关于农村土地所有权与土地使用权的确权问题&(二)
　　(二)对现行规定的争议与质疑
　　从上述法律、法规、规章的规定来看，似乎无懈可击，然而在司法实践中仍然会遇到难以解释的矛盾，这主要是中国的国情所致。其实质的问题是国家依其权力不断扩充自己的所有权，就可能与社会其他方面产生利益上的冲突，尤其是政府部门成为立法动力的情况之下，这种不平衡就导致法律之间的冲突和如下值得研究的问题。
　　1．城市市区的土地都属于国家吗？
　　依照上述法律、法规和规章的规定，城市市区的土地属于国家所有。然而在实践中，这一看似明确的规定仍会掀起波澜，其原因是这个规范用语中“城市市区”本身没有规范。
　　何为城市市区？首先需要弄清何为城市？“城市”这个词是舶来语，它首先出现在中东两河流域(现伊拉克境内)。“筑墙为城，易货为市”。它既是冷兵器时代防御外敌入侵的工事，又是集中经商贸易的场所。在古代，城市的范围是以城墙为界的，城里城外，一清二楚。可是到了现代，城墙不仅失去防御工事的功能，也不是城市之界限了。城市，更多地表现为一种行政意志，成为一种法律和社会学用语。
　　按照我国唯一涉及城市这一概念定义的《城市规划法》(已被日公布的《中华人民共和国城乡规划法》所取代)第3条的规定，在我国城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。这一定义没有涉及土地性质问题。是不是只要是国家按行政建制设立的直辖市、市、镇就必然导致土地所有权的变化呢？显然不是。于是第二个问题又出来了，什么是城市市区呢？还是没有权威的界定。
　　某网站曾悬赏征答：“如何界定一个城市市区？”征来的答案却不令人满意，主要是没有讲界定的方法。但这个答案还是可以给读者一点启示，故抄录如下：
　　城市，是指具有一定规模的工业、交通运输业、商业聚集的以非农业人口为主的居民点。
　　市区，是指一个城市除郊区以外的行政管辖范围，是相对于城市郊区而言的。
　　设区市的市区是指：
　　(1)市辖区人口密度在1500人/平方公里及以上的，市区为区辖全部行政区域；
　　(2)市辖区人口密度不足1500人/平方公里的，市区为市辖区人民政府驻地和区辖其他街道；
　　(3)前款市辖区人民政府驻地的城区建设已延伸到周边建制镇(乡)的部分地域，其市区还应包括该建制镇(乡)的全部行政区域。
　　设区市的其他地区分别按本规定的镇、乡村划分。
　　不设区市的市区是指：
　　(1)市人民政府驻地和市辖其他街道办事处地域；
　　(2)市人民政府驻地的城区建设已延伸到周边建制镇(乡)的部分地域，其市区还应包括该建制镇(乡)的全部行政区域。
　　不设区市的其他地区分别按本规定的镇、乡村划分。
　　如果按上述规定，我们细想一下，这种市区能说土地全归国有吗？例如北京的朝阳、海淀、丰台、昌平四个区均属城区，其区政府驻地的城区建设早已延伸到周边乡(镇)的大部分区域，依此规定，这些建制乡(镇)的全部行政区域则均属北京市区，但其农民集体所有的土地并没有自然地按《土地管理法》第8条的规定就属于国家所有。显而易见的事实，这四个区用地照样还得申报农用地转用和征地手续。笔者想全国各个城市都差不多。只有头脑发昏的城市政府官员才会想当然地认为，既然是城市市区就有了处分权。
　　2．农村中，土改未分给农民的就属于国家所有吗？
　　在1995年开始的土地确权工作中，各地对农村中的国有土地进行了确权。其中按上述原国家土地管理局的确权规定第4条的确权就产生了争议。这条的规定有两种情况：一是土改时没有分给农民的土地属于国有；二是1962年人民公社化时未划入农民集体范围的土地也属于国家。对此，我们就有必要看看当时的具体规定。
　　中央人民政府于日公布的《中华人民共和国土地改革法》规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。”该土地法共6章，40条，除总则、附则外，主要有以下四方面的内容：
　　土地的没收和征收。没收地主的土地、耕畜、农具、多余的粮食及其在农村中多余的房屋。征收祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校和团体在农村中的土地及其他公地，但清真寺所有的土地，在当地回民同意下，得酌予保留。工商业家在农村的土地和原由农民居住的房屋，应予征收。革命烈士、军人家属、工人、职员、自由职业者、小贩以及因从事其他职业或因缺乏劳动力而出租小量土地者，其每人平均所有土地数量不超过当地每人平均土地数200%者，均保留不动。超过此标准者，得征收其超过部分土地。半地主式的富农出租大量土地，超过其自耕租雇人耕种的土地数量的，应征收其出租的土地。保护富农所有自耕和雇人耕种的土地及其他财产，不得侵犯。富农所有出租的小量土地，也予保留不动；但在某些特殊地区，经省以上人民政府的批准，得征收其出租土地的一部分或全部。保护中农(包括富裕中农在内)的土地及其他财产，不得侵犯。
　　土地的分配。所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除按照土地改革规定收归国家所有者外，一律由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。对地主亦分给同样的一份，使他们也能依靠自己的劳动维持生活，并在劳动中改造自己。分配土地，以乡或等于乡的行政村为单位，在原来耕作基础上，按土地数量、质量及其位置远近，用抽补调整方法按人口统一分配。
　　特殊土地问题的处理。没收和征收的山林、鱼塘、茶山、桐山、桑田、竹林、果园、芦苇地、荒山及其他可分土地，应按适当比例，折合普通土地统一分配。没收和征收的堰、塘等水利，可分配者应随田分配。大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大盐田和矿山及湖、沼、河、港等，均收归国家所有，由人民政府管理经营。使用机器耕种或有其他进步设备的农田、苗圃、农事试验场及有技术性的大竹园、大果园、大茶山、大桐山、大桑田、大牧场等，由原经营者继续经营，不得分散。但土地所有权原属于地主的，经省以上人民政府批准，得收归国有。
　　土地改革的执行机关和执行方法。在土地改革期间，县以上各级人民政府组织土地改革委员会，指导、处理有关土地改革的各项事宜；乡村农民大会、农民代表会及其选出的农民协会委员会，区、县、省各级农民代表大会及其选出的农民协会委员会，为改革土地制度的合法执行机构。在土地改革期间，各县应组织人民法庭，用巡回审判方法，对于罪大恶极、为广大人民群众所痛恨并要求惩办的恶霸分子及一切违抗或破坏土地改革法令的罪犯，依法予以审判及处分。
　　政务院于1950年11月还公布了《城市郊区土地改革条例》，对大城市郊区的土地改革问题作了具体的规定。
　　对照上述法律规定，我们可以了解到发生在55年前的波澜壮阔的土地改革的大致脉络，这场土改对中国历史的影响是巨大的。以至于数年之后，隅居台湾岛上的国民党政权也参照内地的做法，实行了土地改革。遗憾的是这场土地改革的成果大部分在十多年后又被人民公社化所淹没，农民又失去了土地所有权，吃上了“大锅饭”却吃不饱，结果再过20年再来了一场土地承包责任制，部分地还给了农民种地的权利。
　　回顾土地改革和人民公社化运动，都有可斟酌之处。其中对土地的处理是前后矛盾，但确有部分土地本系农民私有，后未被公社所有却又在确权中成了国有的情况。例如清真寺的土地，由于牵涉民族和宗教政策得以保留，依《规定》该确权为国有，实际行不通。
　　3．铁路、县级公路用地就一定国有吗？
　　近些年来，交通事业发展很快，出现了一些原县级公路因高等级公路出现而废弃，一些地方铁路改线或取消运营而废弃的情况。依照《土地管理法》以及相关法规、规章的规定，这些废弃的铁路和公路用地属于国有，未经批准是谁也不能占用的。
　　可是在实践中，却并非如此，这些用地的结果有两种情况：一是当地土管部门态度强硬，使这些土地无人敢动，而政府又用不上，如鸡肋一般地长期存在于城市郊区和广大农村。而有的地方，农民们翻起了老账。原来当年修这些县级公路和地方铁路中的大部分，国家投资并未到位，或未全部到位，是农民们出力出地把路修了起来，为自己改善交通。有的农村被用了地，居然农业税都未减数。翻起陈年老账，这些废弃的像蚯蚓一般的空地被按老账被各个村庄分而治之，有的作集体公用晒场，有的改为宅基地，也有少数复垦用于农副业生产。当地政府对此采取了默许态度。两种结局，哪种有利于社会发展呢？笔者认为是后者。但如果机械地按现行规定办，有人会说这又是一个“合理不合法”，而我想，这只是不符合法的表面文字，却符合法的本质性规定。
　　4．人口农转非后土地全归国有吗？
　　城市化的进程，使郊区变为市区，农村变为郊区、甚至市区的事情每天都在发生。按照原国家土地管理局《规定》的第14条，因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有(国务院《土地管理法实施条例》第2条亦是相同规定)。这一规定实践中也遇到了挑战。主要是这一规定缺乏科学性。国务院《实施条例》的规定较原国土局的《规定》更缺乏操作性。有的土地经过操作，效果很不理想。
　　20世纪末以来，是城市化浪潮最汹涌的时期，这一时期，城市的国企已经举步维艰，城镇就业压力已经很大。有些地方为迅速地占有土地，便以该规定为依据，将大量的乡镇改为街道办事处，村委会改为居委会，农民改为居民，目的是将集体所有的土地跃过征收阶段直接转为国有土地，实质是地方政府用地图个方便，这一做法的背后常有开发商在操纵。结果在要农民交地时便遇上了障碍。有的地方，给的补偿较合理，矛盾少一些。有的地方，本身是为了圈地牟利，补偿价钱出得不合适，引起农民反抗，至今有的矛盾还未解决。“三无”农民数量迅速攀升，据2005年全国人大统计资料显示，已近四千万人，问题十分严重。其焦点在于这种不顾实际和农民利益，成建制的农民转非，如解决不了就业问题，失业农民就业无岗，务农无田，经商无本的状况对社会的安宁是一个极大的压力，故有必要反思这一做法。笔者坚持认为，即使成建制农转非，也必须经过合法的农用地转用和征地审批，切实解决好了农民的补偿安置问题，才能确定土地改变为国有。这个问题虽然没有进一步的规定，但国务院法制办有个文件是支持我的观点的。
二、关于集体土地所有权的确权
《土地管理法》第8条对属于集体所有的土地范围作了一个原则性的规定，即农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。正因为这只是一个原则性的规定，在实践中就存在如何细化与操作的问题。
　　(一)对集体所有土地确权的细化规定
　　从1982年《宪法》规定土地公有之后，《民法通则》和《土地管理法》就对土地公有的两种形式作了原则性的规定。这里存在一个法律上的缺陷，就是《土地管理法》的上述规定是说在农村和城市郊区除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，但我们没有见过细化这一原则的法律规定。因为法律应当是由全国人大或者人大常委会发出的法律文件。对此，如对法律作广义性的解释，亦可将法规、规章包含在内。由此，原国家土地局的《规定》亦可理解为对此细化的法律规定，实践中，确权工作也是按这个《规定》来操作的。
　　该《规定》的第三章共七条，内容如下：
　　第三章 集体土地所有权
　　第十九条
土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。依照第二条规定属于国家所有的除外。
　　第二十条 村农民集体所有的土地，按目前该村民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。
　　根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。
　　(一)由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；
　　(二)由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；
　　(三)由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。
　　第二十一条
农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，应视为现使用者所有；连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。
　　第二十二条乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡(镇)或村农民集体所有。
　　第二十三条乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地，《六十条》公布以前使用的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有；《六十条》公布时起至一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的，有下列情况之一的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有：
　　1．签订过用地协议的(不含租借)；
　　2．经县、乡(公社)、村(大队)批准或同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的；
　　3．通过购买房屋取得的；
　　4．原集体企事业单位体制经批准变更的。
　　一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年《土地管理法》开始施行时止，乡(镇)、村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡(镇)、村集体单位继续使用的，可确定为该乡(镇)村集体所有。
　　乡(镇)、村办企事业单位采用上述以外的方式占用的集体土地，或虽采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒废、闲置等，应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体，或按有关规定进行处理。一九八七年《土地管理法》施行后违法占用的土地，须依法处理后再确定所有权。
　　第二十四条乡(镇)企业使用本乡(镇)、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡(镇)农民集体所有。经依法批准的乡(镇)、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡(镇)、村农民集体所有。
　　第二十五条
农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。
　　(二)对农村集体土地所有权的争议
　　上述《规定》多处提到的《六十条》是农村土地公有的第一个规范性文件，而《规定》本身对确权工作单方更为重大。不少农村土地权属纠纷在《规定》下达后得到了解决。尤其邻村之间的土地权属纠纷的解决，如无这个《规定》，的确无从下手。但这个《规定》也存在一些争议。
　　1．过于拘束于原土地所有证的效力
　　该《规定》第19条明确了土地所有证是确权的关键证据。但从1950年至1995年再次确权，时隔45年，那些当年领证的农民或年老或已仙逝，加上各种情况，拿不出所有证的人不少，而发证的存档部分亦有毁损的情况。对此，各地做法不一。多数地方是宜粗不宜细，对虽然拿不出土地所有证，但事实清楚又无权属争议的，仍予以确权。但也有少数地方或思想简单，或因权属确有疑点但并无实质影响的情况而久拖不决。对此，应当看到，证是死的，不是活的，只要深入群众做调查研究，情况即可清楚，当断不断，结果是贻误工作。以致到近期，笔者还在接待中发现有农民上访时拿着父辈留下的土地所有权证主张权利的。
　　2．确权中缺少村民小组这一层次
　　此次确权是以实际使用为基础，并是以《六十条》实施的结果为主。被确权的单位是村农民集体和乡农民集体两个层次，这显然不符合农村的实际。
　　在1962年《六十条》的实施中，对农民集体所有制有一个八字标准，即“队为基础，三级所有”。队，是指生产队，相当于现在的村民小组。三级是指人民公社、生产大队、生产队这三级。政经合一的人民公社在20世纪80年代的农村体制改革中解散，取而代之的是乡(镇)政府和各种经济合作组织(如企业、公司、农工商公司之类，但后来基本上垮了)。生产大队即现在的行政村这一级，成为了村民委员会这一村民自治组织。村民小组或自然村原则上虽然隶属于行政村，但在许多地方亦是一种集体经济组织，且这一层次多半是由于自然条件和宗亲关系所联结，凝聚力甚强。所以在实践中，村民小组有相对独立的财产权，有的是集体土地所有权的主体，对此最高人民法院有司法解释加以了确认。现行《土地管理法》及相关法规、规章都是笼统的提村农民集体，使人们容易将其认识为行政村这一层次，而忽略在过去长期形成的生产队这一层次的正当权利。工作中一旦忽略，便容易引发纠纷。对此，笔者在20世纪90年代多次参加过村民小组与村委会之间围绕征地补偿款的分配而发生的纠纷。虽然这些纠纷在笔者作为村委会代理人的情况下，依据现行法律规定而胜诉，但笔者看到了村民小组和农民个人的权利确实受到损害，故在胜诉之后，力劝乡、村两级负责人做好安抚工作，经济上给村民小组以倾斜，平息了怨气，有利于社会稳定和农民集体之间的团结。
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泰征安补〔2017〕第12号关于农村集体土地使用权出租相关问题；的简要探讨；近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于；一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析；伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变；（一）农村集体土地租赁的合法性问题；《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和；《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包；以上法律规定表明，农村集体经济组
关于农村集体土地使用权出租相关问题 的简要探讨 近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处Z、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一 、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析 伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。 （一）农村集体土地租赁的合法性问题
《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。 以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设。目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房生产经营或建设门面房等商业设施用于出租，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背的。
（二）程序性问题
《土地管理法》第十一条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。
《土地管理法实施条例》第四条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。第六条规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。
以上法律规定表明，我国实行土地权属的法定登记制度，转让土地使用权必须进行变更登记，否则，则属无效。目前农村集体土地出租大多未依法进行变更登记，应是无效的。
综合以上分析，目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上，还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的，应确认为无效合同。
但在现实中，对于上世纪七八十年代因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建设用地使用权的出租行为，土地行政主管部门因无明确的法律依据多数未予查处。遗憾的是，法院系统对此的认知各地也不一，此类租赁合同在各级法院的诉讼中也不一定就被认定为无效合同。目前有很多的农村集体土地租赁就属于这种情况，如认定无效，往往会引起群体性上访、不稳定事件的连锁反应；如认定有效，则会造成征地成本过高，使各级政府无力承担，陷政府于“两难”的选择境地。 二、关于合同解除的法律分析 （一）合同有效或无效应由谁来提出的问题 根据我国民事法律规定的一般原则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。也就是说并不是所有的人都可以对合同效力进行主张，原则上只能由合同当事人来向法院主张。实践中，即使由于利益关系的驱动，很多出租集体土地使用权的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织也不能越俎代庖，来确定合同无效或代为向法院诉讼，这在法律上是没有依据的。 （二）关于合同解除的法律后果问题 1、关于合同无效的情况下相关财产的处置和责任分担 《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。 依据以上规定，由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有互相返还的义务。也就是说，村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金），承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权，自行拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。至于过错赔偿损失，则要根据具体的租赁合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿数额。 2、合同有效的情况下合同解除损失的计算 《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。 依据以上规定，在合同有效的情形下，违约方应赔偿守约方的实际损失，具体数额标准应依据具体合同条款执行。大体上应包括违约所造成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。
三、关于合同主体资格的法律分析
在大多数的农村集体土地租赁合同中，出租方大部分是村民委员会，也有少部分是村民小组做为出租方直接出租土地。村民委员会可以成为合同的主体，但村民小组是否具有民事行为能力，成为合同的主体，在法律实践中，各方认知并不一致。
《合同法》第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第九条第一款规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”；《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由主要负责人进行诉讼”。由此可以看出，合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。
《村民委员会组织法》第十条规定，“村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选”。这条规定是村民小组设立的法律依据，同时也给予了村民小组独立的民事法律关系主体资格。
《民法通则》第七十四条第二款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”；《土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”；《农村土地承包法》第十二条第一款规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费”。上述法律法规和高法解释表明，我国集体土地所有权存在三种基本形态，即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。集体土地所有权的主体是“农民集体”，村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有经营、管理权。
综合以上分析，我们认为村民小组可视为《合同法》、《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格，可以作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。 四、对擅自出租集体土地的处置 （一）合法的土地租赁程序 租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发?号）的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位Z、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。 三亿文库包含各类专业文献、高等教育、行业资料、中学教育、各类资格考试、幼儿教育、小学教育、关于农村集体土地使用权出租相关问题40等内容。　
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