建筑伸缩缝规范要求 变形缝_建筑变形缝_伸缩缝_沉降缝_防尘地毯-苏州鸿越建筑变形缝装置厂
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&建筑伸缩缝规范要求
    伸缩缝规范，有建筑伸缩缝规范要求及桥梁伸缩缝规范，本文详细阐述建筑伸缩缝规范要求。
    只是为了建筑结构的稳定性来设置的，为了防止建筑物的不均匀沉降，导致破坏建筑结构，会采用这种方法．不是所有的建筑物都有伸缩缝的！
    一般是超过50～60米跨度得建筑要留伸缩缝！建筑规范上根据不同得建筑，有明文规定！
比如，上有明确的规定，其建筑伸缩缝规范要求的做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，建筑物基础因其埋在地下受温度变化影响小，不必断开。一般为2厘米到3厘米，缝内填保温材料，两条在建筑结构规范中有明确规定。
    根据行业规范《金属与石材幕墙工程技术规范》（JGJ133-2001）的规定，上下立柱之间应有不少于15mm的缝隙（20mm最适宜），并应采用芯柱连结。芯柱总长度不应小于400mm，芯柱与立柱应紧密接触。芯柱与下柱之间应采用不锈钢螺栓固定。立柱与主体结构的连接可每层设一支承点，也可设两个支承点。每层设一个支承点时，立柱应按简支单跨梁或饺接多跨梁计算；每层设两个支承点时，立柱应按双或双支点铰接多跨梁计算。立柱应采用螺栓与角码连接，并再通过角码与预埋件或钢构件连接。螺栓直径不应小于10mm，连接螺应按现行国家标准《钢结构设计规范》（GBJ17）进行承载力计算。立柱与角码采用不同金属材料时应采用的绝缘垫片分隔。
    设建筑伸缩缝的目的也是为了防止温度应力所产生的结构变形，从面导致石材幕墙主龙骨同由于混凝土主体的层间变形及温度应力的增而产生石材崩裂或其它破坏情况。众所周知，钢材的弹性模量为2.1×105Mpa，抵抗外部荷载的变形能力较好，但石材幕墙所使用石材为天然材料，弯曲强度离散性大，属于脆性材料，其材料的弯曲强度要求不低于8.0MPa。而对于结构变形伸缩缝设置问题，从规范条文说明或其它文献中均未有计算而得出的依据，本文根据工程实际施工存在的问题，通过建模，再经过计算，从而得出若在层间设置伸缩缝，其准确数据应为多少？如果没设置伸缩缝又该如何防治。 
    在工程实际施工中，由于施工单位偷工减，或在执行规范过程中，不严谨，以及操作起来存在实际困难，往往在立柱施工过程中，层与层未设置伸缩缝，有些甚至在十几高的幕墙施工中均未设置伸缩缝，从而连续梁代替了简支梁。 
更有甚者，按建筑伸缩缝规范要求，模梁应通过角码、螺栓或螺钉与立柱连，角码应能承受横梁的剪力。螺钉直径不得小于4mm，每处连接螺钉的数量不应少于3个，螺栓不应少于2个。横梁与立柱之间应有定的相对位移能力。但实际的施工过程中横梁与立柱是直接焊接在一次的，根本就未考虑由层间位移、季节温差应力等各种原因起问题。
    另外存在的问题有：支座之间未设置三维位移，挂件的抗弯强度不够等。
处理方案 
从理论上来说：幕立柱每层用一处连接件与主体结构连接，每层立柱在连接处向上悬挑一段，上一层立柱下端用插芯连接支承在此悬挑端上，计算取简支梁计算简图是对结构做了简化，假定立柱是以连接件为支座的单跨梁（也可认为是以楼层高度为跨度的简支梁），这样按支梁计算弯矩和剪力。而实际上每层只有一个支座（即相邻两跨共用一个支座），由于简支梁跨中弯矩最大，而跨中剪力为零，支座剪力最大，弯矩为零，弯矩控制截面无剪力，剪力控制截面无弯矩，只分别按弯矩效应和剪力效应进行验算。但在验算立柱主体结构连接时不能用简支梁两支座中一个反力进行计算，而应取两支座反力之和（一跨只有一个连接点）。对实际施工中已存的问题处理的主要办法是：在离支座大约200-300mm的地方断开，再设置套购管，形成插芯连接的悬挑结构。 
    石材幕墙龙骨的伸缩缝一般是一层设置一道，可用通过插芯或是连接钢板实现。石材的龙骨大部分都是钢的，插芯就是用小截面的钢材插入下边的龙内并貌似锚死，上端龙骨下口套入插芯，插芯一般插入上端型材200mm左右；连接钢板就是在下端龙骨侧面焊接两块钢板，使钢板持住上端龙骨并用螺栓连接，钢板的螺栓孔开上下长圆孔，钢板的大小没有具体要求，只要满足受力要求和相关规范就行。龙骨预留20mm缝隙。 主龙骨间距不要超过1.2米。
    当房屋相邻部分的高度、荷载和结构形式差别很大而地基又较弱时，房屋有可能产生不匀均沉降，致使某些薄弱部位开裂。抗震缝、伸缩缝在地面以下可不设缝，连接处应加强。但沉降缝两侧墙体基础一定要分开。伸缩缝又称温度缝。其做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，基础因受温度变化影响较小，不必断开。伸缩缝的宽度一般为20-30mm，缝内应填保温材料，间距在结构规范中有明确规定。伸缩缝连续地设置在建、构筑物应力比较集中的部位，将建、构筑物分割成两个或若干个独立单元，彼此能自由伸缩的竖向或水平缝。建筑物伸缩缝在地面以下的结构可不断开。伸缩缝的宽度应满足结构可能的最大伸缩变形的要求，以及其他的要求。伸缩缝最大间距详见《混凝土结构设计规范》（GB ）第9.1.1条、《砌体结构设计规范》（GB ）第6.3.1条、《钢结构设计规范》（GB
）第8.1.5条、《门式刚架轻型房屋钢结构技术规程》（CECS 102：2002）第4.3.1条等。
以上就是常用的伸缩缝规范图集，可在图片上点击进入相应的阅览。
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第一种看法：房屋内的夹层、技术层等层高在2.20m以上，计算了建筑面积的，也不能计算层数；突出屋面的楼梯间、水箱间计算了建筑面积的，不计算层数；坡屋层高度在2.20m以上部位计算了建筑面积的，也应和楼梯间、水箱间一样，不计算层数。
第二种看法：层数是计算房屋建筑面积的基础，凡计算了建筑面积的就应计算层数，不计算层数的就不计算建筑面积，如：层高在2.20m以下的地下室、夹层、技术层等，不计算层数，也就不计算建筑面积。
第三种看法：权属登记部门认为，测量上按《规范》规定确定的房屋层数是对的，但所确定的层数和其他部门确定的层数有矛盾。如：某幢商住楼有一地下室，地下室顶部还建了13层房屋(含坡屋层)，测量上是将该幢房屋的总层数定为14层的。而该幢房屋的建设工程规划许可证上的层数是12层，另有地下室、坡屋层。房地产开发公司也是将该房的总层数定为12层的，商品房销售合同的房号是从第1层101编至第12层1201的。若房产证上的总层数为14层，其住宅最高层(1201)所在层次为12层，显然是有矛盾的。因此，房产发证部门提出应把测量调查表中的总层数改为12层，与规划许可证和商品房销售合同中的层数相吻合，即地下室和坡屋层不计入总层数中。
笔者认为：上述第二种看法基本上是正确的，其理由如下：
一、《规范》规定：房屋层数是指房屋的自然层数，??半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。由此可见，认定是否可以计算自然层数的唯一标准是层高和面积，层高在2.20m以上可以计算建筑面积的，才可计算自然层数。夹层和技术层等是否可以计算自然层数，唯一的标准也同样是层高和面积，若层高在2.20m以上，计算了建筑面积的，是要计算自然层数的。
二、突出屋面的楼梯间，水箱间是独立的，建筑规模很小，一般只占层总建筑面积8%左右，不计算层数是合理的。
三、房屋顶部的坡屋层，一般是复式上层，作居室使用的，二是建筑规模较大，一般能占层总建筑面积50%以上，故将坡屋层计算自然层数是合理的。
四、地下室层高在2.20m以上，计算了建筑面积，将地下层数计入幢总层数中，是符合房屋总层数为房屋地下层数和地下室层数之和规定的。
如何正确地计算房屋的层数，是一个既简单又涉及到城建规划、房产开发、房产测量、房产发证等部门工作的问题，若上级主管部门能进一步明确统一计算房屋层数的标准，对各部门的工作是非常有利的。
(作者工作单位：南昌市房地产交易市场)
住宅建筑架空层面积计算及产权归属探讨 近年来，住宅小区底层架空渐受青睐，用途呈现多元化，如架空停车、架空花园等。架空层的层高早期以2．2米为主，随着公共开放空间的应用其层高日趋增高，2．8米至8米的架空层逐步增多。早期的规划建审对架空层一般均不计层数、不算容积率、不缴出让金，随着形势的发展，近期的规划建审对架空层的使用在层高、层数、容积率、出让金等方面逐步进行指标控制。
布置在架空层的车位、公共设施算不算符合规划审批，能否计算面积、能否公摊及其产权归属一向有争议。例如在实践中，规划仅写明架空停车，未区分专用停车位和公用停车位，房产管理部门允许分割成车位出售或由开发公司做产权保留，大量的车位售后待价而沽被闲置或由开发企业申请做抵押，而部分的小区业主因无处停车对架空层分割成车位办理产权提起诉讼，认为架空停车属业主公产等。
在鼓励架空层的使用提高城市居住环境质量时，全面衔接规划与产权管理在细部的处理，努力解决已有和可能争议是营造持续稳定的房地产市场环境的重要保障。
规范架空层的使用，目前主要从容积率的控制、面积公摊和产权归属的角度进行引导规范。本文从架空层的用途和规划指标的关系入手，分析小区公共用房的布置，探讨架空层的面积计算和公摊，提出架空层产权归属的处理方案。
一、架空层使用和规划指标的细化
架空层分布于房屋底层的居多，用做绿化休闲场所。小部分高层建筑在楼的中间楼层布置为架空绿化层。在住宅小区中，为节约用地、增加绿地面积和公共活动场地面积，越来越多的中高层、高层住宅建在大平台上，平面上有儿童游戏场地、绿化休闲场地等延伸至架空层等，构成“双重地面体系”，平台下设有多层商场或车库等。
在住宅建筑中附建为居住区（甚至为整个地区）服务的公共设施日益增多，批建为架空层且布置部分的公共用房十分常见。
住宅建筑架空层按规划指标划分为两大类：
1、不计算容积率
（1）住宅建筑底层架空层作为公共开放空间在满足一定条件时，其建筑面积单列，不计算容积率。如福州规定需满足①只作为休闲绿化公共场所，不作为经营性项目使用；②除电梯、楼梯、门厅、门卫、信报间等必要设备空间外，应全部架空，不得围合、不得增设夹层③高度不小于3．9米，不高于5米，该部分计入层数，其高度计入计算建筑间距的建筑高度。
开放空间是指在建设用地内，能够全天为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公用使用的室内外空间。
（2）住宅建筑架空层作为停车场所的，其建筑面积计入室内停车场的面积，但不计入容积率。高度一般在2．2至2．6米间，按半层计算；仅做为居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车。
停车场所分为公共停车场、公共停车位和专用停车位。
2、计算容积率
不满足1（1）有关条件的公共开放空间须计算容积率。如建筑底层架空5米多，做游泳池和休闲区茶室等。
其它规划指标：专用停车位的面积应折算地价，缴纳土地出让金。
二、住宅建筑架空层公共用房
在不计算容积率的住宅建筑架空层的公共开放空间中，在实际操作中，存在如何界定哪些是必要设备使用空间，这涉及到这些公共用房可否布置、可否分摊。
住宅小区中可计算面积的共用部分可以分成建筑必要共用部位、生活使用必要共用部位、可经营性附建公共用房。
建筑必要共用部位包括交通、通风、通气、管道等部位。交通部分如垂直交通包括楼梯和电梯、前室、候梯厅等；水平交通包括走廊、通道、内天井等。公共通风部位主要指电梯旁的送风井、通风井、风机房。公共通气部位主要指电梯旁的通气井。管道部位包括管道井、管道层。
生活使用必要共用部位指根据住宅设计规范和城市规划中市政公共设施控制指标而布置在小区中的生活使用必要共用部位。根据经营性质分为两类。一类是未改制经营如供水、供电、供燃气、供热及垃圾处理等设备房和处理房。如水泵房、水箱间、给排水用房、给排水竖吉、污水集水竖井；配电房、高压配电房、低压配电房、发电机房、电气机房；空调机房、空调竖井；垃圾间。另一类是已改制经营的生活使用必要公共部位：如电信用房、邮政用房、有线电视用房。
可经营性附建公共用房如物业管理用房、幼托用房、老人活动用房、社区会所等。
在住宅建筑架空层不计算容积率的公共开放空间中，可布置的公共部位包括①建筑必要共用部位②市政公共设施控制指标规定的生活使用必要共用部位③仅为该幢服务的可经营性附建公共用房。
在住宅建筑架空层计算容积率的公共开放空间中，可布置的公共部位在符合有关规范情况下各种类型的公共用房均可布置。
三、架空层的面积计算和公摊
架空层架空部分能否计算建筑面积依据两点：一是层高满足2．2米；二是架空层是否做地面，即与室外地坪是否有高差。
1、架空层设计用途为停车：指除电梯、楼梯、门厅等建筑必要共用部位及配电间、信报间等必要使用空间外，全部架空作为停车场所。
架空层与室外地面有高差，2．2米以上的架空层可计算建筑面积。架空层面积测算时宜分别测出车位与车位之间的通道、车位与公共停车场的通道。公共停车场、公共停车位和专用停车位均作为独立产权单元参与公共部位的分摊。
架空层与室外地面无高差或低于2．2米的架空层不计算建筑面积。
2、架空层设计用途为公共开放空间：
架空层设计为公共开放空间仅作为休闲绿化场所，与室外绿化景观绵延为一体，与室外地坪无高差的，不计算建筑面积；设有层台的绿化休闲场所，满足层高2．2米以上的计算建筑面积。
其它建在架空层的公共用房满足①层高2．2米②有围护③有地面④有顶盖⑤适合人们使用等条件的可以计算建筑面积。
3、建在架空层的共用部位的分摊规则
建筑必要共用部位可以分摊至各产权单元中。
未改制经营的生活使用必要共用部位，这一类共用部位只要建在幢内为本幢服务一般规定可纳入公摊，跨幢服务不能分摊的一般界定为业主公产。已改制经营的生活使用必要公共部位：如电信用房这一类共用部位可以作为独立产权单元，需要分摊其它公共用房。
可经营性附建公共用房现一般规定不可分摊，作为业主公产。
剖析近年来的分摊发展规律和国外经验，最终将只有建筑必要共用部位可被分摊，其余共用部位均作为业主公产。
四、架空层产权归属
住宅建筑架空层的多元化应用，最终冲突集中体现在产权归属上。按现行规定不宜做权属登记但存在对其占有、使用、收益和处分权上的争议。有产权争议的主要分为两类。
1、计算建筑面积部分的产权归属：架空层中不计算建筑面积的主要有两种情形，一种是与室外绿化连为一体的架空花园；二是层高2．2米以下的。
根据现行权属登记条例，不计算建筑面积的部分不具备权属登记条件。这些部位虽然不具备登记条件，但这些部位的物权实际存在，这些部位是经过规划建设审批的，其存在是合法的，不同于违章建筑。因而这些部位应该确认其权利归属，这些部位的产权可归全体业主，在初始预登记档案中对这些部位明确并加以记载。
2、计算建筑面积而不能分摊部位的产权归属，分四种情形：
第一种是经批准作为公共开放空间，满足计算建筑面积的架空部位。该部分不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给房地产开发建设单位。宜规定作为业主公产。
第二种是经批准建在架空层的公共用房，跨幢服务但未转制经营的生活使用必要共用部位不能被分摊给业主，也不确权给房地产开发建设单位。宜规定作为业主公产。
第三种是经批准建在架空层，跨幢服务的但转制经营的生活使用必要共用部位如电信用房等不能分摊给业主，而应单独确权（售）给专业部门，在权属证书上指定用途且不得变更用途。
第四种是确经批准建在架空层的可经营性附建公共用房。这块产权争议较大，有的地方产权保留确权给开发公司；有的地方规定为业主公产，但如何体现产权没有可操作性的做法；不少地区规避这块的产权问题。
可经营性附建用房在实践中多由开发公司直接移交给物业公司经营管理。如部分业主认为小区会所属业主公产，对外可以收费，对小区业主不能收费；部分业主认为小区幼儿园只能招收小区内的儿童，阻挠接收外面的儿童进入小区上学。现实中早期为维持售楼热度不少社区会所由开发公司支撑经营，项目开发完成后会所持续经营得好并不多见。产权不明晰，处分主体不明确是症结。
可经营性附建公共用房不可一概而论，规划指标规定必建的小区会所、老人活动中心、幼儿活动场所等公共用房应归全体业主共有，在初始预登记时应确权明确。规划指标规定必建的居委会用房和幼儿园可由政府文件规定直接确权给居委会和教育部门。非规划指标规定必建的可经营性附建公共用房应该明晰确权给开发企业，允许出售，但在权属证书上明确其用途，不得随意变更用途。
五、结束语
住宅小区公用设施的分摊及权利归属、不计算面积部位的权利归属是近年来新的纠纷热点。本文仅从住宅建筑架空层的这一角度入手，分析建筑使用与规划指标、面积计算与分摊、产权归属之间的层层递进与联动关系，其它建筑形式各有其特殊性。
房地产市场的发展，需要产权管理部门及时公正地解决好各种房产的权利归属，做好房地产市场的坚强后盾，营造良好的市场环境，确保房地产市场健康、稳定、持续的发展。 （作者工作单位：福州市房地产交易登记中心）
房屋建筑面积计算中一些问题的探讨 随着国家房改政策的不断深化和人民生活水平的不断提高，购房置业已成为人们生活中重要的内容。商品房的销售是以建筑面积来核算和计价的，因此房屋建筑面积成为人们关注的热点，它直接关系到产权人的切身利益。房屋建筑面积中有一项重要的组成部分――房屋共有建筑面积，共有建筑面积的计算与分摊是否正确，直接影响房屋建筑面积的准确性。为了保护消费者的合法权益，减少困面积计算不符而产生的纠纷测绘人员在实际工作中，需要有法可依、有法可循，使得房屋建筑面积的计算更加客观、公正、合理、合法。为此，国家建设部颁发了517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的文件，新的国家标准《房产测量规范》在原《房产测量规范》的基础上，经过全面修订、补充，也于日起实施。由于《规范》和文件主要考虑的是通用性和概括性，对某些具体细节及实际工作中遇到的一些特殊情况并没有详细规范和具体说明，有的条款还需要商榷。因此，我们有必要对这些问题进行探讨，制定一个比较统一、合理和详细的操作规程。
一、关于房产面积精度等级的确定新的《房产测量规范》对房产面积的精度分为三个等级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。
在实际工作中应执行哪级精度标准，《规范》中没有作具体的规定，只是提到“由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定”。本人认为应这样理解：不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的，不能因为地段的差异、价格的不同而执行不同精度标准，这对消费者来说是不公平的。
二、室外楼梯的面积计算
室外楼梯是指独立于房屋主体之外只有半截维护结构的楼梯，分为有顶盖的和无顶盖的两种。《规范如．2．lg）规定：属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算全面积。《规范》8．2.2.d）规定：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。本人认为这两条规定有两方面值得探讨：一是对“各层”的理解；二是面积计算方式的合理性。
首先谈第一个问题，室外楼梯的层次和室内楼梯一样，是以建筑物的层次来计算的，即如果建筑物的层次是七层，那么室外楼梯的层次也为七层。这时计算有顶盖的室外楼梯的面积，“各层”即是七个层面：无顶盖的室外楼梯，由于最上面一层无顶，按《规范》规定，不能计算建筑面积，这时的“各层”为六个层面。可见两条规则中的?洛层”的含义是不同的，极范》应予以区分。
再谈第二个问题，假设某住宅楼为六层，室外楼梯长5.Om、宽2.8m，根据《规范》计算，若该梯有顶盖，则楼梯面积为5.0 X 2.8 X 6＝84.0O;若该梯无顶盖，则楼梯面积为 5.0 x 2.8．x 5／2＝35.0O。由此可见，两种计算结果相差巨大，而仅是因为室外楼梯有顶盖和无顶盖之别。这显然是不合理的。本人认为室外楼梯不管是有顶盖还是无顶盖，都以一半计算建筑面积，只区别在计算的层面上。按此方法，上例中有顶盖的室外楼梯面积应为 5.0 X 2.8 X 6／2＝42.0O。这样的计算结果比较合理。
三、商住楼室外楼梯的计算与分摊
有许多沿街的楼房，下面几层是商业用房，上面是住宅，通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢？本人认为在考虑这个问题时，首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式，要从整体加以考虑。由于是商住楼，必然分为商业和住宅两个功能区，室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带，是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下，是由住宅部分使用，但它也是整幢楼的消防通道，对整幢楼的管理、维修等都起着作用，因此，该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积，由商业和住宅两个功能区共同分摊。
四、裙楼外墙的计算与分摊
《规范》中规定，房屋外墙水平投影面积的一半计入整幢楼的共有建筑面积。对于裙楼来说，虽然是一个整体，但是由多幢相对独立的房屋组成，如果不分析具体情况，将裙楼所有的外墙作为裙楼的共有面积进行一级分摊，不是很合适，下面举例说明。
某裙楼一、二层为商业用房，三一七层为两幢住宅楼，为了便于分析，假设该裙楼只有外墙作为整个裙楼的共有建筑面积进行分摊，根据功能状况，划分一、二层为第一功能区，01幢为第二功能区， 02幢为第三功能区。 裙楼分层面积表如下：
裙楼共有建筑面积分摊系数为：
K=裙楼共有建筑面积／（裙楼套内建筑面积之和十各功能区共有建筑面积之和）
＝146.28／ 03876
各功能区分摊所得的外墙共有面积分别为：
S1＝0.03876 X .81O
S2＝0.03876 x .10O
S3＝0.03876 x .37O
从以上计算结果可以看出，由于第一功能区的套内面积远远大于第二、第三功能区的套内面积，分摊给第一功能区的外墙面积（ 64.81O）也远远大于其自身的外墙面积（36.18O），Rll把第二、第三功能区的部分外墙面积给了第一功能区分摊。这显然是不太合理的。因为裙楼不是真正意义上的“一幢”楼，如上例中，三个功能区可以看作三幢楼，这种情况下，各个功能区的外墙由各个功能区自己分摊比较合理。
五、相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算 《规范冲规定，房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。如图所示，该楼分为两个部分，第一部分为两个层面，层高均为3.0m：第二部分为三个层，层高分别为 2.60m、1.8Om、1.60m，按《规范》要求，层高为1.80m和1．60m的两个层面不能计算建筑面积，也就是说，该部分虽然有三个层面，但最终结果只是一个层面的建筑面积，无形中该楼的总建筑面积要小于该楼均为两个层面时的总建筑面积，对于这种结果，不容易让人接受。因此，在实际操作中，当有相邻两个层面均未达到可计算建筑面积的层高时，不能一概而论不予计算，可考虑将两个层面合二为一当作一层面处理，当然要有一个前提，即两个层面的层高之和不小于 2.20O。
以上是本人在工作中遇到的一些问题及思考，提出来与各位同仁共同探讨，寻求更加合理的方式、方法，使得房产面积的计算朝规范化方向发展，让产权人放心、满意。
房产面积测算问题的几点探讨
自《房产测量规范》颁布实施以来，大家对新《房产测量规范》在某些规定中的说明还不是很清楚。其原因一是对新《房产测量规范》的理解和掌握程度还不够；二是新《房产测规范》的制定还有疏漏，个别解释还欠明晰，对特殊新问题还没触及到。故我们在房产面积测算中对某些问题的认识和理解往往存在着与《房产测量规范》规定的偏误，在实际测量操作中总是拿捏不准，给工作带来麻烦，而造成经济纠纷。
现就工作实践中所遇到的几种面积测算问题与大家探讨一下。因观点和看法不同，阐述的内容也会有所偏差，而最终能对实际工作带来一些帮助，让测算成果更趋于准确，分摊更趋于合理，才是笔者的初衷。
关于伸缩缝
《房产测量规范》上规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
现在有两种观点，其一认为：只要是与室内相通的伸缩缝，则整个伸缩缝均计算建筑面积，无论伸缩缝的宽度多宽。其二认为：只要是与室内相通的伸缩缝，通行的部分计算伸缩缝面积，余下的部分不算。
一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独只算其通行的部分也只是门口那一小部分。例如：哈市吉星4号商住楼地下一层的可通行伸缩缝，经计算面积只有0．090平方米。而这点面积的界定有时由于尺寸的不详，结果并不十分准确，计算起来也十分麻烦。故笔者认为：只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积。虽然没有通行的部分有人认为没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到收益。
关于封不封闭的阳台
我国幅员辽阔，地理位置不同，南、北方房屋建筑结构差异很大。受寒冷气候特点的影响，北方地区商品房建筑上的阳台实际上均为封闭式阳台。
在《房产测绘制度》改革实务研讨会上，有专业人士认为：阳台封不封闭均按图纸上定论或另有批文，图纸上未封闭的阳台，实际测量时若是封闭也按图纸上末封闭算。另有《新晚报》2001年 12月 27日“建筑面积如何测算”中报道：封闭式阳台，按其水平投影面积的50％计算建筑面积。
究竟如何计算呢？笔者认为：封闭阳台和不封闭阳台面积差了一半，这样依图纸而定未免脱离实际，给商品房面积带来很大误差，会造成面积纠纷。而商品房测量的B的，恰恰是为了房屋实际面积的准确性。商品房面积应以实测时的面积为主，故阳台封不封闭也应以实测时状况或另有特别批文为准。
关于复式建筑斜屋面
随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖，一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。比如哈尔滨市建筑业前期就有明文规定：今后哈埠建筑业建楼，楼顶必须有造型、讲风格。这就意味着今后测算商品房要测算更多的斜屋面房屋。 对于斜屋面房屋怎么测算？《房产测量规范》规定：斜面结构屋顶高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。
如果单纯是斜屋面的房屋，直接“切取”220米的高度计算倒也方便、准确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2．20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。
故笔者认为：这种斜屋面房屋的窗顶超过2．20米的部分可以不予考虑。
关于小区消防通道的分摊
消防通道在《房产测量规范》中并没有界定如何分摊。以住的界定通常是把它作为一个“套内面积\划出，然后再放到小区内进行分摊。这样的划分由于消防通道面积很大，往往造成该小区“分摊系数”过高，分摊过大，群众不很满意。
在全国《房产测绘制度》改革实务研讨会上有专业人士认为：消防通道可以属于小区过街通道，只计算面积，不进行分摊，产权应隶属“业主委员会”。虽然“业主委员会”还是个有待成立的新生事物，开发商办产权也许等不到它的出现，但这种界定减少了看不见的分摊，似乎更趋于合理些。笔者认为这种方法可以采用，而不应按套内计算面积，再加以分摊。
关于天面上的晒台
晒台有别于阳台，一般是指天面上没有顶盖的，四周有围护结构的，可供人们正常活动的空间平台。《房产测量规范》规定：房屋的天面、挑台均不计算建筑面积。
然而，实际建筑中有不少晒台可独立使用，且四周围护结构很高，有的超过了2．20米。居住者只要棚上顶盖完全可以当作阳台，其空间面积远远大于阳台。显然，这样的晒台占了很多“便宜”。如果将这样的晒台按阳台计算面积，因其面积很大，套内面积就会增加很多，且这块面积又是不封闭的，也不为合理。
笔者认为：类似这样的阳台，如果四周围护结构超过了2．20米，建筑面积均可按50％计算。反之，则不应计入建筑面积。
关于地下车位
由于城市购车族的不断增加，地下车位明显吸引着购买者的目光，拥有者希望车位能够独立进行交易，办理产权，以期升值。
那么，地下车位是否单独计算面积？现行的《房产测量规范》还没有规定。对于这个比较特殊的产权形式，可谓众说不一。其一是地下车位虽在地下层内，但它是有固定的面积，只要明确了具体位置，是可以出售的，理应参与分摊，独立办理产权；其二是认为它建在地下层内，四周无围护结构，长时间很容易错位，造成权属纠纷，发生矛盾，不予独立办理产权，参与分摊。
以往的车位面积大都含在地下室面积内，统一办理产权。如果地下室为整栋楼服务，则再放入共有面积中进行分摊。这样的计算“没有车位的”也分摊了一部分面积，显然不合理，也违背了“谁使用，谁分摊”的原则。笔者认为：在明确车位的拥有者合法证明及相关合同（包含号位、层次）的前提下，埋设界址点标志进行测量取得坐标成果，就可以将车位进行交易、独立办理产权了。
总之，上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中经常遇到的，考虑得不是很成熟。不过，希望通过这样的探讨，最终能够找到一种正确的。合理的测算标准。 三亿文库包含各类专业文献、应用写作文书、专业论文、文学作品欣赏、外语学习资料、各类资格考试、生活休闲娱乐、中学教育、行业资料、幼儿教育、小学教育、75文章-新法规明确公摊面积等内容。　
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