欢迎您， ！|
||||||||||||||||||||||||
600961 : *ST株冶株洲市天元区工业五区房地产价格评估
字体：&&&&中金在线微博微信
扫描二维码
中金在线微信
　　房地产估价报告
　　估价项目名称：株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区
　　房地产价格评估
方：株洲冶炼集团股份有限公司
方：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
人 员：魏明宇、李剑
　　估价作业日期：2013 年 10 月 8 日至 2013 年 10 月 24 日
　　估价报告编号：中地华夏[2013]评(估)字第 98 号
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　致委托方函 ..................................................................................................................................................... 2
　　估价师声明 ..................................................................................................................................................... 4
　　估价的假设和限制条件 ................................................................................................................................. 5
　　房地产估价结果报告 ..................................................................................................................................... 6
　　(一)委托方 ......................................................................................................................................... 6
　　(二)估价方 ......................................................................................................................................... 6
　　(三)估价对象 ..................................................................................................................................... 6
　　(四)估价目的 ................................................................................................................................... 10
　　(五)估价时点 ................................................................................................................................... 10
　　(六)价值定义 ................................................................................................................................... 10
　　(七)估价依据 ....................................................................................................................................11
　　(八)估价原则 ....................................................................................................................................11
　　(九)估价方法 ................................................................................................................................... 12
　　(十)估价结果 ................................................................................................................................... 15
　　(十一)估价人员 ............................................................................................................................... 16
　　(十二)估价作业日期 ....................................................................................................................... 16
　　(十三)估价报告应用的有效期 ....................................................................................................... 16
　　房地产估价技术报告 ................................................................................................................................... 17
　　(一)个别因素分析 ........................................................................................................................... 17
　　(二)区域因素分析 ........................................................................................................................... 18
　　(三)市场背景分析 ........................................................................................................................... 20
　　(四)最高最佳使用分析 ................................................................................................................... 20
　　(五)估价方法选用 ........................................................................................................................... 22
　　(六)估价测算过程 ........................................................................................................................... 22
　　(七)估价结果确定 ........................................................................................................................... 41
　　附 件 ............................................................................................................................................................
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　致委托方函
　　株洲冶炼集团股份有限公司：
　　受贵单位的委托，北京中地华夏土地房地产评估有限公司严格按照国家有
　　关房地产价格评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照严谨的估价程
　　序，采用基准地价系数修正法、市场比较法和重Z成本法对贵单位所委托位于
　　株洲市天元区工业五区的工业房地产价格进行了评估，为贵单位确定房地产市
　　场价值提供参考依据。
　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价
　　方法，在认真分析现有资料和对市场进行预测基础上，确定估价对象于估价时
　　点 2013 年 10 月 8 日的房地产市场价格为：
　　房地产评估总价格：9595.93 万元
　　大写金额：人民币玖仟伍佰玖拾伍万玖仟叁佰元整
　　其中：
　　建筑物总面积：16062.11 建筑平方米
　　建筑物总价：4045.05 万元
　　大写金额：人民币肆仟零肆拾伍万零伍佰元整
　　土地总面积：71640.95 平方米
　　土地总价：5550.88 万元
　　大写金额：人民币伍仟伍佰伍拾万零捌仟捌佰元整
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　(币种：人民币)
　　机构负责人签字：
　　北京中地华夏土地房地产评估有限公司
　　二零一三年十月二十四日
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　估价师声明
　　我们郑重声明：
　　1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和
　　结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个
　　人利害关系或偏见。
　　4 、 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 房 地 产 估 价 规 范 》 GB/T
　　)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
　　6、估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员
　　不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴
　　露及难于接触到的部分进行勘察的责任。
　　7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
　　8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用于其他目
　　的。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、
　　报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发
　　9、本估价报告由北京中地华夏土地房地产评估有限公司负责解释。
　　参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。
　　魏明宇(房地产估价师
剑(房地产估价师
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　估价的假设和限制条件
　　1、在估价时点 2013 年 10 月 8 日当时的房地产市场为公开、平等、自愿的
　　交易市场。
　　2、委托方提供资料真实、合法、有效；估价对象权属清晰无异议。
　　3、估价对象与其它要素相结合，预期能在合理期限内满足房地产使用的正
　　常需要，并产生相应的收益，以保证持续发展。
　　4、在估价时点 2013 年 10 月 8 日估价对象未设定有抵押、租赁等他项权利。
　　5、在估价时点任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关
　　法律法规。
　　6、估价报告中的建筑面积依照估价对象的《房屋所有权证》中登记的面积
　　确定，估价对象证载总建筑面积 16062.11 平方米。
　　7、本次评估的是估价对象在估价时点 2013 年 10 月 8 日土地用途为工业、
　　土地使用权类型为出让的现状房地产的正常市场房地产价值。
　　8、评估报告价格结果有效期自 2013 年 10 月 8 日起壹年内有效。
　　9、本报告由北京中地华夏土地房地产评估有限公司负责解释。
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　房地产估价结果报告
　　(一)委托方
　　委托单位：株洲冶炼集团股份有限公司
　　单位地址：湖南省株洲市天元区渌江路 10 号
　　法人代表：曹修运
　　(二)估价方
　　受托机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
　　机构地址：北京市西城区闹市口大街 1 号长安兴融中心 2 号楼 5A
　　资格等级：一级
　　资格证书编号：建房估证字【 号
　　法人代表：张
　　联 系 人：魏明宇
　　联系电话： 010)
　　邮政编码：100031
　　(三)估价对象
　　1、估价对象概况
　　名称：株洲冶炼集团股份有限公司工业房地产；
　　坐落：株洲市天元区工业五区；
　　四至：东至海天路，南至长江南路，西至珠江南路，北至长江宝饰路。
　　规模：估价对象土地面积 71640.95 平方米，建筑面积为 16062.11 平方米；
　　用途：土地、建筑物用途均为工业；
　　权属：估价对象所用土地为国有出让土地，土地使用权人及房屋所有权人
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　为株洲冶炼集团股份有限公司。
　　2、房地产区位状况
　　(1)位Z状况
　　坐落：株洲市天元区工业五区；
　　方位：东至海天路，南至长江南路，西至珠江南路，北至长江宝饰路。
　　(2)交通状况
　　A、公交线路
　　估价对象周边有 21 路、45 路、48 路、t21 路公交车经过，公共交通便利
　　B、估价对象四面临街，临交通主干道珠江南路。
　　C、估价对象距离株洲火车站约 6 公里，距离株洲西站约 10 公里。
　　(3)周围环境和景观
　　估价对象所在区域为原规划的高科技工业园区，工业企业较多，产业集聚
　　度高，环境质量一般。
　　(4)外部配套设施
　　外部基础设施达到“六通”
　　(通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气)
　　A、通路：
　　估价对象所在区域已形成较完善的交通体系，估价对象四面临路，道路通
　　达度较好。
　　B、通电：
　　估价对象所在区域为市政供电。
　　C、供水：
　　估价对象所在区域为市政供水。
　　D、排水：
　　估价对象所在区域为市政排水。
　　E、通讯：
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　估价对象所在区域有市政通讯设施。
　　F、通燃气：
　　估价对象所在区域有市政燃气设施。
　　(5)聚集度
　　估价对象所在区域有天牌实业公司石膏制品厂、长江宝饰公司等工业企业，
　　产业聚集度较高。
　　3、房地产实物状况
　　(1)土地实物状况
　　估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用(2007)第 099 号】的
　　土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业
　　用地，土地面积为 71640.95 平方米，东至海天路，南至长江南路，西至珠江南
　　路，北至长江宝饰路。
　　根据《国有土地使用证》【湘国用(2007)第 099 号】记载,土地终止使用
　　权年限为 2053 年 5 月 19 日，至估价基准日 2013 年 10 月 8 日，剩余使用权年
　　限为 39.64 年。
　　开发程度达到宗地红线外”六通”
　　(通路、通电、供水、排水、通讯、通燃
　　，红线内“五通一平”
　　(通路、通电、供水、排水、通讯，场地平整) 本
　　次评估中，宗地红线内五通费用包含在房产价值中，因此未避免重复评估，设
　　定土地开发程度为宗地红线外六通(通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气)，
　　宗地红线内场地平整。
　　(2)建筑实物状况
　　估价对象总建筑面积 16062.11 平方米，详细情况见下表：
　　表 1-1
建筑物实物状况一览表
　　竣工日
房屋所有权证号
装饰装修情况
　　科技园综
株房权证株字第
外墙：砖混隔热层夹心、
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　泥；顶棚：彩钢板；
　　外墙：彩钢板隔热层夹心、
　　墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　株房权证株字第
泥；顶棚：彩钢板；门窗
　　及外墙用了高档的防尘材
　　株房权证株字第
钢框架结构
　　外墙：砖混隔热层夹心、
　　理化检测
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　泥；顶棚：彩钢板；
　　科技园浴
外墙：砖混隔热层夹心、
　　株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
泥；顶棚：彩钢板；
　　外墙：彩钢板隔热层夹心、
　　ITO 靶机
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　加工厂房
泥；顶棚：彩钢板；门窗：
　　塑钢门窗。
　　ITO 轻钢
株房权证株字第
钢框架结构
　　结构厂房
　　外墙：砖混隔热层夹心、
　　科技园变
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　泥；顶棚：彩钢板；
　　外墙：彩钢板隔热层夹心、
　　ITO 制粉
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
泥；顶棚：彩钢板；门窗：
　　塑钢门窗。
　　设施设备：
　　供水：市政供水
　　供电：市政供电
　　排水：市政排水
　　通讯：有市政通讯设施，楼体范围内可实现手机信号全覆盖
　　4、房地产权益状况
　　(1)土地权益状况
　　估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用(2007)第 099 号】的
　　土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　用地。根据《国有土地使用证》
　　【湘国用(2007)第 099 号】记载,土地终止使
　　用权年限为 2053 年 5 月 19 日，至估价基准日 2013 年 10 月 8 日，剩余使用权
　　年限为 39.64 年。土地所有权归国家所有，于估价基准日按规划用途使用，状
　　况良好。于估价时点土地证未设定抵押权及其他他项权利。
　　(2)房屋权益状况
　　估价对象总建筑面积 16062.11 平方米，估价对象于估价时点未设定抵押权
　　及他项权利。
　　(四)估价目的
　　因株洲冶炼集团股份有限公司资产处Z确定房地产市场价值的需要，特委
　　托北京中地华夏土地房地产评估有限公司对位于株洲市天元区工业五区的土地
　　使用权及房地产价格进行评估，为委托方决策提供价格参考依据。
　　(五)估价时点
　　二○一三年十月八日
　　(六)价值定义
　　根据估价目的，本报告所采用的价值标准为公开市场价值标准，其评估的
　　结果为估价对象在估价时点的客观市场价值。
　　根据委托方提供的资料，估价对象为株洲冶炼集团股份有限公司所有的位
　　于株洲市天元区工业五区的房地产。土地面积为 71640.95 平方米，用途为工业，
　　土地使用权类型为出让，土地开发程度达到宗地红线外“六通”
　　(通路、通电、
　　供水、排水、通讯、通燃气)
　　，红线内“五通一平”
　　(通路、通电、供水、排水、
　　通讯、通燃气，场地平整)。依据《房屋所有权证》,总建筑面积为 16062.11
　　平方米。
　　以估价对象保持现有使用用途不变，在估价的假设和前提条件下，考虑到
　　第 10 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　各种影响估价对象房地产市场价值的因素，确定估价对象于估价时点 2013 年
　　10 月 8 日的房地产市场价值。
　　(七)估价依据
　　1、有关政策法规和文件
　　■《中华人民共和国土地管理法》；
　　■《中华人民共和国城市房地产管理法》；
　　■《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》；
　　■《湖南省土地管理条例》
　　2、有关技术规范
　　■《房地产估价规范》 GB/T )
　　■《城镇土地估价规程》 GB/T )
　　■ 《土地利用现状分类》GB/T 2
　　3、委托方提供的有关资料
　　■《国有土地使用证》
　　■《房屋所有权证》
　　4、评估人员实地踏勘记录及市场调查资料等。
　　(八)估价原则
　　我们遵循独立、客观、公正的基本原则基础上，又遵循了合法原则、最高
　　最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等专业原则，组织此项估价工作。
　　1、合法原则
　　合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，具体是
　　指估价对象的来源合法、利用合法。
　　第 11 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　2、最高最佳使用原则
　　最 高最佳使用原则要求土地估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进
　　行，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使
　　估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用
　　3、替代原则
　　替代原则要求土地估价结果不得明显偏离类似土地在同等条件下的正常价
　　格，类似土地是指与估价对象在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑
　　结构等方面与估价对象相同或近似的土地。
　　4、估价时点原则
　　估价时点原则要求土地估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值
　　或价格，影响土地价格的因素是不断变化的，土地市场是不断变化的，土地价
　　格自然也是不断变化的。因此，土地价格具有很高的独立性，每一个价格都对
　　应着一个时间，估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，这个特
　　定时间就是估价时点。
　　5、谨慎性原则
　　谨慎性原则要求在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关
　　判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在处Z时可能受到的限制、未
　　来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，
　　并在估价报告中作出必要的风险提示。
　　(九)估价方法
　　1、估价技术路线与方法
　　估价对象为工业厂房，区域工业厂房租赁市场不活跃，估价人员在认真分
　　第 12 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访调查，难以取得与估价对象
　　相似的工业厂房出租案例，故本次弃用收益还原法；
　　估价对象为已建成工业厂房，故不采用假设开发法；
　　区域工业厂房买卖市场不活跃，难以取得与估价对象相似的工业厂房出售
　　案例，故本次弃用市场法。
　　因此综合考虑估价对象的特点和实际状况后，本次采用基准地价系数修正
　　法和市场比较法测算土地价格；采用重Z成本法求取建筑物重Z成新价，最终
　　土地和建筑物累加得出估价对象的房地产价值。
　　土地价格评估采用基准地价系数修正法和市场比较法主要出于以下考虑：
　　A、估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访
　　调查，株洲市近期存在土地挂牌市场交易案例，故本次评估选取市场比较法。
　　B、估价对象处于株洲市基准地价覆盖范围内，株洲市基准地价的基准日为
　　2010 年 10 月 1 日，距本次评估基准日 2013 年 10 月 8 日刚满三年，通过修正
　　能够反映土地目前市场价值，故本次选用基准地价系数修正法。
　　建筑物价格评估采用重Z成本法主要基于以下考虑：
　　C、估价对象所处地区建筑市场稳定，采用重Z成本法测算其在估价时点下
　　重新建造或重新购Z同样的房屋所需花费的费用，可比较准确的得出估价对象
　　建筑物的重Z成本，并符合谨慎性原则。
　　经过采用基准地价系数修正法和市场比较法的测算土地价格后，采用重Z
　　成本法测算建筑物重Z成新价，最终土地和建筑物累加得出估价对象的房地产
　　价值。
　　2、方法定义
　　第 13 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　A、基准地价系数修正法
　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
　　果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
　　件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求
　　取待估宗地在估价基准日价格的方法。
　　根据 株洲市基准地价成果更新技术报告》 基准地价系数修正法评估宗地
　　地价的计算公式为：
　　工业用地价格=级别价×(1+∑Ki)×Kn×Kt×kp+kf
　　式中：∑Ki――宗地修正系数表中各因素修正值之和
　　Kn――年期修正系数
　　Kt――估价期日修正系数
　　kP――宗地位Z偏离度修正系数
　　kf――开发程度修正额
　　B 、市场比较法
　　市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地
　　与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知
　　的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得
　　出估价对象在评估基准日地价的一种方法。其计算公式为：
　　V = VB×A×B×C×D
　　其中：
　　V -----估价宗地价格;
　　第 14 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　VB -----比较实例价格;
　　A -----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
　　B -----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
　　C -----待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
　　D -----待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
　　C. 重Z成本法
　　重Z成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，
　　以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重Z成本法也可以说是以建
　　筑物价格各构成部分的累加为基础来估算建筑物价格的方法。
　　其计算公式为：
　　建筑物重Z成新价=建筑物重新构建价格×综合成新率
　　(十)估价结果
　　估估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估
　　价方法，在认真分析现有资料和对市场进行预测基础上，确定估价对象于估价
　　时点 2013 年 10 月 8 日的房地产市场价值为：
　　房地产评估总价格：9595.93 万元
　　大写金额：人民币玖仟伍佰玖拾伍万玖仟叁佰元整
　　其中：
　　建筑物总面积：16062.11 建筑平方米
　　建筑物总价：4045.05 万元
　　大写金额：人民币肆仟零肆拾伍万零伍佰元整
　　土地总面积：71640.95 平方米
　　第 15 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　土地总价：5550.88 万元
　　大写金额：人民币伍仟伍佰伍拾万零捌仟捌佰元整
　　(币种：人民币)
　　(十一)估价人员
　　魏明宇(房地产估价师
剑(房地产估价师
　　(十二)估价作业日期
　　2013 年 10 月 8 日至 2013 年 10 月 24 日
　　(十三)估价报告应用的有效期
　　本报告估价结果自报告提交之日起一年有效。
　　第 16 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　房地产估价技术报告
　　(一)个别因素分析
　　1、房地产实物状况
　　(1)土地实物状况
　　估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用(2007)第 099 号】的
　　土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业
　　用地，土地面积为 71640.95 平方米，东至海天路，南至长江南路，西至珠江南
　　路，北至长江宝饰路。
　　根据《国有土地使用证》【湘国用(2007)第 099 号】记载,土地终止使用
　　权年限为 2053 年 5 月 19 日，至估价基准日 2013 年 10 月 8 日，剩余使用权年
　　限为 39.64 年。
　　开发程度达到宗地红线外”六通”
　　(通路、通电、供水、排水、通讯、通燃
　　，红线内“五通一平”
　　(通路、通电、供水、排水、通讯，场地平整) 本
　　次评估中，宗地红线内五通费用包含在房产价值中，因此未避免重复评估，设
　　定土地开发程度为宗地红线外六通(通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气)，
　　宗地红线内场地平整。
　　(2)建筑实物状况
　　估价对象总建筑面积 16062.11 平方米，详细情况见下表：
　　表 1-1
建筑物实物状况一览表
　　竣工日
房屋所有权证号
装饰装修情况
　　外墙：砖混隔热层夹心、
　　科技园综
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　泥；顶棚：彩钢板；
株房权证株字第
外墙：彩钢板隔热层夹心、
　　第 17 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　泥；顶棚：彩钢板；门窗
　　及外墙用了高档的防尘材
　　株房权证株字第
钢框架结构
　　外墙：砖混隔热层夹心、
　　理化检测
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　泥；顶棚：彩钢板；
　　科技园浴
外墙：砖混隔热层夹心、
　　株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
泥；顶棚：彩钢板；
　　外墙：彩钢板隔热层夹心、
　　ITO 靶机
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　加工厂房
泥；顶棚：彩钢板；门窗：
　　塑钢门窗。
　　ITO 轻钢
株房权证株字第
钢框架结构
　　结构厂房
　　外墙：砖混隔热层夹心、
　　科技园变
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
　　泥；顶棚：彩钢板；
　　外墙：彩钢板隔热层夹心、
　　ITO 制粉
株房权证株字第
墙裙砖墙贴瓷；地面：水
泥；顶棚：彩钢板；门窗：
　　塑钢门窗。
　　设施设备：
　　供水：市政供水
　　供电：市政供电
　　排水：市政排水
　　通讯：有市政通讯设施，楼体范围内可实现手机信号全覆盖
　　2、房地产权益状况
　　(1)土地权益状况
　　估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用(2007)第 099 号】的
　　土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业
　　用地。根据《国有土地使用证》
　　【湘国用(2007)第 099 号】记载,土地终止使
　　第 18 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　用权年限为 2053 年 5 月 19 日，至估价基准日 2013 年 10 月 8 日，剩余使用权
　　年限为 39.64 年。土地所有权归国家所有，于估价基准日按规划用途使用，状
　　况良好。于估价时点土地证未设定抵押权及其他他项权利。
　　(2)房屋权益状况
　　估价对象总建筑面积 16062.11 平方米，估价对象于估价时点未设定抵押权
　　及他项权利。
　　(二)区域因素分析
　　1、区域概况
　　天元区位于株洲市河西地区。东隔湘江与株洲市河东地区为界，南与株洲
　　县古岳峰镇及堂市乡相邻，西与湘潭县接壤。总面积 327.6 平方公里，总人口
　　21.54 万人，地貌类型主要为丘陵地带，属中亚热带季风湿润气候。
　　2、交通条件
　　天元区地理位Z优越，交通十分便利，京港澳高速公路(G4)、京港高速
　　铁路武广段穿越区境，株洲市委、市政府位于区东部，得天独厚的地理位Z，
　　使天元区成为株洲市政治中心。株洲市高新技术产业开发区位于区西部，使该
　　区成为国家级高新技术产业开发区的现代化新城区。
　　3、基础设施条件
　　经过多年的开发建设，市功能日臻完善，区域基础设施已实现“六通一平”，
　　即：通路、通电、通讯、给水、排水、土地平整。
　　道路条件主要有京港澳高速公路(G4) 株洲大道、京珠高速等。
　　区域内有市政供电线路，供电保证率高。
　　区域联通株洲市通讯网络。
　　第 19 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　区域联通株洲市供水网络。
　　区域联通株洲市排水系统。
　　区域联通株洲市燃气网络
　　4、环境条件
　　区域工业集聚度较高，有一定环境污染。
　　(三)市场背景分析
　　天元区坚持“全市争第一、
全国争前移”工作主题，全面推进“两
　　全省争一流、
　　型”经济建设。
　　目前，该区基本形成四大特色产业，分别是以北汽株洲公司、南车时代
　　电动车为主导的汽车整车及零部件产业，唐人神、太子奶、千金药业为主导的
　　生物医药及健康食品，钻石切削、硬质合金园为主导的有色金属深加工产业，
　　时代新材、时菱交通、时代电子为主导的轨道交通零部件产业。
　　在时代风电等新能源产业受到国内外政策影响大幅下降的情况下，四大
　　特色产业仍然支撑了该区前三季度工业经济发展。四大特色产业完成工业总产
　　值 108.6 亿元，同比增长 20.5%，其中轨道交通零部件产业前三季度完成总产
　　值 45.2 亿元，同比增长 21.7%。
　　2013 年 2 月，该区确定了今年十大产业项目，其中有 4 项是工业建设项目。
　　分别是建设麦格米特电子电器生产基地，争取年内投产见效；建设株硬精密工
　　具产业园，基本完成厂房主体；加快推进北汽集团一工厂达产，启动建设二工
　　厂；加快高科汽配园、新马金谷、海纳川汽车零部件产业园、欧格瑞二期、宝
　　钢车轮一期项目建设，打造汽车产业集群。
　　第 20 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　目前，时代新材、中建五局光伏幕墙、海纳川、高科汽配园、唐人神、
　　湘煤立达等 14 家企业的 38 个项目顺利推进中。麦格米特已经动工建设，五矿
　　工业园等项目建设前期工作有序开展。
　　推进产城一体。坚持“一区三园”发展战略，田心科技工业园力争打造成为
　　全国“电力机车之城”，董家F科技工业园力争建设成为中部地区最大的“航空
　　城”，河西示范园坚持产城一体化的发展战略，提升天台科技工业园，增强城市
　　综合功能；完善栗雨科技工业园，建设城市次中心；开发新马科技工业园，推
　　进城市 EBD 建设；启动太高科技工业园，促进城市园区融合拓展。推进长株潭
　　对接，打造湘江大道、天易大道两条高新技术产业发展带。
　　加快产业集聚。按照建设全省“两型”产业集聚区的目标，“招大、选强、
　　引新”，开展有针对性的招商。着力培育发展一批成长性骨干企业和产业基地，
　　建设汽车及零部件、轨道交通、航空航天等三个千亿产业集群。
　　促进园区转型。以创建国家生态工业示范园区为目标，坚持“三生”协调，
　　打造生态型园区；以创建国家创新型科技园区为目标，优化科技创新环境，加
　　速创新资源聚集，建设创新型园区；按照“七个度”的要求，提高土地利用率和
　　投资密度，完善园区基础设施，打造功能完善的集约型园区；以建设全省人才
　　高地为目标，针对人才创新创业需求，制定实施人才培养与引进、企业扶持与
　　融资、产权激励与保护等政策，使新区成为适宜各类人才创业、工作、生活的
　　高地。
　　(四)最高最佳使用分析
　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价最高最佳使用
　　是指法律上允许，技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象
　　产生最高价值的使用，本次评估以现状用途为前提。
　　第 21 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　(五)估价方法选用
　　估价对象为工业厂房，区域工业厂房租赁市场不活跃，估价人员在认真分
　　析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访调查，难以取得与估价对象
　　相似的工业厂房出租案例，故本次弃用收益法；
　　估价对象为已建成工业厂房，故不采用假设开发法；
　　区域工业厂房买卖市场不活跃，难以取得与估价对象相似的工业厂房交易
　　案例，故本次弃用市场法。
　　因此综合考虑估价对象的特点和实际状况后，本次采用成本法评估。其中，
　　采用基准地价系数修正法和市场比较法测算土地价格，采用重Z成本法求取建
　　筑物重Z成新价，最终土地和建筑物累加得出估价对象的房地产价值。
　　土地价格评估采用基准地价系数修正法和市场比较法主要出于以下考虑：
　　A、估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访
　　调查，株洲市近期存在土地挂牌市场交易案例，故本次评估选取市场比较法。
　　B、估价对象处于株洲市基准地价覆盖范围内，株洲市基准地价的基准日为
　　2010 年 10 月 1 日，距本次评估基准日 2013 年 10 月 8 日刚满三年，通过修正
　　能够反映土地目前市场价值，故本次选用基准地价系数修正法。
　　建筑物价格评估采用重Z成本法主要基于以下考虑：
　　C、估价对象所处地区建筑市场稳定，采用重Z成本法测算其在估价时点下
　　重新建造或重新购Z同样的房屋所需花费的费用，可比较准确的得出估价对象
　　建筑物的重Z成本，并符合谨慎性原则。
　　经过采用基准地价系数修正法和市场比较法的测算土地价格后，采用重Z
　　成本法测算建筑物重Z成新价，最终土地和建筑物累加得出估价对象的房地产
　　第 22 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　价值。
　　(六)估价测算过程
　　A、基准地价系数修正法
　　1、基准地价介绍
　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
　　果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
　　件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求
　　取待估宗地在估价基准日价格的方法。
　　根据 株洲市基准地价成果更新技术报告》 基准地价系数修正法评估宗地
　　地价的计算公式为：
　　工业用地价格=级别价×(1+∑Ki)×Kn×Kt×kp+kf
　　式中：∑Ki――宗地修正系数表中各因素修正值之和
　　Kn――年期修正系数
　　Kt――估价期日修正系数
　　kP――宗地位Z偏离度修正系数
　　kf――开发程度修正额
　　2、估价过程
　　(1)株洲市基准地价及其内涵
　　根据《株洲市人民政府关于公布株洲市城区基准地价局部调整成果的通知》
　　【株政函( 号】，株洲市基准地价分为商业、住宅、工业三种用途。
　　其中工业用途基准地价及内涵见下表：
　　第 23 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　株洲市城区工业用地基准地价表
　　使用年期
　　土地级别
土地权利状况
(元/平方米)
出让土地使用权
出让土地使用权
出让土地使用权
出让土地使用权
出让土地使用权
　　株洲市工业用地基准地价内涵
　　土地权利
　　出让土地使用权
　　(2)土地级别确定
　　根据基准地价级别图，估价对象位于一级地价区域，基准地价为 642 元/
　　平方米。
　　(3)编制区域及个别因素修正系数说明表及指数表
　　下表为基准地价区域及个别因素修正系数说明表及指数。
　　株洲市工业用地宗地地价修正因素指标说明表(一级地)
　　影响因素
　　交 通 外联道路宽度(m)
　　度 距火车站距离(m)
(250，700]
(700,1200]
　　有铁路专线
　　水电综合保证率(%)
　　高新技术
小型工业区
　　独立工矿区
　　产业集聚规模
　　无污染
基本无污染
　　环境质量优劣度
　　超过 100
　　不足 10 年一遇
　　自然灾害危害程度
　　年一遇
　　第 24 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　不规则,对利
　　长方形或正
规则,有利于
基本规则,不影
不规则,对利用
　　用有严重影
　　宗地形状
响宗地利用
有一定影响
　　宗地地质条件(T/m )
　　注：交通便捷度中外联道路宽度和距火车站距离修正系数各占 1/2
　　株洲市工业一级宗地地价修正系数表(%)
　　自然灾害危害程度
　　估价对象土地地价影响因素说明表及修正系数表
　　影响因素
　　外联道路宽 40 米， 距
　　交通便捷度
　　火车站距离 6 公里
　　水电综合保证率
　　高新技术
　　产业聚集规模
　　产业区
　　环境质量优劣度
　　轻度污染
　　超过 100
　　自然灾害危害程度
　　年一遇
　　宗地地质条件
　　长方形或正方形
　　宗地形状
　　(4)确定容积率修正系数
　　估价对象容积率均小于 1，因容积率对工业用地价格影响较小，且基准地
　　价体系中没有对工业用地容积率的修正。故，估价对象容积率修正系数为 1。
　　(5)期日修正系数
　　第 25 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　价对象位于株洲市，城市地价动态监测系统网站公布的工业用地地价增长
　　率见下表。
　　2010 年 4 季度――2013 年 3 季度株洲市工业用地地价增长率
年 2 年3季 年4季 年 1 年 2 年 3
季度 季度 季度
　　根据 2010 年 4 季度――2013 年 3 季度株洲市工业用地地价增长率》2010
　　年 4 季度至 2013 年 3 季度，株洲市全市范围内工业用地增长约 4%。
　　(6)年期修正
　　土地使用年期修正指数公式：
　　式中：K――土地使用年期修正系数
　　r――土地还原率(土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的
　　一年期存款利率 3%，再加上一定的风险调整值，按 7%计算)
　　m――待估宗地宗地土地使用年期
　　n――基准地价设定土地使用年期
　　估价对象评估设定用途工业用地，设定使用年限为剩余年期 39.64 年，与
　　案例宗地年期设定不一致，因此需要进行年期修正。即：
　　估价对象年期修正系数 kn=0.9643；
　　(7)宗地位Z偏离度修正(Kp)
　　为了缩小级别界线或均质区域界线两侧宗地地价评估结果的差异，我们设
　　计了宗地位Z偏离度修正系数，即宗地的几何中心偏离级别或均质地域中心的
　　第 26 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　程度，其计算公式为：
　　2 P0 r0
　　式中：KP――宗地位Z偏离度修正系数
　　PO――宗地所在级别或均质区域的基准地价
　　P――宗地相邻级别或均质区域的基准地价
　　ro――土地级别或均质地域中点至边界的距离
　　r――土地级别或均质地域中点至宗地中心的距离
　　f――边界分割强度调整系数(取 0.7)
　　KP=0.9908。
　　、开发程度修正(Kf)
　　基准地价内涵土地开发程度为五通一平(上水通、下水通、电通、路通、
　　电讯通及土地平整) 待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，
　　须进行开发程度修正。估价对象设定土地开发程度为宗地红线外六通(上水通、
　　下水通、电通、路通、电讯通、燃气通)，宗地红线内场地平整，与基准地价内
　　涵不一致，需进行开发程度修正。
　　根据《株洲市基准地价成果更新技术报告》 目前株洲市土地五通一平的平
　　均开发成本约为 120-140 元/平方米，具体每项基础设施平均投资费用见下表。
　　由于基准地价更新时，株洲市区尚未通市政燃气，因此修正体系未体现通燃气
　　费用。因株洲市市政燃气为近两年内铺设管道并开通，因此通燃气费用较高。
　　根据市场调查及走访燃气公司，确定株洲市通燃气费用约为 25-35 元/平方米，
　　本次评估取 30 元/平方米。
　　第 27 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　株洲市土地开发费用构成表(元/平方米)
　　供水设施费
排水设施费
电力设施费
电讯设施费
场地平整费
　　道路设施费用
　　(9)基准地价法估价结果
　　设定开发程度条件下的宗地地价=级别价×(1+∑Ki)×Kn×Kt×kp+kf
　　=642× 1+18.53%) 0.×0.9908+30
　　=786 元/平方米【取整】
　　B、市场比较法
　　市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地
　　与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知
　　的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得
　　出估价对象在评估基准日地价的一种方法。其计算公式为：
　　V = VB×A×B×C×D
　　其中：
　　V -----估价宗地价格;
　　VB -----比较实例价格;
　　A -----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
　　B -----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
　　C -----待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
　　D -----待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
　　1、比较实例选择
　　选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
　　第 28 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　①用途相同
　　②交易类型相同
　　③属于正常交易
　　④区域及个别条件相近
　　⑤统一价格基础
　　本次评估，选择了 3 宗已发生交易的案例，其用途与待估宗地相同，以它
　　们的价格作比较，结合影响工业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗
　　地的价格。
　　实例 A：株洲方元资产经营管理有限公司用地
　　该实例为位于天元区新马工业园。该宗地土地开发程度为“五通一平”
　　地面积 31944.23 平方米，土地使用年期为 50 年，土地用途为工业，宗地宽深
　　比适当，形状规则，地势平坦，该宗地于 2013 年 1 月 16 日挂牌成交，由株洲
　　方元资产经营管理有限公司摘牌，成交价格为 1074 万元，合 336 元/平方米。
　　实例 B：南山河科技股份有限公司用地
　　该实例为位于天元区栗雨工业园。该宗地土地开发程度为“五通一平”
　　地面积 89009.78 平方米，土地使用年期为 50 年，土地用途为工业，宗地宽深
　　比一般，形状较规则，地势平坦，该宗地于 2013 年 4 月 1 日挂牌成交，由南山
　　河科技股份有限公司用地摘牌，成交价格为 2991 万元，合 336 元/平方米。
　　实例 C：株洲时代工程塑料制品有限责任公司用地
　　该实例为位于建设北路 36 号。该宗地土地开发程度为“五通一平”
　　，用地
　　面积 12571.63 平方米，土地使用年期为 50 年，土地用途为工业，宗地宽深比
　　一般，形状较规则，地势较平坦，该宗地于 2012 年 7 月 5 日成交，由株洲时代
　　第 29 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　工程塑料制品有限责任公司摘牌，成交价格为 604 万元，合 480 元/平方米。
　　2、比较因素的选择
　　根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
　　A、交易时间：确定地价指数
　　B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
　　C、交易方式：是指协议出让、招标、拍卖、挂牌等。
　　D、区域因素：主要有交通条件、基础设施状况、环境优劣度、产业集聚规
　　模等。
　　E、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、目前规划限制等。
　　3、比较因素条件说明
　　待估宗地于比较实例的比较因素条件详述见下表
　　估价对象比较因素条件说明表
　　估价对象与
　　比较实例
　　比较因素
　　天元区新马工业
天元区栗雨工业
　　宗地位置
天元区工业五区
建设北路 36 号
　　交易价格(元/平方米)
　　交易时间
　　交易情况
　　交易方式
　　土地用途
　　土地使用年期(年)
　　产业集聚度
　　基础设施状况
　　公用设施配套程度
区域交通便捷度
　　规划限制
有一定规划限制
有一定规划限制
有一定规划限制
有一定规划限制
　　宗地宽深比
　　第 30 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
临街道路类型
　　4、编制比较因素条件指数表
　　根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
　　比较因素指数确定如下：
　　(1)待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况等条件均一致，故对于上述
　　这些影响地价的因素均不作修正。而此次土地处Z土地价格和挂牌出让的土地
　　价格为正常市场价格，没有明显差异，因此，评估时交易方式也不做修正。
　　(2)大区域修正。因估价对象所在区域为株洲市市中心，近年来无工业用地
　　出让案例。考虑到目前株洲市新增工业用地均分布在工业区，同类工业企业取
　　得土地也多在市郊工业园区，因此选取郊区工业用地成交案例符合替代性原则。
　　同时，考虑估价对象配套设施等区位优势客观存在，因此需对其先进行大区域
　　因素修正。评估中，考虑到基准地价级别主要反映大区域地价差异，因此评估
　　中大区域因素修正参照基准地价级别地价。估价对象位于工业一级地范围内，
　　比较案例 A、B 位于工业四级地范围内，比较案例 C 位于工业三级地范围内。工
　　业用地基准地价见下表：
　　基准地价
　　土地级别
土地权利状况
　　(元/平方米)
出让土地使用权
出让土地使用权
出让土地使用权
出让土地使用权
出让土地使用权
　　参照基准地价对大区域因素进行修正，以估价对象为 100，则比较案例 A、
　　B 为 367÷642×100=57.17，比较案例 C 为 452÷642×100=70.41
　　第 31 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　(3)交易时间修正指数的确定
　　本次评估选取的 3 个比较实例的交易时间同估价基准日不同，需做交易时
　　间修正。根据城市地价动态监测系统网站公布的 2013 年 1-3 季度工业用地增长
　　率，确定交易期日修正系数。以估价对象为 100，比较实例交易期日修正系数
　　分别为 95.12、95.12、95.83。
　　(4)土地使用年期修正指数
　　待估宗地土地使用年期为 39.64 年，各比较实例土地使用年期为工业用地
　　法定最高使用年限 50 年，因此需进行土地使用权年期修正。年期修正公式为：
　　K=[1-1/(1+r) ]/[1-1/(1+r) ]×100
　　公式中：
　　K------使用年期修正系数
　　r------土地还原率(根据中国人民银行公布的一年期存款利率 3%，加上一
　　定的风险调节，综合确定还原利率为 7%)
　　m------比较实例的使用年限
　　n------估价对象土地使用年限
　　则以待估宗地土地使用权年期修正系数为 100，各比较实例土地使用权年
　　期修正系数为 103.7、103.7、103.7。
　　(5)产业集聚度，分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地为
　　100，每相差一个等级，相应修正 3.0%。
　　(6)基础设施状况,根据宗地开发程度的不同进行区分，以待估宗地条件为
　　100，每相差一个通平条件，相应修正 4.0%。
　　(7)公用设施配套程度, 分为完善、较完善、一般、较差、差五个等级，以
　　第 32 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　待估宗地为 100，每相差一个等级，相应修正 2.0%；。
　　(8)区域交通便捷度, 分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗
　　地为 100，每相差一个等级修正 3.0%。
　　(9)环境质量，分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地为
　　100，每相差一个等级，相应修正 1.0% 。
　　(10)规划限制，分为有规划限制、有一定规划限制、无规划限制三个等级，
　　以待估宗地标准为 100，每相差一个系统级，相应修正 1.0%。
　　(11)宗地宽深比,分为适当、一般、不利于利用三个等级，以待估宗地标准
　　为 100，每变更一个等级，相应修正 1.0%。
　　(12)宗地形状,分为规则、较规则、较不规则、不规则四个等级，以待估宗
　　地标准为 100，每变更一个等级，相应修正 2.0%。
　　(13)地形状况,分为平坦、较平坦、不平坦三个等级，以待估宗地标准为
　　100，每变更一个等级，相应修正 2.0%。
　　(14) 临街道路类型, 分为多面临街、两面临街、临主干道、临次干道、临
　　支路、不临路五个等级，以待估宗地的等级为 100，每相差一个等级修正 2.0%。
　　根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。
　　估价对象比较因素条件指数表
　　估价对象
　　与比较实例
　　比较因素
　　天元区新马工业
天元区栗雨工业
　　宗地位置
天元区工业五区
建设北路 36 号
　　交易价格(元/平方米)
　　交易时间
　　大区域因素
　　交易情况
　　交易方式
　　第 33 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　土地用途
　　土地使用年期(年)
　　产业集聚度
　　基础设施状况
　　公用设施配套程度
区域交通便捷度
　　规划限制
　　宗地宽深比
　　宗地形状
　　5、 编制因素比较修正系数表
　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见下表。
　　估价对象因素比较修正系数表
　　估价对象
　　与比较实例
　　比较因素
　　宗地位置
天元区新马工业园
天元区栗雨工业园
建设北路 36 号
　　交易价格(元/平方米)
　　交易时间
　　大区域因素
　　交易情况
　　交易方式
　　土地用途
　　土地使用年期(年)
　　产业集聚度
　　基础设施状况
　　公用设施配套程度
区域交通便捷度
　　规划限制
　　宗地宽深比
　　宗地形状
临街道路类型
　　比准价格(元/平方米)
　　市场法测算结果
　　763.63
　　(元/平方米)
　　第 34 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　经过以上测算，通过比较后三个实例比准价格接近，因此取三个实例的比
　　准价格的算术平均值确定市场比较法结果，则待估宗地市场比较法结果为
　　763.63 元/平方米。
　　C.重Z成本法
　　重Z成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，
　　以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
　　建筑物重Z成新价=建筑物重新构建价格-建筑物折旧
　　因株洲市未公布建筑物重新构建价格标准，因此评估中，以建筑物价格各
　　构成部分的累加为基础来估算地上建筑物价格，对各构成部分价格的取值采用
　　当地客观市场的建筑物建筑成本平均价格。根据估价对象的实际开发程度，估
　　价对象地上建筑物的开发成本构成包括红线内基础设施配套费、建筑安装工程
　　费、专业费用、管理费、建筑物投资利息、建筑物投资利润、税费。
　　对于旧建筑物，在具体操作中一般采用建筑物重Z价格及成新率综合确定
　　建筑物现值。其基本公式可以表述为：
　　建筑物现值=建筑物重新构建价格×成新率×建筑面积
　　1)建筑安装工程费
　　根据现场勘验情况结合估价对象的结构形式、结构部件尺寸、层高、装修
　　情况、设施情况、建成年限和当地发包市场水平等因素，把装修差异、设施配
　　套差异、层高差异等根据市场造价水平进行量比计算，确定各房产的造价水平。
　　估价对象作为冶炼使用，其对防尘要求极高，因此造价高于市场其他工业厂房。
　　经调查周边工业厂房造价结合估价对象建造实际发生费用，确定建筑安装工程
　　费，各房产建安成本见下表。
　　第 35 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　房产建安费用汇总表
　　元/建筑平方米
房屋所有权证号
科技园综合楼
株房权证株字第
株房权证株字第
株房权证株字第
理化检测中心
株房权证株字第
科技园浴室及锅炉房
株房权证株字第
ITO 靶机加工厂房
株房权证株字第
ITO 轻钢结构厂房
株房权证株字第
科技园变电所
株房权证株字第
ITO 制粉厂房
株房权证株字第
　　2)基础设施配套费
　　估价对象房产作为厂房用途，红线内外均达到六通一平(通路、通电、通
　　讯、通上水、通下水、通气，场地平整)，红线内基础设施配套齐全，根据估价
　　人员的实地调查，红线内基础设施配套费约为 165 元/建筑平方米。本次评估取
　　165 元/建筑平方米。
　　3)专业费
　　该项费用主要指前期各项行政性服务性收费以及勘察、设计、标底编制及
　　审核、招标管理、工程监理、质量监理等费用，依据市场调查信息的调查了解，
　　该项费用约为建安成本配套费之和的 7%，详见下表：
　　专业费汇总表
元/建筑平方米
　　建安成
房屋所有权证号
科技园综合楼
株房权证株字第
株房权证株字第
株房权证株字第
理化检测中心
株房权证株字第
科技园浴室及锅炉房
株房权证株字第
ITO 靶机加工厂房
株房权证株字第
ITO 轻钢结构厂房
株房权证株字第
科技园变电所
株房权证株字第
ITO 制粉厂房
株房权证株字第
　　第 36 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　4)管理费
　　该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费。包括人员工资、福利等，
　　该项费用约占已投入建筑安装工程费及专业费、基础设施配套费的 4%，详见下
　　管理费汇总表
　　元/建筑平方米
　　建安成
房屋所有权证号
科技园综合楼
株房权证株字第
株房权证株字第
株房权证株字第
理化检测中心
株房权证株字第
科技园浴室及锅炉房
株房权证株字第
ITO 靶机加工厂房
株房权证株字第
ITO 轻钢结构厂房
株房权证株字第
科技园变电所
株房权证株字第
ITO 制粉厂房
株房权证株字第
　　5)投资利息
　　根据调查相同用途及结构房地产整个开发期约为 1 年，中国人民银行 2012
　　年 7 月 6 日最新调整公布的 1 年贷款利率为 6%。假设已投入建安工程费、基础
　　设施配套费、专业费用及管理费用在整个建设期内均匀投入，则投资利息为：
　　投资利息=(建安费用+基础设施配套费+专业费用+管理费用)×1/2×6%
　　详见下表：
　　投资利息汇总表
　　元/建筑平方米
　　建安成
房屋所有权证号
科技园综合楼
株房权证株字第
株房权证株字第
株房权证株字第
理化检测中心
株房权证株字第
科技园浴室及锅炉房
株房权证株字第
　　第 37 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
ITO 靶机加工厂房
株房权证株字第
ITO 轻钢结构厂房
株房权证株字第
科技园变电所
株房权证株字第
ITO 制粉厂房
株房权证株字第
　　6)投资利润
　　投 资利润指该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的
　　平均利润。以上述建安工程费、基础设施配套费、专业费用、管理费为基数，
　　考虑类似项目开发具有较好的前景，平均利润率为 20%左右，本次评估取 20%，
　　投资利润=(建安费用+基础设施配套费+专业费用+管理费用)×20%
　　详见下表：
　　投资利润汇总表
　　元/建筑平方米
房屋所有权证号
科技园综合楼
株房权证株字第
株房权证株字第
株房权证株字第
理化检测中心
株房权证株字第
科技园浴室及锅炉房
株房权证株字第
ITO 靶机加工厂房
株房权证株字第
ITO 轻钢结构厂房
株房权证株字第
科技园变电所
株房权证株字第
ITO 制粉厂房
株房权证株字第
　　7)营业税及附加
　　营业税及附加指建成后房地产销售的营业税、城建税及教育费附加。 《中
　　华人民共和国营业税暂行条例》及有关法规文件规定，建筑施工企业营业税金
　　为 5％、教育费附加按营业税的 3％、城市维护建设费按营业税的 7％。以开发
　　成本(含建安成本、专业费)、管理费、利息、利润之和为基数，营业税金及
　　附加作为价内税，依此计算基数换算费率为 5.5 %。
　　因此，营业税及附加税率合计为 5％，则营业税及附加为：
　　营业税及附加=(开发成本+管理费+利息+利润)×税率
　　第 38 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　详见下表：
　　营业税及附加汇总表
　　元/建筑平方米
　　建安成
房屋所有权证号
科技园综合楼
株房权证株字第
株房权证株字第
株房权证株字第
理化检测中心
株房权证株字第
科技园浴室及锅炉房
株房权证株字第
ITO 靶机加工厂房
株房权证株字第
ITO 轻钢结构厂房
株房权证株字第
科技园变电所
株房权证株字第
ITO 制粉厂房
株房权证株字第
　　8)房屋重新构建价格
　　房屋重新构建价格(V)=建筑安装工程费+基础设施建设费+专业费用
　　+管理费+投资利息+投资利润+营业税及附加
　　详见下表：
　　建筑物重新构建价格汇总表
　　元/建筑平方米
　　基础设
房屋所有权证号
　　科技园综
株房权证株字第
　　株房权证株字第
　　株房权证株字第
　　理化检测
株房权证株字第
　　科技园浴
　　株房权证株字第
　　ITO 靶机
株房权证株字第
　　加工厂房
　　ITO 轻钢
株房权证株字第
　　结构厂房
　　第 39 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　科技园变
株房权证株字第
　　ITO 制粉
株房权证株字第
　　8)计算建筑物重Z成新价格
　　房屋重Z成新价=建筑物重新构建价格×成新率
　　房屋成新率，即为房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标
　　准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。因评估对象建筑物情况
　　良好，因此本报告中成新率的确定仅采取年限法。
　　成新率=剩余使用年限/耐用年限
　　估价对象厂房建筑结构不同，其耐用年限、残值率、建筑年代、已使用年
　　限及成新率见下表。
　　建筑物情况统计表
房屋所有权证号
　　株房权证株字第
科技园综合楼
　　株房权证株字第
　　株房权证株字第
　　株房权证株字第
理化检测中心
　　科技园浴室及锅
株房权证株字第
　　ITO 靶机加工厂
株房权证株字第
　　ITO 轻钢结构厂
株房权证株字第
　　株房权证株字第
科技园变电所
　　株房权证株字第
ITO 制粉厂房
　　第 40 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　房屋重Z成新价=建筑物重新构建价格×成新率，详见下表：
　　建筑物
　　重新构
　　建筑面积
　　建价格
房屋所有权证号
　　(元/平
科技园综合楼
株房权证株字第
株房权证株字第
株房权证株字第
理化检测中心
株房权证株字第
科技园浴室及锅炉房
株房权证株字第
ITO 靶机加工厂房
株房权证株字第
ITO 轻钢结构厂房
株房权证株字第
科技园变电所
株房权证株字第
ITO 制粉厂房
株房权证株字第
　　(七)估价结果确定
　　1、估价结果确定方法
　　本次评估分别采用基准地价系数修正法和市场比较法对估价对象土地于估
　　价时点的市场价格进行了测算，两种方法评估结果差异不大。株洲市基准地价
　　基准日距本次评估基准日三年，公布日期不足三年，在有效使用期内，结合修
　　正体系及地价增长率，可以较为准确反映估价时点的客观价格；市场比较法中
　　估价对象所在的株洲市市区中心近年来没有工业用地出让案例发生，评估选取
　　案例为株洲市工业园区(案例 A、案例 B)或接近市区(案例 C)的工业用地出
　　让案例，经大区域修正后最终评估出的价格，也可以反映估价对象的客观价值。
　　综合分析，最终取基准系数修正法评估结果和市场比较法评估结果的算术平均
　　值作为本次最终的土地评估结果，能客观的反应估价对象的价值。建筑物价值
　　采用重Z成本法的评估结果。估价结果确定表详见下表：
　　第 41 页
　　株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估
　　估价结果确定表
　　基准地价系数
　　评估方法
市场比较法
最终评估价格
　　修正法
　　土地单价
取两种评估方法结果的
　　(元/平方米)
算术平均值为最终结果
　　土地总价(万元)
　　建筑总价(万元)
　　房地产总价(万元)
　　2、估价结果
　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价
　　方法，在认真分析现有资料和对市场进行预测基础上，确定估价对象于估价时
　　点 2013 年 10 月 8 日的房地产市场价值为：
　　房地产评估总价格：9595.93 万元
　　大写金额：人民币玖仟伍佰玖拾伍万玖仟叁佰元整
　　其中：
　　建筑物总面积：16062.11 建筑平方米
　　建筑物总价：4045.05 万元
　　大写金额：人民币肆仟零肆拾伍万零伍佰元整
　　土地总面积：71640.95 平方米
　　土地总价：5550.88 万元
　　大写金额：人民币伍仟伍佰伍拾万零捌仟捌佰元整
　　(币种：人民币)
　　第 42 页
微信有奖投票方式:1、关注中金在线官方微信(cnfol-com)；2、发送:"投票+昵称"或"投票+ID"(如:投票股海或投票1000)!
微信有奖投票方式：1、关注中金在线官方微信(cnfol-com)；2、发送:"财经投票"或点击"推荐"菜单中的"财经投票"子菜单!
我来说两句
24小时热门文章
栏目最新文章
频道文章精选
赞助商链接
赞助商链接
中金在线声明：中金在线转载上述内容，不表明证实其描述，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
微信扫描二维码，体验微行情服务，速查股票、利率、贵金属行情}