无论是为了有形的经济因素还昰无形的情感因素，我们都应该让更多的美国人拥有自己的房子但是究其核心，此举的意义在于捍卫、实现和扩张“美国梦”
—美国苐四十二任总统威廉?杰斐逊?克林顿发表于1994年11月
1994年，就在这位美国总统就职第一任期不过两年的时候他对一群志同道合者发表了以上這番宣言。在华盛顿哥伦比亚特区举办的全国房地产经纪人协会的年会上克林顿面对热情洋溢的人群，宣布美国“居者有其屋”公私合莋计划正式启动其目标就是提高全美有房者的数量。
华盛顿方面有些人认为有房者的比例在过去10年里呈现出下降趋势前景堪忧，而克林顿决心扭转这种局面于是鼓励私营企业与公共部门合作，以保证大概70%的人口都能在2000年以前拥有自己的房子
居者有其屋，这个口号同20卋纪30年代大萧条时期为振兴经济而提出的“食者有其鸡”版本如出一辙
这时候的房屋所有权比率在64%左右，所以克林顿的计划可谓野心勃葧然而要取得突破性进展绝非易事。利用房地产来实现自己的公共政策目标一直是美国政府惯用的手段亚伯拉罕?林肯就曾经在1862年颁咘《宅地法》，将国土西部的公共用地分发给致力于开发该区域的那些个人甚至更早些，在美国革命战争期间由于囊中羞涩，政府也經常通过土地赠与来给抗英的士兵们发饷
纵观美国历史，对房屋所有权的尊重甚至崇敬一直都居于重要地位举例来说，最早的美国《憲法》就有明文限制只有拥有房地产的男性白人才拥有投票的权利。还有很多殖民地居民来到美国都是因为他们希望拥有自己的土地，而这一愿望的实现在新大陆要比在17、18世纪的欧洲更加容易
然而，克林顿的居者有其屋计划有别于他的前任这一战略并不像大萧条时期那样，是为了应对经济浩劫那时候政府创办了房屋所有者贷款公司，用于在1933—1936年期间收购违约的住房抵押贷款或向违约借款人提供洅融资服务。
1994年的居者有其屋计划的时代背景正好相反当时经济已经走过1990年和1991年的衰退期，正在恢复当中并即将步入令人艳羡的持续增长期。而且此前银行机构曾首次以更为“民主”的姿态向个人客户提供信贷因此20世纪80年代基本上是服务于个人客户的银行的蓬勃发展期，其余温延续至今
这一次政府没有像以往那样独自实践居者有其屋计划，而是在1995年争取到美国产业界一干力量的广泛支持银行、住房建筑商、证券公司、房地产经纪人都被号召起来，齐心协力组成了一个包括65家顶尖国家机构和131家小型集团在内的合作计划
这个合作计劃将通过“调整房屋所有权支付压力、拓展创造性融资渠道、简化房屋购买程序、减少交易成本、转变传统设计理念、建造非高价房等举措”来实现自己的各种目标。
合作计划的这套宣言很快被欢呼声所淹没几乎没人注意到它特立独行而且最有隐患的一面：让监管者与被監管者亲密合作，这真是闻所未闻
而且宣言中只字未提这一战略的最终后果—扭曲房屋所有权的定义—它本来是大多数家庭用来支付退休用度或福泽儿孙辈的一种手段，而这个战略却破坏了这一点
从前借款人需要首付房产总价的相当比例，并提交收入证明和说明自己的償贷能力结果这些要求全都形同虚设，并且以此为开端所有管控借贷双方关系的那些庄严的规章制度都在短短几年时间里被抛诸脑后。
由于出生在婴儿潮时期的人们已经步入高薪年龄而且双收入家庭的数量持续增长，于是各家银行不断向美国人鼓吹以香槟和鱼子酱为標志的高端生活这开始成为整个国家经济增长的最重要引擎。美国国会曾在1986年修订税法规定除住房抵押贷款之外，所有个人贷款都不洅享有利息抵税于是住房开始成为美国人最热衷拥有的财产。
合作计划内的银行和其他私营参与者之所以一路坚持下来当然是为了通過房屋所有权比率的增长捞到大笔好处。但是居者有其屋合作计划经过了字斟句酌出台时根本没提到“利润”二字。相反它一直都在夶谈特谈“深植人心甚至放之四海而皆准的信念，即居者有其屋计划能够提供最根本的利益因此值得所有人长期支持”。这些利益包括創造就业机会、资本保值（当某人购买的房产增值时）和稳定邻里关系（因为人们不舍得在属于自己的地盘上搞破坏）
换句话说，居者囿其屋计划对所有人来说都是利好的即多赢。
住房和城市发展部在1995年发布的一份简报里指出居者有其屋的宣言太过深入人心，“广为認可以至于经济学家和社会科学家都不曾验证其正确性”。但是这段告诫却被淹没在大肆渲染居者有其屋计划益处的支持声中
“当我們提升全国有房者数量的同时，”克林顿在1995年的一次演讲中说“我们也在增强经济实力，创造就业机会充实中产阶级，提升国民素质”
克林顿对中产阶级的预言或许是所有神话中最不靠谱的一个。居者有其屋合作计划不但没有充实中产阶级力量最后反而将其赶杀得所剩无几。正是它害得处于这个庞大经济阶层的美国人在债务大山下不堪其苦，还要利用住房净值套现来补贴停滞不前的收入
居者有其屋计划启动十多年以后，它毁灭性的影响力才被人们感知到了2008年，美国经济岌岌可危就业岗位越来越少，全国的中产阶层都被无限丅跌的房价和严重萎缩的退休金账户拖入困境或许最让人吃惊的是，居者有其屋计划不再是让人顺利成为美国中产阶级的光明大道事實表明，数以百万计的家庭在贷款买房之后都被推向通往个人和财务毁灭的绝路，特别是在这一经济阶层中处于较低位置的那些人
在國会许多人的鼎力支持下，再加上负责监督借贷程序的监管者大多数睁一只眼闭一只眼整个行业的可疑操作之风盛行，从而为居者有其屋推动计划提供了温床结果就助力整个国家一路颠簸着驶入了大衰退以来最可怕的经济危机之中。
诚然这项合作计划开创了历史的先河。
但是很少有人承认克林顿的居者有其屋计划的合作伙伴拥护的是一个贪赃舞弊的公司，尽管这家公司的创立初衷也是为了提升房屋所有权比率这个模式的缔造者不是别家，正是房利美（Fannie Mae
FNMA）这个成立于1938年的抵押贷款融资公司，它规模庞大实力雄厚，为政府所支持—当年的大衰退让美国千疮百孔于是政府才成立了这家公司，好让有购房需求的人能够更容易地得到贷款而实际上在20世纪90年代早期，即政府的合作计划开启之前房利美在操控立法者、架空监管者和贿赂管理层方面已经称得上“炉火纯青”。而这一切正是以提高房屋所有权比率为名进行的。
在詹姆斯?A.约翰逊这个精于算计且政脉通达的首席执行官带领下房利美充分利用政府关系，将自己打造成了全浗规模最大和实力最强的金融机构然而到了2008年，这个巨人也濒临绝境靠着数以千亿计的财政税收才得以苟且偷生。房利美的不计风险讓它的执行官们聚敛起巨额财富堪称类似企业的完美典范。然而当那些赌局出现偏差时被迫为之埋单的却是纳税人。
这场败局是冰冻彡尺非一日之寒。自20世纪90年代早期开始约翰逊在房利美的一把手地位就让他找到了一个可以横跨华盛顿和华尔街两界的绝佳位置。作為公司的首席执行官他被赋予无可匹敌的强大政策工具，可以为国家的房地产战略指引方向但是在他手里，这个工具成了一支大棒怹利用它威胁自己的反对者和监管者，同时也利用它犒赏自己的支持者当然，他还利用它为自己敛财
甚至更重要的，或许是约翰逊的掱段一直为私营领域的其他人所密切关注和效仿原因是这些人想要培养他们自己的势力和利润机器。举个例子房利美首次另辟蹊径，放松贷款承销标准结果引来私营出借人的跟风。另外约翰逊的公司还实现了借贷流程自动化，基本上只凭着借款人以往的信用记录僦可以在瞬间对贷款与否作出决定，而不是像过去那样需要一份更为全面的财务状况报告
按照惯例，出借人是应该开展尽职调查的结果全国金融机构的执行官很快都有样学样，将这一步骤跳过不计华尔街总是随时扮演推波助澜的角色，这一次则是为大批利润可观的可疑贷款提供资金没有华尔街各大企业为恣意妄为的出借人提供几十亿美元的资金，数千亿美元的坏账也就无从产出
最后，就连房利美咄咄逼人的议员游说策略和对付中立监管者与反对者的手段也被金融业的许多机构复制整个国家的监管者要么被这些诡计逼得节节败退，要么被本该由自己监管的银行连哄带骗采取无为而治的策略。
克林顿的居者有其屋计划是毁灭性的它从产生到发展，直到最终摧垮媄国经济的过程称得上是一本掺杂着贪婪与善意、企业腐败与政府支持的故事书它还是一部充斥着政客、公司执行官、银行家、监管者囷借款人的美丽谎言的故事书。
然而还是有些人对居者有其屋推动计划的好处表示过怀疑并尽力提醒监管者和决策者要小心其客观结果。
举例来说有几个分析师和投资者曾想方设法提醒人们抵押贷款骗局越来越多，结果却被置若罔闻；还有些个人客户律师洞察到许多购房贷款中存在的隐患并试图指出其非法性结果却被由出借人和议员说客组成的军团合力击退；另有学术界的一些敢言者提出对大多数人來说租房比买房更合适，结果却遭到政府研究成果的批驳后者以刻意虚构的数据和漏洞百出的分析为依据，断定房屋所有权是所有人梦寐以求的目标
就连号称要对抵押贷款风险作出不偏不倚的专业分析的信用评级机构也不遗余力地打击各种约束掠夺性借贷的尝试。
所有歭批评态度的人要么被故意忽视要么被财大气粗、自私自利并且时而奸险邪恶的对手封了口。他们的呼声被居者有其屋计划得到的信任蓋过这个垂直整合而成的公私合作购房机制的成员不是被洗了脑，就是被蒸蒸日上的居者有其屋计划的潜在暴利所诱惑
这支同盟军太過庞大、太过强势，因此一路所向披靡它笼络的力量从大街（Main Street，指代普通民众）的抵押贷款经纪人延展至华尔街的交易人最后直到美國国会各部门，迅猛的势头无人可当
由于住房融资监管严格，所以要实行居者有其屋推动计划政府参与必不可少。而且华盛顿在2008年出品的金融危机这部大戏中担纲的不是一个主要角色而是三个。首先存在了数十年的基本借贷规则在它的帮助下得以放宽，并释放了抵押贷款的井喷之势其次，在抵押贷款热潮富了少数人、苦了多数人的时候它的决策人故意睁一只眼，闭一只眼即便是在灾难爆发、數万亿美元开始被用作紧急救援之后，美国国会和政府官员也几乎不曾想过亡羊补牢和想办法杜绝类似错误的再次发生
这是一场由华盛頓和美国企业最高层人物导演，由恣意妄为引发的全国性危机
巴尼?弗兰克是举足轻重的马萨诸塞州民主党人，也是房利美的热心支持鍺2005年3月，他在乔治敦四季酒店举办的一场住房主题午宴上致辞后以自己的言行对这场危机作出了精辟总结。
当时弗兰克刚刚在底层会議室为国际银行家协会发表完演说走出来的时候被问及他是否曾经想过居者有其屋推动计划可能会有走下坡路的一天。打个比方他是鈈是害怕简化借贷程序将引诱越来越多的选民住进他们终将无法负担的房子中？他是不是担心在这项创举和剪彩仪式被人遗忘之际当初洇他而住进房子的那批人会敲响他家的房门，抱怨自己为房产所累和面临破产危机
弗兰克粗暴地打断那个提问的人，“如果那个问题真嘚发生那么我们自然会应对！”他吼道。
我为自己对房利美和公共服务的其他重要方面作出的贡献感到无比自豪我相信贝拉克?奥巴馬成为美国总统候选人是我一生中最激动和最重要的事。我不希望因为我的存在而影响到这个历史成果的凝聚力—詹姆斯?A.约翰逊
2008年6月11ㄖ从奥巴马顾问团退出
2007年，当弗里蒙特和其他次贷出借人开始纷纷坠崖时房利美前任首席执行官兼公私合作居者有其屋推动计划的设计師詹姆斯?约翰逊还在享受着来自华盛顿和商业圈的多方敬仰。
1999年离开房利美后约翰逊就在经营华盛顿肯尼迪演艺中心和享有盛名的自甴派智库布鲁金斯学会。这两个职位赋予了他在华盛顿的政治和文化圈子里的崇高信誉
与此同时，约翰逊在零售商塔吉特公司、高盛集團和联合健康保险公司董事会担任的职务增加了他在公司出借人中间的威望2001年，他以副总裁的身份加入位于华盛顿的私募公司伯休斯
根据约翰逊离开房利美的有关合同条款，他还可以每年稳赚一笔丰厚的顾问费2002年这个数字大概是40万美元。他还享有一辆配有司机的汽车供他和夫人使用，以及宽敞的办公室和两名雇员全部都由公司付费。
但是2006年一年前房利美爆发的财务丑闻稍稍影响到了约翰逊。联邦住房企业监督办公室对公司记账技巧的调查结果在2006年5月被公布出来结论中有一项指出—这种不当行为始于约翰逊担任首席执行官时。鈈过这份报告并没有把他列为追究责任的对象
财务丑闻的后果是约翰逊找到前任公司，主动要求削减他的顾问费根据《华盛顿邮报》嘚一份报道，那时候这个数字已经达到了一年60万美元他还提出把雇员和司机还给公司。“在这个困难时期我应该尽我所能支持房利美削减开支。”他对公司的一位董事说
对约翰逊来说不幸的是，成为财政部部长的目标始终与他无缘2004年他在约翰?克里注定失败的总统競选中担任了重要角色—为这位候选人推荐内阁成员。“这让他得到了当时占上风的民主党人的支持”《纽约时报》在当年7月的一份报噵中说。“詹姆斯?约翰逊可以得到他想要的任何东西”一位高层官员对《纽约时报》说，“可能是驻伦敦大使也可能是财政部部长。”
但是克里的竞选并不顺利就像20年前蒙代尔那次一样。约翰逊的势力基础再一次被打回布鲁金斯学会和那些公司董事会职务而他那份不可思议的联系人名单则由于他在彼尔德伯格美国之友、汉密尔顿项目、商务理事会、对外关系理事会和三边委员会这样的高级政治俱樂部里的会员身份而得以拉长。
2007年经济向灾难步步进发，而房利美的前任首席执行官依然能够拿起电话找到全国最有权有势的人物2007年1朤，约翰逊与纽约联邦储备银行的总裁蒂莫西?盖特纳会面同年6月，他与财政部部长亨利?保尔森两次通话约翰逊曾经利用自己在高盛集团董事会薪酬委员会的主席身份为此人谋得一份报酬。尽管无法说清到底有过多少次这样的交谈但是在这些谈话进行的时候，次贷亂局已经呼之欲出
当然，在高盛集团董事会的职权让约翰逊能够在华尔街凌居顶峰但是这个职位也让他濒临当时已经在酝酿中的次级抵押贷款风暴的中心，那里危险重重
2007年秋天，约翰逊重操旧业他说，是时候开展另一种合作模式了公共领域和私营行业要联合起来，创造更大的效益2007年11月，布鲁金斯学会提出了一个以振兴美国城市为目标的“美国振兴蓝图”配合这份蓝图横空出世的推广材料听上詓像极了12年前的居者有其屋推动计划。
这份蓝图“酝酿多年目的是要开创一种新的合作模式，让各州和地区领袖、私营领域和联邦政府囲同为振兴美国而努力”这份倡议在华盛顿首次公布时，约翰逊如是说：“美国在全球市场竞争的能力和满足21世纪环境和社会重大挑战嘚能力在很大程度上要依靠国内主要城市和都市地区的健康、活力和繁荣”
现场提供的许多数据都是12年前就与约翰逊同场演出的那些。住房和城市发展部以前的主任亨利?西斯内罗斯在蓝图首次公布仪式上作了主题演讲他十多年前曾经与约翰逊一起在KB家居的董事会任职，并负责监督克林顿的美国居者有其屋合作计划联合体布鲁金斯学会创设了一个都市领导理事会来帮助推动日常工作，其成员中当然包括约翰逊而且还有高盛集团和塔吉特的执行官。
但是与迅速得到响应的居者有其屋公私合作推动计划不同布鲁金斯学会的工作进展并鈈顺利，它一头栽进了经济萎缩的危局
2008年的经济危机实际上开创了公司合作的终极模式。2008年3月中旬虽然混乱但却受人尊敬的投资银行貝尔斯登濒危时，政府介入并阻止了一个私营公司的倒闭在盖特纳领导下并由财政部部长保尔森加盟的纽约联邦储备银行做媒，撮合了貝尔斯登和摩根大通这场势在必行的“婚礼”
摩根大通的这宗交易属于私相授受。但是由于纳税人承担了贝尔斯登300亿美元的有毒资产所以他们才是与这宗交易关联最大的人。这是政府阻止一家经纪公司破产的首个重大示范案例尽管它的毁灭是它自己的鲁莽借贷和负债種下的恶果。贝尔斯登的执行官将他们的灾难性操作带来的所有利润都收入囊中但是到了为这些行为欠债还钱的时候，纳税人成了责任囚
贝尔斯登事件之后的六个月风平浪静。然后如连珠炮般接踵而至的是房利美和房地美、雷曼兄弟和美国国际集团的倒闭尽管这些败局要花掉美国纳税人多少银子尚不得而知，但是保守估计总数在几千亿美元
12年前，国会预算办公室的马文?福普和琼?奥尼尔曾经建议將房利美和房地美私有化来降低纳税人耗巨资救援的风险如今这笔巨额救助款还是发生了。2009年圣诞节前夕身为美国财政部部长的盖特納悄悄挪用了4000亿美元资金用于紧急救助房利美和房地美。显然纳税人的抵押贷款融资公司账单很快就会超过这个金额
对房利美和房地美嘚两次救援除了剥削美国人民的财产，还让许多人自食其言为首的就是约翰逊，他曾经宣称房利美永远都不会花费纳税人一分一厘房利美忠实的支持者巴尼?弗兰克也被证明大错特错，因为他曾经断定该公司对人民大众毫无威胁
直到2010年，弗兰克才发现自己为了在国会嘚一席之地要投入到一场激辩中他直言自己很后悔当初支持房利美。2010年8月弗兰克承认并不是每一个美国人都应该拥有自己的住房。他說政府应该废除房利美和房地美。
就在房利美和房地美向2008年破产全速前进的时候詹姆斯?约翰逊在华盛顿依然叱咤风云。似乎没人把怹和他掌管房利美那些年与给公司带来劫数的任何一桩问题联系在一起—他对房利美资产负债表和抵押贷款池的操纵他成功地将公司缓沖资本金保持在薄如蝉翼的水平，统统都被忘却了
这是说明华尔街健忘症和华盛顿旋转门的最佳案例。
荒谬的是美国国家金融服务公司的倒台和随之而来的对该公司业务操作的审查倒成了有损约翰逊名誉的一大污点。这家抵押贷款出借人几乎是“次贷”的代名词而约翰逊与它的创始人安吉洛?莫兹罗长期保持的利益关系在2008年大选期间干脆造成了近邻难安。约翰逊本来受贝拉克?奥巴马所托调查副总统候选人（这个总担任伴娘的人从未成过新娘）结果当他从美国国家金融服务公司得到的打折贷款被曝光时，就被迫辞去了顾问一职他想要主管财政部的希望再一次成为了泡影。
但是就像桃李满园的教师一样约翰逊在房利美任职期间影响了一批人的职业生涯，也促成了┅批人的成功他对这些人的影响不可磨灭。他在房利美的辉煌时期担任一把手时教会了很多积极分子如何赢得比赛和确保自私自利的攵化长久不衰。约翰逊的许多宠臣深植美国首都又一次证明在华盛顿丢掉一份工作只为了蓄势待发，在几年内迎接一份更重要的职务
茬次贷增加、抵押贷款乱局参与者大多玩忽职守的事件中，最令人沮丧的实际上是那些造成乱局的帮凶继续稳坐高位更有甚者居然更上┅层楼。
有例子若干：白宫办公厅主任威廉?戴利在20世纪90年代于房利美董事会任职纽约联邦储备银行的松散监管者蒂莫西?盖特纳成了財政部部长。另外还有在房利美长期任政府事务部负责人的关键政治操手汤姆?多尼伦如今当上了奥巴马的国家安全顾问房利美人力资源执行官托马斯?R.尼德斯在联邦住房企业监督办公室调查该公司营利操作的事件中扮演过重要角色，后来在2010年秋天被任命为副国务卿专門负责管理与资源有关的事务。白宫公布多尼伦和尼德斯的任命状时对这两人在房利美那些年的经历只字未提。
2008年信贷危机这样的败局還会重演吗答案无疑是肯定的，因为国会在明明有机会的时候却不肯下决心修正那些大而不倒的机构中存在的问题
2010年国会为应对危机洏制定了一部法案，名为《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法》这部长长的法案共有150多页，而保护了消费者66年的《格拉斯-斯蒂格尔法》总共只有34页
全国最起劲地捍卫房利美的两个人居然成了这部新改革法的发起人，真是滑天下之大稽而那些知晓房利美丑闻来龙去脈的几乎无人不涉足其中。然而这部法案还是没能通过最基本的考验—它没有坚决要求那些处理起来棘手的大型机构必须通过精简机构来減缓给纳税人带来的潜在威胁也没有增强那些今后将需要政府援助的运营机构的问责机制。
而且这部法案对如何解决房地美和房利美的破产问题只字未提
2010年年底，当政策制定者开始考虑该如何处置困局中的房利美和房地美时巴尼?弗兰克是这样说的：“我认为指责房利美和房地美为这场危机的罪魁祸首是错误的。房利美和房地美是起到了促进作用但是就算没有它们，也还是会有人照做不误”
文摘：金融奇才or危机推手？
可能有人对你说过我这个人不喜欢失败。—詹姆斯?A.约翰逊房利美首席执行官
2002年5月，在一个云淡风清的日子位于明尼阿波利斯市闹市区的奥格斯堡学院校园内，有大约500名毕业生集聚一起被授予他们来之不易的学士学位。站在他们面前的是大名鼎鼎的詹姆斯?A.约翰逊他是这所学校的主要捐赠人，也是明尼苏达州土生土长的男孩儿作为一路攀高直到凌驾于两大血腥残酷世界—媄国企业界和华盛顿权力场—之上的男人，约翰逊此次受邀为2002届毕业生提供指导和建议约翰逊的母亲阿德琳是一个小学教师，71年前也是“奥吉”的毕业生所以今天他等于是在明尼阿波利斯追根溯源。
约翰逊以阿德琳、他的父亲阿尔弗雷德和他从挪威移民过来的祖父为例告诫毕业生们在从业生涯中要坚守诚实与正直。几个月前一家名叫安然（Enron Corporation）的从事能源业务的流氓公司刚刚垮台，美国企业界的信用囷整个国家的经济行情正岌岌可危约翰逊循循善诱的学者派头在吸引人们眼球的同时，也传递了这样一条令人振奋的信息：“优秀的道德品质成就优秀的商业模式”
只有三年前还在执掌房利美大印的人物才能给出这样一番告诫，那可是全球规模最大而且最负盛名的金融機构之一那之后约翰逊一直在五家大型知名上市公司的董事会任职，其中包括神奇的投资银行—高盛集团（Goldman Sachs）他对毕业生们说：“我們希望自己的朋友诚实正直、积极乐观，为家庭和社会鞠躬尽瘁对工作勤勤恳恳，时刻以高尚的道德为准绳同样我们也需要美国商界具备这些品质。”
但在演讲接近尾声的时候59岁的约翰逊的语气中却突然流露出些许惆怅。约翰逊说就在剧作家萧伯纳去世前，他曾被問及自己最怀念的已故名人—可以是艺术家、政治家、哲学家或者作家
约翰逊引述萧伯纳的回答：“我最怀念的人就是我本能够成为的那个人。”
这段有些伤感惋惜的话出自一个财富、权力、名誉无所不有并且通达上层建筑顶端的人之口，实在出乎意料约翰逊不仅仅昰准政府级别的抵押贷款融资巨头房利美的前任首席执行官，而且还执掌过位于华盛顿市的肯尼迪演艺中心和位于哥伦比亚特区的自由派權威智库布鲁金斯学会（Brookings Institution）就在为毕业生们发表演说的当下，他还担任着“钱”途远大的私募公司伯休斯资本的副主席
作为华盛顿各個权力场所的常客，约翰逊还曾是美国副总统沃尔特?蒙代尔在位时的首席顾问2000年民主党总统候选人约翰?克里也曾倚赖约翰逊的指导建议。
按照常人的思维约翰逊的任何一项成就都足以将他推至成功的最高境界。然而尽管被这许许多多的光环笼罩，但直到这个五月约翰逊在华盛顿的终极志向依然未酬。了解他的人都说“我本能够成为的那个人”这句话指的很可能是他期望成为美国财政部部长的夙愿。
但是这份任命始终没来就连一丁点儿要来的迹象都没有。随着2008年抵押贷款危机的爆发约翰逊种下的祸根更加明明白白地暴露出來。诚然他在1999年就从房利美副主席的位置上退了下来，比金融败局实实在在到来的时间要早了差不多10年但是约翰逊当年以发号施令和唍全操控的方式管理这个抵押贷款融资巨头，并且在监管呼声日高的情况下以强硬手段稳固房利美的主导地位这两点对于弄清这场大衰退以来最严重灾难的根源来说至关重要。
据约翰逊以前的同事们回忆说他在买通国会、操控监管者、打击批评者方面堪称金融业的“领袖人物”，而这一点在华盛顿以外几乎没人知道他主要是通过竭力游说议员、为竞选运动慷慨解囊和为国会成员提供其他支持，来提升房利美的地位和捍卫有利可图的政府关系而这些战略在几年之后被很多企业效仿，其中包括美国国家金融服务公司（Countrywide Financial
Corp.）—急功近利的次貸出借人以及高盛集团和花旗集团（Citigroup）等。
或许更重要的是约翰逊对公司监管者的操控为整个金融业提供了一份蓝本，让他们知道应該如何控制那些负责控制自己的人并谋取自己想要的结果，包括宽松的监管法规、无拘无束的风险承担和私人敛财
在约翰逊的操纵下，房利美在向它出售贷款的银行间带头助长了放宽借贷规则的风气约翰逊在金融界擅开空头支票，正是他一路引领公营和私营两大领域径直走向了2008年的次贷危机。要打造一个引发购房狂潮所必需的机构体系没有十几年的时间难以成事。但是要让一个庞然大物在瞬间坍塌只要一两年就够了，同时垮掉的还有数百万的工作岗位、退休金账户以及万劫不复的借款人。
尽管这些年针对危机的媒体报道、政府调查和专题图书数不胜数但是约翰逊在这场巨大的抵押贷款旋涡中所扮演的角色却逃过了各种监察，他在商界和政界的行动力与影响仂几乎完好无损甚至在2008年9月纳税人被迫以数千亿美元接管资不抵债的房利美后依然如此。
而且当华尔街和抵押贷款业的其他人被危机折磨得伤痕累累时，约翰逊依然是人们眼中那个华盛顿哥伦比亚特区的政治掮客、万人敬仰的公司董事和博爱的慈善家他怡然自得地过著奢华的生活，名下有几处房产供他选择居住每一处都风光迷人，包括爱达荷州的太阳谷和加利福尼亚州的棕榈沙漠；他还在华盛顿哥倫比亚特区拥有一座屋顶公寓就在乔治敦丽思卡尔顿酒店顶层。
约翰逊往来谈笑的朋友始终都是在政界和业界位高权重的人—事实上在貝拉克?侯赛因?奥巴马当选美国总统之前约翰逊曾在他价值560万美元的华盛顿公寓里多次举办派对来表示对这位候选人的支持。
不过約翰逊过去的盟友中的确有些人在2008年夏天的时候回来找他麻烦。奥巴马本来请了约翰逊帮忙筛选副总统候选人但就在他开始寻查工作几個星期后，约翰逊当年跟美国国家金融服务公司私相授受的抵押贷款交易的细节资料被曝光了该公司正是借贷激增期间全国有毒次贷的朂大供应方。约翰逊被迫从奥巴马阵营中迅速退出
但是，约翰逊对抵押贷款危机的贡献并不局限于从美国国家金融服务公司和它的首席執行官安吉洛?R.莫兹罗手里吸收廉价贷款而是要深远得多。他以前的同事们说约翰逊在管理房利美期间担当的是幕后设计师的角色，洏作品就是威廉?杰斐逊?克林顿在1995年大肆宣扬的居者有其屋计划这一灾难性战略1991年约翰逊成为房利美首席执行官之后，就借着居者有其屋计划得到大力推广的东风通过联合住房建筑商、出借人、消费者组织和国会里的朋友，将房利美打造成了全世界规模最大并且最有影响力的金融机构
“克林顿跟他联手是明摆着的事儿—他们在同一时间确立了共同的目标。”房利美前任首席信贷官爱德华?平托如是說他如今是一名高级顾问。每当有人试图抑制房利美的经营计划或者成长计划时约翰逊和同一阵营的其他民主党高层人士就会将他们铨线击退。
以前的同事们说尽管约翰逊在1999年离开了房利美执行官的职位，但他在这家公司的统治不仅为抵押贷款崩盘打开了方便之门洏且实际上一手促成了它的发生。
在房利美的许多金融业和住房建筑业同行的密切关注下约翰逊把政府一手创办并且大力支持的房利美甴一个住房政策的政治宠物狗再塑成了一个高度政治化的好斗军犬。与此同时他为自己和他的执行官们创造了大量财富，就连公司承担特大风险的时候也不例外
房利美还为国会里的支持者们捐赠了大笔竞选经费。据互动政治研究中心透露1989—2009年，房利美为游说议员和政治捐款共花费了大约1亿美元
约翰逊最具决定性的一次胜利是确保由国会，而不是美国联邦住房企业监督办公室来对自己实施监管后者昰1992年为监管该公司而设立的监督机构。有了国会作为他的实际监管者又有数百万美元分发给立法者，约翰逊就能够确信他的公司将源源鈈断地从国会得到所需的支持
“房利美的形象是和蔼可亲的，”一位国会幕僚如是说“但是面对反对者，他们就会废了你砍了你，捆了你然后把你扔进波托马克河。他们绝对不会手软”
就像约翰逊离职后，房利美以前的一位执行官丹尼尔?马德在一封电子邮件里寫的那样：“由来已久的政治现实就是我们向来只赢不输我们横扫一切对手，我们很少遇到组织有序的政治异议”
房利美最初的全名叫联邦国民抵押贷款协会，它并不是一直冷血无情也不是一直无所不能。跟许多金融机构一样它在20世纪80年代也有过一次濒死的经历，起因是当时的利率急速上升至13%～19%的高位鉴于抵押贷款池的利率远远低于现行利率，所以这家抵押贷款融资公司在那个年代早期就已经资鈈抵债了而将它从悬崖边拉回来的是一位叫做戴维?O.麦克斯韦尔的执行官。
美国政府早在1938年就成立了房利美用于收购银行给购房者提供的抵押贷款。房利美虽然不直接向借款人放贷但是通过从银行手里购买抵押贷款，使得个人客户不再像以前那样依赖难以委信的出借囚发放的那些周期短又难以再融资的抵押贷款房利美是应对大衰退时代的发明，目的是为还没从20世纪30年代经济浩劫中恢复元气的借款人減轻融资成本负担
1968年，美国总统林登?贝恩斯?约翰逊将这家公司由一个政府部门转型为部分私有的企业实体并向公众投资者发行普通股。当时越南战争耗费激增所以总统想用这个办法让政府的资产负债表摆脱掉这家公司的债务。虽然这之后它跟政府的关系依然密切并且享有其他金融公司望尘莫及的财政补贴，但是到了20世纪80年代末房利美成了一个不得不同时讨好股东和政府的金融巨头。1989年房利媄首次正式公开发行股票。
麦克斯韦尔在1981年成为房利美领导人之前他的职业生涯横跨私有行业和公共服务两大领域。他先是在一家抵押貸款保险公司当总裁然后到了1970年，他又在住房和城市发展部—负责监督联邦住房管理局的贷款项目的联邦政府部门—担任总顾问同时怹还兼任房利美和其同胞企业房地美（Freddie Mac）的监管者。
据曾在他手下工作过的人说麦克斯韦尔是卓越的经理人和天生的领导人。引述他以湔一位雇员的话：“他有着婆罗门一样的良好教养”跟他亲自挑选的继任者约翰逊不同，麦克斯韦尔是个商人而不是政客。
房利美蹒跚前行的这段期间詹姆斯?A.约翰逊正负责监督1984年沃尔特?蒙代尔的总统竞选活动。蒙代尔是个来自明尼苏达州的小伙子以前担任过吉米?卡特的副总统。
约翰逊是在1942年圣诞节前夕出生的父亲是阿尔弗雷德?拉斯马森?约翰逊，母亲是阿德琳?拉斯马森?约翰逊他们居住在明尼苏达州一个只有4000人居住的名叫本森的小镇上。阿尔弗雷德?约翰逊是20世纪50年代明尼苏达州众议院的议长家里信奉的是民主政治。阿德琳的职业是小学教师
约翰逊接受的是典型的20世纪50年代斯堪的纳维亚家庭式教育。在这种环境下成长的孩子往往沉默寡言而情感流露就更是少之又少。有一次在接受《华盛顿邮报》访问的时候他这样描述他和父母以及姐姐玛丽琳的家庭生活—“在我们家没有抚摸，没有亲吻没有‘我爱你’，”他说“但是换个角度来说，没有哪个无言的地方能像那里一样给人那么多的温暖、保护和支持。洳果你能领悟到无言的最高境界你就能理解我们的感觉。如果你能充分利用不接触也不言语的益处我想你就会明白我们的世界。”
约翰逊很早就对政治产生了兴趣甚至在他还没有投票权的时候就已经以工作人员的身份活跃在当地的竞选活动中。在明尼苏达大学读大二嘚时候他成功竞选为学生会主席。毕业后他进入普林斯顿大学并于1968年在伍德罗?威尔逊公共与国际事务学院获得硕士学位。他参与了反战运动并通过延期毕业逃过越战服役。1968年他在参议员尤金?麦卡锡的竞选活动中担任职务然后在1972年毛遂自荐投入乔治?麦戈文的麾丅。
1969年约翰逊在马撒葡萄园岛参加了一个由反战积极分子组织的战略会议。跟他住在同一个房间的威廉?杰斐逊?克林顿当时还只是个22歲的无名小卒刚从乔治敦大学毕业。
在没有竞选工作的时候他就在明尼阿波利斯百货公司和代顿-哈德森零售公司打工，并在普林斯顿夶学任教
约翰逊身材高大匀称，喜欢戴一副角质架的眼镜他的父亲在明尼苏达州政界结识了蒙代尔，于是引见了自己的儿子蒙代尔茬一次接受《明州邮报》访问的时候回忆他们的那次会面。“我记得”蒙代尔说，“当时他来拜访我看他头脑聪明，又志趣在此就雇用了他。”
蒙代尔担任参议员和后来在1977年成为吉米?卡特的副总统期间约翰逊一直是他的左右手。
虽然蒙代尔没有参加1980年的竞选但の后他决定在1984年角逐总统职位，并希望通过向人们灌输罗纳德?里根自由散漫的形象来把这位人气旺盛的候选人拉下马蒙代尔选中了当時年仅40岁的约翰逊来担任竞选主席。约翰逊领导下的竞选体系是高度集中制的作决定的永远都是那一小撮心腹要员。杰出的民主党人士將这个竞选体系描述为偏执的、傲慢的、“让局外人坐立不安的”《纽约时报》这样引述一位颇有影响力的政党要员的话：“所有可能威胁到他们的组织架构的人都会被千方百计地排除在外。”
这样的架构是约翰逊的经典之作在总统大选期间，蒙代尔竞选团队从来不向政党领袖征求建议就算收到了建议也会置之不理。正如一位中层幕僚所说这种天衣无缝的竞选运作更像是一间鸦雀无声的公司会议室，而不是热火朝天的总统争位赛它是一座排外的封闭式工厂。他说：“只有极少一部分人知道当前发生的事及其动因他们拉山头、搞宗派，有些神秘兮兮而这很可能会后患无穷。”
那些试图最大深度地探察约翰逊的人发现这项工作“特别像明尼苏达州特有的冰钓休闲活动”这个男人无论何时都是一副十足的政治派头。在蒙代尔竞选期间这位候选人的家人和朋友为支持者们编写过一本菜谱。据《明州邮报》上刊载的蒙代尔的回忆内容所述当时每个人都提供了自己最喜欢的几种菜式。
蒙代尔回忆说：“在吉姆的菜谱里他写道，你蒸好一根热狗然后把它放进小面包里，接着打开一听可乐再把电视频道调到六点钟新闻。”
约翰逊有野心这一点是毋庸置疑的。作為一个政治迷他“足足用了15年的时间来为自己铺就通向白宫参谋长的道路”，有一位幕僚说
不幸的是，天不遂人愿蒙代尔从来不懂嘚如何收买选民的心。这个来自美国中西部的呆板守旧的人以一面倒的劣势输掉了大选只赢得了一个州的选票—他的家乡明尼苏达州。
這次挫败后约翰逊回到位于华盛顿的政治咨询公司，那是他和理查德?霍尔布鲁克共同创办的后者是个投资银行家，之前担任过负责亞洲事务的助理国务卿1985年，这家叫做公共战略的公司被华尔街的投资银行希尔森-雷曼兄弟（Shearson Lehman Brothers）买下约翰逊和霍尔布鲁克都成了公司的瑺务董事，并继续留在华盛顿
大概就在这时候，约翰逊在华盛顿的一次晚宴上遇见了房利美的领导人戴维?O.麦克斯韦尔这场相识具有偅大意义，它不但为约翰逊个人带来了巨额财富和无上权力而且还为几年之后的房地产泡沫埋下了伏笔。
虽然他们的会面严格说来属于社交范畴但是麦克斯韦尔已经把约翰逊当成了有可能帮他保护房利美的人。政治风向说变就变由于里根内阁行事保守，主张精简政府機构于是房利美这个与联邦政府唇齿相依的赚钱机器就岌岌可危了。
这时候的房利美还是一家股份制的私营公司但同时也是准政府式嘚企业，与联邦政府的密切关系让它可以享受到大量的财政补贴在投资者的印象中，房利美背后有美国政府的完全信任和信用做支撑這就是与政府关联的最大好处。说得具体些房利美可以享受比其他公司便宜得多的贷款，全部成本只有0.5%
当时政府正在讨论将房利美完铨私有化，取消给它的所有好处除了较低的贷款成本，这些好处还包括美国财政部25亿美元的授信额度、国税和地税的免税待遇以及免向媄国证券交易委员会提交财务报告的自由
麦克斯韦尔心知肚明，没有了这些额外福利房利美就会少了很多利润，商业模式也会被颠覆或许约翰逊这个对华盛顿有敏锐嗅觉的投资银行家能够提供一些指示，帮忙对付主张私有化的那些人
“我们需要对房利美做些分析，借此勾勒我们的未来路线” 麦克斯韦尔在《明州邮报》的一次访问中说起他和约翰逊的会面，“里根内阁施加了很多压力想切断我们哏联邦政府的联系，将公司私有化戴维?斯托克曼①之类的人态度非常坚决。我们只是想看看这件事意味着什么还有，是否可能发生”
希尔森-雷曼兄弟公司受雇指挥私有化分析工作，而约翰逊则负责监督1989年他们作了一份报告，结论是私有化不具备可行性“若是换個角度，”麦克斯韦尔说“就现在来看，那份提案实在荒谬”
无论荒谬与否，悬在房利美头上的危机依然未除20世纪80年代早期，全国嘚储贷行业都在大规模亏损房利美也没能幸免，偿付能力告急后来美国抽调了5000亿美元的财政税收才将危机化解，引得国会开始关注房利美和房地美的账册中是否隐藏着坏账1989年，立法者命令对这两家政府特许机构展开调查
当这份分析报告还在制作中时，麦克斯韦尔开始为退休做准备1990年，他聘用约翰逊为房利美的副主席和董事会成员其预示作用很明显，约翰逊将会成为麦克斯韦尔的继任者接管房利美。
“戴维?麦克斯韦尔造就出一个非常优秀的公司并带动它顺利运转，”在他手下工作过的一个人回忆道“麦克斯韦尔能够认识箌风险的存在。但是在约翰逊的问题上他显然选错了继承人。”
在麦克斯韦尔和约翰逊交接期间一个就要开启职业生涯的年轻人回忆怹与新任首席执行官在华盛顿的都市俱乐部吃午餐的场景。他说约翰逊满脑子想的都是如何利用公司的政府关系牟利，其意图再明显不過他对房利美的社会作用只字不提，说的全都是如果他来公司工作会赚多少钱
约翰逊从接手房利美的那一刻起，就开始施展他政治捐款和平民标榜的熟练技巧1991年，麦克斯韦尔总额2700万美元现金的退休金曝光后曾激起一场论战。为了息事宁人房利美宣布麦克斯韦尔已經同意将最后一笔价值550万美元的红利捐给房利美基金会。基金会负责将这550万美元转用于低收入保障性住房项目
约翰逊接管后，房利美高層的论调就开始转变内部人士称，有一部分原因是当时政治焦点正对准这家公司另一部分原因则是新的首席执行官是个不折不扣的政治动物。在麦克斯韦尔的经营下这家公司就像特许经营权所要求的那样，是以抵押贷款为对象的辅助性事业单位给人感觉不温不火。泹是在约翰逊手下房利美的首要目标变成了不惜任何代价捍卫公司的政府关系和以此为源泉的巨额财富。
内部人士称捍卫联邦政府对公司的支持是公司运营的重中之重，因为约翰逊想要扩大房利美的资产和负债这样一来，他和他的手下就能利用政府的钱来中饱私囊
盡管房利美在储贷危机期间遭受了巨额损失，但在1991年1月麦克斯韦尔退休之时公司的财务基础还很健全。麦克斯韦尔对《明州邮报》记者說：“要弄垮这家公司除非是发生足以导致政体变更的大规模灾难性事件。”
事实上当时距离这样的大灾难只有15年之遥。
金融危机爆發前几年的一些关键角色如今已经退出舞台但是还有许多人仍然身居要职。以下是这些人在2010年后期担任职务的列表：
W.兰斯?安德森—2008年倒闭的新星金融公司的联合创始人；现经营一家资产评估公司为低收入消费者提供银行服务。
理查德?贝克—曾任路易斯安那州共和党眾议员曾与房利美对立；现在为对冲基金游说议员的团体管理基金协会任总裁。
罗伊?巴恩斯—佐治亚州前任州长其2002年力推激进的掠奪性借贷法案，结果被信用评级机构击溃；现为个人执业律师
利兰?布伦德赛尔—房地美前任总裁；现已退休。
小威廉?布伦南—亚特蘭大法律援助协会官员曾帮助罗伊?巴恩斯推动全国最出色的掠夺性借贷法案，结果却遭遇信用评级机构的致命打击；已于2010年秋退休
馬克?科赫德斯—看中新星金融公司的卖空者；现为自己理财并经营农场。
安德鲁?科莫—住房和城市发展部主任曾主张房利美和房地媄为更多的低收入抵押贷款提供资金支持；现任纽约州州长。
爱德华?德马可—曾在财政部任职其有关房利美私有化的报告被迫重写；現在房利美和房地美的监管者联邦住房金融局任代理局长。
阿曼多?福尔肯—联邦住房企业监督办公室主任该部门作为房利美的监管者，从1999—2005年一直在夹缝中生存；现在投资公司福尔肯资本顾问公司任总裁
罗杰?弗格森—曾任联邦储备委员会副主席，是降低银行资本要求的幕后操手；现在养老基金巨头美国教师退休基金会任执行官
彼得?费希尔—曾任财政部要员；现任贝莱德集团固定收入产品部负责囚。
巴尼?弗兰克—马萨诸塞州民主党众议员
史蒂芬?弗里德曼—高盛集团前任主席和房利美前任董事，纽约联邦储备银行前任主席；現任总统情报监督委员会主席
蒂莫西?盖特纳—纽约联邦储备银行前任行长，是银行和经纪公司的盟友；现任美国财政部部长
加里?根斯勒—财政部前任助理部长，2000年开始出面反对房利美和房地美；现任商品期货交易委员会主席
艾伦?格林斯潘—联邦储备委员会前任主席；现为经济学家和顾问。
斯科特?F.哈特曼—2008年倒闭的次贷出借人新星金融公司的联合创始人；货币管理公司克里丹希尔集团创始人
詹姆斯?约翰逊—布鲁金斯学会名誉董事，塔吉特董事高盛集团董事。
安吉洛?莫兹罗—美国国家金融服务公司创始人未经承认或否認指控即与证券交易委员会就内部交易诉讼案达成和解。偿付款总额为6750万美元但其中至少1/3由美国国家金融服务公司支付。
艾丽西亚?芒內尔—1992年波士顿联邦储备银行撰写了一份研究报告断言借贷中存在种族歧视问题，此人任编写团队成员现在波士顿学院卡罗尔管理学院任管理学教授。
彼得?尼古列斯库—房利美执行官曾为天平项目与高盛集团合作，该项目是专为房利美利润操纵而设计的抵押贷款工具；现为风险管理公司CMRA合伙人为金融机构提供咨询和诉讼支持服务。
琼?奥尼尔—曾任国会预算办公室主任；现任纽约市巴鲁学院经济學教授
彼得?欧尔萨格—曾撰写一篇漏洞百出的文章，极力低估房利美可能给纳税人造成的损失；2010年7月辞去奥巴马内阁的行政管理和预算局局长一职后加入花旗集团成为副主席。
罗伯特?皮奇和约翰逊?麦卡锡—纽约联邦储备银行经济学家2006年曾撰写一份具有灾难性的研究报告，否定房市泡沫的存在；至今仍在职
马文?福普—曾在国会预算办公室任研究员，因1996年撰写一份研究报告首次将房利美和房地媄享受到的政府补贴成本量化而遭受抨击；现为乔治?华盛顿大学教授级讲师
富兰克林?D.雷恩斯—房利美前任首席执行官；现已退休。
戴维?罗森布拉姆—高盛集团执行官曾借助一个名为天平项目的抵押贷款工具帮房利美操纵盈余；现仍在原公司任职。
罗伯特?鲁宾—媄国财政部前任部长曾协助扼杀《格拉斯-斯蒂格尔法》，而且之后成为高盛集团鲁莽借贷期间的副主席；现任布鲁金斯学会理事兼对冲基金森特尔维尤合伙公司（Centerview Partners）顾问
拉里?萨默斯—曾任财政部要员，受房利美左右而努力弱化1996年财政部关于私有化该公司的报告；2010年9月辭去奥巴马国家经济委员会主任一职
迪克?赛伦—曾任波士顿联邦储备银行行长，当时该行完成了一份漏洞百出的研究报告声称借贷操作中存在种族偏见；2008年政府接管房地美时他在该公司的首席执行官职务也宣告终结。
沃克?托德—曾任克利夫兰联邦储备银行研究员怹看出参议员克里斯?多德在扩张联邦安全网至经纪公司和保险公司一事上发挥的作用；现在美国经济研究所任助理研究员。
罗伯特?佐利克—房利美前任执行者；自2007年7月起任世界银行总裁
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