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自然层是指大于2.2米层高以上的搂层,室内楼梯间,电梯井,提物井,垃圾井,管道井等有一个共同的特点：部分缺少或全部缺少楼板.但面积要按各层来算,“自然层”在这里是指按建筑大于2.2米层高以上的搂层层数来计算其面积的意思.
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要符合哪些条件才能进行申请呢？市城乡规划局相关科室负责人介绍，加装电梯需符合《物权法》和《物业管理条例》的规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并满足城乡规划、建筑设计、结构和消防的规范、标准等方面的要求，同时征得因加装电梯而通风采光受影响的相关业主的同意，签订好相关协议，准备齐全办理报建所需其他材料，即可办理报建加装手续。
成功加装电梯后，住户可乘电梯轻松上下，出入更方便了。（钟 小丰 摄）
　　■按照相关规定，业主意见一致并签订好相关协议，满足城乡规划、建筑结构和消防等方面的安全要求，按规定申请办理相关规划审批、电梯施工开工告知和施工许可等手续，则可加装电梯。
　　■相关人士建议，政府尽快出台具体的政策指引性文件，成立机构协调处理相关事务，推动我市既有住宅加装电梯。
　　■借鉴北京、上海、温州等地成功加装电梯的经验，可通过采用景观梯使低层采光不受影响、每提高1层楼多加1万元、加层扩建后出售筹集资金等方式，取得业主支持。
●本报记者 严海苑 通讯员 黎为科 廖晓 实习生 纪月梅
　　加装电梯符合条件可获批
　　近年来，旧住宅楼加装电梯的呼声越来越高，申请加装电梯成了不少未装电梯住宅楼高层居民的迫切希望。那么，要符合哪些条件才能进行申请呢？市城乡规划局相关科室负责人介绍，加装电梯需符合《物权法》和《物业管理条例》的规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并满足城乡规划、建筑设计、结构和消防的规范、标准等方面的要求，同时征得因加装电梯而通风采光受影响的相关业主的同意，签订好相关协议，准备齐全办理报建所需其他材料，即可办理报建加装手续。
　　城市既有住宅增设电梯，应当按规定申请办理 相关规 划审批、电梯施工开工告知和施工许可等手续。为进一步方便市民、简化办事程序，市住房和城乡建设局相关负责人表示，将采取多种措施加大既有住宅加装电梯政策方面的宣传力度，提供技术支持，尽量简化报建程序，方便市民申请加装电梯。同时，将协助业主2天内办理施工图审查，施工许可申请材料也由原来18项减少为11项，资料齐全的可在一天内核发，且减免相关行政事业性规费，大力推动我市既有住宅加装电梯工作的发展，以满足市民的需求。
　　人大代表：可成立公益性机构，协调业主办手续
　　由于旧住宅楼加装电梯存在不少困难，近年来，不少市民到人大信访办反映此问题。对此，农工党梅州市委员会专职副主委、市人大代表李玮梅认为，鉴于旧住宅楼加装电梯的 复杂 性和专业性，且涉及不同楼层、年龄、观念的住户，利益难以协调，完全靠住户自发组织进行的话，实施阻力较大。因此，她建议，政府应尽快出台相关的政策指引性文件，制定更完善更具可操作性的细则，成立相关机构最好是公益性机构，建立完善协调机制，协调高中低层业主的利益，处理各楼层之间的矛盾，协调办理加装事务及相关手续。同时，可借鉴其他城市的成功经验，在梅城部分小区试点，可考虑由物业公司和电梯厂商牵头、业主出资大部分、政府补助小部分，帮助解决业主协商和资金筹集等问题，以点带面推动既有住宅楼加装电梯。
　　作为梅城成功加装电梯住宅楼的住户宋先生，对加装电梯难深有感触。&谁来指导，谁来组织，谁来承办，如果可以有效解决这三个问题的话，加装电梯并非难题。&他建议，政府可开设绿色通道，降低收费，指导业主申请安装；业主委员会可成立&加装电梯服务小组&，组织人员专门办理相关事宜；电梯厂家可为业主提供加装电梯一条龙服务，为业主解决加装电梯所产生的找设计院、土建工程队等烦恼。
　　他山之石：均衡住户利益实现&电梯梦&
　　不少低层住户由于担心加装电梯对其房屋的采光、通风等造成一定影响，会反对加装电梯。对此，温州市多层旧住宅安装电梯以住户自发为主，职能部门配合协调为辅，尽量减少高低层住户之间的矛盾。比如，作为试点的温州吕浦花苑采用的是无机房全透明景观型电梯，低噪音，不影响采光，取得了业主的一致同意。梅城江北某小区希望加装电梯的住户王女士就认为，梅城部分住宅楼也可借鉴此方式，采用既简易实用又不会阻挡低层住户光线的钢结构电梯井、外贴透明有机玻璃的电梯厢，通过技术手段来解决采光、通风问题。
　　如何均衡低层住户利益、分摊电梯加装费用是住宅楼加装电梯时遇到的一个较大难题。在北京，加装电梯的分摊费用通过产权面积来确定一个基数，每提高1个楼层多加1万元。比如，安装一部电梯的费用是35万元至40万元，集资改造电梯的方式是计算产权单位的面积，然后再分摊。对于同一个单元的电梯来说，集资要先计算出该单元楼的面积，再统计出单元楼里有多少产权单位(人)，用总面积除以产权单位，初步分摊各单位的集资额。这样的费用分摊方法让低层的业主们免除了出资的顾虑，积极性大增，更好地解决了分摊费用的矛盾。
　　此外，加装电梯的费用从何而来，这又是让诸多业主感到头痛的一个问题。在厦门和宁波，政府分别出资70%和50% 来帮助既有住宅加装电梯。此外，上海的首栋多层老房子加装电梯时，费用由政府出一部分，住户出一部分，再利用六层加一层变七层，底楼居民搬住七楼，底楼出售给街道做老年活动之家，所得费用与前两部分凑在一起，完成综合改造。因此，不少地区在选择加装电梯时，都会将小区六层变七层，每户增加8平方米至10平方米使用面积，并按成本价买下来，顶层加层部分则让改造房产商按当地商品房价格出售，实现一举多得。违法和不良信息举报电话：
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旧楼装电梯 分摊这么算
广州市越秀区梅花路33号九层的楼梯楼装上电梯。(资料图片) 广州日报记者高鹤涛 摄&　　大洋网讯 &昨日，广州市政府召开新闻发布会，就《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》进行通报。这标志着备受市民关注的旧楼加装电梯新政已经正式出台。　　新政有什么亮点？记者了解到，日开始试用的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》已经到期，但本次新政仍然保留了该试行办法中“两个2/3”的规定，并不要求100%业主同意才能通过加装电梯。而对于现实中往往有1/3的业主反对，新办法则加强了协商机制、提供了分摊费用的参考标准、拓宽了旧楼加装电梯的资金来源等。总的来说，新的加装电梯办法在操作上更加接地气，能更有效推动旧楼加装电梯工作。　　权威发布政务+　　昨日上午，广州市政府召开新闻发布会，就《广州市既有住宅增设电梯办法》（下称《办法》）和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》进行通报。新版《办法》针对广州旧楼加装电梯4年来出现的问题，引入居委会、业委会等第三方协调机制，以减少业主之间的矛盾；此外，《办法》还拓宽了旧楼加装电梯的资金来源，除了可以由业主按照一定比例进行分摊外，还可以申请使用住房公积金、专项维修资金等。　　用昨日发布会上，市国规委有关负责人的话说，新《办法》更接地气，业主更易理解，操作更加可行，能更有效地推动广州旧楼加装电梯工作。　　日，《广州市既有住宅增设电梯试行办法》（下称《试行办法》）开始实施，对办事流程、审批材料要求等给出了清晰的指引，但今年该《试行办法》已经到期。新出台的《办法》是根据《试行办法》施行4年的情况，针对《试行办法》存在的不足和实践中出现的问题，着眼于进一步完善增设电梯的工作规范。　　在昨日的发布会上，市国规委负责人透露，自《试行办法》2012年出台以来，规划部门受理的增设电梯许可申请每年大约是400~600宗，呈逐年上升趋势。截至2016年7月，规划部门共受理旧楼加装电梯的申请共3300多宗，其中审批通过的约2500栋，通过率在76%左右。　　“华农模式”有助装电梯　　旧楼加装电梯通常被认为是一件颇为困难的事，涉及到报建、业主协商、利益补偿等多个方面。但在华南农业大学的两大集资房改房小区里，加装电梯却推进很快，最早开始加装电梯的茶山小区，电梯安装率已经超过九成；两个小区加装电梯的数量达到了57台，但没有出现过一例业主需要补偿的情况。“华农模式”为广州旧楼加装电梯提供了良好范例，其中究竟有哪些值得借鉴的经验？记者昨日到华农进行了探访。　　经验一：多协商勤协调 化解各方矛盾　　在茶山小区，今年已经85岁的华农原副校长张维球告诉记者，自己住在一楼，但却是第一个签字同意加装电梯的，“因为这是好事，不应该反对。我签字同意后，整个楼的业主很快全部签字了。”　　茶山、嵩山住宅区电梯建设工作小组专职副组长杜校松说:“整个加装电梯过程中，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做。邻里间总是有不同意见，但协商一致总能达成共识。”　　经验二：低层住户费用分摊有优惠　　华农加装电梯也实实在在地顾及各方业主的利益，并自己拟了一个加装电梯费用分摊方案。对一、二层住户的独特优惠，即一层住户不列入费用分摊范围，一次性交500元，日后的电费和维护费不用分担，同样享有电梯井管的共用分摊面积。二层住户，分担加装电梯费用和日后的电梯使用费（即电费）的平均值，无须分担电梯维护费。这也许是发动低层住户踊跃参加的诀窍。第二、三层以上费用分担级差大，越高层的费用越大。　　加装电梯新政：两个“2/3”不变 六个新增亮点　　1.为何沿用“两个2/3”？　　在《试行办法》中，需要达到“两个2/3”的业主同意才能启动旧楼加装电梯，即“经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”新《办法》沿用了这一规定。　　在实际操作过程中，剩余1/3业主持不同意见，往往造成矛盾。新《办法》为何没有对此作出调整呢？市法制办副主任刘庆国表示，沿用主要是依照法律办事，《物权法》第76条出现新的概念——建筑物区分所有权，多层多单元的建筑出现后，《物权法》回应了这一形态，这种情况区分所有权就是坚持“两个2/3”的。与此同时，《物权法》第97条规定，对共有的不动产作出重大修缮应当经全体共有人同意。刘庆国表示，这条规定就涉及100%的问题，但这里规定的“共有”，指夫妻或家庭成员所共有的动产、不动产，联营、合伙所产生的共有财产等，并不是同住在一栋楼里的业主。在对《试行办法》和实施案例进行了研究后，我们决定还是沿用“两个2/3”的规定。　　他同时表示，剩下1/3业主利益可以通过民事行为解决，“我们提倡的是协商，大家有事好商量，平等协商中，各方利益诉求达到平衡。在达到平衡过程中有些业主认为自己的利益受到损害，可以再次协商，协商不成的，办法中有指引：走民事诉讼程序，让法院进行裁定，让司法维护各方利益。”　　2.新政有哪些新的亮点？　　协商　　首先，健全了协商机制，强调充分发挥基层组织作用。在旧楼加装电梯的实践中，各业主之间利益如何保障、矛盾如何解决是一个关键问题。　　为此，《办法》多个条款对基层政府、居民委员会、原房改售房单位、业主委员会、律师事务所、公证机构等第三方参与旧楼加装电梯的执导、协调、协商、调解及申请、见证、公证等工作进行了分别规定，进一步完善了协商机制。　　《办法》第十四条规定：业主经过协商无法达成一致意见的，可以请求居委会、原房改售房单位、业委会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解，并由第三方出局协商情况说明或者调解意见。　　分摊　　第二，强化政府公共服务职能，出台分摊比例参考标准。针对目前群众争议的增设电梯可能产生的损害补偿及费用分摊问题，刘庆国表示，综合研究成果和外地经验，坚持法定职责必须为、法无授权不可为，故而这次修订中未针对民事赔偿以及费用分摊制定标准。　　但《办法》加强了相关民事关系处理的指引，在费用分摊上，提出了一个参考的分摊比例：　　以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。　　但刘庆国强调，这个指引不具有强制性。　　资金　　第三，拓宽了旧楼加装电梯资金来源。《办法》规定，旧楼加装电梯所需资金，除了可以由业主按照一定比例进行分摊外，属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；也可以原产权单位或者原房改售房单位（不包括财政拨款的预算单位）出资；或者社会投资等其他合法资金来源。　　那么，是否可以由财政对旧楼加装电梯给予一定的补贴呢？市法制办副主任刘庆国表示，这不太现实，因为原则上财政补贴是针对弱势群体，而加装电梯属改善型需求，不应动用纳税人的钱补贴。 &　　审批　　第四，简化审批流程，提交材料两次变一次。《办法》将申请人分两个阶段提交申请资料修改为可一次性提交；明确了不需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续；明确了公示异议处理程序。　　此外，《办法》还提出“市质监部门应当提供有资质的既有住宅增设电梯制造、安装、改造、修理单位名单等信息，统一向社会公布，方便群众自主选择。”对此，市质监局有关负责人表示，将在市质监局门户网站公布相关企业名单，同时，广州市特种设备行业协会已收集统计了日立电梯等12家制造企业名单及联系方式，将通过协会微信平台向社会公布。　　监管　　第五，加强工程施工安全管理，强化监督管理责任。根据相关部门及公众意见反映，在实践中存在增设电梯施工安全监管不到位的隐患。　　为此，《办法》明确，由属地镇（街道办）对相关建设工程情况纳入网格化管理；符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的，应当办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证；不需要办理建筑工程施工许可证的，申请人应当办理开工建设信息录入管理手续。　　《办法》第二十条也规定，住建部门和质监部门应当依法开展巡查，加强施工安全和质量安全监管。　　维护　　第六，加强电梯后期安全维护管理，减少安全隐患。为加强电梯安全管理，《办法》细化了后期安全维护规定。　　例如，《办法》第七条明确同意增设电梯的业主应当以书面协议形式确定电梯使用管理者；第二十四条规定，增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者，应当依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。　　市民在增设电梯初期就应当明确电梯使用管理者的产生方式，建立齐全完善的电梯管理制度，依法办理使用登记后才使用电梯。　　3.如何申请使用物业专项维修资金？　　新《办法》规定，旧楼加装电梯可以申请使用物业维修资金。市住建委有关负责人表示，按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，申请使用维修资金分为4个步骤：　　1.组织实施单位（物业服务企业、业主委员会或相关业主）提出使用方案；　　2.经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；　　3.实施使用方案；　　4.向广州市物业专项维修资金管理中心申请列支。　　该负责人同时表示，现在该业务由政务服务中心窗口统一收件，会在10个工作日完成，并通过银行直接转账。　　（文/广州日报记者杜娟）
[ 编辑： 曾子颖 ]
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