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六个问题帮你读懂农村宅基地政策
来源：瑞安日报字体：
核心提示：
　　在我市农村，一户人家三代同堂、七八口人&蜗居&一间老房子，苦不堪言，但由于没&地皮&，不能造房，咋办？自今年1月1日起，《瑞安市农村村民住房建设管理办法》(试行)(以下简称《办法》)正式实施，确有建房需求的农村村民，可以使用宅基地新建、拆建、改建住房，或使用村内空闲地和村周边的丘陵坡地建新房。
　　市国土资源局副局长黄康民表示，《办法》的出台，标志着我市农村宅基地审批有了规范性的文件。它对于规范我市农村宅基地审批程序，加强农村住房建设管理，建立规范有序的农村宅基地管理制度都有着里程碑式的意义。
　　记者就《办法》中群众关心的热点问题，请市行政审批服务中心国土资源窗口负责人进行逐一解读。
　　《办法》最大的亮点是什么？
　　宅基地审批权限下放到镇街，是《办法》最大的亮点。从今年1月起，由镇街负责各自辖区内的农村住房建设的规划和建设管理，并受市政府委托负责宅基地审批，但要报送国土资源部门备案。
　　该负责人说，实际上，农民&建房难&，并不是没有土地，而是由于各种关系的钳制。应当说，大多数农村村民多多少少都有一份宅基地，农民房前屋后还有自留地、空闲地等。《办法》的出台，有利于优化农民建房用地规划空间。
　　对无房户、危房户建房问题，由镇街负责开展农村宅基地利用情况专项调查，制订年度农村村民住房建设计划，明确建房户名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。
　　各村住房建设计划经全体村民会议(或村民代表会议)讨论通过并公示无异议后，由镇街审核后报送市国土资源局备案。
　　市住房和城乡规划建设局、市国土资源局负责全市农村住房建设相关审批和监督管理工作，并授权其基层所具体负责辖区内农村村民住房建设的申请受理、踏勘选址、公示、审核、备案、确权登记及日常建设监管等工作。
　　申请建房需要符合哪些条件？
　　根据《办法》规定，符合申请新宅基地新建、扩建住房的，包括无房户或符合分户条件的家庭；因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要异地搬迁新建的；现有房屋(宅基地)已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围不能就地拆改建的；按照规划调整宅基地，需要异地新建的；现有人均住房建筑面积不足30平方米且无法在原宅基地上改建的住房困难户等六大类。
　　其中，无房户或符合分户条件的家庭主要有两种：两个及以上子女的家庭(且户口均在本村)，其中一个子女已婚或达到法定结婚年龄的，可以分户，但父母亲一方或双方必须随其中一个子女合户；三代以上(含三代)同堂的家庭，后代已婚或已达到法定结婚年龄的，可以分户。
　　另外，农村村民申请使用原宅基地进行房屋拆改建(或联建改造)应具备3个条件：拆改建房屋所在区域已编制村庄建设规划，且拆改建范围符合村庄建设规划用地相关要求；拆改建房屋土地和房产权属、居住人口等证件、证明材料清晰；提供相关利害关系人和村集体经济组织同意拆改建的书面意见。
　　《办法》指出，农村村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄建设规划和&一户一宅、拆旧建新、法定面积&的要求，尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地；鼓励建造公寓式住宅；严格控制占用耕地建造住宅。据介绍，我市将力争通过三至五年的努力，让无房户和危房户圆住房梦。
　　宅基地面积、住房建筑面积怎样界定？
　　对于宅基地面积标准(包括住房、附属用房建筑占地面积和庭院用地面积等)，《办法》规定，申请使用现有宅基地和存量土地新建、改扩建住房：小户(3人(含)以下)用地面积不得超过80平方米；中户(4至5人)用地面积不得超过100平方米；大户(6人(含)以上)用地面积不得超过140平方米。
　　该负责人说，如果原宅基地面积不能满足建房面积需求，可以申请使用增量土地(农用地、未利用地)新建、改扩建住房。
　　《办法》规定，申请使用增量土地(农用地、未利用地)新建、改扩建住房：小户、中户、大户用地面积分别不得超过60平方米、80平方米、125平方米。
　　住房建筑面积标准是这样规定的：
　　使用原宅基地面积进行房屋拆改建(或联建改造)的，一自然间宅基地住房建筑面积不得超过180平方米(一般来说，可达4层)。
　　使用新批宅基地(或增加原宅基地面积)新建、改扩建住房的，在确保人均住房建筑面积不小于40平方米的前提下，小户、中户、大户住房建筑面积分别不得超过180平方米、240平方米、300平方米。
　　举个例子，村民老王家现有1间2层老房及1间柴房，道坦及预留宅基地有150平方米。老王的两个儿子都已婚，且各有一个小孩，尚未分户共有8口人。按照《办法》规定，老王家符合分户条件，可以要求申请新批宅基地新建、扩建住房，这样宅基地用地面积最高有140平方米，可建成建筑面积300平方米的新房。
　　该负责人说，上述原则只作为大框架，在实际操作中，宅基地用地面积和住房建筑面积取决于综合因素，需要申请人自己根据实际需要决定，比如是否分户(符合条件的)，是否申请增量土地等。
　　审批流程有哪些？
　　《办法》明确了农村村民住房建设的审批流程和审核日期，流程主要分五步走。该负责人说，如果一切顺利的话，从申请受理到审批最快45天能完结。
　　村民申请新批宅基地是否有指标限制？
　　《办法》规定，农村村民住房建设用地指标实行&计划单列&。该负责人说，根据相关文件，今后每年市政府将安排新增用地指标200亩，用于农村住房建设，重点解决我市中西部山区、半山区镇及部分街道农村村民住房问题。
　　这对农村村民建房来说是一大利好。据市国土资源局相关统计数据显示，2012年至2014年，我市农转用征收报批总面积分别约为2212.3亩、2001.4亩、1066.9亩，其中农民建房指标数(农村宅基地)分别约为6.5亩、183.1亩、163.6亩。在过去几年里，农村宅基地审批难、农民建房难，困扰着我市很多农村村民。随着《办法》出台，农民建房难问题将得到缓解。
　　需要注意的是，农村村民申请新宅基地的，应当符合我市土地利用总体规划、村庄建设规划、土地类型等有关条件，在满足这个前提下，由其所在村及镇街统筹审批。
　　《办法》如何确保公平公正公开？
　　《办法》规定农村村民住房建设审批要严格落实&四公开&制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房户名单公开、审批结果公开。严格落实农民建房&四到场&制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场，有关责任人员须到场签字。
　　同时，相关人员在农村村民住房建设管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（记者 金邦寅）
（编辑：贾洁楠）
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重磅!大埔农村建房出新政!宅基地面积不超150㎡,不超4层...
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来源 | 大埔县人民政府网大埔县规范农村建房管理实施办法（试行）（征求意见稿）公开征集意见
为进一步规范我县农村村民建房行为，全面改善农村生产生活条件，深入推进新农村建设，推进城乡一体化和新型城镇化发展，彰显生态文明，把农村建成生态园和具有岭南特色的美丽乡村，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《广东省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》、《广东省城乡规划条例》等有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。现将《大埔县规范农村建房管理实施办法（试行）(征求意见稿)》予以公布，公开征集社会各界人士的意见。我们将在充分采纳意见的基础上，经县政府常务会议审定后，下发执行。公开征求意见时间：日至日。意见反馈单位：大埔县住建局，联系人：彭敬钦，电话/传真：5520938，电子邮箱： 。
大埔县住房和城乡规划建设局2017年6月 26 日　　
附件：大埔县规范农村建房管理实施办法（试行）（征求意见稿）第一条
为进一步规范我县农村村民建房行为，全面改善农村生产生活条件，深入推进新农村建设，推进城乡一体化和新型城镇化发展，彰显生态文明，把农村建成生态园和具有岭南特色的美丽乡村，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《广东省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》、《广东省城乡规划条例》等有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。　　
第二条&&我县县城规划区和圩镇规划区以外的农村村民建房管理，适用本办法。
县规划建设行政主管部门是本办法主管部门，各镇人民政府是本办法的实施主体。　　
第三条&&村民建房应当符合土地利用总体规划和村庄规划，严格执行“先规划、再审批用地、放线建设、验线管理”原则。
村庄规划应明确划定建设区、养殖区、农业作业区等区域。
村民建房只能选择在村庄规划确定的建设区域内建设；在村庄规划确定的建设区域外不得新选址建房，只能对危旧房屋在原址按县确定或县认可的客家建筑特色和风貌进行改造；拆旧建新的必须符合本试行办法第十二条的相关规定，不符合规定的又无法居住的危旧房户主只能在村庄规划确定的建设区域内选址建设。　　
第四条&&村民在村庄规划确定的建设区内建房，要向村民委员会提出建房申请，村民符合建房条件、用地符合土地利用总体规划和村庄规划的应先选择县确定或县认可的具有客家建筑特色和风貌的建筑设计图件，与镇人民政府签订合同约定后按有关法律法规规定程序先取得《乡村建设规划许可证》后办理用地手续，凭《乡村建设规划许可证》和用地手续依法向村镇建设管理站及国土资源所申请建设工程放线后，取得放线记录，方可动工建设，房屋正负零建好后向村镇建设管理站及国土资源所申请验线，验线合格后取得验线记录后方可实施主体工程建设；在建设项目竣工后，按要求向村镇建设管理站及国土资源所申请规划许可和用地许可核实，取得核实意见后方可办理房屋产权登记手续。各镇人民政府受县住房和城乡规划建设局的委托核发《乡村建设规划许可证》，并对村民住宅建设工程开工前进行规划验线和竣工后的规划核实。　　
第五条&&村民建房要科学选址，避开地质灾害易发地段，避开自然保护区、饮用水源一级保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区等。　　
第六条&&村民建房要贯彻节约集约利用土地原则，尽可能利用旧宅基地、荒坡地、空闲地、废弃地等进行建设，严禁占用永久基本农田。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，新建住房后，原宅基地使用权由村集体收回。　　
第七条&&各级政府及村党支部、村民委员会要正确引导村民按规划集中连片居住，以便搞好公共服务设施配套和降低农村建房成本。村庄建房应当与旧村改造、危房改造相结合，严格控制零星建房。　　
第八条&&鼓励统建联建和建设公寓式住宅。村民建房每户宅基地面积不得超过150平方米，新建建筑层数不得超过4层，建筑高度不能超过15米（含楼梯间）。　　
第九条&&村民住宅建筑要突出地方特色，采用坡屋顶，应当注重突出客家建筑特色和风貌，按县城乡规划主管部门提供或者认可的具有客家建筑特色和风貌的住宅设计图件进行建设，采用县城乡规划主管部门提供的设计图件给予免费提供，各类公共建筑设计由大埔县审图中心负责把关，具有客家特色和风貌的村民住宅建筑设计由各镇人民政府负责把关。
各镇应结合本地实际，出具村民建设客家建筑特色和风貌民居的奖罚意见。　　
第十条&&住宅建筑之间、住宅建筑与其他建筑之间应留足间距，以满足日照、通风、安全等方面的要求。主要朝向（长方向）间距不少于6米，侧向（短方向）山墙之间间距参照《广东省居住小区技术规范》，最小间距不小于4米。间距内不得外挑阳台等任何建筑物、构筑物。房屋周边空地要进行绿化、美化，搞好庭院绿化。　　
第十一条&&房屋设计要符合卫生条件要求，人畜不能混居，要适当设置农具堆放间，配套卫生间设施和三级化粪池或沼气池。　　
第十二条&&在路边、山边、水边的建筑（群）要退足距离，河、路退缩空间要植树绿化：
（一）按照《中华人民共和国公路管理条例》第二十九条和《广东省公路条例》第二十四条的规定，公路建筑控制区的范围，指从公路两侧边沟（截水沟或者坡脚护坡道；无边沟的，防撞栏或者防撞墙外侧五米）外缘起算的以下间距：高速公路不少于30米；国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米；（二）按照《铁路安全管理条例》(国务院令639号)的规定，铁路安全保护区外侧起向外的距离为：村镇居民居住区高速铁路为15米，其他铁路为12米；（三）沿山体周边建设时，应进行科学选址，避开地质灾害易发区，距山体护坡不少于4米；（四）河溪要明确保护范围，沿河溪边建房时，距河溪边沿不少于10米。（五）村庄规划确定的建设用地范围必须符合国务院《公路安全保护条例》的相关要求及村庄规划的要求实施建设。　　
第十三条&&因道路退缩造成原有宅基地无法建房的，由镇、村另行规划村民集中建房用地，确保新农村建设健康有序发展。　　
第十四条&&村民建房要符合《广东省城乡规划条例》有关历史文化和自然风貌保护的规定，不得侵占和损坏文物古迹、古建筑、古树名木和风景名胜等，在文物、风景名胜和自然风貌保护区范围内不得建设与之风貌不相协调的建筑。　　
第十五条&&村民集中居住区要规划配套卫生、文化、体育等公共服务设施。
按服务半径科学合理设置足够的密闭式垃圾屋，禁止使用开放式垃圾池。有条件的村要建设垃圾收集转运站，垃圾屋、垃圾收集转运站不得设置在村入口，与村主要道路相距一般不少于20米。
各村要建设排水收集系统，有条件的村要建设小型污水处理设施。　　
第十六条&&全面规范管线设置。供电、照明、有线电视、通信等线路应沿路平行布置，做到整齐有序，不得乱拉乱挂。地下管线上面不得建房。在架空电力线路周围建房的，建筑物应按规定退让电力线路边距，以确保安全。　　
第十七条&&村民修建二层以上房屋，应当经有资质的设计单位设计或使用标准图集，并由有资质的施工单位或建筑工匠承建，以保证质量和安全。　　
抓好工匠集中培训。以县为单位，对农村现有建筑工匠有计划地进行集中培训和继续教育。加强建筑施工基本技术规范、地方特色建筑和新技术、新材料知识教育，实行持证上岗和动态管理。　　
第十九条&&农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期无偿拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
在村庄规划内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的相关规定，责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，责令限期改正。无法采取改正措施消除影响的，责令限期拆除。
有下列行为之一的，应当认定为前款规定的无法采取改正措施消除影响的情形：（一）超过乡村建设规划许可证确定的建筑面积或者建筑高度且超出合理误差范围的；（二）违反建筑间距、建筑退让道路红线、建筑退让用地边界等技术规定等强制性内容的；（三）侵占现状及规划确定的道路、消防通道、广场、公共绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志等公共设施、公共场所用地的；（四）占用各级文物保护单位、历史建筑保护范围用地进行建设的；（五）在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自新建、搭建建筑物、构筑物的。　　
第二十条&&对违法违章建筑，根据省政府《关于建立土地管理共同责任制度的通知》（粤府〔号）的规定，电力、市政公用企业和广播电视单位不得通电、通水、通气和接入有线电视等，国土资源部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款，违者追究相关部门领导及责任人的责任。　　
第二十一条&&村庄规划建设管理人员违反规定批准、改变规划条件或者规划许可内容、未按照行政许可时间规定进行放线、验线和规划条件核实的，由所在单位或者上级主管部门依法给予处分。　　
第二十二条&&村、镇应加强巡查监管，发现农村违章建房的，要及时制止和纠正，并将相关情况及时上报县有关部门。一个镇一年内发生未批先建数量超过审批数量10%以上，或一个行政村出现5宗以上未批先建的，追究当地政府主要负责人、分管领导和管理部门责任人的责任，对玩忽职守的按公务员法处理。　　
第二十三条&&设立违法建筑举报制度，对经查实的举报人给予奖励。对连续发生3宗以上举报而未及时处理的，依法追究镇、村主要负责人、分管领导和管理部门责任人的责任，对玩忽职守的按相关法律、法规处理。　　
第二十四条&&涉及城乡规划违法违纪行为的，按《城乡规划违法违纪行为处理办法》（中华人民共和国监察部、中华人民共和国人力资源和社会保障部、中华人民共和国住房和城乡建设部令第29号）规定处理。　　
第二十五条&&县级应加强推进村庄规划编制，对农村建房要以点带面，注重示范带动，每年每镇高水平建成1个以上农村建房管理示范村。　　
第二十六条&&明确职责：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由各镇人民政府及国土部门负责查处，规划部门协助；在村庄规划内的宅基地未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设许可证的规定进行建设的，由各镇人民政府负责查处。　　
第二十七条&&本办法自发布之日起施行，以前与本实施办法有抵触的相关政策以本实施办法为准。（原文地址：）
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有点不现实
按照规定都住老房，新规定太多，总有一个违规
看似很好，其实啊。。。。。。。。。。& & ，为何征地拆迁不按政策呢！？
外岀乡贤想回家建别墅也不行了& &
外岀乡贤想回家建别墅也不行了
有钱能使鬼推磨
冇天理，爱建多少层，天空是你衙门的吗？5兄弟，老宅推倒重建，不能一人一层吗？
太不实际了
太不实际了
天朝说你不能建就不能建，十年前就说有规划不能建，不批，十年后也没见规划，总之上面没人想批难，最底下的老百姓只能任人摆布
现在对建房子的政策越来越严格了！
第八条& &鼓励统建联建和建设公寓式住宅。……
问：农村兄弟子侄集资统一建楼，节约土地资源、资金解决住房问题，是否属“ 鼓励统建联建和建设公寓式住宅。”；是否受4层（15米）含楼梯间，的限制？希望有关部门作出切合实际之规定。
改善生活条件就是不准建大房子
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土地管理法规定,农村宅基地面积不超过264平方,超出部分只登
土地管理法规定，农村宅基地面积不超过264平方，超出部分只登记不确权，请问：只登记不确权的面积是否受法律保护！
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。2017年,农村宅基地将... []
来源：赤峰乐居网
农村宅基地可以进行买卖,但是买卖是由条件的,而且交易有隐患。农村宅基地属于集体经济组织内部,要想进行买卖需要经过批准。 []
浏览量：24853
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：我赞同这样的建议， 1、农村宅基地面积人均不超过40-60平方米的家庭不征税。超出标准者，设立档次，累计加税。
2、城市、城镇住宅人均居住面积不超过4
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强国社区-人民网宅基地建房建筑面积不得超400平方米_网易新闻
宅基地建房建筑面积不得超400平方米
（原标题：宅基地建房建筑面积不得超400平方米）
自5月1日起，《海口市农村宅基地建房管理办法》（下称《办法》）将施行。《办法》明确，原则上每户只能申请一处宅基地，面积不得超过175平方米（含屋檐滴水面积）。农村宅基地建房每户建筑面积不得超过400平方米，建筑层数不得超过4层，建筑高度控制在16米以内。
未依法报建将视为违建
《办法》规定，未依法报建所建的建筑物（含构筑物）均视为违法建筑，在土地、房屋征收时对该违法建筑不予补偿。未依法取得乡村建设规划许可证或未按照批准内容进行建设的房屋，将由海口各区城管部门（或镇人民政府）责令停止建设，依法限期整改或拆除。
《办法》实施前已建成的房屋，应参照《办法》补办或完善相关建房报建手续。桂林洋开发区、三江农场范围内的个人建房可参照《办法》执行。海口主城区内村民宅基地的建房管理适用本办法的规定。
依法报建将享受相关补贴
《办法》规定，海口市、区各级政府及相关部门应给予依法报建的建房户补贴相关费用、免缴所有行政事业性收费，对依法报建并按批准方案建设，办理房屋不动产登记的建房户将给予1万元/户专项补贴。
鼓励村庄统一建筑风格
《办法》鼓励推广使用《海南省乡村特色民居建筑方案图集》《琼北（海口）民居特色建筑图集汇编》等建筑设计方案。鼓励以行政村或自然村为单位选用一种建筑风格造型，开展建筑风貌整治改造，确保一定范围内建房风格基本一致。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。
《办法》同时规定以下房屋情形不予批建：拟建用地已列入征收范围且征收部门明确不予建房的；所在村庄已列入年度棚户区改造计划的；不符合村庄规划和土地利用规划的；占用道路规划控制红线、文物保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线建房的；在消防、燃气、电力、泄洪通道、水利设施等规划用地范围内建房的；其他不符合国家、省、市法律法规规定的。
作者：叶媛媛
本文来源：南海网-海南日报
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