关于农村拆迁中房屋建筑面积与房产证不符的问题_重庆市政府公开信箱
重庆市合川区政府公开信箱
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邮件字号：
发布单位：
合川区政府
来信内容：
关于农村拆迁中房屋建筑面积与房产证不符的问题
现我家户籍所在地(合川区清平镇黄金村2社)正在搞征地拆迁工程，用地单位是中欧保税物流有限公司，征地拆迁工作由合川区清平镇政府在执行办理。
现我家房产证登记的建筑面积为181.92平方米，比实际的建筑面积少了尽43平方米，镇上主持征迁工作人员称只能按房产证上面所登记的建面进行测算赔偿事宜。我们不敢苟同，理由如下：
1、我家房屋修建于1994年，修建之前就向村上作了申报，得到许可后才修建。房子是一次性修建而成的，没有任何一处房体属于违章建筑物。
2、在2010年期间政府在复核建筑房屋及更换房产证时把我家房屋直接登记成上述中提到的181.92平方米，因家中父母都是农民，文化程度都达不到小学1年纪，作为子女的我在外读书并不知晓，放假回家期间也从未听父母提及(因不曾想多看看房产证是否与自己所修建的面积相符，也不曾想到会在十几年后的今天会涉及拆迁)镇上于2010年底发放新的房产证，证上登记日期为日，建筑面积为181.92平方米。
3、去年底知晓此事后，我与家父对自己家房屋重新进行了测量，建筑面积约为225平方米。误差也就1~2个平方。与房产证上所登记的面积相差了43个平方。
4、2010年的房产证上的简图与我家的房屋不符合，而且所测量的尺寸也不符合，可以说与实际的长度或宽度缩水较多，我想在重新测量登记房产证明的工作人员把房屋建筑面积测量记载缩水的责任不应该由我们老百姓自己承担吧。
我们也非常愿意积极的配合乡镇搞投资开发征地拆迁的工作，但始终纠结在这个面积问题上停滞不前，所以还望区领导能给出一个处理意见，谢谢！
办理单位：
办理结果：
您好！来信收悉，对您所反映的问题，合川区政府高度重视，庚即责成清平镇办理，现将有关情况反馈如下：
经清平镇调查核实，该房屋修建于1994年，修建房屋之前未获得用地许可和施工许可，房屋建成后，一直未申请办理房地产权登记，为解决农村土地房屋办证遗留问题，在2010年合川区实施新一轮农村土地房屋登记发证专项工作，根据合川府z2010{79号第六条第三款规定：“日《土地管理法》实施后，农村村民建房占用宅基地，超过人均用地标准，按实际批准面积登记”，该户办理房屋登记时在籍农业人口为3人，根据重庆市土地管理规定，人均用地面积为30平方米，该户可批准建房用地面积为90平方米，房屋修建两层，建筑规划许可面积不大于180平方米，实际该户办证建筑面积为181.92平方米。
中欧保税中心项目系市级重点项目，项目用地范围在黄金村和雷家河村，您房屋位于清平镇黄金村2社，在此项目用地范围内，房屋纳入征地拆迁，根据房屋拆迁安置补偿政策，合川府办发z号文件《合川区征收集体土地房屋补偿安置实施意见》第二章第四条：“征地范围内具有房地产权证的房屋，按照《通知》附件1所列对应结构标准实施补偿。”第七条：“1991年乡村房屋初始确权发证以后修建，既未取得房地产权证，也未取得集体土地建设用地许可证和规划建设许可证等建房审批相关手续的房屋属违章建筑，不予补偿，违章建筑在规定时间内自行拆除，按结构不同，给予拆工补助。”对于征地范围内具有房地产权证的181.92平方米的房屋按政策给予补偿，对于违建的43平方米房屋不予补偿，在规定时间内自行拆除的，给予拆工补助。
感谢您的来信，以上处理回复，如有疑问，您还可以直接和我们联系：。
发布时间：
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房产证上的建筑面积如何计算?
15:13:30　来源：网络 点击:2895 次
　　房产证上会有总建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积。其中，建筑面积是需要购房者着重关注的，因为这是评估一套房子水平的标准。到底房产证上建筑面积是指的哪些范围?购房者该怎么计算这个数值的准确性呢?
　　1、房产证上的面积是什么?怎么计算?
　　《房地产权证》上有一般会包括3个面积：总建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积。房屋的总建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。一般是根据房管局属下测绘所所测量出来的数据为准的。在办理房产证的时候并没有实物测量，所以有时会产生面积误差。
　　面积误差计算：面积误差比=(实际计价面积-合同约定面积)/合同约定计价面积&100%。一般情况下，在房屋交易过程中签订的《房地产买卖合同》中有明确约定，如果实际面积跟合同约定面积出现误差的，误差不超过&3%。如果超3%的则由出卖人承担，产权归买受人所有。低于的，少多少退多少。
　　房产证面积一般登记为建筑面积，包括套内面积、柱、墙等结构面积和公共分摊面积。
　　2、房屋总建筑面积的范围
　　①房屋内：夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位都属于建筑面积;
　　②房屋通道：房内门厅、大厅，均按一层计算面积;回廊部分(层高&2.2米)，按其水平投影面积计算;
　　③楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等：按房屋自然层计算面积;
　　④梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶：高于2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算;
　　⑤挑楼、全封闭的阳台：其外围水平投影面积计算;
　　⑥地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
　　3、哪些情况不用计入建筑面积?
　　①层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层，层高小于2.2米的地下室和半地下室;
　　②突出墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊;
　　③房屋的挑台，天面上的花园、泳池;
　　④建筑物内的操作平台、利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;
　　⑤骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;
　　⑥利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;
　　⑦独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
　　如果您对计算建筑面积感到吃力，可以请专业人员进行评估。建筑面积的计算不难，但很麻烦，因为它的范围难以把握，若是算错一处地方都不对。所以，小编建议您，建筑面积的核算可以请专业人士来帮忙。
　　您可以通过以下方式联系到新乡房产网：
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套内面积少建筑面积大 增肥楼缩水楼是赚是亏？
作者：王荔珏
广州日报　　房产测绘极其专业，除了相信房屋测绘单位给出的数据，业主其实别无选择。陈白帆 摄　　日前媒体爆料：测绘所对一套拆迁房测量五次，竟测出三个不同的面积，“乌龙事件”令业主疑虑重重；同时，又有数据指出：“2010年全中国售出的商品房，按房产测绘误差比中限1.5%计算，虚增的面积达到1500万平方米，消费者要为此多支付600亿元。”房屋测绘话题成为热议的焦点，买了“增肥楼”或“缩水楼”，到底是不是一定吃亏了呢？其实，在面积误差个案中，既有单位是“增肥”了，需补价差的；也有单位是因面积“缩水”而业主获得退款补偿的，个中的亏或盈要具体情况具体分析。　　套内面积少了 建筑面积大了　　实用率降低，还是赚了！　　李女士买的是龙津中路一单体楼，买卖合同显示的建筑面积为94.495平方米，套内面积为73.69平方米，实用率为78%，销售价格按套内面积计算为1.57万元/m2。到了测绘办证时，套内面积变成73.131平方米，少了0.56平方米，因此开发商退了8000多元给李女士。由于公摊面积的变化，令其房产证显示该单位的建筑面积变成95.030平方米。虽然实用率降低了，而且每月需多付1平方米的管理费用，但以后出售时是按建筑面积来放盘的，这样一来反而有着数了。　　建面小了1m2 补回6000元　　现在1m2卖3万，亏了！　　周先生2002年在天河北买了一套三房单位，楼书和购房合同上标明的房屋建筑面积都是128.6平方米，单价5600元/m2。2005年办理房产证时，发展商通知这套单位的实测面积只有127.3平方米，按照规定，发展商按购房价格退回1.3平方米的面积误差，周先生拿回了6000多元的退款，当时心里觉得挺爽：“反正房子已经是这么大了，能拿回钱肯定好过要补交钱啦。”始料不及的是，6年过去了，这个小区现在的二手价已经涨到了28000元/m2以上。周先生这才惊觉：当年若不是少了1.3平方米，现在如果转手的话，起码多收3万元，当初以为赚了，其实是亏大了。　　“虚增1500万m2”相当不靠谱　　对于“全国商品房虚增的面积达到1500万平方米”这一说法，无论是测绘专业人士还是建筑设计师以及开发商，都普遍认为“是无稽之谈”。　　广东省房地产协会会长蔡穗声表示，这种推算并不科学，也缺乏依据。首先，以1.5%作为中限就不科学，要是这样算法，有可能“虚增”也有可能“虚减”了，一增一减也就有可能达到平衡。而且，3%只是允许误差的范围，并非就一定要达到3%的误差。蔡穗声表示：“虚增面积1500万平方米”之说未免有虚张声势之嫌，也显得相当不专业。　　观点　　有无猫腻？一套房要经两次测量　　房产测绘是一项极其专业的工作，就连一些一线营销人员都坦言，他们也没弄明白一套房子的公摊面积到底是怎么计算的。　　因此，购房者要想清楚知晓“我买的房子到底有多大”，就只能依靠房产测绘单位所给出的面积数据，但由此却带来了担忧：如果开发商和房产测绘单位联手，在3%的面积误差范围内虚增房屋面积，让房屋人为地“增肥”的话，那么购房者岂不是就会在毫不知情的情况下，乖乖多掏钱给开发商？　　对于这一疑问，广州某大房企的营销负责人认为，这种情况或许在六七年前是有可能出现的，那时不少楼盘的预售面积是自己计算甚至是委托一些非官方的中介机构进行测算的。但在2005年前后，广州已经全面实施了预售面积必须交由测绘所测绘。从那时开始，联手让房屋“增肥”的漏洞就基本被堵住了。　　测绘所相关人士表示，目前，商品房的预售面积是由测绘所根据规划报建图纸进行测算的，公布在阳光家缘网站上，谁也不能变动，如果确实是因为规划改变了，而需要变更的话，也必须经过规划局复核同意。当楼盘拿到规划竣工验收合格证后，测绘部门按规定才能到现场进行实物测量，而这个数据将作为房产登记确权的依据。　　房产测量是依据国标《房产测量规范》执行，实行两人以上测量制度及成果终身负责制。在测量后，同一房屋的测量成果需实行两级审查一级验收，实地测量后还要由计算机系统操作进行绘图、面积分摊及计算，脱离手工操作，减少人为误差。测绘成果完全符合《房产测量规范》要求，房屋地址、结构、尺寸、面积均展示在产权证上，业主可随时随地看图纸量尺寸，如果对测绘结果有疑问，还可向广州市房地产测绘所申请复核。　　故意增肥？发展商也怕要补地价　　是不是预售面积经由测绘单位根据规划图纸进行了测算后，到了实地测量，两个数字就不会产生差异呢？非也。测绘人士的解释是，买家当初和开发商签订的买房合同上的面积(即阳光家缘上公布的面积)，其实是测绘所依据规划部门批出的报建图纸而测算得出的，但在施工过程中，或许由于规划变更，或施工误差、图纸标识不清晰，都可能引至预售合同上的面积与实物测量结果有差异，所以国家才会出台政策，前后的面积允许有3%的差异。　　根据目前广州市使用的《预售商品房买卖合同》(示范文本)，其对面积误差的处理原则是：面积误差比绝对值在0.6以内的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6以上、3%以内的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价，据实“多除少补”；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。　　有地产商表示，不可能出现大量的“补面积”现象。理由有三：若片面加大面积，建筑成本会加大；一旦确权的总面积超过了土地出让合同指标的时候，开发商是需要补缴地价的；若有一半的单位面积误差超过了3%，一旦买家齐齐要求退楼，开发商可就损失大了。(记者 王荔珏)
05/27 09:5505/27 08:4705/26 21:1505/26 15:3305/26 10:5305/26 08:5505/26 06:00
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&>&&>&&>&正文
现在有一期房，产权为76，但是据说房屋套内的实际面积有110，购房合同上...房产证上的产权面积与实际面积不一样，原因如下： 1、一般房产证上的产权面积是建筑面积，实际面积是没有那么多的。 2、赠送面积是不属于建筑里面的是不会写上去的，一般房产证只能更改产权人的相关信息，其它的信息一般是不予更改的。
我们家是昌平区一个农村,但是房产证上的面积比实际面积小,找过村里和镇里,者是推来推去,请问我该怎么办
先看一下这套房的购房合同如何规定的，建成后没有再测量，面积相差很小的话。最后拿着报告找村，确定是否真的和房产证不一致、镇更改房产证面积、不拆迁。有的可能直接按照预测面积办了房产证。不过话说回来，让专业机构出具房屋测量报告，貌似影响也不大；其次要找专业机构对你的房屋面积进行测量，如果不卖房子，如果真的不一致我们家是昌平区一个农村,但是房产证上的面积比实际面积小,找过村里和镇里,者是推来推去,请问我该怎么办首先看一下这套房的购房合同如何规定的。有的可能直接按照预测面积办了房产证，建成后没有再测量；其次要找专业
现在有一期房，产权为76，但是据说房屋套内的实际面积有110，购房合同上...房产证上的产权面积与实际面积不一样，原因如下： 1、一般房产证上的产权面积是建筑面积，实际面积是没有那么多的。 2、赠送面积是不属于建筑里面的是不会写上去的，一般房产证只能更改产权人的相关信息，其它的信息一般是不予更改的。我家十几年前在城里买个一个村民的地，房产证是旧款的面积较现在实际用...你的意思是以前的土地面积特别的大，现在被别人抢占了是吗？天津卓越浅水湾我们通常说的实际面积，基本是室内的使用面积。不知道，你是否也这样认为的。 而房产证上的面积，则是算建筑面积（如墙体占的面积 ...), 还要算上公摊面积（如过道，走廊，还有电梯，甚至连楼下的绿化或某些公用设施的也会有摊派一些的，等等）...我家农村原来有个75平米的平房，后来推倒重建了2层楼房，但是房产证还是...以房产证面积为主，房产证面积是建筑面积，和使用面积就是不一样的。 房产证上登记的面积是建筑面积。建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积=结构面积+辅助面积+套内使用面积。 （1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的...在老家农村，房产证的问题，以前不知道要办房产证，后来知道了，就托人...不能，因为房产证上的面积才是法最终的。就像现在有很多家庭的房屋的实际面积比房产证大很多，这都是私人加盖的。确切的说不受法律保护我去年买的二手房，原房产证上的面积为81.76，储藏室面积为20 ，但实际...房产证上的建筑面积是以房屋的实际测量面积的出来的，包含阳台面积，如果是全封闭的全部计算建筑面积，如果是半封闭的为一半的建筑面积。实际面积不等同于房屋产权面积的，实际面积为102平米，但是在房产证上计算的是95平米。请问二手房交易是按照实际面积交易还是房产证上的面积？ 看上一套房，房...对于实得面积比产权证上面积大，对自己的影响还是有一些，利弊都有，主要看买来主要是自住还是考虑到以后要出售，因为卖的时候很多都要看面积的。 如果购买的这套房子，是房改房，房子的面积一般可以测大，到时实际面积就会体现在房产证上。如果...二手房交易涉及到面积的税费一般都是交易手续费用！ 这个税费是按照房产证上的面积来计算的，和房子的实际使用面积无关！ 房产证上的面积小于实际的使用面积，一般存在于复式住宅，或者是别墅类型的住宅，有时候有些普通住宅开发商附送面积也有...造成房产证面积比实际面积小的最主要原因就是很可能开发商给了你一定的 赠送面积 ！ 当然，出现这样的情况，按照《商品房销售管理办法》第二十条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差...
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