【土地计入房产原值】- 融360
土地计入房产原值
&&&&&&买房贷款是大家现在买房的主要途径，房贷利率的高低是大家较为关注的一个点，房贷利率通常包括商贷的利率和公积金贷款的利率，各地方执行怎样的利率大多数一定的，具体还需咨询当地银行或者公积金中心。
土地计入房产原值－攻略
什么可计入房产原值？如何确定计入房产原值的地价？
对按照房产原值计税的房产无论会计上如何核算，房产原值都应该包含地价，说到将地价计入房产原值征收房产税的问题，我们就来说一说都有什么计入房产原值，以及应该如何确定计入房产原值的地价。
对按照房产原值计税的房产无论会计上如何核算，房产原值都应该包含地价，说到将地价计入房产原值征收房产税的问题，我们就来说一说都有什么计入房产原值，以及应该如何确定计入房产原值的地价。
什么可计入房产原值？
房产原值应该包括房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气和石油以及给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
此外，还应包括同房屋不可分割的室外扶梯、天桥、水箱、冷暖气设备、中央空调（不包括窗式空调）、下水道、消防设施、舞台以及电灯网、电话网等项。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等，应从距离最近的探视井、气门或三通管算起（不包括探视井本身）。
属于房屋的电灯网、照明线路，应从进线盒或从电缆联接管算起（包括进线盒或联接管本身）或从磁管算起（包括磁管本身）。
电灯网、电话网都是指房产不可分割的整套电灯线路、电话线路，不包括灯头、灯罩、灯泡、电话机及企业平时零星添配以费用列支的电灯线、电话线。
计算房产税时，扣除比例是30%，即应按房产原值的70%作为计税依据，缴纳1.2%的房产税。
如何确定计入房产原值的地价？
土地本身需要按规定缴纳土地使用税，根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中，房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值，是否存在重复计税问题。
综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计。
征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积。
财税文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司，应及时与当地税务机关协调解决计税依据问题，避免涉税风险。
详解20%个税：购房税费计入原值装修费可扣除
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新华网北京5月10日电 （记者何雨欣、侯雪静）近一段时间，伴随着地方版&国五条&细则的实施，以北京为代表的一些城市更加严厉地执行二手房交易环节征收20%的个税政策。 那么，房屋原值究竟如何计算？装修费是否可以税前扣除？无房屋原值凭证如何核定征税？记者也进行了相关采访。 购房税费计入原值保存好相关凭证 个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照&财产转让所得&项目缴纳税。 根据国家税务总局2006年出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 由此可以看出，对购房者来说，要保存好购房发票以及契税完税凭证、产权转移过程中缴纳的相关费用凭证等。 中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，2006年出台的这一通知目前仍是执行二手房个税政策的主要依据，通知明确购房税费可以计入原值，但一些家庭未必有保留票据的习惯，执行政策时有待进一步的人性化。 装修费可扣除 需提供税务统一发票 在计算应纳税额时，合理费用也可扣除，那究竟什么是合理费用呢？根据税务部门的规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。 但并不是装修费用都可扣除。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。 此外，对于住房贷款利息、按照有关规定实际支付的手续费和公证费等，需凭贷款银行和有关部门出具的有效证明据实扣除。 杨志勇指出，二手房的个税政策一直都有，只是征管比较难。装修费可以抵扣，但目前实际执行时依然存在障碍，比如一般小装修队开发票的并不多见。 链家地产北京西城区门店工作人员李富华介绍，&目前还没有遇到装修发票抵扣的情况，一方面是由于业主无法提供原始装修发票，另一方面从北京来看，各区执行也有差别，要看执行者对于政策的把握。& 无房屋原值凭证由税务部门核定征税 那么，在现实交易中，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的该如何处理？根据规定，税务机关可对其实行核定征税，地方税务局根据综合因素，在住房转让收入1%至3%的幅度内确定应纳税额。 据介绍，2012年以来，我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理，在遏制二手房交易中利用&阴阳合同&逃避税款方面已发挥作用。 在评估中，税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。 李富华介绍，&目前，在地方建委查不到原值的大部分为已购公房，目前仍按照成交额的1%，能够查到原值的严格按照所得收入的20%征收，在合同中一般会备注税款由双方协商而定。& （何雨欣 侯雪静）
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土地计入房产原值-问答
你好 满五不唯一 怎么查该房屋原值啊
您好，你可以去建委查询
土地或房屋的证明是房产证吗？
土地是出让用地，已交了土地出让金，但上面盖的是安置房，此土地能抵押贷款吗
土地需要和附着物一块抵押，这个很矛盾不好办理
新购二手房已过户。土地性质是划拨，过户时缴纳3年土地出让金。想用此房办10年住房公积金贷款，可以吗？
房地产公司的贷款抵押手续费,评估费,住房登记费计入什么会计科目?
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土地价值如何计入房产原值缴纳房产税
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地价计入房产原值征收房产税一直是税务机关征管的难点，也关系到纳税人的痛点。长期以来，征纳双方因对法规的理解不同，导致争议不断。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔号）第三条规定，地价计入房产原值征收房产税。
该条还规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税。 因此，仅按宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税是不完全的。实务中，对该政策的理解需把握两个关键点：&宗地容积率&和&地价&。 &宗地容积率&较好理解，一宗地为一个权属单位。对一宗土地有着若干个土地证，如果土地是互相连接的，则仍视为一宗地；对同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗地。容积率指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比。而地价计入房产原值的确认，就是房产税计税依据的重点问题，根据现行税收法规规定，应注意把握以下五点。 一是出租和自用房产地价的确认。纳税人房产有部分出租、部分自用的，应划分出租与自用房屋建筑面积，在按上述原则确定宗地容积率后，根据出租和自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例分别确定地价计入房产原值，再按从租和从价两种计征方式征收房产税。 二是在建和使用房产地价的确认。如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，因在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。 三是非应税建筑物所占土地价值扣除的确认。应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等。按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。 四是契税计入地价的确认。纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。 五是土地评估价值的确认。近年来，随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了评估增值，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值，如企业补缴了土地出让金，则应并入房产原值。
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