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[为你服务]开化县农村建房及风貌提升服务管理政策解读40问
　　1.如何对农民建房实行分村分类管控？
　　答：根据《开化县域村庄布点规划》，以自然村为单位，划分为适建村、限建村、禁建村3类村。(1)对适建村，将周边禁建村和限建村需新增建设用地的农户，统一纳入集聚点审批建房，可以在规划划定的边界范围内按村庄规划审批农民建房，并对新增村庄建设用地规模予以控制，且以填充式为主。(2)对限建村，农民建房可通过盘活、整合宅基地资源新建、拆建、改建、扩建和修缮村民住宅，农民建房选址应在村庄规划划定的边界线内，原则上不得新增建设用地，以内部梳理改造提升为主，允许原拆原建和利用村内闲置土地新批农民建房，从严控制村庄规模。(3)对禁建村，禁止新建、拆建、改建、扩建等任何村民建房行为，一律实施“只拆不建、只出不进”，符合建房条件的，统一纳入规划指定的集聚点审批建房。对于禁建村、限建村内新增农民建房，适建村内建房空间不足或土地难以调剂的农民建房，可安排到指定中心村或乡镇集聚点审批建房。鼓励引导向县级安置地公寓房进行集中安置。
　　2.如何优化建房审批流程？
　　答：将城镇规划区以外的农民建房规划审批和用地审批委托给乡镇(办事处)，统一使用国土规划联合印制的《开化县农村村民建房审批表》，实施“一张表”联审机制。乡镇(办事处)窗口受理后，由乡镇组织人员进行联合踏勘、审查审批、发证、归档和备案工作。
　　3.什么叫建筑占地？
　　答：占地面积是指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。
　　4.农民建房可以建几层？多高？
　　答：我县农村住房建筑层数不超过三层，新村和集聚点建筑檐口的上沿高度控制在10.8米以下；对于存量建设用地新建住房，当新建住房后排住房檐口高度不超过10.8米，新建住房檐口高度不得超过10.8米,当后排住房檐口高度超过10.8米，新建住房檐口高度不得高于后排住房檐口高度且不得超过11.8米。位于国家公园试点区、历史文化名镇村、金溪画廊等特殊区域、重要节点的建筑高度不得超过9.8米，并合理控制建房体量，农房二、三层的建筑面积相对首层适当缩进，农房外立面要与自然环境相协调。
　　5.建筑檐口高度怎样计算？
　　答：当为坡屋顶时，应为建筑物室外地坪到建筑檐口的上沿高度；当为平屋面(包括有女儿墙的平屋面)时，应为建筑物室外地坪到其屋面面层的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑檐口高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。
　　6.新政策出台后是否可以单独建造附属用房？
　　答：我县农村村民不得单独建造附属用房。有条件的村庄允许由村集体统一建设产业用房，用于畜禽养殖等用途。
　　7.农村村民建房时是否可以建设庭院，建设庭院有何规定？
　　答：原则上不得建设庭院，有条件建设庭院的，庭院面积不得超过审批占地面积，新村和集聚点庭院面积不得超过审批占地面积的0.5倍。
　　8、新政策出台后对围墙有何要求？
　　围墙高度不得超过1.5米，根据实际，鼓励采用竹篱笆、木栅栏等通透式围墙。鼓励村民合建三合院、四合院的建筑形式，可以结合院落实际设计庭院围墙。
　　9.什么是建房审批流程中的“六不能”？
　　答：“六不能”即：不能在沿路沿河沿岸控制区建房，不能在饮用水源地保护区建房，不能在保护地核心区建房，不能占用优质耕地建房，不能在地质灾害隐患区建房，不能圈占大围墙建房。严格控制在风景名胜区内的建房。
　　10.什么是建房审批流程中的“四必须”？
　　答：“四必须”即：必须块状集中建房，必须限制建筑高度，必须统一建筑风貌，必须美化绿化庭院。
　　11.什么是建房审批流程中的“五带”？
　　答：“五带”即：(1)带方案审批：村民提交建房审批资料时必须提供方案图件；(2)带合同管理：建房户在开工前应与施工单位或者建筑工匠签订统一制定的施工合同书、安全责任书；(3)带协议履约：建房审批时以协议方式约定履约金，督促建房户依法用地、履行建筑风貌、拆旧建新、清理建筑垃圾；(4)带牌施工：村民建房施工期间应在建设现场明显位置设置公示牌，接受社会监督、监管；(5)带信用建房：要求将村民建房行为、建筑工匠纳入社会征信体系管理。
　　12.什么是农民建房“四到场”？“四到场”有哪些人参加？
　　答：四到场是指建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场和竣工验收到场。通过四到场制度，进一步规范农村村民建房批后管理，强化违法建设防控，推进城乡规划精准实施。四到场到场人员有乡镇(办事处)的规划员、国土员、综合执法派驻人员、驻村干部、村两委干部、承建人和建房户参加。
　　13.现有应拆旧宅若属于历史建筑和传统民居怎么处理？
　　答：国家级和省级历史文化名村、国家级和省级传统村落以及历史文化村落，按保护规划实施，旧宅属于保护建筑的不在本次“一户多宅”清理范围之内。对具有一定保留利用价值的历史建筑和传统民居，由所在村村民委员会向乡镇(办事处)提出申请，经县规划、文旅委、文保等部门共同认定后，予以保留，由村集体收回，并办理产权变更手续。
　　14.未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，如何处理？
　　答：由乡镇(办事处)人民政府责令停止建设、限期改正；占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的，应当予以拆除。
　　15.什么人承担农村住房建设质量安全管理首要责任？
　　答：村民作为农村住房的建设主体必须承担房质量安全管理的首要责任，对其建设行为和建房质量安全负责。
　　16.什么单位具体负责农村住房建设质量安全管理？
　　答：乡镇人民政府(办事处)负责本行政区域内农村住房建设质量安全管理，设置农村住房建设管理机构，配备专职质量安全管理人员，建立健全常态化管理制度并加强监督检查工作。
　　17.什么是农村建筑工匠？
　　答：经培训合格，具备农房等建设技能，能够独立或者合伙承接高度不超过三层农房建设的个体工匠。
　　18报名参加农村建筑工匠培训的条件？
　　答：按照《浙江省农村建筑工匠管理办法》规定，报名参加培训的建筑工匠原则上不超过60周岁，身体健康；具备初中毕业以上文化程度或达到初级以上建筑工人的职业技能水平；具有两年以上施工经验，期间未发生过因个人原因导致的质量、安全事故以及民事诉讼；能够履行法律、法规规定的质量责任和义务，有良好的职业道德。
　　19.什么条件可以直接领取《农村建筑工匠培训证书》？
　　答：对于土木工程类中专学历具有3年以上建筑施工从业经验的、大专以上学历且有1年以上建筑施工从业经验的，获得土木工程类专业中级以上职称的、《建设职业技能岗位证书》的、人社部《职业资格证书》(电工、砌筑工、钢筋工、混凝土、架子工、防水工、手工木工类)的，证书原件经核实后，可直接领取《农村建筑工匠培训证书》。
　　20.农村建筑工匠承接农房工程应注意什么？
　　答：不得承接未经依法批准的农房及其他工程，不得承接无设计图纸的农房施工。承接农房工程时应当依法与业主签订书面《农房施工承包合同》，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务。建房者或建筑工匠应当为作业人员购买意外险。
　　21.零星农村建房怎样验收？
　　答：零星农村建房验收由村民和建筑工匠按照《浙江省农村村民自建住宅建造技术指南》等规定进行验收。
　　22.如何对农村建筑工匠进行管理？
　　答：建设主管部门负责对农村建筑工匠免费进行专业技能、安全知识等方面的培训，并建立信用档案。乡镇(办事处)负责农村建筑工匠报名材料的审核、汇总及报送工作。农村建筑工匠可以依法成立行业协会，实施行业自律管理，规范从业行为，维护合法权益，协助建设行政主管部门及乡镇做好农村建筑工匠信用档案收集、整理登记工作。
　　23.农村建筑工匠在农房工程施工过程中需注意哪些？
　　答：一是要按合格的施工图施工，不能擅自修改设计图纸。二是现场施工必须做到“四有”：⑴有佩戴安全帽；⑵二层以上有规范搭设脚手架；⑶有按规范搭设楼梯临边栏杆；⑷有按规范使用配电箱。三是不要使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构配件。违反以上三点，不仅诚信评分要扣分，还可能被罚款。
　　24.什么是农村住房统一建设？
　　答：统一建设是指经国土及规划部门确认的农房集聚建设点，由村民委员会统一开展的建房行为。经规划部门批准的跨行政区域集中安置点由乡镇(办事处)负责实施。农村住房统一建设的集聚建设点不应少于20幢。
　　25 .住房统一建设是指哪些方面统一？
　　答：统一建设分六大方面：统一设计、统一审批、统一施工、统一监管、统一验收、统一办证。
　　26.农村住房统一建设验收标准和程序是怎样的？
　　答：统一建房验收标准：必须按图施工，具有技术资料，主要原材料应具备合格证书及复试检验报告，验收必须形成意见。
　　统一建房验收程序：建房户组织建筑工匠(施工企业)、设计、乡镇(办事处)等单位共同进行验收。如果委托监理的，监理单位必须参与验收。严格执行地基验槽、结构工程和竣工验收程序。房屋基坑应进行施工验槽，结构工程验收包括基础分部和主体分部，房屋完工进行竣工验收，并形成验收意见。
　　27.什么是农村宅基地的“三权”？
　　答：农村宅基地的“三权”是指宅基地集体所有权、宅基地农户资格权和宅基地农户使用权。农村宅基地所有权归集体所有，农户只享有资格权和使用权。
　　28.什么是“一户一宅”？面积标准如何规定？
　　答：“一户一宅”是指农村村民一户只能拥有一处宅基地。我县的宅基地面积标准作如下规定：
　　城镇规划区以内建筑占地面积标准：大户：5人以上(含5人)，不得超过120O；中户：3-4人，不得超过110O；小户：1-2人，不得超过95O。
　　城镇规划区以外建筑占地面积标准：大户：5人以上(含5人)，不得超过120O；中户：3-4人，不得超过115O；小户：1-2人，不得超过100O。
　　29.“建房资格户”是如何认定的？
　　答：“建房资格户”的确定由农户向村民委员会提出申请，村民委员会结合《村规民约》进行确定，报乡镇(办事处)审核。分户原则：
　　(1)父母应随子女立户。只有一个子女的，不论户口是否分开，只能按一户认定；两个及以上子女的，有子女已达法定婚龄的可单独分户；
　　(2)四世同堂共同生活的可分为两户；
　　(3)本村无子女可随的农户，可认定为一户；
　　(4)夫妻离婚三周年以上且连续三周年未共同生活的，或者离婚后一方再婚的，可以认定分户。
　　30.“建房资格户”中的“户”，与公安部门户籍管理中的“户”有何区别？
　　答：“建房资格户”中的“户”，以公安机关登记的户籍资料为基础,家庭成员是本行政村农村集体经济组织成员，具有建房资格的“户”，并非完全等同于公安部门户籍管理“户”。
　　31.什么是“一户多宅”？
　　答：“一户多宅”是指农村村民一户拥有两处及以上宅基地的住宅。
　　32.“一户多宅”是如何进行分类处置的？
　　答：(1)属违法建设的“一户多宅”，按“三改一拆”政策处理。
　　(2)下列情形的“一户多宅”，按以下办法处置：
　　①村民经批准原址拆旧建新或异地新建住宅，新建住宅后，旧宅未按规定拆除到位的必须拆除；
　　②已享受下山脱贫、地质灾害搬迁、农村土地综合整治(建设用地复垦)等政策的农户，按协议需拆除旧宅但未履行的必须拆除；
　　③对因结构安全、位置等原因暂无法拆除的房屋，经村两委讨论同意，村民代表大会通过，报乡镇(办事处)审核公示后，可暂缓拆除，但产权要转移登记到村集体，待条件成熟后予以处置；符合并房条件的要求并房，并办理转移登记；不符合并房条件的，要将不动产权证转移登记到村集体；
　　④一户拥有两处及以上住宅的，但占地总面积没有超过我县规定可审批面积标准且符合规划的，可暂缓拆除。总面积超过规定可审批面积标准的，除保留一处符合规划的住宅外，其余住宅应拆除或退出。
　　(3)上述几种情形之外的“一户多宅”，鼓励村民将一宅以外的房屋由村集体收购或调剂给其它符合条件的村民。调剂住宅的，调入户须符合“一户一宅”等建房条件，双方签订房屋调剂协议，经村两委研究同意，报乡镇(办事处)审核后，办理转移登记手续。
　　引导村集体根据各村实际完善村规民约，研究确定房屋有偿收购标准。房屋保留的，将不动产权证转移登记到村集体;房屋拆除的，注销不动产权证。
　　33.“一户多宅”转让(调剂)的条件？
　　答：(1)转让人与受让人为同一村集体经济组织内部成员；(2)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件的；(3)转让行为需征得村集体组织同意并报乡镇(办事处)审核；(4)宅基地使用权不得单独转让，土地、房屋一并转让才有效。
　　34.什么是“附房”？
　　答：附房是指除住宅和经批准建设的产业用房及县、乡镇(办事处)、村资产处置的房屋以外的用房。
　　35.附房的处置采取办法是？
　　答：(1)已经批准建设或已经处罚处理的，且符合土地利用总体规划和村庄规划、在主房庭院范围内、外立面风格与周边风貌协调、高度不超过4米等要求的，可暂时保留。
　　(2)已经批准建设或已经处罚处理的，但不符合上述其中一项要求的，按规定整改，无法整改的引导有偿退出或拆除；
　　(3)除上述两种情形之外的，按违法建设分类处置指导意见进行处置。
　　36.我县农村宅基地资源有哪些转化利用方式？
　　(1)农村闲置宅基地有偿退出机制
　　(2)新增农村宅基地有偿使用机制
　　(3)农村宅基地租赁、入股、流转机制
　　37.农村闲置宅基地有偿退出机制的具体内容是？
　　(1)规划用于城镇建设用地的，由县政府依法征收。
　　(2)规划用于农村宅基地的，由村集体经济组织与宅基地使用权人协商收回。
　　(3)规划用于宅基地复垦的：
　　①符合建设用地连片400平方米以上等立项条件的，由村集体统一申请立项、复垦。
　　②不符合建设用地复垦立项条件的，由村集体按村建设要求统一组织整治整理，用于农村美化、公共设施等建设。
　　城乡建设用地增减挂节余指标奖励政策。节余指标定义：以乡镇为单位，乡镇今年复垦入库宅基地的面积扣除该乡镇前三年农民建房新增建设用地面积。节余指标按15万元/亩奖励给乡镇。
　　38.宅基地复垦费用标准是怎么样的？
　　(1)地质灾害避让搬迁三年行动红线外的宅基地复垦，以及没有列入搬迁计划点但群众搬迁意愿强烈，符合条件复垦的，按25万元/亩的费用实行包干制，乡镇负责实施，用于政策处理、工程施工和工作经费。
　　(2)下山脱贫等异地搬迁的宅基地复垦，按25万元/亩扣除范围内原已兑现的搬迁补助费用再核算；或按开政办[2018]3号文件，不超过10.1万元/亩的标准进行核算。
　　(3)其他建设用地复垦按开政办[2018]3号文件标准执行。
　　39.新增农村宅基地有偿使用机制的具体内容是？
　　采取“统一权属调整、统一基础设施、统一设计配套、统一分摊成本、差别竞价择位”模式，加快推进农户集聚建房工作。集聚建房点可分为村级集聚点和跨村集聚点。
　　(1)村级集聚点可以是集体建设用地，也可以是国有建设用地。集体建设用地由村集体负责土地流转，然后按农民建房审批手续报批。采用国有建设用地的村级集聚点，村集体负责按征地区片综合价，通过征收将地块转为国有建设用地，按划拨方式供地，并按县失地社保政策落实被征地农民失地社保。征收补偿和报批税费由村集体经济组织承担，划拨价款予以免交。该集聚点只允许本村符合建房的集体经济组织成员。
　　(2)跨村集聚建房点必须是国有建设用地，所在乡镇(办事处)负责按征地区片综合价，通过征收将地块转为国有建设用地，按划拨方式供地，并按县失地社保政策落实被征地农民失地社保。征收补偿和报批税费由所在乡镇承担，划拨价款予以免交。
　　(3)国有划拨建设用地用于农户建房的参照集体建设用地管理，建房审批按“一户一宅”原则且不得办理划拨补办出让进入二级土地市场。
　　(4)允许进入村、跨村集聚点建房的建房户，原宅基地资格权和使用权在经村两委研究同意，报乡镇审核公示后，有偿调剂、转让或村集体收回。调入户须符合建房条件，禁止村民之间私下调剂和转让。
　　(5)在村、跨村集聚点建房的，建房户以不低于成本价，按照竞价择位的方式取得新宅基地。
　　40.什么是农村宅基地租赁、入股、流转机制？
　　在明确乡镇(办事处)、村、农户三者利益分配比例的基础上，以土地租赁、入股、流转等方式，由村集体统一经营管理，发展产业，让农村闲置宅基地得到有效利用。
编辑：王欣
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国家中小企业发展基金旗下关联公司：相关法条：云南省耿马傣族佤族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）耿民初字第511号原告周美光，云南省凤庆县人，住云南省临沧市凤庆县。公民身份号码：×××。被告。地址云南省昆明市。法定代表人丁正炳，系公司总经理。委托代理人王光伟，云南省耿马自治县人，住云南省耿马自治县。公民身份号码：×××。代理权限：特别授权代理。被告。地址云南省临沧市临翔区。负责人赵海，系分公司经理。委托代理人彭军。代理权限：特别授权代理。原告周美光诉被告、建设工程分包合同纠纷一案，本院于日立案受理后，于日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告周美光、被告委托代理人王光伟、被告委托代理人彭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美光诉称：日，原告与第二被告签订建筑工程劳务分包合同，因第二被告属第一被告下属分公司，又没有专用公章，所以签订的合同书上盖的是第一被告的章。当时合同签订，约定所得费用按照房屋各自然层的外围水平投影面积计算，单价为每平方米42.00元，总共2183.95平方米，总价为91725.90元，已付75500.00元，还有16225.90元未付，加上所欠的600.00元生活费，共计16825.90元。当时合同约定第二被告按施工进度每月向原告拨付本月完成工程量的80﹪，待工程交付业主使用后付清所有施工费用。现在业主都已经全部入住了，剩余部分工程款经原告多次催要，被告都以没钱为由拒绝。为维护自己的合法权益，原告向法院提出以下诉请：1、请求判令二被告支付拖欠的工程款16825.90元；2、本案诉讼费由二被告承担。被告辩称：对原告与第二被告签订的建筑工程劳务分包合同并由原告承揽相关模板分项劳务工作这一事实无异议，正是因为原告与第二被告签订合同，因此在第二被告尚有支付能力时，应当由第二被告履行支付义务，与第一被告无关。但由于工程没有经过结算，导致双方债权债务关系不明确，而支付工程款应先以工程结算为前提。被告辩称：对原告与第二被告签订的建筑工程劳务分包合同的事实没有异议，但由于原告在施工过程中出现质量问题，原告却一直未能整改，从而导致双方工程未能结算，相关债权债务关系不明确，故请求驳回原告诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案双方当事人的争执焦点为：二被告是否应当履行支付相关工程款的合同义务？原告周美光为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：A1、建筑工程劳务分包合同原件1份，欲证明原告周美光承包被告云南华筑鑫建筑工程有限公司承建的耿马勐永帮令村大山搬迁点工程模板分项工程，并约定相关权利义务的事实；经质证，二被告对A1证据的真实性无异议，但认为该合同对工程施工质量问题作了相应的要求，质量问题应该由原告负责。被告云南华筑鑫建筑工程有限公司没有向本院提交证据。云南华筑鑫建筑工程有限公司临沧分公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：B1、耿马自治县×××镇×××委会出具的情况说明原件1份，欲证明村委会×××组村民整体搬迁项目工程在实际施工过程中，由周美光负责的模板班工程出现质量问题，经村委会多次组织协商，未能得到解决的事实；B2、证人周某某证言，证明其是负责协调搬迁点24户村民与建筑公司之间的资金收取工作。由于搬迁点24户村民的房屋均出现质量问题，故村民不愿意交钱。同时，在原材料方面，公司均是满足供应的；B3、证人鲁某某证言，证明其在搬迁点的住房出现大梁炸裂、房顶渗水的质量问题，后来原告用胶粘连的事实。经质证，原告对上述证据均提出异议，认为其只负责房屋建设的模板工程，房屋出现问题与其施工无关。而且，正是由于被告原材料供应不足，导致其顶模出现问题，况且，在出现问题后，公司并没有通知其重新做工。二被告对上述证人证言没有异议。通过各方当事人的举证、质证，本院对以上证据做如下认证：被告对原告提交的A1证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；被告云南华筑鑫建筑工程有限公司临沧分公司提交的B1、B2、B3组证据能形成完整的证据琐琏，能证明大山搬迁点24户村民的房屋均出现质量问题的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告周美光与被告云南华筑鑫建筑工程有限公司于日签订建筑工程劳务分包合同一份，双方约定被告云南华筑鑫建筑工程有限公司将其下属单位被告云南华筑鑫建筑工程有限公司临沧分公司承建的×××搬迁点工程（24户农户）模板分项采取包工不包料的方式承包给原告。在分包合同中，原、被告对工程质量标准及双方权利义务进行了约定，并在合同第五项约定：“乙方（周美光）所得费用按照房屋各自然层的外墙圈梁外围水平投影面积计算，单价为每平方米42.00元。甲方（公司）按施工进度每月向乙方（周美光）拨付本月完成工程量的80﹪，待工程交付业主使用后，付清所有施工费用”。由于承建农户不一，合同没有约定具体完工日期。在合同签订后，原告即进驻开始施工，2014年年初原告承建的模板工程全部结束，24户农户根据自家房屋建设情况陆续入住。另查明，搬迁点24户农户房屋均出现不同程度建筑质量问题。本院认为：依法有效的建设工程施工合同，双方当事人均应依约履行。本案被告云南华筑鑫建筑工程有限公司临沧分公司不具有独立的法人资格，分公司也未向本院提交其独立核算的相关证据，从原、被告签订的建筑工程劳务分包合同来看，合同落款亦为云南华筑鑫建筑工程有限公司，故应当由被告云南华筑鑫建筑工程有限公司承担支付工程款的义务。原告周美光按照合同约定完成了其应当承建的工程量，发包单位应当按照合同的约定及时拨付工程款项。但依照法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，否则将承担对自己不利的法律后果。本案中，原告没有向本院提供所承建的模板工程结算依据，也未提供公司已向其支付75500.00元及欠其600.00元生活费的相关凭证，故本院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周美光的诉讼请求。案件受理费220.00元，由原告周美光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审　判　长　　许宇敏审　判　员　　杨光蕊人民陪审员　　杨文瑾二〇一五年十月二十八日书　记　员　　姚　森置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 :&周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 :&官方论坛 :&官方微信 :&官方QQ群 :&全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局&&&京公网安备 95号&违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：}