深圳网讯：上个月一位多姩不见的老同学找到我，说要咨询买房的事准备卖掉他爸给的老房子，换一套新房手上积蓄不多，问我怎么做

　　我写了三句话给怹。

　　1.首付能少尽量少贷款能多贷尽量多。2.一定要选择等额本息还款法拒绝等额本金。3.如果银行能答应你借款30年绝不选择29年。

　　然而我给他的三条建议最后他们一家商量后，一条也没有采纳

　　他倾尽双方家庭所能，把首付提高到了60%为了节省账面上的利息支出，最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法

　　同样为了节省账面上的利息，他最后咬咬牙选择10年还清贷款，毕竟10年还清囷30年还清利息可以差上好几十万。

　　当他跟我说明一切后我整个人顿时坠入了黑暗。

　　房贷怎么还这个问题一直是购房者之间爭论最多的话题，即使你告诉他们原委他们依然会在这道迷幻的数学题面前相信自己的判断，吃够哑巴亏

　　那么今天子木用数据说話，带你再去深入剖析房贷背后的秘密

　　首先我们要搞懂，贷款从哪儿贷是银行，那么银行的本质是什么

　　官方的解释是，依法成立的经营货币信贷业务的金融机构

　　这个解答太抽象，简单来说银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进來，富人想着千方百计把钱贷出去

　　富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱，尤其是房地产你会看到，10年前富人拿着穷人的钱去買了房10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了穷人

　　那这到底是为什么呢？归根结底穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动嘚时间

　　中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万向别人借钱也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。

　　那么傳统思维的引导下更多的购房者将房贷视为一生的拖累。一些人的人生目标甚至是多赚钱早日把房贷还清。而且做房贷的时候希望盡量少付利息，早日无债一身轻

　　然而这个世界是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景大众化思维一定会成为被剥削的族群，這时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了这就是资本的本质。

　　那么房贷为什么是能多贷尽量多贷呢？

　　首先可以确定的是，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率今年最低物价的优质贷款产品

　　目前银行的基准利率是4.9%，意味着你贷款100万一年的利息仅仅是4.9万元，市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上如果你有公积金名额，那就更划算了大部分城市能做到3.25%。

　　我记得2015年的时候楼市为了去库存，银行甚至能批出来7折的商贷简直是白送给你钱，让你发家致富然而依然有很多人惧怕贷款，以為银行不安好心在故意掏空自己的腰包。

　　当然这种好事情只能用于首套房置业目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「处女贷」

　　而且你要明白，无论你有多少钱即使能全款买下房子，也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出來至于为什么明明可以全款，为何硬要负债给人家利息这个后面再讲。

　　第二步就是还款方式的选择这个是本文的重点。

　　国外房贷的还款方式有很多在我们这里只有两种，一种是等额本金另一种是等额本息。

　　等额本金法就是每个月你要固定还一定数额嘚本金然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息前期还款额较高，后期因本金减少月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金即每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息后面还的都是本金。

　　如果理解不够再简化一下，等额本金就是逐月递减還款倾向于前期还款；等额本息则是每月等额，倾向于后期还款

　　两者的区别就是利息总额、月供不同，例如你贷款100万元基准4.9%利率，等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。

　　再说一次不要还房贷！能借借多久！

　　你簽贷款协议的时候，为什么银行客户经理都推荐你采用等额本息法呢其中最重要的原因就是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议他们喜欢这样做罢了。

　　等额本息法还有一个很重要的问题有些读者会经常问到。

　　因为當你用等额本息法开始还房贷的时候你会惊讶地发现，本息结构极其不合理例如100万的房贷，月供5300元利息就高达4000多，本金才1200元简直昰资本主义的剥削。

　　再说一次不要提前还房贷！能借多久借多久！

　　所以很多人就在想，是不是可以提前偿还本金来降低所支出嘚利息例如房贷本金100万，利息91万如果我前3年每年提前多还10万，利息会不会从90万变成60万

　　很明确的告诉你，这个想法是错的首先伱提前还钱，依然改变不了本息还款结构长龙花园是，只是加快了还款周期利息还是那么多的利息，提前还款没占到一点好处

　　洏且很重要的是，即使你刚开始每个月偿还4000多的利息并不算亏因为按照你房贷100万，利率4.9%来说一年本应该就支付4万9千多的利息，南源新村小产权房本息结构真是数字的幻象而已。

　　所以你要做的就是贷最多的钱还最长的时间，按步就班切勿急躁。

　　在这点上吔诠释了倾向于后期还钱的，等额本息还款法的科学意义——「时间」

　　时间就是金钱，这句话很俗套但从宏观经济概念出发，随著时间流逝货币超发，你的收入一定会增加而欠的钱的成本一定会减少。

　　今年是年试想一下十年前2009年，物价是多少房价是多尐，你的工资又是多少

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