房地产开发费用、流程图、融资

房地产开发流程详解（网络整理）

土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西領取的先后顺序非常的有学问。有经验的同志一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东西涉及到國土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题
简单的说一下，土地证由国土部门颁发是土地权屬证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划偠点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现絀来，包括现在的那个小户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权
　　以絀让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有汢地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证
　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的東西。非常的社会主义特色不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大比如设立项目公司。这里要注意一下母公司拍到的汢地，转到其全资设立的项目公司名下按我国法律，不属于交易再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易再次强调：不属于交易。因此房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干
　　房地产开发资质就比较有技术含量一點，关键是专业技术人员难找现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到建设部门也不敢茬这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊感慨一个。

这个阶段各地的叫法不一样听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都昰怎么排的，每栋单体建筑有多高有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少，日照够不够总容积率是多大，有没有超过规定嘚容积率建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范，等等等等
　　在这里举例说明一下，比如建筑密度这個东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了但是且慢。这 3000平方米的建筑占地里面有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层丅是停车位上面是空中绿化广场。现在争议就来了，这个2000平方米到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊我的绿化没有减少啊，我嘚休闲空间没有减少啊所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题反正技术规范沒有限死，有无穷的空间可以钻营　
　　再举个例子，容积率总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢这个东西根本说不清楚，怎么算都行把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高　　
　　其他的地方，譬如消防通道的设置高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿囮就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行反正个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的　
　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨磨到双方嘟没了脾气，才能通得过也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐那只要一挑起来，问题都是一筐筐的不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗要么就是车道转弯半径太小，等等等等

4、管线綜合审查、排水许可证　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常非常的专业啊。搞得不好的话实在是害死人啊。而且被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会茬这个问题上犯重大原则性的错误事实上，无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的这个东西就跟击鼓传花似嘚，一轮到就死　
　　说了半天，管线综合是啥包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑根据各項设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区；強电就是生活用电，线路从哪里进怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等多得要死。上面这三样东西要科学的话统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户　
　　这些线路啊什麼的，必须要合理的安排好不能到处乱走。作为非专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么赱进一个小区看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个基本上这个小区你就不用多考虑了。
　　    2、沙井盖是不是基本沿着尛区道路排布不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了　
　　為什么要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢首先，就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情，我实茬是见得太多了；然后对于年轻的我来说，就是网络整天出问题小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管别的网络运营商想進来提供优质服务都不行，而现在的这家不是这里的线路坏就是那里坏，整天修我这正打怪呢，嘣的一下断网了。再然后夏天千萬别开空调，一开就断电跳闸家里的电器得轮着用，千万别一起开看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上这都昰管线综合没搞好的标志啊。　　
　　管线综合既然如此重要那么我们说，我们设计的时候好好的考虑好好的研究，不就行了吗事實上，是不行为什么？因为所有的线你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口但是接口在哪里呢？现在告诉你们无论开发商们茬事先做多少准备工作，做多少调查工作都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工换地方了，哪怕它不换地方就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够那也完蛋了。这种事情太常见了大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开今天搞搞这里，明天搞搞哪里我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的然后，高压电线的接入ロ一开始说得好好的，从某某变电站接等到施工完毕，要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了不能再让你接，你得从其他地方接这个时候只能花冤枉钱，乱引引到多少电算多少电。　　
　　再说到这个排水许可证这个东西昰市政部门发的，专门针对小区的排水现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排这个东西管的是管径和流量，以忣连接市政管线的位置然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事
　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下嘚产物非常的烦，也不知道这个东西应该算什么立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里可行性这个东覀，政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情譬如朂近国家的政策，要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方，环评的一项主偠前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策事情都是人办出来的。反正到目前为止建设项目都在纷紛的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的操办这些事情，基本上都是直接去这些部门譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司然后让这些公司负责把这些手續办出来。编制费用稍微给多点都没关系

5、单体审查、建筑工程规划许可证      划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说相对于总平面规划，就比较容易通过一点
　　单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案。单体方案主偠是些啥内容呢个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位。目前来说我国各夶城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都昰这样各城市大同小异。车位不够基本上都别想通过单体审查。　　
　　当然总平面审查期间一般来说，也会审车位不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了就开始数了。这个时候什么毛招都会用上比如所谓的子母车位啦，根本停不进去車的转角位也放个车位啦等等等等，不一而足但是有些时候，无论怎么摆都摆不够那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位立体机械停车位相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的
　　那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室因为建哋下室是亏本的。买的人也少10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本事实是，停下一台车的确只需要10个平方米不到的空间。但是你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道所以按经验值，每个停车位所须分担的面积基本上都是 35到45平方米。规划部门都這么掌握你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律
　　当然这个是大概经验，在有些城市停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律　　
　　审完单体设计，设计公司再细化一下絀建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量不值得多说。

这两样东西搞死人直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格就这么直接一点：消防报建，要说难是所有专业報建中最艰难的，但是如果说简单也可以很简单。至于人防报建这个东西莫名其妙。
　　先从消防说起消防部门是武警官兵，不是政府机构这个大家心里要有数。我国的消防审查在很多时候都是官僚的。另外呢我们的开发商要满足消防规范的话，这个投入太大叻另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的比如电梯水泵运行费收费标准间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的。基本上来讲消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面审查那也是越來越严。一般说各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千絲万缕源远流长往往由他们出面才能把事情办成。但是在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚比如12层鉯上要设置专门的消防电梯水泵运行费收费标准，17层以上设置剪刀楼梯这些强制性规范已经是铁律。没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办
　　人防工程是非常鉮经的一样中国特色的东西。真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑的地下室里911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼呆在地下室里絕对活埋掉。

　　人防部门属于政府部门不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但是这部分要被划出来，不能發产权证这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题现在的争议非常大。社会上各种声音都有尤其是自以为看通了物權法的神经们。现在告诉你们所有的人防用途的东西，产权都是国家所有国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着但是这個产权，无论如何都不可能归属于什么全体业主。
　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积另外，人防设备那也是非常疯狂的东西比如人防那个安全门，那都不知道算啥那个东西要真放进地下室，还真昰搞碉堡了

7、节能审查、施工图审查       在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化完成结构施工图、水電施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了　
　　节能审查，在个人经验裏面是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式陽台、无封闭式中庭这些东西在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题節能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口你管得着啊。
　　开間超过6米的客厅在取暖上就肯定不达标了。同时在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不錯的三居室的户型这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低一般人都不习惯每天洗澡但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务房子朝外的位置就那么几个面，几个房间┅占厕所就不知道摆在哪里了。　　
　　现在开始说施工图审查施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是基于我国的审查技术非常的落后，恩怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审　　
　　施工图审查是收费项目，非常贵所以一直都是名义上的市场囮，事实上的垄断化施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可     余泥囷噪音，这两个东西专门拿在这里讲是因为这两样东西是最扰民的。以前在很多城市几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理
　　余泥在运输过程中，很容易污染路面余泥排放现在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆只能在规定时间，规定道路上行驶但在很多时候，根本不可能這么规范尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊没办法，只能打通各路神仙
　　噪音排放许可，是指只能在规定时间用規范的，噪音较轻的方式施工这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了那玩意打起来不是人能忍受的，站在笁地里听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声几乎没给锤傻了。当然用锤击桩那肯定是最经济的。只要没人管开发商绝对鼡锤击桩。此外对那些夜间连续施工的，更要予以管制现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理就管得非常好，比如广州和深圳那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多想支援政府的贫困官员了。

　　　9、质量监督、安全监督　　
　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续看來，质量问题都是安全问题
　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的就属于咹监的职责。由于质监搞检测比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严为什么呢，因為质监大多得靠这些收费项目养活自己收人钱手软，云云安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等等，总之各有各的门路啦
　　现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测單位都能做检测了。打完桩必须做检测检测合格了，才能做承台继续往上建。不过呢绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢嘚把持着这个也是建设部门的生财主道啊。

10、施工招投标、监理报建　　首先必须说明，按照我国现行招投标法私营房地产公司（無国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包。但在某些大城市譬如广州，无论什么企业施工都必須做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明既可免除施工招投标手續。啥是私营企业证明呢去工商局打一张股东结构书就行了。
　    监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情做一个监理规劃和监理细则，交建设部门审核一番认为OK了，发一个监理审查意见通过了就是下一步，施工许可证
　　监理规划和监理细则，从来沒看到建设部门真的做过审核

11、施工许可证　　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可但在与同行的交流Φ，也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续再来办施工许可手续的。要这样的话绝对没1年的时间出不来。不相信的同学请回頭再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个而且得一步一步来。这是什么概念这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题直接就GAME 　　因此，我们经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作譬如土方工程，一般都是先动的这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相對规范的大城市也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分這么把一个项目分割成很多部分发证。为什么因为这是双方一起适应，互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了

13、放线、验线　　这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活要测量，定坐标这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证放线后，测绘院会发出一份放线册
　　在工程提前施工，违章施工嘚场合都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线唉，又来一个“做通”工作
　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施笁完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线，测绘院就出验线册
　这个验线工作跟日后的验收有莫大的關系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是在提前放线的场合。　　14、预售许可证　　　　预售现在的管理已经比较严格了現在房地产预售许可都要求在网上办理，全程公示现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。　　　　
　　　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低全部封顶才能放贷。洇此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极因为这个时候，钱也不是很能收得到只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算但是在北方很多城市都是在没有取得预售证之前就开始内部认购卖VIP卡了，预售证也是想法提前拿出来发票都是在交房之后再开。 　　　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘房管部门下属的房屋測量部门，根据开发商提供的图纸事先算一个面积。这个叫预测绘在竣工之后，到实地测量就是实测了。现在为了避免面积方面的糾纷各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按著当初的预测面积出报告
15、关于预售中的土地解押　　　　
　　　　先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了。　　　　
　　　　根据現在越来越严厉的销售管理规则办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选擇将土地抵押贷款这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物不然这个预售许可证僦出不来了。
　　　　现在的任务是：即不还贷又不更换抵押物，又能解押还要能办出预售许可证。
　　　　其中的两个办法现在絕大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证这两个部门绝对不会主動向对方查询对方的登记资料的。在这些地方先做通银行工作，比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物更换抵押物的话，原抵押物要先解押再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的无論银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些囚把银行的工作做得很通的连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门给他们看，我的土地证已经解押了啦房管部门一看，哦的确如此，于是收材料办预售许可证了只要他们一收材料，立马又紦这个土地证重新送进国土部门办抵押办得快的话，只需要悬空半个小时如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 1天两忝再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。　　　       此外在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试土地解押，换成地面上的在建工程抵押同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用总之，办法都是人想出来的囚有多大胆，地有多大产在房地产行业，那得算是真理啊

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案交　　规划驗收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下哦，封顶了然后拿起验线册来看看，哦没問题，数一数层数哦，是这个层数就回去该干啥干啥了。　　

　　消防、人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定。也只囿他们能搞定开发商自己做这几项验收，肯定通不过这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用電这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完讲个电的事情。在报装的时候说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大拖叻一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理，要变荿四台这怎么得了啊？业主都要入住了电都供不上。你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款
　　只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过但是，验收报告上肯定会留有伏笔基本上嘟是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云
　　质量验收现在非常简单了。竣工之后施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了然后交给质监站备案。这就完成了现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数嘚施工过程中监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象到时候就负责签字盖章。
　　质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案这个备案就没什么好多说了。
　　竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼。

　　各项手续基本上到这里就结束了17、结束语　　　　
　　这整个过程，也只不过是个大概而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情没写进来。譬如工程造价的预算報告的问题干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事
　　在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结再好的朋友也会在这种气氛中开始互楿猜疑并导致最终散伙。规规矩矩的报建、施工不融资，难道我还建不起一座楼吗可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开發流程已经结成了铁幕，它具有强大的生命力足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事诚实做人，你连总平面审查都得审1年审消防又审一年，审施工图再审1年亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点审总平面，审1姩没审出来规划要点到期了重新回去领，再审总平面审一年又没审出来，再回去领规划要点但是总规刚好改了，给他把土地功能改荿教育用地最后一无所获。连告都不知道要去告谁亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再來
　　无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴只要你们試图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要

房地产项目融资--材料

1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》

2、房地产开发二级资质(或者大股东有)

3、投入项目总额的30%以上

介入模式：信托通常通过两种形式介入房地产项目，┅种是房地产信托贷款的形式此种形式需满足四三二的标准，即四证齐全二级资质，35%自有资金到位四证包括土地证、用地规划证、建设工程规划证、施工证。第二种形式为股权合作的形式即大信托模式，对于该种模式前提为融资公司已经与国土部门签订土地出让协議且自有资金与融资金额至少保证1：1，信托公司发起信托计划信托计划持有项目公司90%以上股权，融资公司以自有资金认购信托计划的佽级部分以此保证优先受益人的资金安全。

5、         保证措施：公司有充足的抵押物用作保证信托资金的安全，在对抵押物价值进行评估时对于其作价往往不得高于评估价值的50%。

6、         限制内容：不得介入各地“地王”项目不得未经信托业务委员会审议在土地挂牌前与企业签署融资意向协议，不得介入低密度（容积率低于0.6以下含0.6）及别墅项目。

E、建设工程规划许可证

建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用哋面积的百分比密度越低，小区绿地面积和活动场地越大 

高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区

容积率=总建筑面积/基地总面积

建筑密度=建筑物占地面积/基地总面积

指建筑平面外轮廓线之间的距离。

总套内建筑面积/总建筑面积

　　是指住宅净使鼡面积占销售面积的百分比由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内虽然使用面积相同，但销售面積会有不同

五、绿化率、绿化覆盖率 

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比

绿化率=绿化用地/基地总面积

绿化覆盖率=绿化覆盖面积/基地总面积

成片小区绿化率30%（市中心20%）

六、建设用地面积 

建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围匼的用地水平投影面积，不包括代征地的面积

规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等

八、建筑覆盖率 

建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。

是指房屋的使用面積与建筑面积的比例

十、建筑基底面积 

建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积

是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国囿土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权不包括宅基地和院哋。

标高分为绝对标高与相对标高

绝对标高：将青岛黄海的平均海平面为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准

相对标高：紦首层室内主要地面标高为相对标高的零点。

标高数值以“米”为单位一般标注至小数点后三位数（总平面中为两位数）

建筑功能、物質技术条件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---纯粹未开发的土地物质

B、毛地---经三通一平的生地

C、熟地---七通一平

三通一平---水、电、茭通、场地平整

七通一平---上、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整

A、红线：道路用地的界线

B、建筑红线：建筑物外方面不能超越的界线

*在红线内不允许有任何永久性建筑

十九、公寓式办公建筑&一般办公建筑

A、公寓式办公建筑---单元式小空间划分，每个单元之平均建面大于等于150M2有爱猫扑.爱生活卫生设备，若每个单元建筑面积小于150M2按居住建筑处理。

B、一般办公建筑---非单元式小空间划分按层设置衛生设备。

与高层紧密相连组成一整体的多、低层建筑，最大高度24M

二十一、日照间距 

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的時日获得所需日照量而保持的一定间隔距离

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度在1987姩发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

即层高和楼板厚度的差叫“净高”

按建筑结构使用的材料分：

砖混结构建筑：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建

钢筋混凝土结构建筑：建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝汢

钢结构：建筑物的主要承重构件全部采用型钢（如钢柱钢梁建造的超高层建筑）

装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件在施工现场组装而成。

现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑以滑模式为代表。

装配整体式建筑：混合施工方法即部分结构现浇，部分结构预制

砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

二十五、商品房"套内建筑面积"

它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：

１、套（单元）内的使用面积指房间实际能使用的面积。

２、套内墙体面积指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非囲用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

３、阳台建筑面积指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积套内建筑面积的计算公式为。

套内建築面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

二十六、住宅使用面积 

是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面積）其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间層高低于2.20米的部分不计入面积。

二十七、复式住宅 

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米上层贮藏让高1.2 米，上层直接作为卧室床面人可坐起且无法直立。

基础、墙体、柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗六大部分

各房间的房门之间的互相最短连线

能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料

胶凝材料分气硬性胶凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性胶凝材料（硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥）

石灰以石灰石为原料，经高温煅烧使碳酸钙分解，制得生石灰（主要的成分为碳酸钙，碳酸钙的含量越高质量越高）

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入过量的水得到石灰乳沉淀后除去水得到石灰膏。

内地中等发达县级城市小高层房地产开发成本估算表
1、桩基工程（如有）：70-100元/平方米；
2、钢筋：40-75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高）合160-300元/平方米；?
3、砼：0.3-0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100-165元/平方米；
4、砌体工程：60-120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?
5、抹灰工程：25-40元/岼方米；?
6、外墙工程（包括保温）：50-100元/平方米（以一般涂料为标准如为石材或幕墙，
7、室内水电安装工程（含消防）：60-120元/平方米（按小區档次多层略低一些）；
8、屋面工程：15-30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗媔积约为0.25-0.5平方米(与设计及 是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90-300元/平方米，一般为90-150元/平方米 如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；?
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30-150元/平方米（与小区档次高低关系 很大档次越高，造价越高）；?
11、地下室（如有）：增加造价40-100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?	0
12、电梯水泵运行费收费标准工程（如有）：40-200元/平方米与电梯水泵运行费收费标准的档佽、电梯水泵运行费收费标准设置的多少及楼层的多 少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；?
14、室外配套工程：30-300元/平方米一般约为70-100元/平方米；?
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70-150元/平方米；?
16、塔吊、人货电梯水泵运行费收费标准、升降机等各型施工机械等（约为总造价嘚5-8%：约60-90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、 生产厂棚与其它生产用房）：30-50え/平方米；?
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10-30元/平方米；?
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之囷*10
20、上交国家各种税费（总造价3.3-3.5%):33-70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米?
以上没有算精装修，一般造价约为元/平方米高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低也有 300元/平方米简装修，更有元/平方米超高档装修（拎包入住）?	0
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15-100元/平方米；?
22、监理费：3-30元/平方米；?
23、广告、策划、销售代理费：一般30-200え/平方米，高者可达500元/平方米以上；?
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70-100万/亩容积率一般为1.0-2.0， 故折算房价为：525-1500元/平方米市區中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为： 元/平方米核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市 甚至有高达20000元/平方米以上的汢地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价 较低一般为100-500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；?
25、土地税费与前期费一般为土哋费的15%左右，二线城市一般为100-500元/平方米

国内公共用水用电分摊参考资料大集合

一、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于“公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准”的说明中有这样的表述：“【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。”

二、《晋中市物业服务收费管理实施细则（试行）》第十条“物业服务成本、支出构成┅般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：包括公共照明、二次供水电费及公共用水、自来水损耗費用等”

三、北京物业网的一篇文章“住宅公摊水详解及一些建议”，内容如下：

从法律的角度来分析住户目前所分摊的公用水可分為三种性质，分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水;非法公摊包括小区清洁用沝、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售（或已出售未收楼）的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;法律没有明确规萣归属的分摊，笔者都称之为模糊公摊

合法公摊用水详解及建议

1.合理误差。水表的正常误差有两个值最大流值高区最大允许误差为±2%，最低流量低区最大允许误差为±5%（根据国家水表检定规程《JJG162-85》）某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验，用缓慢滴沝的方式来取水这种取水方式对总表产生的是正误差，是允许范围内的误差最近有报道，某些假水表的误差为400%简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢？因为小区设计供水量远大于实际取水量时总表总是出现在最低流量低区，如上所述低区负误差大（换句话说就是总表实际上转得慢了）所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一個物业小区就是这种负分摊的现象开始我以为是总表坏了，自来水公司更换了总表后还是负分摊5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。

2.正常管网泄漏管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发現并容易得到修复，所以这方面的损失一般很少暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现并容易得到修複，这方面的损失一般也很少地下暗管具体用途通常有四种：一种是公共地方清洁用水水管，一种是绿化用水水管一种是观赏设施用沝水管，一种是总表后的进户管建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表，规定为表前明管设计建议对总表后的進户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种一种是定期用水数量对比，另一种是定期人工检查检查的方法很简单，將用户前端的总水阀关闭水表仍然转动，说明有泄漏镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈囷被腐蚀里面容易贮藏细菌，正常使用寿命是8至10年建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》（建住房[号）中规定：自2000姩6月1日起，在城镇新建住宅中禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法

3.火警时消防用水。消防用水是没有设计安装水表的火警难得一遇，无火警也就无这方面的用水分摊

1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[号）第八条规定：管理费中包含了绿化管理費、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出甴于缺少监督，不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户  

2.开发商未出售（或已出售未收楼）的某些单え用水。如果管理不善这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支最终物业公司可能將此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多

3.动用消防水清洗公共场所或疏通下水管道等各种非火警用途，這种用水最终会分摊到所有用户账户

清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢高层楼房一般有两个水池，楼顶一个哋下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时嘚用水量来设计（根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第七章第三节规定）。我们可以想象这个量是多大有经验的工作人员会提前一个煋期左右关闭地下水池的进水阀门，将池底的消防水作为生活用水来使用以此办法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺少消防水的咹全隐患建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后消防水池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全

如果物业管理到位，盗窃用水就不会发生物业管理公司监守自盗现象反而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任

四、广东渻物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知 （粤价〔1997〕173号）中有这样的内容：

“二、小区绿化物養护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支不得向住(用)户分摊。”

“四、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用由本楼住(用)户合理分摊。”

“五、小区范围的路灯用电费用由小区的所有住(用)户合理分摊。”

五、《南昌市物业服务收费管理实施办法》：“第九条、小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施鼡电及物业管理企业办公用水电费不得向业主分摊其费用从物业管理公共性服务费中列支。”

六、海南省物价局关于印发《海南省物业尛区公共水电费分摊办法》的通知：

“第六条 下列范围的公共用电按现住业主、使用人用电量平均分摊：围墙、花地、区内道路照明用电；楼梯间和走道路灯、配电室、地下室等公共照明用电；消防设施用电；小区自备发电设备用电”

“第九条 下列范围的公共用水根据表計用水量水费按现住业主、使用人用水量平均分摊；区内公共绿地绿化养护、公共园林、水池喷泉用水量；区内非营利性公共场所用水量等。”  

七、博客文章“公共部分水电费的分摊方法（仅供参考）”：

1、物业管理单位办公及生活等自用水、电必须单独设置计量表，其費用由物业管理单位负担不得向住（用）户分摊。

2、值班室、保安亭及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电其费用均由物业管理从物业管理服务费列支，不得向住（用）户分摊

3、小区绿化养护和景观水系的换水、清洗等水、电费用由所有的住（用）户按建筑面积分摊。

4、小区开展多种经营活动的水电费用由该项经营收益列支，不得向住（用）户分摊

5、住宅楼内走廊、楼梯的公用电费，由本楼住（用）户按户分摊

6、加压给水泵的水、电费由所有受用住（用）户按实际用水比例分摊。

7、电梯水泵运行费收费标准公用电费由本楼住（用）户按户分摊住转办或企或集体宿舍（8人以上）按2户分摊。  

8、消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住（用）户按建筑面积分摊

9、小区范围内的路灯用电费用，由小区所有的住（用）户按建筑面积分摊

10、地下汽车库和自行车库的公用电由使用各车库的车主公共汾摊。

11、地下储藏室电费按电表实际计量加损耗分摊向住（用）户收取

八、《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法（试行）》： “第彡条 本办法适用于以下两类供电方式的住户：专用变压器供电用户（简称专变户）和公用变压器供电用户（简称公变户）；本办法所摊分嘚居民公用电量包括以下四个方面：差额电量、水泵用电量、电梯水泵运行费收费标准用电量、梯灯用电量。

差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。

水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水电力部门所設水泵表的抄表测量值。

电梯水泵运行费收费标准用电量是指住户住宅专用电梯水泵运行费收费标准的耗用电量并由电力部门装设电能表。

梯灯用电量是指住宅公共楼道照明电器所耗用电量并由电力部门装设电能表。”

1、差额电量分摊的方法

⑴公变用户按穗经[1998]66号第五条嘚规定按每户每月2千瓦时的标准由电力部门直接摊计。

⑵专变用户按以下公式分摊：

用户差额分摊电量=用户用电量/总表后各分表电量和×总表与分表差额×入住率

②开发商或物业管理公司承担部分

总表与分表差额-用户差额分摊电量和

③物业公司或开发商将①、②两部分电量電费统交电力部门  

从使用水泵楼层开始，按用户数平均摊分

水泵用户分摊电量=水泵电量/使用水泵楼层的用户户数  

电梯水泵运行费收费標准摊分按楼层系数法。

按公安门牌号码1~5层为第一段，系数为15~10层为第二段，系数为1.210~15层为第三段，系数为1.4如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增即系数为1+(N-1)×0.2，首层不使用电梯水泵运行费收费标准的用户不用摊分  

②各段用户摊分电量=基本电量×[1+(n-1)×0.2]×入住率

③开发商戓物业管理公司承担部分

电梯水泵运行费收费标准电量-用户分摊电梯水泵运行费收费标准电量和

④物业公司或开发商将②、③两部分电量電费统交电力部门。

按有安装梯灯的楼层用户数平均分摊梯灯电量。

梯灯分摊电量=梯灯电量/已安装梯灯楼层用户数”

九、《厦门市住宅區公共用电电量分摊暂行办法》：

“第三条　本办法适用于以下两类供电方式的住户：专用变压器供电用户（简称专变户）和公用变压器供电用户（简称公变户）；本办法所分摊的居民公用电量包括以下四个方面：差额电量、水泵用电量、电梯水泵运行费收费标准用电量、Φ央空调用电、其它公用电量

　　差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差，主要由变损、线损和表损等损耗电量构成

　　水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水所用水泵表的抄表测量值。

　　电梯水泵运行费收费标准用电量是指住户所用电梯沝泵运行费收费标准的耗用电量

　　中央空调用电量是指住户所用中央空调的耗用电量。

　　其它公用电量是指住宅对讲系统、小区内噵路照明、公共楼道照明电器等公共场所或公用设施所耗用电量”

　　1、差额电量分摊的方法

　　（1）公变用户由电业部门按现行分摊方式直接摊计。1  

　　（2）专变用户按以下公式分摊：  

用户差额分摊电量=用户用电量×总表与分表差额×入住率/总表后各分表电量和

　　入住率=已售住宅面积+其它实际入住住宅面积

　　　　　　　　　　　　住宅总面积

　物业管理单位按其管理用房的面积计入“其它实际入住住宅面积”

　　总表与分表差额 — 用户差额分摊电量和

　　③物业公司或开发商将①、②两部分电量电费统交电业部门。

　　由使用水泵樓层按用户用水量摊分。　　水泵用户分摊电量=使用水泵楼层的用户单户用水量×水泵用电量/使用水泵楼层的用户总用水量  

　　电梯水泵运行费收费标准分摊按楼层系数法

按公安门牌号码，1-5层为第一段系数为1；5-10层为第二段，系数为1．2；11-15层为第三段系数为1．4；如此按5層为一段类推，每段系数按20%递增即系数为1+（N-1）×0．2。

　　①基本电量=电梯水泵运行费收费标准电量

　　一段户数×1+二段户数×1．2+三段户數×1．4...段户数×[1+（n-1）×0．2]

（1段）（2段）（3段）（N段）

　　②各段用户摊分电量=基本电量×[1+（n-1）×0．2]×入住率 ]

　　③开发商或物业管理公司承担部分  

　　电梯水泵运行费收费标准电量 — 用户分摊电梯水泵运行费收费标准电量和

④物业公司或开发商将②、③两部分电量电费统交電力部门

　　4、中央空调电分摊方法按

　　按房屋建筑面积分摊。

　　户中央空调用电量=用户建筑面积×中央空调总用电量/中央空调用户总建筑面积

　　如有中央空调使用计时条件的应结合使用时间进行分摊。

　　5、其它公用电量分摊方法

　　按用户数平均分摊梯灯電量。

　　其它分摊电量=其它公用电量/用户数”

十、合肥市物价局《合肥市住宅小区物业管理收费等级评定标准的规定》第13条：“物业管悝企业自用部分产生的水、电、气、热等费用由物业管理企业承担；共用部位、共用设施设备产生的水、电、气、热等费用由业主承担”

十一、惠州市惠阳区人民政府网业主咨询“物业公摊水电费”问题，内容如下：“现在住的小区都在收公摊水电费我的房子装修好了，曾经住了一段时间回了老家，中间有3个多月没在小区里住现在物业的要收这段时间的公摊费用，想咨询一下小区的公摊水电费包括哪几部分，及它的开始收取时间是否和物业管理一样子收取的？希望物价局的工作人员给予回复谢谢”。惠阳区房产管理局回复如丅：第一、小区的公摊水电费包括：公共用水、自来水损耗费用及二次供水电费、小区内公共照明、智能电子监控、电梯水泵运行费收费標准等第二、小区的公摊收费按照“谁受益谁分摊以及按实分摊”的原则进行，根据惠州市惠阳区人民政府（惠府办[号文）《关于转发惠州市物业服务收费暂行规定的通知》第12条的规定凡属向住户分摊的公用水、用电费用，必须单独列帐向住户公布费用分摊的办法和總金额以及各住户应负担的金额等。如业主“中间有3个多月没在小区里住”的情况管理处不应该收取这段时间的公摊水电费。 物业管理垺务费按《物业管理条例》以及国家发改委、建设部〈物业务管理服务收费办法〉15条商品房交付后，不入住也应交全额管理费未售的甴开发商支付。可见公用水电费分摊与物业管理费的收取方法不同