摘要：2023年7月17日晚，中国恒大一连补发了三份财报（欢迎关注杠杆游戏）撰文|张银银&编辑|欣欣然2023年7月17日晚，中国恒大一连补发了三份财报：2021年报、2022年中报、2022年报，以及“境外债务重组最新消息”公告。截图来源|东方财富（特此感谢）这是继3月22日晚间，中国恒大“拟议的境外债务重组季度业务更新”公告；4月24日中国恒大、恒大汽车双双发布公告，双方订立买卖协议，以代价2元人民币恒大汽车剥离养生空间（地产板块）项目给中国恒大；6月5日晚间，恒大物业一口气发布了三份推迟的财报：2021年报、2022年中报、2022年报后，恒大系方面又一重大信息披露。当然所有这一切，离中国恒大完成境外债务重组、复牌还有很长路要走。今天，杠杆游戏说说新鲜出炉、但延迟已久的中国恒大2021、2022年财报。2021年1）截至2021年末，中国恒大资不抵债，总负债25801.50亿元，借款平均年利率为8.38%。很多人都说，中国恒大这个债务，别说大城市的负债，就是很多省全省的地方债都没这么多。当然，剔除合约负债9743.5亿元后，为16058亿元——依旧高过大部分超级城市的地方债务。其中：借款6073.8亿元、应付贸易账款及其他应付款项8933.4亿元（含应付工程材料5850.1亿元）、其他负债1050.9亿元。中国恒大说，剔除合约负债较2020年末剔除合约负债后的负债规模17649.8亿元，减少1591.8亿元。如上图，2020年末时，中国恒大的负债总额为19507.28亿元——也就是说2021年债务攀上明显。年报说，从2020年3月底到2021年6月底，其有息负债减少了约3000亿元。在此过程中，该司资金压力越来越大，并在2021年5月底遭遇做空引起市场恐慌，大量金融机构开始停贷断贷。从2021年7月开始，中国恒大现金流断裂，陷入经营困境。年报披露，2021年末其借款平均年利率为8.38%，2020年同期为9.49%。这个利率放到今天看，不低啊。值得注意，截至2021年末，中国恒大总资产为21070.96亿元，而2020年末时有23011.59亿元。中国恒大的资产总额在2021年出现了减少。杠杆游戏此前写文章多次说，房地产顺周期时，房企都是高歌猛进，资产怎么会减少。而遇到了问题，就不同了。一方面债务总额攀升，一方面总资产却减少，对了总资产已经低于总债务，即资不抵债。我们可以想想，中国恒大的境遇。值得注意，如上图，截至2021年末，中国恒大现金及等价物仅有54.35亿元，我的天，这和中国恒大巨额债务比起来，实在是太少。而2020年末时，该司现金及等价物为1587.52亿元，2021年发生了什么？在2021年财报中，杠杆游戏看到中国恒大说：本集团还因各种原因涉及多起诉讼、仲裁案件。上述情况表明存在重大不确定性，可能对本集团持续经营能力产生重大疑问。鉴于上述情况，董事会认真考虑了本集团自报告期起不少于12个月的预计现金流量预测，并充分考虑了对其持续经营能力产生重大疑问的事项，因此积极提出债务解决方案以缓解流动资金压力。具体缓解方案，我们在过去1、2年看到的，中国恒大部分展期，寻求展期、重组，寻求融资……2）2021年归属净利润-4760.35亿元。对，没有看错，就是这么多。2021年，中国恒大的营收2500.13亿元，2020年该数字为5072.48亿元。2021年毛亏损184.48亿元，而2020年则是有毛利1235.04亿元——这数字差距太惊人了。这其实不算最惨的。撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损4049.5亿元，如下图。土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损1802.0亿元，所得税抵免126.8亿元，净亏损合计6862.2亿元。我们接着看，如下图，年报披露归属净利润-4760.35亿元。而2020年，虽说归属净利润也比之前少了很多，好歹有80.76亿元。3）截至2021年末，2020年股息的余额15.45亿元尚未支付。2021年中国恒大当然没有派息计划。值得一说，杠杆游戏注意到，2020年末期股息为每股0.152元，合共约为20.12亿元，其中约4.67亿元已于2021年7月派付。截至2021年末，余额15.45亿元为应付关联方款项且尚未支付。4）独立核数师无法对中国恒大2021年的综合财务报表发表意见。财报披露，该司外聘核数师上会栢诚会计师事务所有限公司（下文简称“上会栢诚”）表示，未能就该等综合财务报表获取足够适当的审核凭证为审核意见提供基础。上会栢诚认为，中国恒大可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿其负债，无法确定董事于编制综合财务报表时使用持续经营假设是否恰当。上会栢诚称，其在获取中国恒大期初结余相关的完整及适时数据和记录方面，遇到困难。5）截至2021年末，中国恒大拥有土地储备2.6亿平米。此外，中国恒大还参与旧改项目93个，其中大湾区66个（深圳39个），其他城市27个。中国恒大年报说，庞大优质的土地储备，是其保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。2021年，中国恒大实现合约销售金额3729亿元，合约销售面积5202万平米，全年累计销售回款3876亿元。虽然和2020年比差一些，杠杆游戏要说和2022年比（请看下文），才知道2021年不错。截至2021年末，中国恒大包括完全竣工及在建的在售项目累计1241个。2022年3月21日上午9时，中国恒大在联交所停止买卖，目前将继续暂停买卖，直至另行通知。2022年1）截止2022年末，中国恒大依然资不抵债，负债总额24374.12亿元。我们看，这个数字比2021年末的25211.36亿元减少了。似乎是好事，但是下文杠杆游戏会写，没这么简单。截至2022年末，剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元。2021年末时，剔除合约负债9743.5亿元后，16058亿元。也就是说，2022年的剔除合约后的负债反倒增长了。具体来说，截至2022年末，借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元（含应付工程材料款5961.6亿元）、其他负债1017.4亿元。而2021年末，借款6073.8亿元、应付贸易账款及其他应付款项8933.4亿元（含应付工程材料5850.1亿元）、其他负债1050.9亿元。即几乎所有负债的具体方面，2022年都是比2021年末要压力大的。此外，2022年，中国恒大的债务27.3%以美元及港元计值，年内人民币兑美元及港元贬值，录得汇兑损失95.9亿元。债务压力加重，而资产总额却是减少的。截至2022年末，中国恒大的总资产为18383.38亿元——继续资不抵债。同时，截至2021年末，中国恒大总资产为21070.96亿元，2020年末时有23011.59亿元。近2年，中国恒大资产总额处于下滑状体。这当然是一定的，不拿地，交付一个楼盘就少点资产，还要处置变现一些资产，那么所持资产就会越来越少。可以这么说，如果房价没有起色，中国恒大这个资不抵债的状况就很难缓解。那么如何完成债务重组，将是一个棘手的问题。也算有一点略好的消息，2022年末，中国恒大借款平均年利率为8.12%，2021年末该数字为8.38%——虽然不低，好歹还是下降了一点。2）2022年中国恒大归属净利润-1051.16亿元。2022年中国恒大录得营收2300.7亿元，毛利249.87亿元。2021年，杠杆游戏上文写过，该司的营收2500.13亿元，看来2022年下滑没2021年下滑那么厉害了。同时2022年毛利回正，也是不容易，2021年则是毛亏损184.48亿元。2022年经营性亏损433.9亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损693.7亿元，所得税开支130.5亿元，净亏损合计1258.1亿元。我们看2022年的归属净利润没亏那么多了，为-1051.16亿元，是没-4700多亿吓人，但也够吓人了。2年合计净亏损了5800多亿元。3）独立核数师依旧无法发表意见。比如有关持续经营的多项不确定因素、期初余额和比较数字等因素，甚至独立核数师表示，综合损益及其他全面收益表、综合权益变动表和综合现金流量表所呈列的比较数字可能包含重大错误陈述，因此可能无法与当年数字比较。4）截止2022年末，中国恒大拥有土地储备2.1亿平方米。这个数字相较于2021年末的2.6亿平米少了5000万平米左右。此外，该司还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。尽管资不抵债、销售不好，中国恒大依旧认为庞大优质的土地储备，是其保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。此外，杠杆游戏看到中国恒大说，2022年实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。2021年9月后，中国恒大销售一度陷入停滞。随着保交楼项目施工逐步重启，该司销售从2022年4月份开始逐渐恢复，2022全年，实现合约销售金额317亿元，合约销售面积390.4万平米，全年累计销售回款357.9亿元。上述销售金额只有2021年的十分之一，多惨。恒大汽车2022年实现了“恒驰5”车型的量产和交付；恒大物业总合约面积超8亿平米、在管面积约5亿平米，管理规模保持行业领先水平；中国海南海花岛文旅项目稳步运营，累计接待游客超760万人次。针对恒大物业约134亿元存款质押被相关银行强制执行一事，成立了独立调查委员会进行调查，并进一步强化了内控管理。但这钱多久还？截至2022年末，中国恒大包括完全竣工及在建的在售项目累计到达1241个。2022年末，恒大整个集团共有员工102910人（包括恒大汽车员工4506人及恒大物业员工72076人），房地产开发建设系统员工数量较2021年底减少36.9%。本文未标注出处的财务图表，均源自中国恒大有关公告，特此说明并致谢版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。}

红星资本局10月3日消息，中国恒大（03333.HK）、恒大物业（06666.HK）于昨日晚间宣布复牌，今日开盘双双大涨，中国恒大一度涨逾40%，恒大物业一度涨近11%。涨幅随后回落，截至收盘，中国恒大股价上涨28.12%，收报0.090港元/股，总市值54.14亿港元。恒大物业由涨转跌，收盘下跌3.39%，收报0.020港元/股，总市值61.62亿港元。9月28日，中国恒大、恒大汽车（00708.HK）、恒大物业在香港联交所暂停交易。当天，中国恒大在港交所发布内幕消息公告称，“本公司接到有关部门通知，本公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。”就在公告前一天，9月27日午后，恒大系股价集体大跌。当日收盘，恒大汽车跌超20%，中国恒大、恒大物业分别下跌18.99%、14.49%。短暂停牌后，10月2日晚间，中国恒大和恒大物业发布公告称，公司董事会认为公司目前不存在需要公布的其他内幕消息，已向香港联交所申请由2023年10月3日上午9时起恢复买卖公司股份。但恒大汽车尚未发布复牌公告。10月3日，恒大汽车公告称，有待本公司刊发一份有关内幕消息的公告。也未提及何时复牌。红星新闻记者 强亚铣编辑 杨程海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP
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