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上海龙湖-质量记录控制程序
北京龙湖质量记录控制程序 1.目的 通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供客观证据。 2.范围 适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。 3．职责 3.1 工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。 3.2 各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。 3.3 总经理工作部负责公司的档案管理工作。 4．控制程序 4.1 质量记录的设置 4.1.1 工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表格样式，具体见 Q/ TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》。 4.1.2 当质量记录需要进行增加和删除时，由使用部门提出申请，填写“质量记录变更申请单”，阐明理 由，属表格形式的要提供表样，报工程部审批后开始启用。 4.1.3 工程部负责对批准使用的质量记录进行编号，并将其列入质量记录清单。 4.2 质量记录的编号 质量记录的编号由设置编号和填报编号两部分组成： 4.2.1 质量记录的设置编号位于记录左上方，其结构为：QRSS-XX 其中：QR―表示质量记录 SS―XX 该记录顺序号 4.2.2 质量记录的填报编号位于记录右上方，其结构为： MMM―SS―XXX 其中：MMM―填报部门代号，各部门的代号见 Q/TZH-WI-006《文件编码规定》；SS―填报年号 XXX―填报的顺序号 4.3 质量记录的填写要求做到： a. 字迹清楚，表达明确； b. 真实、客观、准确、及时地反映活动的过程和结果； c. 具备记录人的签字和填写的日期； 4.4 质量记录的传递 4.4.1 由各部门资料员负责按照质量记录的传递路线，进行质量记录的传递。 4.4.2 质量记录的传递，以相关人员在记录上的签字、档案移交记录表、盒内文件清单等形式作为传递过程 的记录，必要时，可登记“质量记录发放登记台帐”和“质量记录接收登记台帐”。 4.5 质量记录的收集、贮存和归档 4.5.1 各部门资料员负责收集整理质量记录，在专门位置存放，进行保管和维护，以备查阅。 4.5.2 根据 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的要求，由部门资料员负责对质量记录进行整理归档。 4.5.3 总经理工作部负责对归档后的质量记录进行管理，保存期限按 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的 规定执行。 4.5.4 各部门保管的质量记录的保存期限为五年，逾期可自行销毁处理。 4.6 质量记录的查阅 查阅人员需查阅质量记录时，应征得部门负责人同意后，方可进行查阅。当顾客提出查阅要求时，由接 待部门征得工程部的同意后，为顾客提供有关的质量记录。 5.质量记录 5.1 QR19-01 质量记录变更申请单 5.2 QR19-02 质量记录发放登记台帐 5.3 QR19-03 质量记录接收登记台帐 6.支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-006《文件编码规定》6.2 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》 6.3 Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》 管 理 职 责 5.管理承诺 5.1 公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键，公司总经理通过以下活动，以建立 和实施质量管理体系，并持续改进其有效性，同时为所做出的承诺提供证据： a) b) c) d) e) f) 向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性； 明确管理者代表，在手册中发布任命令； 主持制定公司的质量方针和质量目标，在手册中以文件形式发布； 主持组织进行管理评审，并不断寻求改进质量管理体系； 为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金，保证质量体系的有效运行。 根据顾客的要求和法律法规的规定，公司总经理要针对每个开发项目，强调项目运作中的重点注意事项，并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面，提 供相应的资源配备。 5.2 以顾客为关注焦点 公司的生存和发展依存于顾客，公司总经理将坚持以不断增强顾客满意度作为公司的根本追求，确保： a）将以顾客为关注焦点的意识融入各项质量管理活动中； b）识别并确定顾客的需求和期望，包括公司应尽的责任和义务，以及法律、法规方面的规定要求； c） 将顾客的需求转化为具体的质量要求， 通过质量体系的运行、 与顾客有关过程的控制， 达到预期的目标。5.3 质量方针 公司的质量方针是：服务用户 信守合同 赢得信誉 塑造形象 5.3.1 公司质量方针的含义是： 服务用户――公司的各种开发经营活动，要紧紧围绕客户的利益开展，不断提高服务水平，最大程度地满 足顾客的需求。 信守合同――在项目开发建设的各阶段活动中，严格履行各种合同、协议和约定的规定，不隐瞒欺诈用户， 以信取人，为用户提供良好的投资条件。赢得信誉――通过对公司各项开发经营活动的控制，确保项目运作质量，在房地产开发行业中创建良好的 企业信誉。 塑造形象――在公司的开发经营过程中，不断总结完善，提高公司各项管理水平，塑造良好的公司形象， 不断拓展公司的生存和发展空间。 5.3.2 公司总经理负责组织制定质量方针和目标，它体现了公司对质量的承诺，是公司质量管理的宗旨和方 向，所有员工都要认真贯彻； 5.3.3 公司将通过宣讲、培训，使职工了解质量方针的内涵，并通过质量体系的有效运行，将质量方针落实 到每个员工； 5.3.4 通过定期的管理评审对质量方针进行评审，确保其适宜性和有效性。 5.4 策划 5.4.1 质量目标 5.4.1.1 公司的质量目标是： a)开发工程项目优良率 80%,年递增 1%以上； b)顾客满意率 95%，年递增 0.5%以上； c)合同履约率 98%，年递增 0.2%以上。 d)工程设计文件审查率 100%。 5.4.1.2 质量目标的考核办法是： a)开发工程优良率=（优良工程项目总数÷交验工程项目总数）×100% 考核时间为：工程竣工验收后，交付使用前 b)顾客满意率=（满意户数÷考核总户数）×100% 考核时间：每半年考核一次 c)合同履约率=（履约合同总数÷签定合同总数）×100% 考核时间：每半年考核一次 d)工程设计文件审查率=（通过审查的工程设计文件÷工程设计文件总数）×100% 5.4.1.3 工程部负责开发工程优良率和工程设计文件审查率、 策划营销中心负责顾客满意率、 总经理工作部 负责合同履约率的统计考核。5.4.1.4 公司总经理确保各有关部门和项目部，都要制定本部门的目标和实现目标的措施，具有可操作性和 可测量性，并认真组织实施。工程部负责将质量目标的完成情况，提交公司的管理评审。 5.4.2 质量管理体系策划 围绕公司的质量目标，公司按照标准 4.1 总要求，根据公司的实际情况，对质量管理体系四大过程给予识 别，做出了明确的规定，形成了文件化的质量管理体系，公司总经理将带领全体员工不断改进，通过管理 评审及时调整质量目标，针对性采取措施，确保质量管理体系的有效性。公司质量管理体系的过程及相互 关系见“公司质量管理体系过程图”。 当质量管理体系需要更改时，由公司管理者代表组织进行策划，制定更改计划，确保质量管理体系平衡过 渡的完整性。 5.5 职责、权限和沟通 5.5.1 公司各级人员质量职责 1）总经理：对公司的经营管理和工程开发建设全面负责，确保公司所有人员遵守公司的《手册》，保证影 响质量的所有活动得到充分控制；负责制订落实公司的发展规划；负责任命公司管理者代表，组织制订公 司的质量方针和质量目标；负责主持管理评审，协调所分管开发项目的重大事项。 2）生产副总经理：分管工程部，对公司的工程项目施工全面负责，平衡协调各工程项目施工进展计划和有 关的重大事项，负责公司的安全管理。 3）经营副总经理：分管经营部，对公司的经营管理全面负责，协调公司经营工作中的重大事项；组织进行 重大不合格品的处理，监督有关部门采取纠正措施；组织向顾客提供质量保证，处理有关顾客意见。 4）总经理工作部经理：负责公司的综合协调工作，传达上级有关文件指示精神，协调各部门之间的工作关 系，处理公司的对外联络、接待和外事管理；负责公司的会务管理、发文管理、档案管理、图书资料管理 工作；负责公司的人事管理工作和培训工作，制订年度培训计划并组织实施；负责对各部门的工作质量进 行检查考核。 5）秘书：负责公司领导讲话、会议资料及上报资料等综合性文字的搜集、撰定工作；负责定期编辑出版公 司简报；负责公司发文的核稿；负责公司大事记的编写工作； 负责公司会议的组织管理；负责公司会议确 定事项的督查督办工作； 负责公司的音像设备管理及摄像、照相等工作；协助经理抓好指导档案、文书岗 位工作；协助经理抓好小车班的管理工作。 6）法律事务与合同管理：负责公司的法律事务与合同管理工作；负责提供公司内部法律咨询工作；负责公 司经济合同的规范性审查；参与公司重大合同和编制和签署过程；负责公司合同文件的管理工作；负责处 理公司法律纠纷及诉讼； 负责有关房地产业政策信息的搜集、整理、对内发布工作。 7）档案管理：负责公司档案管理工作；负责公司工程档案、文书档案的整理、归档工作；负责对分公司、 子公司的档案管理指导工作；负责公司图书管理工作；负责公司保密工作；负责公司办公用品管理工作。8）文书：发文的登记、呈批、承印和分发工作；收文的收签、分阅、批办和催办工作；领导之间传阅文件 的管理工作；一切文件的登记、收退及清理工作；文件的缮打、校对和盖印工作；机关收发通信工作；文 书立卷工作；有关电话和接洽工作。 9）政策信息管理：负责公司信息化建设；负责公司计算机维护及公司网站建设；负责公司固定资产的管理 工作；负责公司单身公寓的管理工作；负责驻外公司的后勤服务工作；负责公司的消防、保卫工作。 10）小车班长：负责公司车辆的管理工作；负责车辆的调度管理工作；负责车辆的安全管理工作；负责车 辆的维护、保养、维修工作；负责有关车辆的对外联系工作。 11）驾驶员：做好车辆的维护保养，保持良好车况；遵守交通法规，不发生违章现象；加强安全学习，做 到安全行车；做好出车日志，出车、回车及时向班长报告。 12）公寓管理员：负责公寓的日常管理工作；负责公寓的资产管理工作；负责住宿人员的管理工作；负责 公寓的安全、保卫、消防工作；负责公寓的卫生管理工作。 13）财务与资产经营部经理：组织本公司财务核算和经营管理工作，及时准确提供财务信息；协调和理顺 公司与税务、审计、金融机构等外部单位关系；负责组织召开公司周例会、月度经营计划会议、季度经济 活动分析会议，抓好会议精神的落实与贯彻；负责制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法及各项内 控管理制度；负责本公司的财务培训工作。落实部门成员的岗位职责及工作计划完成情况，及时进行检查 与考核。部门副经理协助经理做好上述工作。 14）财务管理：接受部门经理的领导，组织公司本部及所属各公司的会计核算和财务基础管理工作，及时 准确提供财务信息；负责审核公司日常经济业务和会计凭证；负责编制公司合并财务报表、产权报表及统 计报表；负责迎接外部税务检查、审计部门审计工作。协助制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法、 各项财务开支规定。负责公司财务档案整理、归档及保管工作。 15）财务核算：负责公司会计帐务与核算，编制公司会计报表；负责各种收入、成本、费用的核算；负责 计提各种基金、税金，并按规定足额上缴；负责登记各种明细分类帐、总分类帐，做到帐证相符，帐帐相 符，帐表相符；计算固定资产折旧的提取和低值易耗品的摊销；负责公司社保基金会计核算工作。 16）成本稽核与控制：负责制定公司成本管理制度，并组织实施；负责进行项目成本综合分析，并制定降 低成本措施；负责公司本部可控费用控制，及时发现执行过程中的问题，提出改进意见；负责公司项目成 本的核算，并根据资金计划对各项目成本进行控制；参与公司经济活动分析；负责本部门的合同管理。 17）资本运营与资产管理：参与项目开发，提出项目资本运作方案；协助营销策划中心编制项目可行性研 究报告；提出项目融资方案，联系贷款单位和办理相关融资工作；负责公司固定资产和低值易耗品等管理 工作；负责公司资金管理工作，按月编制公司月度资金收支计划；负责和协调公司债权债务清理工作；关 注国际及国内资本运营及资产管理发展动态，探索公司项目融资新渠道，实现公司低成本扩张。 18）计划统计：负责公司年、月度生产经营计划的编制，组织有关部门对生产经营计划研讨，以及生产经 营计划的制订、下达与调整；负责公司年、月度生产经营计划的落实与考核；负责向统计局、开发办报送 房地产生产经营月报、年报；负责健全和完善公司的统计制度，监督、指导各部门、分（子）公司建立健 全各种原始记录和计划统计台帐，并进行必要的业务指导；负责对有关统计资料的整理归档工作；负责公 司工商年检、组织机构代码年检工作。19）经济活动考核与分析：负责修订和完善公司经济活动分析及经营考核管理办法；负责编制公司本部年 度财务预算和月度及项目分部预算；负责汇总编制集团公司财务预算；负责起草公司各部门、所属各公司 年度经营承包合同；协助计划统计岗位对公司各部门、所属各公司月度经营计划完成情况进行考核；负责 对公司各部门、所属各公司年度经营承包指标完成情况进行考核，提出考核意见；负责进行公司月度及季 度经济活动分析工作，编制公司经济活动分析报告。 20）出纳：在本部门经理（副经理）的领导下，具体负责现金、银行的收付及结算工作；负责现金、支票、 有价证券等相关票据的保管工作；负责现金、银行收付款凭证的填制工作，并及时汇总、整理现金和银行 凭证；负责备用金的清理工作；负责每月与银行对账单核对，编制银行存款调节余额表，及时清理未达账 项；对违反现金管理制度和银行结算制度的行为，有权抵制、拒绝付款，并向部门经理汇报。 21）人力资源部经理：负责提出公司人力资源理念和战略建议；负责建立健全公司人力资源体系，组织制 定人力资源管理制度并监督实施；负责组织编制公司人力资源规划，提交年度、季度、月度人力资源平衡 计划；负责组织研讨建立公司组织机构，编制、修订公司部门职责；负责审核人力资源管理、党群管理、 企业文化制度并监督执行；负责组织公司人员招聘、考核、专业技术评聘和职业技能鉴定工作；负责组织 公司干部考察、绩效考核、教育培训及员工职业生涯设计；负责组织开展公司党群、工会、青年工作；负 责审定部门工作流程、协调部门间工作联系和协调；代表公司解决劳动争议、纠纷或进行劳动诉讼；负责 外派董事、监事的管理工作；部门副经理协助经理做好工作。 22）人事与董事管理：负责制定中高层管理及技术队伍建设规划和年度工作计划；负责中层管理人员的考 察、培养、考核、奖惩、调配、聘用等日常管理工作；负责组织专业技术资格评定、认定、考核、聘任的 管理和职业技能鉴定工作；负责中高层管理及技术后备队伍建设工作；负责公司外派董事、监事的管理与 工作协调；负责领导班子管理工作；负责人事档案的管理工作；负责制定并监督执行公司人事管理制度； 负责人事统计管理工作。 23）人力资源开发：负责员工职业生涯规划、设计工作，并负责组织实施；负责员工培养管理工作；负责 员工教育、培训工作；负责组织做好员工技术比武、劳动竞赛等活动；负责联系人力资源市场、与主要的 员工招聘渠道建立并保持固定联系；负责组织新增或缺员岗位员工的招聘、面试、录用等工作；负责调查 培训需求，制定年度、季度、月度培训计划并组织实施；负责人力资源信息系统的规划、建设和维护工作； 负责本部门文件资料的整理、保存、归档管理工作。 24）劳动管理：负责劳动组织管理，做好公司机构设置、定岗、定员、定责工作；负责公司绩效管理工作， 组织做好员工绩效考评工作；负责员工流动管理工作，根据工作需要合理调配人力资源；负责公司劳动纪 律管理、员工请假管理、考勤管理工作；负责员工劳动合同管理工作；做好劳动合同的签定、中止、变更、 终止和解除等工作；负责组织确定公司工时定额、岗位说明书和岗位工作标准；负责制定并监督执行公司 劳动管理方面的规章制度；负责员工劳动保护工作。 25）工资管理：负责编制公司薪酬制度、福利制度，并组织实施；负责编制公司薪酬计划；负责制单核发 在职人员工资、奖金、福利费用；负责组织确定员工薪酬标准；负责建立和维护薪酬、福利台帐；负责公 司劳资统计管理工作；负责代扣员工社会保险。 26）社会保险管理：负责公司社会保险政策管理；负责员工社会保险账户管理；负责员工收入台帐管理； 负责计算并通知有关部门(单位)提取、缴纳各项社会保险金；负责办理员工社会保险金的结算、转移等手 续；负责社会保险报表及有关调查资料的填报工作；负责制定社会保险方面的管理制度和工作程序。27）离退休管理：负责离退休职工离退休金制单及发放工作；负责办理离退休职工医药费用报销手续；负 责协调处理离退休职工病、亡事宜；负责离退休职工档案管理工作；负责组织离退休职工参加党、工会活 动及文娱活动；负责建立健全离退休人员管理方面的台帐；负责按照上级有关规定，编制本单位的制度、 办法，并组织实施。 28）企业文化建设：负责规划公司企业文化体系；负责征集、提炼企业价值、企业理念、企业精神方案并 提出建议；负责健全和推广企业形象识别系统；草拟并员工手册并提出修改意见；负责组织企业文化基本 知识培训；负责提出公司基本制度和政策的修订或补充完善的意见。 29）党群管理：负责党委材料、文件的草拟工作；负责群众来信来访的管理工作、及时将有关问题提交党 委或分管领导研究；定期进行职工思想动态调研并向党委提交报告；负责思想政治、纪检、监察工作；负 责公司工会日常事务管理工作；负责公司青年管理工作。 30）工程部经理：负责组织、领导、协调各项目部的全过程管理；落实公司的项目责任制；负责监督落实 工程施工计划；负责按质量体系要求，组织施工全过程的质量监控；负责组织调查和处理重大工程质量事 故；负责公司的安全管理工作，组织公司职工贯彻落实国家有关的安全政策、法规；负责保障公司质量体 系的有效运行；负责对本部门工作的安排、监督和工作成果考核；部门副经理协助经理做好工作。 31）项目设计与技术审查：负责项目的设计和设计审查工作；负责组织协调设计单位进行项目的设计工作； 负责办理设计图纸的审批工作；负责项目设计审查工作；负责设计变更的有关工作；负责施工过程中的有 关技术问题的处理工作。 32）施工与技术管理：负责完成本项目部的施工基本任务，负责本部门工程的技术及管理工作；办理工程 建设中的有关手续；参加工程的初设及施工中与有关单位的协调工作；协调好施工单位的施工管理工作； 对施工过程各工序及所有隐蔽工程进行检查验收并做出详细记录及办理签证； 对工程的用工用料进行核实、 检查、监督；及时处理工程中出现的疑难问题。 33）工程规划与管理：负责组织、实施工程项目的规划管理工作；依据项目的开发定位，组织协调规划机 构进行项目的规划工作；办理项目的有关规划手续和报批手续，负责办理项目的规划许可证；负责与规划 设计机构的联络工作；负责项目规划调整工作；负责与施工设计的衔接协调工作。 34）招投标管理：负责公司的工程招投标管理工作；负责编制招投标计划，组织招投标会议，办理有关招 投标手续；组织编制招标文件，收集有关投标单位资料；办理中标通知手续；协助办理与中标单位签定施 工合同。 35）工程部项目经理：在工程部经理的领导下，负责工程项目部的全面工作，实行集中领导、分级管理、 统一指挥；负责制订项目的施工组织计划，并组织实施、检查与考核；负责组织政策研究，掌握市场信息， 正确决策生产经营和工作方式；负责建立健全项目部各项管理制度，并组织实施、检查和考核；履行项目 安全生产第一负责人的职责，组织建立健全质量保证与监督体系；负责维护财经纪律，合理使用各项资金。36）计划与资料管理（兼）：根据工作需要，编制好工程总进度计划，施工组织设计；深入现场，每天认 真做好工程量的汇总工作，及时掌握工程形象进度，确保按期完成施工计划；根据工作程序，做好计划的 年报、月报工作。认真做好周计划的上报工作；负责合同的申报会签工作；负责支票的报销、工程款收支 工作；负责本部门的资料管理工作；负责本部门内务管理工作。37）质量体系运行管理：负责公司质量体系运行的日常组织管理工作；对公司各部门的体系运行工作进行 检查指导；负责公司质量体系运行管理的有关标准和管理文件的培训工作；负责公司质量体系内审员的培 训取证以及内审员队伍的建立和管理工作；负责组织进行公司的质量体系内部审核、整改验证工作。 38）安全和质量管理：负责公司的安全质量管理工作；编制有关安全质量管理的制度和规定，报有关领导 审批后组织实施；负责组织定期开展安全与质量检查工作，监督检查整改情况，并提出考核意见；负责组 织实施公司的安全与质量管理的培训工作。 39）工程概预算管理：参加项目的初步设计、图纸会审和预算的审查工作；参加项目施工协议合同的签约， 提出执行合同的意见和条件；参加甲方、设计、监理和施工四方进行的图纸会审；参加签定设计合同及土 地勘察合同；参加检查验收各项隐蔽工程；审查施工单位提出的材料计划、设备计划；审核甲方供货材料 设备计划；审查办理工程结算及月度盘点结算；负责办理工程合同会签、材料付款、盘点结算会签工作。 40）审计部经理：负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件；负责审计建设项 目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定；负责审计并参与建设项目的有关招投 标工作等；负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作；负责审计工程项目的概（预）算、 结算、决算；负责审计工程项目资金来源到位、控制及资金支出情况；负责审计工程项目的内控制度的健 全性和有效性；编制年度工程建设审计计划，并负责实施；负责组织工程、财务的审计工作；部门副经理 协助部门经理做好工作。 41）工程审计：在审计部副经理领导安排下，负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程 序及文件；负责审计 建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定；负责审计建设项目的有关招投 标工作等；负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作；负责审计工程项目的概（预）算、 结算、决算；负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性；编制年度工程建设审计计划，报部门领导 审批，并监督实施；负责向审计部上报监督、审计情况。 42）财务审计：在审计部副经理领导安排下，负责编制部门年度、季度财务审计计划经批准后实施；审查 工程资金落实到位情况。财务运做程序；审查建设项目资金收支计划；审查建设项目物资采购资金计划； 与财务配合完成财务自查工作；负责审计工程项目的财务概决算；负责审计工程项目的内控制度的健全性 和有效性；审查并参与建设项目几物资采购的招投标等工作；负责向审计部上报监督、审计情况。 43）策划营销中心经理：主持本中心全面工作（副经理协助经理工作）；组织人员对房地产市场进行考察、 研究、分析，定期提交市场分析报告；组织项目的前期策划和规划设计；开拓市场，参入与政府洽谈购买 土地事宜，开展项目的前期工作；参加土地拍卖竟标，购买土地；进行销售策划,负责房产、地产的销售工 作；策划公司的对外宣传，负责公司的广告业务；制定企业的长远发展规划；负责售后服务。 44）发展规划：负责收集国内、外相关房地产企业的信息、资料；调查研究国内房地产市场的发展走势和 动向；探讨本企业自身的发展空间；制订企业的长远和近期发展规划；保管本部门文字、电子等各方面的 资料和设备器具；负责处理本部门的内勤工作。 45）市场研究与策划：收集房地产市场及金融政策等方面的信息（参加国内房地产方面的学术会议、阅读 有关报刊网络等各种方式，收集信息）；对收集到的信息、资料进行整理、分类，把有价值的信息、资料 及分析意见编成报告，定期提交给公司领导；按照公司的按排，对某地区（或某项目）的市场情况进行重点调查分析，研究策划，提出研究成果，指导下一步的市场开发；滚动预策全国及重点省市房地产市场 2 年、3 年、5 年 10 年的发展情况，每年提出一份报告；策划包装项目及公司的外部形象；策划宣传广告。46）规划设计：编写各个阶段的设计任务书（提出具体设计要求）；联系规划设计单位；参与设计招标、 议标，确定规划设计单位；起草、洽谈规划设计合同；组织项目的规划设计工作；根据工程进展情况提出 调整、修改规划设计的意见；组织对规划设计成果的评审和汇报；贯彻落实规划设计成果，协调规划设计 单位与施工图设计单位的关系。 47）市场开发：协同市场研究与策划人员进一步对某个项目（或一个地区）的市场进行重点调研,掌握市场 行情；有目标的对某城市的土地存有量；空房存有量;居民购买力等市场情况进行重点调查掌握；有目标的 对某城市的总体规划熟悉掌握；与项目所在地的政府进行洽谈、签定开发合同，订购土地，项目立项；参 加土地拍卖竟标，购买土地；办理土地的有关手续；参入项目的规划设计工作；进行项目前期的运作。 48）房地产销售：制定或编写营销方案；负责房产证及销售手续的办理；负责楼花或熟地的销售；负责楼 房的销售；负责售房款的回收；负责楼盘的包装策划；负责办理广告业务；负责售后服务。 49）物资供应中心经理：在公司主管经理的领导下，负责组织、领导、协调各项目材料、物资、设备的采 购、供应的计划管理工作；在公司主管经理的领导下，按照公司质量体系文件的要求，负责组织工程材料、 物资、设备采购的招标和评审管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织、协调材料、物资、设备的 采购、供应管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织有关人员对材料、物资、设备的利用情况进行 检查；对本部门物资计划、采购、供应负责指导和监督；对本部门的会计核算和财务管理进行监督；副经 理协助经理做好工作。 50）物资计划：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责、物资、设备采购计划管理工作；及时汇总 编制各子公司（分公司）及项目上报的材料、物资、设备需求计划表；参与材料、物资、设备采购的招标 和评审工作；参与、配合物资采购供应员进行材料、物资、设备采购供应工作；落实采购计划的进展情况； 参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况；负责制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关 制度、办法；负责材料、物资、设备需求计划的资料管理工作。 51）物资采购供应：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责材料、物资、设备采购供应管理工作； 根据批准的材料、物资、设备需求计划实施材料、物资、设备的采购供应工作；参与、配合物资计划员进 行材料、物资、设备采购计划的编制审查工作；参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作；负责组织 材料、物资、设备采购合同的签订工作；落实供应商对材料、物资、设备的供应的进展情况；参与检查工 程项目对材料、物资、设备的利用情况；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法； 负责材料、物资、设备采购供应合同的具体管理工作。 52）财务核算：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责本中心的财务管理、会计核算工作；负责会 计电算化、会计基础工作，使之符合《会计电算化管理办法》的要求；负责执行国家的法律法规，遵守财 经纪律，确保财产不受损失；负责本中心的会计凭证审核工作,确保合规、合法、合理；负责本中心财务预 算管理工作；负责本中心在经营过程中的资金调度和筹措工作；负责本中心经营过程中的各项税收管理工 作；负责会计档案的管理工作；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理及财务核算及财务管理的有 关制度、办法；参与材料、物资、设备计划采购的招投标评审工作。53）出纳：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责现金、银行的收付及结算工作；负责库存现金、 支票等有价证券的保管工作；负责现金、银行收付款凭证的填制工作；负责备用金的清理工作；负责与银 行对账单的对账工作，编制银行存款调节余额表，及时清理未达账项；参与、配合财务核算员做好资金的 筹措和调度工作；参与材料、物资、设备采购的招投标评审工作。 5.5.2 管理者代表 管理者代表由公司总经理任命，其职责和权限见 0.7 章《管理者代表任命书》。 5.5.3 内部沟通 公司由最高管理者建立适当的内部沟通过程，并确保对质量管理体系的有效性进行沟通，通过公司内各职 能部门和层次间的沟通，达到交流信息增进理解和协调行动，促进过程输出的实现和提高过程的有效性， 提高公司效益。公司常用的沟通方式主要有： （a）行政会议和经营生产例会 通过定期召开会议，对公司的生产经营情况、有关的重大问题、工作安排、上阶段工作的检查及相关问 题进行交流、研究、落实。 （b）文件和布告 公司质量方针、目标的调整，管理体制、机构及职能分配的变化，中层以上人员的调动等，均应以文件、 布告等方式沟通。 （c）情况通报 质量管理体系重要信息包括：招投标、工程进度及竣工验收、房屋销售等均应由归口管理部门采取情况通 报的方式沟通。 （d）各部门相互走访：各部门采取口头或书面方式互通情况、增进理解、协调配合，加强接口联系， 确保体系有效性。 （e）对发生特殊情况的信息：如发生顾客投诉、安全质量事故等特殊信息，应迅速按规定渠道加以传 递沟通，并采取相应措施。管理评审控制程序 1.目的 通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满足标准要求。 2.范围本程序适用于公司管理评审。 3.职责 3.1 公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性意见； 3.2 管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告，检查落实管理评审 意见； 3.3 工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报告，组织实施和验 证评审中提出的纠正和预防措施； 3.4 各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。 4.控制程序 4.1 公司每年（间隔不超过 12 个月）组织进行一次管理评审，由公司领导和各部门经理参加。在公司发生 重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时，由公 司总经理决定，增加管理评审的频次。 4.2 管理评审会议准备工作 4.2.1 公司总经理决定会议的召开时间，由管理者代表负责安排有关部门，进行会议资料的准备工作： a. 工程部负责准备并提供年度内部及第二、三方质量体系审核和重大不合格品的处理情况、采取纠正和预 防措施情况的汇总分析； b.策划营销中心负责准备并提供顾客意见调查分析报告和对顾客投诉处理情况的汇总分析； c.工程部负责准备并提供工程施工质量控制情况； d.财务与资产经营部负责准备并提供年度公司经济活动分析报告； e.管理者代表负责准备并提供质量体系运行情况报告； f.以往管理评审跟踪措施的实施情况； g.质量管理体系变更机会的识别； h.改进的建议。 4.2.2 工程部负责收集整理有关的评审资料，经管理者代表审阅后，于评审会一周前，连同评审会通知发至 参会人员。 4.3 管理评审会议4.3.1 管理评审会议由公司总经理主持召开。 4.3.2 管理者代表汇报质量体系的运行情况和分析意见。 4.3.3 根据各部门提供的评审资料，对以下几个方面进行评审： a. b. c. d. e. f. g. 质量体系审核的结果； 顾客反馈； 过程的业绩和产品的符合性； 预防和纠正措施的状况； 以往管理评审的跟踪措施； 可能影响质量管理体系的变更； 改进的建议。4.3.4 公司总经理对评审会议进行总结，并确定质量管理体系的改进意见和措施。 4.3.5 工程部负责管理评审会议的记录并保存。 4.4 管理评审报告 4.4.1 工程部根据评审结果和会议记录，起草管理评审报告。 4.4.2 管理评审报告的主要内容包括： a.质量体系运行的总体情况； b.实施质量体系审核和纠正预防措施的情况； c.公司的经营状况; d.顾客意见及处理情况的汇总分析； e.公司质量管理体系具体的体系改进、产品改进和资源配置改进的需求及措施，以及这些措施实施和验 证的要求； f.管理评审的结论； .参会人员名单等。 4.4.3 管理评审报告经管理者代表审核，总经理批准后进行发放，并归档保管。4.5 管理评审结果的验证 4.5.1 工程部根据管理评审报告，对需要采取纠正和预防措施的问题，填写“纠正和预防措施通知单”， 下发责任部门，执行《纠正和预防措施控制程序》。 4.5.2 各责任部门负责制定纠正和预防措施，经工程部审核，管理者代表批准后，组织实施并验证。 4.5.3 管理评审结论要求修改《手册》和质量体系程序文件的，由工程部负责组织进行修改。 4.5.4 对本次管理评审报告的落实情况和效果，要在下次管理评审中进行评审。 5.质量记录 5.1 QR01-01 管理评审报告 资源管理 6 资源管理 6.1 资源提供 6.1.1 公司总经理确定并提供所需的资源，以： a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性； b、达到顾客满意。 6.1.2 资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等，要合理使用资源，使其发挥最大效能。 6.2 人力资源 公司从不断提高质量管理体系运行的有效性及顾客满意的角度出发，对人力资源管理规定了相应的要求， 见 6.2 章节《人力资源控制程序》。 6.3 基础设施 1）公司所在的办公场所―― 2）公司设有档案室，由总经理工作部统一管理，配置了有关房地产开发的法律法规、技术标准、规范等图 书资料，能够满足公司开发经营的需要。 3）公司拥有多部商业用车，相关人员配备了固定电话和移动电话，能够满足公司交通和通讯的需要。 4）公司办公设备由总经理工作部统一管理，计算机和软件的使用管理见 Q/TZH-WI-013《计算机管理制 度》。5）公司对施工等外包单位基础设施的配备能否满足其相应的外包任务进行监督检查，按 7.4 章节的有关规 定执行。 6.4 工作环境 1）硬件：物业管理公司提供物业管理，为公司员工提供了舒适的工作环境。 2）软件：公司通过开展民主管理、建立谈话制度等方式，确保与员工进行充分交流，及时掌握人员思想动 态，在公司内创造一个开放、公平、和谐、宽松的人文环境；并严格按照国家、地方和集团公司的规定， 落实职工的养老保险、住房公积金等福利，解除员工的后顾之忧。 3）为确保产品的符合性，公司各有关部门对开发项目所必需的投保及施工工作环境提出要求，并进行必要 的监控 人力资源控制程序 1.目的通过对公司员工进行聘用、 考核、 评价和培训， 确保所有员工的基本素质和技能， 均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。2.适用范围 适用于公司的人力资源的管理与控制。 3.职责 3.1 人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作； 3.2 其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。 4.工作程序 4.1 员工的聘用、考核和管理 人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察， 对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行 Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》和 Q/TZ H-WI-043《聘用职工管理办法》。 4.2 公司各级人员基本素质技能要求 公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见 Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》，并定期 对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的 素质技能要求。4.3 教育和培训 公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训： a) b) c) d) e) 内部培训； 外委培训； 组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习； 组织或参加学术论坛、经验交流会等； 鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。4.3.1 培训计划的编制 人力资源部根据公司的发展规划、项目开发运作的实际需要和各部门的培训需求，于每年 12 月底编制公 司职工教育培训年度计划，报分管领导审核后，由公司总经理批准实施。 4.3.2 培训的实施 a)各部门根据年度培训计划安排的培训内容和时间，组织进行本部门或分管专业范围的培训工作，人力资 源部负责协助各部门做好教师的聘任、教材准备等工作。 b)培训结束后，由培训部门对整个培训工作进行总结，将有关的培训资料报人力资源部，包括“职工培训 出勤考勤表”和“培训总结”。 c)人力资源部负责收集整理有关的培训资料，进行存档保存。 4.3.3 公司职工培训工作主要包括： 1)岗前培训 a)岗前培训的对象主要包括：分配的大中专生、技校生、复转军人和新录用（招聘）的人员。 b)培训内容包括公司简介、房地产开发的基本知识、工程管理概况、安全质量管理和公司有关规章制度等。c)通过岗前培训，要使上岗人员对公司有一个基本的了解，提高对公司生产经营管理的认识和安全质量意 识，充分认识到自己岗位工作的相关性和重要性，增强对公司的荣誉感。 d)岗前培训由人力资源部负责组织，记录保管有关的培训资料。 2)专业技术培训结合各岗位工作的实际要求、公司开发经营和工程建设的需要，由各部门根据职责分工或业务范围，进 行有关的专业技术培训，提高岗位技能和管理水平，满足公司各项业务运作的要求。 3)法律法规知识培训 由人力资源部负责组织进行法律法规知识培训，使公司的各级人员掌握运用国家和上级的有关法律法规 知识，确保公司各项工作业务的顺利开展。 4)安全培训 由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行 Q/TZH-WI-017《安全管理系统 文件汇编》中的“安全培训管理办法”。 5)外委培训 公司的外委培训主要包括：特殊作业人员的持证上岗和执业资格的取证培训、专业知识培训、专业任职资 格培训等。具体实施规定，执行 Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》。 4.3.4 公司鼓励员工努力学习管理知识、专业技术，不断更新知识结构，提高自身素质，为公司发展多做贡 献，对在考试、考核取得优秀成绩者，公司将按有关规定予以奖励。 4.3.5 人力资源部负责每年对培训工作的有效性进行一次评价，并提出下一年培训建议。 4.3.6 人力资源部负责收集、保存和管理公司职工教育培训的相关记录和证书。 4.4 人力资源部负责公司持证上岗的管理工作，负责审查、登记、保存和管理相关人员的上岗资质证书， 确保国家政府部门和上级主管部门规定的特殊岗位，具备相应的执业资格证书。 5 质量记录 5.1 QR21-01 培训出勤考勤表 5.2 QR21-02 培训总结 6 支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-017《安全管理系统文件汇编》 6.2 Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》 6.3 Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》 6.4 Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》 6.5 Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》产品实现的策划控制程序 1.目的 通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保 项目的整体运作水平。 2.范围 本程序适用于公司开发建设项目的策划。 3.职责 3.1 策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制“项目运作方案”，并监督检查 各部门的实施情况。 3.2 总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编 写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。 4. 控制程序 4.1 项目运作方案的策划 4.1.1 策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项 目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各 个环节进行策划。 4.1.2 各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划： a) 策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划； b) 工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划； c) d) 财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划； 策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划； e) 总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。4.1.3 项目运作策划的主要内容包括： a) b) c) 项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求； 针对开发项目自身的具体情况和特定要求，应配置的有关职责、权限和资源； 采用的具体程序和作业文件，当现有的质量体系文件无法满足时，应制定新的程序或作业文件。4.2 项目运作方案的编制4.2.1 各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报策划与营销中心， 由策划与营销中心收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。 4.2.2 项目运作方案的编制要求: a) 工作步骤明确，有严格的工作规划； b) 明确各项工作的负责人员及工作要求； c) 项目建设的各个环节衔接有序。 项目运作方案编制的具体要求，见 Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》。 4.2.3 项目运作方案经各部门责任人签字后，报分管副总经理审核、总经理批准。 4.2.4 批准后的“项目运作方案”由策划与营销中心下发各部门执行。 4.3 项目运作方案的实施和验证 4.3.1 各部门在工程项目的开发建设中，应严格按“项目运作方案”的规定要求实施。 4.3.2 策划与营销中心负责对将“项目运作方案”的执行情况纳入公司的计划管理当中，及时在周例会和月 度经营计划会上进行调度。 4.3.2 对执行“项目运作方案”中，需要制定的新的程序和作业文件，由编制部门依据《文件控制程序》 的规定进行制订下发。 4.3.3 公司的稽查小组对各部门实施《项目运作方案》的工作情况进行监督检查，项目移交或销售完成后， 由策划与营销中心召集有关部门对项目运作方案的执行情况和实施效果进行验证，全面总结项目开发建设 的整体运作情况，执行 Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》。 5. 支持性文件 5.1 Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》 5.2 Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》 与顾客有关的过程 7.2 与顾客有关的过程 7.2.1 与产品有关的要求的确定 7.2.1.1 公司策划与营销中心负责通过开展市场调研、与顾客洽谈等方式，确定与房屋销售有关的要求，主 要是： a) 顾客规定的要求，（含交付和交付后活动的要求），如：户型、面积、交付日期、价格、居住环境、配套设施、房屋及设备的功能、分项分部工程施工质量等； b) 产品的隐含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒适性等；c) d)房地产开发行业所涉及的法律法规； 公司的附加要求，包括公司广告承诺和合同外对顾客的让利与优惠等。7.2.1.2 公司财务与资产经营部负责确定房地产开发融资顾客的要求： a) b) 顾客规定的要求，如：融资额度、期限、偿还利息、公司应具备的信用条件和提供的资料； 隐含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力造成无法按期还贷应提前通知、提供必要的服务等要求； c) d) 金融行业的法律法规要求； 公司的附加要求。7.2.2 与产品有关的要求的评审 7.2.2.1 评审的时机 在产品有关的要求中，以书面合同的形式确定的，在合同签定前进行评审；其它要求，在项目开发策划中、 公司向顾客做出承诺之前，进行评审，在项目运作方案中明确相应的要求，如：隐含要求、适用的法律法 规和公司的附加要求等。 7.2.2.2 通过评审，应确保： a) b) c) d) 产品的要求得到规定，一般形成文件，如：合同、设计图纸、项目运作方案等； 与以前表达不一致的合同的要求已予解决； 公司有能力满足规定的要求； 如果顾客提供的要求没有形成文件，在接收顾客要求前，对顾客的要求进行确认。7.2.2.3 评审的方式 a) 会议评审：适用于项目开盘前对销售方案中有关要求（如：购房通用合同）的评审以及集团购买、数量多、金额大的合同评审； b) 书面评审：适用于散户销售或租赁的合同评审，以签署 “合同巡签单”的方式进行评审。（见 Q/TZ H-WI-005《合同管理制度》）。 合同评审的具体方式以及变更等，见《合同评审控制程序》。 7.2.3 顾客沟通 公司确定并实施以下与顾客沟通的方式和安排：a)策划与营销中心负责进行市场调查，向顾客提供产品目录，组织顾客现场参观；采取各种方式， 合同评审控制程序 1. 目的 通过对合同评审的控制，明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力，确保合同得以顺利履 行，满足顾客要求。 2. 范围 本程序适用于公司合同的评审工作。 3. 职责 3.1 总经理工作部负责合同评审的综合管理工作，对合同的合法性、有效性进行评审； 3.2 策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、修改等工作； 3.3 财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审，负责融资合同评审的组 织、记录以及签订和修改等工作，； 3.4 工程部负责对合同的工程技术可行性、安全性进行评审； 3.5 审计部负责对合同的条款的严密性、属实性进行评审。 4. 控制程序 4.1 房屋销售合同的评审 4.1.1 公司开发项目开盘前的销售方案以及集团购买、 金额超过 1000 万元的房屋销售合同采取会议评审的 方式进行，在开盘前或合同签订前，由公司经营副总经理主持，策划营销中心组织工程部、财务与资产经 营部、总经理工作部、审计部召开评审会,对销售方案或合同草案进行评审: a)策划营销中心负责提供销售方案或销售合同草案，并对其中的销售方式、产权证书办理要求以及对方 资信程度等进行评审； b)工程部对其中的销售面积、工程项目的使用功能和质量标准及工程保修等条款进行评审； c)财务与资产经营部对其中的销售价款、付款方式等经济条款进行评审； d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审； e)审计部对合同的严密性、属实性进行评审。 策划营销中心负责评审会议的记录,编制销售方案或填写“合同评审表”，由参加评审人员填写意见并签 字,交分管领导、总经理审批。 4.1.2 零散房屋销售合同的评审 对于散户购买或者集团购买、金额在 1000 万元以下的房屋销售合同作为零散房屋销售合同进行评审。 在合同签订前,由承办人负责对合同草案内容对照已经批准通过的销售方案进行评审,无异议时，办理合 同签订前的巡签手续，执行 Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。 对于顾客的特殊要求或超出销售方案的要求，应填写合同评审表，讲明这些要求，由策划营销中心、工程 部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部进行书面评审，公司经营副总经理批准。4.1.3 对销售合同中不明确或无法满足的内容，由策划营销中心记录，联系顾客进行协调，达成一致。 4.2 房屋租赁合同的评审 4.2.1 对公司物业的租赁方案及一次性租赁面积在 1000 平方米以上的房屋租赁合同采用会议评审方式进 行评审，在方案确定或合同签订前,由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计 部召开评审会,对租赁方案或合同草案进行评审: a)策划营销中心对其中的租赁方式、承租人的有关要求、承租人的资信程度、租赁用途的合法性等进行 评审； b)工程部对合同所涉租赁房屋的质量和使用功能、维修条款等进行评审; c)财务与资产运营部对其中的租赁价格、付款方式等经济条款进行评审； d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审； e)审计部对合同的严密性、属实性进行评审。 策划营销中心负责评审会议的记录，填写“合同评审表”，由参加评审人员填写意见并签字，交公司分 管领导、总经理审批。 4.2.2 租赁面积在 1000 平方米以下的房屋租赁合同,在合同签订前,由承办人组织相关部门对合同草案内容 进行评审，办理合同巡签手续，执行 Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。 4.2.3 对合同草案中不明确或无法满足的内容，由策划营销中心负责联系顾客进行协调。 4.3 融资合同评审 4.3.1 开发项目经过可行性研究和投资决策后，由财务与资产经营部负责根据“项目运作方案”中规定的融 资方式和要求，联系贷款人，洽谈有关的融资事宜。 4.3.2 在合同签订以前，由财务与资产经营部组织总经理工作部、审计部召开合同评审会,对融资合同草案 进行评审。 a)财务与资产经营部对对方的资信程度、资金用款计划、借款期限及利率、还贷资金来源及还贷计划、 双方的权利与义务及违约责任等条款进行评审； b)总经理工作部对合同合法性、有效性进行评审； c)审计部重点对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。 4.3.3 财务与资产经营部负责评审会议的记录,填写“合同评审表”,由参加评审人员填写意见并签字，交分 管领导、总经理审批。 4.3.4 对合同草案中不明确或无法满足的内容,由财务与资产经营部记录,联系贷款人进行协调。 4.4 代建合同的评审 4.4.1 工程项目经过可行性研究后，在合同签订前，由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总 经理工作部、审计部召开合同评审会,对代建合同草案进行评审： a)策划营销中心负责对其中的代建方式、项目的经济效益、社会效益以及对方资信程度等进行评审；b)工程部对合同草案的规划设计要求、房屋造价、使用功能要求、工程进度及质量要求、工程技术可行性 和安全性等进行评审； c)财务与资产经营部对其中的资金使用计划、代建费用的收取方式及项目的财务分析等合同条款进行评 审； d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审； e)审计部对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。 4.4.2 财务与资产经营部负责评审会议的记录，填写“合同评审表”，由参加评审人员填写意见并签字,交 分管领导、总经理审批。 4.4.3 对于合同草案中不明确或无法满足的内容,由财务与资产经营部记录,联系对方进行协调，达成一致。 4.5 通过评审,应确保合同草案或评审方案的内容达到： a) 条款完备可行,双方的权利与义务明确； b)内容合法有效，用语规范严密； c)确保顾客合理需求得到完整体现； d)公司具备满足顾客要求的能力。 4.6 合同的签订 4.6.1 经过评审通过的合同草案，由承办部门依据 Q/TZH-WI-005《合同管理制度》的规定，进行合同签 订前的巡签,与顾客正式签订合同。 4.6.2 合同签订后,由合同承办部门将合同正本交总经理工作部存档，副本送交财务与资产经营部、工程部 等相关部门。 4.7 合同的变更 4.7.1 对顾客提出的合同变更由承办部门填写“合同履行跟踪表”,说明变更内容和理由，由原相关评审部 门、分管领导、总经理审批后，及时下发相关部门执行。 4.7.2 对公司提出的合同变更,由承办部门负责通知顾客，并及时征求顾客同意后,办理合同变更手续。 4.7.3 合同重大变更应重新组织相关部门评审。 4.8 合同的解除 4.8.1 根据合同规定的解除条件、开发经营的实际和顾客的要求,进行合同解除。 4.8.2 合同承办部门填写“合同履行跟踪表”, 说明合同解除原因，由原合同评审部门审核签字后,交分管 领导、总经理审批，由承办部门负责通知顾客,办理合同解除手续。 4.8.3 总经理工作部负责指导承办部门办理因合同变更和解除而涉及的违约索赔工作， 重大合同变更和解除 的违约索赔应由承办部门会同总经理工作部共同进行。 5.质量记录 5.1 QR04-01 合同评审表 5.2 QR04-05 合同履行跟踪表 6.支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-005 《合同管理制度》 设计和开发 7.3 设计和开发公司所开发工程的设计均委托具备相应资质的设计单位来完成，根据国家法规规定，开发建设单位不能免 除设计责任，因此，公司将按以下规定对工程设计进行控制： a) b) 按照 7.4 章节的规定进行工程的设计招标，确保选择合格的设计单位； 工程部设有专门人员进行专项管理，参加设计单位各阶段的评审活动，包括设计输入、设计输出、最终设计结果的评审，以及设计验证和设计确认等活动。 c) 动。 d) 对设计过程中的各阶段活动， 一般由工程部技术专责人负责组织各项目部实施， 重要活动或关键活动， 通过采取抽查、设计参与、例会等监督检查形式，确保设计单位按照本标准 7.3 条款要求实施设计活由工程部组织进行。 7.3.1 设计和开发策划 7.3.1.1 规划设计单位在设计和开发过程中应确定： a) 设计和开发阶段； b) 适合每个阶段的评审、验证和确认活动； c) 设计和开发的职责、权限。 7.3.1.2 策划的输出应形成设计开发计划，随着设计开发的进展、情况的变化以及可能发生要求的变更，设 计开发计划在适宜时修改或更新。设计开发计划要由公司分管项目部进行审核确认。 7.3.2 设计和开发输入 7.3.2.1 工程部组织项目部负责在设计招标中，制定项目的设计任务书，设计任务书在发放投标单位前，应 按规定进行审核批准。 7.3.2.2 项目部专责人参与设计单位的设计输入评审。 7.3.3 设计和开发输出 设计单位应根据设计输入要求完成设计阶段任务，包括初步设计、扩初设计和施工图设计，项目部应安排 专责人参与设计单位组织的设计输出评审，设计输出文件（包括设计图纸、说明书、专题报告及设备材料 明细表等）在放行前应得到批准。 对设计图纸的管理执行 Q/TZH-WI-010《图纸管理规定》。 7.3.4 设计和开发评审 项目部专责人参加设计单位组织的设计方案及有关技术、经济论证的设计评审会议，以评价设计开发各阶 段成果满足要求的能力，并通过评审识别问题，采取改进措施。7.3.5 设计和开发验证 为确保设计开发的输出满足输入的要求，项目部应根据设计单位的计划安排，派专责人参加并听取设计单 位后期设计阶段验证意见结论的汇报。 7.3.6 设计和开发确认 公司通过以下措施和方法进行设计和开发的确认： a)项目部专责人参加设计单位的设计确认活动； b)检查落实设计图纸是否通过政府主管部门的审批并签章； c)由项目部组织设计、监理、施工等单位进行图纸会审，执行 Q/TZH-WI-023《图纸会审制度》； d)以阶段性的验收，如：验槽、基础验收、主体结构验收和竣工验收等，作为对设计和开发的确认； e)施工期间，请顾客进行监督，由项目部部负责听取并收集顾客意见。 当确认结果表明设计开发的产品不能或不能完全满足预期使用要求时，应采取有效的跟踪措施（包括变更 设计）以满足要求，确认结果跟踪措施。 7.3.7 设计和开发更改的控制 7.3.7.1 在以下情形下，要对设计进行更改： a)随着设计开发的进展、情况的变化，可能发生要求的变更，应更改策划输出。 b)在设计开发的各项评审、验证、确认等过程中，对发现的问题涉及的更改采取跟踪措施。 7.3.7.2 设计更改要形成记录，并由责任部门保存和管理。 7.3.7.3 设计变更要充分考虑变更对以前完成部分和其它部分以及结构安全和使用功能的影响，适当时，对 设计更改进行评审、验证和确认，予以充分分析和论证，在确定合理可行的基础上，批准后实施。 设计和开发更改的具体实施办法见 Q/TZH-WI-019《设计变更实施办法》 。 采 购7.4.1 总则 7.4.1.1 通过对采购过程的控制，确保能够选用合格的供方和采购的材料、设备质量满足项目开发建设的要 求。 7.4.1.2 职责 a) 工程部负责公司的工程招标工作，对设计、施工、监理等供方进行评价、选择和验证；b)、物资采购中心负责物资采购工作，对材料设备的供方进行评价、选择和验证； c)、策划营销中心负责营销策划代理单位和物业管理单位的招标工作，并对其进行评价、选择和验证； d)、项目部参与对供方的评价、选择和验证，并对采购材料设备的质量进行检验控制； 7.4.1.3 采购控制的主要活动包括：规划设计招标、工程施工招标、工程监理招标、营销策划代理招标、前 期物业管理招标以及设备材料的招标和采购等。 7.4.2 供方的评价 对其提供的产品影响到工程关键质量的供方，如：工程施工、监理、设计、策划等单位以及大型设备的供 方，公司将按以下方式进行评价和控制。 7.4.2.1 工程部、物资采购中心和策划营销中心根据职责范围，负责结合工程招标，收集各种供方的有关信 息资料，组织有关部门进行评价，评价的准则参照以下原则： a）供方的企业规模、资质和经营状况应与其所投标的或提供的产品（服务）的要求相适应； b）供方在其所在的专业领域内，具备一定的社会声誉，并有着一定的成功业绩； c）供方具备持续提供合格产品的能力，能够提供其质量保证体系有效运行的证据； d）与公司有过历史合作的供方，应具备良好的历史合作经历。 关于对供方具体的评价准则， 在每次招标的招标文件和评标办法中予以详细规定， 执行 Q/TZH-WI-044 《工 程招投标管理制度》。 7.4.2.2 对供方的评价要填写“供方评价表”，由参与评价的有关人员填写评价意见并签字。供方经评价合 格后，由各分管部门负责编制合格供方的名册，包括供方的名称、主要业务范围、资质等级以及联系方式 等。名册由管理者代表审核，总经理批准。同时，各分管部门负责对名册中的合格供方建立合格供方档案， 内容包括： a) b) c) d) e) 供方的名称和企业概况； 主要工作业绩证明资料； 相应的资质等级证书复印件； 质量管理体系运行情况的证明资料； 与公司以往的合作情况等。7.4.2.3 各分管部门在适当的时机，要组织对供方进行重新评价，并根据评价的结果，确定对供方控制的程 度和方式。7.4.2.4 重新评价的准则主要包括： a) b) c) d) 供方应保持良好的社会声誉、企业信誉、经营状况和规定的企业资质； 供方提供的产品或服务能够持续满足规定的要求； 供方的质量管理体系保持良好的运行； 不发生重大的质量事故和其它责任事故。7.4.2.5 对供方的重新评价一般每季进行一次，由分管部门组织有关部门填写“供方考评表”进行考评。根 据评价的结果，确定对供方控制的程度和方式，对持续保持评价合格的供方，可放宽至每半年评价一次， 供方在全部完成其外包任务后进行最终评价。 7.4.2.6 对在重新评价中不合格的供方，公司将责令其进行整改，并按照评价准则进行中心评价，整改后仍 不能满足评价准则的，报经公司分管领导批准后，根据合同规定，终止其外包合同，并在合格供方名册中 删除。 7.4.3 采购过程 7.4.3.1 严格执行《招投标法》的规定，坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。采用公开招标和邀请招 标的方式进行。 7.4.3.2 各分管部门负责组织有关部门编制招标文件，确定投标单位，依法成立评标委员会，组织召开评标 会，确定中标单位。 7.4.4.4 在确定中标单位后规定的期限内，由分管部门办理合同签定前的巡签审批工作，与中标单位签定书 面分合同。 7.4.4.5 工程招标的具体管理方式执行 Q/TZH-WI-044《工程招投标管理制度》。 7.4.4.6 物资采购的具体规定执行 Q/TZH-WI-049《物资采购管理办法》。 7.4.4 采购文件 7.4.4.1 采购文件包括采购合同、招标文件、招标合同以及所涉及和运用的技术验收标准和图纸等。在实施 采购前，要对采购文件的适宜性进行评价，对招标文件的审批和办理合同巡签等都作为评价的方式。 7.4.4.2 采购合同和招标合同按照公司《合同管理制度》的规定进行签定，合同中应明确采购产品有关质量 要求及验收的条款，必要时，对供方的过程、设备及程序、人员资格和质量管理体系的要求予以规定。 7.4.4.3 采购文件由各分管部门负责管理，各使用部门按相关规定使用和保存。 7.4.4.4 招标文件和采购合同的具体规定，执行 Q/TZH-WI-044《工程招投标管理制度》和 Q/TZH-WI-0 49《物资采购管理办法》。7.4.5 采购的验证 7.4.5.1 各分管部门按照职责分工负责组织对供方提供的服务或产品的质量情况进行检验和验证。 7.4.5.2 项目部负责材料设备的进场验收，执行 Q/TZH-WI-015《材料设备管理制度》，对关键设备和物 资，应在采购合同中规定监造和验证的要求，由物资采购中心派员到供方现场进行监造和验证。 7.4.5.3 对外包单位（设计、监理、施工等单位）提供服务的情况，由项目部负责日常的监督检查，并定期 进行评价。 7.4.5.4 合同有要求时，顾客或其代表有权在现场对供方的服务和产品质量进行验证。顾客的验证不能免除 公司的质量责任，也不能排除其后顾客的拒收。 7.4.5.5 对供方提供的服务或产品质量经验证，不能满足合同规定时，公司将依据法律规定终止合同，造成 损失的依法进行索赔，并重新进行招标或采购。 7.4.5.6 个分管部门根据各类供方验证的结果，对合格供方名册进行调整。 修 改 控 制序 章 节 号 号 号 页 修 改 摘 要 知 单 号 修 改 通 修 改 人 日 期生产和服务提供 7.5 生产和服务提供 7.5.1 生产和服务提供的控制通过对项目开发全部业务流程进行有效的控制，确保项目的整体开发质量，使项 目开发运作满足社会和相关方的要求。7.5.1.1 市场调研和投资决策 a) 策划营销中心负责市场调研工作，收集整理有关信息，进行投资机会的寻找和筛选，编制可行性研究报告，充分运用预测、可行性分析和决策技术，为公司的投资决策提供有效的依据。 b) 对开发项目的决策，作为公司的重点业务活动进行控制，严格执行市场调研和可行性研究的有关规定，并在此基础上组织有关专家就其客观性、合理性、科学性和投资决策进行充分的论证，建立投资决 策监管机制。最终形成的投资决策方案要上报集团公司进行审批后确定。 c) 项目决策立项后，由营销策划中心负责组织编制“项目运作方案”，见《产品实现的策划控制程序》，用以指导整体运作的各个环节工作。可行性研究和投资决策的具体要求，执行《可行性研究和投资决策控制程序》。 7.5.1.2 资金筹措 a) 根据《项目运作方案》的策划结果，由财务与资产经营部制定资金的筹措方式，确定投资主体，提供项目的开发建设费用。公司通过月度计划会、经济活动分析会等形式，定期对资金筹措的情况进行检查 落实。 b) 支持购买者的按揭贷款，由财务与资产经营部办理银行的按揭贷款手续。7.5.1.3 项目的立项报批控制 a) b) 明确项目开发建设前期各项审批手续的办理程序、方法和职责分工，符合法律法规的要求。 依据上级主管部门办理各种审批手续的规定要求，提供相应的文件资料，满足审批必须具备的各种条件和要求。 c) 工程部负责协调组织项目部完成各阶段审批工作所具备的工程施工方面条件， 并提供相应的文件资料；d) e) f)财务与资产经营部负责完成资金方面的有关工作，提供相应的文件资料； 策划营销中心负责收集、整理、提供办理审批手续的各种文件资料，办理审批手续。 办理各种报批手续的过程，由办理部门负责记录，并将取得的相应的批示、证书、资料等按照规定做好移交和保存。 项目立项报批工作，要定期在公司的各种例会上进行汇报协调，检查落实进展情况。关于立项报批的具体 规定执行《立项报批控制程序》。 7.5.1.4 施工准备工作 a) 工程部负责组织有关部门进行规划设计、施工和监理招标工作，签定合同，执行 Q/TZH-WI-047《工程招投标管理制度》。 b) c) 工程部负责协调项目部组织规划设计、施工和监理单位，做好有关的前期工作。 策划营销中心负责依据法律法规和地方法规要求，进行拆迁、安置和补偿工作，执行 Q/TZH-WI-046《拆迁安置补偿实施办法》。 d) 公司的稽查小组对施工准备工作质量进行监督检查，项目部要及时做好汇报。7.5.1.5 施工过程控制 a) 工程部组织项目部、监理单位，对施工单位的施工组织设计、施工方案进行审查，明确对施工工程的质量、进度要求。b) c)项目部负责协调解决影响施工单位工期和质量的内外因素，提供良好的施工条件。 项目部定期对施工单位落实施工组织方案的情况进行抽查， 对影响质量的关键部位施工进行监督检查。d)对施工过程中的关键工序和重点大型设备的安装调试，由项目部作为特殊作业过程进行重点控制，加强监督检查的力度，采取相应的措施，实施有效的监控。 e) 施工过程控制的具体要求，执行《工程施工控制程序》。7.5.1.6 工程监理控制 a) 工程部组织项目部，审查监理单位的工程监理大纲和工程监理实施细则，明确对工程的质量、工期和投资的监理要求。 b) 由项目部对监理单位依据法律法规、技术标准、规范和监理合同的规定进行工程监理的工作质量进行监督检查。 c) d) 在施工过程中，由监理单位定期组织召开监理会，编制日常监理报告，汇报工程监理的工作情况。 对工程施工各阶段中发生的质量问题，由项目部负责组织监理单位和施工单位，进行原因分析，制定整改措施进行处理。 e) 项目负责对监理公司完成工程监理的工作情况，通过监理例会、日常检查等形式进行监督检查。 工程监理控制的具体要求，执行《工程监理控制程序》。 7.5.1.7 工程竣工验收 a) 由工程部协调各项目部，组织设计单位、施工单位和监理单位，按照有关的法律法规规定，办理工程的竣工验收工作。 b) 项目部负责收集、整理有关工程建设过程中的文件资料和质量记录，按档案管理要求及时向综合部归档。综合部负责根据国家和地方工程建设档案管理要求，向有关的上级主管部门移交有关的档案资料。 c) 对工程部组织工程竣工验收的工作质量，由公司的稽查小组进行监督检查。 工程竣工验收的具体要求，执行 Q/TZH-WI-022《工程质量验收管理制度》。 7.5.1.8 销售和交付控制 a) 策划营销中心负责项目开盘前有关手续的办理工作，并制定销售计划和销售方案，报公司经营副总经理审核，总经理批准。 b) 工程项目竣工验收合格后，由策划营销中心负责收集有关的产权和技术资料，建立“成品房屋出入库台帐”，登记房屋的入库情况。c)代建工程项目的交付，由工程部负责在项目竣工验收合格后，依据合同条款规定和验收情况，办理交付手续,编制“工程项目资料移交明细表”，进行有关文件资料的移交，双方签署“工程项目移交书”。 d) 由策划营销中心负责办理销售房屋的产权证书，并在销售中主动向顾客出示“五证两书”的文件。执行 Q/TZH-WI-033《房屋产权证书办理规定》，对销售和出租房屋的交付，执行 Q/TZH-WI-032《房屋 销售租赁管理规定》。 e) 项目的销售和交付工作，由策划营销中心定期通过例会、专题会、专题汇报等形式，及时向公司进行汇报，落实进展情况。 7.5.1.9 前期物业管理控制 a)对外销售的楼盘在正式移交物业管理公司前，由策划营销中心负责工程的前期物业管理工作，为用户提 供良好的前期物业管理服务，包括： 1) 2) 3) 4) 房屋及附属设施的保养和维护； 安全保卫、环境卫生、院区绿化、车辆管理等； 协调用户的有关对外关系； 接受和处理用户的意见投诉。b)前期物业管理的具体要求，执行《前期物业管理控制程序》。 7.5.1.9 售后服务 策划营销中心是售后服务的主管部门，全面负责项目的各项售后服务工作，认真履行《工程质量保修书》 的规定，定期走访用户，接受和处理用户的投诉意见，按《工程质量保修书》的规定，进行房屋及附属设 施的保修。执行 Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。 7.5.1.10 公司的稽查小组，对各部门完成生产和服务提供过程的工作质量进行监督检查。 7.5.2 生产和服务提供过程的确认 公司确定以下过程需要进行确认： a) b) c) d) e) 项目开发的投资决策； 项目的前期开发工作，以“五证两书”的办理为重点； 项目的开发建设； 社会周边关系的协调； 各阶段的验收把关；f)房地产的市场营销。对上述过程，公司将做为房地产开发中的重要环节进行重点控制，并在 7.5.1 章节中做了详细的控制要求， 执行相应的文件规定。 7.5.3 标识和可追溯性 7.5.3.1 通过对产品标识的控制，防止在使用中发生混淆，并实现对规定场合的追溯。各部门负责归口管理 的重大业务活动的标识，项目部负责对外包单位的实物标识进行管理。 7.5.3.2 产品标识管理的范围： a) b) c) 在项目运作中的立项报批、产权交割、工程质量验收等重要业务活动； 关系到工程项目的重要质量特性的有关实物； 施工单位的现场标识情况。7.5.3.2 标识的方法： a) 重大业务活动以其所涉及的文件资料为标识，如：政府部门的文件、批示、签章、检验报告、证书以及项目运作中的各种质量记录。 b) c) d) 公司的各类合同的修订，要对其版本号进行明确清晰的标识。 项目部定期对施工单位的材料设备、工程实物的标识及维护情况进行检查。 策划营销中心负责组织项目部，到项目所在地的主管部门，办理楼宇门牌的命名、号码编排的手续。标识方法的具体规定，执行 Q/TZH-WI-016《标识规定》。 7.5.3.3 产品可追溯性控制 7.5.3.1 公司对以下场合必要时进行追溯： a) b) c) d) 立项报批； 产权交割； 关键的材料设备的质量； 关系到工程项目关键质量特性的因素，包括：关键材料设备、重点工序的规划、设计、施工、验收等环节及有关的施工图纸和技术资料。7.5.3.2 由总经理工作部负责对产品标识涉及到的文件资料建立相应的检索目录，根据追溯的内容，进行产 品的追溯。 7.5.4 顾客财产 对于顾客提供的财产（包括文件资料和实物财产），接收部门在接收前应予以验证和登记，根据公司产品 防护的有关规定做好防护和维护工作，保证其正常的使用功能，并能得到正确使用。 公司为充分尊重顾客的隐私权，将顾客的有关信息资料，包括：住址、家庭情况、联系方式、银行帐号等 信息，视为顾客的财产，严格予以保密。 当发现顾客财产发生丢失、损坏和不能正常使用的情况时，相关部门应立即通知顾客，及时采取弥补措施， 并承担由此给顾客造成的经济损失。 7.5.5 产品防护 7.5.5.1 搬运 a) 项目部负责对甲供材料和重点、大型设备的搬运进行控制，在项目的控制计划中予以识别，根据类别、规格的不同，采用适当的搬运方式和手段，保证物资质量在搬运中不受影响。 b) c) 项目部负责对施工单位的搬运作业人员的资格证书、搬运设备的管理以及搬运过程进行监督检查。 凡属搬运不当造成质量问题时，要由验收人员做好接收记录，双方签字，划清责任，妥善处理，不得使不合格的物资进入施工、安装过程。 7.5.5.2 贮存 a) 项目部负责重点对甲供物资和顾客提供的产品，做好贮存管理，采取有效措施，保证其在贮存过程中质量不受影响。 b) c) 项目部监督检查施工单位贮存管理的情况。 当发现物资在贮存过程中，出现腐烂变质、锈蚀严重或变形损坏时，应立即隔离并标识，同时采取处理措施。 7.5.5.3 防护 a) 项目部在工程施工过程中，组织监理和施工单位作好工程建设中的防护工作。对完成的工序、分项、分部工程，由项目部组织监理和施工单位，确定防护的措施，对重点设备和影响房屋关键质量特性的部位 等采取适当的防护措施，确保其质量特性不受到影响和破坏。由项目部组织监理单位对现场的防护情况进 行检查，对检查中发现的问题，由项目部及时通知责任单位，进行限期整改。 b) 竣工经验收合格的工程和已移交的工程项目或房屋，在物业管理公司进驻前，由策划营销中心采取防护措施，确保工程项目保持原有的质量特性。对房屋的配电、弱电、空调、消防、通讯、给排水等系统的重点设备设施、房屋的关键部位采取适当的防护措施，保证其原有的使用功能，采取适当安全治安保卫和 消防措施，防止发生人为破坏和火灾事故。 产品防护的具体要求，执行 Q/TZH7.5.2 生产和服务提供过程的确认 公司确定以下过程需要进行确认： a) b) c) d) e) f) 项目开发的投资决策； 项目的前期开发工作，以“五证两书”的办理为重点； 项目的开发建设； 社会周边关系的协调； 各阶段的验收把关； 房地产的市场营销。对上述过程，公司将做为房地产开发中的重要环节进行重点控制，并在 7.5.1 章节中做了详细的控制要求， 执行相应的文件规定。 7.5.3 标识和可追溯性 7.5.3.1 通过对产品标识的控制，防止在使用中发生混淆，并实现对规定场合的追溯。各部门负责归口管理 的重大业务活动的标识，项目部负责对外包单位的实物标识进行管理。 7.5.3.2 产品标识管理的范围： a) b) c) 在项目运作中的立项报批、产权交割、工程质量验收等重要业务活动； 关系到工程项目的重要质量特性的有关实物； 施工单位的现场标识情况。7.5.3.2 标识的方法： a) 重大业务活动以其所涉及的文件资料为标识，如：政府部门的文件、批示、签章、检验报告、证书以及项目运作中的各种质量记录。 b) c) 公司的各类合同的修订，要对其版本号进行明确清晰的标识。 项目部定期对施工单位的材料设备、工程实物的标识及维护情况进行检查。d)策划营销中心负责组织项目部，到项目所在地的主管部门，办理楼宇门牌的命名、号码编排的手续。标识方法的具体规定，执行 Q/TZH-WI-016《标识规定》。 7.5.3.3 产品可追溯性控制 7.5.3.1 公司对以下场合必要时进行追溯： a) b) c) d) 立项报批； 产权交割； 关键的材料设备的质量； 关系到工程项目关键质量特性的因素，包括：关键材料设备、重点工序的规划、设计、施工、验收等环节及有关的施工图纸和技术资料。 7.5.3.2 由总经理工作部负责对产品标识涉及到的文件资料建立相应的检索目录，根据追溯的内容，进行产 品的追溯。 7.5.4 顾客财产 对于顾客提供的财产（包括文件资料和实物财产），接收部门在接收前应予以验证和登记，根据公司产品 防护的有关规定做好防护和维护工作，保证其正常的使用功能，并能得到正确使用。 公司为充分尊重顾客的隐私权，将顾客的有关信息资料，包括：住址、家庭情况、联系方式、银行帐号等 信息，视为顾客的财产，严格予以保密。 当发现顾客财产发生丢失、损坏和不能正常使用的情况时，相关部门应立即通知顾客，及时采取弥补措施， 并承担由此给顾客造成的经济损失。 7.5.5 产品防护 7.5.5.1 搬运 a) 项目部负责对甲供材料和重点、大型设备的搬运进行控制，在项目的控制计划中予以识别，根据类别、规格的不同，采用适当的搬运方式和手段，保证物资质量在搬运中不受影响。 b) 查。 c) 凡属搬运不当造成质量问题时，要由验收人员做好接收记录，双方签字，划清责任，妥善处理， 项目部负责对施工单位的搬运作业人员的资格证书、搬运设备的管理以及搬运过程进行监督检不得使不合格的物资进入施工、安装过程。 7.5.5.2 贮存a)项目部负责重点对甲供物资和顾客提供的产品，做好贮存管理，采取有效措施，保证其在贮存过程中质量不受影响。 b) c) 项目部监督检查施工单位贮存管理的情况。 当发现物资在贮存过程中，出现腐烂变质、锈蚀严重或变形损坏时，应立即隔离并标识，同时采取处理措施。 7.5.5.3 防护 a) 项目部在工程施工过程中，组织监理和施工单位作好工程建设中的防护工作。对完成的工序、分项、分部工程，由项目部组织监理和施工单位，确定防护的措施，对重点设备和影响房屋关键质量特性的部位 等采取适当的防护措施，确保其质量特性不受到影响和破坏。由项目部组织监理单位对现场的防护情况进 行检查，对检查中发现的问题，由项目部及时通知责任单位，进行限期整改。 b) 竣工经验收合格的工程和已移交的工程项目或房屋，在物业管理公司进驻前，由策划营销中心采取防护措施，确保工程项目保持原有的质量特性。对房屋的配电、弱电、空调、消防、通讯、给排水等系统的 重点设备设施、房屋的关键部位采取适当的防护措施，保证其原有的使用功能，采取适当安全治安保卫和 消防措施，防止发生人为破坏和火灾事故。 产品防护的具体要求，执行 Q/TZH项目可行性研究和投资决策的控制 1.目的 通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效 益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。 2.范围 本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。 3.职责 3.1 公司总经理负责主持项目投资决策会议； 3.2 项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。 3.3 策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。 3.4 财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。 4. 控制程序 4.1 项目可行性研究的前期准备工作 4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。 4.1.2 依据 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、 周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。 4.1.4 依据 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政 策法规。 4.1.5 策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算 项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。 4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理 审批。 4.2 项目可行性研究 4.2.1 策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科 学、客观的评价意见。 4.2.2 可行性研究主要内容: 4.2.2.1 项目开发必要性分析: a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划； b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较； c.分析项目建设规模是否合理。 4.2.2.2 项目开发条件分析： a. 项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求； b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证； c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求; d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。 4.2.3 由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预 测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益 的各项指标，主要内容包括： a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况; b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当; c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率; d.项目费用的鉴别和估算; e.项目利润预测。 4.2.4 项目财务效益分析 由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括： a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等； b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等； c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等； d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。 4.2.5 策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析： a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点； b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性 分析； 4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的 风险，并提出采取回避风险的有效措施。 4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性 研究,提出科学、客观的评价意见。4.3.1 可行性研究报告包括以下主要内容： a.项目开发的必要性分析； b.项目开发条件分析； c.基本经济数据的测算与分析； d.项目财务效益分析； e.项目不确定性分析； f.项目分析结论。 4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。 4.4.1 由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中 心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。 4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。 4.5 经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将 修改情况通知有关部门。 4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》 及 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。 5.支持性文件 5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》 5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》 5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》 立项报批控制程序 1.目的 通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。 2.范围 本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。 3.职责 3.1 策划与营销中心负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作； 3.2 财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。 4. 控制程序 4.1 立项报批工作的主要工作内容包括： a) b) c) 根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料； 联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书； 协调解决立项报批中的有关工作。4.2 在立项报批工作开展前，由策划与营销中心对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批 的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由策划与营销中心经理和分管 副总经理审批后实施。 4.3 立项报批的主要项目包括： 4.3.1 联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文； 4.3.2 联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取“工程建设项目报建证”； 4.3.3 联系地方规划管理部门和建委，办理“建设用地规划许可证”； 4.3.4 联系土地管理部门，办理工程项目的“土地证”； 4.3.5 联系地方规划管理部门，办理“规划工程建设许可证”； 4.3.6 联系地方建委，办理工程项目的“施工许可证”； 4.3.7 上级主管部门规定需办理的其它项目。 4.4 根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由策划与营销中心组织进行准备和收 集： 4.4.1 策划与营销中心负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料； 4.4.2 项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、 环保等其它相应各部门的审查合格资料等； 4.4.3 财务与资产经营部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料； 4.4.4 总经理工作部负责提供职责范围内的有关文件资料。 4.4.5 策划与营销中心根据立项报批的要求,收集有关资料，由策划与营销中心经理审核后，进行立项报批 手续的办理。 4.5 由策划与营销中心随时检查协调立项报批工作的进展情况，对工作中存在的重大问题，及时向分管领 导、总经理汇报，研究制定解决方案，并组织实施。 4.6 各种立项报批工作完成后，由策划与营销中心依据 Q/TZH- WI-008《档案管理办法》的要求，及时 收集整理报批的有关文件资料进行归档，对立项报批的证书，依据有关规定及时传送有关部门。 5. 质量记录 5.1 QR09-01 立项报批记录表 6.支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》 工程施工控制程序1.目的 通过对工程施工控制，确保工程施工的顺}