关于天辰美苑小区罢免业委会存在严重问题的紧急情况反映_重庆市政府公开信箱
重庆市大渡口区政府公开信箱
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发布单位：
大渡口区政府
来信内容：
关于天辰美苑小区罢免业委会存在严重问题的紧急情况反映
我们是在天辰美苑小区居住了8年以上的业主。前几年，我们邻里和睦，小区业主遇事互帮互助，是一个安宁和谐的小区。自从第二届业委会成立，我们小区环境大变样，到处是吵声、骂声，甚至还动手打人，往日宁静的生活已经被打破。
去年，开发商要销售车位，小区小部分业主妄图只租不买，就以此为由，组织了一个“车帮派”，在小区堵车库，站马路，锁物管的门，乱拉白横幅，逼迫开发商不卖车位或者低价卖。就像重返文革时期的白色恐怕，搞得小区业主人心惶惶。当时也正好是第一届业委会任期已满，并未重新选举，于是，这帮人便组织了一个大概30多人，自推自荐，在街道的所谓软性监管下，又当运动员又当裁判，成立了第二届业委会。
当时，大部分业主认为，只要是没有私心，愿意为广大业主服务，监督好物管的工作，还是支持的。可是，第二届业委会上台后，立刻摇身一变，将竞选时的承诺通通抛弃。使出怪招想办法给现在干得好好的物管下套，逼迫他们自动弃权，不续聘物管不说，还印发通知“请各位业主暂缓缴纳物业管理费”，拉来低级资质的物管，妄图让三级物管管理我们小区却按照二级物管的收费标准来收取物业服务费用。
第二届业委会的前述不正当行为彻底激怒了天辰美苑小区的业主，我们作为小区的业主有权要求按照物业管理条例的相关规定来决定续聘或者选聘物业服务企业，这些关乎全小区业主利益且本应由业主做主和享有知情权的重大事项，不能仅仅凭业委会几个人私下商量商量，就不依法行事随意决定不再续聘现在的具有二级物管资质的区级优秀物管企业。
为此事，我们向春晖路街道上访，希望在政府部门的协调下，还原我们小区的模样，但是困难重重，没有结果。今年8月17日，部分业主自发组织到信访办、房管局，要求公平、公正、公开解决。8月18日，我们又到街道，递交了20%以上业主联名要求罢免业主委员会的书面材料。为了证实这20%业主罢免签名的真实性，由春晖路街道司法所的吕所长亲自主持，业委会派人监督，对签名人员进行了逐一电话落实，整个过程持续了5天。当时正值酷暑，我们这些上了年纪的老人，无一不是怀揣药物，每晚上门签名，然后天天准时到街道参加核实，还要忍受业委会指定人员的迟到早退，言语弯酸，大家的辛苦可想而知。
但是春晖路街道在核实完业主签名的真实性后，迟迟没有动作，直到9月14日，才通知业委会在30天内召开业主大会，并且给了我们业主一个书面的回复，上面明文写到：“要求业主委员会至收到通知之日（9月14日）起30日内组织召开业主大会，就罢免业主委员会全体成员事宜进行表决”。遗憾的是，直到10月13日，业委会没有任何举措，在业主的强烈质疑中，街道又发了一个文件给业委会，限期他们在10月20日前组织召开业主大会。但是业委会在10月20日前，还是没有任何召开业主大会的行动。为了敷衍街道，他们在10月20日晚9点零8分，趁业主们都已经回家休息之际，在小区中庭贴了一张通知将要召开业主大会的告示（全小区就只张贴了这一张），然后马上照相，就撕毁了。被其它业主发现他们偷偷摸摸的行为，也跟着照相，才在他们撕毁之前拍下了照片，得知了告示的内容。
业主们在知道了告示的具体内容之后，在它的七天公示期内，对罢免业委会的业主大会，向春晖路街道提出了书面意见，街道黄波主任亲自承诺，会在罢免业委会的业主大会召开之前（10月28日），对业主的书面意见进行书面回复，但是，时至今日，我们也没有收到春晖路街道的任何书面回复。我们一次次去街道反应情况，得到口头回复都是，你们的意见我们要去和业委会协商。试问：在限期内不召开，本该由街道来组织的业主大会，反而要事事都去找应该回避的即将被罢免的业委会协商，这是怎么回事？
街道对小区业主的意见置之不理，更加令人难以置信的事情，发生在通知召开业主大会的当天。通知召开的地点在小区中庭，具体时间没有，只能靠听说是在上午十点。街道工作人员吕海波同志（以前是司法所所长，现在据说升官了，我们不知道怎么称呼，只好称同志）。拿起投票箱，到了小区后，路过小区中庭，不顾等待召开业主大会的业主和在中庭等待已久维护现场秩序的公安民警，反而直奔业委会办公室。业主们感到奇怪，尾随其后，居然惊奇的发现：街道领导专程把投票箱送到业委会办公室，让将被罢免的天辰美苑业主委员会的何劳生主任私下亲自封箱。这是为什么？既然要封箱，为什么不能在大庭广众之下由第三方政府来封？而要躲起来让根本没有资格参与此事且应当回避的业委会主任私下封？难道其中有什么不可告人的秘密？
更加让人匪夷所思的事情是：罢免业委会全体成员的选票，由业委会制作，盖业委会章，投票箱钥匙业委会也有，投票箱也放在业委会办公室。街道的工作人员每天上午下午到小区，无论是开始还是离开，都必到业委会办公室征求业委会的意见，汇报工作。真不知道是业委会领导街道工作还是街道指导业委会工作。
业主们感到非常愤怒，春晖路街道的种种不作为，导致业委会为所欲为，连罢免他们的业主大会都完全被他们操纵。街道明明知道这些行为不合理，却一再纵容他们，而且还助纣为虐，导致通知召开业主大会的10月28日根本没有业主能够投票（在广大业主的监督下公开投，私下投没投，我们不知道）。到了10月29日，业主们专门来投票，看不到选票长什么样子，根本没有办法投票。业委会还可以派工作人员参与到投票中来，还专门给他们制作了工作牌，而要求罢免业委会的业主，想投票都投不成，空白票在业委会和他们的工作人员手上保管。街道工作人员号称他们是全程录像了的，但是票箱却一直保管在业委会的办公室。有业主甚至亲眼看见业委会赵主任将选票拿出来清点。请问，街道工作人员的所谓全程录像，是否对票箱进行了全程监控？
街道的纵容和不作为，业委会这样倒行逆施，已经引起全小区大部分业主的反感，大家纷纷要求召开业主大会罢免业委会全体成员，但是因为业委会设置的种种陷阱，导致本应该在10月28日―11月1日举行的业主大会形同虚设，绝大部分业主因不知道情况又因时间过短，因此根本无法行使自己投票罢免的权利。由于投票人数很少，业委会自己也知道无法交代，便每隔两天，出一个手写的通知，贴在角落里，业主大会顺延两天，再顺延两天。昨天，又出了一个通知，告知业主，如果在限期内不投票，那么就自动弃权了。
我们担心：在此情况之下，一旦召开的业主大会时间到期，街道或许又会被业委会牵着鼻子走，顺势宣布：因为投票罢免的人数和物业面积不够，所以罢免业委会就此结束，第二届业委会继续存在。
日，我们将以上种种情况反映到了大渡口区信访办，信访办吴主任接待了我们，吴主任在了解情况后，组织区房管局、街道等各相关部门，听取了我们的意见，承诺会公平、公正处理此事，让业主代表参与到业主大会投票过程中。但事与愿违，春晖路街道表面同意信访办的处理意见，背后依然和业委会勾结，继续派工作人员与业委会单方面上门投票。
日上、下午和11月7日，业主再次向区信访办反映情况，信访办也支持业主代表的意见，通知要求罢免业委会的业主代表，派工作人员于日下午到柏华社区参加培训，参会人员有区信访办、区房管局、春晖路街道、柏华社区工作人员和业委会指定的工作人员，会上已经明确：1、从11月8日晚6点半起，由业主代表，街道、社区、业委会代表共同组成工作小组进行入户；2、从11月9日起，白天上午9点到11点，下午2点到4点，在中庭投票，晚上6点半起入户；3、按本小区1234户业主重新投票，已投的票暂时封存。
但非常遗憾的是，业委会拒不承认此意见，反而组织了一帮人到春晖路街道找吕海波主任。之后，吕主任便又将业主代表排除在外，继续让街道工作人员跟随业委会上门投票。
日，我们再次找到区信访办吴主任，才知道街道、社区和小区业委会成员不听信访办的协调意见，我行我素，这让我们感到非常吃惊！吴主任直接表示，他只负责协调到此，他也已经尽力。
鉴于以上情况，我们作为天辰美苑的业主强烈要求政府部门，关注民生和按照法律法规来切实解决天辰美苑小区业主之间的纠纷，以及当前面临的严重问题，避免事态扩大和进一步升级！
天辰美苑小区业主联名
二零一六年十一月十日
办理单位：
春晖路街道
办理结果：
尊敬的来信人：
11月14日，春晖路街道接到来信后，就你所反映的小区罢免业委会成员存在问题的情况进行了调查核实。该小区自2015年以来，多方物业问题交集，矛盾纠纷突出，街道、区房管局、区信访办等单位就相关问题召开专题协调会议50余次，积极调解物业矛盾纠纷，依法推进各项工作，现将相关情况总结如下：
一、基本情况
天辰美苑小区属春晖路街道柏华社区所辖区域，该小区开发商为重庆科而士房地产开发有限公司（以下简称“科而士开发商”），物业服务公司为重庆科而士物业管理有限公司（以下简称“科而士物业”）。
2014年12月，科而士开发商拟将属于开发商产权的地下停车位租金由350元/月调整为400元/月，并委托科而士物业操作，此事引发小区部分业主强烈不满，甚至到小区外主要干道阻路。经春晖路街道、区信访办、区房管局、区发改委多次协调，科而士开发商与业主达成协议，将租金由350元/月调整为370元/月；部分业主要求该标准两年之内不再上涨。
2015年7月，科而士开发商拟将地下停车位采取摇号的方式进行销售。由于该小区车位数量有限，远不能满足业主的停车需求，进一步激化了小区部分业主的不满，再次到小区外主干道阻路并多次开车堵塞小区车库通道。街道与多家区级部门多次约谈科而士开发商负责人和小区业主代表：一方面要求科而士开发商完善相关销售手续，一方面就业主提出的科而士开发商违法违规销售、车位定价过高、认购通知书有问题等事项向业主做政策法规解释。同时街道想办法协调周边小区空闲车位以满足小区停车需求。2015年9月，科而士开发商在完善其车位销售手续后进行摇号销售。在销售当天，为了确保平稳有育不发生群体性事件，街道、派出所及相关部门派出大量工作人员到现场维护秩序。
在此期间，小区第一届业委会任期于日届满，但因各种原因该小区并未按期组织业委会换届工作。对车位销售不满的部分业主通过20%业主联名，按照首次成立业委会的方式，经业主大会表决于日成立了第二届业主委员会。
第二届业委会成立之后，多次与上届业委会联系商讨移交资料、印章及业委会办公室事宜。由于上届业委会只有资料清单，资料实物保管于科而士物业处（区房管局提供的该小区物业合同明确记载），上届业委会无法进行移交。鉴于此情况，区房管局与街道多次与业委会、科而士物业协调，要求科而士物业将上述资料移交业委会，然科而士物业至今仍未移交。业委会已就资料移交问题向大渡口区人民法院提出诉讼，法院于9月20日开庭，目前还未宣判。
小区物业服务合同已于2015年12月到期，因尚未选聘物业服务企业，至今该小区仍由科而士物业提供物业服务。为此，第二届业委会于2016年7月函告科而士物业，要求与其商讨物业资料移交及物业续聘合同草案拟定事宜。由于双方就物业资料移交存在较大分歧，区房管局与街道、社区多次分别与业委会、科而士物业进行单方协调（此期间因双方各自原因未能同时到场），由区房管局就物业续聘程序进行指导；并约请双方于7月21日在业委会办公室就物业资料移交及物业续聘合同草案拟定事宜进行商讨。由于双方在物业资料移交问题上仍未能达成一致，导致物业续聘合同草案拟定事宜未能开展。
2016年8月，业委会因未与科而士物业就续聘问题达成一致，拟以公开选聘的方式选聘新的物业服务公司。在选聘问题上，科而士物业与业委会存在较大分歧。科而士物业认为：业委会应当单独就是否续聘科而士物业召开业主大会进行表决，不同意也不参与业委会提出的公开选聘方式。业委会则认为：已与科而士物业商讨过续聘事宜，但因资料移交、合同草案等问题无法形成一致，坚决不同意就是否续聘科而士物业单独召开业主大会。
为此，区房管局3次邀请市国土房管局物业处到现场为业委会、科而士物业进行政策法规解释：续聘是选聘的一种形式，是否续聘原物业或选聘新物业均应由业主大会决定，都须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业委会采取的公开选聘的方式在不以不平等条件排斥原物业公司的情况下，并不违背物业管理的相关法规。对此解释，科而士物业表示不认可。
日，经多次分别协调业委会、科而士物业，并结合市国土房管局物业处意见，区房管局、街道建议业委会按照选聘、续聘相结合的“一票两选”的方式召开业主大会，由业主进行投票表决。对此建议，业委会、科而士物业均未认可。经多次协商，业委会始终未与科而士物业达成一致意见，仍按选聘方式召开业主大会，定于日至日期间由小区业主投票表决物业选聘事宜。科而士物业因不认可该方式，未报名参与公开选聘。
二、罢免业委会的相关情况
日，天辰美苑小区部分业主向街道提交了关于罢免第二届业委会全体成员的申请材料。街道收到该联名申请后邀请联名业主代表2名、业委会推荐业主代表2名，共同监督街道对20%联名的真实性进行电话核实。根据核实情况，377位联名业主中有269位均明确表示同意罢免本届业委会全体成员，符合提请罢免的相关要求。
日，我街道向业委会送达了《关于组织召开天辰美苑小区罢免业主委员会全体成员业主大会的通知》，要求业委会“收到本通知之日起30日内组织召开业主大会，就罢免本届业主委员会全体成员事项书面征求业主意见，由业主大会作出是否予以罢免的决定”。截至日止，业委会未就此事项召开业主大会。日，我街道责令业委会：“责令你会于日前组织召开罢免天辰美苑第二届业主委员会全体成员的业主大会，就罢免本届业主委员会全体成员事项征求业主意见，由业主大会作出是否予以罢免的决定”；“若你会仍逾期未组织召开，春晖路街道办事处将依照规定开展相应工作”。
日晚，业委会在小区公示了《天辰美苑小区就20%业主联名罢免业委会召开业主大会的公告》，决定于10月28日至11月1日期间召开业主大会会议就罢免事宜进行表决。为平息双方矛盾，街道、区房管局、区信访办积极与业委会协调，使之同意邀请罢免方业主代表共同参与投票工作。在此期间，罢免方业主反复提出要在中庭当众封箱、要业委会在中庭就罢免事宜发表讲话、按照一户一票印制选票并依次编号、每天在中庭唱票等要求，因业委会未予采纳而一直拒绝参与封箱和投票；直至11月1日结束，投票工作也未有实质性进展。
自11月2日开始，业委会五次延期会议时间（每次延期2天），安排数名业主代表作为工作人员入户投票，街道、社区工作人员应邀监督，并用执法记录仪全程记录。入户过程中，罢免方王*琪等数位业主屡次拿着高音量喇叭到场干扰，声称此投票违法，不让业主开门，阻止开门的业主投票（包括同意罢免的票）。
在整个投票期间，双方尤其是罢免方业主代表互不信任对方提出的投票和监督方式，由于物业管理的相关法规就罢免业委会成员的相关事宜并未作出具体规定，所以在商议对投票过程的监督时无法形成统一意见。但双方均同意在投票结束后将小区业主所有投票张贴公示，让全部业主共同监督投票结果，此方式能够有效的保证投票结果的公平公正。然而提请罢免方的部分业主在整个投票过程中因对一些细节未形成一致的原因，拒绝参与监督，并用高音喇叭现场干扰和阻止业主正常投票。在11月12日第五次延期期满之后，业委会将相关情况咨询市、区两级物业主管部门后，决定不再开展投票工作结束本次业主大会。
三、反映问题的回复
（一）关于投诉人认为第二届业委会成立过程中我街道监督不够的问题。根据《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）第四条之规定，我街道负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。我街道严格按照相关程序规定，组织召开天辰美苑业委会换届业主大会，同时依照公平公正、公开透明原则，每次筹备组会议均要求记录并按规定进行公示。街道早已责成业委会保留所有资料，小区业主有权监督查阅，可凭身份证明和产权证明查阅业委会换届业主大会会议的相关资料。
（二）关于投诉人反映天辰美苑物业的选续聘问题。1、根据《条例》第五十四条之规定，续聘或选聘物业服务企业由业主大会决定，业主大会由业主委员会组织召开。2、根据《条例》第四条之规定，我街道对天辰美苑业委会开展工作的合法性进行监督。3、对于小区内部分业主对选续聘存在意见分歧的矛盾，我街道积极履行“调解物业管理纠纷”的职能，多次与业委会、业主代表协商调处。
（三）关于通知业委会就20%以上业主联名召开业主大会的时间问题。根据《条例》第三十二条之规定，街道应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。我街道于日接到天辰美苑小区部分业主代表提交的罢免第二届业委会全体成员的申请材料，于日书面通知业委会，符合相关规定。
（四）关于业委会作为此次业主大会组织者的身份合法性问题。我街道于日向天辰美苑业委会下达通知，要求“收到本通知之日起30日内组织召开业主大会”。截至10月13日止，业委会未就此事项召开业主大会。10月14日，我街道依照相关规定和市国土房管局指导，再次向业委会下达通知，责令其于 10月20日前组织召开。10月20日晚，业委会公示了《天辰美苑小区就20%业主联名罢免业委会召开业主大会的公告》，并将此事告知了街道和社区。我街道就此咨询了市国土房管局和法律顾问，解释为：1、召开业主大会包括业主大会会议的方案公告、征求业主意见、唱票及结果公示等环节；2、业委会启动召开业主大会是在责令限期内最后一天晚上24点之前，业委会作为此次罢免事宜业主大会的组织者，其身份具备合法性。
（五）关于业主大会组织者和监督者的身份差异及权限问题。业委会是本次罢免事宜的业主大会的组织者，而我街道为监督部门，因此：1、对于罢免方部分业主代表所提出不应由业委会组织召开的意见，与《条例》明文规定相悖；2、对于业主所提出的法律法规无明文规定的具体性意见，在业委会不违背法律法规的情况下，我街道仅能协调或建议，是否采纳由业委会决定。
（六）关于反映10月24日的申诉材料未书面回复的问题。10月24日我街道收到刘*霞、夏*福等业主代表交来的《关于天辰美苑业委会在组织罢免业委会全体成员的业主大会时严重不公、必须回避的申诉材料》，材料中提出四点问题：1、关于业委会回避事项；2、关于业主大会召开时间事项；3、关于业主大会延续时间对比事项；4、关于召开业主大会公告的公示时间问题。经咨询区房管局，因业主所提问题从政策方面比较明确，不存在争议，建议从效率出发，采用口头答复。罢免方业主代表曾多次就以上问题提出质疑，街道也多次从政策方面予以回复，如：10月25日柏华社区协调会上的当面回复、10月28日罢免方业主代表信访件的回复意见。
（七）关于对街道的监督存在诸多质疑的问题。在天辰美苑的物业纠纷处理中，街道一直在市、区两级的物业主管部门的政策指导下，严格依照物业管理的相关法规，履行自身的指导监督和调解职能。法规中有明确规定的，街道均严格予以执行；对政策法规理解不清楚的，均及时请求市、区物业主管部门作出政策解释；法规中没有明确规定的，街道与区房管局、区信访办协同及时与矛盾双方进行协调，但调解基于 自愿原则，因各方分歧较大，一些事宜不能达成一致意见。
在整个监督、调解的过程中，为保证公平公正公开，街道尽最大可能详细保留整个过程的文字和音像资料，情况不清楚和有质疑的小区业主可到街道查阅咨询，街道仍将积极做好沟通交流、宣传解释工作。如你还有疑问请致电。
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