开发商延期交楼 可不按合同赔偿
仲裁赔偿比例比业主与开发商协商的还低，山语豪庭4业主不服仍在申诉
&&&&开发商延期交楼，与开发商协商赔偿金额不成，惠州山语豪庭小区4名业主申请仲裁。惠州市仲裁委员会的仲裁结果却让他们大为意外，仲裁判赔的赔付比例比协商还少了一成。相关仲裁理由称，开发商延期交楼，避免了购房者过早地将房屋出售带来更大的利益损失。&&&&60多户业主遭遇延期交楼&&&&据了解山语豪庭位于惠州市惠城区龙丰街道办辖区。目前，该楼盘开发的是一期，共有1、2、3、8四栋楼，该楼盘的开发商是惠州市新恒基房地产开发有限公司。&&&&据业主何先生、钟先生、周先生和宋小姐反映，2014年，他们先后购买该小区房子成为准业主。根据他们与开发商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，开发商应在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付给购买人使用；逾期超过60日交房的，购房人有权解除合同，开发商当在解除合同之日起30日内退还全部已付款，并按购房者累计已付款的5%支付违约金；购买者要求继续履行合同的，自交楼期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向购房者支付已付房价款万分之三的违约金。&&&&实际上，何先生、钟先生、周先生和宋小姐4人购买的房子，日才被通知入伙。像他们4人一样，遭遇延期交楼的业主共有60多户。&&&&裁决结果比双方协商的还少一成&&&&据了解，延迟交楼纠纷发生后，开发商与相关业主展开协商。其中，约有一半遭遇延迟交楼的业主与开发商达成了赔偿协议。以延迟交楼赔偿约定的6折予以赔偿；另一半没有达成协商结果的，通过惠州仲裁委员会进行仲裁。&&&&而仲裁结果，却出乎业主预料。仲裁庭认为，申请人（业主）与被申请人（开发商）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，签约主体适格，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方具有约束力。&&&&仲裁庭是鉴于约定逾期交房违约金的目的主要是弥补购房者所遭受的损失，且购房者已对涉案房屋完成验收交接手续，结合目前涉案房屋价格上涨等因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，仲裁庭同意开发商关于违约金予以减少的请求。&&&&仲裁庭认为，以购房者按日向开发商支付已交付房价款万分之一点五的违约金的标准计算违约金较为适宜；仲裁费用，申请人和被申请人各付一半。&&&&4名业主质疑裁决书不公继续维权&&&&南都记者从山语豪庭开发商处了解到，该裁决结果出来后，他们通过继续协商的方式，已经将绝大多数涉案业主提出的延迟交楼问题，通过赔偿予以解决。原本有5户业主质疑裁决不公，后来经过做工作，一户同意了7折赔偿（略高于协商解决的业主，是弥补他的律师费和仲裁费），目前还剩4户。&&&&何先生等4名业主认为，明明有《商品房买卖合同》及《补充协议》，开发商却不严格履行合同和《补充协议》有关违约金的条款，惠州仲裁委在仲裁过程中忽略这些因素，涉嫌偏袒开发商，因此，他们对该裁决结果表示不服。此外，该案的独任仲裁员王某在市房管部门工作，他们申请要求回避；结果，市仲裁委主任不同意王某回避。他们怀疑其中存在利益问题，影响公正裁决。&&&&何先生拿出《裁决书》给记者看，他指出，仲裁委认为本案中，申请人（购房者）没有造成权益的严重损害，也未造成严重的经济损失，相反，被申请人（开发商）因为延期交楼的缘故，从某种意义上讲，保护了申请人的权益，避免了其过早地将房屋出售带来更大的利益损失。&&&&何先生认为，该说法非常不合理，他们4名业主要求按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定赔偿。&&&&矛盾焦点&&&&合同成立有效&为何减半支付?&&&&4名业主认为，既然《商品房买卖合同》及《补充协议》是合法有效的，就应当按照合同约定执行，按照每天万分之三的标准赔付延迟交楼违约金，这样才公平公正。而仲裁委在作出合同成立有效的前提下，又裁决减半赔偿，显然有失公正。&&&&仲裁委认为，2016年底惠州房价上涨，申请人（4名业主）因为持有房屋的缘故，从而房价大幅增值，获得了巨额利益。《合同法》的本意是为了保护买卖双方的利益，即使是被申请人（开发商）延期交楼，也没有对申请人造成巨大经济损失。作出减半赔偿的裁决，恰恰体现了《合同法》的公平原则。&&&&各方说法&&&&开发商：可继续协商也可走司法途径&&&&惠州市新恒基房地产开发有限公司总经理助理许欢介绍，山语豪庭1期延期交楼的原因，主要是开发商和承建商间的工程款纠纷造成的。对于延期交楼的责任问题，该公司从未推卸并一直是在通过协商、仲裁等方式进行解决。&&&&许欢表示，山语豪庭的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，违约金按照万分之三赔偿的条款，约定的太高了，正常情况下，都是万分之一。对于由该公司造成的失误，公司一直在积极面对，也希望业主理解。对于剩余的4户业主，公司考虑到业主缴纳了仲裁费和聘请律师费用，愿意按照违约金约定的赔付金额的7折予以赔偿，也算是弥补。如果4户业主仍不满意，也可以通过诉讼走司法途径解决。&&&&目前，该纠纷问题仍在进一步协商处理中。&&&&律师：裁决减半，符合《合同法》公平诚信原则&&&&广东人为律师事务所律师赵国通解释称，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。&&&&当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。&&&&就本案讲，延期交楼给当事人造成的损失，主要体现在房屋租赁方面，按照合同约定每天万分之三赔偿，以何先生购买的房子总价827449元计算，一天的违约金就是248.2347元，一个月就是元，该赔偿额度显然远远高于山语豪庭地段的实际房屋租赁价格。若减半赔付，每月平均赔偿额元，应该说，略高于当地同等面积房屋的租赁价格，是比较公平的。&&&&业内人士：回避请求莫名被拒，裁决公正性遭质疑&&&&仲裁委员会的宗旨是：依法、公正、及时地仲裁平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权利纠纷，保护当事人的合法权益，保障社会经济健康发展。&&&&惠州一名不愿透露姓名的仲裁业内人士认为，在仲裁过程中，对于申请人提出的仲裁员回避申请，如果符合道理，应尽可能满足其请求。独任仲裁员是由仲裁委主任指定的，决定是否需要回避也是由仲裁委主任决定的。比如，此案中，申请人提出该请求，肯定有其道理。独任仲裁员王某是市房管部门的公职人员，申请人怀疑其和开发商存在利害问题，由此申请回避。反过来讲，仲裁委主任不同意由他指定的独任仲裁员回避，很容易引发申请人对裁决公正性的质疑。&&&&市仲裁委：申请人认为违反仲裁规则，可向中院申请撤销&&&&惠州市仲裁委有关领导介绍，仲裁案件一般是不予公开的，对于申请人提出的回避问题及对仲裁结果不满问题，仲裁委都有卷可查，有据可依，不是随意作出仲裁的。&&&&其中，该案申请人提出仲裁员回避的申请，不符合现行施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》第26条和《中华人民共和国仲裁法》第34条的规定，故作出了不同意回避的决定。&&&&而根据《惠州仲裁委员会仲裁规则》第26条第一款规定，与本案有利害关系的仲裁员应当回避。此案中，4名业主的质疑点，正是认为独任仲裁员王某在房管局工作，而该纠纷是与房产开发商间的纠纷，才申请其进行回避的。&&&&此外，惠州仲裁委认为：案件裁决书是由仲裁庭作出的。本案仲裁庭认为，鉴于约定逾期交房违约金的目的主要是弥补申请人所遭受的损失，且申请人已对涉案房屋完成验收交接手续，结合目前涉案房屋价格上涨等因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，仲裁庭同意开发商关于违约金予以减少的请求。仲裁庭认为以被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之一点五的违约金的标准计算违约金较为适宜。&&&&该负责人表示，惠州仲裁委作出的裁决是终局裁决，自作出之日已经发生法律效力。如果申请人认为仲裁委违反了仲裁规则，可以向惠州市中级人民法院提出撤销裁决。&&&&采写/摄影：&&&&南都记者郭秋成&&&&实习生陈文珊&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&开发商逾期交房如何赔偿，何时可以解除商品房买卖合同
开发商逾期交房如何赔偿，何时可以解除商品房买卖合同
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一、开发商逾期交房如何赔偿卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：1、卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《书》、《房屋使用说明书》；其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；否则视为违约、卖方逾期交房；2、卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。二、何时可以解除合同合同解除权发生的条件有两类：一类为约定条件，另一类为法定条件。1、约定条件。约定条件是当事人各方通过合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。约定条件又分二种：（1） 无因条件——合同成立后的合意。无因条件指在合同成立后，在未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力归于消灭。《中华人民共和国合同法》 第93条第1款，“当事人协商一致，可以解除合同。”（2）有因条件——依据合同条款中的合意。有因条件指当事人在合同中约定一定的合同解除条件，当合同约定条件成就时，当事人一方或双方即享有解除权，可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。合同法第93条第2款，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2、法定条件——法律规定的解除合同条件（1）不可抗力。一般说来，不可抗力更多地是作为免除违约责任的抗辩理由，只有当不可抗力致使不能实现合同目的时，才能作为解除合同的条件。我国合同法第94条第（一）款采纳的就是这种观点。（2）在履行期内，一方拒绝履行主债务的表示，表示包括意思和行为。一方无正当理由拒绝履行，表明违约方完全不愿受合同拘束，这已实际上的剥夺了受害人根据合同所应得到的利益，从而使守约方无法实现订立合同的目的。当然，违约方的拒绝表示，应该是主债务，相对方才能行使解除权，如果表示不履行的是次债务，则产生解除合同的权利。至于是主债务还是次债务，则根据合同的内容，具体加以判定。（3）当事人一方迟延履行主债务，经催告后，在合理期限内仍未履行。债务人在履行期限届满时，能够履行而没有按期履行债务，则构成履行迟延，在此情况下，相对方须经催告，给债务人一段合理的宽限期，使债务人继续准备履行。如在该合理的宽限期到来后，债务人仍未履行，则相对方有权解除合同。4、迟延履行或其他违约行为导致合同目的不能实现。在判断迟延履行对合同的实现的影响时，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的权利义务至关重要，如超过了履行期限将导致目的不能实现，则应允许非违约方解除合同。至于其他违约的行为，如交付的标的物不符约定等等，导致合同目的不能实现，同样赋予非违约方以解除权。5、其他情形：指上述几条所未能涵盖的内容，如成套设备买卖中，某一部件或配件的缺失，可能导致整个机器设备难以运行，而最后导致合同的目的不能实现。购房者在发现开发商有违约行为的时候，应当及时保留，积极维护自身权益，如果遇到自己不熟悉的领域，可以向专业房产纠纷律师咨询，为自身权利设保障。
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一、开发商逾期交房怎么办1、双方已在购房合同的约定逾期交房的处理方式，如：在一定的期限内不能交房，开发商每天支付一定数额的违约金；超过一定的期限，购房者可以解除合同并要求赔偿损失。2、如果双方在合同中没有约定，若经开发商催告后，购房者决定解除......
无锡房产律师温馨提示：购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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　　很多开发商在交房的过程中都会出现延期交房的情况，可以说，说延时交房就是交房过程中的流行性感冒，非常普遍。和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往处于“弱势群体”的地位。　　开发商延期交房怎么办?　　原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。开发商逾期交房，购房人权要求解除合同。按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。　　当然，我们也发现，很多开发商往往将市政施工作为不可抗力来推托自己的逾期交房责任，但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件(如战争、车祸等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等)，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。如果开发商延迟交房的理由不属于不可抗力，那么，购房人有权起诉解除合同或提起仲裁。法院诉讼时效自合同规定的交房之日起计算两年，业主应在此诉讼时效内主张权利，协商不成的可以向法院起诉。　　开发商延期交房怎么赔偿?　　实践中，购房者在遇到延期交房的情况时，大部分人都选择接受开发商赔偿的违约金，以此来解决问题。但是违约金该赔多少，相应的计算标准又是什么呢?　　《合同法》第一百零七条“违约责任”中规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。　　第一百一十五条“定金”中也有规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。需要注意的是，定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则。　　逾期交房的违约金比例，国家并没有一个统一的标准。一般情况下，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行。合同上没有约定的，应该按照同期银行贷款利率为准。　　在房屋买卖纠纷案件当中，一般情况下，出现纠纷时，法院往往会根据合同双方的约定来处理纠纷，因此我们建议，购房人在同开发商签订合同时，最好事先约定违约责任，这样产生纠纷之后处理起来还能做到有据可依。以上就是对开发商延期交房怎么办，开发商延期交房怎么赔偿的解答。如果您有什么不明白的地方，可以咨询房地产方面的律师。
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我要的房子，合同上规定是日交房，不能按期交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，我的房屋总价20万，首付和到现在偿还的贷款共计约8万元，我想问的是我的已付房款算是20万还是8万，也就是开发商应该支付的违约金是20万的万分之...
实践中如果商品房逾期交房，一般以买卖双方在合同中约定的标准来计算违约责任，主要包括两部分，一是违约金，二是已付房款利息。一般约定的违约金的标准是按已经支付房产的一定比例来按天数计算的，这一比例一般是每日万分之几的标准。例如，房价是100万元，约定的违约金是万分之一，并且逾期30天交房，则违约金为100万乘以万分之一乘以30天，结果是3000元。关于已付款利息，一般是约定按同期银行贷款利率按天数计算的，例如，房款是100万元，逾期30天，现行银行贷款利率为5.5%，则利息计算方式为，100万元乘以5.5%除以365天乘以30天等于4520元。这样上述两项相加3000加上4520等于7520元，这就是开发商应该承担的违约责任。
刘伯华律师
由于政府行为导致停电、停水而不能按期施工，从而不能按期交房的，可以免责。建议你在起诉前先了解清楚是什么原因不能按期交房。2。但出卖人能证明是因不可抗力不能按期交房的，可以免去违约金的责任、你可以起诉出卖人，要求支付违约金并要求实际交房，并且现在有不交房的事实，出卖人已经获得房价全款20万，你不再欠出卖人的钱，你现在欠的是银行的钱，这样才能估算出诉讼的胜算。3、你有购房合同，就可以起诉，还也是还银行的钱。。例如，出卖人是房开商的1、是按20万计算。银行已经替你买完单了
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，其主张方可成立。针对房开商的这一抗辩，房开商主张违约金过高。逾期交房违约金一般是按日计算的。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》，只有证明违约金确实超过损失的30%，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额，其应对“违约金过高”负有举证责任，即应对违约造成的损失负有举证责任，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的房屋延期交付违约金怎么计算按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定
按合同应该是8万的万分之一，不过这合同有点不合理，一般都是按标的物价值来计算违约金。没看到全部合同，不好判断，如果没有其他解释迟交房屋方面的免责条款，你应该可以赢，但最好是多些人一起告，这样能引起当局注意，可能是捂盘，房产公司现在查的严，他们怕被罚，可能会跟你协商。不然他们牛的很哪。
用法律的武器捍卫你的尊严！
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