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药物治疗的基本过程_培训课件.ppt 106页
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1、患者不依从的主要类型 （1）不按处方取药（自行取舍处方中的药物） （2）不按医嘱用药（自行更改剂量、次数、方法、用药时间或顺序、疗程等） （3）提前终止用药 （4）不当的自行用药 （5）重复就诊 1、患者不依从的主要类型 举例：患者，男，53岁，患有高血压多年，某日突感头痛难忍，测得血压180/130mmhg，立即服用硝苯地平20mg，十分钟后，担心血压太高会出问题，又加服拜心同30mg，两小时后突然晕倒
2、患者不依从的常见原因 （1）疾病因素（症状不显，易漏服，如高血压） （2）患者因素（不信任医师、担心ADR、经济问题、健忘、求医心切擅自更改用药方案） （3）医药人员因素（缺少与患者沟通，未清楚提供用药指导） （4）药物因素（药物服用不方便，给患者带来不便） （5）治疗方案因素（方案复杂，给药方式、途径太繁琐，给药太频繁等） 实例：患者，女，23岁，因鼻翼旁肿而就医，在服用医师给开的乙酰螺旋霉素肠溶衣片时，为了加快药物吸收，将肠溶衣片搬开嚼碎服下 分析此做法可取吗？为何？ 2、患者不依从的常见原因 3、患者不依从的后果 直接后果取决于： 不依从的程度 治疗药物的浓度—效应关系和治疗窗大小
轻者延误病情，可因血药浓度达不到有效浓度而导致药物防治失败；重者可因血药浓度超过中毒浓度而发生药物中毒 3、患者不依从的后果 间接后果： 导致医生在监测治疗结果时做出错误的判断 将患者不依从造成的治疗失败误认为是诊断错误或采用的药物治疗无效 进一步导致额外的化验检查、增加剂量、更换药物等错误的决策，使患者承受更大的ADR风险和经济损失
3、患者不依从的后果 评估患者依从性的方法：
患者自报、服药日记、计数剩余药量、电子剂量监测、体液药物浓度测定 3、患者不依从的后果 改善患者的依从性 与患者建立良好的关系，赢得患者的信任与合作 优化药物治疗方案 用通俗易懂的语言向患者提供充分的用药指导 4、向患者提供用药指导 目的：为了帮助患者正确的认识药物，正确的服用药物，保证药物发挥应有的疗效。 指导或回答问题中应突出重点 基本内容： 4、向患者提供用药指导 基本内容： （1）药物的疗效
（2）药物的ADR （3）药物使用
（4）告诫患者 （5）关于复诊
（6）确认沟通效果 思考题 试述药物治疗的一般原则 治疗药物的选择原则 试述处方选择原则 四色处方
(4)肝肾功能不良的病人使用主要经肝肾代谢、排泄的药物，如：氨基糖苷类抗生素、利多卡因
(5)长期使用可能蓄积的药物。 (6)合并用药产生相互作用而影响疗效的药物。 (7)常规剂量下易出现毒性反应的药物，或诊断、处理药物中毒。
四、治疗药物监测
开展TDM的基本条件是： 血药浓度与临床疗效或毒副作用具有良好的相关性，否则无法从药物浓度数据推测药物疗效情况 已知药物的治疗窗，否则给药方案的调整没有目标 具有快速、稳定、灵敏、特异的检测方法，否则实施TDM不具可行性 四、治疗药物监测
TDM的临床意义： 指导临床合理用药，提高治疗水平 确定合并用药的原则 药物过量中毒的诊断 临床辅助诊断手段 作为医疗差错或事故的鉴定依据，及评价患者依从性的手段 四、治疗药物监测
药物按生物半衰期长短分为四类： ①超速处置类药物 ——t1/2≤1h，如青霉素G 为0.7h ②快速处置类药物 ——t1/2在1~4h，如链霉素2.5h ③中速处置类药物 ——t1/2在4~8h，如美沙酮7.6h ④慢或极慢处置类药物 ——t1/2&8h，如地高辛40.8h 五、根据药动学参数设计给药方案
（一）根据半衰期设计给药方案 （一）根据半衰期设计给药方案 半衰期&30min的药物
①治疗窗较宽 → 加大剂量，延长τ
②治疗窗较窄 → 静脉滴注 半衰期在30min—8h的药物
主要考虑治疗指数和用药的方便性 五、根据药动学参数设计给药方案
指半数致死量与半数有效量的比值 治疗指数大， 安全？危险？ （一）根据半衰期设计给药方案 半衰期在8—24h的药物
每个半衰期给药一次，如果需要立即达到稳态，可首剂加倍
半衰期&24h的药物
每天给药一次，可首剂加倍
也可缩短τ、多次分量给药（减小C血波动） 五、根据药动学参数设计给药方案
（一）根据半衰期设计给药方案 非线性药动学药物——治疗药物监测（TDM） 肾功能衰减患者——依据t1/2变化调整给药方案
五、根据药动学参数设计给药方案
药物的t1/2受多种因素影响，存在较大的个体差异，常常需先测定t1/2 ，然后进行给药方案调整 引起t1/2变动的因素 （1）剂量效应 （2）个体差异 （3）年龄的影响 （4）药物相互作用的影响
（5）生理及疾病因素的影响
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中国房地产价格变动问题分析
河北大学 硕士学位论文 中国房地产价格变动问题分析 姓名：刘树合 申请学位级别：硕士 专业：政治经济学 指导教师：王庆
摘要摘要随着我国房地产市场的发展，住房消费已经成为新的消费热点。但是近年来，我 国房地产价格上涨过快，房价的过快增长，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也 成为整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起社会广 泛关注的重要经济问题和社会问题。加强房地产价格变动问题的研究和管理已成为当前非常突出的问题。本文是在中国特有的房地产市场研究的基础上，以马克思主义价值和价格理论为指 导，探讨房地产价格体系的概念与构成。从房地产价格的相关理论出发，主要分析影响 房地产价格变动的因素，房地产价格泡沫和房地产价格的宏观调控。在分析房地产价格 变动的影响因素时，主要分析了人口因素、城镇居民收入、金融因素、房地产税收政策、 市场预期、土地价格、房地产建造成本等。在分析房地产价格泡沫问题时，介绍了房地 产价格泡沫的定义，房地产价格泡沫的成因和社会经济效用。在此基础上，总结和分析 了房地产价格泡沫的评价指标，并合成中国房地产价格泡沫的评价指标。运用定量分析 方法，分析了２叩２－２００５年中国房地产价格泡沫的程度。在阐述稳定房地产价格的宏观 调控措施时，主要阐明了房地产宏观调控的依据，宏观调控的意义和政策建议。本文进 行了房地产价格变动的理论与实证研究，旨在揭示我国近年来房地产价格变动的相关问 题，为指导房地产业的发展提供支持与帮助，提高房地产业经济运行效率。关键词房地产价格变动宏观调控ＡｂｓｔｒａｃｔＡｂｓｔｒａｃｔＷｉｔｌｌｔｌｌｅ ｄｅＶｅｌｏｐｍｅｍ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅＳｔａｔｅａｍ破ｅｔｏｆ ｍｙ ｃｏｕｌｌｔＩｙ，ｔｈｅ ｈｏｕｓｅ―ｃｏｎｓｕＩｎｐｔｉｏｎｒｏｓｅｈ嬲ｂｅｃｏｍｅｎｅｗ ｈｏｔ Ｓｐｏｔ ｏｆｃｏｎｓｕ删砸ｏｎ．Ｂｕｔｎｏｔｉｎ ｒｅｃｅｎｔ ｙｅａｒＳ，ｍｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅ ０１１ｌｙｒａｐｉｄｌｙ．ｎｅ ｔｏｏ－叫ｃｋｌｙ ｒｉｓ迦ｏｆｈｏｕＳｅ埘ｃｅｌｉＶｉＩｌｇ ｃｏｎｄｉｔｉｏＩｌｓ ｂｕｔ ａｌｓｏｅｘ仃ｅｍｅｌｙ砌ｕｅｎＣｅｓｃｉ够ｄｗｅｌｌｅｒ．ｓｉｓ锄ｕＩｌ她Ｌｂｌｅｅｌｅｍｅｎｔ ｆ．０ｒ ｔｈｅ ｍａｃｒｏｅｃｏｎｏｎｌｉｃｓ’ｓｍｏｏ也ａ１１ｄａＩｌｓｕＳｔ血ｅｄｅｃｏｎｏ耐ｃｂｅｃｏｍｅａｄｅＶｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ａｔ ｔ１１ｅａＳｓ锄ｅｔｉｍｅ，ｔ１１ｅ ｐｒｏｂｌｅｍ ｏｆ 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除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文及取得的研究成果。尽我所知，中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教 育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。作者签名：。主！』磴日期：型堕年Ｊ乙月―Ｌ日学位论文使用授权声明本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本学位论文属于ｌ、保密 年月――日解密后适用本授权声明。２、不保 （请在以上相应方格内打“√＂）保护知识产权声明本人为申俐蚶靴雕交的题目为（中龋棚祥蝴７鸿唧的学位论文，是我个人在导师（爹ｊ匙指导并与导师合作下取得的研究成果，研助下完成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的 各项法律、行政法规以及河北大学的相关规定。 本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大 学的书面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内 容。如果违反本声明，本人愿意承担相应法律责任。。声明人：主：ｌ燃日期：世ｄ月上日作者签名：主！ｆ盛导师签名’：垒趁日期：塑丝年五月上日 日期：洫应年么月Ｌ日第１章引言第１章引言１．１问题的提出房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，不仅是各国经济发展的晴雨表，而 且早己成为国民经济的增长点，对各国经济的增长意义重大。房地产价格更是房地产业 发展过程中最基本、最灵敏的经济因素之一。随着我国经济的发展，房地产不再是单一 的耐用消费品，而是逐渐成为投资者保值、增值的对象。当投资者的投机行为泛滥时， 势必引起房地产价格的剧烈波动，形成房地产泡沫。房地产泡沫的产生使得社会贫富差 距不断扩大，产业结构严重扭曲，金融机构风险加大。泡沫的破灭又使得资源浪费，金 融机构呆坏账不断积累，金融体系岌岌可危。同时，住宅房地产又是人类的生活必需品， 住宅房地产价格的稳定不但是国民安居乐业和社会稳定的关键所在，也是社会发展水平 的综合表现，历来都受到世界各国的重视。因此，稳定房地产价格不仅是确保我国经济 在新世纪持续、健康、快速增长的需要，也是改善人民群众居住环境，构建和谐社会的 必要条件之一。 自１９９８年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度 改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、 住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布１０年以来，城市房地 产投资迅速扩大，尤其是住宅房地产开发与销售面积逐年增加（见表卜１）。随着居民 消费结构升级以及城市化进程的加快，我国房地产业将保持持续增长的态势，房地产业 已成为带动国民经济增长的新的消费热点和经济增长点。其中作为重要经济杠杆的房地 产价格对这一进程的推进起着重要的作用。然而房地产价格，特别是住宅房地产价格近 年来的持续上涨（见表卜２），在推动房地产业快速发展，带动经济增长的同时，也使 百姓背上了沉重的购房负担，甚至其背后潜在着金融风险。对于房地产（以住宅为核心） 的价格，大多数理论界人士都认为我国目前的房价偏高，甚至其中一部分人认为我国房 地产价格中存在着严重的泡沫，但也有相当一部分专家学者和政府官员认为，目前房价 不存在偏高现象，以房价收入比来判定房价偏高有很大局限性，与国外比较也不尽合理。河北大学经济学硕士学位论文１．２国内外的研究现状对于房地产价格的影响因素，国外学者有比较深入的研究。１９９８年，Ｇｅｏｆｆｒｅｙ和ＭａｒｋＡｎｄｒｅｗ为纪念英国房屋价格第一次繁荣结束２５周年，决定对影响住宅价格的动表卜１房地产开发竣工面积与销售面积单位：万平米 年份１９９８ １７５６７ １９９９ ２１４１１ １４５５７ １２９９８ ２０００ ２５１０５ １８６３７ １６５７０ ２００ｌ ２９８６７ ２２４１２ １９９３９ ２００２ ３４９７６ ２００３ ４１４６４ ３３７１８ ２９７７９ ２００４ ４２４６５ ３８２３２ ３３８２０ ２００５ ５３４１７ ５５４８６ ４９５８８房地产开发竣工面积房地产销售面积１２１８５１０８２７２６８０８２３７０２房地产销售住宅面积数据来源：中国统计年鉴一２００６６―３４ ６―３６表卜２按用途分商品房屋平均销售价格单位（元／平方米） 年份 房地产平均销售价格１９９８ ２０６３ １８５４ １９９９ ２０５３ １８５７ ２０００ ２１１２ １９４８ ２００ｌ ２１７０ ２０１７ ２００２ ２２５０ ２０９２ ６―３８ ２００３ ２３５９ ２１９７ ２００４ ２７７８ ２６０８ ２００５ ３１６８ ２９３７住宅类平均销售价格数据来源：中国统计年鉴一２００６力因素进行文献研究，他们发现文献理论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领 域：（１）人口迁移（ｍｉｇｒａｔｉｏｎ）；（２）交易和搜寻成本（ｔｒａｎｓａｃｔｉｏｎｓａｎｄ ｓｅａｒｃｈｃｏｓｔｓ）；（３）居住区位迁移（ｅｑｕｉｔｙ ｔｒａｎｓｆｅｒ）；（４）住房投机套利（ｓｐａｔｉａｌ ａｒｂｉｔｒａｇｅ）；（５）定价模式（ｐａｔｔｅｒｎｉｎ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅｄｅｔｅｒｍｉｎａｎｔｓ）。同时，他们认为影响住宅价格的主要因素是（１）收入（ｉｎｃｏｍｅ）；（２）利率（ｉｎｔｅｒｅｓｔ ｒａｔｅｓ）；（３）社 会诚信度（ｃｒｅｄｉｔａｖａｉｌａｂｉｌ ｉｔｙ）；（４）税收结构（ｔａｘｓｔｒｕｃｔｕｒｅ）；（５）住房供给（ｈｏｕｓｉｎｇｓｕｐｐｌｙ）；（６）人口结构（ｄｅｍｏｇｒａｐｈｉｃ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ）。 对于房价的影响因素，我国学者更多的是从定性分析的角度来研究的：钱瑛瑛认为 （２００４《房地产经济学》Ｐ５），我国房价影响因素包括：（１）国民经济发展水平；（２）人口 数量和结构；（３）房价收入比；（４）信贷能力；（５）购买者偏好；（６）成本价格比；（７）土 地供应量：（８）税收政策；（９）对市场的预期；（１０）其它政策因素。柴强认为（《房地产 估价理论与实务》１９９５．Ｐ４１），影响房地产价格的因素分为１０类：（１）供求因素：（２）物 理因素；（３）环境因素；（４）行政因素；（５）经济因素；（６）人口因素；（７）社会因素；（８） 心理因素；（９）国际因素：（１０）其它因素。王霞、尤建新认为（《城市土地经济学》．２００４．Ｐ １１８―１９９），房价的影响因素包括：（１）土地价格；（２）土地利用计划：（３）土地开发成本； （４）建筑技术水平：（５）收入；（６）融资能力；（７）人口因素；（８）家庭因素；（９）购买者偏２第１苹引言好：（１０）对未来的预期。姚先国和黄炜华进行了“地价与房价的关系”研究（地价与房价的关系．２００１（９）Ｐ ３３―３５），他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已 到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。 现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。 对于房地产泡沫的理论国外经济学界的看法，Ｊｏｎａｔｈａｎ ＭｅＣａｒｔｈｙａｎｄ Ｒｉｃｈａｒｄ Ｗ． ｓｔｒｕｃｔｕｒａｌＰｅａｃｈ（２００４）建立了一个动态计量经济的结构性房地产部门模型（ｔｈｅｍｏｄｅｌ），求出房屋的供给价格Ｐｔｄ术和均衡价格Ｐｔ木，以Ｐｔ：ｌｃ―Ｐｔ船，作为房价与其基 础价格之间的差距来衡量泡沫的程度。国内王雪峰（２００５）利用Ｒａｍｓｅｙ Ｍｏｄｅｌ，通过资 本边际收益率求出资产基础价值，并对２０００一２００４年中国房地产泡沫测度进行实证研 究。杜方（２００５）基于收益还原法对上海房地产市场泡沫进行了测度。涂滇庆等人（１９８８） 研究了台湾房地产价格泡沫，认为前期货币供给与前期股价对房价上涨有较强的解释能 力。林毅夫（《南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训》．经济消息报，１９９８年５ 月８日）曾经指出：“造成房地产泡沫的主要原因是：在经济发展过程中，随着社会总需 求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹 性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上涨＂。１．３研究的目的和意义为了理性的看待我国当前的房地产价格快速上涨现象，本文将应用经济学的有关理 论，立足我国国情，对我国房地产的特点，影响房价的因素以及房地产是否存在泡沫、 泡沫程度有多大的问题进行定性的研究与定量的分析。同时结合我国国情对房地产价格 上涨过快现象提出有效软着陆的政策建议，使得在防范和挤压泡沫时避免房地产业受到 负面影响，使促进房地产业的健康有序发展成为可能。本课题的研究还可以为政府制定 房地产政策、规范房地产市场提供一定意义上的借鉴。１．４主要创新点结合我国当前具体情况，参照国外经验合成了适合我国实际的房地产泡沫测度系数七：邈：丝垒Ｎｐ４ｐ５ｐ６其％＝篙瓣㈨＝ 城镇家庭军两面聂面颞’房价¨鼽＝奎差苫三琶潞， ｐｓ：奉辱夏ｊ菲甄丽。Ｋ ｐ。＝毒差矣㈤。Ｋ的值越大，则房地产鼽２王再面ｉｉ西乃五丽’Ｈｕ但越大’则厉地广Ｚ７．＝：～ ?Ｚ７．＝：一河北大学经济学硕士学位论文房地产贷款增长率 贷款总额增长率’川本年城镇人口数量 上年城镇人口数量泡沫系数越大，房地产泡沫程度越高。对于同一城市可以通过计算Ｋ值的变化反映泡沫 程度的变化。对于不同的城市除了计算Ｋ值外，还要参照恩格尔系数和人均住房面积的 绝对值。对于相同的Ｋ值，恩格尔系数与人均住房面积较大城市，泡沫程度较大。在以 往研究的成果中没有考虑城镇人口增长的程度、人口结构变化与人均住宅面积变化这三 个因素对泡沫系数的影响。本文认为房地产特别是住宅房地产与人口变化关系密切（城 镇人口的增长包括城镇人口的自然增长和农业人口的转移）。对于新增人口，特别是农 业转移人口住宅房地产纯属生活必需品，因此对住宅的真实需求偏好远大于城市原有居 民。Ｐｔ指标的变化影响着城镇居民对于房地产的真实需求偏好；人口结构中１５―６４岁人 对房地产的真实需求欲望远大于其它年龄段的人口；Ｐ５指标的变化影响着居民对房地产 的真实需求偏好。Ｐ。表示随着人均居住面积的增加，全社会对住宅的真实需求偏好呈递 减趋势。由于Ｐ｜、Ｐ。、Ｐ。的变化影响着对房地产的真实需求偏好，因此影响着房地产泡 沫的测度。４第２章房地产价格分析的理论基础第２章房地产价格分析的理论基础房地产是指土地及附着于土地上或附属于土地以及法律规定的不可移动的所有建 筑物。房地产的基础价格就是土地的价格与附着于土地上的建筑物价格之和。我们通常 所说的房地产价格指的是房地产的市场价格，它是由基础价格决定的，并受供求规律的 作用围绕基础价格上下波动的价格。房地产作为一种商品有其特殊性，并导致了房地产 需求和供给的特殊性，进而使房地产市场不具备一般商品市场的完全竞争性。因此也使 房地产的市场价格长时间偏离房地产的基础价格成为可能。２．１房地产的特征２．１．１房地产位置固定由于房屋必须建筑在土地上（至少现在的社会发展阶段是这样的），房产与地产合 二为一称之为房地产，这就形成了房产与地产的紧密联系，土地位置的固定也同时决定 了房地产位置的固定。因此，当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能与其 他区域进行调剂来达到平衡。当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市场 出售，导致了本地房产空置或市场价格下跌；当供不应求时，不可能将异地建成的房产 运送到本地市场出售，导致了本地房地产需求严重超过供给带动房地产价格迅速上涨。 房地产不可能像其它商品那样向高效益地区流动，流动的结果会使高效益地区物以稀为 贵变为物以丰为廉，从而稳定高效益地区的商品价格，同时也为低效益地区的商品提供 销路。房地产位置的固定性还导致了房地产需求偏好的差异较大，某一区域的房地产需 求只能在该区域得到满足。由于气候、地理等自然环境等因素的影响，不同区域有不同 的生活习惯、风俗，人们对房地产的需求会有不同的偏好。这就决定了房地产市场供求 的影响范围具有很强的地域性，只能在同一供需范围内实现供求调剂。２．１．２耐用消费品房地产消费是关系到十几年甚至是一辈子的大事，一但购买一般长期使用。在比较 发达的国家购房周期也在１０年左右，而它的实际可供消费的周期则更长，我国规定住 房的使用年限是７０年。耐用消费品说明了这种商品相对于其它的商品来说贬值程度要 慢得多，也就是说具有保值的特点。在现代经济学观点的指导下各国纷纷把低度通货膨５河北大学经济学硕士学位论文胀和充分就业作为经济目标。我国也毫不例外的采用这种观点，在这种情况下对消费者 来说购买房地产还可以防止通货膨胀给自己造成的损失，具有保值的作用。更何况在房 价上涨的时候还可以大赚一笔呢！这种特点说明了房地产很容易成为投资、投机商品。２．１．３生活必需品、消费品、投资品、投机品房地产对于不同的消费者可以满足生存、享乐、投资和投机等不同层次的需求。对 于不同的消费者，房地产分别以必需品、消费品、投资品、投机品等各种形式出现。对 于经济不发达地区或收入较低的消费者而言，房地产是最基本的生活资料和生产场所， 是维持生存所必需的基础资料，此时房地产就是生活必需品。在吃饭、穿衣不愁的时代， 住房已经显得尤为重要了，成为人们最关心的一种生活必需品了。作为生活必需品房地 产几乎没有什么替代品（唯一的替代作用就是在租房和买房之间的替代）。这一特点说 明了它很难像其它商品一样去采用政策手段或市场手段去抑制最基本的需求。我国正处 在广大人民群众改善住房条件的阶段，绝大多数人的住房需求还是处于基本住房的需求 阶段。这样的情况就好象是一根本来就是刚性极大的弹簧又已经被压缩到了最短的程 度。可以想象再去施加压力还会给弹簧带来多大的压缩程度呢？因此说现阶段对房地产 抑制需求的作用很小。对于收入较高的消费者而言，房地产在满足其基本生活和生产的 同时，可以提供其事业进一步发展或休闲娱乐的场所，此时房地产就是消费品。在房地 产作为消费品时，具有一些与其它普通消费品相似的性质。如：可支配收入是影响需求 的主要因素。此时，对房地产的消费数量和消费水平取决于居民的可支配收入，主要是 针对那些已经拥有住房，准备改善住房的消费群体。对于对房地产价格预期上升而且有 一定的投资和投机偏好的人们来说，房地产很可能像股票一样成为投资品或投机品。由 于土地资源的稀缺性，房地产从长期来看会有不断升值的趋势，同时可以带来租金收入， 因而又是极好的投资品。当房地产的价格持续快速上涨时，由于房地产买卖价差的利诱， 不仅是一些对房地产市场根本不了解、不具备基本投资常识的人开始买卖房地产赚取利 差，而且理性的投资者也逐渐演变为投机客，他们以赚取买卖价差为主要目的，在他们 的眼中房地产就成为了一种投机品。随着需求层次的不同，房地产在商品交换中的角色 也在发生着变化，从生活必需品、消费品到投资和投机品。由于其角色的变化是需求层 次变化引起的，因此其需求弹性也是不同的，影响需求变化的原因也不相同。如：对于 生活必需品和消费品来说，房地产需求除了受收入影响较大外，还受到房地产租赁市场６第２章房地产价格分析的理论基础价格的影响。这是因为租赁房地产可以提供与自有房地产一样的使用功能ｊ因而房地产’ 租赁的需求与房地产买卖的需求具有一定的可替代性。作为投资品和投机品，此时房地 产需求除了受到市场预期的影响外，还受到股票、债券、期货等其他投资工具盈利能力 的影响。这是因为房地产需求与股票、债券、期货等其他投资工具的需求有一定的可替 代性，资本天生的逐利性决定了它必然涌向获利能力较强的市场。房地产需求的可替代 性导致房地产市场与其它投资品市场的关联，此时房地产的投资和投机需求会受到其它投资品市场的影响。２．１．４房地产生产周期长房地产的生产周期是指房地产项目从申请立项到开发建成并供应到市场的这段时 间，一般要２、３年，甚至更长。因此，当年的房地产生产是为了满足２、３年后市场对 房地产的需求。由于未来需求的不确定性，房地产开发商必须在开发房地产时对未来需 求做合理而准确的预期。当市场需求与预期不符时，房地产的供应难以及时随之调节： 当供不应求时，房地产项目从中请立项到开发建成，需要相当长时间才能供应市场，当 供过于求时，由于已经开发建成的和一些半成品的在建项目难以改变用途，多余的供给 需经过较长时间才能被市场所消化。因此，相对于需求的变动，房地产供给的变动总是 具有滞后性。房地产供给的这种滞后性不但使得房地产市场价格长期偏离房地产基础价 格成为可能，而且给开发商和整个房地产市场带来较大的潜在风险。２．１．５竞争的不充分性房地产竞争的不充分性是由房地产供给的垄断性和交易信息的不充分性导致的。房 地产的垄断性是由房地产与土地联系紧密、位置的固定性以及房地产交易的分散性等特 性造成的。与土地联系紧密。任何一套住房都要占有或多或少的土地，从某种意义上说 比粮食和土地的联系还要紧密。因为在开放的经济条件下我们可以进口粮食（当然不能 过度依赖进口，毕竟可以进口），然而房屋不可以进口。土地供给几乎是没有弹性的， 决定了房地产供给没有弹性。由于土地稀缺、房地产区位固定，导致同一区域房地产供 给数量有限，不可能因为需求增长而不断开发上市。因此，供给方占据垄断地位，往往 掌握价格上的控制权。房地产交易的分散性也是导致房地产竞争不充分的原因，房地产 交易分散进行，相关信息不像其他普通商品一样易于获得或交流，使得买卖双方对市场 信息的了解具有不对称性，卖方比买方对市场的信息了解具有比较优势，导致竞争的不７河北大学经济学硕士学位论文充分性，容易产生卖方垄断行为。２．１．６对金融业的依赖性房地产对金融的依赖性是指房地产从立项开发到最后上市交易的各个环节几乎离 不开金融业的支持。由于房地产商品的价值量大、占有时间长，无论开发商还是一般的 购房者，都需要金融机构的支持。开发商在进行房地产项目开发时，需要从银行等金融 机构贷款或融资，以此来获得房地产开发所必须的大量资金。个人购房者在买房时也往 往需要从金融机构获得贷款的支持，才能使自己的购房欲望转变为现实的购房需求。因 此金融环境的改变对房地产市场具有很大的影响力，获得贷款程度的难易和获得贷款的 成本都将影响着房地产的供给与需求。货币供给量的变化对房地产价格的变化有重要的 影响。因此金融政策的变化、利率的变动，会对房地产市场产生很大的影响。２．２房地产价格的决定理论２．２．１马克思主义理论在房地产基础价格决定中的应用房地产基础价格由房产价格和地产价格共同构成，马克思主义的价格理论和地租理 论分别为房产价格的决定和地产价格的决定提供了理论依据。 按照马克思主义的价值和价格理论，商品是用来交换的劳动产品，商品价值是用来 交换的劳动产品的价值。商品价值是凝结在商品之中的抽象的人类劳动，是由社会必要 劳动时间决定的，是看不见摸不着的东西，实际上商品价值是由交换价值来表现的。所 谓交换价值，是指一种使用价值同另一种使用价值相交换量的比例或关系。马克思主义 的价值和价格理论认为，市场价值是由部门内部的竞争而形成的商品的社会价值，它取 决于生产商品所耗费的社会必要劳动时间。价值转化为市场价值，市场价值决定市场价 格，供求关系引起市场价格围绕市场价值上下波动，最终通过引起生产条件的变化来影 响市场价值的形成。马克思主义的价值价格理论强调，商品的生产价格，是由部门平均 生产成本和社会平均利润构成的价格。生产价格是价值的转化形式，价值是生产价格的 基础。在社会平均利润形成以后，商品的价格不是以其价值为基础，而是以其生产价格 为基础。部门内部的竞争形成了社会价值，部门之间的竞争形成了平均利润率使商品价 值转化为生产价格。在社会主义市场经济条件下，市场在资源配置中起基础性作用，存 在着竞争和生产要素在部门间的自由流动，从而使利润趋向平均化。所以，生产价格必８第２罩房地产价格分析的理论基础然成为社会主义社会的价格形成的基础。房产价格正是由生产价格所决定的‘。对于全社 会来说如果房产价格高于生产价格，那么房地产商相比其它厂商将获得超过社会平均利 润率的超额利润率。长时期中，在不考虑交易成本的情况下，其它厂商会转而开发房地 产，一直到房产的价格等于生产价格，房地产商不再获得超额利润为止；当房产价格低 于其生产价格，房地产商只能获得低于全社会平均利润率的利润，甚至亏损，在长期中 不考虑交易成本的情况下，房地产生产商会逐渐转向其它商品的生产，使得房产的生产 竞争减弱，房产的价格逐渐上升到生产价格，房地产商在这种条件下可以获得全社会的 平均利润率，因而不再转向生产其它商品。此时房产价格等于生产价格。 地租、地价理论是研究房地产价格变动的重要理论之一，研究地产价格变动就必须 以地租、地价理论为线索。通过对地价理论的研究不仅可以很好的解释为什么房地产价 格长期来看是上升的，而且也能解释为什么对于同一处房地产随着使用、折旧，房地产 价格不但不象其它商品那样逐渐下降，反而有上升的趋势。这些都是由于地产价格不但 逐渐上升，而且占了房地产价格的大部分。房地产价格的关键是地产价格，地产价格的 实质则在于地租，而地租尤其是级差地租的产生与房地产价格的形成密切相关。马克思 主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创立的，并赋予了地租理 论崭新的科学内容。马克思地租理论认为土地价格实际上就是资本化的地租，也就是说， 土地价格相当于这样一笔货币资本，把这笔货币资本存入银行所得的利息，等于购买这 快土地后将其出租所获得的地租。因此土地价格主要由银行的利息率和地租决定，土地 价格＝地租／利息率。由于一方面地租在长期中有上涨的趋势，另一方面随着科学技术的 进步平均利润率有下降的趋势，进而使利息率下降。因此长期来看土地价格有上涨的趋 势。２．２．２供求规律作用下的房地产的市场价格房地产的市场价格是由基础价格决定的，受供求规律作用并围绕基础价格上下波动 的价格。由于房地产市场不具备一般商品市场的完全竞争性，因此也使得房地产的市场 价格长时间偏离房地产的基础价格成为可能。这样也就使得对房地产市场价格的研究显得尤为重要。房地产供求平衡是指房地产的供给量与需求量达到的一种均衡状态，是指房地产商９河北大学经济学硕士学位论文品的供给价格与需求价格一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。①由房 地产供求平衡原理可知，房地产供给和需求均衡态不仅是房地产基础价格的实现。而且 也是房地产市场运行所追求的重要目标。由于房地产供求双方是动态变化着的，房地产 具有生产周期长、供给调节的滞后性、竞争的不充分性等特点。使得房地产供求双方的 非均衡态成为一种常态，而它们的均衡态则是短暂的。通过对房地产供求平衡的认识不 仅为房地产商合理预测未来的房地产市场并及时调整生产经营策略和计划提供借鉴；而 且为国家运用税收、利率等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线朝着市场 均衡的方向移动，稳定房地产市场提供政策调控的依据。 在长期中房地产的供给数量随房地产价格的上升而增加，随房地产价格的下降而减 少。房地产的需求数量会随着价格的上升受到抑制，会随着房地产的价格下降而增加。 如图２―１，图中ＳＳ表示长期中房地产的供给曲线；肋表示表示房地产的需求曲线图２―１长期中当房地产的需求上升时，需求上升导致空置商品房的消化，随着空置房的消 化，房地产租金和价格随之上涨，在图２―１中表现为需求曲线向右上方移动。随着需求 上升导致房地产价格的上升，开发商通过开发房地产可以获得的利润逐步增加，在超额 利润的刺激下，不仅现有的房地产开发商会增加投资，而且新的开发商也开始进入房地 产开发市场，当经济状况良好，建设项目陆续上马，供给量会逐渐上升。供给量的上升。钱瑛瑛．房地产经济学［Ｍ］．上海：同济大学出版社，２００４．Ｐ９１０第２章房地产价格分析的理论基础将导致租金和房地产价格下挫，在图‘２―１表现为供给曲线向右下方移动。随着租金和房 地产价格的进一步下降，价格和成本的差额变小，促使利润快速降低甚至消失。随着利 润的降低一部分管理和技术水平较差的开发商，由于单位生产成本较高，利润最先消失。 这部分开发商在利润减少甚至为零的情况下，开始减少新项目的启动，进而减少房地产 的供给，随着供给的减少，房地产市场逐步回到了供给相对于需求不足的状态，进入下 一步房地产需求上升的状态。 当房地产需求减少时，需求减少导致房地产租金和价格的下跌。当房地产租金、价 格降低到一定程度时，同样花费可以享受较大面积的房地产，可能会引起空置房的低价 位消化，或者继续空置。此时，由于房地产价格过低，房地产商很难获得利润，房地产 商逐步减少房地产的开发或是退出房地产开发市场转向其它产业的生产。最终房地产价 格和租金价格降低到一定程度，使得在该价格下大部分房地产商都不愿意提供房地产的 供给，使得房地产市场中的相当一部分刚性需求只能由既有的空置房源来提供供给。随 着空置房源的消化，房地产市场的供给相对于需求会明显不足，在这种情况下供需缺口 再次刺激房地产价格的上升。 长期的均衡状态只是一种趋势，而短期中的不平衡状态才是市场的一种常态。在短 期中房地产的供给曲线无弹性，是一条垂直于横轴的直线。而需求曲线则由市场中的主 要消费群体所决定，在一般情况下消费需求和投资需求占据主导地位，房地产的需求曲ｐ乳 ｒｏ ＰＩ图２－２线向下倾斜。如图２―２（图中Ｓ表示供给曲线，Ｄ１、Ｄ０、Ｄ２表示需求曲线）表明随着房１ｌ河北大学经济学硕士学位论文地产价格的升高需求量有下降的趋势。而对于一种极端的情况非理性的投机行为占主导地 位的时候，房地产的需求曲线将是一条向上倾斜的曲线，投机者会简单的根据过去房地产 价格变化趋势来决定需求量的大小。不管是哪种情况，由于短期中的房地产的供给无法随 价格的变化及时作出反映，因此，短期中房地产价格的变化主要取决于需求量的变化。２．２．３房地产市场供求失衡的三种状态总量性供不应求状态。这是住房投资不足、低价格管制情况下必然形成的房地产供 给不能满足需求的状态。这种情况主要发生在计划经济体制下，在计划经济体制下实行 价格管制，使得价值规律，不能起到调节供求关系的作用，而价格外其他因素仍会影响 供求，于是总量供不应求的矛盾越来越严重。当前我国的经济适用房和限价房市场正是 存在这种现象，提前几天去排队等号甚至在发号现场搭起了帐篷的场景充分体现了我国 当前低价房市场的供不应求状态。 总量性供过于求状态。这种状态通常出现在市场经济体制下，房地产开发商对房地 产市场的前景盲目乐观，进而盲目扩大投资，政府宏观经济管理部门缺乏有利调节的时 期和地区。此时房地产商盲目扩大投资，增加房地产的供给，当供给大于需求时，由于 房地产价格的刚性作用，可能房地产价格在短期内仍然上升，但此时房地产空置的房源 已经开始增加，由于房地产商的盲目乐观会继续增加供给，一直到房地产的市场价格开 始出现下跌为止。此时房地产开发商在价格信号的作用下开始改变对市场的预期，改变 供给。但由于房地产开发的周期长，从开发决策到买卖交易相对于市场供需变化具有滞 后性，使得实际房地产供给量的增幅仍较大，并且会持续一段时间，加上空置房源的存 在，此时房地产市场表现出供过于求的情况。 结构性供求失衡的状态。这就是指总量性供过于求状态和供不应求两种情况同时并 存。结构性供求失衡是由于供给方的投资决策失误与需求方的过大的需求差异造成的。 由于需求方的收入水平、区位偏好等各种原因，形成了巨大的需求差异。供给方由于对 各种需求层次的需求量判断失误就会导致结构性供求失衡。当前我国有些城市房地产开 发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；或住宅开发中高档别墅太多，而普 通住房太少。２．３影响房地产价格的因素上文中我们在讨论房地产市场价格时，假定其它因素不变，供给和需求发生改变时１２第２章房地产价格分析的理论基础房地产市场价格是如何决定的。那么是什么因素决定并影响着房地产的供给和需求发生变化呢？２．３．１影响房地产需求的因素房地产的需求量是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的房地产的数量。显 然，只有有效的需求与房地产价格有关，也就是说，特定的房地产不仅要有潜在的使用 者，而且购买者必须要有获得所需的房地产的购买能力，这是任何商品需求的共性的东 西。①影响房地产需求的因素主要有以下几方面：第一，人口因素。房地产需求量与人 口的规模成正相关关系。房地产是人类生产、生活所必须的场所，因此，人口增长必然 需要更多的住房和生产工作的场所。不同的人口结构和家庭结构对房地产有着不同的需 求。青、壮年人对房地产的需求偏好明显大于老人和儿童，随着社会的发展家庭结构逐 渐发生变化，家庭人口规模越来越小，单位人口对房地产的需求越来越大。第二，城镇 居民收入。在正常情况下，房地产价格与与城镇居民收入呈正相关的关系。城镇居民收 入往往直接或间接的影响着房地产需求的有效性，只有城镇居民收入能够支持房地产的 消费时，房地产的潜在需求才更容易转化为有效需求。第三，金融因素。由于房地产无 论是作为消费或投资，都是一大笔开支。因此，很少有人全部靠存款或自有资金一次性 支付，往往需要信贷支持。房地产信贷可以在居民既定收入的基础上，放大居民对房地 产的需求，使更多的潜在需求转变为有效需求，在一定程度上摆脱居民现有收入对购房 行为的约束，因此，获得信贷的难易程度及成本高低会影响房地产的有效需求。第四， 对市场的预期。消费者或投资者对市场的预期会影响其对房地产的需求。一般而言，预 期价格上涨，当期的需求会上升从而导致房地产价格上涨；预期价格下跌，当期的需求 会下降导致房地产价格下降。第五，房地产税收政策。房地产税收政策会影响房地产的 交易成本和房地产的保有成本，进而影响房地产的需求。２．３．２影响房地产供给的因素房地产的供给量是指在一定条件下开发商愿意而且能够提供的房地产的数量。显 然，只有有效的供给与房地产价格有关，也就是说，特定的房地产不仅要有潜在的供给 者，而且供给者必须要有能力提供并确实提供了房地产的供给数量。房地产的供给主要 受到以下几方面因素的影响。第一，成本因素。在社会主义市场经济条件下，由于利益。钱瑛瑛．房地产经济学［Ｍ］．上海：同济大学出版社，２００４．Ｐ２１３河北大学经济学硕士学位论文驱动，影响房地产开发商供给的首要因素是房地产的开发成本与价格差，即其获利能力。 房地产的成本因素主要受到土地价格，建筑成本两方面因素的影响。土地是房地产的首 要构成要素，土地供给的数量和价格直接影响房地产的供给。建筑成本作为房地产生产 过程的主要成本主要包括建筑材料的价格、人工成本等因素，这些因素直接影响着房地 产的供给。第二，税收、信贷政策。税收是构成房地产开发经营成本的重要因素，因此， 税收影响着房地产商的盈利能力。信贷是房地产融资的主要渠道，信贷成本也是主要的 开发成本之一。第三，对市场的预期。由于房地产供给调节的滞后性，使得房地产开发 商在开发房地产获得高额利润的同时也承担市场波动的风险。此时房地产开发商对未来 市场的正确判断和预期将成为房地产商盈利的关键，因此房地产商的预期成为影响房地 产供给的重要因素之一。房地产的潜在供给者对市场的预期包括对国民经济发展的预 期、经济周期的预期、国家政策的预期及对未来房地产价格的预期等。所有这些预期将 最终影响房地产潜在供给者对于投资回报率的预期。如果预期的投资回报率高，开发商 会增加投资；反之，则减少投资。２．４房地产价格的功能与作用在社会主义市场经济条件下，市场在资源配置中起基础性作用，价格本身就是一种 激励机制。价格变化对市场经济的正常运行有着重要的作用。同样房地产价格在房地产 经济运行中有着非常重要的功能和作用。首先，房地产价格是房地产供给和需求共同作 用的结果，是房地产市场供求状况的反映，房地产价格的变化不仅可以为房地产市场供 求的双方提供判断房地产市场的供求状况的信号，同时也为政府提供可靠的信息，为政 府在房地产经济活动中调控政策的制定提供依据。因此房地产价格起着传导信息的功能 和作用；其次，房地产价格的变动可以调节社会资源在房地产业与国民经济不同部门之 间、在房地产不同企业之间的配置，调节房地产开发商的生产与投资规模。最后，房地 产价格的变动直接影响着房地产企业的利润，房地产企业为了在市场竞争中取得更大的 利润，必须努力改进技术，提高劳动生产率，降低生产成本，使房地产的个别生产成本 低于社会平均生产成本，取得超额利润，从而促进房地产业和整个社会的技术进步。因 此房地产价格的变动有促进技术进步，提高社会劳动生产率的作用。①函张跃庆，丁芸．房地产经济学［Ｍ］．北京：中国建材出版社，２００４．Ｐ１５１１４第３章中国房地产价格变动的影响因素第３章中国房地产价格变动的影响因素本章主要在分析了房地产价格影响因素的基础上，对中国房地产的价格（也就是房地产的市场价格）的影响因素做进一步的讨论，目的是发现房地产价格变动背后的主要推动力量。本章主要采用定性分析的方法，并在定性分析的基础上用定量分析的方法对 定性分析给予检验和证明。 任何商品价格的变动都受到供给和需求的影响，房地产的价格也不例外。供给和需 求是影响其房地产价格变动的两种主要因素，其他因素都是通过影响房地产的供给与需 求来影响房地产价格的。有些因素对房地产的需求产生影响如：收入，人口因素等；有 些因素对房地产的供给产生影响如：土地价格，建筑成本（人工费、建筑材料费用）； 有些因素同时对房地产需求和供给产生影响如：市场预期、税收政策等。影响房地产价 格的因素很多，本章将选取有代表性的因素进行分析和评价。３．１城镇人口因素市场中的需求者是由那些具有特定的需求欲望的潜在的顾客具备购买能力后转变 而来的。房地产特别是住宅的需求主体是人，同时房地产又是人类生活与工作的必需场 所。因此，城镇人口数量和人口结构等情况的变化对房地产价格的变动有很大影响。以 下主要从城镇人口数量、人口结构两个方面，来说明城镇人口因素对房地产价格变动的影响。３．１．１城镇人口数量城镇人口数量与房地产价格呈正相关关系，城镇人口数量增加，对房地产的需求增 加，房地产价格上升。在城镇人口数量因素中，反映城镇人口数量的相对指标是人口密 度。人口密度高的地区，房地产供给相对缺乏，需求大于供给，因而其价格水平会上升。 这是因为人口密度提高刺激住宅需求的同时，会带来消费的增加刺激商业的繁荣，刺激 商业房地产价格的上升，最终将导致房地产价格的上升。当然在城市化高度发展的情况 下，人口密度的过度提高可能会造成生活、生态环境的恶化，一些高收入阶层有向人口 密度低的地区转移的动机，从而抑制房地产价格的上升。当前我国正处于城市化的过程 中，城镇规模不断扩大，大量农村人口向城镇转移，再加上城镇人口的自然增长，造成１５河北大学经济学硕士学位论文了城镇人口迅速增加而房地产的供给由于受土地资源的稀缺和技术原因显得相对需求 不足，形成了促使房地产价格上涨的动力之一。我国自１９９９年来实施的大学扩招政策 加剧了农村人口向城镇转移。依据托达罗的劳动力流动理论。农业迁移者的决策不是取 决于城乡实际收入差距，而是取决于预期收入差距，一个人受教育的程度与他要从农村 迁移到城镇的动机或倾向之间存在着明显的正相关关系，教育具有促进迁移的作用，由 于我国特殊的农业与非农业的户籍制度，教育促进迁移的作用更强。因此我国近年来中 高等教育扩张，加剧了农业人口向城镇的转移，小城镇人口向大城市转移，落后地区向 发达地区转移，加剧了房地产的需求，特别是住宅房地产的需求，加剧房地产价格快速 上涨。１９９７―２００５年城镇人口数量与房地产价格，见表３―１。表３―１房地产平均价格与城镇人口数量表房地产均价Ａ为按当年价格计算Ｂ为按可比价格计算城镇人口数量单位：亿人房地产均价单位：元／平米数据来源：中国统计年鉴一２００６ 对城镇人口数量与房地产均价的可比价格做相关分析。用ＨＰ表示房地产均价的可 比价格，用ＰＯ表示城镇人口数量。用ＥＸＣＥＬ软件做平滑线散点图，如图３―１。计算两 变量的相关系数ｒ＝Ｏ．８９２６９，说明房地产均价可比价格与城镇人口数量存在明显的正相 关关系。依据图中的变化趋势，假设数学模型表达式为：ＨＰ＝Ｃ＋Ｂ木Ｐ０２十Ｕ也就是假设房 地产均价与城镇人口数量的平方呈正比。用ＥＶＩＥＷＳ计算如下：ＨＰ＝１０１０．６５２＋５ ６．．１木Ｐ０２＋Ｕ（３―１）１６第３章中国房地产价格变动的影响因素ｔ１＝４．４』（Ｏ．００３）ｔ２＝５．８５（Ｏ．０００６）ＤＷ＝０．６９９７Ｒ２＝０．８３Ｆ＝３４．２４（Ｏ．０００６）方程各系数显著性检验通过，方程整体性显著，并且拟合优度良好，只是存在着一阶 自相关，这可能与城镇人口数量为时间序列存在自相关现象有关。３１００ ２９００＊２７００ 斗＼１Ｒ２５００生２３００２１００ １９００ ３．５ ４ ４．５ ５ ５．５ ６ＰＯ亿人 图３―１房地产价格与城镇人口数量的平滑线散点图３．１．２城镇人口结构从人口的年龄结构看，构成房地产需求主要是青年、壮年。青、壮年人处于创 业阶段，收入相对比较高，同时对于青年中的新婚夫妇来说，他们对房地产这种生 活必需品的需求是刚性需求。对于青、壮年人来说前期可能事业有成，现在收入稳 定，其他开支又不大的情况下，一方面要为子女准备未来的住房产生购房需求，在当前我国没有征收遗产税的情况下，与其把钱存入银行不如提早购买房地产，这样可以保证自己的资产保植、增值。另一方面自身住房改善的需求，可能由于以前的 经济实力等各种原因，当时购买了条件较差的住房，现在收入提高了，有了改善住 房的要求。对于老年人口来说多数己经退休，处于收入减少阶段，并且也拥有居住 时间较长的住宅。由于经济原因和对原有住房的依恋，我们认为此时他们大部分不 选择购买房地产。因此我们认为一个地区青、壮年人口所占比例较大时，则该地区 对房地产的需求偏好和有效购买力会比较强，该地区的房地产价格会比较高。反之， 该地区老年人口所占比例较大时，则对房地产的需求偏好和有效购买力也比较差，１７河北大学经济学硕士学位论文从而房地产价格相应地也会较低。３．２城镇居民收入城镇居民的收入水平不仅与国民经济的发展水平密切相关，而且直接影响着居民对 房地产的购买力，进而影响着房地产价格水平。城镇居民收入水平的不断增长一方面意 味着人民生活水平的提高，对居住的活动空间的要求也会随之增加，进而能引起房地产 价格上涨：另一方面收入水平的提高也提高了居民的购买力，使更多的潜在需求转变为 现实的需求。城镇居民收入水平对房地产价格的影响程度，主要取决于消费者当前收入 水平所处的阶段，如果是消费者当前的收入水平很低，还处于解决温饱问题的阶段，当然 新增加的收入就会首先用于食品、衣服等生活必需品。此时收入的增加对房地产价格的 影响程度比较小。当收入增加到一定程度，温饱问题已经基本解决，其收入增加的部分 除了用于改善生活，温饱外，仍然有相当一部分剩余。如果此时居住条件还比较差，新 增加的收入就会主要用于改善居住质量。当前我国温饱问题已经解决，城市居民生活质 量大大提高，正是改善住房质量的人数在社会上占有较大比例的时期，对房地产的需求 量很大，城镇居民收入的增加对房地产价格变动的影响程度大。收入的增加自然会引起表３―２城镇居民人均可支配收入与房地产均价表房地产均价Ａ为按当年价格计算；房地产均价Ｂ为按可比价格计算；单位：元／平米， 可支配收入Ａ为城镇居民人均可支配收入按当年价格计算；可支配收入Ｂ为城居民 人均可支配收入按可比价格计算．数据来源：中国统计年鉴１９９８―２００６１８第３章中国房地产价格变动的影响因素房地产价格的上涨。用字母ＨＰ表示房地产均价Ｂ，用字母Ｉ表示城镇居民人均可支配 收入Ｂ。依据表３―２中数据绘制平滑线散点图，如图３―２，计算相关系数ｒ＝０．９３８８９。桨１｝＼ 乱 Ｚ１ＲＩ元图３―２房地产价格与城镇居民收入的平滑线散点图依据图中的变化趋势，假设数学模型表达式为：ＨＰ司＋Ｂ木１２＋Ｕ也就是假设房地产均 价与城镇居民人均收入的平方呈正比。用ＥＶＩＥｗＳ计算如下：ＨＰ＝１６１８．７２＋ １．２６Ｅ一０５木１２＋Ｕ（３―２）ｔ１＝１９．８Ｒ２：０．９３（０．０）ｔ２＝９．４（Ｏ．Ｏ）ＤＷ＝０．９２Ｆ＝８７．８（Ｏ．Ｏ）方程各系数显著性检验通过，方程整体性显著，并且拟合优度良好，只是存在着一阶自相 关，这可能与时间序列存在自相关现象有关。３．３金融因素房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互促进、共同发展的内在联系。 因此，房地产业的发展离不开金融业的支持，金融因素的变化必将影响着房地产价格的 变动。房地产作为商品其经营活动的全过程，也是一个资金运行的全过程，即货币资金一生产资金一商品资金一货币资金这样一个循环的、连续不断的过程。同时房地产对资金的需要还具有两个显著的特点：一是资金需要量大，房地产开发需要大量的资金投入， 少则数百万元，多则数十亿；二是资金占用周期长，它的开发过程从立项申请、购买土１９河北大学经济学硕士学位论文地使用权、设计、施工到竣工验收要经历一个比较长的时间，一般２―３年。房地产商的 自我积累根本不可能保证大量投入资金的长期占用，这就决定了房地产开发过程中离不 开金融业的支持。在房地产交易的过程中，购房者为了使自己摆脱现有财富和收入水平 的约束进而提前实现购房需求，也必需依赖金融业。房地产抵押信贷作为银行等金融机 构为购房者提供的信贷支持，它可以使家庭摆脱流动性约束，增进效用。根据Ｍ．弗里 德曼的持久收入假说，家庭偏好平滑的消费，如果预期收入增加，家庭就会通过借贷来 增加当前的消费。住房是一种耐用消费品，因此住房消费不仅取决于当前收入还取决于 预期收入。在预期收入增加的条件下，家庭可以通过借贷来购买住房消费，使对房地产 的潜在需求提前实现，家庭的福利得到增加。房地产由于具有不可移动性、耐久性、保 值、增值等特点，因此作为一种优质的抵押品，深受银行的青睐。这就使得房地产业与金融业能够产生相互支持作用。房地产抵押贷款作为金融业对房地产业支持的主要方法与途径近年来得到了迅速 发展，在一定程度上摆脱了房地产价值量大、消费时间长而造成的流动性约束，有利于 居民追求房地产消费效用的最大化，一定程度帮助解决了中、低收入者的住房问题。但 同时它也为房地产的投资者和投机者提供了资金支持。房地产抵押贷款的最终作用将是 放大了房地产的需求，使本来受制于流动性约束的消费群体（包括真实需求、投资需求 和投机需求），具备了真实的购买能力，这样使得房地产价格与一些金融因素产生了明 显的相关关系。通过抵押贷款方式购买房地产最终会推动房地产需求上升并导致房地产 价格上涨。影响房地产价格的金融因素主要有存款准备金率、利率、贴现率等。提高存 款准备金率，可以降低商业银行的存款扩张倍数，限制商业银行的发放贷款能力。利率 和贴现率能够提高贷款成本，抑制对房地产贷款的需求。这里主要讨论利率，利率实际 上是贷款的成本，成本增加自然会对贷款购房有限制作用。因此，房地产价格与利率呈 负相关，即利率下降，房地产价格会上升，利率上升，房地产价格会下降。自１９９８年 以来，为了抑制通货紧缩，我国多次下调贷款利率，使得真实利率由正值变为负值，导 致了房地产需求过热。存款准备金率和利率的作用最终是通过影响货币的供给量，影响 货币的流动性来直接影响房地产价格的。由于存款准备金率和利率的调控力度的强弱和 调控的时滞效应不同，因此对于不同的具体情况存款准备金率和利率对房地产价格的影 响可能不同。如：我国在２００４年４月提高存款准备金率从７％提高到７．５％，紧接着２００４第３章中国房地产价格变动的影响因素年ｌＯ月一年期存款基准利率与贷款利率上调了０．２７个百分点，接下来是在２００６年４月中国人民银行全面上调各档次贷款利率Ｏ．２７个百分点，其中五年期房地产贷款基准利 率由６．１２％上调６．３９％。２００６年８月一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点由５．８５％ 提高到６．１２％。到２００７年政策手段更加频繁，１年时间里连续１０次上调存款准备金率， ６次上调１年期存贷款利率。然而，对于货币调控政策的效果并不明显，主要原因有： 第一，利率的上调不能赶上消费者物价指数的上涨，截至２００７年年底消费者物价指数 为４．６％而一年期存款基准利率为４．１４％，实际利率仍为负值。第二，政策效用的时间滞 后性的作用，２００７年所采取的政策作用到现在可能没有完全释放出来，随着价格上涨 压力的缓解，消费者物价指数的稳定，实际利率可能自然转变为正值，这样可以加强利 率的效果。第三，我国房地产商对银行的依赖程度也较大，因此，货币政策在抑制需求 的同时也抑制了房地产的供给，弱化了货币政策的作用。与我们国家截然不同的是美国 在２００６年９月以前，也就是美联储主席格林斯番在任的时候，曾经连续１７次加息，一 年期基准利率从１％提高到了５．２５％，美国的房地产价格应声下落，挤压了房地产价格泡 沫。当然，２００７年下半年爆发的美国次级住房抵押贷款危机对美国乃至全球经济带来 了负面影响，直至今日次贷危机的阴霾仍然挥之不去，这在一定程度上可能与美联储的 过度频繁加息有关。但是以上事实至少能证明了利率等货币政策对房地产价格的影响作 用，只是在制定和实施时应该更具有艺术性，避免调控的过度。在讨论金融政策对于房 地产价格影响时还有一项重要的指标就是住房按揭贷款的首付比例，首付比例直接规定 了需求者自有资金的比例，成为需求者进入房地产交易的准入门槛，与房地产价格的关 系密切。各种金融工具最终作用是影响货币供给量，因此货币供给量的变化反映了金融 工具的作用。下面分析货币供给量（Ｍ２）与房地产均价可比价格的变化的相关关系，见表３―３。用ＨＰ表示房地产均价Ｂ，用Ｍ２表示货币供给量Ｂ。用ＥＶＩＥｗＳ软件计算相关系数 ｒ＝Ｏ．９４８４５６，说明房地产价格与货币供给量存在明显的相关关系。做散点图如图３―３， 依据图中的变化趋势，假设数学模型表达式为：ＨＰ＝Ｃ＋Ｂ木Ｍ２２＋Ｕ也就是说房地产均价与 货币供给量的平方呈正比。用ＥＶＩＥｗＳ计算如下：ＨＰ＝１８７１．３６５＋１．３１７４木Ｍ２２ ＋Ｕ（３―３）ｔ１＝４３．３（Ｏ．０）ｔ２＝１２．７（０．Ｏ）２１河北大学经济学硕士学位论文Ｒ２＝Ｏ．９６Ｆ＝１６０．５（０．Ｏ）ＤＷ＝１．３０表３―３货币供给量与房地产价格表房地产均价Ａ为按当年价格计算；房地产均价Ｂ为按可比价格计算单位：元 货币供给量Ａ为按当年价格计算；货币供给量Ｂ为按可比价格计算单位：万亿元 数据来源：中国统计年鉴２００６３５００３０００＊斗＼２５００ 乱 Ｚ ２０００１Ｒ１５００ ５ １０１５２０２５３０Ｍ２万亿元图３―３房地产价格与货币供给量的平滑线散点图方程各系数显著性检验通过，方程整体性显著，并且拟合优度良好，只是存在着一阶自相２２第３章中国房地产价格变动的影响因素关，这可能与时间序列存在自相关现象有关。３．４房地产税收政策当前我国有关房地产的税收主要有房产税、耕地占用税、印花税、城市维护建设税、 营业税、企业所得税以及个人所得税等主要税制要素。从上面的税种来看多数属于流转 税，也就是交易税，造成房地产保有环节税负轻而交易环节税负重，而且流转税是最容 易转嫁的。交易环节的过重的税负不仅提高了房地产交易的价格，而且限制了房地产市 场中的供应量，合力作用刺激了房地产价格的上涨。最近出台的抑制炒房的税收政策仍 然主要是在交易的环节课税如：２００６年５月国家税务总局下发了《关于加强住房营业 税征收管理有关问题的通知》，个人将购买不足５年的住房对外销售时全额征收营业税。 目前各界比较关心的是何时开征“物业税＂，实际上它指的是不动产税或房地产税，也 就是对保有环节的征税，对房地产保有环节征税可以使一些闲置的房地产尽快的进入房 地产交易市场，从而增加房地产的供给。如果能同时配合出台遗产税，对抑制房地产价 格的快速上涨有很大的作用。３．５市场预期个人预期作为经济当事人的心理活动特征，支配着他们的现实经济行为。这里的预 期，指的是经济活动者个人为了追求个人利益最大化，对同当前决策有关的经济变量（如 价格、收入等）的未来的变动方向和变动幅度进行的预测。市场预期对房地产价格的影 响作用是不可忽视的，有时这种力量甚至占据了主要地位，同时它也是产生房地产泡沫 的主要原因之一。对市场的预期可以分为需求者的预期和供给者的预期。需求者如果预 期与房地产价格呈正相关的经济变量如：国民经济发展的总水平，居民收入水平等增长， 那么就会预期到未来房地产价格上涨。在这种情况下将可能造成未来的消费提前、投资 房地产获得租金利益的行为增加，更严重的就是投机炒房行为。对于后两者行为的预期 可能根本就是依据以前房地产价格上涨趋势简单的预测未来房地产价格上涨，甚至有些 购房者就是羊群效应的作用，只是一种简单的跟风行为，刺激了房地产价格的上涨，当 这种预期严重超出了房地产的基础价格，就会产生房地产泡沫。供给者对市场的预期， 包括对国民经济发展的预期、未来城镇居民收入的预期、通货膨胀率的预期、经济周期 的预期、产业政策的预期及对未来房地产价格的预期等。由于房地产生产周期长，对未 来的预期就显得十分重要。如果供给者预期与房地产价格呈正相关的经济变量成上升趋２３河北大学经济学硕士学位论文势，房地产供给者会增加投资，那么就会增加土地的需求，由于土地的供给无弹性，需 求的增加会迅速带动土地价格上涨。增加了供给者的开发成本。同时，在预期未来房地 产价格上涨的情况下，房地产持有者会惜售，则给定价格下的供给减少。刺激了房地产 价格的上涨。当预期趋于一致时，大量的需求者和供给者对某一预期的价格达成了共识， 市场预期对房地产价格的影响就从心理活动转化为现实的经济行为，房地产的市场价格 将受到预期因素的影响。对于价格预期的最简单的理解可以认为是房地产价格与其滞后 变量之间存在着明显的相关关系，我们把这种情况也可以理解为房地产价格的惯性作 用。对房地产价格ＨＰ与滞后一期的房地产价格ＨＰｌ做相关分析，ｒ＝Ｏ．９８１２３４表明房地 产价格自相关现象明显，也就是说房地产价格具有很强的惯性作用。市场预期作用对房 地产价格的影响明显。市场预期是房地产价格泡沫产生的根源。 假设数学模型表达式为：ＨＰ＝Ｃ＋Ｂ木ＨＰｌ＋Ｕ也就是说房地产均价与滞后一期的房地产 均价呈正比。数据采用１９９８―２００５年房地产可比价格数据用ＥＶＩＥｗＳ计算如下：ＨＰ＝一９５２．７＋１．４９术ＨＰｌ＋Ｕ（３―４）ｔ１＝一３．５７（０．０１）Ｒ２＝０．９６ｔ２＝１２．５（Ｏ．Ｏ）ＤＷ＝２．７２Ｆ＝１５５．４（０．Ｏ）方程各系数显著性检验通过，方程整体性显著，并且拟合优度良好，自相关现象也减 弱ＤＷ值接近２附近，由于观测值数目少无法对Ｄｗ做进一步检查。但这也足可以证 明了市场预期对房地产价格的影响作用。３．６土地价格土地作为一种稀缺资源是房地产生产中必要的生产要素，土地的价格必然与房地产 价格存在着相关关系。由于土地的需求是一种引致需求，它是基于土地的用途而形成的， 也就是说土地作为一种生产要素投入到房地产经济活动中，社会需要土地并不是土地本 身具有生产力，而是表现为一种投入的要素，其需求是基于社会对住宅、办公、商业、 工业厂房等需求引起的。土地价格的上涨是由于与房地产价格呈正相关的因素上升拉动 房地产价格的上涨，房地产价格的上涨引发了房地产开发企业增加投资、扩大房地产的 开发量，从而又引发对土地的需求，并打破原有的土地供求平衡，拉动土地价格的上涨。 同时由于土地价格的刚性作用，土地价格上涨到一定程度又推动房地产价格的上涨。因 此，土地价格作为房地产价格的构成要素之一，对房地产价格产生影响，但土地价格与２４第３章中国房地产价格变动的影响因素房地产价格并不是简单的单向因果关系，土地价格的上涨会带动房地产价格上涨，同样 房地产价格的上涨在很大程度上也带动着土地价格的上涨。见表３―４表３－４房地产价格与土地价格表房地产均价Ａ为按当年价格计算；房地产均价Ｂ为按可比价格计算 每平米土地价格Ａ为按当年价格计算；每平米土地价格Ｂ为按可比价格计算 数据来源：中国统计年鉴２００６；并经过计算 依据表３―４中数据，用ＥＶＩＥＷＳ软件计算土地可比价格与房地产价格的相关系数 ｒ＝０．９７２９５８，绘制散点图用ＲＰ表示每平米土地价格Ｂ，ＨＰ表示房地产均价Ｂ见图３―４， 依据图中的变化趋势，假设数学模型表达式为：ＨＰ＝Ｃ＋Ｂ：Ｉ：ＲＰ＋Ｕ也就是说房地产均价与 土地价格呈正比。用ＥＶＩＥｗＳ计算如下：ＨＰ＝９７４．７＋ ２．７１２，Ｉ：ＲＰ＋Ｕ（３―５）ｔ１＝７．９（０．Ｏ）Ｒ２＝Ｏ．９５ｔ２＝１１．１（０．０）ＤＷ＝２．２３８Ｆ＝１２４．２（Ｏ．Ｏ）方程各系数显著性检验通过，方程整体性显著，并且拟合优度良好，Ｄｗ值接近２说明不存在一阶自相关。３．７房地产建造成本建筑材料费用、人工成本等建筑成本在理论上与房地产价格存在着相关关系，也就 是说在理论上房地产建造成本上涨必然推动房地产价格的上涨。２Ｓ河北大学经济学硕＋学位论文３５００３０００桨＊≥２５００Ｉ卜、乳 ２０００１５００ ３５０ ４５０ ５５０ ６５０ ７５０ＲＰ元／平米图３－４土地价格与房地产价格的平滑线散点图表３－５房地产建造成本与房地产价格表房地产均价Ａ为按当年价格计算；房地产均价Ｂ为按可比价格计算 建造成本均价Ａ为按当年价格计算；建造成本Ｂ为按可比价格计算 数据来源：中国统计年鉴２００６；并经过计算第３章中国房地产价格变动的影响因素图３―５建造成本与房地产价格平滑线散点图依据表３―５中数据，计算相关系数ｒ＝Ｏ．９０６４７８，用ＨＰ表示房地产均价Ｂ；ＣＰ表示建 造成本绘制散点图如图３―５，从图中可以看出，１９９８―２００１年房地产价格与建筑成本价格 有负相关的趋势，２００１年一２００５年房地产价格与建筑成本有明显的正相关的趋势，从图 中整体情况看存在着正相关的趋势。依据图中的变化趋势，假设数学模型表达式为： ＨＰ＝Ｃ＋Ｂ术ＣＰ＋Ｕ也就是假设房地产均价与建造成本呈正比。用ＥＶＩＥｗＳ计算如下：ＨＰ＝一１７９７．９＋３．３４木ＣＰ＋Ｕ（３―６）ｔ１＝一２．４７（Ｏ．０４）Ｒ２＝Ｏ．８２ｔ２＝５．６８（０．Ｏ）ＤＷ＝１．０７Ｆ＝３２．３（Ｏ．０）方程各系数显著性检验通过，方程整体性显著性检验通过，并且拟合优度较好，存在着 一阶自相关现象。但是同前几种因素的检验方程相比，方程的整体显著性和拟和优度明 显偏低，这种情况说明房地产价格的变动受到成本价格变动的影响，但影响不显著，从 图形中可以看出某些年份甚至出现了负相关。 经过以上分析可以看到，我国当前房地产价格的变化主要影响因素是城镇居民收 入、货币供给量、土地价格和市场预期，城镇人口数量和建造成本对房地产价格有影响 但影响较弱。由于市场预期、土地价格和货币供给量都是房地产价格泡沫产生的相关因 素，因此当货币供给量、土地价格和市场预期成为影响房地产价格变化的主要因素时， 对房地产价格泡沫问题的高度关注就成为我们研究房地产价格变动问题的主要任务之一＾河北大学经济学硕士学位论文第４章中国房地产价格变动中的泡沫问题近年来随着房地产价格的持续快速上涨，房地产泡沫问题成为房地产价格变动中的 主要问题并日益引起经济学界的高度重视。房地产泡沫的产生使得社会贫富差距不断扩 大，产业结构严重扭曲，金融机构风险加大，甚至导致金融危机和经济危机。房地产泡 沫因其对经济的巨大破坏力，近年来有取代经济衰退成为人们的梦魇的趋势。在对房地 产价格变动的影响因素分析后，我们发现市场预期、货币供给量和土地价格等形成房地 产价格泡沫的相关因素，成为当前我国房地产价格变动的主要影响因素。因此，通过对 房产价格变动中的泡沫问题的研究，不仅可以更加清楚的分析房地产价格变动中市场预 期，货币供给量和土地价格的作用，同时也为制定稳定房地产价格的宏观调控政策提供 参考。４．１房地产价格泡沫的定义４．１．１价格泡沫的定义历史上泡沫的案例，可以追溯到１６３４―１６３７年间的那个导致一个强大的荷兰帝国衰 落的“郁金香狂潮＂（Ｔｕｌｉｐ Ｍａｎｉａ）。然而，对泡沫的定义却一直没有统一，下面介绍 几种： １．“现实资产价格与实体资产价格的差，称为‘泡沫’。也就是说，‘泡沫’是指现 实资产价格中，实体经济不能说明的部分。＂这个定义指出了泡沫的实体是资产的市场 价格超出市场基础价值的那部分。① ２．泡沫是“Ａ：一种资产的价格持续上涨到很高的水平直至崩溃：Ｂ：一种投机性冒险。 除非有无数个参与者，否则，泡沫在本质上是非理性的＂。这个定义比较全面，既说明 了泡沫是一种价格上涨的运动，又说明了投机在泡沫形成中的作用，但忽略了在理性预 期条件下存在的理性泡沫。圆 ３．金德尔伯格在王９８７年出版的在《帕尔格雷夫经济学大辞典））中写道：“泡沫状 态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的。［日］野口悠纪雄，曾寅初译．泡沫经济学［Ｍ］．北京：生活?读书?新知三联书店，２００５年３月 第一版Ｐ３２。Ｄｉｃｔｉｏｎａｒｙ ｏｆ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， ｐ．４９， ｅｄ． Ｂｙ Ｄｏｎｎａｌｄ，Ｒｕｔｈｅｒｆｏｒｄ．２８Ｒｏｕｔｌｅｄｇｅ，１９９２第４章中国房地产价格变动中的泡沫问题价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主一这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价 常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，‘繁荣（ｂｏ伽）’ 的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就 是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。一这个 定义说明了在这一过程中投机者的作用，但并没有指明这种价格上涨是脱离市场基础价值的。回 ４、弗拉德与加伯（ＲｏｂｅｒｔＰ．Ｆ１００ｄ ａｎｄ Ｐｅｔｅｒ Ｍ．Ｇａｒｂｅｒ１９８１）认为：当实际市场价格正向地依赖于它的预期的变动率时，泡沫才会产生。具有理性预期的经济主体不会 有系统性的预测误差，所以，价格以其预期的变动率之间的正相关就意味着价格与其实 际的变动率之间也有类似的关系。在这种情况下，由于价格变动的套利行为及自我完成的预期（ｔｈｅ Ａｒｂｉｔｒａｒｙ，ｓｅｌｆ―ｆｕｌｆｉｌｌｉｎｇ 动脱离市场基础（ＭａｒｋｅｔＥｘｐｅｃｔａｔｉｏｎ ｏｆＰｒｉｃｅ）就会使实际价格变Ｆｕｎｄａｍｅｎｔａｌ），这种情况叫价格泡沫（Ｐｒｉｃｅ Ｂｕｂｂｌｅ）。这是一个颇具模型化的定义，是建立理性泡沫模型的基础。⑦ 综合各种定义的要点，我认为，价格泡沫是由于投机行为等因素而导致的资产价格 脱离其市场基础价值持续上涨的价格运动现象。４．１．２房地产价格泡沫的定义按照房地产泡沫的成因和表现对其进行了分类主要有： 房地产投资泡沫：当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫 经济破灭；房屋空置泡沫：在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，构成 房屋空置泡沫；地产价格泡沫：由于土地稀缺性和土地市场的投机炒作，土地价格会出 现虚涨，这种虚涨的部分就属于地产价格泡沫；房地产价格泡沫：房价是与地价相联系 的，房地产价格泡沫与地价泡沫密切相关。本文讨论的主要是房地产价格泡沫。 房地产价格泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价 格的持续上涨，也就是房地产价格极高，与其市场基础价格不符，形成一种表面上的虚 假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价。约翰?伊特伟尔等编．新帕尔格雷夫经济学大辞典（第一卷）经济科学出版社，１９９６年１２月第 一版，Ｐ３０６ 。曹振良等．房地产经济学通论．北京大学出版社，２００３，Ｐ１５４。２９河北大学经济学硕士学位论文格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定。因此房地产价格泡沫实际上是土地 价格泡沫直接引起的。由于土地价格在长期有上涨的趋势，这样就导致了投机者对土地 投机的兴趣，加上我国政府当前限制土地的自由买卖。潜在的土地投机者直接表现为对 房地产的投机。４．２中国房地产价格泡沫产生的原因４．２．１土地的稀缺性土地的稀缺性是以土地的供给无弹性为基础的，加上土地需求日益增加所决定的。 土地的稀缺性使得土地价格有别于其它商品的价格而具有自身的特点：第一，土地的价 格是土地所有者凭借所有权的垄断向土地使用者收取的地租的货币表现。地租是土地所 有权在经济上的实现形式。正是土地所有权的存在，使作为自然资源的土地这种无价值 的东西在形式上可以具有价格，形成了虚幻形式的价格。从这个意义上说，土地的价格 ＝地租／利率；第二，土地价格具有不断上涨趋势，可以从土地价格的计算公式中得到。 土地的价格＝地租／利率，由于地租有不断上涨的趋势，同时资本有机构成有不断提高的 趋势，导致平均利润率有下降的趋势，从而使利息率下降。在地租上升和利率下降的共 同作用力下土地价格有上涨的趋势。第三，土地没有任何相近的替代品使得土地价格容 易产生泡沫。假设土地能够以无限弹性的供给价格获得替代，那么当土地的供给价格超 过了替代品的价格，需求者会转而购买相应的替代品，因此，不可能存在泡沫。由于土 地的固定性、异质性、稀缺性使得土地没有替代品，因而土地价格易于产生泡沫。 前文对地价的上涨趋势进行了一般性描述，现在利用收益还原法来探讨土地收益、 经济的自然增长率与地价的关系。设土地价格为Ｐｔ，ｔ为时间，ｒ为土地还原利率，Ｒ为 土地纯收益（即地租），在土地纯收益不变的情况下，根据收益还原法的原理，ｎ年土 地纯收益贴现值的总和为土地价格。∞附南＋南＋南＋．．……．＋志（１＋，） （１＋，．）２ （１＋厂）’ （１＋，）“沁?，公试４―１为等比数列，利用等比数列的求和公式计算得 三砌。一Ｐｔ＝竺（４―２）。周江：我国房地产经济安全与政府控管研究，博士学位论文［Ｍ］华中农业大学，２００３年３０第４章中国房地产价格变动中的泡沫问题公试４―２刚好与马克思对土地价格的计算相一致。进一步假设土地年收益Ｃ即地租） 是动态变化的，这样的假设与土地地租具有上涨趋势相符，为了计算简单，假设土地年 收益等比例递增，年增长率为ｇ附南＋篱＋筹＋．．…．．．＋等乒（１＋，） （１＋厂）２ （１＋厂）５ （１＋，．）”∽３，利用等比数列的计算公式计算得：Ｊ ｒ―ｇｆ』当即时（４－４）三砌…Ｐｔ＿］佃当ｇ”时 Ｌ由上述结果我们可以看到，当地租的年增长率（ｇ）为零时，土地价格＝地租／利率， 与公式（４―２）相符。当地租的年增长率大于零小于利息率时（Ｏ＜ｇ＜ｒ），土地价格随着 地租的年增长率增加而上涨。当地租的增长率持续大于利率时（ｇ＞ｒ），土地的价格会无 限的膨胀。通过以上分析我们可以认识到两点：第一，在长期中应该保持合理稳定的经 济自然增长率从而保证合理稳定的地租增长率（地租的增长率应该低于实际利率），否 则有可能导致土地价格的无限膨胀。第二，对利率政策的制定应该考虑与地租增长率相 协调，当地租增长率过快时，可以提高利率，以此来保持实际利率大于地租增长率。现 实中如果投资者对地租的增长盲目乐观，把地租的增长率估计的过高，同时又对未来的 利率估计的偏低，就会产生土地价格理性泡沫。 在第一章我们分析了房地产的价格主要包括地产价格与房产价格两部分组成的。房 产的主体为建筑物，本身是劳动产品，是人们在生产过程中投入一定量的社会必要劳动 时间建造出来的具有特定使用价值的产品。凝结在房产中的社会必要劳动时间在社会经 济活动中以一定数量的货币来表示，形成房产基础价格。房产的基础价格相对稳定。房 产在使用过程中其价值随着使用价值的磨损而消失或转移。所以，房产的基础价格是一 个可以确定的量，并以这个量为界，随着房产的使用基础价格在数量上逐渐减少，而地 产的价格通过上文的分析则是一个逐渐增加的变动趋势。由图可以看出，当地产的价格 逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势，则房地产表现为增值。所以，房地 产的增值性主要是由地产的升值性所决定的，决定了房地产价格泡沫主要由地产价格泡 沫决定的。如图４―１河北大学经济学硕士学位论文４．２．２对房地产价格的预期经济学中的预期是人们参与经济活动时对未来状况的一种判断，它在本质上是对同 当前决策有关的经济变量的未来值的预测。房地产开发商和房地产的需求者对未来的房 地产价格的预期，无论是理性的还是非理性的，都将影响他们的投资和消费决策，进而地产产产嗣圆图４－１影响对房地产的需求而使未来的房地产价格发生变化。对市场的预期可以分为需求者的 预期和供给者的预期。 需求者如果预期与房地产价格呈正相关的经济变量如：城镇人口数量，城镇居民收 入水平、货币供给量等增长，那么就会预期到未来房地产价格上涨。在这种情况下将可 能造成未来的消费提前、投资房地产获得租金利益的行为增加，更严重的就是投机炒房 行为。当期需求量的增加，会直接引起当期价格的上涨。加上对房地产价格起决定作用 的土地价格长期有上涨的趋势，在整体经济向好的时候，对房地产价格的预期上涨也就 顺理成章了。在房地产价格泡沫形成阶段，需求者对房地产价格的预期有两个明显的特 点：第一，预期的同质性。需求者对房地产价格走向具有共同预期，一大批人对于房地 产价格都持看涨的观点。房地产价格上涨的趋势持续的时间越长，对房地产价格未来预 期持上涨观点的群体会越大，需求者对价格的预期不仅会使未来需求提前化，而且会带 来大量的投资行为和投机行为，导致群体行为。所谓群体行为是指一种行为模仿，在房 地产资产市场中，群体行为主要通过市场的流行观点和市场价格两种方式进行信息的传 播：一是市场的流行观点，靠口头交流的方式传播往往会导致跟风情绪；另一种是依靠３２第４章中国房地产价格变动中的泡沫ｌ司题市场价格本身，在基础价格本身不容易明确时，市场价格本身提供了大量的交易信息。 以上两种信息传播方式都会很容易导致群体行为发生，从而导致房地产价格泡沫。第二， 需求与价格预期的正反馈。预期房地产价格越高，投资和投机者预期的房地产的收益率 也会愈高，因而增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出，需求量的增加造成了市 场的虚假繁荣，引起进一步涨价的预期，从而形成了一个起自我强化作用的正反馈环， 最终使房地产价格泡沫膨胀。 供给者（房地产开发商）对房地产市场的预期，房地产的供给者对市场的预期包括 对国民经济发展的预期、通货膨胀率的预期、经济周期的预期及对未来房地产价格的预 期等。由于房地产生产周期长，房地产供给调节的滞后性，对未来的预期就显得十分重 要。如果供给者预期与房地产价格呈正相关的经济变量增长，那么预期的投资回报率就 会增加，开发商会增加投资，增加土地的需求，由于土地的供给无弹性，需求的增加会 迅速带动土地价格上涨，增加了房地产商的开发成本，成本的增加会推动房地产价格的 上涨。在预期未来房地产价格上涨的情况下，房地产持有者会惜售，则给定价格下的当 期供给减少，刺激了房地产价格的上涨，而这种房地产价格的上涨并非因为房地产供给 不足引起的而是因为心理预期造成的惜售行为引起可供交易的房地产数量的减少。预期 的同质性在需求者和供给者中同时发挥作用，促使房地产价格在某一预期价格上进行了 实际的交易，房地产价格泡沫就从心理层面转化为现实经济现象。４．２．３宏观经济原因中国经济经历了长时期的快速发展，人民生活水平得到了巨大改变。中国经济发展 所取得的巨大成就，使人们对未来经济前景充满了美好的预期。这一切都是正常现象。 然而当这种对宏观经济的乐观预期过度的时候，就会引起过度的投资和投机冲动。 宽松的货币政策，造成了货币供给量迅速增长（２００７年国务院经济工作会议已经 开始定调了稳健的财政政策和从紧的货币政策）。仅仅具备了投机的动机而不具备投机 的能力是不能进行投机的，货币供给量的迅速增长为投机行为提供了资金支持。货币供 给量超过了实体经}