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容积率 规划总用地面积 规划可用地面积
我公司请了个房地产策划公司和一家设计院他们对容积率的概念有不同的观点 一方认为:容积率是指总地上建筑面积除以规划总用地面积(包含代征的道路、绿化等相关用地) 另一方认为:计算容积率时应该是总地上建筑面积除以规划可用地面积(即规划总用地面积扣除代征的道路、绿化等相关用地)我在百度上看了好多,没找到满意的答案!我当然希望之前的说法是对的,因为那样对我们开发商事十分有利的,土地的价值明显的得到提升但是怕那样上报规划局不会批,也怕闹笑话。望高手指教!
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容积率=建筑总面积/土地总面积（不包括代征绿化用地），土地面积是指红线以内的面积。
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容积率是指总地上建筑面积除以规划总用地面积
容积率是指总地上建筑面积除以规划总用地面积(包含代征的道路、绿化等相关用地)
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地下室的计算建筑面积问题肯定是按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）执行。
地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。
关于是否计算入容积率的问题我查找了很多资料，得到的结论是由地方规划建筑主管部门自行规定。一般地下室不计算容积率。比如下面2个地方文件中提到的：
丹东市执行《房屋登记办法》有关问题的暂行规定
为贯彻执行日起实施的《房屋登记办法》（建设部168号令），依据相关法律、法规和技术规范，结合我市实际情况，现就反映用地开发强度的容积率和住宅阳台、阁楼等建筑面积计算标准规定如下：
一、容积率的计算
采用地上部分建筑面积总和与用地面积的比值作为容积率的计算方法。
二、阳台建筑面积及容积率的计算
建筑物阳台的建筑面积，依据国家《建筑工程建筑面积计算规范》按其水平投影面积1/2进行计算，建筑面积计入容积率。
三、建筑物的阁楼（坡屋顶内、内设楼梯）按国家《建筑工程建筑面积计算规范》计算，建筑面积暂不计算容积率。
四、建筑物的地下室、半地下室的建筑面积，按国家《建筑工程建筑面积计算规范》计算，建筑面积不计算容积率。
五、地面架空层建筑面积及容积率的计算
坡地建筑物的吊脚架空层和深基础架空层的建筑面积，按国家《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.6条计算。是否计入容积率按国家《民用建筑设计通则》条文说明第2.0.11条执行。
六、房产部门对房屋进行权属登记时，依据国家《房产测量规范》（GB/T0）标准计算房屋建筑面积。
七、本规定自日起施行。
八、本规定由市城乡规划局负责解释。
福建的规定
关于实施住宅建筑容积率计算规则的通知
各建设单位、各设计单位:
根据福建省建设厅印发的《容积率计算规则》（闽建规[2008]14号），为进一步规范住宅建设项目容积率计算办法，我局结合福州市实际，对现行的容积率计算办法进行调整和补充，具体意见明确如下：
一、住宅建筑容积率计算规则
1、下列功能用房建筑面积单列，计入总建筑面积，不计入容积率：
（1）仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。
（2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米的建筑面积。
2、下列功能用房的建筑面积应计入容积率：
（1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊的水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积的15%。
（2）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
（3）利用坡屋顶内空间的建筑面积。
（4）除作为设备用房、停车外的其他用途的地下室、半地下室建筑面积。
（5）露出相邻室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。
如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。
二、住宅建设项目在申报《建设工程规划许可证》阶段，设计单位应在建设工程总平面图上注明建设项目建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。
三、本《通知》适用于福州市新建、扩建和改建的住宅工程项目。
四、本《通知》自日起施行。此前已出具规划设计条件的招、拍、挂项目，或已批准总平面规划、核发《建设用地规划许可证》的住宅项目按原计容办法执行，但必须于日前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限报批的按本通知要求计容。其他新建、改建、扩建的住宅工程项目按本《通知》要求执行。
杭州的规定是地下室建筑是不算容积率的，半地下室可以计算，具体规定：层高2.2米以上，室外地坪为基准，半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.5米时，该层建筑面积计入地块容积率。若因地势原因室外地坪高低有变化时，按上述规定分别计算。
　　杭州市规划局建筑管理处副处长胡彬说，地下室半地下室一般用于自行车库、汽车库、商铺等住宅小区配套设施。地下室是不计入容积率的，而半地下室由于顶板高于地面，应视情况计入容积率。以前，半地下室是否计入容积率没有具体规定，现在应有所规范。
江苏的规定基本也是地下室是计算建筑面积，但不计入容积率。
另外有个问题是地下室的面积是不是包括在领取的建设工程规划许可证载明的建筑面积中？这部分面积是否要缴纳城市配套设施费？
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一个楼盘知道了总占地面积 总建筑面积能算容积率吗?
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容积率=总建筑面积/楼盘总占地面积
一般来说可以算出来,总建筑面积除以总占地面积就是容积率
占地是建筑的占地还是小区总的用地?专业上面占地就是建筑占地,所以我还是不很肯定楼主到底指的是什么。反正如果是总的用地,那就可以计算容积率~~~~
按照一般的经验来说,如果做到3,就得大部分100米的高层住宅了。2.5的话肯定要做到一部分24层的住宅了。所以如果全部18层住宅基本做不到2.8的容积率。如果是,那肯定偏高,是否有部分底层的住宅日照不够。或者小区内有部分超过18层的住宅。
总建筑面积除以占地面积就是容积率
可以 总建筑面积除以占地面积 可以算出来
可以,总建筑面积除以占地面积大致可以算出
容积率等于总的建筑面积除以楼盘的总用地面积。你这个占地面积指的是什么?如果是用地面积,那可以计算。
是啊,总建筑面积除以总占地面积就是容积率
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容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率.当总建筑面积大于用地面积是,这些容积率就大于1了.只建筑一层房子的话,容积率是不会大于1的,当建多层或高层时,建筑面积是一层一层累加的.这样容积率就会大于1了.如一块是100平米,建一个占地面积是50的建筑,此建筑有6层.则建筑面积就是300容积率=300/100=3如此解释一下.
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退让红线的面积计入算容积率的总用地面积吗？
时间： 16:01 |
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容积率中总建筑面积与用地面积的比率，此处的用地面积是指道路红线内的面积还是后退道路红线后剩余的面积？
另外就是用地批准书上是没有退道路红线的面积，计算容积率是否根据用地批准书上面的面积？
退让红线的面积计入算容积率的总用地面积吗？
土地出让红线范围的面积都算
退让红线的面积计入算容积率的总用地面积吗？
hao...........................
退让红线的面积计入算容积率的总用地面积吗？
呵呵，楼主外行了，也可能刚干？？？
容积率中总建筑面积与用地面积的比率，此处的用地面积是指道路红线内的面积还是后退道路红线后剩余的面积。
-----应为道路中心线内的面积，这只是给做规划路说的。对于已使用多年的主干路、次干路、支路，只要算到他们的道路红线。
------另外就是用地批准书上是没有退道路红线的面积，计算容积率是否根据用地批准书上面的面积？
用地批准书，你就按《用地批准书》上来，准不算你错。
对四楼的看法有些不同。
我们这用地面积分为两种：总用地面积和净用地面积。计容采用的是净用地面积。
所谓净用地面积，按照楼主的说法，以临近城市道路为例，指的是道路红线内的面积。如果总用地面积是以道路中线为界的话，那么净用地面积=总用地面积---道路中心线与红线之间的面积。
既然是地块开发的容积率，就是指地块的开发强度，这个地块是出让的地块范围。
道路红线，道路与基地的分界线。
当然，道路红线与基地用地红线可以重合与可以分离，但是不应该是重叠。
重和是正常的，分离是因为城市规划主管部门还确定了道路红线外的绿地、廊道等等。
重叠，说穿了就是你把道路红线中的一部分土地也出让了！
容积率计算很简单，你规划条件明确了用地性质、用地规模，那么你就按这个来计算用容积率。
免费顶下二楼:$
容积率怎么算都搞不清楚，需要多加强学习了！
你可能把带征道路面积也算在地块用地面积里了。带征道路是不出让的，国土只是为了供地需要，才搞出来的东西。
净用地面积都应核算。也就是国土使用合同认定的出入面积}