商品房阳台的面积应统一按水平投影面积一半计算?【同济大学建筑管理工程吧】_百度贴吧
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商品房阳台的面积应统一按水平投影面积一半计算?收藏
测绘中心答疑房屋阳台面积的计算方法买来的商品房，阳台面积到底是该按一半算还是按全面积计算？近来，不少市民对已购商品房阳台面积的测算提出了疑问。就此问题，我中心做如下答复：
在对房屋测绘时，全封闭的阳台计算全面积，不封闭的阳台计算一半面积。出现该问题的原因在于，日执行的《房产测量规范》(GB\T17986.1——2000)规定，“全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。而日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）中规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。对此差异，建设部房地产业司答复说：《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》在实际操作中是两条渠道，前者是施工单位与甲方结算计算工程造价时使用的依据，适用于工程量的计算；后者是计算房产面积时使用的依据，适用于房产面积计算。因此我中心将严格执行日实施的《房产测量规范》(GB/T00)，全封闭的阳台计算全面积，不封闭的阳台计算一半面积。本律师认为:房产测绘机构对商品房面积的测绘现依据的是《房产测量规范》（2000年），房屋登记机关对商品房面积的登记是依房产测绘机构的测绘数据为准。实施于《房产测量规范》之后的《建筑工程建筑面积计算规范》（2005年）是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。虽然两规范在适用的阶段、范围上有区别，但建设部和国家质量技术监督局颁发的《房产测量规范》（2000年）的房产面积计算，以及《住宅设计规范》中有关面积的计算，均依据的是《建筑面积计算规则》（1982年）。随着我国建筑市场发展，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，使建筑面积的计算更加科学合理，完善和统一建筑面积的计算范围和计算方法，对建筑市场发挥更大的作用，2005年建设部对原《建筑面积计算规则》予以修订为《建筑工程建筑面积计算规范》，该规范第3.0.18款指出，“建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。”这一规定与《房产测量规范》的规定不一致而《房产测量规范》未作相应修改，从对同一事项规范的时间先后及商品房买卖的公平、合理角度看，房屋产权证上登记的测绘面积直接关乎房价，既然《建筑工程建筑面积计算规范》是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据，那么施工单位、开发商、业主之间对阳台的计价基础----面积应一致，不应将本是相互关联的两规范分别理解为适用于不同的计价阶段。故按《建筑工程建筑面积计算规范》阳台建筑面积不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算较恰当。
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《建筑工程建筑面积计算规范》（2005年）其中1总则，1．0．4 条：“建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定”。本人认为，既然两个规范都是现行，建设部房地产业司的答复是准确的。
《建筑工程建筑面积计算规范》（2005年）其中1总则，1．0．4 条：“建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定”。本人认为，既然两个规范都是现行，建设部房地产业司的答复是准确的。
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文档介绍：
规划面积测绘面积实测面积差异分析《青岛市规划局文件》青规字[2010] 69 号《建筑工程程建筑面积计算规范》 GB / T
《房产测量规范》 GB-T-0 《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》( 2000 年) 规划面积和测绘面积的计算差异分析规划面积和测绘面积的计算差异分析分析依据阳台规划—阳台无论封闭与否均按其水平投影面积的 1/2 计算建筑面积。(注:进深不应超过 1.8M ,超过 1.8M 外的部分计算全面积。)
(图一) 分析:开敞式阳台,二者一致,无损失面积的风险。封闭阳台,测绘面积会增加,应注意超 90 的可能。结论:做封闭阳台测绘面积大于规划面积,在不受 90 户型限制的情况下, 可以起到平衡面积损失或增加面积的作用。例:生态城 A5 地块 19# 楼总面积为 10682 平, 16F ,每层 4户,每户一个封闭阳台(1.35M × 2.5M=3.4 平方),测绘面积总增加 110 平, 占该楼总面积的 1.03% 。(图二) 测绘—封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积;非封闭阳台按其维护结构外围水平投影面积的 1/2 计算建筑面积。规划面积和测绘面积的计算差异分析规划面积和测绘面积的计算差异分析(图一)(图二) 坡屋顶(室内) 规划—坡屋顶内空间无论图纸标注利用与否,净高超过 2.10 米的部位计算全面积; 净高在 1.20 米至 2.10 米的部位计算 1/2 面积;净高不足 1.20 米的部位不计算面积。分析:若有净高在 1.20 米到 2.10 米之间高度的坡屋面空间,在测绘的时候会损失掉此部分面积的 1/2 。结论:若想不损失此部分面积,就不能出现 1.20 米到 2.10 米之间高度的空间,坡屋顶设计时如果效果允许,应使坡檐的最低点净高≥ 2100 ; 例:右图为生态城 A3-3-1 地块情花项目,斜线位置规划计算面积为 6平方,而测绘时不计算面积。测绘—原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间,净高在 2.10 米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。规划面积和测绘面积的计算差异分析规划面积和测绘面积的计算差异分析坡屋顶(室外露台) 规划—无明确规定坡屋顶外檐投影下的露台部分要计算 1/2 面积。与民用院专家沟通,其称评审中心要看是谁审核,有的要求算,有的不要求。分析:此处为规范上的模糊地带,有人会套用“有永久性顶盖而无维护结构”这一条,要求计算 1/2 的面积,但有沟通为不计算面积的可能存在。结论:如果是洋房及别墅建筑,又是坡屋顶,此条无法回避,评审中心若要求计算面积,则测绘面积会小于规划面积。应沟通评审中心不计算面积。例:右图为生态城 A1 地块红郡别墅露台上坡屋顶,评审中心要求此处计算 1/2 建筑面积,而测绘中心不计算面积,测绘面积比规划面积减少 1.3 平方。测绘—露台不计算面积, 即便是在坡屋顶外檐投影下的露台。规划面积和测绘面积的计算差异分析规划面积和测绘面积的计算差异分析层高吹拔空间规划—居住建筑层高在 3.6m 以上(不含 3.6m )计 1.5 倍建筑面积, 4.7m 以上(不含 4.7m )计 2倍面积。商业网点层高 5.6m 以上(不含 5.6m )计 1.5 倍建筑面积, 6.7m 以上(不含 6.7m )计 2倍建筑面积。(居室上空的吹拔空间, 除了入口大堂外,均按此执行。)分析:居住建筑层高 3.6m 以上,商业网点层高 5.6m 以上,测绘面积均小于规划面积。结论:住宅建筑尽量减少两层镂空空间; 商业网点单层层高严格控制在 5.6m 以内。例:图一为生态城 A5 地块底商,个别层高 6.5m ,大于 5.6m ,测绘面积计 1倍, 规划面积计 1.5 ,测绘面积减少约 220 平方;图二为生态城项目 A3-3-1 地块情花洋房四层复试餐厅两层镂空空间, 层高 6m ,大于 4.7m ,测绘面积计1倍, 规划面积计2倍,测绘面积减少 12 平方。测绘—层高 2.2m (净高 2.1m )以上计算建筑面积,层高 2.2 米(净高 2.1m )以下不计算建筑面积。当层高大于 2.2m 时候,无论多高,均只计算一层面积。规划面积和测绘面积的计算差异分析规划面积和测绘面积的计算差异分析(图一) (图二) 6.5M 6.0M 雨篷规划—雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2.10m 者, 应按雨篷结构板的水平投影面积的 1/2计算。(注:未说明是有柱还是无柱雨篷) 分析:无柱雨篷出挑 2.1 米以内,则规划和测绘计算方法一致,无面积损失,若超出 2.1 米,则会有面积损失。有柱的雨篷, 测绘面积大于规划面积。结论:无柱雨篷出挑控制在 2.1 米以内,避免规划计算面积,测绘不计算面积。若是有柱雨篷, 测绘面积大于规划面积。例:图一为有柱雨篷,出挑 2m
& 2.1m ,规划不计算面积,测绘计算面积约为 8图二规划与测绘均不计算面积; 测绘—与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平投影全面积计算。无柱雨篷不计算面积。规划面积和测绘面积的计算差异分析规划面积和测绘面积的计算差异分析雨篷柱(图一)(图二) 花池结构板室外机搁板规划—飘出建筑外墙、无维护结构且面积不大于 1平方米、净深尺寸不超过 0.7 米(含 0.7 米)的,不计算建筑面积。不符合以上条件的,按水平投影面积的一半计算建筑面积。分析:住宅建筑一般室外机搁板净深 600 , 净宽 1100 ,面积 0.66 平方即可满足要求,符合规划不计算面积要求。公共建筑如蚂蚁工房等应引起重视。若在阳台上隔出一段做为空调机位,验收后改造(广州万科 idear 即采用此法),此处偷面积要偷彻底,避免出现如上计算面积的情况,造成测绘面积小于规划面积。结论:严格控制空调机位、花池等的面积和净深尺度在规划不计算面积的范围以内。测绘—均不计算面积。规划面积和测绘面积的计算差异分析规划面积和测绘面积的计算差异分析例:如上图为生态城蚂蚁工房阳台、空调机位平面,空调机位深 600 , 宽 2250 ,符合不计算面积的条件;后期业主多会拆除空调机位内栏杆,整天作为阳台使用。此处要注意空调机位净深不能大于 0.7m 。门斗、挑廊、走廊、檐廊规划—有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/ 2计算。(维护结构指墙体、门、窗) 分析:此部分较为复杂,对于围护结构的定义,从《建筑工程程建筑面积计算规范》上指的是”围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。”柱不是围护结构,所以有柱的廊道门斗等,测绘面积大于规划面积。结论:在建筑效果允许的前提下,做有柱无围护结构的门斗、走廊、檐廊等,预测绘时,会增加测绘面积。例:右图二为生态城蚂蚁工房的室外办公街,规划计算 1/2 面积,测绘则套用(3),做为临街通道,不计算面积。此处测绘较规划减少 32 平方。右图一为红郡别墅首层外廊,规划计算半面积, 测绘计算全面积,此处增加 5平方,占该户型面积的 2% 。测绘—有柱或围护结构的,按其柱或围护结构外围水平投影全面积计算。(1)有一面墙1
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关于房产测绘中遇到的问题
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所有阳台算建筑面积吗
提问者：钱蓝尹|
时间： 13:03:55
已有4条答案
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所有回答：&1
阳台的定义：（一）阳台是指供居住者室外活动、晾晒衣物的空间。为实现这些功能，阳台应具备以下特征：1．与住宅基本空间相连，与户外相通，是住宅与户外过渡的半室外空间；2．能够接受日光照射，并具有良好的通风条件；3．有永久性上盖、地板和围护栏杆、栏板；4．地面构造应有排水设施，并设置晾晒衣物的设施。（二）阳台按与建筑主体结构外边缘的关系分为挑阳台、内阳台和复合阳台。1．以悬臂结构挑出建筑主体结构（或外墙）的阳台为挑阳台；2．阳台外边缘与外墙面齐平的阳台或以墙（柱）为承重的阳台为内阳台。3．当一个阳台部分为挑阳台、另一部分为内阳台组成时，为复合阳台。三、阳台建筑面积计算规则（一）符合以下标准的住宅的不封闭阳台，按围护结构水平投影的一半计算建筑面积。如果超过，超过部分计算全部建筑面积。封闭阳台无论是否符合以下标准，均计算全部建筑面积。1．建筑面积（指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积）90平方米及以下户型，各类阳台水平投影面积（以阳台底板计）总和不大于12平方米。2．建筑面积90平方米―140平方米户型，各类阳台水平投影面积总和不超过15平方米。3．建筑面积140平方米以上住宅户型，各类阳台水平投影面积总和不超过18平方米。4．经济适用房、廉租房的阳台面积可参照建筑面积90平方米以下户型标准。国家另有规定时，从其规定。（二）内阳台、复合阳台进深（从结构主体外缘向室内垂直延伸的距离）不大于1.5米的，计算一半建筑面积。超过1.5米的，超过部分计算全部建筑面积。（三）不封闭挑阳台进深（阳台最外边至主体结构外缘的垂直距离）不大于0.60米时，不计算建筑面积；大于0.6时，计算一半建筑面积。（四）阳台底板至上盖垂直高度在两个自然层（含两个自然层）以下的不封闭阳台，并在底板至上盖的垂直空间内无水平镂空楼板、连接横梁、挂墙等结构体时，计算一半建筑面积，否则，计算全部建筑面积。在两个自然层时，并在底板至上盖的垂直空间内无水平镂空楼板、连接横梁、挂墙等结构体时，不计算建筑面积，否则，计算一半建筑面积。（五）不封闭阳台上盖与阳台围护结构外围水平投影线不一致时，按水平投影面积小的面积计算一半建筑面积，当上盖宽度不大于0.6米时，不计建筑面积。（六）下列阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积1．阳台的开敞面宽度小于其房间开间宽度的1/3；2．在阳台开敞面下方设置高度大于1.5米的围护墙体。（七）住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园、观景平台等，无论其名称如何，只要符合阳台定义的，按阳台计算建筑面积。否则，计算全部建筑面积。因此必须本层有上盖且有维护结构（栏杆）的阳台才计算面积。1、关于封闭阳台。所谓封闭阳台，就是装了玻璃或者塑钢窗的阳台。但是必须是具有规划审批文件或者规划部门审批合格的施工图的封闭阳台才能满算。不然的话，塑钢封个阳台才一两千，多算的三五个平方在大城市值十来万了。2、未封闭阳台按上盖在维护结构内的水平投影的一半计算。A，如果上盖跨层了，比如阳台在三楼，但是它的盖子却是五楼的地面延伸出来的，那么这个阳台就不算面积。B，如果上盖的水平投影小于阳台地板面积的二分之一，那么整个阳台都不算面积；如果上盖水平投影面积小于阳台地板面积但是又大于它的二分之一的，按照上盖水平投影一半计算
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所有回答：&1
那个事不算的。在新《规范》主要修订的技术内容包括：1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定；8.修订了外保温层的面积计算规定；9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；10.增加了门廊的面积计算规定；11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。
回答数：1|被采纳数：0
所有回答：&1
给你详细说一下：必须本层有上盖且有维护结构（栏杆）的阳台才计算面积。1、关于封闭阳台。所谓封闭阳台，就是装了玻璃或者塑钢窗的阳台。但是必须是具有规划审批文件或者规划部门审批合格的施工图的封闭阳台才能满算。不然的话，塑钢封个阳台才一两千，多算的三五个平方在大城市值十来万了。2、未封闭阳台按上盖在维护结构内的水平投影的一半计算。A，如果上盖跨层了，比如阳台在三楼，但是它的盖子却是五楼的地面延伸出来的，那么这个阳台就不算面积。B，如果上盖的水平投影小于阳台地板面积的二分之一，那么整个阳台都不算面积；如果上盖水平投影面积小于阳台地板面积但是又大于它的二分之一的，按照上盖水平投影一半计算。
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所有回答：&0
阳台不算！
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位业主已在问吧找到答案
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