新农业旅游度假项目如何融资？ - 推酷
新农业旅游度假项目如何融资？
从2009年《国务院关于加快发展旅游业的意见》国发[41]号文到2012年《金融支持旅游业加快发展的若干意见》，再到2014年《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》，多个文件中都提出，对符合旅游市场准入条件和信贷原则的旅游企业和旅游项目。
要加大多种形式的融资授信支持，合理确定贷款期限和贷款利率，同时鼓励门票收入质押贷款、发行企业债券、上市融资、消费信贷等多种形式的融资渠道，并提出政府引导、推动设立旅游产业基金，发展旅游项目资产证券化产品等多种金融创新方式。
在政策的引导和市场的探索下，多种形式的旅游地产融资方式在不断涌现。华侨城与长隆的资产证券化、北京与海航旅业设立的旅游发展基金、中信信托发起的旅游消费信托、红树林发行的分时度假卡、乡村度假领域的众筹产品等等。
然而，市场也在分化，产品并不具有独特性的小微旅游地产开发企业在融资方面并不具有创新能力，加之靠地产养旅游的销售市场的滑落，这类企业及项目的生存发展陷入困境，即使是房企经常使用的类信托基金，目前也难以拿到，或者面临着更高的成本。
逐利的资本
看到国民生活水平的提高带来的巨大旅游消费潜力，国内外资本一直在盯着这块蛋糕，这两年已有数万亿元资金涌入旅游领域，中国旅游业正进入空前的并购活跃期。仅在2009年至2012年，我国就成立了8只旅游产业投资基金，总募资规模达到212.96亿元，2012年到2013年，旅游业并购涉及的资金额达几十亿元甚至上百亿元，越来越多的企业通过并购介入旅游业。
但在各种旅游业态中，资金更加倾向漂流、温泉、水乐园、滑雪等赚快钱的项目，但是大型旅游度假项目需要多种业态的配合，其中很多业态并不具有较快回收投资的能力，这也在一定程度上迫使旅游度假项目变得急功近利。
华侨城开创的“旅游+地产”的模式成为了国内旅游地产领域大多数的选择，即通过售卖地产项目回收现金流，进而反哺旅游部分。若选择先发展旅游，待旅游拉动地产升值后，再以地产反哺旅游的开发节奏，会拉长开发周期，传统地产融资工具将很难被有效利用。
从资金使用年限方面讲，目前与旅游地产更加吻合的资金是保险，但遗憾的是，目前此类资金往往更偏向于投资养老地产。
从投资形式上看，资金在参与旅游地产项目时多以财务投资者的身份介入，投资人本身对旅游地产并不一定具有太多个人兴趣。
2013年，关注到国际资本动向以及住宅市场变化的华盛基金创始人王宁将在2010年左右投资的5、6个旅游地产项目全部卖出，用他的话说，旅游地产的概念已经褪色，而仅把旅游地产作为一个投资标的对待的他也开始意识到自己并不能跟上该领域的主流思维。旅游度假地产领域已经成为越来越专业的玩家的游戏。
专业玩家的游戏
从之前打着旅游名义做房地产开发的无序竞争，到之后圈占旅游资源和资本的竞争，而今，旅游地产领域已经是专业性的较量，项目的命运开始决定于项目产品本身，操盘团队的专业性就显得尤为重要。
目前旅游综合体的未来潜力很大，若开发商能形成一个核心的旅游项目，在形成长期收益的基础上，又形成一定的旅游地产产品，包括度假产品和商业产品，这样便可快速回现，像华侨城欢乐谷、长隆、迪斯尼，以及海昌极地海洋世界等都是非常好的案例。旅游综合体在快速回现的基础上，若能继续形成一个长期收益结构，便可进一步形成新的融资渠道，比如华侨城和长隆推出的资产证券化产品已经为其所用。
今典集团开发运作的红树林度假世界，以其产品对休闲度假生活方式的真正关照，其配套经营价值已经远高于传统酒店，从2014年末已经停止了房间的销售，据了解，近期正在筹备设计股权众筹类、分时度假类产品。
今典集团董事长张宝全期待以红树林的旗舰项目三亚湾红树林全部开业后的实际财务结构在资本市场讲一个不同的故事，届时不管是上市后的资本市场表现，还是通过多种股权形式的融资过程中，都会有区别于其他旅游和地产项目的估值。
除了上述提到的“航空母舰”规模的项目，很多小规模的精品项目同样可以赢取市场的追捧。由景域集团开发运营的帐篷客酒店，在2014年11月正式开业一个月，就成为巨头之战的受益者，在获得华住集团数千万元投资后，再获纳斯达克上市公司、国内连锁酒店巨头如家酒店集团的数千万元投资。
专注一个地域或者精耕一类产品，形成具备自身特色的旅游项目，是未来旅游度假地产项目的最大出路。而对于很多具有较好的旅游自然资源，但并没有专业操盘能力的项目来讲，保持项目的原始状态被专业团队收购将是最好的选择。
上市融资的尴尬
旅游地产的一个非常中国特色的产物，在国际市场上，对于这类掺有房地产业务的旅游项目估值并不高，在2014年初上市的海昌控股，就因其收入中有一定比例的商业地产，致使以2.45港元在港交所上市后股价一直萎靡，据传，海昌近期开始考虑将地产板块进行剥离。
而开创中国“主题公园+地产”模式的华侨城，一直被定义为地产概念股，其股价也并没有因为有旅游元素而有不同。
另一类处于尴尬境地的是古镇项目，由于受制于文物保护、无形资产等诸多问题，古镇上市之门一直被紧锁。
而古镇旅游开发更多地依赖政府主导的开发模式，由于地方政府受财力和物力限制，在古镇旅游开发项目的运作中存在投入不足、开发水平低、开发缺乏连续性等客观困难，使古镇旅游开发项目存在一定程度的旅游商业价值流失，从而导致古镇旅游开发进程中的相关资源和资产不能在资本市场上吸引到足够的资本。目前，国内也只有一个受资本追捧的乌镇和古北水镇。
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与原文不一致投融界无论天使投资人是对你进行了投资还是拒绝了你，你都不应该让这个结果左右你的情绪，因为即使世界上最好的创意，也有可能被其他人拒绝，而且通常是就差最后一步的时候被拒绝。小编采访了N名创业者，请他们分享各自的经验。并总结了以下12点建议。1你将面临许多次拒绝　　天使投资人能够找到上千个理由来回绝你，而如果想让他们对你进行投资，你则需要做对很多的事情。　　无论天使投资人是对你进行了投资还是拒绝了你，你都不应该让这个结果左右你的情绪，因为即使世界上最好的创意，也有可能被其他人拒绝，而且通常是就差最后一步的时候被拒绝。你要不断的寻找天使投资人，直到自己获得了资金为止。2你应该了解他们想要什么　　天使投资人通常情况下都在寻找两个东西：他们非常喜欢优秀的团队，并且坚信团队是成功的保障;另外他们相信领域和对产品的愿景。你应该确保自己能够找到这样的天使投资人，而不是那些企图获得公司控制权的天使投资人。　　小编曾听到过很多这样的故事，一些公司为了得到很少的一笔现金，而放弃了公司太多的股权或是控制权。3你应该在融资初期就做好准备　　投资人中有很多天使投资人。在成功完成融资之后回发现，天使投资人喜欢那些事前做好所有准备的创业者。　　如果你能够在接触天使投资人之前就准备好各种财务信息和企业运营方面的数字，那么你就能更快的敲定融资。4让投资人为你介绍其他人　　天使投资人的工作不只是给你提供资金，他们还应该为你提供帮助和其他资源。你应该让投资人为你介绍其他的创业者，尤其是他们曾经投资过的创业者，这一点非常重要。　　而且你应该专注于找到那些失败了或是企业发展没有达到预期的企业创始人，你要向他们询问，当他们遇到困难的时候，这个天使投资人是否为他们提供了足够的帮助。5天使投资人的网络并没有那么吓人　　一提到天使投资人网络，很多人就会想到许多难以满足的投资人，他们有着各自的想法，见过无数的创业者，也拒绝过无数的创业者。很多人认为他们难以接近。但是说白了，当你在和天使投资人会面的时候，你所做的就是打动受众而已。　　一屋子的天使投资人等待你们去打动。而在所有天使投资人中，有80%对你们没有兴趣，因此你们只需要专注于打动剩下的20%的投资人。凭借这样的策略，可以最终成功获得资金。６了解自己的数字　　你要了解自己需要融资多少钱，以及你自己的估值。你还要了解你为何需要这些资金，以及你预期自己何时能够达到收支平衡。　　你要对自己的盈利模式非常清晰，并且尝试自己先找到漏洞。这样做的好处是，当你在面对投资人的时候，你已经做好了一切准备，在投资人眼中你将变得更加可信、可靠。７你得到的不止是金钱，还有帮助　　当你从天使投资人那里获得投资的时候，你应该记得你所获得的不仅仅是金钱。你要知道，大多数天使投资人以前都曾经是创业者。　　在选择天使投资人的时候，你应该先弄清自己想要得到谁的帮助。热情的天使投资人愿意为你提供帮助和指导，让你的企业能够不断向前发展。８沟通是关键　　投资人就像客户，融资就像是销售。每个投资人都需要培养和跟进，就像将产品销售给客户一样。在融资之前、期间和之后你都需要与投资人进行有效的沟通和交流，这样做能够培养投资人对你的信心。　　每个月都给投资人发送邮件，告知对方现在的进度以及下一个月的工作计划。９分享你的愿景　　天使投资人看重的并不是你的工作，而是你进行这项工作的原因和方式。你应该向他们详细解释你为何在进行这项工作。　　当然，你还要有一个不错的计划来支持你的愿景。１０注意天使投资人的行业经验　　每个天使投资人都有自己擅长的领域，你应该留心他们的行业经验。他们更愿意投资的企业，是那些处于他们自己曾经取得过成功的领域的公司。１１取得个人联系　　天使投资人拥有资金和经验。但是他们是不是优秀的伙伴?很多企业都不注重与天使投资人进行私下的接触，从而使这些创业者根本不了解他们的投资人。　　你将与天使投资人一同工作，因此你们之间必须合得来。你能不能跟一个非常不喜欢的人一起工作?１２诚实非常重要　　你要对潜在投资人诚实，也要对自己诚实。不要为了得到资金而掩饰什么。另外，要诚实的告知投资人你的企业的估值，很多创业者都会为了得到投资而刻意抬高自己企业的估值。喜讯喜讯【资本大智慧与新三板峰会】火热报名中…… 会议主要内容：1、帮助企业解决如何留住人才、资金、产品等问题2、解决企业投融资问题，投资人一对一沟通交流，平台汇聚500多家国内国际知名风投机构（如高盛、摩根大通等）、天使投资人，100多家商业银行 资源;3、解决企业股权问题，股权专家教你如何股权融资、股权激励 、股权设计、股权分配、股权转让、股权投资等4、众筹--把空手套白狼发挥到极致，不花钱开1000家连锁店 5、上市--新三板、Q板、E板、前海、创业板签约保证，一条龙服务 6、投资--新农业项目投资、新三板原始股权投资 7、资本运作100招。并购重组，股权投资，资产置换，合资控股，杠杆收购，战略联盟等。8、商业模式设计，设计乘法赚钱的商业模式。（融资模式，生产模式，营销模式，收入模式，盈利模式）9、资本智慧顶层设计，企业如何完善适合自身的资本顶层设计，规划成长路径，收获做大、做快、做强、做久的思路和力量。10、传统企业如何利用大数据掘金，成为行业第一名。「投融资峰会地点/时间」2月25日-2月27日 & & & 深圳2月26日-2月28日 & & & 上海 & 北京3月3日 &-3月5日 & & & & 成都3月4日 &-3月6日 & & & & 武汉 & 杭州 & 广州「参会对象」董事长、总经理、法人或股东「参会费用」原价12800/位，现在有风投和银行赞助，前50名报名三天仅需800/北京1280（包括三天五星级酒店用餐和场地费、茶水点心），「报名方式」1:将你 公司名称＋姓名＋职位＋手机＋参会目的 发送至 2:全国电话报名： 艾老师3:添加微信
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