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商业银行个人住房贷款信用风险问题研究
西南大学 硕士学位论文 商业银行个人住房贷款信用风险问题研究 姓名：邱新国 申请学位级别：硕士 专业：金融学 指导教师：冉光和
摘要摘要本文是对我国商业银行个人住房贷款的信用风险问题及其管理进行的研究。首先，论文 运用规范分析的方法，从理论上阐述了商业银行个人住房贷款信用风险产生的根源并确定了 商业银行个人住房贷款信用风险管理的内涵、目标，原则和程序；然后采用实证分析的方法深入分析了个人住房贷款信用风险的形成机制和因素，揭示了商业银行个人住房贷款信用风险管理存在的主要问题及问题生成的根源：接着从银行自身角度出发构建了一个以银行为主体的个人住房贷款信用风险管理体系：最后提出了改善商业银行个人住房贷款信用风险管理外部环境的对策。研究的基本结论和政策措施如下；一、基本结论１、商业银行个人住房贷款信用风险程度受多种因素影响和决定。这些因素包括借款人特 征、住房特征、贷款特征和区域经济环境特征四个方面。借款人特征方面的信用风险因素有 借款人职业的稳定性、月还款额占家庭月收入比例、个人银行存款余额变化率、身体状况， 还款记录等；住房特征方面的信用风险因素主要有房屋价值、单位面积价格等；贷款特征方 面的信用风险因素有贷款期限、贷款金额、贷款成数，贷款余额／担保品价值等；区域经济环 境特征方面的信用风险因素有房价指数、失业率、利率等。 ２、良好的内部风险管理是商业银行个人住房贷款信用风险管理的核心和关键。但商业银行治理结构不完善，缺乏有效的激励约束机制，这使得商业银行信用风险管理理念相对滞后，内控制度不严。另外。商业银行个人住房贷款信用风险管理的技术比较落后，缺乏有效的信用风险防范、转移和处置手段。３、外部环境的不完善也是商业银行个人住房贷款信用风险管理的重要障碍。主要表现在 个人信用体系和社会住房保障体系发展滞后，个人住房贷款抵押物产权交易市场不健全，住 房抵押贷款证券化市场刚刚启步，缺少政府住房担保制度，居民个人收入的货币化程度低，缺少透明度。二、政策运用１、建立统一规范的个人信用体系。完善的个人信用体系可以帮助商业银行掌握借款人的 信息，有效克服目前商业银行和借款人之间的信息不对称问题，从而降低个人住房贷款的信用风险。个人信用体系的建设包括以下几个方面：完善个人信用档案登记制度，建立全国统一的信用信息数据库；培育信用中介机构，规范征信市场发展；建立个人失信惩戒机制，增加失信成本；加强个人信用意识。提高个人信用风险的预测能力。２、完善社会住房保障体系，个人住房贷款担保体系以及住房贷款保险机制。完善的社会住房保障体系可以减少商业银行处置抵押房产的交易费用，从而使抵押真正成为商业银行降低信用风险的有效措施。商业银行担保和抵押一直都是降低信用风险的有效手段。要构建以 政府政策性担保为主导，以商业性担保为补充的个人住房贷款担保体系。同时应建立较为完西南大学硕士学位论文 善的住房抵押贷款保险机制。要积极创新保险品种，以形成能提供多样化保险产品、活跃的 住房贷款保险市场，从而为广大居民购房提供多样化优质服务。 ３、积极推动相关市场体系的建设。商业银行个人住房贷款信用风险管理手段的运用需要 个人住房抵押贷款二级市场和住房二级市场的支持。为此，要积极推进住房抵押贷款证券化 的试点工作，不断积累经验，创造条件，最后实现全面推广；政府要调控二手房的供给和需求比例，加强对二手房交易的监督管理，要对二级市场的发展给予金融和财政政策的支持：同时要规范二手房市场上中介机构的发展。４、加快与个人住房贷款相关的法律法规建设。商业银行个人住房贷款信用风险控制中的 一个主要障碍就是与个人住房贷款相关的法律制度的不完善，导致商业银行无法有效地对个 人住房贷款信用风险进行管理。当前应该推进个人信用体系建设的立法工作并进一步健全和完善个人住房贷款业务中各个环节的法律法规。５、加快与个人住房贷款相关的配套制度建设。配套制度主要包括个人破产制度、个人财 产申报制度和个人基本账户制度以及社会住房保障制度。个人破产制度和社会住房保障制度可以使银行能够有效的追偿资产，减少银行损失；个人财产申报制度和个人基本账户制度是建立个人信用制度的前提和基础，可以使商业银行及时掌握借款人的资信状况。关键词：商业银行个人住房贷款信用风险风险管理Ⅱ摘要ＳｔｕｄｙｏＲＣｒｅｄｉｔ Ｒｉｓｋｓ ｉｎ Ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｌｏａｎ ｏｆ Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ＢａｎｋｓＭａｓｔｅｒＤｅｇｒｅｅ Ｃａｎｄｉｄａｔｅ：Ｑｉｕ Ｘｉｎｇｕｏ 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为获得西南大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者：胁戥ｆ；日签字日期：却７年ｑ－月乎日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院可以将学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：匠不保密，口保密期限至 年 月止）。学位论文作者签名：郦办ｆ日签字日期：跏７年牛月ｇ日导师签名：签字日期：铲月∥日．电话：６ ５３８２２７２ ４０１１２０学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 西直遮洼左堂 通讯地址： 重鏖吏逾ｊ匕区回送镇窒圣整邮编：文献综述文献综述本文在研究中参阅了大量的文献资料，这些资料是论文研究的基础。参阅的文献资料主要包括以下几个方面：关于个人住房抵押贷款违约风险因素的研究，关于住房贷款风险防范 和转移措施的研究，关于商业银行信用风险管理的研究以及关于ＢＰ神经网络在预警应用方面的研究。１、关于住房抵押贷款违约因素的研究。Ｇａｕ（１９７８）用借款人特征维度、房产特征维度和 融资特征维度的６４个变量对个人住房抵押贷款违约风险进行了综合研究，并在此基础上建立了个人住房抵押贷款违约风险分类模型；Ｑｕｅｒｃｉａ和Ｓｔｅｇｍａｎ（１９９２）对过去三十年中的２９个 实证研究进行综述后认为，住房净资产与住宅价值比率或贷款与住宅价值比率影响着借款人 的违约决策；Ｖｏｎ Ｆｕｒｓｔｅｎｂｅｒｇ（１９６９）研究指出新房及二手房的贷款价值比、贷款期限、己贷款年数（ａｇｅｏｆｍｏｒｔｇａｇｅ）、借款人家庭收入四项变量与金融机构个人住房抵押贷款违约风险之间存在显著的相关关系；Ｌａｗｒｅｎｃｅ ｅｔａｌ．（１９９５）研究结果显示借款人过去的信用状况， 借款人年龄、贷款期限、每月偿还本息占家庭收入的比例和房价是影响违约风险的重要因素（李馨苹，１９９７）；虞晓芬（２０００）在其理性违约模型中综合考虑了住房权益、交易费用和预期价值等因素，并从经济学的角度研究了借款人实施违约，提前还款和继续还款的理性决策 过程；王福林（２００４）通过实证研究发现住房贷款违约风险大小与贷款期限、贷款利率、月还款额占家庭月收入比例、住房的建筑面积及贷款价值比正向变化，与借款人财务状况，房价 指数和借款人年龄反向变化；黄小彪和黄曼慧（２００４）从信息经济学的角度分析了住房贷款信用风险的形成原因并提出了相应对策。２、关于抵押贷款风险防范和转移的研究。在对借款人的资信评估方面，国外有些银行归 纳出了“５ｗ”因素即借款人（Ｗｈｏ）、借款用途（Ｗｈｙ）、还款期限（Ｗｈｅｎ）、担保物（Ｗｈａｔ）、如何还款（Ｈｏｗ）和“５Ｐ”因素即个人因素（Ｐｅｒｓｏｎａｌ）、借款目的（Ｐｕｒｐｏｓｅ）、偿还（Ｐａｙｍｅｎｔ）， 保障（Ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ）和前景（Ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ），他们都是将每一信用要素逐一进行评分，使信用数量化，从而确定借款人的信用等级，进一步作为是否贷款、确定贷款规模和贷后跟踪监测期间政策调整的依据（张玲、张佳林，２０００）；汪利娜（１９９７，２００１）研究了美国个人住房 抵押贷款保险品种和运作方式，特别强调了美国住房抵押保险采用公营与私营相结合的混合模式对防范我国个人住房抵押贷款违约风险的借鉴意义；虞晓芬等（２００１）研究了澳大利亚的个人住房抵押贷款担保制度；杨巧（２００２）提出了发展信用保险，即债权人对债务人不还债的 信用风险投保；张云（２００４）在详细介绍和评价了美国、香港的住房抵押贷款证券化后提出 我国应实施住房抵押贷款证券化；高榕（２００６）认为在现价段个人住房信贷风险转移机制存在缺陷的情况下，应引入国家信用，建立一个由政府部门出资的独立运行的住房担保公司，为中低收入家庭购房提供贷款担保以有效地转移和化解风险。刘疆（２００７）介绍了美国、荷兰 和香港的提前还款管理经验，并提出了收取违约金和创新产品的建议。 ３、关于商业银行信用风险管理的研究。Ｍａｎｕｅｌ Ａｍａｎｎ（２００４）介绍了到目前为止的最 前沿的信用风险管理理论、评估模型和信用风险模型在金融衍生品定价中的应用；田玲（２００４） 详细阐述了德国商业银行中关于信用风险、市场风险、流动性风险的量化方法与模型，同时西南大学硕士学位论文 论述了德国商业银行的风险管理体系结构与制度安排；张弛（２００３）指出我国商业银行信用 风险的产生是由于转轨过程中形成的“制度真空”造成的，并提出改革和完善市场交易制度、 建立信用风险文化管理体系的建议；巴曙松（２００４）探讨了建设商业银行全面风险管理体系的 框架｛陈四清（２００４）从商业银行公司治理的角度出发提出了加强风险管理的措施｛刘卉李 晔（２００５）对商业银行在风险管理理念、管理手段、内控制度等方面的不足做了全面分析并 提出对策；张维等（２００６）对我国商业银行现有风险管理体系的不足进行了深入剖析并提出 了一个三维的商业银行风险管理体系。４、关于人工神经网络在预警应用方面的研究。袁曾任（１９９９）、王旭等（２０００）介绍了 人工神经网络的基本原理及应用；李晓峰（２００１）从减少干预的思想出发。提出了ＢＰ神经网络动态全参数自调整学习算法，使得隐层节点和学习速率的选取全部动态实现，改善了学习速率和网络的适应能力；马兰芳（２００２）运用径向基函数算法，将人工神经网络引入商业银行的监测预警系统，在一定程度上保证了预警信号的准确性与灵敏性，为商业银行规避与防范风险提供科学依据；胡燕京（２００２）将改进的ＢＰ网络模型用于金融风险预警，克服了传统 模型难以处理高度非线性模型、缺少自适应能力、获取信息和知识的间接性等问题，为预警走向实用化奠定了基础；王洪德和闫善郁（２００５）应用粗糙集（ＲＳ）理论和神经网络（ＡＮＮ） 技术，提出了一种基于粗糙集一神经网络（ＲＳ―ＡＮＮ）的矿井通风系统可靠性预警方法极大地提 高了样本训练效率。从上述文献不难发现，个人住房抵押贷款在国外已经有很长的历史，所以对其研究比较深入和成熟，主要运用定量的分析方法研究住房抵押贷款的违约因素，而国外较为完善的法 律和社会保障制度有效降低了银行的住房抵押贷款风险。国内住房贷款发展历史较短，数据 资料还比较缺乏，研究主要集中于国外经验的介绍和风险防范转移措施的论述。另外，国内 对于人工神经网络预警应用研究比较多，并且取得了较好的预测效果。２引言引言自二十世纪九十年代后期以来，随着我国国民经济的持续发展和居民生活水平的不断提 高，城镇住房建设和商品化的步伐进一步加快，经过十多年的发展，以住房建设为代表的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。与此同时，居民住房需求的快速增长又进一步带动了商业银行个人住房贷款业务的迅猛发展。由于住房金融市场中贷款周期长、客户群体的分散度高、信息不对称更加严重，因而在住房金融市场中同样存在其它金融市场中固有的信用风险并且更加突出。加之我国房地产市场起步较晚、各种法律制度还不健全、个人信用体系不 完善加上商业银行迫于市场竞争压力的不规范运作，使个人住房贷款的风险日益显现。随着 国家对房地产业和房地产金融宏观调控和监管力度不断加强，个人住房贷款存在的问题和潜 在的风险正受到金融界和理论界的广泛关注，因此建立和完善个人住房贷款风险管理体系就 具有重要的意义。 论文以我国商业银行个人住房贷款信用风险为研究对象，通过对商业银行个人住房贷款 信用风险形成机制和个人住房贷款信用风险管理中存在的问题及根源的深入分析，构建了较 为完善的商业银行个人住房贷款信用风险管理体系和良好的商业银行个人住房贷款信用风险 管理的外部环境。本论文的研究对于目前我国商业银行个人住房贷款信用风险管理将具有一定的借鉴意义。３西南大学硕士学位论文第１章总论１．１研究背景与问题１９９８年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房产业得到了迅速发展，己经成为 我国一个新的经济增长点。在其带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务比重也快速上升。到２００１年９月个人住房贷款在房地产信贷中的比重已超过房地产开发贷款，成为房地产信贷中最重要的增长点。商业银行个人住房贷款余额也 从１９９８年末的４２６亿元增加到２００６年底的２．２７万亿元，在８年中增长了５３．２９倍，占金融机构全部贷款余额的比重由０．４９％上升为９．５％。ｏ 个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，其风险具有长期的积累性。这种风险一旦发生 质变便会爆发严重的金融震荡。１９世纪３０年代初，一场前所未有的经济大萧条使美国９０００多家银行倒闭，其中１７００多家银行因无法收回个人住房抵押贷款或因不动产贬值而倒闭破产。 失业率的上升与收入的下降，曾使２００多万户居民因无力偿还贷款而丧失了房产所有权ｆ汪利娜，１９９９）。正是由于个人住房抵押贷款业务面临的风险较多，因而在＜巴塞尔协议》中将“完全以居住用途的房产作抵押的贷款”的风险资产权数被定为５０％。 个人住房贷款业务在我国开展时间不长，在开办之初保持了较低的不良贷款率水平。根 据国际经验，其风险一般是在发放贷款后３至８年才逐步显现，所以目前个人住房贷款正进 入风险暴露期。２００５年中国人民银行发出了《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存贷款利率的通知》，其主要目的是提醒商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。同时，央行有关方面提醒，个人住房抵押贷款还贷风险加大。各银行在开展个人住房抵押贷款业务时，需多留一份清醒。可见，住房抵 押贷款的风险问题，已引起了央行的重视。房地产市场具有周期性是不争的事实，一旦中国 房地产市场出现调整或振荡，个人住房贷款违约事件和众多假按揭就会显现出来，将会给经济发展和社会稳定带来巨大威胁。 个人住房贷款期限长，每笔贷款数额小，贷款人分散。这对习惯于批发业务的我国商业 银行来说是一个挑战，完善风险管理机制是个人住房贷款走向良性发展的一条必经之路。而信用风险是个人住房贷款业务中商业银行面对的最主要风险，个人住房贷款信用风险管理也成为当前金融界和学术界研究的一个热点话题。正是在这一背景下，本学位论文将商业银行个人住房贷款信用风险及其管理进行系统研究，力求揭示个人住房贷款信用风险的形成机制 和风险管理中存在的问题及其根源，并提出较为系统的解决方案。１．２研究方法与思路恰当的研究方法是研究成功的关键。论文在前人研究成果的基础上，综合运用经济学、 管理学、金融学、应用数学等多学科的知识，选择目前我国商业银行个人住房贷款为对象。 运用规范分析与实证分析、定量分析与定性分析相结合的方法进行研究。研究思路如下：首先，论文运用规范分析的方法，从理论上阐述了商业银行个人住房贷款信用风险产生的根源①２００６年数据来自（２００６年第四季度中国货币政策执行报告，（中国人民银行）．以前年度来自‘中国金融年鉴）．４第１章总论并确定了商业银行个人住房贷款信用风险管理的一般框架；然后采用实证分析的方法深入分 析了个人住房贷款信用风险的形成机制和因素，揭示了商业银行个人住房贷款信用风险管理 存在的主要问题及问题生成的根源：接着从银行自身角度出发构建了一个以银行为主体的个 人住房贷款信用风险管理体系：最后提出了改善商业银行个人住房贷款信用风险管理外部环境的对策。论文的研究思路如图卜１所示。图１－１论文研究思路１．３研究的结构及资料本论文研究的基本结构如下：第一章，总论：主要介绍研究的背景及问题。第二章，商 业银行个人住房贷款信用风险的理论思考：主要研究商业银行个人住房贷款信用风险的内涵、生成的一般机制以及商业银行个人住房贷款信用风险管理的内涵、目标、原则与程序。第三章，商业银行个人住房贷款信用风险的现实考察：主要研究了商业银行个人住房贷款信用风５西南大学硕士学位论文 险形成的现实原因和个人住房贷款信用风险管理存在的主要问题及问题的根源。第四章，商业银行个人住房贷款信用风险管理体系的构建：主要从商业银行的组织架构和个人住房贷款信用风险管理的内容两个方面出发构建了商业银行个人住房贷款信用风险管理体系。第五章，商业银行个人住房贷款信用风险管理外部环境建设：通过对商业银行的外部保障、法律、制度等环境的完善为商业银行个人住房贷款信用风险管理提供一个良好的外部环境。第六章， 研究结论与政策建议。本论文的研究资料主要来源于‘中国金融年鉴》、＜中国统计年鉴》、国 家统计局网站，中国人民银行网站、新浪财经网站，中国新闻网以及其他网站和期刊杂志， 具有一定的权威性。１．４论文的新颖之处论文的新颖之处主要表现在：将商业银行个人住房贷款信用风险分为四类并分别深入分 析了它们各自的形成机制，系统分析了个人住房贷款的信用风险因素；借鉴粗糙集理论及人工神经网络技术，构建了一个基于ｌｃｓ―ＡＮＮ的个人住房贷款信用风险预警模型，为商业银行个 人住房贷款信用风险预警管理提供了一个新的技术方法；根据商业银行个人住房贷款业务的特点，设计了一个全程动态的个人住房贷款信用风险管理模式，为商业银行个人住房贷款信用风险管理提供了一个参考。６第２章商业银行个人住房贷款信用风险的理论思考第２章商业银行个人住房贷款信用风险的理论思考本章界定了商业银行个人住房贷款信用风险及其管理的概念，并从理论上分析了个人住房贷款信用风险形成的一般机制，阐述了个人住房贷款信用风险管理的目标、原则和一般程序，是以后各章的理论基础。２．１商业银行个人住房贷款信用风险的内涵与特征２．ｉ．ｉ信息、信用与信用风险 《辞海》（１９８９）对信息的解释是①音讯；消息；②通信系统传输和处理的对象，泛指消息和信号的具体内容和意义。信息的量值与信息的随机性有关。经济学家对信息的描述可从广义和狭义两个方面来理解。前者指一切事物的运动状态和运动方式以及人们对事物运动状 态和运动方式的反应。后者则是指传递中的知识差（Ｄｅｇｒｅｅｏｆ ｋｎｏｗｌｅｄｇｅ）（陈瑞华，２００３）。这个概念揭示了信息在经济学上的重要意义。首先。它指明了信息存在的价值就在于存在知识差，因为知识差能够使经济主体改善决策环境而获得预期收益：其次，它表明信息不对称存在的根本原因，因为知识差在传递过程中必然存在损失。本文中的“信息”是指狭义的信息概念。信用（Ｃｒｅｄｉｔ）是一个内涵极为丰富的概念。从一般意义上讲，信用包含信任、诚信守信、 遵守诺言等内容；经济学范畴的信用是和商品生产、货币经济相联系的，主要是指他在契约 经济方面的意义。在商品货币关系存在的条件下，信用是价值运动的一种特殊形式。其特点 是：贷者将货币给借者，约期归还，借款到期后除归还本金外，还需支付一定的利息。在这 一信用关系中，贷款者在贷出一笔款项的同时获得了一种权力，即可以要求借款人以后偿还 一笔款项的权利，又称债权。借款人则承担以后偿还一笔款项的义务，又称债务。因此，我 们可以将信用定义为以借贷为基础、以还本付息为条件，不发生所有权变化的价值单方向的暂时让渡或转移的产权契约关系ｆ曹龙骐，２０００）。信用对于一个国家，一个民族都是至关重要的，因为一个社会只有讲信用，才能够形成一个良好的社会“信用结构”，而这个信用结构是一个社会正常运转的重要基础。 信用风险（Ｃｒｅｄｉｔ Ｒｉｓｋ）是金融风险中最重要的一种风险，只要存在信用活动，就必然 会有信用风险的发生。狭义的信用风险是指信贷风险，即债务人未能如期偿还到期债务而造成的违约进而为经济主体经营带来的风险。传统意义上的信用风险即是指信贷风险。广义的 信用风险又称违约风险，是指借款人、证券发行人或是交易对方因种种原因，不愿或无力履 行合同条件，不愿或无力按时、全额支付所欠债务，而造成违约，致使银行、投资者或交易 对方遭受损失的可能性。它ｆ］－－－者的本质是一样的，只是后者将信用关系扩大到一般的交易 关系而不仅限于银行信贷关系。２．１．２商业银行个人住房贷款及其信用风险个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品， 它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。根据我国的实践，个人住房贷７西南大学硕士学位论文 款业务主要有个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款三种形式。个 人住房商业性贷款是指银行使用信贷资金所发放的自营贷款：个人住房公积金贷款是政策性的住房公积金所发放的委托贷款；个人住房组合贷款是两者的结合。由于个人住房公积金贷款的风险主要由住房公积金管理中心承担，所以本文的研究不舍个人住房公积金贷款。 根据信用风险的涵义，商业银行个人住房贷款信用风险可定义为：商业银行个人住房贷款的借款人不能按时全额向商业银行偿还到期债务而造成违约进而为商业银行带来损失的可能性。商业银行个人住房贷款信用风险具有以下特征： 客观性。商业银行个人住房贷款信用风险是与贷款这种信用形式相伴而生的，信用的维 系依赖于信用双方而非银行单方面可以控制，个人住房贷款借款人的行为和经济环境的不确 定性，导致信用风险的存在是客观必然的。 可控性。个人住房贷款信用风险尽管是客观存在的，但却是可以认识和把握的。在正确 识别信用风险、分析信用风险发生的规律的基础上，可以在一定程度上对风险进行预测，也 可以采取积极措施在一定的范围内规避风险、分散风险，降低发生风险损失的可能性，减少风险损失。滞后性。由于个人住房贷款期限较长（最长为３０年），其信用风险具有滞后性，同时由 于贷款对象的分散性和个体间较大的差异性，使贷款风险往往集中累积暴露，一旦爆发，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金融体系的安全。。外部性。当个人住房贷款信用风险大规模发生时，不仅会给银行造成损失，影响银行自 身的经营和发展，更突出的是导致众多的储蓄者和投资者的损失或失败。因为银行的自有资本十分有限，银行凭借信用中介作用使社会经济中的投资和融资个体紧密联系，银行的损失会迅速扩散到社会经济的各个层面，造成整个经济运行的全面衰退，这是银行风险负的外部性的具体表现。２．２商业银行个人住房贷款信用风险的一般生成机制２．２．１有限理性，交易费用与不完全契约在现实生活中，由于人在神经生理和语言方面能力的局限性和外在事物的不确定性、复 杂件，从事经济活动的人在愿望上是追求理性的，但实际上只能有限地傲到这一点．这就是所谓的有限理性。所以在订立合约时，交易双方既不能在事前把与合约相关的全部信息写进合约的条款中，也无法预测到将来可能出现的各种不同的偶然事件，更无法在合约中为各种 偶然事件确定相应的对策以及计算出合约事后的效用结果。所以人韵有限理性导致了不完全 契约的产生。 在现实生活中还存在着交易费用，它使交易双方没有任何动力去披露形成合约责任规则 所需的信息，部分或所有合约安排会因成本过高而无法达成；同时还会让一些交易费用过高 的合约条款束之高阁。所以，在存在交易费用的情况下，合约总是不完全的。２．２．２商业银行个人住房贷款信用风险的一般生成机制８第２章商业银行个人住房贷款信用风险的理论思考 由于社会分工和专业化，使得有关某些事件的知识或概率分布在市场交易双方不作对称 分布，也就是所谓的信息不对称。非对称信息大致可以分为外生性非对称信息和内生性非对称信息（易宪容，１９９７）。前者指交易对象本身所具有的持征、性质与分布状况等。这类信息不是由当事人行为造成的，在某种意义上是一种原有的秉赋，也称为事前的信息不对称，通常会造成“逆向选择”：内生性非对称信息是指合约签订后他方无法观察到的、无法监督到的、事后无法推测到的行为所导致的信息不对称，也可称为事后的信息不对称，通常会导致 “道德风险”． 在信用市场上也存在着信息不对称。通常受信主体（住房贷款申请人）对自己的个人相关信息有清楚的认识，处于信息优势地位；而授信主体（商业银行）则无法清楚地获取这方 面的真实信息，处于信息劣势地位。处于信息优势地位的受信主体会通过“逆向选择”和“道德风险”行为来损害授信主体的利益，而价格机制（利率）在此时无能为力。信用风险由此 产生。通常授受信双方非对称信息的程度（信贷过程中有关信息数量及质量的差异程度）越大， 信用风险也就越大。在非对称信息条件下，银行会通过使用信用合约（贷款合同）来降低信 用风险。然而由于人的有限理性和交易费用的存在使信用合约总是不完全的，信用风险只能有限地被降低。除此之外，银行还可以借助于各种手段来获取贷款申请人的信息以降低信息不对称程 度。然而不完善的个人信用制度使得个人信息或者根本无法获取，或者信息搜寻成本超过了可能的收益而不可行。综上所述，银行和借款人之间信息不对称是商业银行个人住房贷款信用风险产生的根 源，而不完全契约和不完善的个人信用制度是其产生的充分条件。２．３商业银行个人住房贷款信用风险管理的基本框架２．３．１商业银行个人住房贷款信用风险管理的内涵风险管理是指机构或个人运用各种金融或其他工具，按照一定的方法和程序，对面ｌ临的 风险进行监测和控制，从而达到降低、消除风险或减少损失的经济性活动。 商业银行个人住房贷款信用风险管理作为一种管理活动，是对商业银行个人住房贷款经 营中的信用风险进行识别、度量和分析，在此基础上有效地控制和处置风险，以最小的成本 将信用风险导致的各种不利后果减少到最低限度的科学方法。从信用风险管理的客体角度来考虑。商业银行个人住房贷款信用风险管理包含两个层面 的涵义，即对整个银行业的个人住房贷款信用风险管理和对某一家商业银行的个人住房贷款信用风险管理。本论文所分析的是以某一家商业银行作为风险管理的主体，对本行的个人住 房贷款信用风险进行管理。２．３．２商业银行个人住房贷款信用风险管理的目标按照巴塞尔协议的观点，信用风险管理的目标就是在动态评估、监测中将信用风险保持在可控制的范围之内，从而获得最高的风险调整收益。为此商业银行个人住房贷款信用风险９西南大学硕士学位论文 管理的目标为： ｌ、保证金融资产的质量。保持资金一定的流动性是银行业赖以生存的保证，银行作为信 用中介能为各资金需求者及资金供应者提供信用和服务，满足社会各方面的要求。在这一过 程中，由于银行经营内容的特殊性，以及内部条件及外部经营环境客观上存在种种不确定因 素，很容易造成呆坏账数量上升，因此必须通过信用风险管理以保障金融资产质量。 ２、追求最大化利润。追求利润最大化是企业永恒的主题，也是银行风险管理的最终目的， 银行承担的风险最终要以获益进行抵补。银行对风险有一定的容忍度，在此范围内，风险大 小的可接受取决于所获收益的补偿程度，业务的发展实际是一个对业务的风险与收益不断进 行权衡的动态过程，这已经成为当今银行信用风险管理空间得以扩大和发展的重要推动力。 ３、稳定社会经济。由于银行经营涉及到千千万万老百姓的生活，具有全局性的特征， 牵一发而动全身，一旦银行由于信用风险导致流动性危机，甚至倒闭，后果不堪设想。信用风险发生之后，必然会危及到人们的正常生产生活以及社会的正常经济运转，因此只有将稳定社会作为信用风险管理的目标，才能更好地确保经济生活的正常进行。２．３．３商业银行个人住房贷款信用风险管理的原则安全性、流动性和赢利性的“三性”原则是商业银行经营管理总的原则。商业银行个人住房贷款信用风险管理除要遵循“三性”原则外，还应注意以下三个方面：１、效率原则。一方面，银行实施风险控制时，仍然要坚持对客户的服务效率，银行风险管理体制不能影响对客户的服务质量；另一方而，银行的风险控制要尽量减少环节，以利于落实责任，使风险控制收到实效。通常，风险评估与业务发展相对分立，贷款审批由业务人员的分析判断和风险管理人员的风险审核两方面确认和签字批准，这种审批体制明确了贷 款责任。充分体现了制度的约束。同时，依托良好的信息管理体系，银行尽力提高贷款审批 效率，确保能够对客户提出的贷款需求及时给予回应。为保证风险控制的效率，银行有关部 门还要经常对银行的风险管理政策、风险管理体制的效率进行评估和调整，以不断适应市场 环境的变化。 ２、动态原则。外部经济环境是不断发生变化的，个人住房贷款信用风险的影响因素也 时刻发生着变化，如利率、房屋价格、借款人自身的状况（失业、意外事故等）。作为信用风 险管理的主体，商业银行必须时刻关注外界环境的变化并对风险管理系统做出适当调整。随 着我国经济改革的进程不断推进，经济环境的不确定性越来越大，因此，商业银行进行个人 住房贷款信用风险管理时，必须遵循动态性的原则，这就要求商业银行的风险控制系统必须 是开放性的，并能随时进行反馈调整。 ３、稳健原则。个人住房贷款信用风险管理必须使商业银行在个人住房贷款业务活动中 尽可能地保持资产、收益、信誉等免遭损失或免遭重大损失，以确保业务的良性运行。风险 是商业银行面临的永恒主题，保证损失最小、风险最低是保持良性运行的基本前提。坚持稳 健原则，对于支持个人住房贷款业务的发展和维持居民对商业银行的信心，有效防范信用风险、维护社会信用体系乃至社会经济的稳定发展具有重要意义。２．３．４商业银行个人住房贷款信用风险管理的一般程序第２章商业银行个人住房贷款信用风险的理论思考 商业银行个人住房贷款信用风险管理的一般程序包括风险识别、风险评估、风险决策与 处理和风险管理反馈报告．风险的识别是商业银行个人住房贷款信用风险管理的前提和基础。风险的识别是指通过 统一的标准分析导致潜在风险和现实风险的因素和行为。识别风险的目的就是要认识风险，在业务流程过程中找出可能产生风险的因素和产生风险的环节点．商业银行主要是通过客户 的个人信息、家庭信息、账户信息和授信信息等寻找和确定个人住房贷款的信用风险因素。 风险的评估就是确定风险的大小，并与规范的风险标准作比较，是风险管理中最关键的一个环节。其核心和难点是选择一个科学可行的度量风险的方法。现代商业银行都在积极采 用定量风险评估法。定量风险评估通过一套科学的方法，研究由某些随机参数ｆ可以引起风险 的指标）变化而导致管理目标（如损失的大小）的变化程度。对于我国商业银行个人住房贷款而 言，就是研究引起其信用风险指标变动对商业银行可能造成的损失程度。这些损失程度大部分应该是数量，这些明确的数量对于以后的风险控制和决策是至关重要的根据。 风险的决策和处理是根据风险评估的结果来作出相应的风险决策以达到控制信用风险的目的。通常的风险处理措施有预防、规避、分散、转嫁、抑制和补偿等等。由于个人的咨信 状况和金融市场总是在不断变化，因此管理部门必须根据评估结果迅速作出决策，否则将失去风险管理的良机。 风险管理反馈报告是指在个人住房贷款信用风险管理系统投入使用以后，要不断对风险 决策措施及执行结果进行反馈和报告，以求对系统本身进行调整和改良，提高个人住房贷款信用风险管理系统的准确度，减少错误和误差。１１西南大学硕士学位论文第３章商业银行个人住房贷款信用风险的现实考察在前文对个人住房贷款信用风险及其管理的理论分析基础之上，本章将从现实的角度出 发，首先分析个人住房贷款信用风险的形成因素，然后考察商业银行个人住房贷款信用风险管理中存在的问题并揭示问题的根源。３．１商业银行个人住房贷款的发展现状３．１．１商业银行个人住房贷款的发展历程１、商业银行个人住房贷款的初期发展１９９２年建设银行颁布了‘建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》，推出了“存三 贷七”的贷款品种，即在银行存入房价的３０％同时满足其他条件可得到房价７０％的贷款，这为以后出台的其他个人住房抵押办法奠定了基础。１９９５年７月，人民银行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对商业银行经营个人住房贷款做出了规定。此后中国工商银行和建设银行分别颁布了本行的个人住房贷款管理办法。由于宏观调控的需要，１９９６年中国人民银行紧急叫停了个人住房抵押贷款业务。在这五年的时间里，由于国家还没有大力推进住房制度的改革，商业银行也处于业务的探索阶段，因此个人住房贷款业务的总体规模还比较小。 ２、商业银行个人住房贷款的高速发展随着１９９６年我国经济成功地实现了“软着陆”，１９９７年中国人民银行颁布了《个人住房 贷款管理办法（试行）》，商业银行个人住房贷款业务在全国重新展开。１９９８年，召开了全国深化住房制度改革和加快住房建设工作会议，随后国务院颁发了‘关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。此举把中国房地产业推向了市场化发展的道路，中国房 地产业由此迎来了发展的春天。１９９９年，中国人民银行出台了‘关于开展个人消费信贷的指导意见》，进一步放宽了个人住房贷款的条件。２００３年８月，国务院下发了＜国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确提出充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义， 首次将房地产业放到了国民经济支柱产业的地位，随后商品房市场激剧发展，住宅销售量迅 猛激增，如图３－１所示，至２００６年底住宅锖售额达到１７０３８亿元。随着政策的支持，我国的 个人住房贷款业务规模也得以迅速扩大，并已成为商业银行个人消费贷款业务的主体，至２００６年末，个人住房贷款的余额达到２．２６万亿元，占消费信贷余额的９４．５８％，占ＧＤＰ的比例达到了９．４６％。商业银行个人住房贷款业务发展情况如图３－２所示。ｏ３．１．２商业银行个人住房贷款风险开始显现传统观点认为，个人住房贷款由于有抵押担保，因此是一种低风险的信贷产品。正是在 这种观念的指引下，我国各商业银行为扩大市场份额展开激烈竞争，而这直接导致了住房消费者市场准入标准的降低，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入了住房信贷市场，形成风险隐患。①本段中２００６年数据来自（２００６中国国民经济和社会发展统计公告＇（国家统计局舟站）．以翦年度数据来自‘中国金臌年鉴’－１２第３章商业银行个人住房贷款信用风险的现实考察２００００ １Ｒ １５０００‘―，一。８ 鞲Ｖ １００００／柚５０００｜，一ｔ翠０Ｐ＿４―■。．。？。１９９８ １９９９ ２０００ ２００１ ２００２。。？ｊ。２００３ ２００４ ２００５．｜、２００６１蛋３－１住宅销售额增长趋势图２５０００∥＊１绻８ｊｉ“２７哆叫溺鼍―静二叫翳’。…ｉ’。¨夕辅、１６ｅ，２００００粤１５０００；。鬟１００００辐℃、“辍５００００：一。．＿―■’。．～。…。．，～１９９８ １９９９ ２０００ ２００１ ２００２ ２００３ ２００４ ２００５／／ 。／。，ｉ２００６图３－２个人住房贷款余额增长趋势图 近几年我国的房价一直大幅上涨，远高于居民的可支配收入，造成我国的房价收入比（商 品房平均销售价格×套均面积／城镇家庭年度可支配收入）逐渐攀升。表３－１显示了我国发达地区四个城市的房价收入比变化情况， ２００６年四个城市的这一指标均超过１０，远远高于世界银行４至６倍的一般标准．虽然我国可支配收入的统计中可能存在一定低估，这四个城市 也不能代表全国的平均水平，但它至少可以反映居民住房贷款支付能力的下降，风险正在不断积聚。 表３－１四城市房价收入比北京２００４ ９．１１ １１．４３ １３―５５上海６．９４ ９．３５ １５ｊ５广州６．９１深圳６．５２ ９．８３２啷２００６８．３９１２．６７１５．７６敢据来源ｌ呻：腓岫戚噱瑚ｎ龃瑚嘶１１１ｓ，国外经验表明住房贷款的风险暴露期一般为３至８年，所以目前我国的个人住房贷款也 已开始进入风险暴露期。根据最近银监会的检查结果显示，有的省市住房贷款不良率连续三 年呈上升趋势。以上海为例，至２００６年９月末，中资银行个人住房贷款不良率为０．８６％，而 ２００４年只有０．１％左右，两年间房贷不良率上升了７倍多。。住房贷款不良率的快速上升充分 说明我国商业银行个人住房贷款已进入风险暴露期。其风险的滞后性使我们错误地将其视为 一种优质资产，但国外的情况表明事实并非如此（上世纪７０年代西欧大量住房信贷公司的破 产和１９９５年日本国际金融第一案），商业银行作为直接的风险承担者对此应引起足够重视。①易宪窖，韩芳．“楼市观察：美雷房地产信贷风险对中国的两大启示”，‘上晦证券报＇２００７年３月１２日．西南大学硕士学位论文３．２商业银行个人住房贷款信用风险的种类与形成机制根据商业银行个人住房贷款信用风险发生时借款人主观意愿的不同，可以将信用风险分为四类：被动违约风险、主动违约风险、恶意违约风险与提前还款风险，它们的形成原因各 不相同，分析如下。３．２．１被动违约风险及其形成机制被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还住房贷款 的本息而造成的违约风险。这种违约一般发生在借款人收入减少、支付能力下降等情况下， 而与房地产市场价格变化等无直接关系。发生被动违约的可能性大小直接取决于消费者的相 对支付能力，在住房贷款月还贷额无大幅度增加的情况下，则由消费者的收入水平决定，累积的家庭金融资产也在一定程度上影响消费者的支付能力。可以表达为：当Ａ（ＯＮＯ）＞Ｍ时，扣１当Ａ（ｉ），Ｙ（ｉ）≤Ｍ时，ｄ―Ｏ 其中ｄ―违约发生概率：Ａ（ｉ卜第ｉ期贷款支付额；Ｙ（ｉ）一第ｉ期贷款人收入； Ｍ－－按当地消费水平，月收入中可用于还款的最高比例。 据此，在个人住房贷款风险管理中将借款人的偿付额控制在一个合理的范围内被放在首要位置。３０年代后期美国联邦住宅管理局（Ｆｅｄｅｒａｌ ＨｏｕｓｉｎｇＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ．，简称ｎｔ舢总结出以下几条作为贷款审批的标准：月偿还额（包括税和保险费）与总收入之比不超过２５％；月偿还额加上其他分期付款项（如购汽车贷款）与总收入之比不超过３０％；房价与家庭总收入之比在２．５倍之内；贷款额与房产价值之比（简称ＬＴＶ）不超过８０％（后来放宽到９５％甚至更高）。我国银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中也规定，商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。所以银行在发放贷款之前都要对贷款申请人的财务和资信状况进行调查。然而，银行与 借款人处于信息不对称的地位，我国又尚未建立起完善的个人资信评价系统，所以银行对个人的财务和资信状况难以有一个真实、全面的评价。另外，个人住房贷款是一种零售性贷款， 银行很难对借款人的财务状况进行持续有效的监控，而一些不可预见的因素（失业、意外伤害等）也会导致借款人的收入减少。当借款人收入发生变化，特别是当收入明显减少并无力 继续供楼时，借款人不得不停止还款，从而不得不放弃房产。这种情况对借款人和银行的影 响都很大，对借款人来说意味着丢失财产。而对银行来说就意味着要处置抵押物，可是处置之后的净所得有可能要比当初提供的贷款少．从而遭受损失。３．２．２主动违约风险及其形成机制。 主动违约风险是指借款人选择终止偿还贷款从而在经济上对其更有利的～种违约风险，①本节内容参考了虞晓莽“住房抵押贷簌理性违约的决策分析”．‘致量经济技术经济研究＇。２０００（９）．１４第３章商业银行个人住房贷款信用风险的现实考察可以说。它是借款人的一种理性选择行为。当借款人主观上认为放弃继续还款并放弃抵押物 能给他带来更大的收益，或者说，当违约所产生的收益超过违约所产生的损失时，主动违约 风险就会发生．个人住房贷款合同赋予了借款人在任何时候有３种选择：①提前付清，可视 为按贷款余额买回物业期权；②主动违约，可视为以不偿还贷款余额的条件出卖物业期权； ③继续履约。理性借款者是根据经济上哪个方案更有利来进行选择。 情况Ａ；第ｔ期房价ＨＣｔ）大于或等于贷款余额Ｆ０）。 提前付清的成本：Ｃｉ；Ｆ∞；主动违约的成本：ｃ２＝Ｆ（ｔ）；继续履约的成本： ｃ３＝Ｍ（１）－－Ａ（ｔ）。【（１＋ｎＩ。１］／ｉ（１＋ｉ）Ⅱ? 其中：Ａ（Ｉ）为合同规定的月偿还额，１１为尚需偿付次数；ｉ为资金机会成本，对资金丰裕者，ｉ为其运用资金的最高收益（与投资住宅同等风险的项目），对资金不足者，ｉ为筹资 的最低成本；Ｍ（ｔ）为贷款价值。由此可见，当Ｈ（１）大于或等于Ｆｍ时，提前还款和主动违约两个方案在经济上是等价的。 考虑到主动违约带来信用损失以及搬家等交易成本。在没有突发事件发生情况下，借款人通常不会选择主动违约。情况Ｂ：第ｔ期房价Ｈ（ｔ）小于贷款余额Ｆ０）。 提前付清的成本：ｃＩ＝Ｖ（ｔ）．违约的成本：Ｃａ＝｝Ｉ（ｔ）；继续履约的成本：Ｃ３＝Ｍ（ｔ） ＝Ａ（ｔ）’“１＋ｉ广’１１／ｉ（１＋Ｏｏ?当Ｃ２《Ｃｔ，且Ｃ２‘Ｃ３时。选择违约对借款人在经济上最有利。因此理性违约发生的必要条件是：ＨＣｔ）＜Ｆ（０，Ｉ－１０）＜Ｍ（ｔ）。若令Ｅ＝Ｈ（Ｉ）－ｍｉｎ【Ｆ（嘎Ｍ（０１，则理性违约发生的必要条件为：Ｅ＜０。可以看出，Ｅ实质上是借款人在物业中积累的权益。借款人向银行申请住房贷款再加上自 己的首付款购买物业后，在物业中有银行和借款人两个权益主体。银行在物业中的权益等于 贷款余额，随着贷款的不断归还，银行在物业中的权益不断减少；而借款者在物业中的权益 等于物业价值扣除银行权益。假若房价小于贷款余额，也即借款人的权益出现负值正ｃｏ）ｚ他就想通过违约拖欠减少其损失。可以看出，主动违约一般发生在房价快速下跌的市场中，如 果市场房价上升，即使借款人无力继续还款也不可能违约，因为他可以通过转让房产来还清 贷款，收回成本，甚至赚取部分利润。影响借款人在物业中权益的主要因素有：①初始贷款与房产价值之比（Ⅱ、，），它决定贷款 初期借款人权益的大小：②房价变化速度（ｈ），它决定借款人权益变化方向、速度和大小：③ 借款至今期限（ｔ），因为随着借款的不断偿还，负债减少，借款人权益增加；④借款总期限（１）， 借款期限越短，偿还速度越快，负债减少越快，权益增加越快；⑤资金机会成本（ｉ）。 对一个已在执行的借款合同，ＬＴＶ和Ｔ是个常数，因此借款人权益只是房价变动，利率变动和时间的函数。此外，交易成本、借款人对房产未来价值的估计也会影响借款人的违约决策。 由于我国的房价一直处于上升状态，目前主动违约风险并不明显，但一旦房地产市场出 现波动，主动违约风险将会大规模出现。３．２．３恶意违约风险及其形成机制西南大学硕士学位论文恶意违约风险是指借款人具有还本付息能力．但主观上恶意违约或第三方（房地产开发商）采取欺诈手段，利用个人住房贷款骗取银行信贷资金而造成的风险。可以表达为： 当Ａ（ｉ）／＇ｔ（０＞Ｍ时，ｄ一１当Ａ０）／Ｖ（ｉ）ｌ≤Ｍ时，¨１其中蹦约发生概率；Ａ（ｉ卜一第ｉ期贷款支付额；Ｙ“）―第ｉ期贷款人收入： Ｍ一按当地消费水平，月收入中可用于还款的最高比例。 目前在我国，恶意违约越来越严重，具体表现在三个方面：一种是由于借款人同开发商、 物管公司等发生纠纷时，采取拒不还贷的方式，试图通过要挟银行达到其目的。第二种是由于第三方（往往是房地产开发商）资金紧张而又无法通过正常渠道融资或通过正常渠道融资无法满足其需求时。采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当的手段。来骗取银行贷款。开发 商往往采用提高房价、虚构“购房者”和重复销售等行为来获取贷款。提高房价是开发商以实际价格出售给购房者，但购房合同以高价签订，并以此申请贷款，多贷出的资金实际上转移给 开发商使用；虚构“购房者”是指开发商组织公司员工或他人，以购房名义进行骗取贷款的 活动，但这些人并非是真正的“购房者”；重复出售是开发商将己出售的房屋再次或多次出售，并向银行贷款的行为。开发商之所以敢于挺而走险，主要是因为个人住房贷款利率远低于房地产开发贷款利率，贷款期限远长于开发贷款期限。同时，相比开发贷款而言。个人住房贷款较易获得。这些行为通常称为“假按揭”；第三种是借款人故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，往往通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来信用风险。３．２．４提前还款风险及其形成机制提前还款风险是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还全部或部分贷款进而给商业银行带来损失的风险。提前还款行为和主动违约行为一样，也是借款人的理性选择。国 有商业银行由于长期以来受呆账坏账风险的影响，对贷款的回收速度异乎寻常的敏感，保证贷款安全成为凌驾于确保贷款收益之上的目标。因此，长期以来，提前还款风险就常常被银 行忽视，甚至提前还款还受到银行的鼓励。这是在特定历史条件下产生的正常反应。实践中，借款人提前还款风险主要表现在：①提前还款无形中增加了银行的服务成本；②提前还款干扰了银行正常的资金安排；③提前还款往往发生在利率下降的环境下，也就是说提前还款可导致银行资产收益率的下降；④提前还款增加了银行的搜寻成本；⑤提前还款增加了银行再投资风险。 借款人选择提前还款的决定因素主要表现在两个方面：即经济因素和非经济因素。经济因素。如前文分析，当第ｔ期房价Ｈ（ｔ）大于贷款余额Ｆ（ｔ）时，借款人要在提前 还款和继续履约之间进行选择。倘若不考虑非经济因素，其选择取决于资金机会成本（ｉ）与贷款利率ｊ０的比较：当借款入可以以低于ｉｏ的利率融登或者其投资于其它项目（与投资于住房风险相同）的最高收益低于ｉ０时，贷款价值Ｍ（Ｉ）大于贷款余额，借款人选择提前还款的可】６第３章商业银行个人住房贷款信用风险的现实考察能性加大；反之，当ｉ＞ｉｏ时，借款人选择提前还款的可能性减少。因此，提前还款通常出现在市场利率降低或贷款利率上升的时期。如中国人民银行在短期内（２００４年１０月和２００５年３月）两次调高房贷利率直接导致了许多借款人选择提前还款。据某银行上海分行内部统计，２００５年前９个月借款人提前还款额占超过总还款额的７０％。。 非经济因素。除经济因素之外，借款人选择提前还款还受到自身价值观念、个人偏好、失信成本等非经济因素的影响。受传统的“无债一身轻”的观念影响，可能部分借款人会在收入水平提高时提前偿还部分或全部债务。当然，随着市场经济改革不断深入，传统观念会 受到越来越剧烈的冲击而不断淡化。这种影响也会逐渐减弱。在严格完善的个人信用制度下， 提前还款会降低个人的信用水平，这在一定程度上可以减少提前还款的发生。３．３商业银行个人住房贷款信用风险管理存在的主要问题有效的风险管理是商业银行核心竞争力的重要体现。这就要求商业银行能够积极主动地承担风险、管理风险，并通过适当的风险定价策略获取利润。个人住房贷款业务自上世纪８０ 年代发展至今。商业银行在其信用风险管理方面也取得了较大的成绩，但目前还存在着不足，主要表现在商业银行内部信用风险管理和外部环境建设两个方面。３．３．１商业银行内部信用风险管理不力ｌ、商业银行个人住房贷款信用风险管理的理念滞后，过分依赖外部监管。风险管理的理念决定了商业银行在经营管理过程中风险管理的行为模式，风险管理的模式包括了银行业务的各个环节和不同岗位。在商业银行经营管理中占有突出的地位。但是，目前我国商业银行 依法、合规经营意识薄弱，多数工作人员对风险管理的认识不够充分，已不能适应新时期业务的高速发展及风险环境日益复杂的需要。表现为：第一，对银行业发展与风险管理的关系 认识不够充分。在我国的商业银行中，过分地、片面地追求银行业务的发展壮大，不注重资 产的质量与盈利水平，忽视信用风险管理的现象较为普遍。而且在考察银行业绩时也基本依据业务规模为标准。这直接导致银行客户经理在贷前审查降低标准，往往只看个人的职业、收入证明，加剧了信息不对称的程度。第二，对银行发展的眼前利益与长远目标的协调认识不够充分。发达国家通常把银行市值的稳定作为银行的长期经营目标，市值的稳定增长才是衡量一家银行经营成败的根本标准，但是目前我国的商业银行却漠视风险片面地追求眼前业 绩的扩大。如２００３年国内商业银行片面地扩大贷款规模，通过扩大“分母”来稀释不良资产 率，这种疏于信用风险管理的贷款规模的扩大可能会增加商业银行的不良资产。第三，信用 风险管理的意识在全行职员中和银行经营管理的全过程中贯彻得不够充分，让银行的职员产生了信用风险管理只是风险控制部门的职责的认识误区。虽然各商业银行制定了本行的风险管理方法，但从整体看，商业银行自身应具备的微观层次的风险管理方法、手段较少。各商业银行在制定个人住房贷款风险管理的主要目标时， 更多的是依据中央银行、银监会对商业银行的要求而制定。但是每一家商业银行资产负债水①“田内个人住房贷款发展速度救缓进入平稳发展期１．柚ｐＷｗ嗍ｄ血ａ瑚础曲啪胡阱ｉｘＩＩｎ，１１９３ｌ∞＾岫１７西南大学硕士学位论文 平是不一样的，个人住房贷款的比重也是不一样的，其内部风险管理的目标应依据自身情况 而决定；另一方面，中央银行、银监会对金融机构风险承担的外部监管与金融机构的内部风 险控制应该是紧密联系的，外部监管的效果依赖于内部风险管理的水平高低，从这一角度看，商业银行的内部风险管理水平不够。如２００２年工商银行上海市分行外高桥保税区支行向“姚 康达”一人就发放个人住房贷款７１４１万元。购买住房１２８套，用于。炒楼”营利。ｏ审计结果暴光后，工商银行的代言人竟然以当时国家没有相关规定和贷款全部收回为理由，认为工 商银行上海市分行外高桥保税区支行并无“违规”行为。向同一个人放贷７１４１万元人民币炒房，工行认为“没有违规”，一句“房贷风险意识不足”，被工商银行代言人轻松带过。这种 把国家相关规章制度当内控制度的事件是现在商业银行普遍存在的现象，显示了我国商业银行在个人住房贷款风险管理意识上的欠缺。２、商业银行内控制度不严。我国银行的内控制度相对于发达国家还比较落后，信用风险管理缺乏组织保证。由银行董事会及其高级经理直接领导的，以独立信贷风险管理部门为中 心，与各个信贷部门紧密联系的风险内部管理系统是商业银行信贷风险管理的组织保障。但是，我国商业银行的信贷风险管理缺乏这种有效运作机制和组织制度，主要表现在：①某些 银行由于精简机构的原因在组织分工时尚未完全遵循不相容职务分离的原则，将信贷政策的 制定、执行、客户评价、信贷审查等众多职责都交由风险管理部门负责；⑦部分组织机构权 责不一致，有的银行实行审贷委员会集体审批．但当风险发生时往往出现无人真正负责的现 象；③许多银行信贷审批机构的成员构成不合理，主要依据行政职务而非专业技能进行选择。 另外，到目前为止，我国大多数商业银行都还没有现代意义上的独立的信贷风险管理部门，也没有专职的风险经理，无论是内部稽核部门还是信贷管理部门，都没有能力独立承担起具有权威性的，能够有效管理银行信用风险的风险管理职责，造成了风险管理的低效率。组织制度的残缺必然导致管理的漏洞。２∞５年１０月，浦发银行上海分行在内控审计中发现陆家嘴支行在二手房按揭贷款中存在违规操作行为，３２笔总计１．２９亿元的个人按揭贷款抵押不实，形成贷款风险。瞻虽采取措施，但银行还是被迫成为黄浦江边著名豪宅的房东。商业银行违规操作的原因是出于争夺市场份额的目的，也可能是由于企业员工与外部不法人员 勾结骗取银行资金，这将给银行带来巨大的经济损失，这种损失比借款人被动违约而造成的 呆坏账损失更大。 ３、个人住房贷款信用风险管理技术落后，缺乏有效的管理手段与措施。长期以来，我国 商业银行在风险管理方面表现出突出的传统风险管理模式的特征，印注重定性分析，主观性 较强，常常运用经验分析方法。在贷前调查中，资信评估使用定性参数较多，客观、定量分析很少，只注重借款人目前的状况，没有对借款人未来的收入进行预测，贷前调查流于形式 无从判断借款人是否真正的贷款使用人，导致容易出现“假个贷”，严重危害银行的资金安全。与国际先进银行大量运用数理统计模型、金融工程等先进方法相比。国内商业银行风险管理 技术比较落后。在进行贷中风险管理过程中，个人住房贷款业务笔数庞大的特点决定了不能像对待企业贷款那样采取一户一策的风险管理措施，贷款管理人员更多的是根据贷款能否及时收回来判断资产质量的好坏。另外，商业银行在风险管理信息系统建设和信息技术运用上①李金华．。关于２００３年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告”，ｈｔｔｐ＇Ｊ／嗍ｓ．ｓｉｎＬｃｏｍ．ｃｎ／ｃ／２００４４）６－２５／Ｏ班Ｊ１３５１７９９０．ｓｈｔｍｌ＠ｉ篁寿栓、黄庭钧，“银行是怎样沦为囊宅“房东４的？”．ｈｔＷＩ：／／ｎｅｗｓ．ｘｉｎｈｕａｎｅｔ．ｃｏｌ／ｈｏｕｓｅ／２００６ｑ）６／０６／ｃｏｎｔｅｎｔ＿４６５２８４４１８ｈｔｌ第３章商业银行个人住房贷款信用风险的现实考察 严重滞后，管理的自动化水平低，没有个人住房贷款信用风险预警系统，不能把先进的风险 管理技术运用到个人住房贷款发展和风险管理当中。 个人住房贷款信用风险防范措施缺乏。我国商业银行在制订个人住房贷款办理流程时一般都侧重于防范市场风险和操作风险，但对于信用风险却一直没有很好的风险防范措施，特 别是对于有预谋的“假按揭”贷款，因为其是专门针对银行的各个办理环节来实施的，隐蔽性很强，商业银行防不胜防。截至２００６年６月末，我国银行业所涉及的假按揭贷款金额达数 十亿元。…在前几年房地产市场繁荣时，这些问题都被掩盖起来了，一旦我国房地产市场的繁荣出现逆转，这种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露出来。因此，如何加强贷后检查与 分析，及早发现“假按揭”贷款并建立不良贷款台帐，实行动态监控管理将非常重要。 个人住房贷款信用风险转移机制存在缺陷。由于我国目前住房市场缺少功能完善的信用 担保、保险等配套工具，商业银行的个人住房贷款信用风险常被固化，难以向外转嫁，风险 转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了个人住房信贷业务的发展。虽然个人住房贷款保险 在这几年中得到了很大的发展，但仍然不能满足我国个人住房贷款的迅速发展。住房贷款保 险险种匮乏，保障范围不够大，保费设计不合理，银行和保险公司相关环节运作不规范，保险标的划分不合理。这些问题在一定程度上都影响了住房贷款保险业务的开展。个人住房贷款信用风险处置手段单一。在目前的情况下，商业银行在借款人违约时最主 要的处理手段就是行使房产抵押权。但是抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目 的。在完善的制度保证下，房产抵押是一种有效的化解信贷风险的机制。我国《民事诉讼法》 （２２３条）规定：被执行人未按照执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。由于我国缺乏住房保障制度，如果该抵押住房是借款人唯一的住所，则自然成为其 生活必需品，银行便无法通法律程序保障自身的利益。即便借款人拥有多处住房，当商业银 行要求行使其抵押权时，法院为避免出现社会问题，往往倾向于采用民事调解的手段，这样 极易造成调解过程一拖再拖，银行债权难以实现的结局。所以处置手段的单一和制度的缺失 使得房产抵押并不能有效化解个人住房贷款信用风险。３．３．２商业银行个人住房贷款信用风险管理的外部环境尚不完善１、个人信用体系建设滞后。完善的个人信用制度是银行对个人住房贷款信用风险实施有效控制的基础和前提。然而个人信用记录的分布比较分散，涉及公安、街道、税务、工商、银行，证券、保险、医院、就业单位、商家等多个部门或行业，加上个人信用信息的征集涉及个人隐私，在我国目前缺乏完善的个人信用制度和专业的个人征信公司的情况下，银行无 法通过正常渠道获得个人信用状况的详细资料，从而很难对个人信用状况做出准确地评价。 为减少风险，银行或者增加贷前信息搜寻成本，或者抬高个人住房贷款的门槛，因此制约了 个人住房贷款业务的健康发展。另外，个人信用制度建设的落后使理性违约的机会成本太低，这又加剧了信用风险的发生。２、社会住房保障制度不完善。银行行使房产抵押权需要完善的社会住房保障制度的配合， 即政府或社会能在违约借款人的房产被处置后对其提供必需的生活住所，保障借款人基本的０易宪容，韩芳，“棱市观察：美国房地产信贷风险对中国的两大启示”．‘上海证券报，２００７年３月１２日．１９西南大学硕士学位论文 居住权。然而我国目前正处于经济的转型时期，社会保障制度还很不完善，住房保障制度还 处于起步阶段。目前我国住房保障体系中主要组成部分就是２００３年开始实施的廉租住房制度，但是截至２００６年底，全国还有１４５个城市未建立廉租住房制度，占城市总数的２２．１％。ｏ而已建立廉租住房制度的城市覆盖面大多比较小，远远不能解决中低收入阶层的住房问题。由 于商业银行必须对违约借款人进行安置后才能行使抵押权，这大大增加了银行行使抵押权的交易成本。实践中银行常常将违约起诉时间（一般为３个月）延长至１２个月甚至更长。银行的这种次优选择充分暴露了现在我国个人住房贷款的潜在信用风险非常巨大。３．４商业银行个人住房贷款信用风险管理问题生成的根源３，４．１商业银行治理结构不完善，缺乏有效的激励约束机制公司治理结构是对商业银行所有者与经营者之间关系的一整套制度的安排，是商业银行 内部组织结构和权力分配体系的具体表现形式。良好的治理结构才会有良好的激励约束机制。由于国有商业银行存在产权的所有者缺位问题，即国有银行的董事会或类似机构的成员都不 是凭自有资产进入这一行使所有者权益的机构的，国有资产的这些代表其实是零财产所有者。非资产所有者一般只是就个人名誉、地位和工作机会对资本所有者负责，不可能表现出与真正的所有者相同的使命感。因此，在银行经营以及住房金融风险的管理上，国有银行的管理者缺乏激励和约束机制。我国现行银行管理体制中的行政激励机制会导致激励扭曲，也不利于人才的选拔，易造成专业技术人才、管理人才、销售人才的错误配置。所有者的缺位还将 导致银行信用风险承担主体的不明确，而最终的承受者将是国家。这种风险承担主体不明确的特点在信用风险管理上的后果就是导致了国家宏观经济管理层对金融风险非常重视，而微 观金融主体的金融风险管理意识相对淡薄，对风险管理缺乏紧迫感和积极性。商业银行治理 架构不健全，决策执行体系构造不合理，监督机构有效性不足，从而使得我国商业银行个人住房贷款信用风险管理基础薄弱。当然，随着国有商业银行的上市，这个问题将会逐渐被克服。３．４．２社会信用意识淡薄，信用缺失严重儒家文化作为我国传统文化的主导力量，对我们的价值观有着深厚的影响。我们的诚信观在很大程度上就直接或间接来自于儒家的伦理体系。儒家文化提倡诚实守信，提倡自律，但缺乏有效的约束力，缺乏使人内心畏惧的手段，长此以往，便降低了人们对各种失信行为 的畏惧感。很明显，这种传统的社会信用环境在市场化浪潮的冲击下将显得异常脆弱，从而 使得社会信用意识淡薄。另外，我国正处于从传统的熟人社会向现代社会的转型过程中，社会交往面增大，匿名交往的社会活动增多，人们的道德责任不再局限在熟人这一狭小范围之 内，而是发展为以契约关系为纽带而履行诚信赋予的责任。但由于传统观念根深蒂固，不少人仍然固守“内外有别”的扭曲的诚信观念，往往对“自己人”讲诚信，对陌生人不讲诚信，这些在经济领域表现得异常突出。政府利用职权侵犯个人产权，个人侵吞公共财产的行为屡屡发生，无照经营、假冒伪劣商品、虚假广告、合同欺诈、上市公司造假账、企业三角债、０阮煜琳．“我国廉租住房建设仍存覆盖面低等五大突出问题”，妇ｐｏｆⅡ脚ｓ曲缸∞耐２ｈ―唰ｎ州ｓ１００ｆｌｍ神８９，２０盯０２ｌｓ，１３９“１５９ｊＩ蛐ｌ２０第３章商业银行个人住房贷款信用风险的现实考察 银行呆坏账、信用卡诈骗、偷漏税、走私骗汇等问题更是层出不穷，信用缺失己经到了触目惊心的地步。在全社会信用意识淡薄的大环境下，个人住房贷款的借款人因为违约的机会成本很低，从而导致道德风险加大，事实上扩大了个人住房贷款的信用风险。３．４．３市场体系发育滞后由于我国目前正处于向市场经济的转型之中，所以很多交易市场还不完善甚至缺失，市场体系发育滞后。在住房金融上主要表现在以下两个方面： 个人住房贷款抵押物产权交易市场不健全。良好的抵押物产权交易市场会方便银行处置 抵押物。然而受房地产二级交易市场发展程度的限制，银行需花费大量人力，物力对借款人 抵押房产处置变现。并要承担价格大幅波动的风险，从一定程度上削弱了银行化解个人住房贷款信用风险的能力。 住房抵押贷款证券化市场目ｉＪＨＩＪ启步。抵押贷款证券化作为结构性融资方式，能够解决个 人住房贷款资金来源的短期性和贷款期限的长期性之间的矛盾，是防范和化解个人住房贷款 信用风险的重要手段。由于法律和现实条件的限制，我国于２００５年才由建设银行进行试点， 与西方发达国家相比严重滞后，在一定程度上使商业银行过分依赖抵押物，不利于个人住房贷款业务的发展。３．４．４政府在个人住房贷款信用风险管理体系中职能缺失１、完善的政府住房担保制度是银行管理个人住房贷款信用风险的一个重要手段。在美国， 规模较大的政府机构性质的按揭担保机构就有四家（联邦住宅贷款抵押公司、联邦全国按揭协会、联邦全国抵押协会及退伍军人管理局）。我国由于制度安排和经费来源等制约因素，政府有关政策相对滞后，无法像发达国家一样合理地分担银行所承担的个人住房贷款信用风险。２、政府在有关住房贷款的立法方面也相对滞后。在西方发达国家，个人住房贷款的立法已相当完善，涉及到贷款的每个环节和借贷双方的权利、义务及纠纷的解决办法。而我国目 前针对个人住房贷款的法律法规还不完善。比如银行为回避抵押物处置风险，要与开发商签订“回购”条款，但是在实际执行过程中由于缺乏对“回购”的准确司法解释，使得该条款经常落空。此外我国的法律法规也存在维护债务人权益的倾向，对债权人的合法权益有所忽 视，如：最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中 规定，作为抵押品的“生活所必需的居住房屋”不能变卖和抵债，如果债务人不偿还贷款，银行债权追讨有被悬空的可能。如果有借款人利用这条规定进行“败德行为”，那么将会给银 行造成大量的坏帐损失。３．４．５居民个人收入的货币化程度低，缺少透明度目前，我国个人收入的来源过于繁杂，细分有十几种甚至有几十种之多，主要有货币收入、实物收入、单位内收入、单位外收入、工资收入、福利收入等。由于收入形式繁杂、混乱，个人收入远没有达到完全的货币化，透明度也比较低，隐藏着很多灰色收入。另外，我国还没有建立个人财产申报制度，支付的现代化水平还比较低，电子支付方式还未普及。因此，银行无法确切核查居民的实际收入水平，无法鉴定借款人收入的真实与否，这使得银行西南大学硕士学位论文 希望通过掌握个人实际收入水平来合理测算借款人的偿债能力，提供科学信贷授信额度，有 效防范个人贷款信用风险的能力大大降低。第４章商业银行个人住房贷款信用风险管理体系的构建第４章商业银行个人住房贷款信用风险管理体系的构建针对前文对商业银行个人住房贷款信用风险形成机制和信用风险管理中存在的问题分 析，我们从商业银行内部管理和外部环境建设两个方面提出解决方案。本章主要从商业银行 内部管理的角度出发构建商业银行个人住房贷款信用风险管理体系。外部环境的建设将在下 一章予以介绍。４．１商业银行个人住房贷款信用风险管理的组织架构良好的组织架构是商业银行有效进行个人住房贷款信用风险管理的组织制度保证。由于我国已经有三家国有商业银行完成了股份制改造并成功上市，所以我们假定商业银行已经有 了完善的公司治理结构，在此基础上建立商业银行个人住房贷款信用风险管理的组织架构。４．１．１商业银行个人住房贷款信用风险管理组织架构建立的目标在完善的公司治理结构基础之上，商业银行应建立“相互独立，垂直”的风险管理组织 架构。同时，改革原有的类似行政审批的信贷决策机制，大力推行“分级授权、专家审批” 的决策机制。“独立”是指商业银行每一级机构内部按照个人住房贷款信用风险管理程序中的不同业务职能进行专业化分工，明确各部门的权力和必须承担的责任，确保权责一致，并坚 持不相容职务分离的原则，从而有效地实现信用风险管理过程中各部门之间的相互协调和相 互制衡的关系。“垂直”是指在商业银行各级机构之间，在涉及信用风险管理的关键部门实行 上下级的垂直管理。以确保下级行能贯彻执行上级行的风险管理规定。保证商业银行内部风险控制的有效性。“分级授权”是指商业银行根据各分支机构的个人住房贷款业务发展情况、 信贷资产质量和信贷管理能力，对分支机构分别授予适当的信贷审批权限。“专家审批”是指： ①信贷审套机构实行专家审查制，②信贷最后签批决策实行主审批人（专家）批准制（对于 个人住房贷款业务较多的分行可设置多个主审批人）。４．１．２商业银行个人住房贷款信用风险管理组织架构的建立在目前总分行制的基础上，总行以个人住房贷款政策制定和全行信用风险管理为主。 总行个人住房贷款信用风险管理的机构和人员应该包括：董事会、高级管理层、个人住房 贷款经营部门、内部信用评级和评估部门、额度授信管理部门、风险综合管理部门、贷款 审查部门、贷款主审批人、稽核部门、资产保全部门。分行作为二级法人，执行总行的政策、制度。负责本行所辖范围内贷款项目的调查、评估、授信和审批，并在总行的政策制度框架范围内制定更为具体的信贷政策和制度，是业务经营和风险控制前站。其机构和人员设置与总行基本相同（不包括董事会），其中贷款审查部门主管、贷款主审批人、稽核部 门主管由总行委派并对总行相应的风险管理部门负责，同时总行派出副行长级的风险管理 官协助分行行长进行风险管理并兼任风险综合管理部门主管。具有信贷审批权限的支行设 立与分行相同功能的部门，执行总行与分行的政策和制度，负责权限内信贷项目的调查、评}