海外置业选择哪个国家？热门国家推荐
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2016年中国海外投资热让人瞠目。根据JLL仲量联行(纽交所代码：JLL)最新公布数据，过去三年里，土地、办公楼和酒店投资占中国对外资本投资的90%。而海外置业毫无疑问是大部分人进行全球资产配置的首选投资项目。
那么，对于个人投资者而言，海外置业选择哪个国家，哪个城市，成了首要问题。为此，我们根据国人喜好，挑选了一些较为热门的国家和城市做分析，希望能给计划海外置业的人士提供一些参考。
海外置业选择哪个国家——美国
关键词：风险低、收益稳定、回报率高、制度完善
根据JLL仲量联行统计数据显示，中国投资商2016年在国际不动产市场共投资326亿美元。其中46%（151亿美元）在美国投资，最主要的投资地为纽约。
从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。此外，与中国最大区别就是，美国一二级市场并重，其中二级市场更为活跃。这就保障了我们投资美国房产日后可以轻松出售。而且完善的法律让海外置业投资者更为放心。
海外置业选择哪个国家——英国：综合排名第一的“机会之城”
关键词：供不应求、收益稳定、以房养学、政策利好
英国因为新土地资源非常有限，加上激增的移民人口，导致当地房产长期处于供不应求的状态，据中国行业研究网统计，伦敦部分地区的房价一年涨幅已超20%。
且英国很大部分的房产属于永久性产权，即便是有限定年限的， 这个时间也长达250年，甚至是999年！加上优惠的税收政策（不对海外买家征收投资资本增值税(capitalgaintax)、物业无需缴纳房产税、二次出售时房屋增值部分无需缴纳资本利得税(或称物业增值税)、海外投资者期房也可随买随卖，进行预售权转让……这些都让英国房产轻松占据榜首位置。
海外置业选择哪个国家——澳洲：全球“高度透明”的房地产市场
关键词：市场稳定、永久产权、贷款灵活、投资门槛低
2015－2016是过去7年中澳元汇率最低的时刻，也因此，澳洲在这两年成了全球房产投资者追捧的市场。
法律规定业主拥有永久土地所有权，不存在遗产税，这是澳洲房产置业最为诱人的地方。
除此之外，澳洲房产获利手段灵活，银行可以对已经购买的房产进行二次价值评估，如果评估价值已经高出购买时的价值，投资者可以通过再融资的手段，从银行那里获得增值部分，实现融资套现。因此，澳洲房产很适合长期持有，它可以给投资者提供持续稳定的收益。
而且，澳洲对海外投资者非常友好，投资人只需首付和海外收入证明，便可以通过澳洲当地银行贷款。并且房市租金回报率非常可观，每个星期的租金回报基本能覆盖银行贷款利息，达到以租养房的目的。
海外置业选择哪个国家——日本：高性价比的省心之选
关键词：质高价低、永久产权、回报率高、租赁活跃
投资日本房产最大的优势除了产权是永久性的，还可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证，容易获得投资经营签证。
另外，日本的房屋通常有专门的管理公司代管出租事宜。而在租赁收益上，日本房产的租金回报率比国内高很多（根据界面新闻报道，日本的租金回报率是10年回本，国内普遍是25-30年）。加上日本人口密度高、消费集中，入住率很高，很适合租赁收益，房产几乎不受通货膨胀影响。
海外置业选择哪个国家——德国：房产投资最稳定和最安全的国家之一
关键词：稳健上升、升值空间大、低风险率、前景良好
德国房产市场被英国《金融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到金融危机的任何影响。
根据仲量联行2016年数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进行了组合投资交易（39%）。
了解更多关于海外置业选择哪个国家相关信息，可至JLL仲量联行官网进行了解。
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海外哪些城市的房产投资回报率高？这个国家竟是最大赢家
大部分人购买海外房产，除了自住，最主要的目的是获得投资回报。那么，海外哪些城市的房产投资回报率最高呢？8 月底，胡润研究院发布了《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》。该指数的计算方法为：
　　大部分人购买海外房产，除了自住，最主要的目的是获得投资回报。那么，海外置业哪些城市的房产投资回报率最高呢？8 月底，胡润研究院发布了《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》。该指数的计算方法为：当地房价年涨幅+租金回报率+当地货币兑换人民币汇率涨幅　　胡润将该指数解读为投资者的机会成本。　　假设某城市房产的投资回报指数为 20%，那么对于 1 年前没有在该城市买房的投资者，其机会成本就是 20%。　　胡润研究院在该报告中公布了全球海外置业投资回报指数最高的50个城市，来自18个国家。加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市；其次是新西兰的惠灵顿，排名第三是韩国的首尔。其中，美国凭借 15 个城市上榜成为“最大赢家”。　　中国高净值人群所青睐的海外置业、移民目的地前十名依次为：洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约、温哥华、波士顿、墨尔本、多伦多、新西兰和悉尼。其中有 5 个美国城市，西海岸凭借洛杉矶、西雅图和旧金山包揽前 3 名。　　本文中，我们将结合胡润海外置业投资回报指数和 Zillow 研究中心的数据，为大家详细介绍上榜的 15 个美国城市，全方位展示这些城市的投资潜力。　　按上榜名次，这 15 个美国城市分别为：西雅图、奥兰多、丹佛、迈阿密、萨克拉门托、亚特兰大、波特兰、圣地亚哥、纽约、波士顿、洛杉矶、芝加哥、旧金山、休斯顿和华盛顿特区。（小帮提示：别忘了到文末为你看好的城市投票打 Call 哦！）15 个美国城市分布图　　小帮：想去当地考察房地产市场却苦于人生地不熟？移民帮在美国有众多华人专家团队，随时随地为您服务。美国房地产项目考察之旅，从现在开始吧！　　如需了解美国房产考察或房产相关问题，咨询热线：400-085-6660。01华盛顿州 西雅图 Seattle　　西雅图以 25.3% 的投资回报指数位列全球第 5，在上榜美国城市中居首位。Zillow 研究中心的数据显示，西雅图最新房产价值指数（Zillow Home Value Index，简称房价指数）为 69.02 万美元，过去一年增长 14.3%，预估下一年增长 5.9%。　　在中国高净值人群最青睐的 10 个海外置业、移民目的地中，西雅图排在第 2 名。西雅图房价指数涨势02佛罗里达州 奥兰多 Orlando　　奥兰多的投资回报指数为 23.3%，位列全球第 9 名，美国城市中第 2 名。Zillow 的数据显示，奥兰多最新房价指数为 17.1 万美元，过去一年增长 11.3%，预测下一年增长 4.7%。奥兰多房价指数涨势03科罗拉多州 丹佛 Denver　　丹佛的投资回报指数为 22.8%，位列全球第 10 名，美国城市中第 3 名。Zillow 的数据显示，丹佛最新房价指数为 38.67 万美元，过去一年增长 8.7%，预测下一年增长 3.5%。04佛罗里达州 迈阿密 Miami　　迈阿密的投资回报指数为 21.9%，位列全球第 11 名，美国城市中第 4 名。Zillow的数据显示，迈阿密最新房价指数为 30.3 万美元，过去一年增长 1.9%，预测下一年下降 0.2%。05加州 萨克拉门托 Sacramento　　萨克拉门托的投资回报指数为 21.4%，位列全球第 13 名，美国城市中第 5 名。Zillow的数据显示，萨克拉门托最新房价指数为 30.68 万美元，过去一年增长 10.8%，预测下一年增长 4.6%。萨克拉门托房价指数涨势06佐治亚州 亚特兰大 Atlanta　　亚特兰大的投资回报指数为 19.9%，位列全球第 17 名，美国城市中第 6 名。Zillow的数据显示，亚特兰大最新房价指数为 21.34 万美元，过去一年增长 9.5%，预测下一年增长 5.6%。亚特兰大房价指数涨势07俄勒冈州 波特兰 Portland　　波特兰的投资回报指数为 19.5%，位列全球第 19 名，美国城市中第 7 名。Zillow的数据显示，波特兰最新房价指数为 41.48 万美元，过去一年增长 3.9%，预测下一年增长 3.1%。08加州 圣地亚哥 San Diego　　圣地亚哥的投资回报指数为 18.7%，位列全球第 22 名，美国城市中第 8 名。Zillow的数据显示，圣地亚哥最新房价指数为 58.6 万美元，过去一年增长 8%，预测下一年增长 2.9%。圣地亚哥房价指数涨势09纽约州 纽约 New York　　纽约的投资回报指数为 18.6%，位列全球第 24 名，美国城市中第 9 名。Zillow的数据显示，纽约最新房价指数为 69.56 万美元，过去一年增长 15.5%，预测下一年增长 5.7%。　　在中国高净值人群最青睐的 10 个海外置业、移民目的地中，纽约排在第 4 名。10马萨诸塞州 波士顿 Boston　　波士顿的投资回报指数为 18.5%，位列全球第 25 名，美国城市中第 10 名。Zillow的数据显示，波士顿最新房价指数为 56.33 万美元，过去一年增长 10.4%，预测下一年增长 3.6%。　　在中国高净值人群最青睐的 10 个海外置业、移民目的地中，波士顿排在第 6 名。波士顿房价指数涨势11加州 洛杉矶 Los Angeles　　洛杉矶的投资回报指数为 18%，位列全球第 27 名，美国城市中第 11 名。Zillow的数据显示，波士顿最新房价指数为 63.46 万美元，过去一年增长 7.5%，预测下一年增长 1.7%。　　在中国高净值人群最青睐的 10 个海外置业、移民目的地中，洛杉矶排在第 1 名。12伊利诺伊州 芝加哥 Chicago　　芝加哥的投资回报指数为 17.8%，位列全球第 28 名，美国城市中第 12 名。Zillow的数据显示，芝加哥最新房价指数为 22.47 万美元，过去一年增长 7.9%，预测下一年增长 3.5%。13加州 旧金山 San Francisco　　旧金山的投资回报指数为 15.8%，位列全球第 32 名，美国城市中第 13 名。Zillow的数据显示，旧金山最新房价指数为 123.48 万美元，过去一年增长 10.7%，预测下一年增长 2.9%。　　在中国高净值人群最青睐的 10 个海外置业、移民目的地中，旧金山排在第 3 名。旧金山房价指数涨势14德州 休斯顿 Houston　　休斯顿的投资回报指数为 15.3%，位列全球第 35 名，美国城市中第 14 名。Zillow的数据显示，休斯顿最新房价指数为 18.21 万美元，过去一年增长 4.8%，预测下一年增长 3.6%。15华盛顿特区 Washington D.C.　　华盛顿特区的投资回报指数为 13.3%，位列全球第 37 名，美国城市中第 15 名。Zillow的数据显示，华盛顿特区最新房价指数为 54.45 万美元，过去一年增长 4.4%，预测下一年增长 2.3%。　　以上15个美国城市中，你最看好哪一个？　　文章来源： Zillow，移民帮获权转载，有增量。
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海外最有房地产投资价值的城市有哪些
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财新网“坐而论道”专栏作家。复旦大学经济学博士。现任国泰君安首席经济学家、复旦大学兼职教授、中国金融40人论坛特邀成员，上海新金融研究院特邀专家。
林采宜最新文章
　　【财新网】（专栏作家 林采宜）&一、从中国居民的海外置业需求看国际性城市的房地产市场
　　　1. 对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要动因
　　随着经济全球化的发展，成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。一般而言，选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求：①适应宏观经济的波动周期。不同国家的经济周期不一样，资产价格存在较大差异，通过跨境配置资产，可以在一定程度上规避宏观周期对投资收益率的影响；②通过资产多元化，对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。不能“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币，放在同一个国家。③随着更多居民选择移民或者让子女接受海外教育，资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配，也是促成资产海外配置的重要因素。
　　发达国家的投资结构数据表明，居民海外资产占全部资产的8%-10%左右，其中海外资产占比最高的是日本，这也是其远远高于的决定性因素。其次是德国和加拿大，德国 “海外投资”占比比较高，这是与欧盟的自由投资制度环境有关。而加拿大是移民大国，本国实业的发展滞后于国民财富的增长，大量投资移民带来的财富依然以海外资产为投资标的。
　　未来，随着中国的对外开放和居民财富的积累，也是中国居民资产配置的重要投资方向。
　　　2. 不动产购置和居民海外留学及移民的国家和地区高度契合
　　最近五年来，随着越来越多的国内居民选择海外教育，从2010年至2015年，前往美国的留学人口从15.8万增长到30.4万，五年翻了一倍；前往加拿大的留学生规模从5.7万增长到11.1万，增幅95%；其他前往英国、德国、日本和新西兰的留学生也分别有10%至60%的增幅，只有法国、韩国和澳大利亚的留学生规模呈现平稳甚至下降趋势。这和当地的移民政策和对外籍人士投资地产的税收歧视政策有密切关系。以澳大利亚为例，日，继澳大利亚政府宣布正式取消澳洲移民457工作签证后，4月20日，再次宣布提高外国人加入澳大利亚国籍的准入门槛，如提高英语考试难度、限制入籍考试次数、要求申请人证明融入澳洲社会的方式并将外国人最短居住期限从1年增加到4年。这使得海外人士移民澳大利亚的几率下降。法国在住房销售增值税方面对外籍人士采取歧视政策，非欧盟居民在出售住宅的时候，必须课以33%的高额税收，比当地居民高出68.3%。
　　与此同时，海外移民数据也呈现相似的特点。根据统计，中国居民的主要移民国家是德国、美国、英国和加拿大。其次是日本、澳大利亚、意大利和西班牙。10年前，中国的富裕家庭把孩子送往美国、加拿大、英国、德国留学，之后，美国、英国、加拿大和德国等逐渐成为热门的移民国家。从最新的留学数据来看，未来3年，美国、加拿大和英国仍然将是移民最热门的国家。
　　由于许多国内居民购置海外房产和子女教育及移民需求相关，因此我们把“国际性大城市”的房地产投资价值分析锁定在上述8个国家。
　　3. 中国居民海外置业的区域偏好和海外移民的区域偏好密切相关
　　从统计数据来看，目前中国居民海外置业的主要国家也是美国、加拿大，其次是澳大利亚，澳大利亚虽然教育体系不如欧洲发达国家，但她是“全球最安全的国家”，不仅经济和工作最稳定，同时拥有完善的医疗保障体系。因此，大量华人在当地置业。调查数据显示，6成以上中国投资者选择在上述三国置业。其中，洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图成为国人移民海外最为青睐的城市。此外，由于语言及文化背景等因素，英国、新加坡、香港和新西兰也是我们筛选海外国际性城市的时候所考虑的国家和区域。
责任编辑：张帆 | 版面编辑：邱楠添
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