长租公寓，谁能撑到最后？--百度百家
长租公寓，谁能撑到最后？
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如果说十年前，那是经济酒店的春天，那么今天在资本的推动下，品牌长租公寓纷纷崛起，形成住宿业的一股新的力量。
2000年至2014年，我国经济型酒店行业的门店和客房规模持续扩张。2000年至2009年是经济型酒店发展的“黄金十年”。自2010年开始，经济型酒店增速趋缓，并逐渐形成寡头垄断的格局。如家酒店、7天酒店、汉庭酒店和锦江之星拥有较高的市场份额。2014年前十大经济型酒店品牌的市场份额达到67.7%。
2012年至2014年，经济型酒店经历了出租率下滑导致的RevPAR下跌。租金（含水电）和人工是经济型酒店集团面临的两大主要成本，二者之和占营业成本比重超过50%。作为传统的连锁酒店，在经历了野蛮生长之后，已呈现缓慢增长态势，但他们在成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势，同时他们的标准化管理、运营系统、完善的加盟体系，品牌溢价能力，具有天然的优势直接切入整栋式公寓领域。
如家酒店集团分离出来了逗号公寓，铂涛成立了窝趣轻社区，目前已经在广州、上海、北京布局，住友旗下的漫果公寓悄悄地在杭州完成了近1000间的规模，华住酒店集团更是大手笔，联合了IDG和红杉投资1亿美金给城家公寓，广州东站的项目即将开业，亚朵的公寓是最早开张的，在上海和开发商项目进行短中租的结合，维也纳不甘落后即将杀入公寓市场，一些在区域市场做得很有规模的酒店集团也开始试水，武汉纽宾凯酒店集团也宣布介入中高端长租公寓。
与此同时，房产中介行业利用门店和租赁信息的优势，也纷纷抢滩公寓市场，希望把租赁、资产管理房屋、房屋买卖之间形成一个房产O2O的闭环。而老牌的开发商万科也已经在广东打造自己的公寓，据了解规模已经过万间，超过了魔方。一手代理行-世联行一个月投资了两家公寓公司，易居中国也在公寓投资领域布局。一时间，公寓市场被搅得风生水起。
那么各家重兵云集的公寓市场，大佬们是否赚钱呢？答案是，大佬们整体亏损，而传统二房东整体盈利，那么差异到底在哪里？
从拿房的成本来看，大佬们和二房东处于同一个起跑线，甚至大佬们获取房源成本远高于二房东。比如，自如在上海获取房源，完全按照高于市场价格收，还得付出全佣，而二房东早期拿房已经有了积累，享受到了租房红利，在小区域市场形成一定的口碑和竞争优势。所以，大佬们拿房成本并没有优势，而实现快速规模化则是他们的要求，大象如何跑得更快，必须思考下。
再看看人房比，以分散式为例，传统分散型二房东1个人可以管20-25套（折算成50-60间）规模，5个左右小团队基本覆盖了200间房左右，武汉某二房东管理600多间房，只有7个员工，而大佬们数字目前在1：25-30，效率优势暂时没有被发挥出来。
再看看出租率，传统二房东出租率普遍都高于95%，而大部分品牌公寓在扩张期限，出租率大都在90-95%，个别还低于这个数字。
再看看回报率，传统二房东，比如三房一厅隔间，15-18个月收回所有投资，整栋式需要2.5-3年收回投资，而品牌长租公寓这个回报周期远高于这几个数字。
大佬们都亏钱，为啥大家拼命进这个市场呢？
笔者认为，房屋租赁作为最大的消费需求之一，未来的行业里会存在几个巨头公司，而目前普遍都处于小而散，目前的不盈利主要是受制于扩张速度和人才，规模效应无法快速体现出来，管理成本相对成为一个很大的负担，而自如和青客进入得早，现在他们都可以做到1：40-50的人房比，优势就非常明显了，随着发展，一年后公寓的格局还会发生更大的变化，未来都是以万间以上为单位了，野蛮人进场也是给现有的品牌公寓一种助推作用。
所以，长租公寓这是一场没有终点的马拉松，真正的竞争还没有开始，未来会有更多的野蛮人进来，大戏还在后头呢！
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观看更多百家精彩新闻收益率只有2.4%的长租公寓生意怎么做？万科原来是这么讲故事的|界面新闻o地产图片来源：视觉中国经过两年的试错后，万科终于推出了长租公寓统一品牌&&泊寓，正式加入长租公寓的混战之中。
5月4日，合肥万科置业有限公司发起成立&合肥泊寓公寓管理有限公司&。这是泊寓品牌的第二次亮相。在合肥泊寓亮相的前几日，北京万科携&泊寓&公寓入驻天通苑双创社区，这是&泊寓&品牌名称首次公开亮相。自此之后，万科各地方公司以&万科驿&、&万科驿居&、&米公寓&等长租公寓业务，将有统一的品牌名称&&泊寓。
万科相关负责人告诉界面新闻，此前&万科驿&是万科内部对于产品线的统称，而&泊寓&是长租公寓的品牌名称，未来所有城市的长租公寓将统一使用&泊寓&品牌。&泊寓&将通过研究青年群体与租住习惯，创造可&寓&不可求的城市青年家，在为居住者提供安全、舒适、人性化体验的同时，还将探索邻里关系新模式。
目前，万科在合肥、厦门、佛山、上海、东莞、深圳等城市的长租公寓宣传资料已使用&泊寓&品牌。截止到第一季度末，万科在各地的新开业长租公寓数量约2000间。
相对于万科两千亿的规模，万科泊寓目前业务规模几乎可以不计，但万科的野心不小。在去年万科中期业绩发布会上，万科当时称已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右，万科计划在2017年做到15万间的规模。一旦达成，万科长租公寓规模将是行业中第2名到第10名公司规模的总和。
在万科试点的这两年时间里，长租公寓行业发展迅速。规模上，链家自如旗下的&自如友家&和&自如寓&拥有近20万间公寓；在社区运营上，有YOU+公寓、乐乎公寓等诸多创业社交模式；在打造金融链条方面，也有魔方公寓、水滴公寓等进行了诸多&公募私募化&、债权嫁接等方面的尝试。
通常来看，统一业务品牌是业务拆分独立发展的前奏，这意味着万科长租公寓这项新业务已经走过了0到1的试验阶段，未来将进入正式扩张阶段。那留给万科泊寓的空间如今有多大？
从租赁市场看，在中国前25大城市中，存量房屋约为8500万套，以出租率30%、月租金3000元测算，租金总额为9000亿元；从需求角度来看，中国流动人口总数约为8000万，流动人口租房率约70%，以平均月租1500元测算，租金总额约1万亿元。
在剔除掉业主直租模式之后，留给主打20-40岁青年租赁的长租公寓市场规模在2000亿左右，而目前&链家自如&的租金收入不足50亿元。也就是说，如果万科致力于长租公寓业务，未来公寓业务规模超过传统的房地产开发业务，并不是没有可能。
规模的爆发意味着长租公寓行业的爆发，这依赖于一系列政策的支持。
领衔万科新业务的万科高级副总裁谭华杰告诉界面新闻，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。
谭华杰称，以目前的地价和开发成本，用可以出售的新房来做长租公寓，绝对仅仅是做一个尝试，因为根本算不过账。以广州的某自建物业公寓项目为例，其投资成本不计利息需57年才可以收回，这在对于职业经理人有着严格利润考核的万科来讲，基本丧失了业务发展动力。
如果利用存量物业以&包租&模式经营，万科泊寓的起点便与其它公寓品牌一样，面临着诸多行业政策问题。不过，利好消息已经出台，国务院于5月初发布了一系列关于租赁市场的支持政策，在税收、经营费用、安全管理等方面有了明确的规定，这给了公寓行业发展一颗&定心丸&。
存量物业发展长租公寓也可以讲成另一个&故事&&&资产管理。
在2014年开始转型之初，万科总裁郁亮曾提出，万科未来不再是一个传统的开发商，而是要向资产管理服务运营商转变。
利用存量物业开展长租公寓契合这一主基调。目前，中国新房总交易额大概在7.5万亿元，二手房总交易额在3.5万亿元，租金总交易额不到1.5万亿，但是整个房地产资产价值保守估计在200万亿左右，其中50亿元是商业物业，剩下150万亿是住宅。
但&算不过账&的问题重新出现，目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳的不动产价格飙升，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低，在如此低的租金收益率的情况下寻找到最终持有资产的资本方，成为所有公寓运营者的难题。
谭华杰认为，目前公寓创业者大量利用风险资金，无法支撑整个行业的持续发展，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱，更便宜的资金包括债券、私募、险资以及房地产资产证券化。
目前来看，公司债券是最便宜的融资，但万科能用债券模式借到多少钱？第一，债券融资不能超过公司净资产的40%，这个限制在发达国家是没有的；第二，没有退出机制，债券融资会导致企业负债率越来越高，这对企业信用以及后续的融资成本会产生负面影响；第三，负债率过高的话，股东对企业的风险等级也会提高。
回到一线业务上来看，长租公寓不仅仅是要解决大学毕业生和白领的居住需求，还要努力做成更加主流的居住产品，满足更广年龄阶段的居住需求，而这又必须面对租金收益率太低的问题。目前，包括万科在内的公寓创业者以及资本方愿意大手笔投入，在很大程度上是看中资产升值的前景，而假如有一天中国房价不上涨了，谁来持有这个资产？
尽快的让公寓行业与低成本的资金进行结合，成为这个行业需要解决的最迫切问题。
魔方公寓最近的一次融资，代表了目前公寓行业融资的典范。在全国拥有超过2万间公寓的魔方公寓在4月初宣布获得3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，融资后整体估值超过10亿美元。
知情人士透露，此次融资采用&股+债&的方式，其中中航信托也不仅仅是财务投资，更是一次战略合作，中航信托的受托资产超过4000亿元，他们需要魔方公寓这样一个租赁性企业来做相关的资产增效。
尽管市场盛传谭华杰领衔的创新事业部将主管万科长租公寓业务，但实际情况并不如此。谭华杰曾在参加深圳长租公寓行业论坛时告诉界面新闻，目前长租公寓仍由各个城市公司在做，至于业务拆分独立发展，&在制度环境和资本环境存在变数的情况下，过早的给自己加一些限制，我觉得也不是那么回事。&
从产品和内容的角度来看，长租公寓更像是一个充满理想主义的事业，但始终要面对规模和利润的问题；或许从金融和资产管理角度来看，长租公寓行业才会有更多的延伸与发展路径。
无论是万科，还是雷军投资的YOU+，中航信托投资的魔方公寓，长租公寓市场最终或许只有两个故事，一个是&小而美&的公寓运营者，他们将情怀注入到产品，用产品吸引到客户；另一个便是成为大资本的&看门狗&，在资本的支持下获取更多的资产，赚资产管理运营的钱，创造金融、服务的增量价值。
至于万科的模式，无疑是后者，其最有可能创造地产开发+存量运营+资产证券化的金融模式，这是万科切入长租公寓最终逻辑。
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重模式的轻玩法，长租公寓的金融牌
摘自公众号：发布时间： 23:28:12
长租品牌公寓虽以互联网思维优化了传统租房领域的诸多痛点，但包租模式也导致整个行业在快速发展时，身子过“重”。一方面，运营商必须通过购买或包租的形式拿下房源，导致其资金压力较大，一旦空置期过长，必然推高风险；另一方面，拿到房源后，还要面对装修环节的重金投入，以及对家具、家电等重资产管理。在市场刚刚兴起，拿房成本不高的情况下，包租模式可以达到强控房源的目的。但在行业进入了快速发展阶段，这种模式可能会变成一种“包袱”。如何解决模式过重的问题？明源君分析了业内前几名的运营思路，主要是两种途径：1. 利用金融杠杆，“用钱铺路”；2.把模式变成轻 。一、多种金融杠杆 利用金融杠杆实现快速扩张，是目前长租公寓行业内最常用的手段。1．VC/PE，股权融资与国外常见的REITs（房地产信托投资基金）运作不同，国内长租公寓行业使用最多的还是股权融资。自2013年以来，进入长租公寓领域的风投机构数量明显增多。仅在当年一年，共有4家长租公寓从风投机构获得融资，到2014年底，引入风投的长租公寓已增至12家，其中，广州YOU+、上海蘑菇公寓、成都优客逸家均已获得两轮融资；今年5月，魔方公寓和上海青客分别宣布完成B轮融资。至此，风投机构在长租公寓行业的投资金额、活跃程度都达到历史高点。（上表为部分长租公寓企业的融资情况）这些资金的涌入，为长租公寓企业提供了早期扩张资金。其中，蘑菇公寓凭借当年收获的两轮融资将房源迅速从0扩张至5000间；优客逸家在B轮获得2000万美元融资后，迅速将战线从成都扩至武汉，成为最早一批跨区域发展的长租公寓运营商；最典型的YOU+国际青年公寓，在获得雷军顺为资本的1亿元A轮融资后，YOU+在房地产和互联网行业里被彻底引爆。这个早在2010年就成立、偏居一隅的不知名的公寓品牌，因为雷军和小米的光环一下子被推上了“口”，扩张步伐迅速从广州延伸至北京、上海，房源数量从几百间激增至近3000间。2．类REITs模式因为连锁公寓的高物业成本、低经营收入、难以快速规模化的特点，在国外，做连锁公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，离开REITs模式的公寓运营者难成气候。而在中国，由于金融环境没有完全放开，真正进入上市交易流通还无法实现，因此，有品牌公寓运营商采用了私募REITs的做法，例如新派公寓。新派是怎么做的？首先，王戈宏（新派公寓创始人）与阎焱（赛富基金合伙人）共同发起“赛富不动产基金”。与此同时，赛富基金注资青年乐（北京）企业管理有限公司，后者为新派公寓的运营管理公司。遵循“基金做收购，品牌做管理”的理念，赛富不动产一期基金以2.2万/O的低价在北京CBD整栋买下森德大厦，加上后续的装修经费，一共花费1.65亿元人民币，将此楼改造为新派公寓CBD店。之后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入；每年，新派公寓向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回报；四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议，“收购价是每平米2.2万，我们约定以4万每平米的价格来回购。”明源君测算下来，赛富不动产的一期产品收益率已接近16%，对于投资者而言已足够有吸引力。在明源君看来，新派公寓的这套新玩法虽这不是标准的REITs模式，但已突破了现有政策环境的桎梏，将长租公寓做成了一种金融产品，在相对封闭的环境下进行交易流通，实现轻资产运营和资产的长期稳定收益。3．发售理财产品、众筹模式除了以上两种融资方式，长租公寓行业也开始尝试互联网金融这一新型融资渠道。今年3月，YOU+国际青年社区就与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上进行投放。YOU+将未来的租金收益设计成六款产品，融资期限包含1月、2月、3月、6月、9月、12月，年化收益率为7.5%-12.5%，期限越长，收益率越高。这6款产品当天一放出，就在几分钟内被投资者抢购一空。之后，YOU+又与互联网众筹平台一米好地合作，将时下热门的众筹模式和创业青年的租房需求结合。租客以“预存租金”的形式参与众筹，获得的回报以“租金折扣”形式体现，最低参与门槛仅为8.8元。You+计划通过众筹，募资34万元，但从一米好地平台目前的进展情况来看，似乎并不顺利，YOU+目前仅完成14.63万元的众筹款。 相比前面的P2P平台单纯融资功能，众筹的方式不但能完成一定金额融资，对于YOU+来说，还能达到宣传和招租的作用，这无疑降低了YOU+的拓客成本和出房周期。但由于众筹平台的收益有限，对投资人的吸引力也大打折扣。相反，P2P平台的收益更趋市场化，尤其是近2年P2P行业日渐成熟，投资者渐趋理性的背景下，加上雷军的个人信用背书，YOU+能轻易实现高效率的短期融资。但由于一般的P2P平台受资金规模限制，长租公寓运营商能融到的资金规模有限。比如YOU+在懒投资网站上前后两次，共融资340万元，这对于YOU+动辄上亿的拿楼成本，基本上杯水车薪，仅能维持当地运营团队的日常开销。4.通过与银行合作，提前收回应收款在长租公寓成为台风口行业后，也开始获得一些银行的青睐，部分银行甚至为其量身设计了一些消费贷产品，来为其解决一定的资金问题。例如蘑菇公寓就与平安银行、中国银行和浦发银行合作，开发出“蘑菇宝”这个产品。租客只要选择了蘑菇宝，就不需要付三押一，仅在每个月把房租打给银行即可。而蘑菇公寓将从银行一次性获得该租客的全年房租，仅需向银行支付一定金额的利息即可。这种方式既让租客免除了付三押一的老模式，又让蘑菇公寓提前锁定未来的现金流用于规模扩张。而对银行来说，不但收获了大量潜力优质的年轻信用卡用户，还能获得稳定丰厚的租金贷款收益，因此银行也会在利息上给予长租公寓相当的优惠。目前，公寓企业与银行的这类合作已然常态化。5.与上游供应商开展融资租赁合作在公寓运营商的各项成本中，装修成本是非常大的一块重资产。随着房屋规模的扩张，公寓运营商开始与上游的家具家电商展开融资租赁合作，以解决其“重资产”问题。据明源君所知，知名家电品牌商海尔已经与各大优质公寓商接洽，为对方提供“家电的金融租赁”服务。根据公寓企业所需的家电量，海尔会设计相应的租赁解决方案，帮助公寓运营商变“轻”。以下是海尔智能家居与某品牌公寓运营商的金融租赁方案（以300万购货量为例）。随着长租公寓行业被社会资本认可和热捧，在金融资源的调动上，正呈现出更为广阔的空间。包括银行、传统地产商、专门的公寓基金、社会闲散资金以及上下游供应商等，未来都将成为公寓运营商的融资渠道，以支撑其实现更长远更快速高效的扩张。二、把模式变“轻” 而让模式变轻，也可以一定程度上减轻品牌公寓运营商的“重量”，帮助其实现快速发展。 1.托管模式目前，被长租公寓行业公认的“轻”模式就是托管模式。所谓的托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻；同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。但这一模式的前提是，品牌运营商要有很强的品牌知名度，能凭借其托管服务为房东实现快速出房，完成资产的保值增值。老牌长租公寓运营商优客逸家，就开始积极向托管模式涉水。并与开发商合作，为其项目的投资型产品提供托管服务。比如优客逸家与保利新天地进行合作，为其LOFT产品提供托管服务。购买此款LOFT产品的客户，只需每月向优客逸家支付租金的15%作为服务费，即可享受到优客逸家的宜家精装、出租和租后管理、房屋维修四项服务。同样被雷军投资的寓见公寓，也在最近宣布与世联行合作，在商业地产领域开展托管模式的合作，它们的第一个项目是上海嘉定I-movie上影广场。 2.加盟模式新加入者铂涛集团的窝趣轻社区，采用的则是直营+连锁加盟的模式，以此来聚拢一大批区域的小型公寓运营商。这些小型公寓运营商，他们手中的房源少则十几套，多则几十上百。但由于没有资金，也没有品牌知名度，在区域只能小打小闹，较难得到很大的发展。而他们一旦加盟窝趣，凭借窝趣团队的连锁酒店从业背景，以及在“供应链”、“连锁管理”方面的优势，他们可以免去后期运营的成本和精力，并且收获一定的品牌溢价。作者：刘芳，若您有不同睿见，欢迎添加个人微信号diana3523探讨；来源：明源地产研究院。 2000元入社，免费听9场创新演讲首期活动仅剩少量席位，欢迎报名关于入社、报名活动及支付问题，请加言习君dcyxs01或扫如下二维码入群咨询。或者电话咨询王亚辉（）地产创新研习社首期活动报名↓↓↓
微信号：mydcyjy长租公寓：潜在的问题和可能的出路--百度百家
长租公寓：潜在的问题和可能的出路
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本文节选自《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书系巴曙松教授和高级分析师杨现领博士的又一力作，由厦门大学出版社于2015年7月份出版。本书聚焦于国际知名房地产电商企业生存与发展之道，重点分析移动互联网时代的房地产行业大转型，为中国“互联网+房地产”企业寻找下一个风口。本文为该书系列读书笔记第十九篇，敬请品鉴。
一、长租公寓：潜在的问题和可能的出路
从2002年至今，长租公寓从无到有已经经历10多年的发展，直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮，这个行业才真正站到风口之上。然而，站在当前这个时点看，公寓行业仍然处于初期的阶段，并不会因为资本的关注而有翻天腹地的变化，公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是运营能力。而行业本身遇到的挑战仍然不少，总结起来，大致如下：
1、长租公寓的普遍问题
第一，房源选点问题。目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。肯德基的选址模型是一个很好的借鉴，为什么它会开这么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址，包括从人流、交通、周围的客单价等。相比较之下，我们的选址是取决于创始人或者个人的判断，但是这个差别真的会非常大。
第二，获取房源成本问题。举个例子，一套徐家汇的两房一厅正常租金是1万，有一家企业为了获取房源，它给的是全佣（一般都是35%），即一万块钱的佣金。
第三，盘源和远期租金上涨预测问题。通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面，超过一千户的楼盘不多，考虑到80%左右的自住率，意味着只有200套的可租赁房源，通常这些地方已经有三个以上的二房东，再加上个人房东，所以这里的盘源紧张程度也决定了成本和拿房周期以及难度。其二，租金的预测更加困难，通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。
第四，空置率和周转率问题。拿完房以后肯定就是算库存了，库存有实际库存，有免租期，当免租期结束之后才是实际库存。如果免租期结束以后，房子还没有租出去，就会产生空置率。周转率的概念，就是从拿房、改造、再到出房的周期，这对营运能力有很强的要求。
第五，分销渠道和营销费用问题。目前还没有太好的分销渠道，低端的主要集中在58同城的平台上面，高端的主要还是通过一些门店的中介，门店中介营销的费用也非常高，还有是通过做移动端、做PC端，通过购买非常多的关键词。
第六，IT系统问题。职业二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统，目前很多公司都是用excel表在统计，处于非常原始的阶段。
第七，隔间能耗计算问题。现在大家都没有很好地解决这个问题。
第八，实现盈利问题。目前来看这是最大的问题，如果一个公司刚刚进入这个行业的，就要抱着一种长期抗战的心态，投入可能需要三年、四年，通常做的比较好的三年收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。
2、可能的出路：智慧公寓管理
智慧公寓即长租公寓与智能家居、IT系统和物联网的结合可能是一个长期的发展方向。在这个方向上，以下的解决方案可能是需要的：
第一，要及时的做到房屋房态的监控。未来能否通过一个手机或一个终端，能够及时了解房屋的状态。现在很多人做公寓，甚至都不知道这些房子到底租了没有，这很荒唐。
第二，安全监控。因为有群租、合租，所以安全监控非常重要。
第三，智能门禁和门锁。很多人是在Wi-Fi状态下做门锁，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，这也是一个问题。而且Wi-Fi也是有距离的，我个人不觉得这是未来的方向。
第四，房屋定位服务和入住体验服务。
第五，自住看房服务。
第六，隔间式精细化能耗计量。
二、长租公寓：几个长期趋势
关于行业的长期趋势，目前广泛讨论的重点方向包括公寓租赁平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于未来可能的趋势变化，以下几个方向值得深入探讨：
第一，由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向，未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。
第二，由集中包租逐渐成为房屋托管。包租从未来看一定是不好的模式，是重资产的模式。为什么要包租？在一个特定区域的楼盘采取了包租以后，就锁定了，当通过包租相对集中之后，可以对这个楼盘有一个定价权，所以采取包租。如果包租到一定阶段以后，当形成品牌效应的时候，一定要托管，不能再包租，集中包租长期来看是错误的行为。
第三，由单一区域经营逐渐成为区域经营。现在有很多公寓管理公司有一个非常难以理解的现象，就是当它在一个地方都没有建立成熟的、可复制样本的情况下，突然会进行跨城市的异地扩张。正常情况下，租赁是一个区域化市场非常强的业务品种，个人理解，正确的做法应该是选择一个主战场，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的扩张。
第四，由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。
第五，分布型和集中式经营方式会融合，逐渐走向以社区为单位分布式集中管理，并渗透到物业行业。
第六，开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。未来公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整栋也好，只是产品的差异，不是业态的差异。未来衡量一个公寓企业的能力的关键指标是两个：第一，管了多少资产，多少间，多少租客，不要讲什么业态；第二，盈利还是不盈利。
三、从EQR观察中国青年公寓行业的未来
早在1969年，美国最大的出租公寓运营商（Equity residential properties）EQR就已经成立，随着REITS的发展，美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率，其后在1993年上市，是美国第一家上市的出租公寓REITS，标准普尔500指数的成员，目前市值已经达到275亿美元。定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有300多处物业、11万套公寓。EQR的发展历史对于未来中国公寓企业的发展有着重要的借鉴作用。
1、稳定的出租市场是EQR发展的基本条件
这表现在三个方面：
第一，稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS发展来看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右的水平，只有金融危机时期（）出现了空置率高和有效租金下降的情况。
第二，稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了其租房市场的需求。
第三，青年人需求旺盛。在美国的核心城市，其房价收入比也已经很高，这一点同国内相似，国内某些城市房价收入比达到了10倍以上，毕业生需要5-10年的过渡时间，租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。
而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进公寓市场的发展，这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。
2、EQR的发展历程
第一，大规模融资并购()。从EQR上市开始，公司进行了大规模的融资，并在全美进行了长达7年的公寓收购，资本的运用使EQR的公寓规模达到了峰值，在2002年达到了近23万套。
规模成长利于EQR覆盖多样化市场（白领、蓝领、老人、学生），提高品牌知名度和客户忠诚度，全美十个洲的布局提高了客户的续租率，租户可以完成跨城市转租，同时EQR能够保证相同的租住品质，挖掘租户的最大价值。
在同开发商，网络提供商，家电家居采购商的交涉中，规模促使EQR能够有很大的话语权，这能有效的降低EQR的运营臣本，规模效应使EQR管理效率有极大的提高。
规模效应有利于EQR实现多样化的盈利模式，EQR与美国各类保险，广告商合作，当前其线上业务的高浏览量给其带来1600万美元的收益。
第二，剥离低收益资产、精简业务范围()。2000年，EQR自建家具体系，（收购GLOBE公司），但因管理问题，后卖出这一业务，专注公寓经营，以规模效应租赁家具。2003年后，EQR卖出成长性较差的老旧物业市场，进军租房需求旺盛的市场，相继进行了多项物业买卖交易，力求管理精简化，转换了市场范围。公寓Reits的行业特性使其在次贷危机中相比地产开发销售类公司更抗压，加上EQR稳健的财务策略使其平稳度过了金融危机。
第三，进一步放弃非核心市场、聚焦核心市场&(2012-至今)。从2012年开始，EQR开始逐步放弃非核心市场，公寓占比从14.3%下降到5%，而核心市场开始了进一步的收购，占比从85.7%增加到95%。
核心城市的进军，使得EQR的租金水平相比前几年更高于行业平均水平，而加上美国良好的租房市场环境和公司20多年的管理水平，铸就了EQR良好的空置率水平，同时核心城市租客良好的收入情况与经济的回暖，也为其提高了持续的租住需求。
由此，EQR形成了以加州、旧金山、纽约、华盛顿、波士顿、迈阿密为主要市场的核心策略。
总结EQR20多年的发展我们概括为以下四个阶段，从这四个阶段我们可以看出EQR的发展策略的变化，从借力资本发展规模，到剥离低收益资产和业务，最后总结发展经验选中核心市场收购高品质资产、退出非核心市场。
3、EQR的借鉴意义
中美的公寓市场结构存在显著的差异，这表现在：REITS发展处于起步阶段；有稳定租金收益的公寓类物业偏少；公寓企业品牌化程度低；公寓市场不是主流的居住方式；青年消费升级处于起步阶段。
然而，正如在零售行业、房地产经纪行业、汽车后市场、旅游等观察到的现象，尽管产业规律不会变化，这是我们研究美国的意义所在。但是中国不会重复美国走过的道路，今天的美国也不是中国的未来。脆弱的传统、快速发展的互联网、以及庞大的消费基础这三大条件叠加在一起往往使中国的任何一个行业都可以走出完全不同于美国的曲线。公寓行业同样也将是如此。
第一，中国的公寓行业不会坐等REITS发展才能壮大，相反，VC、新三板、二级市场上市公司将在公寓企业的规模化和跨地区整合中发挥更显著的作用。EQR的发展已经清楚的表明，本地化属性的存在意味着全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购。我们不太相信中国的公寓企业家们可以寄望于政府推动REITS发展才能实现这一目标，我们更愿意相信基于资本市场的、自发的、利益驱动的一级和二级市场并购将成为主流。在这一点，未来的两条路径是相对可预期的：其一，由VC主导的跨城市并购，一家或几家大型的VC机构会在不同城市选择不同的“选手”进行投资，之后进行整合；其二，由上市公司主导的跨城市并购，目前国内房地产类上市公司纷纷寻找转型的出路，可以预计将会一些上市通过股权收购的形式不断整合本地化的公寓行业，从而进军所谓的房屋资产管理市场。
第二，体验极差的传统普遍租赁、品牌化程度不高的公寓、正在上升的青年人租赁需求以及互联网的强势介入这四个条件带来的结果一定是中国青年公寓大迸发，而不是相反。中美的这种差别会带来两个特色：其一，中国公寓品牌企业的崛起速度将更快。传统越弱，新业态发展越迅猛；传统越弱，互联网颠覆速度越快；这两点在其它领域都已经得到验证。其二，中国的公寓运营将更重，公寓本身是一个强运营、精细化管理的行业，尽管互联网会改变拿房端和出房端的效率，但更重要是降低从拿房到出房的存货周期速度，这个必须依赖于高效运营，因此，中国的公寓企业必须渗透到更多环节，会更重，当然，越重，某种程度上，护城河也越深。
第三，集中于核心城市，这一点中国与美国完全相同。中国的城市人口结构和出租需求结构决定了一线城市永远是必进之地，原因在于三点：其一，需求集中，一线是人口流入的重镇且会持续增加；其二，人口和房屋存量的基数大，具备实现规模效应的“基础量”；其三，单价高，在成都市，虽然需求大，但是单价低，就像骑单车，在北京周转一圈相当于在成都周转三圈，所以，有单价的周转和规模才会意义。（完）
（本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行）
巴曙松、杨现领：《房地产大转型的“互联网+”路径》，购书请点击以下链接：
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