法官告诉你：草率签约要赔巨额违约金　　自从政府出台限购令后，银行贷款变得异常困难。但是，仍有不少购房人打着小九九，想把房子先定下来，再慢慢想办法贷款，结果呢，贷款没下来，还得赔上巨额违约金。日前，一位安徽籍在苏购房人就因无法成功贷款造成违约，而支付了7万元的违约金。　　商报记者　吴籽　通讯员　曹柏鹏　　典型案例　　草签合同无法贷款购房人赔偿7万元违约金　　2011年7月，安徽籍的张女士与太仓一家开发商签订商品房买卖合同，购买一套期房，合同中约定以按揭贷款的方式支付房款。签约后，张女士付了首付。但当她去银行办理贷款手续时，才知道外地户籍人员如果没有在当地连续缴纳社保达1年以上，根本就不符合办理按揭贷款的条件。　　银行无法贷款，张女士一拖再拖，最后才向开发商提出退房，开发商也同意退房，但因张女士的原因造成了开发商的损失，要求赔偿违约金。张女士一开始不同意，认为银行不放贷，并不是自己的原因，开发商也应该承担一定的责任，双方为此僵持不下。开发商于是于2012年下半年上诉至太仓法院，要求解除购房合同，并以房价下跌20余万元为由要求张女士支付违约金20万元。　　令张女士没想到的是，法院经审理认为，张女士与开发商签订购房合同时，限贷政策已经实施，张女士不能办理贷款并非政策发生变化所致。作为购房人，张女士有义务对自己是否符合办理按揭贷款的条件作必要了解，并在此基础上对履行付款义务的能力进行衡量，因无法办理贷款导致合同不能履行的责任在张女士，同时合同中也明确约定出现该情形属购房人违约，因此张女士应当承担违约责任。　　但鉴于开发商在房价下跌的情况下，明知张女士没有能力继续履行合同，却没有及时行使解除权以防止损失扩大，法院判决张女士承担违约金7万元。　　法官说法　　购房人如不明情况最好约定退房不担违约责任　　政府出台限购令后，一些本来可以获得银行贷款的人员突然失去了购房的身份无法获得银行的贷款，但很多购房人还是会想急于购房而草签购房合同，这个时候就很容易出现像张女士这种情况。最后因无法贷款，找开发商退房又要被追究违约责任，不但房子买不到，还要被扣除违约金，真可谓是赔了夫人又折兵。　　法官告诉记者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的房款本金及利息或者定金返还买受人。”以上述案例来看，如果张女士在与开发商签订合同时符合贷款条件，后由于政策发生变化而无法贷款，则属于不可归责于当事人双方的事由。本案中张女士与开发商签订合同时相关政策已经实施，张女士不符合贷款条件就属于其自身原因，应当承担违约责任。因此，购房人在签订合同时应当谨慎，有必要先向银行咨询，确定符合贷款条件后再签约，否则不仅房子买不成，还要承担一定的违约金。　　法官也建议购房者在与开发商签订商品房买卖合同时最好约定清楚，若因为没有通过银行贷款审核导致无法取得贷款的，购房者可以退房，且不承担违约责任。同时，购房者与开发商签订的　《商品房买卖合同》和购房者与银行签订的《贷款协议》是两个不同的法律关系，如果购房者与银行签订了《贷款协议》　约定了放款时间银行以各种理由不放款的话，购房者同样可以追究银行的违约责任。
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因个人征信问题银行贷不了款，开发商同意退房，需银行开具不能贷款证明以到房地局撤备案，但银行不给开怎么办？
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违法信息举报邮箱：按揭贷款办不下来怎么退房
& & & & &按揭贷款买房，19万多元首付款付了，结果按揭贷款办不下来，开发商认为已经履行交房义务，贷不了款是购房人的事。近日，大渡口区法院查明，这种情况不是双方原因造成，判解除房屋买卖合同，开发商返还首付款。
& & & & &2014年6月，周先生在大渡口区买了一套房，总价64万多元。他和开发商签了商品房买卖合同后，支付首付款19万余元，并按照开发商要求提供了按揭贷款需要的所有资料。
& & & & &然而，开发商迟迟无法为周先生办理银行按揭贷款。周先生在今年2月向开发商书面送达解除合同通知书，开发商不同意解除合同。
& & & & &无奈之下，周先生将开发商告到大渡口区法院，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，开发商退还购房的首付款19万余元。
& & & & &开发商称，开发商的主要义务是交房，周先生的义务是支付房款。周先生支付房款的资格由银行审查，不由开发商负责。周先生不符合单方解除合同的条件，请求法院驳回周先生的诉讼请求。
& & & & &法院审理认为，合同双方均应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
& & & & &本案中，周先生和开发商均未举证证明银行已为周先生办理了房屋按揭贷款，且双方当事人均无证据证明属于周先生或开发商的原因，造成银行按揭贷款未办理完毕。
& & & & &法院认为，此种情形应视为因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，购房人周先生请求解除合同的理由成立。
按揭办不下来如何退房
& & & & &重庆晚报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所主任孙远强律师称，按揭贷款办理不下来时可退房，但要根据原因追究买卖双方不同的责任。
& & & & &一种情况是开发商的原因导致按揭办不下来，例如开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，导致银行不批贷款的情况，购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应利息损失。
& & & & &另一种情况，购房者提供的资料不真实或者信用记录不好，造成银行不批准贷款，也可以退房，但购房者要承担违约责任，赔偿开发商相应的违约金。
& & & & &还有一种情况，政策或者银行的规定发生变化导致不能贷款，购房者应与开发商协商退房，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错，确实无力购房，要求开发商返还首付及定金。
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