【加拿大·多伦多】LakeFront天誉湖畔一品，全球预订！,澳盛集团微信公众号文章 - 澳微帮
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Lakeshore二期LakeFront天誉湖畔一品正式开售&全球预订投资市场热度分析：加拿大的金融中心，地位相当于纽约的华尔街，多伦多交易所（TSX）、加拿大五大银行及123间证券行之总部云集。除此之外，离三家顶级大学也非常近—多伦多大学（University of Toronto)、瑞尔森大学（RyersonUniversity）及安大略艺术设计学院（Ontario College of Art and DesignUniversity），上学或是出租都十分便利。从The LakeFront Collection出发，搭乘TTC公车510线在10分钟内可直达安大略艺术设计学院，在20分钟内可以到达多伦多大学Bloor校区；搭乘地铁1号线20分钟内同样可直达瑞尔森大学，25分钟内可到最大的购物中心—Toronto Eaton Center. 同时，在这多伦多的黄金地段， 聚居有不少的各国驻加记者和报社新闻工作人员、跨国集团和公司的办事处工作人员、各国大使馆的外交人员及家属、艺术家等，租售比高，容易出租。在这片居住区域，公寓1房的出租价格从$1, 600起，1+1房从$1, 800起，2房从$2, 500起，平均租金比其它区域高，若出租则每月可获不错的现金流。生活环境也非常不错，公园、超级市场、银行、学校、幼儿中心、图书馆、湖边单车径及跑径，享受城市生活是如此地轻松。绝佳的地理位置，便捷的交通，完备齐全的生活设施，学校聚集的区域，市中心的黄金地段，这些优势势必让这两栋公寓成为投资的热点，未来升值的潜力不可估量。在当今变化无幻的时代，仍有城市湖景的绚烂生活依旧熠熠生辉，不曾改变。依水而建的高层建筑，已然拥有得天独厚的自然风光。 The LakeFrontCollection, 在建筑师的一雕一琢下成为最光彩照人的夜明珠，在五光十色的安大略湖畔，夺人眼球。公寓在设计的时候就充分考虑到居住的实际需求，配备现代化的设施，运用低调简约的轻奢装修风格，无声地诉说这个时代最好的建筑风尚。TheLakeFront Collection是在风景最秀丽的地方拔地而起的一流建筑，拥有它一定不会让你后悔，更何况价格还这么吸引，怎能让人不心动。?便捷的公共交通，绿色环保出行The LakeFront Collection位于BathurstStreet/ Fort York Blvd，靠近皇后码头（Queen Quay), 在多伦多市中心黄金地段上，步行即达TTC电车站从而连接地铁网站，公共交通异常便捷，无论是去市中心其它地方、或大多地区其它地方都能便利地到达。不到十分钟就能上GardinerExpy，连接Don Valley Parkway，高速401和高速404，南北走向和东西走向都非常通畅，交通可谓十分便利。6楼贯穿Loblaw超市：北美最大的零售商超市连锁?当代的现代化设备，奢华尊贵的享受建造商充分考虑了现代居民的居住习惯，因而推出灵活多选的户型，1房、1+1房，1+太阳房（1盥洗室），1+太阳房（2盥洗室）和3房的户型都可供君选择，建筑面积从455—1760尺不等，适合不同的住房需求。此次推出的物业楼层从6楼开始到30楼，以及顶层的Penthouse（顶楼公寓）。（户型参见下文）所有物业都可自选三款不同的室内装修色调，在主生活区域都铺设了易于打理的地板，中央空调和暖气恒温调节，四季如春。在盥洗室里，有定制的带镜子的柜子，天花板上镶有射灯。石英石台面有质感又易清理，世界名牌Kohler的水槽和Grohe的铬合金水龙头，大理石瓷砖作为地板，一切都是为了打造一个完美的洗浴空间。再细看厨房，细节的设置也让人惊喜不已。橱柜都安装了橱柜灯，让拿取更轻松。石英石流理台面经久耐用。冰箱、抽油烟机、洗碗机、电子厨面板，烤炉都采用世界名牌Bosch，微波炉则是Panasonic品牌的。国际名牌更有品质保障，让住户用得更安心。Penthouse位于顶层47楼，拥有高层的绝美风景。尺的3房户型，11尺高的天花板让空间更开阔，同时附送两个私人地下车库的位置。仅有三套，数量的稀少决定了物业的珍贵，真正的顶级奢华。大片大片的落地窗代替外墙，开放式的特别加大的阳台，每天拉开窗帘看到的湖景都如世界名画般让人不由赞叹欣赏。从此，每天叫醒你的不再是闹钟，而是窗外阳光下安大略湖那一抹温柔的蓝。眼光姣好的日子里，在阳台躺椅上闲散地读读书喝喝茶，湖边清爽的风徐徐吹来，带来一丝清新，这才叫生活。当华灯初上的时候，从47楼俯瞰，灯火辉煌，高楼大厦林立，真不愧是世界顶级夜景之一。?休闲娱乐，近在身边公寓内配套有健身中心和游泳池、桑拿房等，随时随地便可健身。从公寓步行十五分钟便可到达GarrisonCommon公园和Little Norway公园，尤其是LittleNorway公园，就坐落在湖边，风景优美，空气清新，闲暇的时候带上家人朋友在此休憩玩耍，是多么的快活。住在这里，再也不用纠结工作、生活和娱乐之间应该怎样平衡，因为这些，都尽在掌握。在多伦多最黄金的地段里，只有你想不到的，没有你找不到的惊喜。除了生活设施完善外，各国的美食、高街快时尚、设计师最新一季的设计作品、风格各异的酒吧，最新最快的资讯和产品都能在第一时间把握。住在这里，意味着和时代同呼吸共前进。在尽情地血拼、和朋友聚会结束后，进到公寓电梯的一刻，一切又安静下来，终于又回到了温馨的家。?户型欣赏『户型一』一房&66m?『户型二』一房+弹性间&74m?『户型三』一房+太阳房&81m?『户型四』一房+太阳房+书房&85m?『户型五』顶层公寓三房&217m??现抢新发售！更多“投资热点”欢迎致电澳盛集团上海热线：400-875-7611 地址：上海市黄陂北路227号室
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工薪族这样做 才买得起加拿大的独立屋
&&来源：温哥华港湾
最近多个银行报告指，多温两市房屋的可负担性恶化，为购买多伦多价格中位数的房屋，中等收入家庭需要4.5年才能储足5%的首期。房子买到之后也不能鬆一口气，还需要以6成以上的税前收入供房，如果是独立屋，更要吞噬家庭收入的71%。工薪族的独立屋梦是否遥不可及？本地房地产专业人士表示，多伦多东西部、稍小的房子门槛还不算高，华人通常会采取小房逐步换大房、分租或者寻求中国资助的方式买房和供房。
根据皇家银行（RBC）最新公布的一份去年第四季度报告，中等收入的多伦多人要想购买中价位的房子，需要储蓄4年半才能够储足5%的首期款。一旦买到手，为了供养这个房子，每月还贷款（本金和利息）加上地税、水电气等，需要花费家庭税前收入的61%。这裡谈到的中价位，是所有房型的整体价位，若换成独立屋，数据更惊人，供房费用是家庭税前收入的71%。RBC称，基于首付25%，房屋还贷期25年的情况下，房贷月供加上物业税和水电气的花费，不应该超过税前收入的32%。
　　国家银行（National Bank Financial）使用略微不同的指标来评估“可负担性”，也得出近似的结论：中等收入的家庭，以税前收入的10%进行储蓄，储够房价5%的首付所需要的时间为56个月；温哥华所需时间则为73个月，Victoria 58个月，安省Hamilton 40个月，满地可 33个月，卡加利 32个月，魁北克城 24个月，温尼伯 28个月。
RBC指，多温两市房屋的可负担性日益接近危险水平，令平均收入家庭可望不可及。至于是否到了平均家庭放弃拥有独立屋梦想的时候？RBC资深经济学家Robert Hogue表示，那个梦想很久以前就结束了。
新世界地产公司经纪王韬则认为，独立屋是西方的主要居住模式，90%以上家庭都住在独立屋。目前房价高企，外来资金在主道多伦多楼市，市场在分层：有资金实力的人买更大的房子，资金不足的其实也在追求独立屋，隻不过位置可能更偏远，但并没有改变西方居住独立屋的常态。外来资金是阶段性的，虽然可能未来5年都保持流入状态，但相信随著全球经济、政治体制不断调整，5年或者更长时间之后，整个经济形势会达成平衡，自然形成新的资金流向。
小房换大房应对高房价
房价那么高，本地典型的工薪族如何买房供房呢？新世界地产经纪潘延恭表示，对于资金有限的买家来说，不能要求一开始就一步到位，如果可以屈就，可先从Condo、小平房买起，或者选择多伦多东部、西部稍偏远社区的房子，例如士嘉堡仍可买到50万-60万的独立屋，这些房子负担起来也相对轻鬆。此外，也有客户采取分租养房的方式，因此分门出入的房子比较抢手。
王韬表示，他接触的买房客户中有3类：一部分是经济能力不足以支撑房子，必须要将部分房间或者地下室分租出去，以贴补养房费用的不足。不过这部分的比例并不大，隻有不到20%。另一部分是采取保守的投资形式，逐渐以小房换大房，他们的家庭收入足以支撑一个房子，也具备购买投资房的能力。以前房价低的时候，他们可能会寻求另外购买一个投资房，但目前房价非常高的情况下，他们会采取比较保险的方式将自住房逐渐换大。其余的是无所谓房子是否空置，自己完全负担的起的人，这当中很多是海外投资者。他说目前多伦多市场上50%的房子都被实力很强的海外资金买去了。
资金实力不足或首次置业人士，可以先从稍偏远地区的小房子开始供，逐渐换大屋。
加息影响5年后才显现
目前加国超低的利率，相对减轻了供楼负担。一旦利率升高，会不会大量出现断供？王韬认为，利率如果累计提高2个百分点，就可能会有相当一部分人出现供楼困难。不过利率提高应该是相当漫长的过程，从目前经济形势看，这个过程至少需要5-7年。他说，人的负担潜力其实比较大，利息逐步增加，人们也会逐步适应。保住自己的住房是华人的传统，一旦加息道致供房负担上升，人们可能会采取分租的方式，或者从中国抽调资金，努力守住房子。而利率升高也有有利的一面，那时买房的人会相对减少，租房的人会增多，令出租市场向好。
华人热区出租难
王韬表示，在华人热选区，整租是不现实的，分租的收益更大。不过分租要与很多人打交道十分麻烦，需要有能力应对进进出出的学生或者零散租客。另外，愿意租房住的华人，要么是暂时过渡，要么是奔学区去，都不是长租客，因为“有钱租房还不如买房”是大多数华人信奉的理念，想找到稳定持续的租客还是要面向西人。王韬说，在白人比例多的小城镇，房屋整体出租给一户人家，一定是比分租给多名不同租客更好的模式；但在相对大的城市或者靠近交通要道的地区，有分租需求的西人租客也大量存在。问题是，烈治文山和万锦市的华裔聚居区，并非西人租客热衷的地区，他们更喜欢西人人口相对集中的地区，从地域上看，大多区北部Yonge街以西的房子要比Yonge街以东更易租出去，而华人热选区出租则相对困难。
房价如此之高，万锦和烈治文山市的独立屋楼花已经突破130万，仍然十分抢手，北至Aurora、Newmarket的上百万元楼花也需要提前几周排队抢购。这么热的需求来自何方？潘延恭表示，买家中大多数是新移民，来自亚洲的移民比较香港、纽约和多伦多的房价，还是觉得多伦多房子面积又大又便宜。买家中也有本地人，他们早期50-60万买的房，现在已经升值过百万甚至翻倍，卖掉旧房换新屋，自然有能力在Aurora买栋上百万的房子。正是因为独立屋的供给量不足，才出现抢购的现象。
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不付1分经纪费 加拿大39万买的房子1周120万售出
&&来源：温哥华港湾
　　在加拿大买卖房屋通常都要找经纪代理，并按房子的成交价，支付买家和卖家双方经纪合共5%的经纪费。但是多伦多的这对夫妇日前不仅将自己的房子成功卖出，而且不用付一分钱的经纪费。
　　据TorontoLife报道，这间位于市区Wellesley和Parliament附近的镇屋，是两层半的维多利亚式老房子，内部完成装修，地库完成。　　房子的上市报价是120万元，成交价是122.5万元。　　房东是50岁的建筑工人Bill Whitehead(下图左)，他的13岁女儿Olivia(下图右)，以及与Bill同居了6年的50岁按揭经纪Tracy
Green。　　这间镇屋是2003年Green以38.9万元买下。随后几年，房价节节攀升。最近，这对夫妇打算将房子卖了套现，以免万一哪天多伦多的房地产市场生变。　　坚决不付经纪费　　但是他们打定主意不找房地产经纪，不付经纪费。　　他们选择用Comfree。这是一家网上房屋买卖中介，为用户在其网上发布出售的房子，提供插草坪上的卖房广告牌，卖房传单，以及提供定价和房屋交割方面的协助，所有的服务一次性收费2千元。　　卖房前，Green和Whitehead将房屋内部粉刷一新。接着，他们自己搞了一次售房开放日(open house)，吸引到约80人来看房。　　不到一周时间，这对夫妇就接到一个买家出价。　　通常在房屋买卖交易中，买家和卖家的经纪要分摊5%的经纪费，而这笔费用是从房屋成交价中扣除。对于这宗交易，没有卖方经纪，这对夫妇又拒绝支付买方的经纪费，于是买家只好自己多出2.5万元，垫付买家这一方的经纪费。　　成功卖房的Green和Whitehead现在打算在多伦多租一间公寓，直到Olivia完成高中学业。之后他们会搬去北面的Orillia，过半退休的生活。
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