4. 农安北环的飞碟是真的假的？外星人光顾农安了？农安人转起【长春吧】_百度贴吧
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家乡区县：
& & & 农安实验中学位于吉林省农安县。始建于1978年，原名农安四中。后独立为农安实验中学。拥有宝安路、兴隆路两校区。其中，宝安路校区占地面积12万平方米，拥有两座总面积为3.3万平方米的现代化教学楼，两栋总面积为2.7万平方米的高标准的学生公寓，在校师生近万人。2013年并购长春大学外国语学院附属外国语中学，正式成立农安实验中学初中部。截止2011年，有2万余人升入全国各大院校，105人升入清华、北大。学生冯铁夫、杜婷婷在2003年分别获得吉林省理科第一名、第二名的佳绩。2014年，学校举办了第一届文化艺术节，为实验中学打开了又一个全新的时代。
一.文化传统
校训学风校训： 志当存高远校风： 严格 严谨 争优 创新学风： 主动 深思 坚忍 灵活教风： 广学 博爱 启迪 奉献
校歌松江伊水旁，黄龙府美丽学堂，实验教育育出国家的栋梁 ，我们育人务本，天下桃李芬芳；追求同异共生，尊重个性张扬，实验啊，实验，我们的骄傲，理想的风帆在这里起航！宝塔虹桥旁，校园里书声琅琅，实验教育托起明天的太阳，我们志存高远，书写精彩华章；实现三全发展，放飞心中希望，实验啊，实验，我们的骄傲，理想的风帆在这里起航！起航！起航！
二.历史沿革
& & & 农安县实验中学是吉林省首批办好的83所重点高中之一，创建于具有深远意义的中国共产党十一届三中全会召开的1978年，在这一年中国开始了历史性的伟大转??，进入了改革开放的新时期。& & & 1978年，为了振兴教育，在上级教育行政主管部门的领导和关怀下???县委、县政府果断决策：集中全县的人才和物力创办一所省级重点高中。抽调县各优秀教师全力支援学校建设。当时，全校教职工总数为269人，其中领导18人，教师249人，职员112人，其中本科学历的有222人。六栋砖瓦结构起脊房建成了最初的农安实验中学，创业伊始，百废待兴。& & & 1987年，为了改善办学条件，满足不断发展的教学需要，扩大教学规模。县委、县政府决定异地为实验中学建教学楼。地点为现农安县北环路。& & & 2001年，县委、县政府审时度势决定再次重建实验中学校区。将校址迁至农安古城西南部。现农安县宝安路一号。& & & 2003年，学生冯铁夫、杜婷婷在2003年分别获得吉林省理科状元、探花的佳绩。前国务委员陈至立来校视察时评价说&这样的学校放在国内是一流的，放在世界是够用的&。& & & 2013年，并购长春大学外国语学院附属外国语中学，正式成立农安实验中学初中部。并拥有宝安路、兴隆路两校区。
三.办学条件
硬件设施& & & &工欲善其事，必先利其器&，农安县实验中学办学条件属国内一流。学校现占地面积12万平方米，建筑面积7.1万平方米。其中I号教学楼18200平方米，II号教学楼15000平方米，I号宿舍楼15500平方米，II号宿舍楼11000平方米，学生食堂7000平方米，教工食堂和洗浴中心2600平方米。两栋高标准的学生公寓，总面积为2.7万平方米，设有三人间、四人间、八人间、学习间，学校服务设施齐全，有校内超市、食堂、洗浴中心、理发店、储蓄所、医疗诊所、干洗店等；有占地面积2.5万平方米的标准化运动场，内设8条纳米塑胶跑道和8000平方米的人工草坪足球场，可同时容纳近万名观众观看比赛。学校设有校内电视台、闭路电视专控系统、网络控制系统、豪华型的现代理化生实验室、微机室、语音室、多媒体教室、容纳近千人的阶梯教室。师资力量& & & 学校师资力量雄厚，教育教学质量一流。现有任课教师287人，高级教师138人，教育硕士12人，另有75人参加了东北师大研究生课程班学习并获得了资格证书；有省级学科带头人、市级以上骨干教师、专家型教师、明星教师98人[3] 。国家级优秀教师1人，国家级优秀班主任2人，省劳动模范2人，省市先进班主任10人，省级骨干教师12人，市级骨干教师25人，县级骨干教师54人，全县&双十佳&教师6人，标兵教师16人。学校还聘任外籍教师来校任教，以提高师生的外语水平。学校还与日本鹿儿岛大学附属中学等国内外多所名校建立了联谊校，在相互学习和交流中，不断更新教育理念，提高了办学实力。
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两家子烧烤收藏
有没有去过两家子烧烤的，打车去多少钱，回来能打到车吗？什么地方适合烧烤？第一次请大家多多指教！给点建议
吉林省实验中学,明星爸爸黄磊选择的「掌门1对1」拥有10000名师,初高中全科全时段辅导.吉林省实验中学,就选掌门1对1,注册人数突破100万,覆盖全国500+城市,0元试听!
打车好像三四十那样吧，回来打车费劲，有公交。。。
去水库北面那小树林可以,不过最近雨多,也不知道被淹没,打车二十多吧,可以去火车站那,有敬老院到车站的公交,路过,最晚一趟大概五点左右
打车去15一个车1回来坐客车一会一趟，三块钱一位。注意1水库边上不让烤
有人看着，得去北边小树林
北环的鑫鑫烧烤 我从小时候吃到现在 水拉面最好吃
打车过了那头最低20那是两年前现在估计25了差不多 水旁边不让烧烤得去树林偏僻地方 记得预备凳子之类的坐着 拿炉子不方便坐公交车就把出租车号码记下来回来给他打电话
本来要16号去，可是说要下雨，这可怎么办啊？
没去过好么= =。
自己开车去还方便
学特色小吃哪家好? 找苏味轩 包教包会 一费到底 学2送2 自己创业做老板!
千万不要听楼上的哦，打车只要十五，出租车多超你要你就再找出租车，壮哉我大农安，出租车最多
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2011年苏州房地产市场发展研究报告
苏州房地产市场研究报告苏州市房地产市场 研究报告中国指数研究院 中国房地产指数系统 地产指数系统 201 2011 年 03 月中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 1苏州房地产市场研究报告目录.................................................. 1. 苏州市宏观经济环境分析 .................................................. 4 1.1 2010 年苏州市宏观经济概述............................................ 4 1.1.1 综合实力在区域经济发展竞合中保持优势 .......................... 4 1.1.2 对外贸易实现恢复性增长 ........................................ 4 1.1.3 现代产业体系在转型升级中加速构建 .............................. 4 1.1.4 CPI 低开高走 稳步攀升 ......................................... 5 1.2 苏州市 GDP 及增长分析 ................................................ 5 1.3 房地产投资与 GDP 关系分析 ............................................ 6 1.4 城市主要经济指标分析 ................................................ 8 ..................................................... 2. 房地产总体市场分析 ..................................................... 10 2.1 房地产市场总供给分析................................................ 10 2.1.1 房地产开发投资额 ............................................ 10 2.1.2 商品房施工面积 .............................................. 11 2.1.3 商品房竣工面积 .............................................. 12 2.2 房地产市场总需求分析................................................ 14 2.2.1 商品房销售面积 .............................................. 14 2.2.2 商品房销售额 ................................................ 15 2.3 房地产市场供求关系对比分析 ......................................... 16 2.4 房地产价格分析 ..................................................... 17 .......................................................... 3 分物业市场分析 .......................................................... 14 3.1 商品住宅市场分析.................................... 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 3.1.1 商品住宅供给分析 ............................ 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 3.1.2 商品住宅需求分析 ............................................ 22 3.1.3 商品住宅供求关系分析......................... 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 3.1.4 商品住宅销售价格分析......................... 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 3.2 办公楼市场分析...................................................... 29中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 2苏州房地产市场研究报告 3.2.1 办公楼供给分析 .............................................. 29 3.2.2 办公楼需求分析 .............................................. 32 3.2.3 办公楼供求关系分析 .......................................... 34 3.2.4 办公楼销售价格分析 .......................................... 35 3.3 商服用房市场分析.................................................... 36 3.3.1 商服用房供给分析 ............................................ 36 3.3.2 商服需求分析 ................................................ 39 3.3.3 商服用房供求关系分析......................................... 41 3.3.4 商服用房销售价格分析......................................... 42 ....................................................... 4. 苏州土地市场分析 ....................................................... 36 4.1 苏州市区土地招拍挂出让情况.......................................... 44 4.2 苏州市区土地招拍挂成交情况.......................................... 45 .................................................. 5. 苏州热点投资区域分析 .................................................. 48 ................................................. 6. 苏州房地产市场预测分析 ................................................. 56中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 3苏州房地产市场研究报告1. 苏州市宏观经济环境分析1.1 2010 年苏州市宏观经济概述 年苏州市宏观经济概述2010 年苏州市经济平稳发展，运行基础进一步巩固，内生动力明显增强，转型升级不 断推进，发展质量有效提升。初步估算，全市实现地区生产总值突破 9000 亿元，按可比价 计算较上年增长 13%。全市实现地方一般预算收入 900.6 亿元，比上年增长 20.9%，其中税 收收入增长 21.4%。营业税、 业 税、个 税 别 长 15.8%、55.5%和 37.6%。1.1.1 综合实力在区域经济发展竞合中保持优势 在全球经济发展模式面临深刻调整， 我国东部经济发达地区面临新一轮挑战的竞争格局 下，苏州以建设新城市、发展新产业、集聚新人才为目标，全力提升产业竞争力、提升创新 驱动力、增强可持续发展能力，城市综合实力继续走在全国城市前列。2010 年主要经济指 标的总量优势得以保持，在全国 20 个重点城市中：苏州市农民人均纯收入居第 1 位，工业 总产值居第 2 位，出口总额居第 3 位，进出口总额和实际利用外资居第 4 位，地区生产总值 居 5 位，地方一般预算收入居第 6 位。在“福布斯 2010 年中国大陆最佳商业城市”前十强 中列广州、上海、深圳、杭州之后居第 5 位，苏州还入选“福布斯 2010 年中国大陆创新城 市” 。 1.1.2 对外贸易实现恢复性增长 苏州市抓住外需市场逐步回暖的有利条件， 努力巩固和扩大外贸的领先优势， 加快推进 加工贸易转型升级，促进开发区不断积聚创新优势。2010 年全市完成进出口总额 2740.8 亿 美元，其中出口 1531.1 亿美元，分别比上年增长 36.1%和 34.2%。进出口和出口总额占全国 的比重达到 9.22%和 9.7%， 分别比上年提高 0.1 和 0.2 个百分点。 一般贸易出口占全市出口 的比重达 20.2%， 比上年提高 1.5 个百分点； 高新技术产品和机电产品出口分别达到 961.5 亿 美元和 1243.8 亿美元， 比上年增长 31.8%和 33.0%。 全年进口增幅高于出口增幅 4.3 个百分 点，外贸平衡进一步增强。 1.1.3 现代产业体系在转型升级中加速构建 2010 年苏州全市新型平板显示、新材料、智能电网和物联网、高端装备制造、节能环 保、新能源、生物技术和新医药等制造业新兴产业实现工业产值 7100.56 亿元，比上年增长 29%，高于规模以上工业总产值平均增速 6.7 个百分点，占全市规模以上工业总产值的比重 达 28.9%。十大主导行业发生结构性变化。传统行业纺织服装、鞋、帽制造业退出十大行业，中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 4苏州房地产市场研究报告 纺织业排名退后一位，电气机械及器材制造业提升一位。 高耗能行业有效抑制。钢铁、纺织、化工、造纸、建材、电力等六大高耗能行业产值 增长 18.1%， 低于规模以上工业增速 4.2 个百分点， 六大行业产值占规模以上工业总产值的 比重为 26.3%，比上年下降 1 个百分点。 2010 年全市服务业增加值 3719.3 亿元，总量居全国重点城市第 6 位，列地级市首位。 服务业占地区生产总值的比重达到 40.6%，比上年提高 1.2 个百分点。服务业税收、服务业 投资对全市税收、投资增长的贡献度达到 50.9%和 59.8%，服务业对地区生产总值增长的贡 献度达到 46.8%。 1.1.4 1.1.4 CPI 低开高走 稳步攀升 2010 年苏州市区居民消费价格各月同比指数分别为 101.9、 102.2、 102.3、 103.5、 104.0、 103.0、102.8、102.6、103.2、104.7、105.6 和 104.5，与上年同期相比，2010 年前 5 个 月市区 CPI 累计指数逐月走高， 1～5 月累计指数达到 102.8， 此后连续 4 个月 CPI 累计指数 稳定在这一水平，10 月累计指数达 103.0，此后累计指数以 0.2 个百分点的涨幅逐月攀高。 食品类价格是推高 CPI 的主要动力，2010 年食品类价格上涨带动总指数上升 1.8 个百分点， 对 CPI 的贡献率为 52.9%。1.2 苏州市 GDP 及增长分析图 1 - 1 苏州市历年国内生产总值 00 00 00 00 80 8 33 721 903 5 360 526 0由图 1-1 可以看到， 苏州市 GDP 自 1991 年的 235.1 亿元， 增长到 2010 年的 9169 亿元， 20 年 GDP 值增长了 39 倍。1996 年 GDP 首次突破 1000 亿元，达到 1002.14 亿元，2002 年又中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10国内生产总值数据来源： 数据来源：苏州市统计局联系电话： （17 5苏州房地产市场研究报告 突破 2000 亿元大关，达到 2080.4 亿元，从 2004 年开始，几乎是一年上一个新台阶。在遭 遇了 2008 年的金融危机后，2009 年苏州经济企稳回升，在国际经济环境大好的同时，据初 步核算，2010 年全市实现地区生产总值 9169 亿元，按可比价计算比上年增长 23.9%。1.3 关系分 1.3 房地产投资与 GDP 关系分析在发达国家，房地产业是一项支柱产业，在先进地区和城市，房地产业同样是一个地方 经济发展的重要支柱。 目前在我国的许多城市都已把房地产业作为重点产业来发展， 其中上 海、广州等城市更是把它作为支柱产业来优先重点扶持。但目前苏州市，房地产业在全市 GDP 中的比重、对其他产业的拉动等方面与其他城市具有一定的差距，有必要进一步加快房 地产业发展的步伐。 虽然苏州市房地产业对 GDP 的贡献率在不断的上升， 但相对北京、 上海等城市还是有一 定的差距。所以要加快苏州市的房地产业的发展，才能带动相关产业的发展，从而带动宏观 经济的发展。 房地产业是一种关联度很强的产业，对投资、建材、冶金、设计、装潢、建筑开发、家 具和策划、 物业管理等均有较大的甚至是决定性的辐射作用。 正是由于房地产业的产业链特 别长，消耗系数大，一般认为，房地产业的发展可以带动相关 50 多个产业和行业、上千种 产品和服务。从经济学方面分析，房地产业对国民经济的带动系数是 1.76，房地产投资力 度的加大对 GDP 保持高速的增长更是意义非凡。表 1-1 2001 全国房地产 6245.48 开发投资 全国 GDP 全国房地产 开发对 GDP 增长贡献率 17.13% 19.94% 19.91% 790.6 6.42 2 2003房地产投资对 GDP 增长的贡献率 06 08 1315815759214462528030579.8236231.714826713651518232120940724661930067033535339798315.40%5.68%21.00%10.3%9.81%16.30%19.22%中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （6苏州房地产市场研究报告北京房地产 783.82 开发投资 北京 GDP 北京房地产 开发对 GDP 增长贡献率 上海房地产 620.31 开发投资 上海 GDP 上海房地产 开发对 GDP 增长贡献率 苏州房地产 68.62 开发投资 苏州 GDP 苏州房地产 开发对 GDP 增长贡献率 数据来源： 国家统计局 数据来源： 3.39% 12.11% 9.78% 24.13% 13.88% 7.11% 10.72% 15.29% 0.90% 11.77% 0.00 0 0.3 00 .34 177.94 334.32 414.33 470.74 565 718.08 724.34 932.56 17.12% 21.82% 21.50% 22.86% 4.22% 2.49% 1.87% 3.50% 8.09% 26.20% 8.76 0.27 96.97 98.15 72.42 720.23 901.24 6.86 7.53 4.18 .43% 56.02% 53.37% 40.34% 2.04% 21.52% 21.46% -5.88% 31.13% 29.47% 2.7 3.3 0.3 88 77.9 989.41 3.3
8.74 1.1从全国情况看， 2000 年以来， 房地产开发投资对 GDP 增长的贡献率平均保持在 15%左右， 房地产开发投资对宏观经济的拉动作用比较明显，尤其是在 02、03、10 年。2004 年由于国 家宏观调控的影响，房地产开发投资对宏观经济增长的拉动作用较之 02、03 年 20%的拉动 作用有所减缓，但仍然保持在 15.4%的较高水平，2005 年，国家进一步加大了调控力度，从 而使房地产投资对宏观经济增长的拉动作用骤减，仅为 5.68%，为 7 年来的最低水平，2006 年全国各地掀起对房地产开发的浪潮， 房地产投资对宏观经济增长的拉动达到了历史最高水 平，为 21%，2008 年受全国整体宏观经济及房地产市场不景气影响。在直辖市中，北京房地 产投资近年来高速增长，对 GDP 增长的贡献率一直是较高的，尤其是 2003 年房地产投资对 GDP 增长的贡献率达到 50%以上，2005 年，在调控“组合拳”的出击下，北京房地产投资对中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （7苏州房地产市场研究报告 其 GDP 增长的贡献率仅为 2.04%，不足全国的一半，2006 年房地产投资幅度加大，贡献率达 到 21.52%，2007 年北京房地产投资对其 GDP 增长的贡献率与 2006 年水平相当，为 21.46%， 2008 年房地产市场萎缩，北京首次出现了投资额的负增长，2009 年又恢复至 31.13%，2010 年保持稳定，29.47%；与北京相比，上海经济对房地产投资拉动的并不明显，但是 2010 年 上海当地产投资贡献率达到了 26.20%，与北京的差距正逐渐减少。 与上海经济相比较而言，苏州的房地产投资虽然增长速度很快，但房地产投资对 GDP 增长的贡献率几年来的平均水平明显低于全国平均水平。从 、 年房 地产投资对 GDP 增长的贡献率分别为 3.39%、12.11%、9.78%和 24.13%来看，苏州房地产投 资对 GDP 增长的贡献率在逐年提高，尤其是 2004 年增长迅猛。面对 05 年严厉的宏观调控， 苏州房地产投资对其 GDP 的贡献率虽然有所下降，但依然达到了 13.88%，06 年继续下降， 达到了 7.11%，2007 年回升至 10.72%，作为二线城市，苏州 2008 年受金融危机影响相对较 小， 2008 年苏州房地产投资对 GDP 的贡献率超过了全国水平， 且保持了上升趋势， 15.29%。 为 2009 年虽然苏州房地产市场一片火爆，但是投资力度欠缺，导致房地产投资对 GDP 增长的 贡献率不足 1%。 2010 年苏州房地产市场平稳较快发展， 其贡献率恢复至 2008 年之前的水平， 达到了 11.77%。1.4 1.4 城市主要经济指标分析人均指标表 1-7 单位：元 单位： 人均 GDP 人均城乡居民储蓄存款 城市人均可支配收入 单位： 单位：元 人均 GDP 人均城乡居民储蓄存款 城市人均可支配收入
苏州市历年主要人均指标
2010数据来源： （ 10 数据来源：苏州市统计局（备注： 年数据尚未全部公布） 苏州市统计局 备注： 年数据尚未全部公布）中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （8苏州房地产市场研究报告图 1 - 5 苏州历年人均指标走势情况 00
8 01 04 人均GDP 人均城乡居民储蓄存款20072008城市人均可支配收入数据来源： 数据来源：苏州市统计局从以上图表中我们可以看出，1998 到 2008 年苏州各人均指标几乎相同的增长态势，尤 其是 2002 年以来，各指标都保持了较高的增长速度。在各个人均指标中增速较快的是人均 GDP，从 1998 年开始一直保持较快的增长趋势，相比城市居民人均可支配收入，人均城乡居 民储蓄存款也有较快的增长，从 1998 年的 11284 元增长到 2008 年的 52994 元，增长了近 4 倍；相对而言，城市居民人均可支配收入的增长较慢， 年苏州的城市居民人均可 支配收入增长缓慢， 只是在近几年才有了较快的增长， 这表明近几年苏州市政府实施的富民 计划已经开始发挥了作用，苏州市民的购买能力在不断增强。 以上这些数字表明， 苏州房地产市场潜在购买能力在不断增加， 对市场发展起到了有效 的支撑。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （9苏州房地产市场研究报告2. 房地产总体市场分析2.1 房地产市场总供给分析2.1.1 房地产开发投资额表 2-1 苏州市历年房地产投资情况 年份 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资增长率（ 房地产开发投资增长率（%） 年份 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 产开发投资 房地产开发投资增长率（ 房地产开发投资增长率（%）
29.08%数据来源： 数据来源：苏州市统计局图 2-1 苏州历年房地产开发投资额及增长率 1000 单位：亿元 800 600 400 200 0 00 03 06 09 2010房地产开发投资（亿元） 投资增长率100% 80% 60% 40% 20% 0%数据来源： 数据来源：苏州市统计局苏州房地产开发投资在经历了 1995 年的快速增长期之后， 2000 年以前苏州房地产投 资基本平稳，2001 年开始苏州房地产市场进入新一轮的快速发展阶段，房地产投资额开始 了新一轮的增长，且增长幅度较大，2004 年房地产投资额增长率均达到历年来的最大值。 进入 2005 年，受宏观调控的影响，房地产开发投资的增速大幅减缓，但仍然达到了 23.9%， 2006 年房地产开发投资的增幅继续下降，为 13.61%，房地产投资额为 471 亿元，2007 年苏中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （10苏州房地产市场研究报告 州房地产市场再次揭起热浪，投资额首次突破 600 亿元，同比 2006 年增长 27.88%。2008 年尽管苏城楼市一直处于低迷状态， 但房地产市场的投资规模仍然保持一定增长， 全年投资 总额达 718.08 亿元， 同比增长 19.29%。 2009 年投资规模基本保持了 08 年的水平， 724.34 为 亿元。2010 年投资规模以 29.08%的高速投资增长率达到了 935.00 亿元。2.1.2 商品房施工面积表 2-2 苏州市商品房施工面积表 年份 万平方米） 施工面积 （万平方米） 施工面积增长率 施工面积增长率 （%） 年份 万平方米） 施工面积 （万平方米） 施工面积增长率 施工面积增长率 （%）
15.72%数据来源： 数据来源：苏州市统计局图 2-2
00 0苏州历年商品房施工面积及增长率 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%单位：万平方米00 03 06 09 2010商品房施工面积（万平方米） 施工面积增长率数据来源：苏州市统计局 数据来源：分析 1998 年到 2010 年苏州房地产市场商品房施工面积及其增长率的变动数据， 不难看 出， 1998 年以来到 2000 年苏州市房地产施工面积波动幅度较小， 从 商品房施工面积基本保中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1711苏州房地产市场研究报告 持在 750 万平方米左右；2001 年开始，随着苏州房地产市场的持续走热以及新的土地政策 的实施，迫使原来有地的开发商加快开发步伐，避免土地因为长期闲置而被政府收回，通过 招标拍卖获得土地的开发商也缩短开发周期， 以便早日收回投资， 使得苏州的施工面积以惊 人的速度增长，2001 年还不是很明显，仅增长 11.56%，自 2002 年新的土地政策实施开始， 苏州施工面积连续几年大幅度的上升， 增速连续两年超过了 70%， 2003 年更是达到了 81.4%。 随着国家 2004 年底收紧银根、地根的政策，商品房施工面积虽然还在增长，但增速已经开 始回落， 年受宏观调控的影响，苏州开发商明显放缓了开发节奏， 年增速分别降至 12.4%、13.5%， 随后受土地两年不开发政府必须收回的政策制约，拿地企 业陆续开工，2009 年全年施工面积 6929.95 万平方米，与 2008 年基本相当。2010 年的全年 施工面积大幅增加，开发商对苏州房地产市场前景比较看好。2.1.3 商品房竣工面积表 2-3 年份 商品房竣工面积（万平方米） 商品房竣工面积（万平方米） 竣工面积 竣工面积增长率 （%） 年份
5.58% 2005苏州市商品房竣工面积表
7.12%商品房竣工面积（万平方米） 商品房竣工面积（万平方米） 1677.29 竣工面积 竣工面积增长率 （%） 14.7%数据来源： 数据来源：苏州市统计局中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1712苏州房地产市场研究报告图 2-3 00 500 0苏州历年商品房竣工面积及增长率 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%单位：万平方米00 03 06 09 2010商品房竣工面积（万平方米） 竣工面积增长率 （%）数据来源： 数据来源：苏州市统计局从苏州市竣工房屋面积来看，1998 至 2001 年基本上稳定增长，增长率基本在 5%左右； 从 2001 年以后， 苏州市房地产竣工面积大幅度增长， 并保持了强劲的增长势头。 2006、 2007 年国家对房地产调控增大，在“国六条” 、九部委新政、加息等政策的影响下，竣工面积出 现下滑，2006 年全年竣工面积为 1823.12 万平方米，增长率降至 8.69%，2007 年竣工面积 为 1474.45 万平米，比 2006 年下降了 19.12%，2008 年随着市场成交的低迷，开发商资金链 的紧张，项目竣工速度也有所放缓，全年竣工面积为 1481.24 万平方米，与 2007 年相当。 2009 年上半年由于开发商对市场的前景仍有较大的不确定性， 所以延续了 08 年的缓慢进度， 随着市场的逐渐好转，下半年开始各项目进度加快，全年累计完成竣工面积 1488.1 万平方 米。2010 年是房地产调控较为严厉，开发商为了减少风险，加快项目进度，竣工面积增长 7.12%，全年完成竣工面积 1594.00 万平方米。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1713苏州房地产市场研究报告2.2 房地产市场总需求分析2.2.1 商品房销售面积表 2-4 苏州市商品房销售面积表 年份 商品房销售面积（万平方米） 商品房销售面积（万平方米） 销售面积增长率（ 销售面积增长率（%） 年份 商品房销售面积（万平方米） 商品房销售面积（万平方米） 销售面积增长率（ 销售面积增长率（%）
13.92% 2.40 38.6% 20103.54 119.10% -33.35%数据来源： 数据来源：苏州市统计局图2-4 苏州历年商品房销售面积及增长率 单位：万平方米 00
00 03 06 09 0% 50% 0% -50% -100%商品房销售面积（万平方米）销售面积增长率（%）数据来源： 数据来源：苏州市统计局从苏州市商品房销售面积数据来看， 年苏州房地产销售面积在绝对数量上呈 现逐年增长的趋势，从 1998 年的 297.26 万平方米稳步增长到 2004 年的 852.4 万平方米。 2005 年由于受宏观调控的影响，消费者持币待购心理增强，市场观望气氛浓厚，销售走势 趋于平缓， 首次出现了负增长。 但是经过一年多的调控， 市场房价非但没跌还仍在持续上行， 调控效应逐渐减弱， 加上结婚、 改善等刚性需求的较大增量及城市化进程加快导致的被动居 住需求大幅增加，2006 年下半年开始市场出现回暖迹象，需求大量释放，2006 年销售面积 涨幅高达 66.03%，创历史最高，2007 年销售面积增至 1735.85 万平方米，同比 2006 年上涨 24.76%。 2007 年需求的过度爆发加上 2008 年下半年金融危机蔓延致使经济增长缓慢等原因， 2008 年苏州房地产市场成交一路走低， 购房者观望气氛浓重， 2008 年全年苏州商品房销售中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （14苏州房地产市场研究报告 同比 2007 年减少了 42.65%。自 2008 年年底，国家出台了一系列刺激楼市的包括营业税、 契税、银行利率等方面的优惠措施后，2009 年苏州商品房市场迅速出现回调，全年销售量 达到 2181.01 万平米，较 08 年翻了一倍多。受房地产调控政策影响，苏州商品房市场 2010 年销售量显著下滑，全年商品房销售面积 1453.54 万平米，同比下降 33.35%。2.2.2 商品房销售额表 2-5 苏州市商品房销售额表 年份 亿元） 商品房销售额 （亿元） 销售额增长率（ 销售额增长率（%） 增长率 年份 亿元） 商品房销售额 （亿元） 销售额增长率（ 销售额增长率（%） 增长率
-16.00%数据来源： 数据来源：苏州市统计局图2-5 苏州历年商品房销售额及增长率 00
400 200 0 单位：亿元 200% 150% 100% 50% 0% -50% 00 03 06 09 2010商品房销售额 （亿元） 销售额增长率（%）数据来源： 数据来源：苏州市统计局从商品房销售额的绝对数量上来看，苏州市商品房销售额从 1998 年的 45.17 亿元增长 到 2007 年的 900.48 亿元，呈现台阶式的逐步增长状态，而增长率曲线的波动幅度较大，波 动明显。 从上图可以看到 1998 年到 2001 年商品房销售额的增长比较平稳， 2001、 2002、 2003 年是那一时段的增长的高峰期，增长速度超过了 30%，到 2004 年受到长三角地区房地产价 格急剧增长的影响，苏州商品房销售额急剧增长，增长率达到 67.4%。2005 年，受国家宏观中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 15苏州房地产市场研究报告 调控影响，商品房销售额虽然有所增长，但增速大幅回落，为 14.60%。2006 年下半年开始 宏观调控效应减弱，需求大量释放，房价继续大幅度攀升。2008 年，随着销售量的大幅下 滑，销售额也由此下降了 37.12%。2009 年全国各地房地产市场快速回暖，销售额在房价和 销量双向增涨的推动下，突破 1000 亿元，达到 1409.97 亿元，同比翻增了近 1.5 倍。2010 年，随着商品房销售量的下滑，商品房销售额下降至 1184.35 亿元。2.3 房地产市场供求关系对比分析表 2-6 年份 商品房竣工面积（万平方米） 商品房竣工面积（万平方米） 商品房销售面积（万平方米） 商品房销售面积（万平方米） 供求比 年份 商品房竣工面积（万平方米） 商品房竣工面积（万平方米） 商品房销售面积（万平方米） 商品房销售面积（万平方米） 供求比 历年苏州房地产市场供求状况
326.91 1.30
838.00 2.00
373.38 1.19
480.10 0.97
539.71 1.03
995.45 1.49
614.86 1.34
852.40 1.72
.10数据来源： 数据来源：苏州市统计局图2-6 苏州历年商品房供求比 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 00 03 06 09 2010供求比2.00 1.72 1.36 1.30 1.19 1.34 0.97 1.03 1.31 0.85 1.49 1.1 0.68数据来源： 数据来源：苏州市统计局从图表中我们可以看到， 近年来苏州房地产市场中的商品房竣工面积、 销售面积都逐年 增长， 但是总的来看大多数年份商品房竣工面积均大于销售面积。 从苏州商品房供求比的历 史走势来看， 年是苏州房地产市场商品房供求比逐年下降的阶段，商品房供求比中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 16苏州房地产市场研究报告 从 1998 年的 1.36 下降到 2001 年的 0.97；
年房地产市场商品房供求比又开始 从 逐年增长，2003 年供求比达到 1.34，2004 年激增到 1.72，2005 年更是上升到 2.00，为历 年之最，2006 年由于销售面积出现了大幅度上涨，商品房供求比回落到 1.04。2007 年市场 需求旺盛，而商品房竣工面积反而下滑，导致供求比降至 0.85，成为历史最低值，2008 年 市场低迷，成交大幅萎缩，供求比回升至 1.49。2009 年苏州房地产市场供求关系在刚性需 求大量释放的影响下发生大幅逆转，供求矛盾明显加剧，供求比再度回落至 1 以下。2010 年，商品房竣工面积平稳增加，但受房地产调控政策影响销售面积急剧下降，使供求比由 2009 年的 0.68 回升到 1.1，供求矛盾得到缓和。2.4 房地产价格分析表 2-7 年份 商品房销售均价 平方米） 商品房销售均价 （元/平方米） 销售价格增长率（ 销售价格增长率（%） 增长率 年份 商品房销售均价 平方米） 商品房销售均价 （元/平方米） 销售价格增长率（ 销售价格增长率（%） 增长率
16.52% 历年苏州商品房销售均价表 历年苏州商品房销售均价表 商品
26.03%数据来源： 苏州市统计局 数据来源： 图2-7 苏州商品房销售均价及增长率 单位：元/平方米 00 00 00 0 00 03 06 09 2010商品房销售均价 销售均价增长率（%）30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%数据来源： 苏州市统计局 数据来源：从商品房的价格来看，苏州商品房价格呈现逐年稳步上升趋势， 2002 年以来与上海房中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 17苏州房地产市场研究报告 地产价格保持着相同的走势，一直保持两位数增长，2007 年一举冲破 5000 价位，2008 年受 整体市场低迷影响，房价涨幅虽然有所放缓，但也比 2007 年上涨 9.49%，自 2008 年以后增 长率加快，2009 年市场恢复景气，价格也持续高升，全年累计销售均价达到 6465 元/平方 米，2010 年销售均价再次大幅攀升，达到 8148.04 元/平方米，同比增长 26.03%。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 18苏州房地产市场研究报告3 分物业市场分析3.1 商品住宅市场分析苏州商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅） ，近几年来，供需不断增长，需求增长快 于供给。 3.1.1 商品住宅供给分析 3.1.1.1 住宅投资额表 3-1 指标 住宅投资额（亿元） 住宅投资额（亿元） 投资额增长率 指标 住宅投资额（亿元） 住宅投资额（亿元） 投资额增长率
19.23% 苏州市历年住宅投资额情况
24.11% .14 64.20%
29.64%数据来源：苏州统计局 数据来源：苏州统计局图3-1 苏州历年住宅投资额及增长率 800 600 400 200 0 00 03 06 09 2010住宅投资额（亿元） 投资额增长率单位：亿元100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%数据来源： 数据来源：苏州统计局2002 年开始，苏州住宅市场进入了快速发展阶段，增长幅度较大，2002 年全年完成住 宅开发投资 86.14 亿元，2003 年住宅投资 148.17 亿元，2004 年住宅投资 275.64 亿元，三 年的年平均增长率高达 74.08%。进入 2005 年，受宏观调控的影响，住宅开发投资的增速大 幅减缓，但仍然达到了 19.23%。2006 年，国家宏观调控进一步加强，投资额的增幅继续下中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 19苏州房地产市场研究报告 降，为 10.08%，商品住宅投资额为 361.78 亿元。2007 年投资规模扩大，投资额达到近 450 亿元，增长率为 24.11%，2008 年投资额绝对值继续增长，突破 500 亿元，但是增速有所放 缓，同比增幅为 14.70%。2009 年苏州市住宅销售异常火爆，但住宅开发投资额与 2008 年几 乎持平，为 514.66 亿元。2010 年住宅开发投资额增至 667.20 亿元，同比增长 29.64%。3.1.1.2 住宅施工面积表 3-2 苏州市商品住宅施工面积表 指标 住宅施工面积 施工面积增长率 指标 住宅施工面积 施工面积增长率
15.57%数据来源： 数据来源：苏州统计局 图3-2 苏州历年住宅施工面积及增长率 00 00 1000 0 万平方米 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 00 03 06 09 2010住宅施工面积(万平方米）施工面积增长率数据来源：苏州统计局 数据来源：苏州统计局分析 1998 年到 2010 年苏州住宅施工面积及其增长率的变动数据， 可以清楚地看到， 从
年苏州住宅施工面积波动幅度较小，一直在 600-700 万平方米之间徘徊；2002 年开始，随着苏州房地产市场的持续走热，开发商加快了住宅市场的开发步伐，使得苏州的 住宅施工面积以惊人的速度增长，连续两年增长幅度超过了 70%，2003 年增速高达 82.75%。 2004 年底，国家开始紧缩银根、地根，住宅施工面积虽然还在增长，但是增速已经开始回 落， 年被称为“房地产市场的政策年” ，在一系列政策压力下苏州开发商放缓了中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 20苏州房地产市场研究报告 住宅市场的开发节奏，开始转向非住宅市场。2008 年在国家土地政策的制约下，前期拿地 开发商陆续开工，全年施工面积较 2007 年增长了 14.59%，为 5189.8 万平方米，2009 年为 5024.23 万平方米， 08 年基本持平。 与 2010 年住宅施工面积明显增加， 同比增长了 15.57%。3.1.1.3 住宅竣工面积表 3-3 苏州市商品住宅竣工面积表 指标 住宅竣工面积 竣工面积增长率 指标 住宅竣工面积 竣工面积增长率
1.38%数据来源： 数据来源：苏州统计局 图3-3 苏州历年住宅竣工面积及增长率 00
400 200 0 万平方米 60% 40% 20% 0% -20% -40% 00 03 06 09 2010住宅竣工面积 竣工面积增长率数据来源： 数据来源：苏州统计局从苏州历年住宅竣工面积来看，
年基本上稳定， 年平均涨幅仅为 7.32%。 2002 年开始，随着住宅施工面积的加速增长，竣工面积也紧随着快速上升，由于住宅的开发周期 一般为 1-3 年，2002 年同比增长 20.37%， 年三年的年平均增速高达 43.88%。同 施工面积一样，2003 年的住宅竣工面积增长幅度达到历史最大值，为 52.53%。2006 年，施 工面积增长速度的回落导致竣工面积增长率也仅为 7.5%，但是竣工面积绝对值依然高达 1484.16 万平方米，相当于 1997 年的 5 倍多。2007 年住宅竣工面积首次出现负增长，大幅中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 21苏州房地产市场研究报告 下降了 23.13 个百分点，竣工面积减至 1140.94 万平米，2008 年住宅市场成交萎缩，开发 商资金紧缺，不少项目的开发进度放缓，全年竣工量仅 1131.91 万平方米，比 2007 年减少 0.79%。2009 年苏州住宅市场成交迅速反弹，但由于开发商前期对市场发展尚处于不确定状 况，因此前期竣工速度并未及时跟上，直至下半年才逐渐加快，全年住宅竣工面积为 1102 万平方米，同比下降了 2.64%。2010 年住宅竣工面积与 2009 年基本持平，为 1117.16 万平 方米。3.1.2 商品住宅需求分析 3.1.2.1 3.1.2.1 住宅销售面积表 3-4 指标 住宅销售面积 销售面积增长率 指标 住宅销售面积 销售面积增长率 销售面积增长率
7.32% 苏州市商品住宅销售面积表
-39.16%数据来源： 数据来源：苏州统计局 图3-4 苏州历年住宅销售面积及增长率 万平方米 00 0% 500 0 00 03 06 09 2010住宅销售面积 销售面积增长率150% 100% 50%-50% -100%数据来源： 数据来源：苏州统计局从
年，苏州住宅销售面积基本保持了稳步小幅度上涨的趋势，从 1998 年的 262.47 万平方米到 2005 年的 681.28 万平方米，9 年间销售面积仅翻了 3 倍，表明了 2005中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 22苏州房地产市场研究报告 年以前苏州住宅市场需求比较平稳。2006 年苏州住宅销售面积出现了惊人的增长，从 2005 年的 681.28 万平方米一举上涨到 1193.52 万平方米， 增幅高达 75.19%， 2007 年住宅销量继 续快速增长，同比 2006 年上涨 25.73%至 1500 万平米。苏州经济的快速发展、旧城区的拆 迁改造和外地人口的不断流入是苏州住宅需求量猛增的重要原因。由于 07 年楼市成交量的 猛增和楼价的疯涨，2008 年苏城楼市陷入了冰冻期，全年销售量较 2007 年减少了 45.28%， 比 2006 年也减少了 31.21%。自 08 年年底，国家出台了一系列暖市政策后，2009 年上半年 压抑了一年多的大量刚性需求集中释放， 苏州商品住宅市场快速回暖， 下半年改善型需求和 投资型需求积极入市，助推了苏城楼市成交节节攀升，2009 年全年住宅销售面积达到 1881.86 万平方米，同比增长了 129.19%。2010 年，由于受房地产调控政策影响，不同月份 的销售量出现一定的波动，全年住宅销售总面积同比下跌 39.16%。3.1.2.2 住宅销售额表 3-5 指标 住宅销售额（亿元） 住宅销售额（亿元） 销售额增长率 指标 住宅销售额（亿元） 住宅销售额（亿元） 销售额增长率
27.82% 苏州市住宅销售额表
-22.07% 26.36%
108.03%数据来源： 苏州统计局 数据来源： 图3-5 苏州历年住宅销售额及增长率 单位：亿元 00 800 600 400 200 0 00 03 06 09 2010住宅销售额（亿元） 销售额增长率200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%数据来源： 数据来源：苏州统计局中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 23苏州房地产市场研究报告 虽然苏州住宅销售面积历年增速比较缓慢， 但是住宅价格的不断上扬导致了销售额的快 速增长。从以上图表可以清楚地看到，除 1998 年出现过小幅度下降现象，历年苏州住宅销 售额的增长幅度都比较大， 年住宅销售额年平均增幅 46.56%。2006 年，销售面 积猛增以及销售价格的进一步攀升，使得苏州住宅销售额的增幅创历史新高，较 2005 年出 现成倍增长现象，同比上涨 108.03%，2007 年 43.21%的增速虽然较 2006 年有所放缓，但是 依然处于高位运行状态，销售额拾级而上，突破 700 亿元，达到 754.67 亿元，2008 年，随 着销售量的大幅下滑，住宅销售额也由此下降了 39.84%。2009 年住宅销售一片旺盛，销售 额飙升至 1196.56 亿元。2010 年受销售住宅面积急剧下降的影响，住宅面积的销售额也大 幅减少，下降至 932.51 亿元。3.1.3 商品住宅供求关系分析表 3-6 指标 住宅竣工面积 住宅销售面积 竣工面积：销售面积 竣工面积： 指标 住宅竣工面积 住宅销售面积 竣工面积： 竣工面积：销售面积
290.67 1.20
681.28 2.03 历年苏州商品住宅市场供求状况
330.22 1.14
431.75 0.89
479.91 0.97
821.08 1.38
530.38 1.34
634.79 1.53
.98数据来源： 数据来源：苏州统计局图3-6 苏州历年商品住宅供求比 2.5 2 1.5 1 0.5 0 00 03 06 09 2010竣工面积：销售面积2.03 1.34 0.89 0.97 1.53 1.24 0.76 1.381.19 1.21.140.98 0.59中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 24苏州房地产市场研究报告数据来源：苏州统计局 数据来源：苏州统计局从竣工面积和销售面积的比值来看历年苏州住宅市场供求关系，从上图的整体走势来 看，苏州住宅供求市场基本保持平衡。 年出现了竣工面积小于销售面积的现象 后，在需求的推动下，2003 年住宅市场供给量快速增长，而需求量增长相对缓慢，2005 年 供求比超过了 2，2006 年销售面积的惊人增长再次使苏州住宅市场的供求比回落到 1.24 的 平衡状态，2007 年由于苏州住宅需求市场非常活跃，而有效供应相对不足，导致供求比仅 为 0.76，为 10 年来的最低值，2008 年住宅市场低迷，成交大幅萎缩，供求比回升至 1.38， 表现出明显的供过于求。2009 年，苏州商品住宅市场供求关系在刚性需求大量释放的影响 下发生大幅逆转，供求矛盾明显加剧，连续数月供求比维持在 1 以下，1-12 月累计供求比 为 0.59。2010 年商品住宅竣工面积保持相对的稳定，而住宅销售面积显著萎缩，使得住宅 供求比从 2009 年的 0.59 大幅升至 0.98，供求矛盾有所缓解。3.1.4 商品住宅销售价格分析表 3-7 历年苏州住宅市场销售价格 指标 住宅销售价格 销售价格增长率 指标 住宅销售价格 销售价格增长率
28.11%数据来源： 数据来源：苏州统计局中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 25苏州房地产市场研究报告图3-7 苏州历年商品住宅销售均价及增长率 单位：元/平方米 00 00 00 0 00 03 06 09 2010住宅销售均价 销售价格增长率50% 40% 30% 20% 10% 0%数据来源： 数据来源：苏州统计局从商品住宅的价格走势图可以看出， 年苏州商品住宅的价格处于低水平阶 段，商品住宅价格一直在 2000 元/平方米之下，价格水平非常低。2002 年开始住宅市场供 需两旺的局势推动了住宅销售价格的持续快速上涨，从 2002 年苏州住宅销售均价突破 2000 的价位，达到 2045 元/平方米后，一直上涨至 2007 年的 5029 元/平方米，一年一个台阶。
年年平均增长幅度为 20%，2004 年增速最大，为 25.84%，、2007 年， 住宅销售均价上涨速度较 04 年略有放缓，分别为 19.09%、18.75%和 13.91%，但是相比苏州 近几年的人均可支配收入的增长幅度，住宅价格的涨幅依然偏高。2008 年，随着市场低迷， 购房者观望心态浓厚，下半年开始，不少楼盘价格进行调整，楼市均价逐渐呈现下滑势头， 但从全年来看，2008 年苏州商品住宅销售均价依然较 2007 年高出了 9.94%。2009 年受市场 成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，突破 6000 价位，比 08 年增长 了 15%。2010 年，苏州住宅成交价高位波动，12 月成交均价较年初上涨了 12.5%，全年苏州 住宅销售均价为 8145.33 元/平方米，同比增长了 28.11%。 2010 苏州市区 2010 年各月成交均价情况中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （17 26苏州房地产市场研究报告单位：元/平方米图 3 - 8 2010 年各月苏州住宅成交均价
00 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月数据来源： 数据来源：苏州房地产交易中心从 2010 年苏州月度住宅成交价来看， 月达到历史最高值 11499 元/平方米， 10 1-3 月维 持在
元/平方米之间，4 月份迎来全年第一个高峰 10284 元/平方米，7-9 月住宅 成交均价维持在
元/平方米。11 月份之后，均价有所下行，在
之 间波动。 至 4 月出现的一波疯狂的非理性入市抢购， 3 导致价格在恐慌心理作用下飞速上涨， 价格被急速提升，4 月后半月新政颁布后，商品房成交明显减少，期间保障性住房成交也拉 低的全市的成交均价，可以说商品房的成交价并未有明显下滑表现，10 月的中高端项目的 成交也是值得关注的，不少别墅项目在 10 月开盘推新，成交均价也随之走高，达到今年最 高值。2010 苏州市区 2010 年各区域成交情况表 3-8各区域 成交套数（ 成交套数（套） 成交面积（ 成交面积（万O） 成交均价（ 成交均价（元/O）金阊区
6847.33沧浪区
10938.00平江区
8398.92园区
12032.83高新区
7781.67吴中区
9299.00相城区
8691.58数据来源：苏州房产交易中心 数据来源：苏州房产交易中心中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1727苏州房地产市场研究报告2010年苏州市分区域住宅成交面积分布图 图 3 - 9 2010 年苏州市分区域住宅成交面积分布图相城区 13.08%金阊区 沧浪区 3.95% 7.69% 平江区 2.27%吴中区 27.12% 高新区 13.04%园区 32.86%单位：元/平方米2010年苏州市各区域住宅成交均价 图 3 - 10 2010 年苏州市各区域住宅成交均价
00 0 金阊区 沧浪区 平江区 园区 高新区 吴中区 相城区数据来源：苏州房产交易中心 数据来源：苏州房产交易中心从各区成交情况来看，园区仍然为全市成交量冠军，全年共成交住宅类房源 14448 套， 占全市成交量的 33%；园区住宅类房源成交中小户型受到市场追捧，中高端产品也受到一定 人群的青睐。成交量位居第二的吴中区，2010 年共成交住宅类房源 10383 套，普通住宅市 场与低密度别墅项目共同撑起了成交量。相城区共成交 5392 套，活力岛板块（人民路北延） 是 2010 年相城区最受关注的区域。古城区的成交是以商品房与保障性住房共同支撑的，金 阊区在三月推出了大量的保障性住房， 其他区也有保障性住房维持一定的成交量， 普通商品 房方面成交业绩不错的主要是世茂运河城、南山金城 1958、中海胥江府等楼盘；高端别墅 以其稀缺的区位及优良的品质取胜， 即使在新政颁布之后楼市呈现整体低靡状态的时候， 还 是保持了一定的成交量。高新区主要集中在浒关板块和科技城板块，2010 年高新区共成交 住宅类房源 6128 套，成交量排名第三。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （28苏州房地产市场研究报告 从成交均价走势来看，除金阊区外，其他各区价格较去年同期有了不同程度的提升。具 体到各个区，园区、沧浪区、吴中区、相城区在中高端产品的集体拉升之下，价格增幅明显； 上半年内金阊区保障性住房的大量成交， 再加上部分中小户型成交的活跃， 即使在中高端产 品成交依旧的情况下， 还是使得成交均价出现了明显的下滑， 新区也因保障性住房的成交使 得均价较去年没有过大的涨幅。 但整体来看， 商品住宅成交均价同比还是呈现了上升的趋势。3.2 办公楼市场分析3.2.1 办公楼供给分析 3.2.1.1 办公楼投资额表 3-9 指标 办公楼投资额 投资额增长率 指标 办公楼投资额 投资额增长率 .46 -37.61%
38.49% 苏州市历年办公楼投资情况
33.60%数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3-11 苏州历年办公楼投资及增长率 50 40 30 20 10 0 00 03 06 09 2010 办公楼投资额 投资额增长率 数据来源：苏州统计局 数据来源： 单位：亿元 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50%苏州办公楼市场投资额总量极小，占商品房投资的平均比重仅在 3%左右。 年办公楼投资额一直保持在 1-3 亿元人民币，还不及普通住宅某个项目的投资额。2004 年， 随着苏州整体房地产市场的兴起， 办公楼的投资额大幅度增加， 投资增长率高达 210%。 2005中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （29苏州房地产市场研究报告 年投资额继续上扬， 一举突破 10 亿元，2007 年苏州办公楼投资上涨 97.36%， 绝对值为 14.96 亿元，2010 年，苏州办公楼投资量延续 2009 年趋势继续大幅攀升，达 43.27 亿元。3.2.1.2 办公楼施工面积表 3-10 指标 办公楼施工面积 施工面积增长率 指标 办公楼施工面积 施工面积增长率
40.13% 苏州市办公楼施工面积表
49.92% .12%
38.37%数据来源：苏州统计局 数据来源：图 3-12 苏州历年办公楼施工面积及增长率 400 350 300 250 200 150 100 50 0万平方米120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%00 03 06 09 2010 办公楼施工面积 施工面积增长率 数据来源： 苏州统计局 数据来源：苏州办公楼施工面积呈曲线波动。1999 年，办公楼施工面积大幅度下滑，达到了历年 的最低点 17.11 万平方米，2000 年以后略有所回升，2003 年达到了 30 万平方米，同比增长 49.2%。2004 年起，受宏观调控的影响，开发商开始对非住宅市场投入越来越多的关注，再 加上近几年来园区的快速发展 ，越来越多的外企开始进驻苏州，在强劲需求的推动下使苏 州近五年的施工面积大增。 年五年施工面积的平均增长率为接近 50%，2010 年施 工面积达到 387.37 万平方米，增长率达到 38.37%。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1730苏州房地产市场研究报告 3.2.1.3 办公楼竣工面积表 3-11 指标 办公楼竣工面积 竣工面积增长率 指标 办公楼竣工面积 竣工面积增长率
249.10% 苏州市办公楼竣工面积表
181.34%数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3-13 苏州历年办公楼竣工面积及增长率 100 80 60 40 20 0 00 03 06 09 2010 办公楼竣工面积 竣工面积增长率 数据来源：苏州统计局 数据来源： 万平方米 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%从苏州办公楼竣工面积来看， 年竣工面积表现出逐步下滑的趋势，从 1999 年的 10.6 万平方米下滑到 2002 年的 4.18 万平方米，2003 年回升到 8.45 万平方米，2004 年再次下滑，仅有 2.95 万平方米。由于 2004 年、2005 年施工面积大增，2005 年苏州办公 楼竣工面积大涨，达到了 29.08 万平方米，涨幅高达 249.10%。2006 年仍然保持了上涨的趋 势，只是上涨幅度相对较小，为 10.28%，竣工面积达到 32.07 万平方米。2007 年苏州办公 楼市场供应量再次出现大幅度减少，竣工面积缩减为 14.77 万平方米，下降幅度达 53.94%， 2008 年， 大量办公楼项目陆续完工， 全年竣工量为 35.29 万平方米， 2007 年翻了一倍多。 较 2010 年办公楼竣工面积为 85.64 万平方米， 09 年大幅上升 181.34%， 较 增幅为 2005 年后新 高。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1731苏州房地产市场研究报告 3.2.2 办公楼需求分析 3.2.2.1 办公楼销售面积表 3-12 指标 办公楼销售面积 销售面积增长率 指标 办公楼销售面积 销售面积增长率
263.00% 苏州市办公楼销售面积表
11.11%数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3-14 苏州历年办公楼销售面积及增长率 70 60 50 40 30 20 10 0 00 03 06 09 2010 办公楼销售面积 销售面积增长率 数据来源： 数据来源：苏州统计局 万平方米 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%从以上图表可以看出， 年苏州各年办公楼的销售面积比较稳定，一直保持在 3-4 万平方米之间。2003 年呈现出良好的上升势头，达到了 6.44 万平方米，2004 年销售面 积与 2003 年相当。2005 年办公楼需求市场空前高涨，猛增至 23.45 万平方米，增长率达到 263%， 创历史新高。 2006 年销售面积小幅下降了 19.23%， 2007 年再次大幅度回涨， 增至 29.02 万平方米， 同比 2006 年上涨 53.22%， 2008 年办公楼市场成交量同整体市场一样呈现出萎缩， 全年销售仅 17.45 万平方米，同比减少 39.87%。2010 年随着整体经济形势进一步好转和房 地产市场逐步回暖，办公楼市场的需求也出现了明显的增长，全年办公楼销售面积达到 66.51 万平方米，创历史新高。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1732苏州房地产市场研究报告 3.2.2.2 办公楼销售额表 3-13 指标 办公楼销售额 销售额增长率 指标 办公楼销售额 销售额增长率
419.29% 苏州市办公楼销售额表
22.23%数据来源： 数据来源：苏州统计局 图 3-15 苏州历年办公楼销售额及增长率 60 50 40 30 20 10 0 00 03 06 09 2010 办公楼销售额 销售额增长率 数据来源： 苏州统计局 数据来源： 单位：亿元 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100%从历年销售额情况看， 年苏州办公楼市场需求比较平淡，每年的销售额一直 在 1 亿元左右徘徊。2003 年住宅的热销也带动了办公楼市场，办公楼销售额明显好于往年， 达到 2.48 亿元人民币。2004 年销售额与 2003 年基本持平，表明苏州办公楼市场开始活跃。 2005 年，随着办公楼市场以买代租的需求全面释放，销售面积大增，销售价格大幅度上扬， 致使销售额出现惊人的增长，涨幅达到 419.29%，销售额增至 14.54 亿元。2008 年随同销售 量的缩水，办公楼销售额也同比减少了 40.35%，为 11.71 亿元。2009 年销售额伴随着销量 的回升，反弹至 43.99 亿元，较 08 年翻增了近 3 倍。2010 年的销售额和销售量与 09 年相 比均出现不同程度增长，其中销售额涨幅为 22.23%。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1733苏州房地产市场研究报告 3.2.3 3.2.3 办公楼供求关系分析表 3-14 指标 办公楼竣工面积 办公楼销售面积 竣工面积： 竣工面积：销售面积 指标 办公楼竣工面积 办公楼销售面积 竣工面积： 竣工面积：销售面积
23.45 1.24 历年苏州办公楼市场供求状况
18.94 1.69
29.02 0.51
17.45 2.02
59.86 0.51
66.51 1.29数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3 - 16 苏州历年办公楼供求比 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 00 03 06 09 2010 竣工面积：销售面积 数据来源：苏州统计局 数据来源：从竣工面积和销售面积的比值来看历年苏州办公楼市场供求关系。 年苏州办 公楼市场供求比一直徘徊在 2-3 之间，处于明显的供过于求状态。 年供求比回落 至 1-2 之间，办公楼供求市场基本处于平衡状态。2007 年由于办公楼竣工面积减少，而销 售面积大增，导致苏州办公楼市场供求比首次出现小于 1，而且仅为 0.51，2008 年，竣工 面积大增，而销售却严重萎缩，导致供求比上升至 2.02。2009 年受益于整体房地产市场的 火热，苏州办公楼销量急速攀升，供求比因此回落至 07 年的水平，为 0.51。由于 2010 年 办公楼竣工面积较 09 年涨幅高达 181.34%，拉动了供求比从去年的 0.51 上升到 1.29。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1734苏州房地产市场研究报告 3.2.4 办公楼销售价格分析表 3-15 指标 办公楼销售价格 销售价格增长率 指标 办公楼销售价格 销售价格增长率
-23.50% .55% 历年苏州办公楼市场销售价格 .01%
-20.28% .79% .15%
-0.82% .43% .54% .15%
10.01%数据来源： 数据来源：苏州统计局数据来源： 数据来源：苏州统计局从苏州历年的办公楼销售价格走势图可以看到，办公楼价格处于波动上升状态，1999 年-2002 年是价格的低谷，价格水平在 3000 元/平方米以下。2003 年开始，随着苏州市整体 商品房价格的不断上升，园区建设的日益完善，城市吸引力不断增强，办公楼价格也快速上 升。2005 年，在供销两旺的局势下，销售价格全面上扬，越过 5000 的区间，一举从 2004 年的 4319 元/平方米增至 6200 元/平方米，同比上涨 43.55%。2006 年受频频出台的宏观调 控影响，价格出现回落，但仍然保持在 6000 元/平方米的高价位，2007 年苏州办公楼市场 出现严重的供不应求现象，直接推动了办公楼销售价格上扬，增长到 6764 元/平方米，2008 年市场销售不景气，销售均价基本维持了 2007 年的价位，为 6709 元/平方米。2010 年各物中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1735苏州房地产市场研究报告 业类型房价全面上扬，苏州办公楼销售均价呈现上涨趋势，达到 8084.5 元/平方米，较 09 年上涨 10.01%。近几年来苏州办公楼平均价格波动较为平稳，除 2008 年外，其它年份的增 长率均维持在 10%左右。3.3 商服用房市场分析随着苏州经济的不断发展， 特别是苏州作为全国重点发展的旅游城市， 商服用房已经成 为苏州房地产投资的一个新的亮点。3.3.1 商服用房供给分析 3.3.1.1 商服用房投资额表 3-16 指标 商服用房投资额 投资额增长率 投资额增长率 指标 商服用房投资额 投资额增长率
59.19% 苏州市历年商服用房投资情况
15.25%数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3-18 苏州历年商服用房投资额及增长率 150 100 50 0 01 04 07 10 商服用房投资额 投资额增长率 数据来源： 数据来源：苏州统计局 单位：亿元 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%2002 年以前，苏州商服用房投资量较小，一直处于 10 亿元以下。2002 年开始，投资额中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1736苏州房地产市场研究报告 表现出直线增长的趋势，2004 年在旺盛的市场需求推动下，商服用房投资额同比上涨了 95.30%，达到 59.19 亿元。2005 年投资额继续大幅度增加，高达 69.67 亿元。2006 年受国 家宏观调控的影响， 投资额的涨幅缩小， 但是绝对值依然达到了 69.67 亿元的较高水平， 2007 年苏州商服用房投资额增长 45.53%，首次突破了 100 亿元大关，2008 年商服用房投资额继 续上升了 27.93%，达到 129.71 亿元，2009 年略有所回落，为 119.41 亿元，2010 年商服用 房投资额比 09 年有所回升，达到 134.52 亿元。3.3.1.2 商服用房施工面积表 3-17 指标 商服用房施工面积 施工面积增长率 指标 商服用房施工面积 施工面积增长率 施工面积增长率 .49 -21.14 9.77 58.16% 苏州市商服用房施工面积表
-4.05% 4.78 42.47% .25 2.88% 4.23 17.15% 0.45 26.46%
23.87% 2.73 60.01%
-4.36% 4.95 73.79%
9.1%数据来源： 数据来源：苏州统计局 图 3-19 苏州历年商服用房施工面积及增长率 00 800 600 400 200 0 01 04 07 10 商服用房施工面积 施工面积增长率 数据来源：苏州统计局 数据来源： 万平方米 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%从以上图表可以看出，2002 年以前，苏州商服用房施工面积一直稳定在 90-120 万平方 米左右， 年呈现下降趋势，保持在 90-100 万平方米之间。2003 年起，随着苏州 整体房地产市场的复苏、商业地产的走热，商服用房施工面积开始迅速增长， 年中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1737苏州房地产市场研究报告 5 年的平均增速达到了 50%， 大大超过了住宅市场。 2005 年商服用房施工面积同比增长 73.4%， 达到历史最大值，
年施工面积继续保持上升趋势， 2009 年苏州商服用房施工面积 有所回落，但是降幅较小，不足 5%，2010 年施工面积相比较 2009 年又有所回升，同比增长 9.1%。3.3.1.3 商服用房竣工面积表 3-18 指标 商服用房竣工面积 竣工面积增长率 指标 商服用房竣工面积 竣工面积增长率 .37 -13.42 0.54 109.32 苏州市商服用房竣工面积表
-1.97 7.93 -6.62% .86 11.10% 3.93 25.85% .29 8.08% 7.77 -11.68% .89 7.76%
16.54% .03 42.48
8.41%数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3-20 苏州历年商服用房竣工面积及增长率 300 250 200 150 100 50 0 01 04 07 10 商服用房竣工面积 竣工面积增长率 数据来源： 数据来源：苏州统计局 万平方米 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%苏州历年商服用房竣工面积总体上呈上升趋势，2003 年以前波动幅度相对较小，随着 2004 年、2005 年施工面积的大幅度增长，2005 年竣工面积猛增至 190.54 万平方米，涨幅 达到 166.4%，为历史最高值，2006 年商服用房的竣工面积较 05 年略有下降，2007 年商服 用房竣工面积继续回升，达到 223.93 万平方米，同比 2006 年增长了 25.85%，2008 年竣工 量回落了 11.68%，为 197.77 万平方米，2009 年全年竣工面积为 230.49 万平方米，同比增中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1738苏州房地产市场研究报告 加 16.54%，,2010 年全年竣工面积为 249.88 万平方米，同比增长 8.41%。3.3.2 商服需求分析 3.3.2.1 商服用房销售面积表 3-19 指标 商服用房销售面积 销售面积增长率 指标 商服用房销售面积 销售面积增长率 .72 1.95% 4.26 46.85% 苏州市商服用房销售面积表
26.5% 1.28 45.10% .42 19.59% 5.67 16.12% .27 16.95% 5.15 -23.07% .20 23.12%
5.84%数据来源：苏州统计局 数据来源：图 3-21 苏州历年商服用房销售面积及增长率 250 200 150 100 50 0 01 04 07 10 商服用房销售面积 销售面积增长率 单位：万平方米 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%数据来源：苏州统计局 数据来源：苏州历年商服用房销售面积始终保持着上升的趋势，从 1998 年的 26.21 万平方米一直 上升到 2007 年的 175.67 万平方米，10 年翻了近 7 倍。尤其是
年，增长趋势最 显著，两年的平均增长幅度为 46%，表现出强劲的需求增长。随着苏州经济的迅速发展，再中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1739苏州房地产市场研究报告 加上苏州的人文环境和旅游资源，越来越多的投资者转向商业投资。2007 年商服用房销售 量的涨速较前两年有所减缓，2007 年苏州商服用房的销售面积为 175.67 万平方米，增长率 为 16.12%，2008 年受整体市场低迷影响，商服用房销售量也有所减少，同比 2007 年下降了 23.07%，为 135.15 万平方米。2009 年伴随着整体市场的回暖，商服用房销售面积较 2008 年回调了 47.90%，近 200 万平方米。2010 年商服用房销售面积继续上涨，达到 211.57 万平 方米，同比增长 5.84%。3.3.2.2 商服用房销售额表 3-20 指标 商服用房销售额 销售额增长率 指标 商服用房销售额 销售额增长率 .01 23.04% .14 79.48% 苏州市商服用房销售额表
24.34% .23 49.24% .34 23.90% 8.86 26.14% .00 29.66% .84 -20.21% .42 33.88%
67.30% .18 64.24%
18.45%数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3-22 苏州历年商服用房销售额及增长率 200 150 100 50 0 01 04 07 10 商服用房销售额 销售额增长率 单位：亿元 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%数据来源： 数据来源：苏州统计局苏州历年商服用房销售额一直保持了大幅度的上涨趋势， 年销售额的平均增 长幅度达到 40%，从 1998 年的 6.51 亿元升高到 2007 年的 118.86 亿元，增长 18 倍。尤其中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1740苏州房地产市场研究报告 是 、2006 三年，在需求量大增和房价猛增的双重影响下，销售额涨幅颇高，2005 年以 79.48%的增速创历史最大值， 2007 年销售额首次突破 100 亿元大关， 增至 118.86 亿元。 从上图可以清晰看出销售额的绝对值表现出直线上涨的势头， 2008 年随着销售量的减少， 而 10 年来苏州商服用房销售额首次出现负增长，2009 年在销售量和销售价格的双重推动下， 苏州商服用房的销售额再度回升，达到 158.67 亿元，2010 年苏州商服用房的销售额继续攀 升，达到 187.94 亿元，创历史新高。3.3.3 商服用房供求关系分析表 3-21 指标 商服用房竣工面积 商服用房销售面积 竣工面积： 竣工面积：销售面积 指标 商服用房竣工面积 商服用房销售面积 竣工面积： 竣工面积：销售面积 历年苏州商服用房市场供求状况
33.8 1.46 7.93 151.28 1.18 .86 40.42 1.36 3.93 175.67 1.27 .29 47.27 1.25 7.77 135.15 1.46 .89 58.20 1.10
199.89 1.15 .03 71 1.28
211.57 1.18.37 26.72 1.89 0.54 104.26 1.83数据来源： 数据来源：苏州统计局图 3-23 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 01 04 07 10 供求比（竣工面积：销售面积） 数据来源： 数据来源：苏州统计局 1.89 1.46 1.36 1.25 1.28 苏州历年商服用房供求比1.83 1.18 1.27 1.46 1.18 1.151.10从竣工面积和销售面积的比值来看历年苏州商服用房市场供求关系，
年， 从中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： （1741苏州房地产市场研究报告 商服用房供求比处于直线下降阶段，2003 年供给量与需求量相当，供求比仅为 1.1，为历史 最小值， 年，商服用房的竣工面积和销售面积同步呈现大幅度上涨，但是从增 长幅度来看，竣工面积的增长幅度远大于销售面积的增长幅度，导致这两年的供求比上升， 2005 年供求比增至 1.83，但是这个比值仍然保持在一个合理的范围内。 年，苏 州商服用房的供求比一直保持在 1.5 以下， 可见， 苏州商服用房市场目前的供求状况相对较 为平衡。3.3.4 商服用房销售价格分析表 3-22 指标 商服用房销售价格 销售价格增长率 指标 商服用房销售价格 销售价格增长率 历年苏州商服用房市场销售价格 98 56 23.16%
-1.70% 29 2.86% 53 3.60% 66 8.63% 85 10.87% 18 3.72% 80 8.71% .11% 17 33.61% .90%数据来源：苏州统计局 据来源： 图 3-24 苏州历年商服用房销售均价及增长率 00 0单位：元/平方米40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5%01 04 07 10 商服用房销售均价 销售价格增长率 数据来源：苏州统计局 数据来源：从苏州历年商服用房销售价格走势图上看， 年，销售价格表现为小幅度稳步 上升。 2004 年， 随着苏州整体房价的上涨， 商服用房销售价格也迅速上升， 2003 年的 3680 由 元/平方米增至 4917 元/平方米，涨幅高达 33.61%。2005 年，强劲的需求、高端商业地产的中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （42苏州房地产市场研究报告 推出以及商业用地刚性成本的增加再一次推动了商服用房销售价格的大幅攀升，一举突破 6000，达到 6056 元/平方米。 年销售价格增速有所放缓，2009 年整体市场房价上 升迅猛，商服用房销售均价涨幅也达到了 13.11%，均价直逼 8000 价位。2010 年涨幅达到 11.90%，均价到达 8883 元/平方米。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （43苏州房地产市场研究报告4. 苏州土地市场分析4.1 苏州市区土地招拍挂出让情况受房地产调控政策的影响，2010 年苏州房地产市场量价波动较大，然而，苏州房地产 开发潜力依旧被看好，土地市场表现较为平稳。全年 18 场拍卖会共推出 164 宗土地，累计 有 665.88 万平方米大体量上市。 从各区域推出土地情况来看：2010 年土地出让宗数最多的是吴中区，近年来，吴中区 着力打造苏州城南工业带， 环太湖旅游经济带和吴中新城商圈三大板块， 推动三次产业协调 发展，综合经济实力不断增强，配套设施日趋完善,居住的氛围不断提升。目前，吴中区越 溪副中心日益完善，环太湖休闲地产初具雏形，独墅湖板块加速形成，金枫路板块和尹山湖 板块正在崛起，因此吴中区的地块受到了众多开发商的青睐；其次是工业园区，2010 年工 业园区住宅市场火热，土地市场则以商服金融用地为主，依照园区的政府规划，园区 2010 年推出的商服用地大部分都用于园区邻里中心的建设和商务金融服务中心的建设。 金鸡湖板 块和唯亭板块在 2009 年集中推出住宅用地之后，2010 年则以推出商服地块为主；另外，随 着“北扩东进”规划和沪宁城际铁路的开通，高新区浒关板块、高新科技城板块愈发受到关 注，2010 年高新区推出的大部分地块也就位于该区域；苏州“北拓”规划使得相城区成为 未来发展的中心，2010 年该区域内多宗地块的推出，更大程度地推动了区域升值潜力。古 城区土地稀缺，寸土寸金，2010 年推出的地块相对较少，古城三区中推出地块最多的是金 阊区。 出让情况 表：2010 年苏州土地招拍挂出让情况 2010 年苏州土地招拍挂出让综合用地 统计指标 住宅用地 (含住宅) 土 土 地 地 总 宗 面 数 积(O) 办公用地 商业/ 其它用地42 8625 3294 623 843 605 388规 划建 筑 面 积(O)推出平均价格(元/O) 推出楼面平均价格(元/O)中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （44苏州房地产市场研究报告 出让情况 图：2010 年苏州各区土地出让情况 2010 年苏州各区土地出让8.64% 9.93%1.52%2.40% 22.42% 沧浪区 平江区 工业园区 高新区 吴中区 相城区 金阊区25.42% 29.68%苏州市区土地招拍挂成交情况 土地招拍挂成交 4.2 苏州市区土地招拍挂成交情况2010 年苏州举行的 18 场土地拍卖会中，共成交土地 154 宗（工业用地除外） ，合计土 地面积 633.65 万平方米左右。从区域分布看，吴中区、高新区、工业园区是年度市场成交 的热点，三个区域的土地成交量占苏城总量近八成，区域整体供应相对充裕。 表：2010 年苏州土地招拍挂成交情况 2010综合用地 统计指标 住宅用地 (含住宅) 土 土 地 地 总 宗 面 数 积(O) 办公用地 商业/ 其它用地40 64 6325 32 4086 62 123 843 605 388 3规 划建 筑 面 积(O)成交土地平均价格(元/O) 成交楼面平均价格(元/O) 平 均 溢 价 水 平(%)中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （45苏州房地产市场研究报告 图：2010 年苏州各区土地成交情况 20107.31% 10.43%1.59%2.19% 23.51% 沧浪区 平江区 工业园区 高新区 吴中区 相城区 金阊区24.30%30.66%价格方面， 除部分地块因地段特性凸现不明显和限价房影响， 以底价成交或者小幅涨幅 成交以外，其余地块溢价水平均较高，个别地块溢价水平超过 300%。其中，以 11 月 10 日 成交的位于独墅湖科教创新区月亮湾影剧院西、独墅湖东的苏园土挂（2010）19 号商服、 酒店式公寓用地溢价最明显，较底价涨幅达到 308.4%，被常州黑牡丹置业有限公司竞得。 而 1 月 23 日，苏州恒润投资有限公司以 1.43 亿元的价格，拍得苏地 2009-B-83 号 A 地块， 楼面地价达到 13336 元/平方米，成为苏州 2010 年楼面成交单价冠军。 年苏州市土地成交市场溢价 TOP10地块位置 独墅湖科教创新区月亮湾影剧院西、 33878.71 独墅湖东 城镇住宅用地 2.2
308% 业 隆威公司（保 吴中郭巷街道郭新东路南侧 20824 城镇住宅用地 ＜3.0
245% 利） 恒博、盛元、 相城区御窑路东、实验中学西（南） 10962 批发零售商务金融用地 ≤1.2
173% 东方 吴中区长桥街道苏蠡路东侧（原流星 44665.3 手套厂） 城镇住宅、商务金融 - 162% 中天房地产 面积（m ）2用途容积率起报价成交价涨幅竞得企业 常州黑牡丹置中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （46苏州房地产市场研究报告相城区渭塘镇澄阳路东、汽车客运站 6660 南 吴中郭巷街道望湖路东侧郭新东路南
北侧 吴中郭巷街道郭新东路南侧、东安路
东、西侧 高新区科技城科研路南、伊顿学校西 相城区开发区澄云路东、正基南 高新区科技城科业路南、浒光运河东
侧路东 城镇住宅用地 ≤1.6
129% 艾维克建设
用地 城镇住宅用地 城镇住宅用地 ≤1.55 ≤2.0
135% 133% 苏州科技城 亿投投资 住宅、商务金融、住宿餐饮 &1.0
139% 保利 城镇住宅用地 &0.5
142% 保利 批发零售、商务金融用地 ≤3.50 1% 周春英中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （47苏州房地产市场研究报告苏州热点投资区域分析 5. 苏州热点投资区域分析十字轴带、五楔渗透、多心多点、 十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通 2009 年 12 月 《苏州市总体城市设计》 通过专家论证会， 《苏州市城市总体规划 以 （2007 －2020） 》确定的“青山、清水、新天堂”总目标为导向，规划设计范围为苏州市中心城区， 总面积约 600 平方公里， 其中规划城市建设用地面积约 380 平方公里。 规划确立 “十字轴带、 五楔渗透、 多心多点、 绿廊相通” 的城市总体空间结构， 该结构涵盖了苏州主要的功能轴带、 开敞空间、功能载体和景观结构，并以交通、功能、景观等系统，将各片区整合其中。同时， 构筑市级中心（城市中心和城市副中心） ，分片中心（包括各分片和专业中心）和居住区中 心为主体的三级城市综合服务中心体系。 苏州主城中心依据城市总体规划，实施“和合战略”的关键节点。通过对现有苏州市行 政中心、体育中心、高新区狮山路中心及其周边地区的功能整合、用地置换、公共空间和交 通系统建设，成为主要承担本地生产性服务业和商业、文化、娱乐等城市综合服务功能的苏 州主城中心。该中心建设涉及高新区、金阊区和沧浪区，应以市级政府为主导，统一规划建 设。吴中副中心：围绕塘湾、东吴塔，通过功能置换、大运河文化休闲景观带建设、东吴大 道（人民路南延）公共服务设施轴建设等，形成“以港为新“的城市副中心，文化娱乐与旅 游服务基地。 ” 六大区域首次定位个性化特色：其中古城区特色为“古” ，定位为文化名城、旅游基地； 老城区特色为“融” ，定位为宜居社区、和谐邻里；高新区特色为“新” ，定位为主城中心、 临河新市、青山入城；相城区特色为“水” 定位为水城、花城、商城、生态人居城；工业 ， 园区特色为“洋” 定位为开放苏州、苏州 CBD、高新基地、滨湖新城；吴中区特色为“文” ， ， 定位为人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中。中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （48苏州房地产市场研究报告 图：苏州市中心城区空间结构图 苏州市中心城区空间结构图热点板块之一： 热点板块之一：双湖板块双湖板块囊括金鸡湖和独墅湖，是苏州公认的置业首选之地。金鸡湖东自 2003 年进入 快速开发阶段，临湖整体开发以豪宅为主，目前金鸡湖东西两岸房地产开发基本接近尾声， 而独墅湖南面部分开始进入开发高峰期， 因而目前定义上的双湖板块， 更多是指金鸡湖南面 及独墅湖北部湖段位置。双湖板块水域景观丰富，金鸡湖大道横穿板块，同时也是苏城对外 的主干道之一：分布板块东西两头的园区两条主干道星湖街和星港街，即刻到达园区新旧 CBD 中心，五分钟车程可上东环高架、苏嘉杭高速，以及未来的轻轨 3 号线贯穿东西，整体 通达性能极其良好。 图：苏州双湖板块鸟瞰图 苏州双湖板块鸟瞰图 双湖板块鸟瞰中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （49苏州房地产市场研究报告 开发商们也纷纷看到了湖东市场前景， 苏州众多知名的本地外来开发商都云集于此， 包 括保利、万科、中海、绿城、顺驰、九龙仓、新加坡晋合、仁恒、栖霞、建屋、圆融、中新 等，这些大型的开发商为湖东居住品质的提升起到了明显的带动作用。2009 年圆融时代广 场开业，这个商业巨无霸聚集了百货、家电、儿童城、餐饮于一体，带动了整个湖东的商业。 同时，圆融集团开发的超过 25 万方的李公堤集时尚化、国际化、人文化、开放式亲水景观 休闲于一体。 高端配套项目有五星级凯宾斯基大酒店、 金鸡湖大酒店的商务宴请休闲等高端 配套设施、国际标准的 27 洞高尔夫球场等。 目前，双湖板块随着住宅项目的大量开建，各住宅小区不断呈现，其中高端别墅项目是 目前开发主力。随着日后园区双湖规划的逐步实施，区域内配套的不断完善，轨道交通的开 通，将会激发双湖板块房产的发展潜力。表：双湖板块已进入企业及项目 双湖板块已进入企业及项目 项目名称 中海世家 中海独墅岛 绿城苏州御园 九龙仓国宾 1 号 仁恒双湖湾 仁恒棠北 建屋乐活城 中茵星墅湾 中房澜泊湾 荣域 开发企业 中海 中海 绿城 九龙仓 新加坡仁恒 新加坡仁恒 建屋 苏州皇冠置业 中房 中新置地 项目类型 别墅 别墅 别墅 别墅 低层 多层 高层 别墅 高层 住宅、别墅 别墅 普通热点板块之二：活力岛板块 热点板块之二：活力岛板块 2009 年以前，相城区的房源主要集中在相城大道板块；2009 年，随着苏州市“北扩” 战略的推进、 相城区最大市政工程――活力岛的建设进入施工阶段， 加上高铁等基础设施大 建设，活力岛板块逐渐取代相城大道成为相城最为热点的开发区域。 规划图 图：活力岛板块 CBD 规划图 活力岛板块中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （50苏州房地产市场研究报告2006 年中共相城区第二次党代会提出将着力打造“四个城” ，即“水城、花城、商城、 最佳生态人居城”的目标。自此，城北相城的发展步入了快速路，城市规划日新月异， “四 城” 版图日渐清晰， 中心商贸区逐渐崛起， 相城成为苏州城北一颗耀眼的明日之星； 在相城， 一个新兴的活力岛商圈正在形成中。表：活力岛板块已进入企业及项目 活力岛板块已进入企业及项目 项目名称 峰汇国际 融侨城 水漾花城 华润橡树湾 首开班芙春天 开发企业 合景泰富 融侨置业 香港恒基兆业 华润置地 首开 项目类型小高层 高层 超高层 住宅、别高层住宅、别高层热点板块之三： 热点板块之三：青剑湖板块 板块之三 青剑湖板块位于青剑湖周边，南距金鸡湖约 8 分钟车程；北距阳澄湖约 10 分钟。青剑 湖板块目前的人居氛围还不浓厚， 但从其市政配套、 建设规划及地块储备上可以看出板块在 未来几年内的巨大潜力。 规划中青剑湖板块将打造成一个五万人的低密度组团――现代化的湖滨新城。 目前， 该 板块内主要是以居住用地为主，伴有部分商业配套。此外，政府在此规划了临湖健身 SPA、 钓鱼台酒店、扬帆游湖码头、垂钓俱乐部等休闲娱乐配套工程，预备将其发展为宜居高档社 区，部分基础配套还在建设中。 图：青剑湖板块效果图 青剑湖板块效果图 效果中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （51苏州房地产市场研究报告从行政区域上来说，青剑湖板块共享整个园区的规划、配套，园区的快速发展一定程度 上带动了青剑湖板块的发展。另外，沪宁城际铁路已经正式通车，在唯亭镇设点更是给青剑 湖板块提供了更多的发展空间，交通上带来的巨大优势使得板块潜力更加彰显出来。表：青剑湖板块已进入企业及项目 项目名称 首开悦澜湾 置地青湖语城 阿卡迪亚 都市 VIP 东方维罗纳 招商雍景湾 开发企业 首开 中新置地 圆融 园区嘉安投资 中新置地 招商地产 项目类型 小高层 高层 小高层 高层 别墅 小高层 小高层 高层 高层热点板块之四 热点板块之四：邵昂路板块 邵昂路板块是指吴中区邵昂路沿线， 位于吴中大道南、 吴江松陵北面， 西邻苏震桃公路、 友新高架；北接南环入口；南受益于苏沪高速公路。另外，多条公交线路在此设首末站，轻 轨 2 号、4 号线规划也由此经过。 图：邵昂路板块楼盘分布图 邵昂路板块楼盘分布图 板块中国指数研究院苏州分院 地址：苏州工业园区东环路 1408 号东环时代广场 17F联系电话： 17 （52苏州房地产市场研究报告据悉， 政府最新规划的湖滨新城是该板块的一大利好。 东太湖湖滨新城北接吴中经济开 发区吴中大道，南接东太湖，核心区规划面积为 10 平方公里，以越来溪河水聚集为核心， 整体规划为生态住宅、 休闲商务以及民俗风情三大区域， 借助东太湖黄金水岸线的山水优势 与优越的生态自然环境，打造成一个集生态居住、商务商}