中国房地产违背了基本经济规律
银行降息，就降了那么 一点点，有人就说房地产和股市的春天又到来了。
今天，看到叶檀又鼓吹起房地产主导产业论。这才是真正的叶檀。
叶檀说：我特别反对看后视镜，现在很多人说1998年的房改是不是错的？或者2003年是不是错的？这没有意义、没有价值，就是1998年没有房地产，后来没有汽车，没有高速公路的建设，中国的经济发展不了这么快。一个时代有一个时代的事情，你不能强说1998年的人说2013年的房地产是怎么样的，这是强人所难。
房地产需要垄断，需要暴力，需要骗子。叶檀、郎咸平就在房地产大跃进中获利的骗子。房价一下降，他们没人请他们演讲，没人听他们演讲，他们失去了市场，现在似乎看到了机会，又快速跳出来，鼓吹他们的房地产主导论了。
不论政府财政和GDP多么需要房地产，今天我们必须彻底改变房地产主导绑架中国经济社会的问题，也就是实现经济结构的调整。经济结构调整是一个痛苦的过程，会剥夺官员富豪们的财产，但这是不得不付出的代价。正应了那句话，自作孽，不可活。因为中国房地产触犯了天条，犯下了反人类罪，违背了最基本的经济规律。
今天，我就从经济学的基本原理，来对中国的房地产进行经济学批判。
&罗伯特&席勒的警告
2013年，诺贝尔经济学奖得主之一罗伯特&席勒曾多次警告中国房地产泡沫严重。2009年12月，他来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下。”席勒说，“在深圳、上海以及其他中国主要的城市，人们在买房，这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的，不知道具体的比例是多少。我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”同年，罗伯特&席勒在上海也说：“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”2011年达沃斯论坛上，席勒直言中国房地产存在泡沫：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”
&梯若尔的研究
2014年诺贝尔经济学奖得主梯若尔在武汉谈房地产时说：全球对房地产泡沫问题都十分关注。他兴趣了一个例子：美国有一个学者Robert
Shiller，曾经设想建立房产保险公司，给房产价格保险。对寿险来说，我买了寿险，如果去世，保险公司会向我的妻子赔付，对它来说是一种损失，但只要我在世，每年就要交固定的保费，对保险公司来说是盈利的。房产保险的情况类似，尽管还没有真正出现。即如果价格下跌，你能得到一笔钱，但每年你有固定支付保金。这种保险公司在理论上可以存在，还没有真正成立。原则上可以赚钱，但管制机构（专门监管银行和保险公司的机构）没有批准。如果公司为武汉的市民房价保险，价格下跌的话，这种公司会有很大的损失，一旦破产，就不能给你钱。这和银行破产是一样的。寿险的情况不同，我们清楚每年去世的大概人数，即大数定律，因此管制机构可以确保公司不破产。但房地产保险公司风险很大，因此没有得到批准成立。
梯若尔有一个建模型解串谋难题研究，认为串谋与勾结是所有的组织或机构中普遍存在的现象，早已为政治学家和社会学家所关注。串谋与勾结会给社会福利带来损失，因而如何在制度设计中解决串谋问题，一直成为政治家和学者们不懈努力的目标之一，并在人类的制度
文化中占有重要地位。然而令人惊讶的是，这个重要现象长期以来却一直未能受到主流经济学家的重视。作为社会科学理论的皇冠明珠，主流经济学的理论与实践取得过令人瞩目的成就，
但它在制度分析方面尤其是对于串谋现象的漠不关心和无所作为，无法令人满意。究其根源，仍然是主流经济学家对于新古典主义的完备市场假设这个教条的坚定信
念。在产业组织理论和规制经济学等诸多领域，串谋现象造成了产业政策和政府规制政策的严重扭曲，这一点即使在司法体系十分完备的欧美国家都普遍存在（如美国的安然公司和世界电信与安达信公司合谋做假账等案件），更不用说许多处于制度转型时期的发展中国家。如果把中国的房地产与梯若尔的串谋与勾结理论相联系，中国的房地产就是典型的政府、官员、开发商和富豪的串谋勾结劫掠人民。
世界上房地产已经非常成熟，有一套系统的制度设计，因此风险可控。只有中国房地产成为支柱产业。因此，西方经济学家的研究很少，没有专题研究，只是有一些份内的过注，但也是观点鲜明。
&劳伦斯诅咒
摩天大楼是房地产泡沫之一。据统计，2012年中国有655个城市提出要“走向世界”，183个城市要兴建“国际大都市”。而所谓“国际大都市”就要开辟国际商务中心，就要拥有更多的摩天大楼，甚至是世界或亚洲第一高楼。据称中国摩天大楼的数量是美国的4倍。摩天大楼的建设热潮往往伴随着金融危机或者经济衰退。1999年，经济学家安德鲁&劳伦斯，搞出了一个“摩天楼指数”，认为世界摩天大楼开工建设与商业周期波动高度相关，而摩天大楼的竣工往往是经济盛极而衰的拐点，大厦建成之日，往往便是经济衰退之时。经济学界有称之为“劳伦斯定律”，或干脆称之“摩天楼魔咒”或“劳伦斯诅咒。
劳伦斯举出证据：年间，美国纽约的胜家大厦和大都会人寿大厦相继刷新世界高楼记录，期间金融危机席卷全美，数百家中小银行倒闭；1929年、1930年和1931年，纽约的华尔街40号大厦、克莱斯勒大厦和帝国大厦相继落成，期间发生了世界经济史上最为骇人的“大萧条”；20世纪70年代，纽约的世界贸易中心和芝加哥的西尔斯大厦一跃成为全球最高，随之而来的是石油危机，美元狂跌，最终引发了年的世界经济衰退；1997年马来西亚吉隆坡双子塔楼刷新世界最高纪录，东南亚金融危机也随之发生。
&李嘉图的超级地租
“摩天楼魔咒”的“劳伦斯定律”自有经济学的规律。李嘉图反对“谷物法”的原因与经济学家反对房地产泡沫相同，只是房地产泡沫的危害更加巨大。李嘉图的研究不是形象的，而是抽象的。他认为土地的供给曲线是完全无弹性的，土地的社会机会成本为零。土地拥有者获得地租收入，仅仅是因为拥有一种稀缺的生产要素，他并没有提供任何对社会有益的作用。古
经济学家特别批评地主的支出习惯。地主从事消费支出，而不是储蓄与积累资本，不是增加经济体中资本产品的供给。地主阶级的行为有害于新兴工业社会的增长与发展。总产量或者说经济体的总收入分配给了劳动者、资本家、地主。总产量中的一部分，没有用来支付劳动者维持最低生活水平的工资，也没有用来替换生产过程中报废的资本产品，这一部分可以被称为净收益或者经济剩余。净收益由利润、地租以及维持最低生活水平的工资之上的部分组成。工人与地主总是将他们的全部收入花在消费上，利润成了储蓄或资本积累的唯一来源。李嘉图断定，作为经济增长率减小的结果，当利润下降、地租上升时，随着时间的变化，将会发生有利于地主的收入再分配。
以李嘉图对谷物和地租的理论分析，房地产就是一种无度的超级地租，土地拥有者过度的利益不但增加了经济的成本，减少了工人的工资和利润，而且又从住房民生中掠夺了更多利润，在这种加速度收入再分配中，经济的积累将被榨干枯竭无法维持，只能靠货币泡沫浸泡，最终走向经济泡沫破灭，爆发经济危机。
李嘉图是西方古典经济学的集大成者，他的分析就是基础理论性的。
&&西斯蒙的经济危机论
中国正在陷入房地产崩塌的经济衰退，这已经是大家都承认的事实。
第一个提出经济危机理论的意大利经济学家西斯蒙第指出利润和地租是灾难的根源。他认为任何财富都是劳动的产品，收入是财富的一部分。收入通常
有三种，即地租、利润和工资。这三种收入是分享人类劳动成果的3种不同方式。地租是土地所有者因为拥有土地所有权而从工人劳动所生产的产品中提取的部分；利润是资本家因为拥有资本而从工人生产的产品中提取的部分；工资是工人劳动产品的一部分，是工人用来维持必要的生活的费用，是其劳动的报酬，是劳动的价格。他说：“劳动在社会中创造了三种永恒的财富的源泉，而这三种财富的源泉又产生了三种收入。财富的第一种源泉是土地，土地的自然力永远是用来生产的，只要人们利用它来为自己服务，它便任凭劳动的支配；用来支付工资的资本是财富的第二种源泉；供应劳动能力的生活是财富的第三种源泉。因此，财富的这三种源泉都和劳动有直接的关系，如果没有劳动就决不会有财富。”西斯蒙第认为，利润和地租是统一的，资本与土地也不产生矛盾，工资和利润与地租则是对立的，
所以劳动与资本之间是对立的，“真正的灾难决不是由于机器的改进，而是由于我们对机器的产品所进行的不公平的分配。”西斯蒙第对分配不公平进行了强烈地抨击，指出这种现象既不符合理论，又不符合伦理。利润、地租是对工人的一种掠夺，是一切灾难产生的根源。
中国的房地产是一种一次性的超级地租，是一次疯狂掠夺，西斯蒙第的批评是非常温和的。
&&中国管子的极端观点
也许是了解中国人对房地产的极端行为，2700年前人类第一位经济学家管子对房地产的观点也非常极端。
管子讲，宫室有度，不求其观。统治者的消费既要符合等级贵贱礼的要求；又要尽量简朴。即使国家财用充足．也要消费适度。“国虽充盈，金玉虽多，宫室必有度.”(《管子&八观》)
“先王制轩冕，足以著贵贱，不求其美。……明君制宗庙，足以设宾祀，不求其美；为宫室台榭，足以避燥湿寒暑，不求其大；为锥文刻镂，足以辨贵贱，不求其观。故农夫不失其时，百工不失其功，商无废利，民无游日，财无砥墆。”（《管子&法法》）
管子从财富的生产和平衡中要求宫室必有度，是观察一个国家虚实的指标。宫室过度是对人民和土地的过度索求。《管子&八观》说：“课凶饥，计师役，观台榭，量国费，而实虚之国可知也”。先论土地与人口、粮食、赋税、饥荒的关系：“凡田野万家之众，可食之地，方五十里，可以为足矣。万家以下，则就山泽可矣；万家以上，则去山泽可矣。彼野悉辟而民无积者，国地小而食地浅也；田半垦而民有余食而粟米多者，国地大而食地博也。国地大而野不辟者，君好货而臣好利者也；辟地广而民不足者，上赋重，流其藏者也。故曰，粟行于三百里，则国毋一年之积；粟行于四百里，则国毋二年之积；粟行于五百里，则众有饥色。其稼亡三之一者，命曰小凶；小凶三年而大凶，大凶则众有大遗苞矣。什一之师，什三毋事，则稼亡三之一。稼亡三之一，而非有故盖积也，则道有损瘠矣。什一之师，三年不解，非有余食也，则民有鬻子矣”。再论粮食与土地资源和宫室的关系：“故曰：山林虽近，草木虽美，宫室必有度，禁发必有时，是何也？曰：大木不可独伐也，大木不可独举也，大木不可独运也，大木不可加之薄墙之上。故曰，山林虽广，草木虽美，禁发必有时；国虽充盈，金玉虽多，宫室必有度；江海虽广，池泽虽博，鱼鳖虽多，罔罟必有正，船网不可一财而成也。非私草木爰鱼鳖也，恶废民于生谷也”。再论土地、粮食、上用与民力的关系：“故曰，先王之禁山泽之作者，博民于生谷也。彼民非谷不食，谷非地不生，地非民不动，民非作力，毋以致财。天下之所生，生于用力，用力之所生，生于劳身。是故主上用财毋已，是民用力毋休也”。结论：“故曰，台榭相望者，其上下相怨也。民毋余积者，其禁不必止；众有遗苞者，其战不必胜；道有损瘠者，其守不必固。故令不必行，禁不必止，战不必胜，守不必固，则危亡随其后矣”。
管子谴责国家底子薄而高消费的不良侈俗。“主上无积而宫室美，氓家无积而衣服修，乘车开饰观望,牛行者杂文彩，本资少而末用多者。侈国之俗也。”(《管子&八观》)
“舟车饰、台榭广，则赋敛厚矣"。（《管子&权修》）
管子警告：“台榭相望者，亡国之庑也”。《管子&七臣七主》说：“故明主有六务四禁。六务者何也？一曰节用，二曰贤佐，三曰法度，四曰必诛，五曰天时，六曰地宜。四禁者何也？春无杀伐，无割大陵，倮大衍，伐大木，斩大山，行大火，诛大臣，收谷赋。夏无遏水达名川，塞大谷，动土功，射鸟兽。秋毋赦过、释罪、缓刑。冬无赋爵赏禄，伤伐五谷。故春政不禁则百长不生，夏政不禁则五谷不成，秋政不禁则奸邪不胜，冬政不禁则地气不藏。四者俱犯，则阴阳不和，风雨不时，大水漂州流邑，大风漂屋折树，火暴焚地燋草；天冬雷，地冬霆，草木夏落而秋荣；蛰虫不藏，宜死者生，宜蛰者鸣；苴多螣蟆，山多虫螟；六畜不蕃，民多夭死；国贫法乱，逆气下生。故曰：台榭相望者，亡国之庑也；驰车充国者，追寇之马也；羽剑珠饰者，斩生之斧也；文采纂组者，燔功之窑也。明王知其然，故远而不近也。能去此取彼，则人主道备矣”。
《管子&禁藏》说：“夫明王不美宫室，非喜小也；不听钟鼓，非恶乐也，为其伤于本事，而妨于教也。故先慎于己而后彼，官亦慎内而后外，民亦务本而去末”。过度的房地产会伤害根本的农业和工商业，而鼓励商业炒作。
作者：徐明天
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因预期未来收入上升楼价高导致两个主要的问题：第一个问题，楼价高抑制人们移动的潮流，北京楼价贵就少了很多人来北京，上海楼价贵就约束了人们搬去上海；第二个问题，楼价贵有一点不好，就是分配不平均，你没有买到房子，他买了房子，他的身家上升了几倍，这就有财富不均的问题，也有社会不稳定的问题，如果不考虑这些，楼价上升是好事，因为它代表了大家的财富上升，也就是代表了预期收入上升。所以房价高的问题，假如不是有故意炒高房价的行为，房价高是反映了经济实力的增加，原则上除了刚才我们讲到的财富不均的问题，我是不反对楼价上升的。现在基本的问题是，为什么中国房价会高企？为什么其它不是一线的城市房价也不低？为什么之前中国楼价可以如此坚挺？你不要跟我说是地少人多的问题，香港很多地方人口密度都比中国高，印度人口密度也比中国高，但它没有中国房价的问题，中国的房价能够站得稳，而且在相当高的水平下不单单是地少人多的问题，主要的问题在于预期将来的高收入上，应该说房价就是所谓预期年薪收入的积蓄除以利率，预期年金收入好，所以现在房价这么高，但预期收入并不是真正的收入，将来的收入到底怎么样，到那时才会知道，虽然中国经济目前有很多问题，但目前看楼价的反应，将来的收入是会不错的。为什么预期收入高呢？答案非常简单：中国改革几十年以来，人们的知识增长得很快，青年学得很快，中国人很聪明，年轻好学，将知识用在商业方面，有相当的成就，尤其是目前在数码科技，一些做生意的方法，种种情况之下，中国人是学得快的。就是因为这类有市场价值的知识增长，中国目前做得非常好，这也是目前房价高企这么长时间的原因之一。你不要忘了，楼价高企不是真实收入，而是预期收入，它预期好，而这个预期是可以改变的，楼价的高企不是基于真正的收入而是预期收入，假如预期改变，房价就会跌得很快，当房价急跌的时候就会有很大的问题，譬如日本在80年代后期楼价暴跌，到今天了快30年都翻不了身，这是很大的问题，所以我很担心假如北京有什么计划把房价弄低，就会影响预期，从而造成很大的问题。现在说要抽房地产税，很多房子都是空置的，没有房租可以收，要交税，假如他们到市场上卖楼，可以触发房价大跌的情况，但要把它弄上去就不那么容易了，90年代中国的房价大跌，跌了三分之二，结果朱镕基做得好，终于把经济搞起来了，后来房价大幅上升。朱镕基在90年代能够把经济搞得好，因为当年可以改进的地方很多，当年还有很大的弹性可以做，假如今天楼价再跌三分之二，那就麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性，可以通过人口大流动等种种放宽方法来搞，现在变成了经济方面没有弹性。2大学研究院应更重视基础研究我现在要讲下一个问题了，中国的青年知识增加，有商业价值的知识增加，有楼价上升的基本原因，从这方面来看，我个人的观点就是不仅中国人聪明，学得快，而且中国的中学是不错的，大专和本科也是不错的，但到了研究院的时候问题就出现了，有商业价值的知识中国发展得很不错，中国人聪明、学得快，大家都知道，一看到知识可以增加收入的时候就学得很快，这是中国发展快的原因之一，但有些知识没有直接的商业价值，这一方面就非常不好，譬如大学的研究院，我对他们很失望，假如真要成为领导世界的大国，没有市场价值的知识不能缺少。我举英国的例子，英国是个小国家，但它曾经雄视地球，所谓的日不落帝国，为什么那么小的国家可以控制大部分的世界呢，问题在于他们出了几个大思想家，他们的制度能培养出大思想家。回看18、19世纪，在物理学有牛顿，在社会科学、经济学有斯密，在生物学有达尔文，随便一提就有这几个，当然还有其他很多，因为有了这些所谓思想大师的存在。最近我在北京出版了一本书《科学与文化》，书里说得很清楚，中国学生到外国念书念得非常好，研究做得非常好，他们都不肯回来，因为大家都知道中国有太多问题，人事关系、约束言论太多……现在很多外国大师，一年20万美金就可以请到，中国可以请很多很厉害的人回来，但他们不知道怎么做，管得太严，就把研究院的制度搞得不好了。我认为在这方面北京要大胆尝试一下，放手让他们自己做，所以我个人的建议就是选出几间大学，答应五年内给他们多少经费，然后放手让他们自己去搞，让他们自己自由收学费，教什么科目都可以，就放手让他们去做，老师的薪水怎么定也让他们自己决定，收多高的学费也让他们自己去收，完全不管，试试几年嘛，看看发展如何。美国人批评中国人没有创意、中国人没有想像力，中国人什么都行就是创意不行，批评太多，完全是胡说八道。中国人怎么会没有创意？看看苏东坡、看看李白，中国诗人的想像力是最丰富的，外国诗人没有中国诗人那么有想像力，中国人以前吟诗写词，但要他们转去做科学也没有问题，因为想像力还存在。我们拿钱去美国哈佛大学念书，6万美金一年，多少人能出得起学费呢？中国有许多许多聪明的学生，为什么不在自己本国培养呢？以中国的经济实力可以请到外国的大师。所以我个人认为，楼价能够很坚挺地站住，只要不是财富不均的问题，这就是好事，反映了人们预期将来收入高企，但基本上没有直接商业价值的思想的发展，重要基础研究的发展，在这方面中国做得非常差，我不理你收入多高，假如没有了基础研究和有市场价值的思想，这方面搞不起来，中国充其量也不过是地球上的二等公民，要把它搞起来，离做一等公民，就差那么一点，这一点要靠（政府）大放手，不要管。延伸阅读：中国经济“断崖式下跌”和房地产有直接关系作者：李铁本文为中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在中国国际友好联络会主办、《财经》杂志承办的2015三亚·财经国际论坛发言实录上图为中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁（图片来源：新浪财经 顾国爱 摄）李铁：我就敞开讲一下我关于房地产的一些想法，刚才老任（任志强）说到了城镇化的问题，当年我们提出城镇化政策的时候，那时候解决了中国一个严重的经济现象，就是工业制成品的严重过剩。当然，我们已经看到工业制成品严重库存的时代过去了，可是我们现在面临着房地产的库存急剧的加大，而它和制成品的库存有着根本的区别。随着这个问题的提出，到底未来中国的房地产还有没有发展的前景？要不要发展？如果从城镇化的概念来讲，还是要发展的，还有很大的前景。仅从数字上来算，如果从经济增长速度下滑，每年有0.6到8个百分点的速度下滑，大概每年5400万人口要进入城市，现在存量的人口，没有户籍的城镇人口是2.5亿，城镇间的流动人口是8000万，存量的流动性人口是3.3亿，加上到2020年每年还有1000多万，将有4个亿会产生新的住房需求，这是一个动态的变化。刚才老任讲到每人大概35平米的平均住宅面积，记住，这个面积是要发生变化的，从农村进入城市以后，农村住房的面积恐怕就会被抵消，或者是不存在了。城市建由于城镇间的变化，流动人口的变化，也会产生新的需求，所以对于住房产生巨大的需求供给肯定是存在的，所以房地产发展还是有好的预期。为什么现在出现如此严重的问题？要分析中国经济增长的特点和西方国家的区别，国外没有像中国这么大的房地产商，美国前500强的企业看不到多少是房地产商，日本的大企业房地产商也是占极少数，为什么在中国房地产的发展是一回事，房地产商又是一回事。成为支柱产业有它特定的背景和历史条件，建国以来，中国就没有很好的提供大规模住房供给的条件，几十年累计的需求和经济发展高收入人口的增加，确实对房地产业产生了刚性的需求。但是，我们知道房地产也是一种商品，既然我们承认中国是市场经济，房地产是商品，如果我们学过一点西方经济学和马克思主义经济学的话都知道，既然是市场，一定会波动。所谓的波动，周期性的波动，就一定会有多的时候，也会有少的时候，前30年可能是房地产少的时候，这几十年，特别是近10年，房地产多，形成了巨量的库存，是符合经济发展规律的。在这种经济规律下，按常理讲，通过调节也可以实现，弥补了波动的周期。可是，中国和国外不太一样，中国的房地产不仅仅是企业推动的，是多重力量推动的，研究80年代、90年代的经济发展，我们也知道任何一个商品的库存，制成品的库存很少有政府作用夹在其中，但是房地产不一样，中国的房地产后面有强大的政府力量。如果我们研究经济学要承认，经济学中利益主体的动机，企业家的动机可以推动经济增长，但是我们还有另一个利益主体，地方政府，刚才任总也讲过了，地方政府的财政原因强烈的推动了房地产的发展，对土地财政的热切需求。企业家和政府的推动使得我们把原来可能的仅仅由企业推动的周期性波动给大大的放大了，放的不是一般大，大到所有的经济都出现了所谓断崖式的下滑。为什么会出现强烈的政府参与呢？这和我们的土地制度有关，我们看起来是两种土地所有制，国有和集体土地所有，但是进入城镇的开发和建设，政府的作用占主导性和决定性地位。政府通过规划，通过任何一种方式，低价把农村的集体土地转变成国有土地，这一大块儿丰厚的利润不仅仅通过土地出让金，进入政府的手里，也进到企业家的手里，也进入消费者手里。很多人说发财的是房地产商，不见得，很多发财的是把房子作为投资者，买房的也是发财的一部分。利用现有的土地制度，实际上拿的是农民的钱。为什么在国外，在西方，在台湾，在日本没有这么大的房地产商呢？想拿块农民的地是非常之困难的，我前两天去日本考察，去台湾考察，地产商跟农民谈判比我们难得多得多。昨天我跟台湾最大的房地产商聊到台湾房地产开发的时候，他告诉我，在中国仅仅是一个小房地产商，平均能拿几十万平米的土地规模来开发房地产，只有在中国能实现，只有在中国政府和地方政府能做得到，这种制度是导致了房地产急剧扩张非常重要的原因。第二个原因是行政管理体制，我们的行政管理体制和国外不一样，大量的地方官员他要在任期内干事情，要在三五年的任期内解决地方经济的发展，唯一可以动用的财源就是土地出让金，而且土地出让金不通过房地产根本没法实现，这是我们国家行政管理非常重要的特点。所以政府的推动在这方面也是显而易见的。第三，房地产承担了太多功能。刚才讲过了，通过土地出让来实现房地产的开发，承担了政府的财政功能，地方政府50%左右的预算外资金来自于房地产，基础设施投入最大的来源来自于房地产。它也承担了投资的功能。为什么这么多人愿意买房子，它是最稳定的，至少在一段时间内是最稳定的投资品。买房子没有税，没有房屋税，比钱放在银行里保值增值。从此也具备了一定的金融功能，所谓金融功能，无论是地方政府，还是投资者，可以把土地的预期作为抵押去获得贷款。我们现在知道地方土地出让金没了，但是通过房地产，通过土地出让的预期来实现杠杆作用，来解决基础设施建设资金的来源，还是离不开房地产。投机的作用，我们知道前几天股市下滑，可是股市的波动往往只是一年到两年的牛市，几十年，十几年的熊市，中国人有投机的心理，为什么把钱投到房地产上，他所获得的利润回报远远超过对其他房地产投资。我们知道浙江是全国中小企业最为发达的地方，80年代，乡镇企业在长三角、珠三角一带发展的非常之迅速，这些企业来源于小小的作坊，作坊工业是形成我们现代化大工业最重要的基础，可是现在还有多少浙江人去搞小作坊的工业企业，大量的形成小作坊的最繁荣的地方是温州，可是我们知道，温州有炒房团，一个小作坊每年雇了十几个工人所形成的利润也不过几十万，炒一套房子不仅仅是几十万，甚至可能是上百万的利润，也就几个月时间。能炒房子为什么还要去搞实体经济，所以房地产承担了太多太多我们想象不到的功能，也是在任何其他西方国家没有能承担的功能，而且还没有约束性，导致了我们这些年房地产发展速度过快的增长。这种市场化的推动使整个房地产出现了严重的过剩，过剩到什么情况呢？很多人关心房价，只知道北京、上海、深圳还有限价政策，可是到地方了解一下，有很多著名的城市，房地产积压库存已经超过了十年才能消化掉，今年我去了几个城市，有一个城市去年土地出让金是8个亿，今年是3000万，这么大的差距。还有的城市到目前为止一亩地都没有出让出去。没有这些土地出让，没有房地产形式利润的出现，消费从哪里来，投资从哪里来，很多人都说2008年以后采用的刺激投资增长的政策是来自于中央，但是要配套，真正实现投资最大的推动力是来自于土地出让金。如果土地出让金的资源已经枯竭，没有定期土地出让目标，下一轮动力来自于何方呢？我们希望所谓金融、外资来推动基础设施增长的这个来源又怎么解决呢？所以，房地产既是我们20年、30年一个辉煌的成果，也是在管理者心中一个挥之不去的痛。痛在哪里？痛在不知道该怎么办。房地产自己发展业面临着严重的转型的压力，上星期和几个房地产商在一块儿座谈的时候我们提出了房地产转型，他跟我们讲，三年前你讲这句话我们根本不想听，因为我们来钱很容易，现在你们跟我讲这些话，我不得不听，也必须去做，因为我们面临着非常大的生存压力。所以，房地产带给我们的过去是一部分人的喜和乐，现在带来的是痛，房地产的发展，这种过度的发展模式虽然带来了城市的繁荣，但是也带来了一系列的问题，问题在哪里呢？地方政府通过短期的土地出让收益形成的投资效力严重低下，我们经常讲，政府的主观性短期投资效力太低了，会造成大量的资源浪费。唐山的曹妃甸生态群，鄂尔多斯的“鬼城”，还有很多大的开发区，上千亿的投资投进去，在那里闲置。服务业发展受到了严重的影响，为什么呢？通过大规模的房地产形成“大院式”的城市模式，哪能给服务业发展留下空间呢。我们曾经比较一个县城和一个新区，服务业营业网点，新区是县城的几分之一，因为只有买房子，租赁住房很高的条件才可以得到服务业的经营。同时，以房地产发展为主导的新城模式它的包容性极差，对传统服务业产生了极大的约束。第四，城市成本过高，二线以下城市我们看到的都是大花园式的城市，大马路、大花园、大绿化隔离带，为什么？为了卖房子，为了卖房子所建造的视觉发展途径。但是房子卖不出去了，土地出让金没有了，这个城市的成本谁来维护，实体经济发展受到严重的遏制。关于房地产的发展我想说，政府和企业多重力量共同的推动房地产主导的产业发展模式，我想应该是走到尽头了。怎么来解决这个问题？我们经常看到“调整结构”，是不是能把房地产这种一花独放的模式更多的转化为实体经济创新发展模式。第二，能不能在调节的过程中，斩断政府这个闸门，政府不要再去参与地产的开发，不要把自己的目标过度追逐于短期利益上。第三，能不能在土地制度上进行改革，从农村集体土地所有制上能不能同等的参与实际开发，从另一头对房地产商实行约束，加大成本来降低你的投资行为，投机行为。第四，能不能实行房地产税收的政策调节，这样来解决政府的一部分财政来源。同时，也要调整城市发展模式来改变现有的城市粗放型发展路径。房地产转型还有很多路可走，我们要看到的不是过去只针对于高收入人口更注重形态的房地产发展模式，我们希望把更多的目标转回更多关注中低收入人口的住房建设。房地产发展的空间也可以从中心城市向郊区转移，重点你能不能更好的把政府基础设施目标放在轨道交通建设上。（作者李铁为国家发改委城市与小城镇研究中心主任）来源：据网易财经整理转自：价值线（ID：value-line）免责声明本刊所有内容均来自网络，我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性或者完整性不提供任何明示或暗示的保证，并不对文章观点负责。版权属于原作者。
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作者：佚名
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