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北京孔雀城别墅售楼处在哪，现在订购价格折上折
北京孔雀城别墅售楼处在哪，现在订购价格折上折。火爆热销中，邀您免费看房班车，年末优惠月，现房期房同登场!尽管南向房间采光作用好是现实，但并不必定非要选南向，由于由此带来的或许是供白叟白日会集活动的公共起居厅只能被安排在没有日照的北侧，活动时晒不到太阳的疑问。套间装备大起居小卧室套间既能满意白叟平时起居活动的空间需要，又能为其款待客人供给空间，因而受到了不少白叟和家族的期待。但现在，不少套间都存在起居室面积过大，白叟卧室面积缺少的状况，这就给白叟的日子构成了不方便当。孔雀城别墅售楼处在哪小户型考究方正、防止走道，大户型则注重舒服和享用。那么，选购一套大户型，要思考哪些要素?层高大户型通常房子的修建面积对比大，因而，对层高也提出了请求。通常的中小户型，层高通常在2.8米摆布，但关于大户型来说，这个层高就有点低了，房子面积大而层高并不高，就会显得有些压抑了。加之大户型在装饰方面，更注重漂亮，通常选用地温暖Z央空调，并加上吊灯和吊顶，3.1米以上的层高会更具舒服度。北京孔雀城别墅户型留意房门的开向要合理：室内房门开设的方位，就要一同思考到开向不影响运用的空间、居室的隐秘性和空间阻断性要素。户门不正对客厅，更不该直对卧室。户型留意厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。为了居室内能有杰出的寓居环境，室内应采纳在厨房乃至在客厅邻近设置笔直排烟设备。户型留意卧室私密性：卧室的房门不宜直接与客厅相对，使卧室坚持私秘性。户型留意客厅的计划应尽量的方正，还要防止与客厅相连的房门过多，会影响客厅的运用功用。孔雀城别墅shou要，一套好的户型有必要做到以下几个“分隔”。 主次分隔主人房不只需朝向好、宽阔、大气，还应当单独设立清洁间，并zui佳与爸爸妈妈房坚持必定距离。假如有保姆房，应与shou要家庭成员的房间有所别离。 动态分隔客厅、餐厅、厨房等空间由于交游人员对比多，因而被称为“动区”，而卧室、书房等空间shou要为歇息之用，需要大程度的静寂，因而被称为“静区”，zui佳将它们分隔。孔雀城别墅售楼处在哪,北京孔雀城别墅,孔雀城别墅,低价震撼来袭，配套设施齐全，户型南北通透，团购可享更多优惠，更多优惠火爆来袭
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扫一扫拨号&>&&>&&>&怎么看户型 12:42:46作者：azg16802祥安阁风水网　　怎么看户型？户型又怎么看？什么样的户型风水最好？今天祥安阁小编教你如何看户型风水及其风水好的楼房户型实例图解分析。　　怎么看户型？　　一、总原则：功能分区，清晰合理　　宜：动静、洁污分离，室内&交通&便利。　　　　1．起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；　　2．卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离；　　3．室内交通线便捷；　　4．面积标准较高的户型应设储藏空间。　　忌：　　1．功能分区不合理；　　2．室内交通线太多；　　3．对着起居室的卫生间无前室；　　4．朝客厅敞开；　　5．四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；　　6．各功能空间面积比例不当；　　7．跃层户型室内楼梯的位置不当；　　8．入户无过渡空间。　　　二、各功能空间分原则：尺度合理、便于使用。　　起居厅　　宜：　　1．宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7；　　2．由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间；　　3．厅宜做成长方形，其宽度不应小于3．3米，深宽比不宜大于2；　　4．若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。　　忌：　　1．起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；　　2．起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；　　3．起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；　　4．起居厅的形状不好或尺度不合理。　　卧室　　宜：　　1．主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米；　　2．大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间；　　3．如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近；　　4．次卧室的面积宜大于10平方米。　　忌：主卧室的宽度小于3米或面积过小。　　餐厅　　宜：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2．4米。　　忌：　　1．餐厅面积过大或过小；　　2．正对卫生间；　　3．远离厨房。　　厨房　　宜：与餐厅密切联系，直接对外采光通风；净宽度不应小于1．5米；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。　　忌：宽度不够，影响操作。　　卫生间　　宜：　　1．带浴缸的卫生间净宽度不得小于1．6米，如为淋浴则净宽度不得小于1．2米；　　2．对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内；　　3．卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。　　忌：　　1．卫生间距主卧室远；　　2．空间过于狭窄，影响洗浴功能。　　阳台　　宜：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1．1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。　　忌：实体栏板太高，影响采光及观景。　　什么样的户型风水最好？我们的生活离不开&柴、米、油、盐、酱、醋、茶，吃、穿、住、用、行&。而现在日益飙升的房价让&住&成了众人面前一道不易越过的沟壑。　　男女恋爱，谈婚论嫁，本属天经地义之事。然而有多少有情人因房子问题导致有缘无份的结局。千辛万苦把自己投入房奴的生活，耗尽半生购买的房产，最后住进去却夫妻分离、事业破败、疾病缠身、破财是非之事又常在身边发生。是什么原因？原因就在房子上，房子的很多因素都会影响我们，其中房门就不可小觎。购房不外乎八门，选房不离二十四山，房子风水的好坏看&门&为首（开门入户的方位）。门主八事，不外乎&财官福禄寿，功成名就&。　　第一，（天门）&六白星&主事，（开户门在西北方位）&戌干亥&三山主向，为金，楼层数四层、五层、九层、十层为旺，二层、七层为败。　　1、开此门吉主：利行政工作、官府之人、政治人物、管理行业、汽车界、交通界、金融界、珠宝界、矿业等人士选择。　　2、开此门家中出生意之人，富贵之人，领导人物，四通八达之人，旺男丁，出权威后代，武职、军人等。　　3、开此门凶主：磕碰之伤，交通意外，不宜司机、旅游、电力业、化妆界、铸熔业、消防职业的人居住。　　第二，（惊门）&七赤星&主事，（开户门在正西方位）&庚酉辛&三山主向，五行为金。楼层数五层、九层、四层、十层为旺。七层、二层为败。　　1、开此门吉主：利公检法人员、律师、公务员、武术界、健身业、系统组装、保险业、科学界、教师、医护、文艺界等人士选择。　　2、开此门家中出聪明灵俐之人，有口才，善辩解之人，出艺术之人，旺女丁，出仕途、文人，出文静后代，发财富贵之人。　　3、开此门凶主：盗贼，牢狱，口舌，争执，火灾，家宅不宁，不宜经商人、炒股、期货业、百货业、评论家、心理学家等居住。　　第三，（景门）&九紫星&主事，（开户门在正南方位）&丙午丁&三山主向，五行为火，楼层数二层、三层、七层、八层为旺，一层、六层为败。　　1、开此门吉主：利学业，出文贵，知书达理之人。科甲文章、光火爆破业、油类界、食品界、装饰品、教师、文员、会计、公务员、职员、电脑工程等行业居住。　　2、开此门家中出：文人，科研人员，厨师，物理工程之人，艺人等。　　3、开此门凶主：眼疾，近视，女性小产，不宜金融界、电脑界、电子商务、证券投资、交通及机械制造等行业人居住。　　第四，(伤门)&三碧星&主事，（开户门在正东方位）&甲卯乙&三山主向，五行为木，楼层数一层、三层、六层、八层为旺，四层、九层为败。　　1、开此门吉主：财禄丰盈，兴家创业，事业顺利。利于家具行业、加工行业、出版业、政界、管理、装潢、苗圃业、香料业、文具业等人士选择。　　2、开此门家中出：官途人士，文化人，作家，教员，军警，政治人物等。　　3、开此门凶主：淫乱，哮喘，四肢残疾等。不利建筑业、土地买卖、房地产、矿山业、中介、设计业、丧葬业、司仪等人居住。　　第五，(杜门)&四绿星&主事，（开户门在东南方位），&巳巽辰&三山主向，五行为木，楼层数一层、三层、六层、八层为旺，四层、九层为败。　　1、开此门吉主：学业佳，出文贵，名列前茅，子女兴旺。容貌端庄美丽，善良之家。利于教育界、文化事业、宗教业、公务界、药制医疗、中医、皮革行业等人居住。　　2、开此门出：聪明之人，学者、教授等文人、科研人员。　　3、开此门凶主：酒色邪淫，女子放荡，不利官职、行政、政府工作、管理行业、中介、护理、介绍业、法官、秘书、顾问等人居住。　　第六，(休门)&一白星&主事，（开门在正北方位）&壬子癸&三山主向，五行为水。楼层数一层、四层、六层、九层为旺，五层、十层为败。　　1、开此门吉主：气息绵缓，官贵、养老长寿，科甲状元。利运输业、渔业、水族、百货业、超市、广告业、演艺圈、娱乐业等人士选择。　　2、开此门出智慧之人，聪明男子，富贵之家，文员、艺术人、演员等。　　3、开此门凶主：眼疾，近视，克妻，婚姻不利，肾脏之疾。不利餐饮业、食品业、美容业、电子、电脑业、石油行业工作人员居住。　　第七，(鬼门)&二黑星&主事，（开户门在西南方位）&申坤未&三山主向，五行为土，楼层数二层、五层、七层、十层为旺，三层、八层为败。　　1、开此门吉主：发田产，旺人丁，出精明女孩、武职、军人，宜代理商、农牧业、饲养业、土产业、农业、建筑业、房地产业、防火业、石板石器业、设计、管理等人居住。　　2、开此门出贤惠之人，精明踏实之人，领导人物，买卖人，设计天赋，会计师，研究者等。　　3、开此门凶主：不利文运，妻子性急，女性掌权，吝啬，腹疾，身体多病，易出无故之事，不适合水产业、水利业、干洗业、航海业、表演业、记者、刑侦、旅行行业、音响、清洁行业者居住。　　第八，(生门)&八白星&主事，（开户门在东北方位）&寅艮丑&三山主向，五行为土。楼层数二层、五层、七层、十层为旺，三层、八层为败。　　1、开此门吉主：生生不息的气场。忠义孝良的品德，富贵绵远，福洪泽厚，出成长之人，忠孝之家，官贵之人，适合所有行业的人居住。　　2、开此门凶主：小孩病体、过敏、肚胀，偷盗，犯小人之事。风水好的楼房户型实例图解分析　　1、看此房在小的户型中是没有什么不吉的地方，但必须要结合外面的整体环境，比如说有没有大路冲着，或更大的大楼冲着墙角&&&都是大家需要注意的问题。　　2、主卧室处在第一吉位，可使夫妇和睦，财源广进，家中能长久的存在生气，没有孤独感，最适合做生意，如果是在单位工作也是非常吉祥顺利的，能很快得到晋升。　　3、此房唯一不太有利的地方是：大厅走廊太长，家中人易出现牙齿和心脏方面的事情，因此要在问口处增加一个屏风，这样才有利于家人的身体健康。　　4、此房内的组合为完美户型，它结合了风水上所讲的天圆地方必有气的理论，那么在主人居住的户型上都是按吉星位来排的，比如书房的位置是文昌位，是非常有利于学习或写文章的吉祥方位；如果用来居住则不太理想，儿童的房间在延年吉位，在此位置居住的孩子不但身体健康，而且智力过人，做事学习均能得到最佳的发挥。分页：猜你喜欢相关文章：copyright &
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&&&&&&&&一套好的户型?首先必须是每一个房间都间隔方正?少点“金角银边”?谨防多边多角的“钻石房”的出现?如此不仅利于家具摆放提高实用面积?也符合中国人的消费心理。一套好的户型?必须做到以下几个分开?1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往?活动频繁?如此一个家才有生气有活力?而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧?因此应将它们严格分开?确保休息的人能安心休息?要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护?不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室?主卧、父母房、儿童房?与客厅、餐厅、音乐房、麻将室?娱乐室?进行区位分离?而且应注意各房间门的方向。3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成?生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功?也为了家庭成员之间的起居互不干扰?主人房不仅应朝向好?向南或向景观?、宽敞、大气?而且应单独设立卫生间?应与父母房略有距离分隔。如设有工人?保姆?房?则又应与主要家庭成员的房间有所分离。干湿分开。4、也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。一套好的户型?必须做好“通”“透”工、作。如果客餐厅相连?最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应?既能保证客厅的采光充分?春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。厨房当然也应有良好的采光、通风条件?闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情?影响一家人的食欲。卫生间不应脏兮兮、臭哄哄?它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所?它也应该有良好的通风透光条件应该窗明几静无异味不长霉。卧室自然更不能成为黑屋暗房了。一套好的户型应安排尽可能多的房间朝向南面以确保灿烂的阳光能照耀房间如有不便之处则首先满足的应是客厅与主卧。当小区周边有着极为突出的景观时?户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心?这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。好的户型中厨房应远离卧室?以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中?既方便业主装修?又方便维修检查?还节省材料。立体户型面面观目前市场上的立体户型主要有两种跃层式深圳叫复式和错层式。所谓复式?就是在一套房子内拥有两个楼层面?而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套?当然也可以是更多层。很显然复式住宅给予住户的空间层次感十分强功能分区也能做得十分到位其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。一般说来?复式住宅的入户门均设在低层这一点非常重要因为从人们的居住心理来看进门应该是第一层若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式中的下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等复式上层并非是一般客人可以进入的。复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米否则不仅行走不方便家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究一般设于厅堂的角落以避免占用过多的空间。在下层楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积在上层出口处以设置卫生间入口为宜可不另设平台面积。显而易见复式住宅面积一般都很大动辄200㎡以上而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高因而其总价非同小可不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感又多么让人心动而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面?而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米?从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习?都可在不同的功能层面上进行较好地满足了人们对现代家居的需求。错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓?既增加了乐趣又不太影响交流沟通其面积也与平面户型相差不大因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方&&&&&&&&&&&&又先后推出了不少三错层户型?进门的第一层面为公共活动区南面是大开间客厅北面是餐厅、厨房和公共卫生间向里上数级楼梯形成第二区域可作为老人房儿童房或客房继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区同样是大受欢迎甚至出现抢购。1999年深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间往下走为厨房和工人房顶层为主要家庭成员起居活动空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先30年”而且“使用面积大于建筑面积”凭借这一创新户型很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出80%以上不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇大户型小户型由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。香港有“千呎豪宅”的说法1000平方呎多大90多平方米而已。在深圳、广州、上海一般认为130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市似乎只有170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。从内部空间设计角度来看户型面积越小难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”功能分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房?音乐室、麻将房、健身房?、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。值得特别一提的是小户型是否应带保姆房的问题。一般说来在小户型的买家中结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生而在目前国内的社会经济环境下又需要夫妇两人都上班工作他们正是最需要聘请保姆家庭但目前市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松那么增加一间保姆房所带来的压力目标消费者能否承受希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入研究。从整栋楼或整个项目的来说?大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄抗风险性相对也就较差但“人以群分”单一户型所带来的客户基本素质面的同一可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究但一旦定位准确其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽?于是从30、40㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足实际上由于定位混杂各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适户型既有层次又有相对同一性既错落有致又充实丰富则客户挑选余地大市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当这并不能凭主观的臆想只能是通过对市场的深入了解才能得出。户型的配置决定了项目的整体定位因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的则以中等户型为主而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主至于在商务中心区的小幅土地最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。面积多大才合适有涉及户型的问题中最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。不同的消费对象有着截然不同的需求那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢我们认为必须从以下三个方面综合权衡。消费者对应性。我们知道一房一厅的小户型是只能作过渡之用的其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人其购买动因主要是工作时间不长积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说?虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的而且需要布局紧凑因此总面积也不应&&&&&&&&&&&&超过50㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小二房即已足够但他们生活可能较为宽裕因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房有的工薪家庭人口较多却资金不多当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房还有部分成功人士或高级白领虽然购买力强劲但较为实用主义认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡三房是做100㎡还是130㎡需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150㎡以上的房子其面积敏感度相对较差但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处才能使销售一路畅旺。舒适性。房子是为人服务的房子是为家庭天伦生活服务的而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发决定户型的开间、进深及面积。房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然事实并非如此。以普通家庭的客厅为例这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等?是迎客、家人闲聚的空间?谈话、看电视是这里的主要节目太小让人有压抑感过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。除人的视角、人的活动外舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度?舒适性自然也就大打折扣。地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求?其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡而在深圳恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子为什么不做成三房为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105—115㎡之间?而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。户型之首——客厅毫无疑问?在一套房子里面?客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首在设计中应该得到最高规格的尊重。在客厅的设计要素中包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。上一篇文章我们提到视总面积的大小客厅的开间应在3.8—5米之间过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下?进深与开间之比不宜超过1.5否则也将在因过于狭长影响使用。阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间是最开扬、通畅的地方我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径当然应让全家人都得到这种享受因而从这个角度看也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因它是我们晾晒衣服的地方因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。如果在向阳面设置了阳台在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢虽然不是必需至少值得考虑在客厅周围开几道门每道门各自朝向何方当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗?厨房呢?哪个卧室外的门朝向客厅?能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗?客厅与卧室之间的走道如何安排不设过道又如何?这些问题当然不可能有统一的答案?不可能有经典的、最好的方案而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求并结合项目的实际情况统筹安排。客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通而在大连市场好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些?但通风性差一些?面积利用率也将打点折扣。玄关在客厅里的出现时间较晚?是伴随着“三大?厅、厨、卫?一小卧?”、功能分区等居住观念而进入普通人家的并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑因而设置与否也需谨慎调查。关于客厅我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者&&&&&&&&&&&&的进一步细分及细分后消费者个性化需求是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要现在仍处设计阶段的房子在决定一房一厅、两房一?二?厅的布局时恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。客厅能开PARTY跳舞吗?客厅能不考虑摆放电视机吗?客厅能是小酒巴吗?客厅能是茶艺馆吗?凡此种种?或许现在还没有足够多的人提出需要?但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。主卧我们都知道在单位福利房一统天下的年代即使在三居室以上的户型中各卧室尽管有大小之分但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。主卧的出现使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰增添了生活情趣因而从生理上满足了现代人的家居生活。主卧的出现还极大地满足了购房者的心理需求拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。主卧设计的要点如下卫生间?我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间?这显然是没有较好地理解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间不仅如此主卧卫生间面积也应比公共卫生间大功能也应更完备——在洗脸、浴盆、座便器外还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。位置独立性、私密性是主卧的主要要求现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了——尽量远离入户门、远离客厅如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置?可门却直接对着客厅?整个就是自相矛盾。更有甚者有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻这就让人匪夷所思了除私密性外朝向、观景”“也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。面积主卧面积当然应比其他房间大些?但舒适是有“度”的因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费购买款、管理费二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右北方消费者的需求相对大些平均值在25——30平方米左右。窗户?客户的功能有三采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调?也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟?无论电扇风、空调风是多么清爽宜人?它也不能代替轻灵、和谐的自然风?无论电视节目有何等精彩?它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗?或曰飘窗?甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳?转角窗?将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗?、弧形落地窗也已被大量运用。辅助功能?在目前的住宅市场中?不少设计师在处理大面积户型时?常简单地将每一个房间按比例放大就算了事?其实这是一种非常严重的浪费?我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分?如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间?可以考虑设置背景音乐系统等。厨房我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面?厨房在户型中的位置?如何提高厨房的舒适度?厨房设计的创新性想法。位置?南方气候炎热?所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”?北方冬天漫长?所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求?南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧?而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方?我们认为只要是平面户型?在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一?1、厨房是家居生活中最主要的污染源?噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此?因此应远离卧室、客厅?尽量避免拎着菜穿过客厅?也就是说厨房应尽可能靠近进户门?2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地?因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑?厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿&&&&&&&&&&&&过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。舒适度?事实上?自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后?就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变?从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。以我们的观察?无论南北方?目前多数厨房的面积在6—7平方米左右?但我们认为?在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天?厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快?我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理?更符合人们的厨房作业的流程?在洗、切、炒的流程中?L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率?降低劳动强度?整体厨房由于能使物品各归其位?不仅能提高空间利用效率、减少死角?而且更方便清洁?改善卫生状况?我们还认为?现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候?如此一来既可最大程度地降低油烟污染?又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行?不仅大大提高了舒适度?对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处?可为平淡的居家生活增添许多情趣。创新?在此我们想提出两点创新性想法?一是在200平方米以上的户型中设立单独的早餐室?二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍?随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变?在部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中?从抽排油烟机的技术角度来看?将厨房完全敞开一点问题没有?而开放式厨房的好处不言自明——不仅极大地拓宽了工作面积?而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视?任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙?真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。洗手间的问题中国菜肴之香、之精美举世闻名?与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。长久以来?厕所在中国另有一别称——“茅房”?由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。就是解放后?城市里大量修建的火柴盒房子里?也还有相当多没有单独的厕所。因此自80年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来?我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响?目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题1?仍有人将洗手间搞得暗无天日?白天需开灯?余臭长年不绝?且阴森潮湿?让细菌们大量繁殖、活得自在。2?空间面积绝对不足?一些发展?同将其作为辅助功能?面积压缩得很小?在一些小户型中其面积仍在4平方米以下。?3?设备水平极低?用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没有。4?标准化程度低?施工质量差。?管线配置杂乱无章?影响美观和使用?下水道容易堵塞。?5?缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便——洗手间是管线集中的地方?长期以来都以明管配置?为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角?既不卫生又有碍观瞻。6?穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍?有所见?而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。7?重数量不重质量。?在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间?而基本不讨论洗手间的具体设计细节。8?重?面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的介绍中?一般都会突出强调洗手间的面积?几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。9?重装修标准不重?基本功能配套。装修标准在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一?但发展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设施的研究。?10?重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家主要使用的是主卧?因而从营销的角度?主卧洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购买冲动?而公共洗手间则多数因陋就简?关心者甚少。事实上从使用角度看?利用率更高的还是公共洗手间?并没有理由对其漠然视之。?11?重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑?购买大户型者多为实力派人士?一般都将重新设计装修?不用操心太多?而小户型买家多为工薪阶层?资金、时间相对较紧&&&&&&&&&&&&?因而更渴望发展商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。?12?我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型?这是永远不能原谅的设计错误。上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是?出现这些问题的其根源在于发展商和设计人员仍在用旧观念处理新住宅?仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地?而没有想到其应该是业主重要的享受区。事实上?现代住宅的洗手间是一组空间?这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本活动而展开。?目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议?拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动?理应集中?顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便?另外从接、排水管道的设置利用考虑?也应进入洗手间?反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调?而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便?即使有干衣功能洗衣机应设于晾衣阳台附近。?抛开洗衣机问题?要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能?使用面积不应少于6平方米?否则必然出现空间局促、功能混杂?为业主带来使用中的互相干扰和不便。由于不同购房目的及需求差异?目前消费者希望的洗手间面积集中于6——7平方米和10——12平方米两个区间?发展商因根据项目定位作恰当选择。洗手间是家居生活中的集中用水地?因而也是最容易出现潮湿阴凉?从而滋生细菌病毒的地方?因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光?但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的亲近感?洗手间都应该做到宽敞明亮?通风顺畅?如能引入西晒?就更理想了。另外无论是何种建筑形态无论是何种户型布局?上推式窗户是最适合洗手间的。根据新的《住宅设计规范》征求意见稿提议?80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间?因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论?需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。公共洗手间通常不是业主装修的重点?因此由发展商提供统一装修较为合理?但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴?泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主流?因此浴缸在洗手间里不可或缺?尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活”的调查中?不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里?边泡澡放松边给朋友打电话”?认为这是极现代、极浪漫的感觉。三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间?这也值得发展商注意。长方形洗手间的宽度不能太窄?否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。而影响用具布局的主要因素是开门方向?因此推拉门是值得考虑的设计。为安全起见?管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。最近深圳即有一楼盘将燃气热水器统一安排在阳台上?大受客户欢迎?预计类似概念将迅速得到普及。只要真正心存“以人为本”的想法?真正想让洗手间成为业主的享受空间?您也一定还能发现许多改善洗手间设计的方式方法。阳台在一套住宅里?阳台应该是最具浪漫情调的地方?因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗?这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽?有充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下?阳台也就被不少人家封闭起来?并被改造成一间小卧室或杂物堆放地?失去了其与自然交流的天性。近年来?随着居住条件的大大改善?人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升?不仅阳台的基本面貌、基本功能得到恢复?而且得到很大的发展?在设计上不断出新出彩。双阳台?目前在设计双阳台时?有两种不同的思路。一种是强调通风?将两个阳台分置于厅?客厅+餐厅?的两端?另一种注重实用?将北向阳台与厨房相连?便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。内阳台?即将阳台整体纳入室内?使其成为厅的自然延伸?因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰?只要我们的城市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地?只要生态环境没有根本性转变?风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素另外如能以大幅的落地玻璃代替墙体?不仅可引入充足阳光?而且视线也极为开阔?往客厅一站?外面的世界近在眼前?似乎与房间连成了一体?让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台特&&&&&&&&&&&&别适合北方地区?北京现代城是这方面的典型代表。观景阳台?海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情?增加楼盘的附加价值?面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景?而且应做到阳台与景观的交流、对话?阳台融入景观?因而不仅需要上佳的角度?而且需要较大的面积。景观阳台?阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素?因而如何让阳台自身也成为一种景观?是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中?基本都摒弃了“兵营住宅”时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、笨重、简陋的阳台。代表着古今中外各种不同建筑风格的建筑符号都被或贴切或生硬地运用到阳台上来了?阳台造型也一改过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形?材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等?色彩更是五彩缤纷?确实使阳台“成为了都市里一道亮丽的风景”。特殊功能阳台?近来在深圳、广州、上海的一些住宅中?设计师从安全角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发?还在背阳面特别设置一个3、4平方米的小阳台?主要用于安置空调主机、燃气热水器等?深受住户欢迎。户型设计趋势拉拉杂杂说了这么许多?目的有二?希望发展商能通过科学的、人性化的户型设计更快更好地实现市场目标?希望消费者能得到真正契合自己需要的心水户型。市场是鲜活的、不断变化的?因此户型设计需要不断调整创新?市场变化是渐进的?有规律可循的?因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。1、住宅户型日益多样性除了面积大小的多档次外?为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别?服务于“核心家庭”的户型应该精致小巧?服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫?为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点?但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。二、居住产品概念合集就由分说论户型?1迷你一居一般说来?迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房?一个卫生间与一个卧室和起居室共用的厅。当然?居家过日子少不了烹饪?为了节省面积?厨房很多时候是安排在户门旁?装上个无污染的电磁炉。这样既好安排需要采光的厅?也不至于烹饪时穿堂越室。算下来?迷你一居的面积上限是30平方米?一个5平方米的卫生间?一个5平方米的玄关兼厨务区?剩下的就是卧室和起居室共用的厅了。那么?迷你一居有哪些特性呢?产品的过渡性作为年轻人居住的过渡产品?被替代性极强?一方面是建筑本身由于追逐时尚?容易过时?包括外立面、户型?以及装饰材料等等?另一方面是户型本身由于面积过小?功能过于简单?容易被生活不断变化的年轻人所淘汰。天生的缺憾性受面积的制约?迷你一居的户型往往比较单一?多为进深较大的直套型?各功能区容易产生相互影响?像户型小到十几平方米时?除了一张床、一张桌子和一个柜子外?再也没有多余的空间?仅仅能满足睡眠的需要?像客厅灰暗?卧室却过于明亮?使生活需求倒置?再有?厨房设置在阳台时?就餐和就寝位置相反?拎菜、倒垃圾要穿厅而过?易产生交叉干扰?另外?因为同一层户数较多?过多地占用楼道面积?加大了公摊?以及户内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等?都使得房间的使用率比标准一居降低了几个百分点。居住的便利性“服务于都市白领”的市场定位?决定了迷你一居大都建在市区?因为年轻人在紧张的工作之余?对住所的要求首先是便捷?包括交通的便捷、商业的便捷和休闲的便捷?具体说就是工作和生活的切换要迅速。对于套型而言?尽可能要精装修?并配置简单家具、电器?拎着包就可以入住。同时?拥有一些简单的配套?像餐饮、洗衣、健身、美容等等?也是日常生活必不可少的。就由分说论户型?2合体一居标准的一居室是一室一厅?不管是过去的室大厅小?还是现在的室小厅大?就寝与起居、就餐都是分在不同的带有采光面的空间里。为了缩小面积?扩大空间?降低总价?市场上适时出现了将卧室和起居室合二为一的“合体一居”。这种户型介于迷你一居和标准一居之间?面积大致在30-60平方米。合体一居与其它类一居的异同?合体一居与迷你一居两者相似之处是卧室和起居室共用一个厅?只是面积有大小之分。&&&&&&&&&&&&但不同的是?前者的厨房独立拥有一个采光、通风口?或者一个较大面积的独立厨务区?而后者则仅仅是简单的炉灶和洗涤盆?并且与其它空间交叉共用。合体一居与标准一居合体一居采用的是厅室“合体”?功能分区的方式?即将卧室和起居室合二为一?划分出不同区域?而标准一居是卧室与起居和就餐分别设在不同的带有采光、通风面的空间里?具体而言?就是卧室、起居室和厨房各自拥有窗户?并且用墙体进行分隔。合体一居与酒店式公寓酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现?户型比较灵活?因为要在小面积中实现全功能?室内空间可灵活分隔。既保证有酒店标准间的格局?又适时增加烹饪功能?体现公寓的特质。而合体一居多出现在公寓中?虽然户型很像酒店式公寓?但建筑材质、装修标准?以及管理和配套等等?都要比酒店式公寓相差不少。就由分说论户型?3酒店式公寓酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店?而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务?如客房打扫、洗衣等?同时居室内配有全套家具及厨房设备?概括地说?就是“酒店式服务?公寓式管理”?将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权?既可以自住、出租?也可以转售?是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比?有同有异?产权酒店与酒店式公寓产权酒店起源与上个世纪70年代的美国?主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说?产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者?投资者一般不在酒店居住?而是将客房委托酒店经营管理?取得投资回报?同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小?居室有多有少?室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理?为住户提供了一个星级酒店的家?但收费比酒店便宜。单身公寓与酒店式公寓单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人?所以?从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时?单身公寓的面积要小一些?一般在50平方米以下?以降低总价?适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等?物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。商务公寓与酒店式公寓商务公寓注重商?建筑结构上采用大开间?户型大小不一?多数以毛坯形式出售?便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓?虽然采用精装修?有些还配有少量的家具?但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店?除拥有酒店的服务机构外?还提供了银行、会所和超市等家居服务。就由分说论户型?4一居室一居室一直是小户型的代表?也是市场追捧的热点?在很多楼盘中往往位置并不算好?但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”(居室除厨卫外?只拥有一个窗户或阳台的采光面)外?标准的一居室应为一室一厅?即卧室和起居室各有窗户和阳台?这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于?小面积仍要满足多功能?除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外?在寸土寸金的面积中?适时增加读书、休闲等功能?达到“麻雀虽小?五脏俱全”功能区域相互借用标准的一居室面积为60平方米左右。。面积虽然不大?但居住的基本功能和大户型相比?不应该有太大的差异?这就要求精致地规划面积?巧妙地设计户型?其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济?尽量减少浪费?即?经济而不局促。像厅的面积在20-25平方米?卧室的面积在12-15平方米?卫生间的面积在3-5平方米?厨房的面积在5-8平方米等等。这些功能区域的面积看起来并不算大?但若划分明确地设计在一个60平方米的套型中?已经捉襟见肘?不要说还要适时地增加阳台、洗衣间、储藏间等次要空间了。因此?在精巧的小户型中?功能区域有时要相互借用?局部产生交叉?如客厅和餐厅、书房和卧室或起居室、洗衣间和阳台、阳台和工作间等等?尽可能在小空间内融入多种功能。住宅性质转换自如一居室基本属于过渡性住宅?选择时要考虑到未来住宅性质的转换?如自住转为出租?出租转为自住?出租转为出售等等。对于自&&&&&&&&&&&&住型用户?自己住过之后?要考虑留给子女或转卖、出租?因此?除了户型、建筑材质和配套外?更重要的是要考虑地段?因为小户型的购买者和租赁者?对地段的要求会非常在意。对于投资型用户?除了要考虑适合租赁人群的地段和住宅档次外?还要考虑未来的配套?像交通配套、商业配套、教育配套和医疗配套?因为从出租转为自住时会对配套要求变高。就由分说论户型?5二居室二居室是一种承上启下、灵活多变的户型?自住时单身、三口可住?两代也能凑合?投资时比一居租户群宽?比三居易于转让。特别是对于投资型用户?精巧两居有着总价相对低一些的优势?而租房者一般讲求实用?对于宽敞和气派?往往放在了次要的位置。从长远看?二居室对于一个标准的三口之家来说?还属于过渡性住宅?因此选择上要适时注意?面积精巧过渡更为自如精巧二居室的面积一般为80平方米?如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话?可以适当放大10-20平方米。那么?室内各空间的面积究竟“精”到什么程度才算合适?一般来说?卧室10-12平方米?能满足“卧”的基本需要?14平方米以上?就可以摆放电视了?儿童房8-10平方米已经够用?书房6-8平方米也能说的过去?卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用?当然宽大一点会增加舒适度?至于再大一些面积?无非是进行“洁污分区”“中西分厨”?或者放进洗衣机、冰箱、什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器?最小2.5平方米?若改成小浴缸?3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米?低于这个数值?室内热量聚集就会过大?同时单排操作净宽不小于1.5米?双排操作不小于1.9米?并且操作面长不小于2.1米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间?在保证主要居室面积的前提下增设?会使户型的品质有所提高。配置繁简定位各有不同在卫生间的配置上?有双有单?因此面积和品质也会产生差异。对于自住型用户?单身或者两口?单卫已能满足需要?而三口之家或两代老少?最好还是选择双卫。至于投资型用户?则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面?如若租给一般白领?选单卫户型可以降低投资成本?如若吸引高层人士甚至外国人?选双卫则是提高品质的重要指标。而在阳台和储藏间等次要空间的配置上?可有可无?定位不同则选择也会不同。对于自住型用户?有阳台和储藏间?会给生活带来方便?但面积不宜太大?否则过多地占用居住空间不见得划算。至于投资型用户?面对的租户对于次要空间的需求往往会少许多?这样?减少面积以降低投资总价?有利于提高回报。就由分说论户型?6三居室从生活的实用性上讲?三居室应该是未来发展的主力户型?三口可以拥有书房?两代可以互不相扰?当然?考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等?两个卫生间及家政阳台必不可少?同时至少应有一间向阳的卧室?并且将总面积控制在100-130平方米。注重功能细化缩小面积与增加功能常常是一对矛盾?80年代以前的户型?因功能相对单一?居室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”“洁污分离”“干湿分开”“主客、、、分卫”“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式?以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家、政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中?居住的舒适度较之从前大为提高?但面积也相应地加大。因此?精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要?也就是说?在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上?再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求?兼容方方面面?像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。另外?使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前?绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据?即?建筑面积和套内建筑面积?前者为销售时的计价面积?而后者为居住时能享受到的面积?注意?不是地毯面积?很少有开发商提供此数据?。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比?一般塔楼为77-82%?板楼为80-85进行项目之间价格比较时?应用某一户型的总价除以套内建筑面积?得出的单价才是该户型的有效面积的价格?这一点?对面积斤斤计较的精巧户型来说?尤为重要。讲求居室舒适功能细化带来了舒适度的提高?但同时也需要以分隔有限的空间作为代价?使宽敞可能变得局促?反而降低了舒适度。因此?既保证套型中具备细分的功能空间?使生活有&&&&&&&&&&&&条不紊?避免过多的隔墙?将宽敞的空间划分得支离破碎?就成了选择三居室的关键。通风和采光是衡量户型优劣的重要指标。对于至少拥有三个卧室、一个起居室?以及厨房和卫生间等六七个功能空间的三居室来说?应该占据两个以上方向的采光面?如东面和南面、东面和北面、西面和北面、西面和南面等等?以构成顺畅的通风回路。在选择上?南北方由于日照纬度和气候的差异?侧重点会有所不同。南方气候炎热、潮湿?重通风甚于重日照?尤其是卫生间和工人房?具备明窗是品质的基本保证?而日照则放到了次要位置。北方正好相反?重日照甚于重通风?卫生间等可以是暗卫?但一套三居室拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限。另外?居室的舒适度还体现在各空间的均好性上。均好性是户型匀称的标志?这一点?对于功能空间相对齐备的三居室来说?显得非常重要。动静分离是住宅舒适度的标志之一?像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区?人们出入、活动比较频繁?而卧室、书房、主卫生间等属于静区?相对比较安静。目前?国内基本上延续了香港住宅“大厅小卧”的模式?而北方地区?则在卧室的面积上进行了适当的放大。在面积的均好性上有个简单的算法?动区与静区的比例大致五五开?动区中的客厅和阳台与餐厅、玄关、厨房、次卫等的比例大致四六开?静区中的主卧、主卫和阳台与两个次卧或书房的比例大致五五开。就由分说论户型?7小复式对于那些既想住在市区?又想体会别墅上下层感觉购房者来说?复式户型是一种比较好的选择。但由于其空间限制过多?家具布置缺乏灵活?使得大多数楼盘将面积做到了200平方米以上?造成总价过高。因此?一些面积稍小的精致小复式?适时填补了市场的空白?满足了一部分人?尤其是年轻人既希望空间多重的变化?又不至于有过高总价的需求。关注复式性能优劣复式户型较之平面户型来说?设计上要复杂得多?各方面因素都兼顾到了?就要加大面积?而想做得精巧?必然会损失某些功能?搞得不好?走道、楼梯占得面积过大不说?房间还不好摆放东西。因此?购买精致小复式?确实是需要精挑细选?仔细权衡。小复式上下层的户型通常会有三种类型?重叠式、交错式和挑空式。上下重叠比较常见?户型多半较呆板?上下交错能兼顾通风、采光?交通面积容易产生浪费?而上下挑空可扩大面积?但高度不足会感到压抑。因此?要适时关注几个方面?一是控制总价?因为选择小复式的购买者都有一定的经济压力?二是注重性能?小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区?但由于面积有限?在同层容易产生交叉干扰?三是提高层次?复式户型整体看起来比较大气?而小复式虽然精致但也不能太局促?否则不但不能提高层次?反而降低舒适度。注意平衡各种功能复式户型最大的优点就是私密性好?公共空间和私人空间分类明晰?能够清晰地动静分区?活动和休息互不干扰?并且具有良好的视觉效果。但同时也容易受原房型结构的制约?如单层时厨房占有一定的面积?变成两层后可能仍只有这点面积?显得比例不当?原因是受结构和管道的限制?厨房面积难以扩大。因此?要注意平衡各种功能?权衡轻重?否则?分层以后反而会降低舒适度。小复式的挑空看起来会比较大气一些?当厅的高度达到4-6米时?感觉就十分宽敞?能够提升居住档次?但也要注意空间的比例关系?面积不大的厅如果偏高会感觉会像个天井。还要注意空间的合理性?像居室的开间和进深是否合适?楼梯的走向是否方便、美观?上、下层是否都有卫生间?楼道占用空间是否过大等等?这些在平层不会成为问题的问题?在小复式中?由于设计难度的增加?可能会变得突出。就由分说论户型?8板楼前几年?北京曾有过板楼和塔楼之争?有人极力推崇板楼?认为兼具通风、日照?并且使用率高?也有人为塔楼辩解?认为户型各异、朝向不同、价位多样?而使选择范围变宽?同时与板楼相比?大堂可以做得比较宽大和华丽?小区花园格局更易丰富多彩。当然?板楼虽然拥有户型的优势?但园林规划容易产生缺憾?如?大社区难逃兵营式、行列式的单调布局?在小区总占地面积中?楼体占地面积大?绿地相对较少等等。而塔楼的缺憾则更多地表现在户型上?居室易分布在前后左右?形状多变?均好性不易达到?与板楼相比?通风较差并且使用率较低。纯板楼全部采用板式结构?让电梯与楼道位于后立面?将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计?南&&&&&&&&&&&&北朝向时?位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面?东西朝向时?前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上?尽量利于风的直线流动?常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视?很好地保证了私密性。控制面宽和进深的比例板楼的发展在经历了七八十年代长板楼之后?近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见的弊端?后者则是一梯两户?并保证一定的面宽?使日照充分?同时将各种功能区的配置得更为完善。随着住宅的发展?一种只有两、三个门洞的短板楼也开始出现?它不仅保持了纯板楼的优势?还克服了园林规划单调、布局呈现兵营式排列等弊端?并在楼体增加了开槽?形成明卫生间、明餐厅?有效地提高了舒适度。因此?要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说?低层板楼进深控制在14米以内?高层板楼进深则在18米以内?有些超过20米的户型?如果不是靠板楼两侧三面采光?尽量慎选?因为过大的进深会使户内灰色空间增多?影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定?通常板楼户型多在二居室以上?二居室面宽在6-8米?三居室面宽在10-13米?四居室面宽在12-15米。注意卧室和客厅的日照设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分布?要动静分开?这一点是板楼的优势。在户型间隔上?开门是厅或玄关?餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。在朝向上?正南正北的户型布局一般是?二居室?主卧室和起居室朝南?或两个卧室朝南?起居室朝北?三居室?主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南?或主卧室和起居室朝南?另两个次卧室朝北?或三个卧室朝南?起居室朝北?四居室?三个卧室和起居室朝南?或两个卧室和起居室朝南?或三个卧室朝南?起居室朝北。作为东西朝向的板楼?则东侧为主要朝向?其他布局规律与南北朝向相同。板楼最大的优势是户型规矩?互视小?通风、日照良好?因此尽量选择直板楼?对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但同时?户型种类少也是其劣势。就由分说论户型?9塔楼早期的塔楼方方正正、体态臃肿?为了解决各户型的通风、采光?楼体往往要开很深的槽?不仅出现了采光极为有限的“灰屋子”?还带来了相邻套型的互视。因此?塔楼经历了方塔楼、形楼后?朝着井字形、T风车形和蝶形等形式演变。塔楼与板楼相比?优点表现为?外立面变化丰富?更适合角窗、弧形窗等宽视角窗户的运用?房型及价格呈现多样化?用户挑选余地较大?大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大?容易设计得气派?塔楼的点式布局在小区的园林、景观方面?较之线式布局的板楼要活泼许多。但同时?公摊偏大造成使用率降低、通风和采光易受楼体遮挡、相邻套型互视几率偏大、每层电梯多户共用难以保证私密性等等?都是塔楼显而易见的缺点。因此?选择上要适当注意?注重通风和采光在公共空间上?居住单元与电梯交通体系通过外走廊联系?选择直接引入自然通风和采光的楼体?避免黑房间和大进深带来的不利影响。在各套型的私用空间上?早期的方塔楼和T形楼?进深较大?各套型通风、采光不易处理得很好。像中期的井字形、风车形塔楼?注重引进板楼的设计手法?将卫生间甚至餐厅做成明窗?实现了自然通风、采光?同时加上外挑弧形窗、转角窗?尽可能将每个单位的空调都隐藏在天井里?保证了外立面美观并且更具有现代气息。而近期兼具板楼、塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步落户京城?与早一代蝶形塔楼不同的是?新一代蝶形塔楼在楼体上进一步加大面宽、缩小进深?并使立面体态轻盈秀丽?这样虽然增加了占地面积?但日照、通风较之从前更为充分。像一层六户的蝶形塔楼?采取均衡设计的手法?尽量照顾到各空间的均好性?达到户户朝阳?户户有景?甚至餐厅和卫生间都直接采光。选择格局和尺度塔楼的户型比板楼的种类会丰富一些?多样化的套型使挑选余地变大?各种朝向产生的价差?也使用户根据经济状况进行选择。同时?塔楼也容易出现格局不规整?分区不细致的现象。在空间尺度的处理上?受到楼体结构的限制?有些套型的开间和进深变得不太合理。近年随着新型塔楼的出现?在设计中融入了细腻的风格?如?在蝶形楼的一些套型中增设了半间房、明卫、阳光主卧和明工人房?使住宅更具人性化?在风车楼的套型中使客厅呈长方形?&&&&&&&&&&&&利于家具摆放?并从客厅和卧室望不到邻居的窗户?保证了私密性。挑选时还需注意两点?一是有些户型单独看?可能很不错?但组合到楼体中就会毛病百出?这是由于塔楼户型纵横式布局决定的?要特别注意与相邻套型的关系?二是蝶形楼的一些户形朝向偏斜?既不能满足全天日照?又不符合喜好正向居住的传统习惯。就由分说论户型?10板塔楼板塔楼?顾名思义?就是板楼和塔楼结合的建筑样式?户型中部分是前后通透的板楼格局?部分是一面或两面采光的塔楼格局。短些的板塔楼外观像塔楼?而长一些的外观像板楼。电梯配置通常为一梯三户?或两梯三户至六户。楼体外立面上较之板楼活泼?较之塔楼轻盈。板塔楼的出现?一方面是由于纯板楼高度有一定的限制?这样可以提高容积率并保证舒适度?另一方面是为了满足喜好板楼和喜好塔楼不同客户群的需要。识别板塔结构实际上?现在有一些“假板楼”的项目?从建筑外观上看?是板楼的摸样?但户型布局中一些是板楼样式?一些是塔楼样式?因此?这类建筑应归结在板塔楼之中。至于小户型为主的酒店式公寓和青年公寓?虽然外观可能是板楼形状?但户型采用长走廊式的布局?单面采光?所以?应归结到塔楼之中。一般来说?板塔楼整体形状似板楼?局部构造为塔楼?其中大户型为板楼样式?小户型为塔楼样式。仔细权衡利弊由于塔楼部分的楼体进深加大?会与板楼部分形成夹角?既可能造成互视?又会遮挡日照和观景?因此挑选时一方面要注意主要居室采光窗的视角?另一方面也要注意日照的遮挡夹角。板塔楼在电梯的配置上?一般不会像板楼那样一梯两户?因而私密性稍差?如果达到两梯六户?与塔楼基本没什么区别。在户型使用率上?板塔楼一般比板楼短?比塔楼薄?因而可能造成公摊加大。总而言之?对于大户型的用户?如果注重舒适度和投资总价?在以上几个方面应仔细斟酌。就由分说论户型?11花园洋房住宅郊区化一般有三种居住模式?一种是经济类住宅?以高层高密度塔楼或板楼为主?依托城铁、地铁等交通工具?消费对象为普通工薪阶层?一种是别墅类住宅?以4层以下低层低密度的联排和独体别墅为主?借助山水等自然景观?消费对象为中高层的成功人士?还有一种就是花园洋房类住宅?以4-6层中密度板楼为主?它介乎于经济类住宅和别墅类住宅之间?消费对象为中产阶级和部分普通工薪阶层。建筑模式上高成低就具体说就是?在一些建筑材质和设计元素上?花园洋房追求高容积公寓的感觉?比如外墙、窗材、甚至楼梯、电梯等。像落地窗、飘窗、角窗等窗户更多地用在公寓中?而在花园洋房中也应该有好的表现。在居住氛围和环境布局上?花园洋房追求低密度别墅的感觉?比如园林景观、小区道路布局?甚至周边大环境等。从容积率上说?高于1?低于2的花园洋房式住宅?应划分为中密度住宅?以区别于高于2的高密度经济类住宅和低于1的低密度别墅类住宅。从建筑结构上讲?花园洋房一般为4-6层?有带电梯和不带电梯之分?带电梯可以保证较高的舒适度?但同时要多一些公摊面积?并且购房价格和物业费也稍高?而不带电梯则可以提高使用率?减少购房款和物业费用的支出?两者各有利弊。一般来说?前者满足了中产阶级追求舒适生活的需求?后者则满足于普通工薪阶层尽量减少各项支出的愿望。选择使用时删简就繁在城市住宅中?保证居室内获得充足的日照和良好的通风与节约用地之间存在着尖锐的矛盾?而这些对健康起着举足轻重的影响。中密度加上低层纯板式的建筑构造?以及处于郊区的位置?使户内空气易于对流?与自然接触也变得更为紧密。因此?在选择这类住宅时尽可能兼顾方方面面的需要。由于容积率的降低?楼体进深变短?户型也更趋于人性。同时处于市区边缘地带?小区周边的市政配套较之市区的高层公寓来说?明显不足?因此尽量避免选择太小、太简单的套型?而选择的套型功能尽可能多一些?以提高居住的舒适度?弥补配套的欠缺?简而言之?就是删“简”就“繁”。在进深与开间方面?要奢侈一些?力争做到开间厅在4米以上?主卧在3.6米以上。而进深则控制在11-13米左右?尽量短?以保证充足的通风、采光。有条件时?餐厅、卫生间尽量以明窗为主。在功能配置方面?要完善一些?像储藏间、服务阳台、休闲阳台、洗衣间?甚至专供客人使用的客卫?在高层住宅可以合并和省略的?在花园洋房中则应独立和齐备。在配套方面?花园洋房虽然有了点&&&&&&&&&&&&别墅的感觉?但毕竟与“拥有一方天地”有着不小的距离?因此选择配套时尽可能靠近公寓的标准?因为这类住宅的购买者多是奋斗中的中青年人和普通工薪阶层?工作压力、生活琐碎和债务负担比起居住纯别墅的成功人士来说要大一些。就由分说论户型?12平面大户型住宅户型大到了一定程度?就不单单是满足面积和功能的需要?因为购买大户型的人更多地是把住宅作为精神需求的物质载体?以显现人生的追求和业绩。户型体现居住者的身份表现在几个方面?一要大气?在面积尺度、视觉尺度上尽量追求宽敞、明亮、开阔?二要充分与自然景观、人文景观结合?采用引景入室等设计手法?比如落地窗、弧形窗、飘窗、大露台甚至空中花园等?与周围自然环境完美结合?三要舒适?在功能配置上尽量完善?从人生活的各种流线、尺度着手。因此?购买大户型很重要的一点?就是寻求住宅的高品位。使用面积的宽松大户型的空间加大?其间的物品摆设相对宽松、随意?一定程度上可以增加居室的舒适度?同时也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。在套型面积的界定上?北方地区为170-200平方米以上?南方地区为150-180平方米以上。在居室面积的划分上?起居室为40-60平方米?主卧室为20-40平方米?厨房为8-12平方米?主卫生间为6-10平方米等等。居住氛围的惬意大户型的购买者?一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士?对居住的地域、环境、档次会比较挑剔?比一般的购买者更强调居住的氛围?舒适的程度?这样才能在相对宽裕的空间里?获得某种感觉。因而?追求公寓中的豪宅、都市里的村庄?也是很多成功人士的必然选择。户型特色的独到平层里的大户型?往往会被放在社区景观较好的区域?安置在楼体的各端?这样可以使整个户型拥有两至三个采光面?尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完美?以提高整体品位。同时?除了基本户型所具有的功能外?还应有一些特殊功能?具备某种特色?这一点?是很多设计师和发展商潜心追求的目标?因为宽大的空间和较高的单价?给他们提供了精心打造的条件。户型满足私密性的要求。能够多加一道门?就不要少加一道门?能够一梯一户?就不要一梯两户?能够独占门厅?就不要与其他户共享。这一切?都是为了让用户更有领地感?安全感?也是获得私密性的必要条件。就由分说论户型?13立体大户型从住宅设计角度讲?大户型设计比起小户型来?回旋余地要大一些?比较容易兼顾通风、采光、使用功能和面积均好性等方面。但是?大户型不应一味地大?而应“大而有当”?在满足了面积尺度和功能需求之后?更多地是强调环境氛围、强调居住感觉?使每一个空间的存在都有其合理性?否则?就容易导致面积的浪费?这一点对立体大户型尤为重要。分清立体户型立体大户型和小复式一样?通常分为跃层、错层和复式几类?有些时候是独立设计?有些时候是几类混合组成。所谓跃层?就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面?采用户内楼梯进行连接?所谓错层?并非占有两个自然层?而只是把一个层面的住宅进行错位?而取得空间的变化?而所谓复式?俗称“阁楼”?就是在一个比标准楼层高一些的空间中?局部挑出夹层?用楼梯联系上下?以提高住宅空间的利用率。掌握产品特性特色大户型的品味在立体大户型中体现得更为充分?这是因为空间的变化使人无论在视觉上?还是在行动上?都会产生起伏多变?较之平面来?更富于多样性?更易于分区细致?因而?也更引人入胜。立体大户型往往被放在楼层的顶部或底部?这样可以借助地面花园或楼顶露台?使户型在居室之外增添一些色彩。同时?还应具备一些特性?稀缺性。一是大户型所处区域的土地不易获得?二是在产品规划时?土地的使用不应只考虑土地的经济价值?规划时要考虑到产品的舒适性和主人的品位性?三是细微设计从功能上满足客户的需要?贴近自然的需求。私密性。大户型的客户具有更强的防卫感?一方面他们多为有产一族?太多的财物需要防护?另一方面?他们多为易受侵害的一族?更注重名誉、地位的防护?因此在选择时将防卫性和安全感作为重要的标准之一。区域性。所分布的区域从地段上讲?会有其深厚的历史原由及宽阔的现实基础?主要有两大类分布地区?人文区和自然区。就由分说论户型?14CITYHOUSE?叠拼?新生阶层选择郊区住宅?除了空气、绿化和低密度外?对建筑结构样式的选择?在中&&&&&&&&&&&&密度花园洋房的基础上?也有了进一步的要求?至此?“上有天?顶层平台?、下有地?门前绿地?”的叠式错跃层公寓?也就是现在所谓的“叠拼”或者“CityHouse”?迎合了一些人的需求。这种住宅一般为四层左右?下面两层和上面两层各为一户?除去绿地和平台外?有时还会附带地下室和阁楼。空间也以错层、跃层和复式的多样变化?给人耳目一新的感觉。选择这类住宅需要注意交通挑不远不近这种介于低层板楼和Townhouse之间的住宅?相对满足了城市新生阶层渴望像欧美发达国家的白领一样?既要躲避纷纭的人群和污浊的空气?寻求一片净土?又要通过便捷的交通?尽可能地减少上下班、购物以及各种交际在路上所耗费的时间。因此?在五环内外建造此类住宅?是比较理想的位置。像处于北四五环之间的倚林佳园、南五环内的月桂庄园等。容积挑不高不低这类过渡性住宅?为尽可能地降低造价?在社区中常常配有一些低层的平层公寓?以降低土地成本?容积率一般为o.8-1.0。面积挑不大不小由于消费群体定位于中等收入?并且层数所限?一般来说?面积在160-210平方米之间比较合适?不宜过大?因为过高的总价?会使客户转而选择档次高一些的Townhouse甚至House。就由分说论户型?15TOWNHOUSE“联排别墅”Townhouse的正式称呼为“联排别墅”?一般每户为三四层楼?户户联成一排。这种顶天立地、亲近自然的住宅形式?确实给了有点富裕的中产阶级?以住进“准别墅”的可能。那么?Townhouse应该是什么样呢?首先是第一居所。便捷的交通和适宜的位置是至关重要的?开车至市区繁华路段?最好不超过半小时?否则以牺牲时间换来此类非独立性居住模式和较高的土地代价?未见得划算。其次应该有TOWN。成熟的配套及各种设施?是居住舒适的重要保证?因此除了社区内的会所等设施外?尽可能地依托成熟居住区?因为此类住宅的业主多是上班族?而他们的下一代?也往往正在就学的年龄?不希望因衣食住行而耗费过多的时间。在次是过渡型产品力求经济、实用。这类住宅的业主在国外主要为中产阶级以下的人士?因而设计、建造时尽可能降低成本?避免过分追求奢华?造成总价过高?使客户转而选择别墅。但因此也形成了许多弊端?如因联排造成布局呈乏味的直线“兵营式”排列?前后排间距小而产生互视?受狭长开间的限制?户型设计比较单调等等。所以?它离住宅的最高形式独立式别墅?House?尚有一定距离。选择这类住宅需注意?合理选楼梯露台设置目前的Townhouse多是三层?个别带地下室的可达四层?交通面积比起其它类住宅要多?因此?楼梯和走廊的设置显得至关重要?既要在合理的前提下节约面积?又不能太局促而影响舒适度。目前?很多项目的露台都是赠送?这在一定程度上减轻了购房负担?增加了功能空间?但过多、过大的露台对于北方未必适用?并且多数设计成退台形式?一则影响下一层的保温?二则阻挡该层观景的视角。合理选功能空间分配一般一层为起居室、餐厨区?空间富裕时?可增加个佣人房或客卧。二层通常是老人房和儿童房等?这是因为低层上下方便。三层基本为主卧、家庭起居室、书房?以及宽大的露台?这是因为顶层容易配备完善?并且相对的安静?舒适度高。若有地下室?一般为家庭影院?娱乐厅及储藏间、洗衣房等对阳光要求不是太高的功能空间。最好每层都有卫生间?这样使用起来比较方便。合理选面宽进深比例因建筑样式所限?通常每层的面宽为固定的4-6米?一般一层前侧起居室为整开间?后侧的餐厨区按比例分割开间?问题不是很大?楼上的次卧室常常两间分配开间?而主卧设置在整开间中?易造成比例悬殊?楼梯、卫生间和储藏间等对采光要求不高的功能空间基本位于中段?起着衔接前后的作用。因此?能选择好比例和谐、特点鲜明、均好性强的户型并非易事。就由分说论户型?16TWOFAMILYHOUSE“双拼别墅”两户连在一起的“双拼别墅”?在美国被叫作“Twofamilyhouse”?直译为两个家庭的别墅。这种住宅样式?与“联排”“叠拼”有了明显的区别?即?除了有天、有地、有独立的院落外?最关键是降低了社、区密度?增加了住宅采光面?使其拥有了更宽阔的室外空间。古人陶渊明“采菊东篱下?悠然见南山”式的桃源仙境?是现代久居都市的人们所倾心的。应该说?低层小楼加上私家花园?是一种充满着和大自然亲密接触的实在生活。这种相对独立的双拼别墅?在保证拥有私&&&&&&&&&&&&家花园的基础上?既要加强户外空间的交流?使私家小环境融合社区大环境?也要一改Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔?采用弧线、交错等活泼的建筑布局?结合各式各样的树木、雕塑、山石、水榭组团?使社区变得多姿多采。选择这类住宅需要注意?要瞅瞅采光通风双拼别墅基本是三面采光?外侧的居室通常会有两个以上的采光面?一般来说?窗户较多?通风不会差?重要的是采光和观景。对于这类点式建筑而言?窗户的数量及面积要恰到好处?过多、过大不利于摆放家俱?并且保温性能也要降低?过少、过小?又会影响采光、观景?甚至外立面的美观。尤其是地下室?常常被当作视听室、台球室、健身房等娱乐空间?应尽量保证通风?有采光窗口当然更好。要瞅瞅内外沟通由于具有三面采光的优势?加之上有露台、阁楼?下有花园、地下室?与外界形成了丰富的沟通渠道?在这种情况下?一要看建筑设计的合理性?二要看防盗系统的可靠性?三要看居住生活的私密性。像露台、阳台的设置是否合理?地下室、下沉式阳台和户外的沟通是否顺畅?前后户门、院门的使用是否方便?甚至前后台阶和院子联系的是否自然等等?都会对高品质的生活产生影响。要瞅瞅前庭后院除了知道几十米到几百米的私家花园允许干些什么?看看矮墙或栅栏设计上是否美观、安全外?还要注意有什么与众不同的地方。像有的别墅在楼体中部设计出凹进的中庭院?借鉴天井、天窗等中国的传统建筑手法?使人通过户内通透的玻璃幕墙?可以欣赏到江南园林堆石栽竹的风韵。就由分说论户型?17SINGLEFAMILYHOUSE“House”翻译成中文?成了“别墅”?从字面上理解?就是与众不同的宅邸。由于其具有稀缺性?也就成了目前住宅中的最高形式?这中间包括着“情”和“景”。情?就是购买者对别墅的价值取向?是一种心理因素?包括?地段价值的认同、社区文化的归属、物业管理的评判等等。别墅的业主由于行业背景、文化层次等的不同?对地理位置的认识会有差异。别墅社区的文化涵盖着共同的社区心理和社区行为?也就是说业主们是否具有同质性。而物业管理水平的高低?会使业主对社区的归属感、依恋情结和荣辱心态产生变化。景?就是别墅本身的建筑样式及所处的环境?是一种物理因素?包括?别墅的外立面、户型、社区的布局、周边的自然景观、以及通达市区的交通是否畅达和舒适等等。别墅有生活和度假之分?也就是所谓的“第一住所”和“第二住所”。一般来说?生活别墅离市区不应太远?不超过20-30分钟的车程?最好毗邻交通状况良好的公路。度假别墅则不必拘泥于路程的远近?尽可能地选择依山、傍水、靠林的项目?以达到“天人合一”的境地。选择这类住宅需注意?尊贵的品位有没有这种品位不单体现在别墅的造价上?而更主要是强调以人为本的原则?功能空间的打造要合情合理?建筑材料的运用要恰如其分。对于豪华型的别墅?中国人和欧美人在理解上多少有些差异?像北京有些项目?通过宽大的户型?铺张的立面?奢华的装饰?似乎要把钱都贴在上面?以此来诠释豪宅的理念?而欧美一些真正有品位的富贾、名流?也许反而追求返璞归真的境界?对于豪宅?除了建筑本身所带来的历史痕迹外?更多地注重周边的环境和所处的区域?尤其是优越的自然景观。怡人的景观有没有市区中的别墅?要堆山挖湖构筑人造景观?郊野外的别墅?则依托青山、绿水、翠林所形成的自然景观?这些都对别墅的价值起着至关重要的作用。有些别墅所在的社区内外可能不错?但出门要穿过秩序混乱的城镇、满目苍夷的村庄时?再好的心情也会受到干扰。脱俗的生活有没有别墅中的业主?多是各行各业的成功人士?既带来了财富?也带来了不同的生活方式?因此?一个社区的生活是否能超凡脱俗?与业主的构成有着很大的关系。像国外的一些高尚社区?设立专门的委员会?审查申请入伙业主的生活品位?身份、财富状况、钱财来路是否正当等等?以保证“择邻而居”就由分说论户型?18商务公寓严格意义上讲?商务公寓的出现。?是买卖双方在现有政策之间?寻求到的一条从开发商通往购房者的捷径。一方面?开发商利用公寓立项?比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用?因而降低成本?另一方面?用户在购买商务公寓时?可以获得比购买写字楼多出10-20%的银行贷款。这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说?无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因?这类小&&&&&&&&&&&&型而独立的办公空间?使许多处于初创阶段的公司和个人?获得了既能暂时安身立命?又能伺机蓄势待发的场所。公共设施标准要高商务公寓虽然按住宅立项?但外立面基本要按照5A级写字楼的标准建造?像石材、玻璃、塑铝板等?整体上给人以尊贵、大气的感觉。尽管还称作公寓?但已经与写字楼没什么实质性的差别。在内部设施上?商务公寓也尽可能向写字楼看齐?以追求商务环境的高档次?像挑空的大堂?装修气派并配有商务设施的空间?电梯的配备?从数量和质量上都要明显高于公寓楼?每层增加一些服务空间?如公共卫生间和开水间等?户内出除了中央空调外?还要具备比公寓密度大得多的通讯和网络线路。户内空间分区要弱商务公寓在建筑结构上?基本是预留出大开间的空间?可分可合?公寓中常见的各种功能分区?在这里统统弱化?每个套型只保留简单的厨房和卫生间?而只有在这点上?才显示出了公寓的痕迹。目前有一些新式的设计?在每个套型中保留了两个入户门?以便随时分割出两个套型。在厨房和卫生间的处理上?一弱一强?像厨房?已经不再是烹饪中心?弱化到仅仅保留了小面积的空间?一方面少占用宝贵的工作场地?另一方面也方便了员工加班时煮咖啡、加餐等?显得更加人性化?而卫生间?则强化到能多人同时使用?以适应办公的需要。就由分说论户型?19商住公寓传统的商住型公寓?多是由住宅楼演变而来的?外立面过于简陋?缺少商务氛围?户内承重墙过多?难以进行改动。尤其是户型?带有明显的住宅痕迹?无法适应公司的办公需求。新型的商住公寓是专为在家办公和中小公司量身打造?如市场上曾流行的SOHO类、STUDIO类住宅。户型设计灵活虽然商住公寓还带有明显的住宅痕迹?但为了适应商务办公空间的需要?在户内或者户与户之间尽量减少承重墙?增大跨度?便于自由分割、自由组合?使户型兼具居住和办公双重功能。尽管如此?商住公寓仍需要进行动静分区。对于只商不住的户型?动区包括?前台接待区、会客区、会议室、复印室、集中办公区等?静区包括?财务室、经理办公室等。对于又商又住的户型?如在家办公的个人或成长型的私人公司?动区为办公的公共空间?静区则为卧室等私人空间。如果进行洁污分区?则复印、储藏、卫生间等属于污区?其他属于洁区。另外?还可打破传统写字楼的平面设计标准?在大空间里做出复式、跃层、错层?达到公私分区、动静分区?增加商务情趣。以居住为主的用户?可以选择二楼有多间卧室?面积较大?而一楼办公区域相对较小的户型?以办公为主的用户?可以选择一楼办公区域较大?二楼卧室较少的户型?而对于完全从商的用户?可以选择上下均可办公的户型?同时?分拆厨卫?取消阳台?增加层高等等?都是扩大空间?增加商务氛围的做法。环境氛围适宜俗话说?“一步三市”?虽然说的是铺面商业设施的环境差异?但对于闭门办公的商住公寓来说?仍有一定的借鉴。写字楼吸引众多的公司?是因为建筑醒目、公司扎堆?便于客人寻找。而商住公寓由于外形类似于公寓?并且有时还和公寓混杂在同一个小区内?因此同样需要“聚气”?同样需要公司云集。那种商住过于混杂的地域?是很难达到“气盛如牛”的。就由分说论户型?20平面异形平面异形空间是指户型中的居室形状是不规则和不对称的三角形、扇形和多边形?而非通常所见的矩形或各种对称圆形等。异形的存在?除少数的设计是为了追求户型的奇特?多数则是为了满足建筑外部形态而牺牲内部空间某些规矩形式产生的一种无奈?这中间包括为了兼顾采光、通风和观景的需要?将楼体设计成蝶形、风车形、井字形等?或者追寻楼体的曲线形和之字形等特殊的外在形式?使其出现了一些夹角和变形?凡此种种?结果都会使户型居室出现平面空间上的不规矩。虽然?规矩的户型有着普遍的适用性?对空间的运用显得合情合理?但人们也同时发现?在同样的长宽尺度?同样的面积配比之下所形成的大大小小、千篇一律的户型之中?空间变得有些司空见惯?有些单调乏味。因此?在强调居室面积有效使用的基础之上?适时关注一些具有个性化空间的异形户型?并加以特殊设计装修?是使住宅标新立异的一种方式。次要空间的异形一般来说?为了保证居室尽可能地完整?采取挤压楼道公共空间以及厨卫、走廊等室内次要空间?是大多数异形空间存在的主要原因?但也有少数是为了体现设计师所追求的空间理念。不规则的空间被消&&&&&&&&&&&&化在次要空间里?对卧室、起居室等主要空间干扰很小?通常不会影响家具的摆放。主要空间的异形异形空间出现在卧室、起居室等主要空间里?会使个性化色彩更为浓厚?更易引起人们的注意?但同时也会影响家具的摆放?对视觉造成干扰?并且浪费一些面积。有时?主要空间的异形是优是劣?还得根据居住者个人对空间的特殊需求而定?在一些人认为是“鸡肋”?到了另外一些人那儿?可能就是“熊掌”因此?从某种意义上讲?有些。“面积浪费”的异形户型?加以装修改造?就有可能成为具有特色的个性化空间。就由分说论户型?21立体异形严格意义上讲?人们大多习惯于生活在比较规矩的空间里?而这类空间也适合容纳现有规矩的家具及物品。但异形空间的存在?使原本规矩的家具及物品放置以后?反而变得不那么规矩了?并且?空间上的浪费也随之增大。但异形空间的存在?从另一方面讲?对于已经习惯于居住传统矩形空间的人来说?能激发出新鲜的感觉?营造出现代的时尚空间。立体异形空间主要出现在户型空间的上下两端?并且有部分不计入建筑面积?这对于渴望得到“赠送面积”的用户来说?既扩大了居住面积?又使户型产生了与众不同的空间感。但有时?不规矩的空间也可能会产生压抑感和局促感。不管怎么说?立体异形空间像一只热山芋?既烫手?又好吃。收缩空间的斜坡屋顶斜坡屋顶一般出现在复式户型的顶层?按照建筑规范?“顶板下表面与楼面的净高低于1.2米的空间不计算使用面积?1.2-2.1米的空间按1/2计算使用面积?净高超过2.1米的空间全部计入使用面积”。斜坡屋顶分为一面坡和多面坡?前者因为至少有一面墙保持了标准高度?可以用做儿童房、书房、卧室等等?后者看起来更像阁楼?一般被当作储藏间或者娱乐空间。斜坡屋顶倾斜式地收缩空间?使习惯了垂直墙面的人们产生了}