历史用地土地确权 政府只认“村集体”(图)_网易新闻
历史用地土地确权 政府只认“村集体”(图)
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城市更新加速释放小产权房确权方向信号。南方日报记者 鲁力 摄　　日前，深圳为加速城市更新出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》），其中明确，在历史用地处置方面，原农村集体经济组织继受单位应作为唯一的土地确权主体。这意味着，在涉及历史用地的城市更新项目里，土地确权主体只能是“村集体”，而这一原则如扩大至深圳历史遗留违法建筑的处理上则意味着，小产权房业主如遇房屋征收或更新改造，政府将只跟“村集体”来谈，业主只能去和村集体自行理顺经济关系，小产权房业主的土地权益将不被政府“认可”，其权属将面临较大的政策与法律风险。
　　而这一博弈的现实版也正在深圳上演。在深圳南山区蛇口渔业一村，拥有部分土地的“大业主”和当初购买“集资房”的小业主在村里旧改中也并无多少谈判的“话语权”，旧改项目土地被认定为属渔业一村集体所有，因此也是渔业一村和开发商合作进行改造。
　　专家认为，《暂行措施》对于小产权房的确权实际上释放出较大的政策信号，即只允许政府与集体对话，不认可违法建筑的各种业主。
　　鼓励“村集体”一揽子理顺经济关系
　　8月21日，出于加速推进城市更新的目的，深圳出台了《暂行措施》。在制约深圳城市更新推进速度的历史用地处置、地价、实施进度等方面，深圳出台了相关鼓励和优惠措施加速城市更新实施。
　　在《暂行措施》中，深圳明确了城市更新涉及历史用地的处置方案。在适用范围上明确为符合以下三个条件的建成区：一是在经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内；二是属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地；三是用地手续不完善，用地行为发生在日之前。
　　记者了解到，对于上述符合条件的历史用地，其实际占有人可能包括原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）、原村民及非原村民等，甚至已经过多次转手。但《暂行措施》则认为，既然处置用地属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地，且用地处置以完善土地征（转）手续为前提，原农村集体经济组织继受单位（即村集体）就应作为唯一的土地确权主体。
　　在城市更新涉及的历史用地处置方面，《暂行措施》也明确采取“房地分离、确定权益”的处置方式，地上建筑物等由“村集体”自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。而地价也将按照110%的比例来收取，其中10%即用于对“村集体”历史用地行为的处理。
　　这种处置方式也就是说由“村集体”和土地上房屋相关权益方自己谈判解决利益分配问题，而政府只跟土地的“所有者”村集体对话，“让村集体和原村民及非原村民等自行理顺经济关系，政府只跟村集体来谈”，深圳市城市更新办公室副主任谭权表示。
　　暂行措施能否扩大要视进展
　　而深圳市规划国土委主任王幼鹏则表示，与每一栋房屋进行申报、接受处理、缴纳地价和罚款的做法相比，这种方式更为简洁高效，符合通过城市更新一揽子解决历史遗留问题的原则。同时，经过测算，相比通过“两规”、“三规”等政策进行历史遗留违法建筑处理，此确权方式更多地保障了政府收益和公共利益。
　　《暂行措施》中对于历史用地的处置虽然有严格适用的范围，但记者了解到，深圳市有关政府部门，在对部分城市更项目的实际操作中，其实早已按照这一原则在进行操作。而这一原则释放的信号就是，如深圳按照这一原则进行违建确权，小产权房业主不能够成为土地确权的对象，其土地所属的“村集体”将成为唯一的土地确权主体，小产权房业主将不作为土地权益的分配对象，其利益将只能靠和“村集体”谈判争取而不受到政府的认可。
　　记者了解到，深圳城中村违建一般包括几种：一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼，二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，而一般所说的小产权房则属第三类，即指外来开发商来购买村里的村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。而据深圳市规划土地监察局公布的数据显示，经初步统计，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半。
　　记者了解到，《暂行措施》规定适用这一处置方案的历史用地必须在日国家土地改革禁止土地协议出让之前发生，而深圳的小产权房大多建于近几年，但《暂行措施》的这一原则却释放了小产权房业主不能够进行土地确权的信号。
　　“如果是外来开发商买了村里的地，那么土地权属明晰是属于村里，政府是和村里谈，而如果土地不明晰，那么政府只认土地所在的这个村”，谭权表示，《暂行措施》确定的这一原则有一定逻辑，即是通过利益均享的方式来推进土地确权工作，但这一文件就是一个暂行措施，是否会扩大范围要看深圳城市更新进展情况和深圳全市土地确权工作的进度。
　　《暂行措施》未来或推广至违建处理
　　专家观点
　　“《暂行措施》释放的政策信号是在小产权房确权问题上只允许政府与集体对话，不认可违法建筑的各种业主。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，《暂行措施》是为了加快城市更新项目的进展，而在指定的城市更新项目中“试水”这一政策，只有以村集体作为“唯一的土地确权主体”，这样才能理顺关系，才有对话的主体，才能让旧改项目尽早落实。
　　“土地是国有化的，任何人的占用都是违法的，因而面对这些违法建筑，政府只能认可村集体，让集体作为唯一确权主体。”宋丁表示，而购买小产权房者，不管是合同还是目前所流行的公证书形式，都不受法律所保护。即使是有村集体非法买卖小产权房或土地，“由于卖的一方是违法的，这应该由政府跟集体算账。但是买的人仍不是法律保护的对象，你买了就要承担法律责任。”
　　宋丁认为，此次《暂行措施》中将村集体作为“唯一的土地确权主体”表明了政府一种强烈的政策信号，是希望在指定的城市更新项目中，尝试探索经验，并试探市场上的反应，“以后完全有可能在30多万栋违法建筑用地上运作，政府将只能与村集体谈判，从中寻找政府、业主、集体、公众等多方的一个利益平衡点。”
　　渔业一村旧改：
　　小产权房业主和买地者缺失话语权
　　以深圳市南山区蛇口渔业一村为例，这个村是在上世纪80年代前后，由政府从蛇口湾厦村集体用地中购置部分土地，用以安置渔民形成的。如今的渔业一村中既有村集体统建房，也有个人购买的集资房（即俗称的小产权房）以及有房产证的商品房。2006年，渔业一村被申报纳入为深圳市城市规划改造项目。
　　梁先生在渔业一村拥有一块200多平方米的土地，其在土地上建设了一座8层高、总建筑面积上千平方米的住宅，但由于历史原因，这一住宅没有齐整的建房手续，没有取得房产证。作为拥有土地的“大业主”，梁先生在渔业一村旧改中并没有多少话语权，“我买的是湾厦的地，但被渔业一村列入旧改范围却没有征求我的意愿”，此外作为南山区政府主导项目，政府认定该项目内用地均属渔业一村集体所有，并指定金晖股份有限公司和渔业一村股份公司作为旧改的开发主体。
　　而作为小产权房业主的吴先生更为无奈。吴先生1995年花费15万元以《集资建房合同》的形式购买渔业一村一栋住宅楼的201单位，使用年限为50年。渔业一村改造提升议程后，开发商却没有直面吴先生，而是直接和卖房给吴先生的甲方直接谈判整栋楼的补偿。
　　吴先生表示，其作为小业主，同时受当年《集资建房合同》中的“霸王条款”限制，根本无法平等谈判，“作为小产权房的购买者，其实很难从开发商手中直接取得赔偿款与回迁房”，最后吴先生选择了出售这一房产。
　　南方日报记者 曲广宁
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈四种情形国土部门拒办土地证 划拨用地性质需补办手续
来源：海峡都市报
说到买房，多数人关注的是房产证过户与办理问题，对土地证的了解却很有限。读者王先生就是如此，几个月前他在泉州云谷小区买了套二手房，房产证已经办理过户手续，土地证却一直扔在抽屉里，直到近日经朋友提醒才想起，土地证上还是原房东的名字。然而，当他到有关部门办理过户手续时，却被告知&不能办&。王先生颇为郁闷，致电本报咨询究竟怎么回事。
划拨用地性质 需补办出让手续
房产证都过户了，为何不能办理土地证过户手续?据泉州市行政服务中心国土资源局窗口工作人员称，王先生所提供的原业主土地证上写着&划拨&，也就是说，该套房的土地属于划拨用地性质，按理需要补办出让才能交易。
据了解，国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。云谷小区属于后者，土地为&划拨&用地性质。
&购买二手房时，可以看原业主土地证上所写的性质是什么，才知道是否可以办理更名或补办手续。&该工作人员称。记者还了解到，泉州市区划拨用地性质小区有多个，但根据政府相关规定，目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、红梅新村等小区可以补办出让手续。
随后，记者从中介公司了解到，云谷小区并非所有房源都无法办理土地证过户手续，因云谷小区置换率较高，多幢楼都已办理出让手续转为商品房性质，购房者购买时也可以较简单地办理土地证更名手续。此外，置换率高的圣湖小区同样如此。
众多购房者 忽视土地证过户
按理说，在完整的商品房产权中，应该包括&国有土地使用证&和&房屋所有权证&。其中，&国有土地使用证&就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，即便是可以办理更名和转让手续，不少业主也忽略了土地证的办理。
易嘉房产客户主管叶丹冬从事二手房交易多年。据他了解，除了划拨用地商品房小区外，市区多数小区都可办理土地证大证割小证或更名手续，但是在实际二手房交易中，多数房东不重视土地证的分割与更名问题，有些房东即使从原房东手中拿到土地证，也不会及时办理过户手续。
据了解，我市乃至全省没有土地证的房子，照样可以上市交易。而业内人士分析，尽管没有土地证不影响业主对房屋的使用，但是根据《物权法》相关规定，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。另外，将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。
四种情形 国土部门拒办土地证
那么，该如何办理《土地证》变更呢?记者从泉州行政服务中心国土资源局窗口了解到，属于划拨用地商品房，需要补办出让才能办理土地证。而一般情况下，开发商交完土地出让金后，就可以进行开发并办理大的土地证。只要是有了大的土地证和其他合法的售房手续，购房者就可以到相关国土部门办理土地证的分割手续，把属于自己的土地证办到手。这个过程简单来说，就是&大证割小证&。
此外，按照有关规定，有几种情形国土部门可以拒办土地证。一是，开发商以出让方式取得土地使用权的，但其土地出让金尚未交纳完毕。二是，开发商以划拨方式取得土地使用证的，未经政府有关部门批准，办理出让手续的。三是，在集体所有的土地上建房的。四是，开发商所取得的土地使用权权利受限制的，诸如抵押、被司法机关查封等情况。
□相关链接
●商品房土地使用权分割登记所需提供的材料：
1.开发商的《国有土地使用证》(复印件);
2.土地使用权出让合同及土地利用要求(复印件);
3.规划设计条件(复印件);
4.各幢楼房总《房屋所有权证》及该幢楼房各户测绘面积明细表(市房地产测绘队出具);房屋竣工验收报告;
5.土地分摊情况表(提供以幢为单位、用EXCEL制表的软盘);
6.填写《土地登记申请表》;
7.开发商的法人证明、机构代码证、《法人代表身份证明书》、法人代表个人的身份证明、土地登记委托书及委托代理人的身份证明;
8.各户《房屋所有权证》及业主身份证明;
10.国土资源部门认为应提交的其他材料。
●房改房或商品房土地变更登记：
1.原业主《国有土地使用证》原件和《房屋所有权证》复印件;
2.现业主《房屋所有权证》原件和复印件;
3.买卖合同或赠与合同、继承证明等变更文件原件或经查档盖章的复印件;土地出让金缴交证明;
4.变更双方身份证明复印件;
5.属划拨土地使用权的，应提供《房改房或商品房划拨土地使用权补办出让合同》。如该幢楼已办理出让的，应到用地利用组查询出让合同编号、使用终止日期;
6.宗地图一份;
7.国土资源部门认为应提交的其他材料。
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编辑：于锦
[此文系转载，来源于海峡都市报，版权归属原作者]
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