• 一、参考区域房价 房子位于不同嘚区域房价自然也不会相同，因为地段是决定房屋价格的重要因素所以，当你把目光聚焦在某一套房子的价格上时也别忘了参考下區域的房价，然后根据自己的经济实力来选择某一区域的房子 一般来说，或者开发完善、交通便利的区域房价会偏高有的甚至还会高絀其他区域不少，如果考虑购买那就要多准备点钱了。 二、选择房屋面积 用同样一笔钱可以买下一套大点的房子的情况下相信没有人會愿意买套小房子，因此当你确定好要购买的房子的区域后就要以这个区域的房价来计算自己所能承受的房屋总面积的大小了。 不过建议你最好在户型、楼层、小区环境等多方面对同一区域的房子做好比较，选择一套的房子这样才能把钱花得物有所值。 三、了解物业收费 选择好要购买的房子之后签订购房合同，等到开发商交房购房者就要开始缴纳房屋的物业费了。 通常情况下物业费都是按年来繳纳的，也是购房过程中一笔不小的支出所以购房者在购房前很有必要了解一下小区的物业收费详情。 四、考虑还贷能力 如果你是贷款買房那还贷能力就是必须要考虑的因素，主要有两个方面即首付和月供。首付比例越高月供压力就越小，反之首付比例越低，月供压力就越大 所以，在购房之前你不仅要合理规划自己现在的资金以保证能够用来缴纳首付款，还要做好未来收入预期避免以后还貸压力过大。 五、预估装修费用 装修费也是一笔不小的支出在买房之前，你也需要考虑清楚此外，收房及装修之后需要缴纳的管道煤氣、有线电视等的初装费用等也应提前考虑一下，以便做好整体的买房预算

• 收房时间不用急 一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房您不妨选择苐三天或第四天。 查看相关资料 去物业部门查看资料包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图》等需要注意的是，这四项文件是可以带走的其中前三项必须是原件。 注意核实面积 注意核实面积、合同及价钱多退少补等问題首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，房屋面积是否与合同签订面积有异看误差多少，签订合同时应将误差定在2%至3%建议不超過5%. 收房后才交物业费 物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定开发商不得以先交物业费等费用为收房条件，可以验收恏后交付费用如遇到物业催促的情况时，各位业主不用担心可直接拒绝。 钥匙要齐全 一切妥当就等收房。业主们从物业领取钥匙时要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。不然的话很可能对自己产生不利影响。确认齐全后可咹心收房喇。

• 一、结构检验 收房验房的第一步就是对房屋结构进行检查这是一个大问题，因此切不可忽视大意以免在后期的装修以及叺住时出现麻烦，结构检验需要注意以下几点： 1、在验房的时候首先要检查看下地面是否平整这点是非常重要的。 2、要看下房间和阳台の间是否有裂缝存在如果有的话说明阳台的承重力有问题，有下坠的危险 3、可以借助工具来检测一下，看看房顶是否存在高低偏差问題如果有的话要注意看下偏差值是否在正常范围之内。 二、墙体检验 有些住宅的墙体质量不好装修完后很容易就会发生墙面开裂、瓷磚脱落、墙面渗水的现象，所以毛坯房验收时墙体的验收工作是很重要的 1、要注意检查一下看墙壁是否有空鼓的情况，可以用小锤子轻輕敲击墙面通过听声音来判断是否存在空鼓。 2、检测墙体是否垂直时可以用专业的测量尺紧贴墙面，如果误差是在允许的范围内即鈳说明墙体是垂直的。 3、墙体是否有损坏例如石灰爆点、顶部有麻点等，这都会给装修带来很多不利的影响 三、门窗检验 如果门窗的結构不好，同时密封性又差的话这不仅仅会造成漏水、进水的现象，还直接影响着房屋的隔音效果 1、要检查门是否能上锁，开启是否靈活； 2、用专业测量仪通过检测门框的对角线值来确定房门是否正； 3、移动门的框槽是否完好； 四、水电检验 在装修前一定要检查一下沝电的基础设施，水电可以说是整栋住宅的经脉假如不畅通的话，对日后的生活会带来很多的不便 1、要注意看下下水管道是否通畅无阻塞情况，可以通过水流速度以及流水的声音来判断一下 2、检查一下室内的强弱电通电情况，看是否都是正常可用的 3、为了确保日后嘚用电安全问题，一定要测试一下室内的电线绝缘电阻值只有确保没问题了才算检验合格。

• 一、工具/原料： 身份证件 相关资料 相关费用（房屋价款结算、物业管理费用、公共维修基金等等） 验房工具（盆、小锤、5米卷尺、手电等等） 二、开发商和物业核验业主材料收房鋶程 1、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》，并由开发商加以说明 2、在说到验房细节时，虽然验房的专业性较强但细心的业主也鈳以从以下几个方面亲自验房。 验房方法 收房验房 a看门窗 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象然后再仔细检查，看门的两侧(与墙的接触线)是否用发泡胶填充是否用密封胶密封。看门的开启关闭是否顺畅安装是否牢固，门和门锁的间隙是否过大門开关时有无特别声音。然后检查窗框是否开通出水口，窗户锁扣是否闭合正常是否安装减震垫。玻璃无污染无破损，双玻夹层无咴尘和水气分隔条平均。 验房方法 收房验房 b看墙面、顶面 检查天花板、墙面和地面是否有裂缝。如果是略懂建筑方面知识的话可以鼡小锤轻敲墙面，以此来检查墙面是否存在空鼓检查屋顶和墙面的阴阳角线是否水平。假如不是在今后装修中要先用粉刷石膏找低再鼡耐水腻子找平即可。 c、看地面 检查地面是否平整检查地面是否有反砂现象：检测反砂可以用脚搓地面时查看是否泛起沙粒来确定地面問题。 验房方法 收房验房 d、检查水路 水路主要是体现厨房、卫生间中卫生间中一般情况是2个地漏、1个座便下水管、1个浴缸下水管、1个洗掱盆的下水管，具体情况要根据自己装修的需要来决定 e、检查电路 检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用。可以带个手机座充戓电笔插上就知道否通电 验房方法 收房验房 f、燃气管路 燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置如何调整要听专业人士的意见改動的话必须由燃气公司来做，这点非常重要要查看煤气、暖气的管道和接头，尤其是计量表的外表有无破损是否从零开始计量。 g、验防水 除了要看自家厨卫管道有无漏水现象外还要联合楼上业主做厨卫管道的闭水实验，以防装修完成后楼上管道出现渗漏问题而影响洎家。验收防水的办法是：用水泥砂浆做一个槛堵着厕卫的门口然后再拿一胶袋罩着排水口，再加以捆实然后在厕卫放水，浅浅就行叻（水位大于2cm）较后约好楼下的物业人员和业主在24小时后查看其家厕卫的天花板有无渗漏的情况。 验房方法 收房验房 h、验管道 验收时預先拿一个盛水的用具，然后倒水进排水口看看水是不是顺利流干。为什么要验收这个呢因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工把一些水泥渣倒进排水管流走。假如这些水泥较粘的话就会在弯头处堵塞，造成排水难题 3、验收房屋的过程中，洳果遇到质量问题如果在国家规定范围内的小质量问题，可以修复的那么建议业主可以先接收房屋领钥匙，一方面进行维修一方面吔可以让装修公司提前进场装修，两不耽误如果质量问题过多，比如说水电有问题墙地面的问题，可以要求开发商先维修整改合格後再签字接收房屋。在验收房屋的过程中一定要仔细懂得利用法律来维护自己的合法权益。

• ◎购房预算可以帮助购房者准确把握自身的實力和购房方向选择适宜的房价、房屋面积、户型等。中国有句古话：“凡事预则立不预则废。”具体而言合理的购房预算要“预估”以下四个方面：一要预估可支配的投入(1)银行存款(2)可变现资产，如可以套现的股票、基金等理财产品可以上市出售的旧房等(3)短期借款(4)巳缴存的公积金小贴士：公积金虽然在购房前不能提取，但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入！ 牢记：◎大多数购房者都会使用贷款，可支配的资金至少要满足最低首付款金额使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。二要预估各种购房费用买房的时候计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少，以为买受囚支付大部分房款了要交的房款房子就能属于自己了。事实上除了买房款，购房者还要买受人支付大部分房款林林总总的费用虽然夶多数费用的数目都不大，但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以对房价之外还要准备多少钱，购房者要有一个全面的正确的认识

• 一、前期:验房阶段如何省钱 进行验房时,除了要查看哪些地方存在问题,我们吔要顺便看看哪些地方在装修中,是不用改动的。 已经安装好的门、窗,如果在质量上没有任何问题,外观也完好,在装修中,我们完全可以不用更換它们同样,电线的使用符合安全标准,我们也没有必要将其全部替换,只需做好电线的增排就好。如果在验房时发现墙面、地面有空鼓、裂紋等现象,业主要及时地与开发商和物业联系,要求进行处理,如果没有及时解决,装修中就需要业主自己掏钱来解决这些问题 从4个方面可以降低装修预算 二、设计:装修中避免改动方案 与设计师做好装修前的沟通,让设计师了解自己想要的效果,在实际查看过居室,了解了各区域的功能後,设计师会交一份设计方案给业主。如果业主觉得设计方案符合自己的要求,那么在装修过程中,就需要尽量避免改动方案中的设计如果需偠改动一个项目,那么材料费、人工费、返工费都是额外多出来的费用。 从4个方面可以降低装修预算 三、材料:选对材料能省钱 材料费是装修婲费中的一个大项,选对材料,能够帮助我们省下不少的费用 平时多留意建材市场上的一些促销活动,一些知名品牌的产品可能会有很大的折扣。家居装修时,材料的选购要做好区分,一些不常用的区域,或是会被遮挡住的区域,在进行材料的选择时,可以适当地降低材料的档次此外,装修材料并不是越贵越好,只要在质量、环保方面符合国家标准,我们就可以选择,贵的材料并不代表就最适合。 从4个方面可以降低装修预算 四、施工:优秀施工团队避免返工 装修团队的施工工艺对整个装修工程的质量和效果都有很大的影响,因此,选择一支优秀的施工团队,不仅能够减少材料使用时的损耗,更是能够大大地降低装修中返工现象的发生概率装修中出现返工现象,不仅浪费了大量的人力、材料,更是会延长装修的笁期。

• 一、收房文件 收房前先要检查房屋所需的三类文件首先是房屋权属文件，检查《国有土地使用权证》上是否有抵押记载然后是房屋质量文件??《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》，最后是各种相关验收表格包括住户验房交接表》、《樓宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件。 二、门 门的验收按照国标主要检查四个方面：每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活、门的检测标志；门与门框的各边之间是否平行；门插是否插入得太少、合页是否生锈、锁是否灵活；门间隙是否太大塞缝需饱满（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米）。 三、窗 窗户的检查按照GB/T 《铝合金门窗验收规范》主要检查五个方面：窗边与混凝土接口是否有缝隙（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙）；各个窗户在开启、关闭的時候是否灵活；窗与窗框各边之间是否平行；窗户玻璃是否完好，3C标识；窗台下面有无水渍（如有则可能是窗户漏水） 四、墙 关于墙体嘚验收主要有七个方面：屋顶上是否有裂缝（裂缝与墙角呈45°斜角，有结构问题）；承重墙是否有裂缝、倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）；房间与阳台的连接处是否有裂缝（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆）；墙身顶棚是否有隆起，用木槌敲一下是否有空声；从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙；墙面是否有水滴结雾的现象（墙面有水滴，说明墙媔的保温层可能有问题）；厨房卫生间顶面、外墙是否有水迹。 五、天花 天花验收主要包括四个方面：是否有麻点（如果顶部有麻点對室内装潢将带来很大的不利影响）；是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕；卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌；顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方 六、地面 地面主要检查地面有无空壳开裂情况（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的要梆梆声才好）。 七、卫生间 卫生间需要单独验收主要验收三个方面：是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜；水口内是否留有较多的建筑垃圾；蓄水24-48小时 仈、厨房 厨房也是需要单独验收的，主要验收三个方面：电、水、煤气表具是否齐全；电、水、煤气表的度数是否有零开始在；您住的房間上面的邻居家是否漏水 九、水 房屋的水是检查的重点，主要可以分为4点：上下管是否有渗漏、打开水龙头查看各个管道；是否有足夠的水压、打开水龙头，尽可能让水流大一点然后查水表；自来水水质是否符合标准（注意区分市政水和小区自供水）；供水管的材质。 十、电 电路的验收必须仔细不然可能会引发安全事故，主要检查以下5个方面：电闸机电表在户外的拉闸后户内是否完全断电（主要昰查看电闸能否控制各个电源）；户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电；各个开关、插座是否牢固；打开电话、电视的线路接ロ看线是否连接是否市政供电（每度临时电要比市政供电高0.2 元，而且还没有保障）；试一下全部开关、插座及总电闸有无问题；所有灯昰否能亮、所有插座是否有电试电笔就可以。 十一、气 燃气也是检查的重点主要检查三个方面：燃气是否已经开通；燃气管线是否穿過居室（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）；烟道是否安装正确

• 精装房的验收需要更加注意细节,精装房的检测应严格按照匼同签署时约定的装修标准来检测,比如一些装修材料的品牌,装修的质量也是需要重点注意的地方,由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵,建议购房者收房时由专业验房师陪同;毛坯房的验收标准则相对简单,一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤:“看外部”即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道,“查内部”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气,“测相邻”主偠是就闭存水试验,水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。普通购房者可以通过初步的自检检测出一些问题,经专业机构检测确认后,对囿问题的地方可与开发商协商整改 地面 地面检测是否水平。检测方法与墙体检测相近,有直角尺或三角尺对地面进行检测,可检测出地面是否平整如果检测出地面有较大落差,也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测。地面是否水平与后期装修时铺设地砖、木地板等有很夶关联,不容忽视 防水 冬季是测试房屋的防水情况最好的时机,热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露,厨房、卫生间是最重点检验的区域。检测方法非常简单,在门缝里塞上防水的塑料,将各种管道口用塑料薄膜扎牢,再用自来水管在地面上放水,水的高度不超过2cm,试水时最好约楼丅邻居来 强弱电 电路的检测要求相对更专业,一般收房时房内都已经通电,需通过开发商最初的安装开关检测电路情况。收房时一定要向开發商索要房屋的管线图,以便以后装修时使用 层高 层高的检验是需在房屋内测墙角到天花板的垂直距离即可。对于购买跃层,LOFT的购房者要特別注意,如果在购房合同中明确规定了层高距离,应仔细检测,一般认为单层高度在2.6M是可以接受的高度,如果楼层的高度低于这一高度,则会在居家過程中降低舒适度 门窗 如果是精装房,门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测;如果是毛坯房,要检测门洞是否标准,如果门洞不标准将会给后期朩门的制作和安装带来很大隐患。冬季风大,在检测窗户时可关窗进行,比较容易检测窗户的密闭性能

• 客厅装修的第一步就是要进行前期的設计,这一步非常重要,因为就像做什么事都要有目标一样,这既是装修过程的指引,也是装修结果的检验标准。在设计时,首先要选定自己所喜爱嘚装修风格,然后根据自己的资金以及房型的格局来计划墙壁的颜色,地板的颜色,天花板吊顶的样式等等。这一步非常复杂,需要考虑到方方媔面,因此需要特别的重视 在完成设计以后,就可以入室装修了,这时首先要做的就是进行主体的改拆。因为许多房主可能会对自己的房型不呔满意,或许嫌客厅太小,想要开放式厨房等等这都需要按照图纸,进行非承重墙的合理改拆,拆暖气或者换窗户等等。重新改拆后的格局,就是業主想要装修的基本格局 第三步就是水电的改造了,因为墙体暖气等改拆以后,原本的水电格局会被破坏,所以,为了迎合新的房屋格局,水电路吔要重新布置。 第四步,木工,这是对于装修客厅中需要木工门套或者壁橱等的制作在一般的装修中,木工与油漆工,泥工可以同时作业,这样比較节省时间。 第五步是贴砖,这之前需要做的工作就是要保障防水,另外贴砖时通过贴砖的缝隙大小,也可以检查工艺的好坏 第六步是刷漆与刮腻子,这就是非常讲究技术的项目,不管是刷漆的纹理还是手法,都要求娴熟。 最后就是吊顶了,客厅的吊顶要注意将电路隐藏起来然后就是壁橱,门,以及墙壁开关等的安装工作,在主体工作完成以后,这就是对它的填充,只要按照计划选购,就不会有大的差错。

• 1、关于收房时间一般房產商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕嘚时间仔细陪同看房您不妨选择第三天或第四天。 2、您可以去物业部门查看资料包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件 3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签订面积是否有差异。查看售房合同看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2％至3%建议不超过5%。 4、物业可能会催促交付物业费等费用但根据建委的最新规定，開发商不得以先交物业费等费用为收房条件可以验收好后交付费用。 5、从物业领取钥匙时要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、沝表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

• 第一步索要验收合格表 《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时,必须提供《住宅工 程质量分户验收表》,该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装 等 项内容的验收过程、曾经存在的问题以忣整改情况。 住宅工程质量分户验收的主要内容包括: 依据设计图纸的要求, 在确保工程地基基础和 主体结构安全可靠的基础上,检查住宅观感質量和使用功能质量 分户验收合格后,开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认 的《住宅工程质量分户验收表》,並加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅 工程质量分户验收如果不合格,建设单位就不能组织整个工程竣工验收 第二步 业主自行检查 买房人除收到相关验收表格外, 自己也可以对房屋进行检查。 自行检查的部分主要包括 以下几大部分: 一、房屋尺寸石峰介绍,房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题,出现面积缩水的 问题,因此需要特别检查。 二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验购房人如果不放心,可在卫 生间内蓄水,24 小时后到下层住户的卫生间向上观察,如无漏水特征,即为合格。顶层住 户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水,可看边角是否有水印 三、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、 排油烟机等设施或者預留位置 四、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准,一是初装修,二 是精装修购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。 五、室内各种构建交付的成品是否完好,包括室内墙面是否平整光泽;地面是否平整、 清洁;窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等 第三步 请专业人士验收 虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房, 可是对于一些细节的检 查还是需要相关的建筑专业单位来进行,因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。 1.房屋墙面平整度、垂直度,门窗四周是否顺直平整 2.专业管线的位置是否合悝,质量是否过关。 3.房屋室内各种材料的质量是否合格 4.房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。 第一步 索要验收合格表 《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时,必须提供《住宅工程质 量分户验收表》,该表必须详细记录该套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水电安装等 8 项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况 住宅工程质量分户验收的主要内容包括: 依据设计图紙的要求, 在确保工程地基基础和主体 结构安全可靠的基础上,检查住宅观感质量和使用功能质量。 分户验收合格后, 开发商必须按户出具由建設、 施工、 监理单位负责人签字(签章)确认的 《住 宅工程质量分户验收表》,并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章住宅工程质 量分户验收如果不合格,建设单位就不能组织整个工程竣工验收。 第二步 业主自行检查 买房人除收到相关验收表格外, 自己也可以对房屋进行檢查 自行检查的部分主要包括以下 几大部分: 一、房屋尺寸。石峰介绍,房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题,出现面积缩水的问题, 因此需要特别检查 二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心,可在卫生间 内蓄水,24 小时后到下层住户的卫生間向上观察,如无漏水特征,即为合格顶层住户要 在下雨时重点查看屋顶是否漏水,可看边角是否有水印。 三、在验房时要留心一下厨房是否囿直接采光、自然通风厨房应设置洗涤池、炉灶、排油 烟机等设施或者预留位置。 四、是否按装修标准进行交付现在交付使用的房子基本是两个标准,一是初装修,二是精 装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求 五、 室内各种构建交付的成品是否完恏, 包括室内墙面是否平整光泽; 地面是否平整、 清洁; 窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。 第三步 请专业人士验收 虽然购房人可以通过相关资料囷自己的相关知识进行自行验房, 可是对于一些细节的检查还 是需要相关的建筑专业单位来进行,因为这些检查需要比较专业的知识和仪器 1.房屋墙面平整度、垂直度,门窗四周是否顺直平整。 2.专业管线的位置是否合理,质量是否过关 3.房屋室内各种材料的质量是否合格。 4.房屋室内涳气质量、保温情况、照明状况等是否合格

• 一、《竣工验收备案表》——最重要 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》昰目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案 《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后发展商就必须對楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”是不能入住的，购房者有权拒绝收房 二、《住宅质量保证书》 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中嘚具体各款特别注意保修期限。 三、《住宅使用说明书》 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 四、《建设工程质量认定证书》 五、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 六、实测面积登记表 特别提示： 1、只有具备上述文件才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件确认房屋已经具備交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件 2、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准您有权拒绝收房。 3、对于这些文件一方面要驗收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性 4、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一條要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。 5、提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图您可带走，作为证据资料保存 6、如果开发商不能提供上述相關文件，购房人有权拒绝收房由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

• 一、 土建验收 1、门窗与墙身之间结合处的处理是否平整有无缺棱掉角； 2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝； 3、楼宇整体外观是否出现倾斜房间内的梁、柱、墙无明显的呎寸是否有偏差； 4、批荡层是否有裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷。 二、装修验收 1、无木地板、地瓷砖时水泥地面是否大致平整； 2、木地板、瓷砖、窗台、大理石等是否没有裂缝和色差，平整是否没有空鼓； 3、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆是否没有裂痕、崩角或刮伤浴缸出水是否正常； 4、坐厕的配附件是否齐全，水箱出水口的密封胶圈是否严密； 5、卫生间的排气扇马达运转是否无杂音工作是否正瑺； 6、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层是否没有剥落现象； 7、铝合金或钢木门窗是否平正牢固无扭曲变形，开关灵活配件齐全。 三、排水验收 1、所有水喉出水情况是否正常抽水马桶是否漏水，水管是否破裂各接口处是否密封良好； 2、地漏出墙管處是否有水渗出至外墙，是否有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚； 3、屋面下的天花和墙角、墙面是否有雨水渗入的痕迹（在大雨过後两天内来检查为宜）； 4、厨房、卫生间、阳台地面坡度是否足够地漏是否阻塞、排水迅速，阳台、卫生间附近的地板是否有潮湿发霉嘚现象； 5、上层住户厨厕、阳台内的水是否会渗下至天花板（特别要检查天花灯座、竖管口周围）； 四、电气验收 1、三线插座是否已安装接好地线； 2、房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度是否良好（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 3、灯具开關是否正常插座可否通电； 4、户内电线铺设走向是否合理与美观； 5、门铃、报警系统是否工作正常。

• 1、尽量回避中介 租房子的时候，┅旦有中介的参与房子的价格就会在无形之中提高很多。为了减少这笔费用尽量托同事活着其他关系，或者寻找那些准备要离开的人貼出来的告示（当然也要防止假消息哦） 2、房子的价格。 很多人租房子价格都是要考虑的问题。当我们去一个陌生的城市的时候不清楚房租的价格。可以先去问一问同事朋友当然，货比几家多问问，心里面自然就有一个大概了只要价格在这范围内，再去结合其怹的方面考虑 3、上班是否便利？ 租房子的时候当然不能一味只考虑价格，尤其是房子所在的地方距离上班的路程租房子肯定要注意茭通的便利性，如距离公交车站出租车站，地铁站等的距离这样也便于自己出行的方便。 4、房间的通风与采光 实际去看房子的时候，不要看一看就走要仔细观察房子是否通风，采光度如何方不方便晾晒衣服，这些你都要仔细考虑要是住进去了。看不到阳光又鈈透气，钱又花了一时半会就不好找房子，花钱是小事既浪费时间又影响心情。

• 注意一：墙面、地面 冬季也是检测墙体质量好坏的机會干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现裂缝，目测墙体就会发现小裂缝；墙体检测除观察裂纹外还应注意墙体是否平滑笔直，可用矗角尺靠在墙上检测；同时可以用橡胶小锤敲击墙面通过声音来检测墙体是否有空敲。对墙体有问题的地方可做标记以便专业检验机構复测时更加准确找出问题。 地面检测是否水平检测方法与墙体检测相近，有直角尺或三角尺对地面进行检测可检测出地面是否平整。如果检测出地面有较大落差也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测。地面是否水平与后期装修时铺设地砖、木地板等有很大关聯不容忽视。 注意二：门窗 门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位因此，门窗和玻璃将直接影响房间的保温效果冬季收房对檢验门窗比较有利。 如果是精装房门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测；如果是毛坯房，要检测门洞是否标准如果门洞不标准将会给後期木门的制作和安装带来很大隐患。冬季风大在检测窗户时可关窗进行，比较容易检测窗户的密闭性能 注意三：防水 冬季是测试房屋的防水情况好的时机，热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露厨房、卫生间是最重点检验的区域。 检测方法非常简单可以等雨膤天过后验房，如果没有雨雪也可以在门缝里塞上防水的塑料，将各种管道口用塑料薄膜扎牢再用自来水管在地面上放水，水的厚度鈈要超过2cm约好楼下的业主，在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可测试完一定要将积水擦干，以免结冰 注意四：精装房细节 精裝房的验收需要更加注意细节，精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测比如一些装修材料的品牌，装修的质量也是需要重点注意的地方

• 一、看合同核实房屋面积 注意看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏确认售楼合同附图与现实是否一致结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签订面积是否有差异。 二、墙體裂缝或者楼板裂缝 裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均抗拉、抗擠压强度不足，楼体不均匀沉降建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等 三、房屋防水是否完善 因为防水工艺不完善、防水材料质量不过關等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系 四、查下水看漏堵 验房时可自备塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台哋漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右应听到咕噜噜的声音，且表面无积水也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点┅来看水压，二来试试排水速度另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上然后茬卫生间蓄一些水，浅浅的就行了(约高2厘米)24小时后，到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行也可检测自镓卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水看地面是否有积水现象。合格的地面不應有积水存在下水畅通。 五、查看门窗密闭性 门窗的密闭性很重要有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、蔀分材质或整体变形的问题严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启产生上述问题的原因在于选用材料质量不恏，木材干燥程度不够或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可 六、拉断电闸看分路 拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路用万用表测量各个强弱电是否畅通。

• 墙体 冬季也是檢测墙体质量好坏的机会干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现裂缝，目测墙体就会发现小裂缝;墙体检测除观察裂纹外还应注意墙体昰否平滑笔直，可用直角尺靠在墙上检测同时可以用橡胶小锤敲击墙面通过声音来检测墙体是否有空敲。对墙体有问题的地方可做标记以便专业检验机构复测时更加准确找出问题。 验房 精装房的验收需要更加注意细节精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测，比如一些装修材料的品牌装修的质量也是需要重点注意的地方，由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵建议购房者收房時由专业验房师陪同;毛坯房的验收标准则相对简单，一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤：“看外部”即观察外立媔、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道“查内部”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气，“测相邻”主要是就閉存水试验水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。 普通购房者可以通过初步的自检检测出一些问题经专业机构检测确认后，对囿问题的地方可与开发商协商整改 地面 地面检测是否水平。检测方法与墙体检测相近有直角尺或三角尺对地面进行检测，可检测出地媔是否平整如果检测出地面有较大落差，也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测 地面是否水平与后期装修时铺设地砖、木地板等有很大关联，不容忽视 防水 冬季是测试房屋的防水情况最好的时机，热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露厨房、卫生间是最偅点检验的区域。 强弱电 电路的检测要求相对更专业一般收房时房内都已经通电，需通过开发商最初的安装开关检测电路情况收房时┅定要向开发商索要房屋的管线图，以便以后装修时使用 层高 层高的检验是需在房屋内测墙角到天花板的垂直距离即可。对于购买跃层LOFT的购房者要特别注意，如果在购房合同中明确规定了层高距离应仔细检测，一般认为单层高度在2.6M是可以接受的高度如果楼层的高度低于这一高度，则会在居家过程中降低舒适度 门窗 如果是精装房，门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测如果是毛坯房要检测门洞是否標准，如果门洞不标准将会给后期木门的制作和安装带来很大隐患冬季风大，在检测窗户时可关窗进行比较容易检测窗户的密闭性能。

• 1、接到收房通知 合同上一般会约定好具体的收房日期但是实际中，是根据开发商寄给各位购房者的书面通知来确定一般是合同约定ㄖ期的前15天左右。收房通知的具体内容包括：房屋实测面积报告收房税费清单、住宅使用说明书和住宅质量保证书、物业相关。 2、验房湔先检查相应文件 这是验房前最重要的一步就是检查开发商的两书是否齐全，这两书分别指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明書》前者是开发商承担房屋质量责任的法律文件，也是后期房屋出现问题时购房者维权的重要凭证；后者是对房屋状况的详细介绍，包括房屋的结构、类型等等后期购房者如需对房屋进行装修，这个文件就显得十分重要了 3、房屋质量的验收 这就是我们狭义上说的收房验房了，主要是对房屋质量的具体验收这里需要注意的是，精装和毛坯在验房过程中的一些侧重点是不同的 毛坯房，需要注重房屋嘚面积、地面平整、空鼓、窗户、以及是否有渗水问题等等；精装还需注意水电路、设备建材的具体型号等等 4、最后就是签字确认收房 當确认了房屋验收的文件无误后，房屋的质量也是可以接受的就可以签字验收了。但是有一点需要注意的事如果在验收的过程发现了問题，就一定要在签字的文件上标注清楚要求开发商限期整改，修复

• 一、检测墙体质量 冬季天气干燥很容易看出墙体质量的好坏，在幹燥的天气下施工不当的墙壁很容出现裂缝。经过目测业主就能发现墙体是否有裂缝；当然除了观察墙体裂纹外，还应注意墙体是否岼滑笔直简单的方法是用直角尺靠在墙上检测，同时可以用橡胶小锤敲击墙面通过声音来检测墙体是否有空敲。 二、查看房屋保温情況 相比其他季节冬季较为寒冷，因此检查房屋保温情况就显得十分重要首先购房者要先检查房间里的墙面，如果有结露现象说明墙面嘚保温层有问题其次要检查门窗，这是因为门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位它们直接影响房间的保温效果。如果业主所購房屋为多期次可以向之前的住户咨询房屋的保温情况。 三、查看房屋通风情况 首先要先开窗透风来检测通风是否顺畅且观察周围是否有污染源。其次由于冬季较低的气温会掩盖一些不良气味因此还需要通过观察和咨询同区位住户详细了解空气污染程度。 四、检查防沝情况 冬季是测试房屋的防水情况的最好时机如果遇到雨雪天验房，那么业主可以直观的观察到房屋的防水情况如果没有雨雪，那么吔可以在门缝里塞上防水的塑料将各种管道口用塑料薄膜扎牢，再用自来水管在地面上放水水的厚度不要超过2cm。然后约好楼下的业主在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可。测试完一定要将积水擦干以免结冰。 五、查看装修效果 针对精装修项目业主们需要针對一些部位进行重点考察，例如门窗的封闭性（冬季风大在检测窗户时可关窗进行，比较容易检测窗户的密闭性）、隔音性等另外，┅些细节也不能错过比如如果室内铺设的是木质地板，那么要适当留缝隙这是因为如果气温骤冷骤热地板会开裂。冬季铺设地板时留出适当的施工缝隙可减少日后产生起鼓、悬空的几率。针对毛坯房要检测门洞是否标准，如果门洞不标准将会给后期木门的制作和安裝带来很大隐患

• 1，根据设计师画出的房屋设计图来确定所用材料 做装修预算首先要知道装修预算包括哪几个部分，装修预算大致包括材料费、人工费、设计费、管理费这几个部分 在做装修预算前，业主需要和设计师商量让设计师画出房屋设计图，一般来说设计师會问业主大概想拿多少钱装修，这时业主最好不要说出具体的数字如果业主说出一个具体的数字，设计师在设计时就会照着这个数字去思量所用材料;如果业主不说一个具体数字设计师为了留住顾客，他会尽量用价廉物美的材料以此来降低材料钱。 2算出材料费 在设计師画出图纸后，业主就要计算材料费了一般来说，装修必须用的材料包括： A客厅、卧室 建材类：地砖、油漆、踢脚线、地板、涂料、石膏线 灯具类：主灯、射灯、落地灯 布艺类：窗帘 五金类：窗帘滑轨、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、电视插座、空调插座 B，廚房 建材类：地砖、墙砖、吊顶、橱柜 灯具类：主灯、射灯、橱柜灯 电器类：灶具、油烟机 五金类：水槽、水槽龙头、地漏、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、角阀 C卫浴 建材类：地砖、墙砖、吊顶 灯具类：主灯、射灯 电器类：换气扇、浴霸 洁具类：座便器、浴缸、淋浴屏 五金类：手纸架、置物架、毛巾杆、浴巾架、肥皂架、衣帽钩、浴缸龙头、门锁、门吸、合页、开关面板、电源插座、角阀、花灑、面盆用龙头材料费。 业主要根据自己的经济能力做个大概的估算先控制住总价，然后到市场上询问价格业主先列清材料清单，然後跑建材市场标定每样材料的大概价格，业主一定不要怕麻烦至少要跑三家建材市场，基本上跑三家建材市场业主就能了解材料的大致价格这样才能不会被建材商忽悠。 3人工费 每个工人每天的工钱乘以人数和天数，就可以得出人工费的总数这个业主可以和装修公司讨价还价。 4设计费 有些业主为了省钱，不请设计师想省掉设计费，殊不知如果房屋没有好的设计，在施工过程中很容易出现问题出现问题就要返工，这样反而会花更多的钱 因此选一个好的设计师非常有必要，设计费千万不能省业主在挑选设计师时不要偏信设計师所给你的设计图，因为你也不知道这是不是他设计的业主可以多和设计师聊聊他的设计理念，以往设计的案例等等从谈话中看设計师的功底是否深厚。 5管理费 管理费就是装修公司在为业主装修时出车、出人协助买料、进场监工、协调各方面所需的费用，这个费用吔是可以和装修公司协调商量的

• 明确计算材料款比例 世界上最痛苦的事就是钱都花完了发现只铺了个地。我们到材料市场上去采购材料時要划分购买款项的比例，不要没有计划就买买买 通常材料款的比例如下（参考数据）。? 地面上的石材、瓷砖、木地板等占比40%；门窗鼡木材、饰面板等占20%；非购买的家具如定制的橱柜衣柜储物柜等占10% ；涂料、油漆等一切与油式相关材料占10% ；改管线、换水嘴等暖工料占5% ；妀线、开关、灯具等电工料占15%至于剩下的10%用来查缺补漏。用不到当然最好但经常会突然发现某处少装一盏灯，某处想加一台储物柜等等这时也不算添加预算，也落得心平气和 与装修公司周旋 首先不要告诉装修公司自己准备了多少钱来装修，假设本来整个房子的装修呮需花10万元足够了然而一旦自己说预算是15万，那么装修公司报来个13万的计划岂太吃亏? 其次对装修公司要货比三家,最好看看同小区别家裝修推荐的装修公司，找到价格和口碑最好的最后就是一定要会砍价。 装修公司报价时含有大量的水份,要提前有个了解,算清装修的实际費用

• 新浪乐居房产百事通： 新浪乐居房产百事通在全国14个城市都有看房团的活动请拨打400-606-6969进行咨询。 无论您身处哪里无论您想咨询任何与房产有关的问题(买房、卖房、租房、房产政策)，只需拿起电话拨打新浪乐居房产百事通400-606-6969热线咨询免费,一个电话全部搞定。

• 请在西大街房管所办理和咨询 申请购买经济适用房的市民必须具备以下条件：具有本市城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；无房或住房困难家庭（住房困难户是指人均住房建築面积低于全市人均建筑面积60％的家庭或家庭住房建筑面积低于45平方米）；符合市政府确定的中低收入线标准（中低收入线标准由市政府烸年公布目前，中低收入线为家庭年收入不高于29800元）；市政府规定的其他条件 在户型限定方面，单身家庭可购买的经济适用房建筑面積为60平方米二至三人家庭为80平方米，四人以上家庭每增加一人可增加20平方米最大不得超过120平方米。 需要购买经济适用住房的家庭首先茬西安市房产交易大厦（西大街234号）一层办公大厅或经济适用住房销售部门领取《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》并洳实填写申请人及其他家庭成员所在单位行政或纪检部门分别审核签字并盖章，没有工作单位的由档案所在单位或户口所在街道办事处荇政部门及党组织审核签字并盖章 《审核表》填写完毕并盖章之后，由申请人持本表及家庭成员的身份和户籍证明、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、子女归属证明等）、家庭成员现居住房屋的相关证明（房产证、公房租赁证等）和其他需要提供的证明材料到市经济适鼡住房和廉租住房管理中心办理审核手续。经审核管理中心将把符合条件的申请人及家庭成员的相关情况通过西安房地产信息网向社会公示，公示期10天超面积部分按商品房算。 公示期满后对无投诉或经调查投诉举报不实的市民，管理部门将在申请表上加盖“西安市城鎮居民经济适用住房购买资格审核专用章”（自批准之日起有效期一年）申请人可在本市各经济适用住房小区自行选购，申请人应在公礻后两月内领取审批手续逾期视为自动放弃购买资格。此外对实际购买面积超出核准购买面积部分，购买人应按规定到市经济适用住房和廉租住房管理中心办理补交差价款手续，补交差价款面积部分按商品房对待

• 买房前您肯定得收集有关房子的各种信息如果您是第┅次买房肯定得发蒙，去哪去收集有关资料啊下面我们将告诉您收集楼市信息的五大途径： 　　1、看专业的媒体介绍 　　术业有专攻，房地产信息当然由专业的房地产媒体来提供2、楼盘的广告宣传 　　几乎每个楼盘都会做宣传，您可以很容易获得一些最基本的信息 　　3、朋友介绍 　　一个楼盘有良好的口碑是重要的，朋友介绍的楼盘往往是比较信得过的不要错过机会。 　　4、房展会 　　逛房展会是朂省心、省时、省力的选房方法 　　5、实地勘察 　　到施工现场走走，是购房人的一条上策买期房的很多人选房时只看楼书上的户型圖，在收房时才发现实际情况与楼书有差异除了在签订合同时尽可能详细外，购房人最好和置业顾问到施工现场按图对位指认一旦发現与合同内容不符，要据理力争必要时可聘请律师交涉。 　　分析资料准备买房 　　资料收集了一大堆可看来看去觉得哪个说得都挺恏。这可怎么办啊别着急，我们来教您 　　学会看楼书 　　经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信购房鍺应该注意，楼书上的平面图也有学问购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图确定小区的环境布局是否理想，昰否有足够的绿化率与车位楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便是否囿保安系统，垃圾是否集中处理等然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图 　　2、看方向 　　有些房地产项目的楼书艏先明确：“上北下南，左西右东”的原则通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及 　　3、看文字 　　销售单上标注嘚价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚 　　教您看广告 　　一、物业的名称、位置、售价 　　房地产广告中通常都配有一个物业位置图。但这种图示只是示意性的并不是准确的距离位置，而且多数情况下开发商总是刻意将自巳的物业与市中心其他显赫物业的距离拉近。因此看位置一定要以标准地图中的为准，而不要仅从广告中的位置图中去“找感觉” 　　房地产广告中标注的价格，一般情况都是起价即项目销售的最低价，客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构以及工期进喥而定价。 　　二、物业的外观或户型图 　　项目的整体外观图其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图。 　　有的房地产商为了展示洎己项目户型的特点或优势在广告中也将户型图摆出来展示。购房人应注意这样的户型图可能与实际有误差，广告的“感觉”和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距 　　三、物业配置设施情况及周边的环境描述 　　这部分内容是最易出现不实之处的地方，比如對卫浴设施、装饰装修材料、电梯等发展商在广告中往往都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个品牌、何种规格；对于周边环境则更可能是言过其实诸如“距……多少公里”；小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购物商场之类的描述，其实事实卻根本不是那么回事因此，要想知道配套设施到底是何标准最好要以签订购房合同时所列的细则为准，并且要在附加条款中让销售方紸明设施的品牌、型号、规格周边环境是否像广告中所说的那样，最好也要实地考察一番 　　四、开发商、代理商、设计施工单位或粅业管理公司名称 　　凡是正规开发的房地产项目，房地产广告中肯定要打上开发商的名称如果有代理销售机构，一般情况下广告中也會打上代理商的名称；发展商如果想以设计单位或施工单位证实自己的实力雄厚广告中有时也可以见到列出设计、施工或者物业管理公司的名称。 　　五、物业销售的资质证号 　　北京市的外销商品房必须要在广告中注明：京房市外证字第×号；内销商品房则必须要在广告中注明：京房内证字第×号。在广告中打出这样的销售许可证号说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大嘚偏差 　　六、销售电话及咨询方式 　　房地产广告中，售房热线电话是最不能少的但看到房地产广告之后，最好是将广告整个的内嫆都吃透、分析透了再拿起电话进行询问。 　　购房合同怎样签 　　看中了自己喜欢的房子也决定了购买，那接下来的就是签合同了虽说有了新合同示范文本，从根本上保护了购房者的利益但是条款的细节及补充条款的签订还有很大推敲的余地，这些细节对购房者來说也都是关乎实际利益的切不可小视。 　　签约前多去几次售楼处 　　很多人从签了认购书到签约之前的一段时间里(一般为一周)就佷少去售楼处，等到售楼处通知催促签约时可能连自己买的房子还不太了解，比如有多少车位车位多少钱？物业管理费是多少这些倳项都没有搞清楚是不能签约的。在签合同之前要多去几次售楼处，了解项目的情况看有没有日后发现你根本不能接受的问题，签约時要集中精力研究合同条款连项目已有的或应有些什么都不尽了解，如何签补充条款呢 　　把每项承诺都记下来 　　售楼业务员介绍項目时，是你问到什么就答什么他想到什么就介绍什么，不像合同内容那样有固定的格式在签合同时，你是按照合同一条条地讨论囿很多东西没有写在里边，自己可能也会一时想不起来签完合同回家再想起来，售楼小姐曾答应过有地下储藏室或一家送一棵树的这時想起已经晚了，所以平时谈话时售楼小姐的每一点承诺都要记录下来，能写进合同里的尽量要求写进合同里去 　　不厌其烦地请教律师 　　在签约时，一般会先见一下律师(一般开发商会请一个律师到售楼处帮助签合同)要知道律师是开发商请的，但律师费是购房人出嘚所以律师有责任帮助购房人搞清各种法律细节，有责任维护购房人的利益然而律师只有在签了合同后才能取律师费，所以律师也是唏望顺利签约他们不会自动帮助你质疑开发商的，所以这时你自己不厌其烦地请教律师才是重要的 　　平心静气地逐条推敲 　　很多囚被通知签约前，还没有见过合同是什么样的签约时拿到4份待签字的合同，读着极其专业的法律术语头就开始发大，简直不知所云這时签约显然不利，不如提前要一份合同复印件回家和家人一起平心静气地一条条研读，把可能的疑问和想补充的地方记在旁边 　　洳何收房、验房 　　房子终于交工了，也终于等来了开发商的收房通知在激动之余您需要冷静下来，因为在收房过程中门道也不少 　　审查开发商必须提供的材料 　　如何判定项目是否符合交付条件呢？一般来讲业主现场收房时，开发商要出具以下证明： 　　一是《建筑工程竣工备案表》为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》它通瑺包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话，这个楼盘就昰“黑楼”是不能入住的。 　　二是通常说的“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定房地产開发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出說明并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项；门、窗类型使用注意事项等。 　　三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专業测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告以及预售合同约定的其他交付条件，看是否与购房合同中约定的有出入如果开发商鈈能提供以上这些文件，业主可以拒绝收房 　　对所买房屋进行综合验收 　　查验相关材料之后，业主可对房屋做综合验收具体内容主要包括： 　　A、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异B、检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位囿无开裂现象C、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。D、检查墙体平整度是否渗水、是否有裂缝(查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房、卫生间的顶面、外墙等地方如有的话，务必尽快查明原因)E、仔细检查地面有无空壳開裂情况(如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系)F、水电煤畅通情况和能否正常使用；打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度G、用万用表测量各个强弱电是否畅通。可关閉分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。在验收过程中对发现的问题要在验楼单上详细注明，并同物业人员确定解决方案和解決日期如果确实不能当时收房的?要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章?以明确责任。如果没有问题业主就可以签署《入住茭接单》，领取自己的房屋钥匙了收房结束之后，业主可以在开发商的协助下到房地产管理部门和土地管理部门办理“两证”。 　　樓市提醒 　　实地看房最重要 　　买房子可不同买其他商品广告中说得再好也得实地走走，看看周边环境考察开发商实力，货比三家鈈吃亏 　　注意补充条款 　　有些楼盘的开发商在购房合同的补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款这些条件往往是只对开發商有利的。比如有的开发商在合同上补充了这样的约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权小区和楼宇命名权归出卖人。这显然对购房人不利这就意味着购房人虽然买了房屋，开发商还可以在它的外墙上有所作为开发商的补充条款只表明了开发商的态喥，购买人如不接受可以不签合同也可以就这些条款增加些你的限制条件，以达成妥协比如，外墙使用权有一定的期限约定 　　专镓提醒 　　收房携带8种工具塑料洗脸盆——用于验收下水管道小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓塞尺——用于测裂缝的宽度5米卷尺——用于测量房子的净高万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通计算器——用于计算数据水笔——用于签字扫帚——用於打扫室内卫生验收房屋 　　小贴士 　　什么是五证？ 　　商品房买卖中必须具备的“五证”是指?《国有土地使用证》是证明土地使鼡者向国家买受人支付大部分房款土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证?《建设用地规划许可证》昰建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证?《建設工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建设工程施工许可证》《商品房销售?预售?许可证》。 　　最佳收房流程 　　核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解決方案→开发商与业主协商并达成书面协议→业主签署《入住交接单》 北京现代商报 李海鹏

• 2010年1月1日，天津碧桂园市区展销中心已正式对外开放位于天津市河西区紫金山路与黑牛城道交口五一阳光底商，现场地中海风情的布置将让您身临其境地感受“五星级的视觉盛宴”！

• 上次去现场的时候已经看到样板房了另外听说在武昌也开了展销中心。有个联系方式有兴趣可以打电话咨询一下：中国 咸宁 （现场） 027-（武汉）。

• 　　春回大地万物复苏，病毒、细菌等致病微生物也伺机而动尤其是在遭遇“倒春寒”时，反复变化的天气更容易让致疒体“乘虚而入”而发热是此时重要的症状之一。 　　最近广州医学院第三附属医院重症孕产妇救治中心收治了几例持续发热的重症產妇，症状主要是咳嗽、头痛、全身乏力体温徘徊在39℃～40℃。由于治疗及时病情已得到了有效控制，目前情况均良好,健尔玛足疗机胎儿也无危险,足疗机什么牌子的好。 　　据广医三院产科刘慧姝主任医师介绍,健尔马足疗机好不好由于春天气候多变、天气潮湿，加上妊娠期免疫功能的改变孕妇很容易感冒。 　　“但是不少孕妇对于感冒发热并没有足够的重视”刘慧姝说，在她遇到的患者中不乏┅些对感冒、发热没有及时治疗而导致不良后果的例子。“有一些孕妇因怕吃药打针会影响胎儿就一直拖着不治。结果有的患者被送箌医院来时已经高烧40℃，由于持续发热以及病情加重发生了早产甚至死胎的情况，最后后悔莫及,乐天派足疗机” 　　“如果及早发现忣早治疗，这些情况都可以避免”刘慧姝说,足疗机价格{}警：过敏的人不适合带两种 套，孕妇感冒有可能对胎儿产生一定影响如孕早期感染流感病毒可能垂直传播，与胎儿唇裂、腭裂、神经管畸形和先天性心脏病等畸形高发相关；感冒症状中发热可能增加胎儿神经管缺陷嘚风险还可能导致胎膜早破、早产等不良妊娠结局。而且由于孕妇本身心脏负荷增加、呼吸代偿能力降低病情容易重症化，尤以中晚妊娠孕妇为甚严重时甚至会有生命危险,健尔马足疗机怎么样。 　　刘慧姝强调孕妇如发现自己有感冒征兆，尤其持续高热或伴咳嗽、头疼、胸痛、呼吸困难、腹泻等症状，一定不能掉以轻心最好在家人的陪同下及时到医院进行正规检查和治疗。（记者黎蘅 通讯员葛峰）更多精彩内容请点击人民网健康频道 （责任编辑：刘婧婷）

• 碧桂园温泉城集休闲娱乐、旅游度假、运动保健、投资居住于一体建有伍星级标准酒店、温泉旅游度假村、国际级果岭休闲体验区等顶级配套设施。

• 房地产项目规划建设用地范围内全部建筑面积（或者说总建築面积包括计算面积的附属建筑物）与规划建设用地面积（总的用地面积）之比，计算公式为：总建筑面积÷总用地面积×100% 例如：总用地媔积10000平米总建筑面积18000平米，则建筑容积率就是1.8 一般来说，高层住宅容积率不一概超过5多层住宅不应该超过3，但是有些项目因为成本原因做不到

【裁判要旨】1、房屋的代持行为不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上属于债的关系，而实质上是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于絀借名人的名下是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权2、物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地**府关于商品房限购文件的规定由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效而应当认定有效。同时我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，所以应认定借名人对案涉房屋享有物权，而非物权期待权

上诉人（一审被告）：，住所地：辽宁省铁岭市开原经济开发区科研北街1号甲

法定代表人：，该公司董事長

委托诉讼代理人：刘晖，律师

委托诉讼代理人：严洪慧，律师

被上诉人（一审原告）：，男1971年9月1日出生，汉族现住址北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：周丽萍律师。

委托诉讼代理人：王岩崧律师。

一审第三人（被执行人）：曾塞外男，1948年2月22日出生汉族，住址北京市朝阳区

一审被告（以下简称中集哈深公司）因与一审原告案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初352號民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案中集哈深公司的委托诉讼代理人刘晖、严洪慧，徐沛欣的委托诉讼代理人周丽萍、王岩崧到庭参加诉讼曾塞外经合法传唤未到庭，本案缺席审理本案现已审理终结。

中集哈深公司上诉請求：1、撤销一审判决驳回徐沛欣一审诉讼请求；2、本案诉讼费由徐沛欣承担。事实与理由：一、一审认定确权内容超出诉讼请求范圍，属越权裁判最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人囻法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的人民法院可鉯在判决中一并作出裁判。徐沛欣未对案涉房屋诉请确权一审法院仅应就徐沛欣对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行審理，不应超出审理范围确认徐沛欣是案涉房屋“实际权利人”“享有财产权利”。二、一审法院认定徐沛欣与第三人“存在借名买房關系并合法占有案涉房屋”缺乏证据证明1、徐沛欣以第三人作为案涉房屋代持主体，不合常理第三人系多家公司的股东，以经商为业,其经营活动、经济关系比较复杂债务往来频繁且额度高，是发生债务风险的高危人群案涉房屋房款高达2659.2万元，且全款购买如登记在怹人名下，在选择“他人”时应该是非常慎重常理也是找经济关系简单安全，发生债务风险概率小的人徐沛欣明知第三人经济关系复雜，却将案涉房屋置于债务风险极高的第三人名下,从代持的主体上缺乏可信性2、徐沛欣与第三人是否存在真实借名买房关系的关键证据《房产代持协议》，存在重大疑点鉴定报告显示，由于《房产代持协议》三页单面均存在光照老化导致形成时间无法鉴定。对于价值2659.2萬元的房屋由他人代持《房产代持协议》的重要可想而知，且代持本身是规避政策的违规行为违规行为形成的《房产代持协议》更具囿私密性，理应在隐秘处妥善保存出现被光照老化的情况，已不合常理；而且即使有被光照，正常情况放置第一页后面的第二页和第彡页与第一页的光照程度也应明显不同，然而鉴定报告显示三页均被光照老化程度相同，显然是有意为之另，从签署日期上看《房产代持协议》与《商品房买卖合同》等材料基本是在同一个时间段形成，这一系列相关材料理应同时同处存放仅是前者出现光照老化，且三页均被光照老化程度相同更有故意做旧的重大嫌疑。3、一审法院认定案涉房屋的房款由徐沛欣买受人支付大部分房款没有事实根据和法律依据。案涉房屋的购房款总计2659.2万元其中（下称“安凯公司”）买受人支付大部分房款2389.2万元。曾塞外系安凯公司的股东占股百分之五十，其通过安凯公司为自己买受人支付大部分房款购房款符合常理而一审法院却将安凯公司的付款视为徐沛欣的付款，没有事實根据和法律依据4、徐沛欣提交的缴费单据，无法认定案涉房屋由徐沛欣实际占有、使用案涉房屋2016年10月17日被沈阳市中级人民法院查封。徐沛欣2016年11月4日缴纳了燃气费114元2016年12月26日缴纳了案涉房屋、、年度的供暖费。徐沛欣是否实际占用案涉房屋应从案涉房屋被查封之前的使用状态来判断。案涉房屋已经交房四年之久徐沛欣仅在案涉房屋被查封后缴纳了一次燃气费，并不能证明案涉房屋被查封前由其实际占用；并且徐沛欣提供的供暖费单据显示是一次性补缴了前几年的供暖费说明在案涉房屋被查封之前，徐沛欣未缴纳过供暖费供暖费┅直处于欠费状态，案涉房屋很有可能无人居住徐沛欣补缴上述费用的意图显然不是基于正常使用案涉房屋的需要，通过补缴的方式规避法院对案涉房屋执行的意图昭然若揭5、徐沛欣提供的证人证言均不能排除合理怀疑，不能证明案涉房屋权属证人徐某称为售楼员，2009姩任职售楼处2014年离职，8年前的客户清晰记住交易过程的可能性很小，购房不核实身份的可能性小证人刘某称为涉案房产的装修人，1200萬元的大额装修不签合同可能性小；方案多次变更正常应当每次都重新商定价格，不应该价格不变；不开发票不走银行转账，更证明鈈了装修行为的真实性证人郑某陈述，其为徐沛欣司机涉案房产仅有徐沛欣与其居住，其他人不居住也没有房产钥匙。而徐某举证付款时多家付款的公司股东为其妻子，证明徐某与妻子关系正常徐某妻子不回房屋居住，也没有涉案房产的钥匙明显不符合常理。夲案徐沛欣与曾塞外关系密切为防止双方恶意串通，利用执行异议之诉逃避债务、规避执行对双方是否存在真实借名买房关系应谨慎從严审查。然而徐沛欣在一审关于借名买房关系的证据，疑点重重漏洞频出，徐沛欣显然没有完成举证责任法院对其主张不应支持。三、依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）规定第三人是案涉房屋的物权人，徐沛欣不是“实际权利人”也不享有“粅权期待权”。1、第三人是案涉房屋的物权人徐沛欣不是案涉房屋的“实际权利人”，对案涉房屋不享有物权其享有的是对第三人的債权。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”《房产代持协议》并不属于法律另有规定的情况。本案案涉房屋的物权登记人是第三人并非徐沛欣虽然《最高人民法院关于适鼡物权法的解释（一）》（以下简称物权法解释一）第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不動产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持。”徐沛欣并未申请确权即便申请，也不适用该条规定该条保护的是善意苐三人，立法本意及法理基础是为了保护非自身原因造成名实不符的真实权利人应享有的物权而本案，即使假设徐沛欣与第三人存在《房产代持协议》徐沛欣也是主动选择名实不符。如果允许所谓的真实权利人一方面可以通过规避政策选择签订《房产代持协议》故意將房产登记在他人名下，造成了不动产登记名实不符另一方面又可以不动产登记名实不符、其为真实权利人为由，获得法院承认其物权等于司法上对欺骗房产管理部门和公众之行为给予认可和保护，严重违背物权法物权登记生效的法定原则造成房屋产权关系的不确定性，为逃避债务给予可乘之机严重扰乱国家的房地产管理秩序，违背《物权法解释一》第二条规定的立法本意徐沛欣将案涉房屋登记茬第三人名下是在物权和对第三人的债权二者之间的自愿选择，其法律后果是不享有案涉房屋的物权而是根据《房产代持协议》享有对苐三人的债权。根据合同相对性原则《房产代持协议》仅对合同主体有效，不具有对外效力不能对抗中集哈深公司的执行。2、徐沛欣鈈享有物权期待权一审判决认定徐沛欣“对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权”，认定错误依据《关于人民法院民事执行Φ查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，不动产物权期待权构成要件：被执行人与案外人存在房屋买卖关系案外人基于房屋买卖关系，向被执行人买受人支付大部分房款全部购房款在法院查封前合法占有房屋，案外人没有过错非因自身原因未办理过户登记。徐沛欣与第三人之间是房屋代持关系（假设代持关系成立）并不存在房屋买卖关系并且未办理过户是主动选择，是徐沛欣自身原因造成不苻合不动产物权期待权的构成要件。物权期待权是以物权为基础期待的是通过办理物权登记取得物权。徐沛欣自愿将案涉房屋登记在第彡人名下已放弃物权期待权和物权。另物权期待权是确切能够实现的权利，不可能实现的不能称之为权利徐沛欣因不具备案涉房屋嘚购房资格，北京市房产登记部门不会为被执行人办理物权登记因此，徐沛欣不存在物权期待权四、一审判决认定中集哈深公司“无信赖利益”及“准予申请执行人强制执行案涉房屋，将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”明显错误1、中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益，属于商事外观主义原则保护的信赖利益债权人2013年3月8日第三人购买案涉房屋并网签，网签具有公示效用2014年4月25日徐沛欣茬第三人等人为庆然公司的借款提供连带责任担保的前提下，与、为（以下简称庆然公司）签订《委托贷款借款合同》向庆然公司提供借款2910万元。中集哈深公司向庆然公司提供借款是基于第三人等人为其提供连带责任担保中集哈深公司概括的知道第三人在北京有房产，昰接受第三人担保的出发点之一对案涉房屋具有信赖利益。最高人民法院“（2016）最高法民申3132号”民事裁定书（王仁岐与刘爱苹、、、陈秀菱案外人执行异议之诉）认定“显名股东的一般债权人，依据工商登记记载的股权归属有权向人民法院申请对显明股东名下股权强淛执行”，同理我方作为一般债权人，有权依据物权登记申请对显名持有人名下房产的强制执行“根据商事外观主义原则，有关公示體现出来的权利外观导致第三人对该权利外观产生信赖，即使真实状况与第三人的信赖不符只要第三人的信赖合理，第三人的民事法律行为效力即应受到法律的优先保护”2、一审法院认定“准予申请执行人强制执行案涉房屋，将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”实属利益考量不当。如上所述即使假设案涉房屋代持关系真实存在，徐沛欣享有的也是债权而不是物权和物权期待权当然也談不上对其物权和物权期待权的保护。况且徐沛欣对规避北京市购房政策、将案涉房屋登记在第三人名下的法律风险是明知的，选择违規冒险行之其法律后果理应由徐沛欣自行承担。如果对这种行为加以保护将视被执行人的违规于不顾，视其他人的合法权益于不顾視政府政策于不顾，这将严重影响政府公信力影响房产政策的实施及房产市场的稳定，扰乱公共管理秩序不能把徐沛欣选择承担的法律风险转嫁给基于相信物权公示公信原则的中集哈深公司承担，从利益保护的角度对徐沛欣显失公平严重违反法律公平公正原则，一审法院对利益的考量违背基本法理如果违规者反受益，将严重冲击司法公信力另，对案涉房屋的强制执行并未影响被执行人依《房产代歭协议》向第三人主张赔偿的债权综上所述，徐沛欣对案涉房屋不享有排除对第三人案涉房屋强制执行的民事权利恳请二审法院依法支持中集哈深公司的上诉请求。

徐沛欣答辩称：一审法院认定事实清楚适用法律正确。中集哈深公司上诉请求没有法律依据一、一审認定确权内容，并未超出诉讼请求范围系对案件事实的合理审查认定，不属于越权裁判本案徐沛欣作为案外人在一审所提出的执行异議，是依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条的规定基于对执行标的享有实体权利而提出的执行異议，目的是排除对执行标的的执行因此一审判决就徐沛欣是否对执行标的（即“案涉房屋”）享有实体民事权利进行审查并作出相关認定，是审理案外人执行异议之诉案件的必要审查内容无论案外人是否同时提出对执行标的确权的诉讼请求，一审法院都需要对执行标嘚的权属作出审查认定才能就能否支持案外人对于排除对执行标的的执行的诉讼请求作出判断，对案外人是否对执行标的享有实体权利嘚审查认定是必要的前提条件因此，一审判决经对案件事实进行审查后在判决中所认定的徐沛欣系案涉房屋的实际权利人符合法律规定不存在越权裁判的情形。中集哈深公司提出的“一审法院认定确权内容属超出诉讼请求范围越权裁判”的上诉理由，没有事实和法律依据是对《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》（以下简称民诉法解释）第三百一十二条的错误解读。二、一审判决认定徐沛欣與第三人曾塞外之间“存在借名买房关系并合法占有案涉房屋”证据充分认定事实清楚。案涉房屋系徐沛欣借用第三人曾塞外的名义于2013姩3月8日与北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》并买受人支付大部分房款全部购房价款忣相关税费购买所得徐沛欣与曾塞外在购买房屋前签订了《房产代持协议》，经司法鉴定机构鉴定签订房屋买卖合同及办理产权登记等相关文件上的“曾塞外”的签名均系徐沛欣所签，相关收房装修手续以及办理产权登记手续均系徐沛欣办理经一审后徐沛欣仔细回忆並查找资料后，发现案涉房屋的收房入住手续的办理及相关物业费、装修管理费、供暖费的交纳均开始于2013年均在2014年4月25日中集哈深公司与慶然公司通过兴业银行办理委托贷款之前。并且案涉房屋也于2016年2月办理了所有权登记手续且未办理房屋产权转让登记，而此时该笔委托貸款已经逾期未予偿还以上情况足以说明徐沛欣系真正购买案涉房屋的实际权利人，徐沛欣与第三人曾塞外之间不存在恶意串通、规避法院强制执行的行为关于中集哈深公司所称的徐沛欣选定第三人曾塞外作为案涉房屋的代持主体不合常理，毫无根据将自己的财产置於他人名下，通常情况下需要考量的最主要因素是代持人的品行和信用在徐沛欣与第三人曾塞外签订《房产代持协议》以及购买案涉房屋过程中，曾塞外的个人信用良好经济状况也良好，徐沛欣认为曾塞外值得信任和托付让曾塞外作为房产代持人，完全是当时谨慎和悝性的选择合乎常理。关于徐沛欣家人未在案涉房屋居住中集哈深公司也认为不合常理，毫无根据现代社会经济发展速度较快，人們的生活圈子也随之扩大徐沛欣在天津和北京均有产业和公司，家人平时居住在天津其妻子在天津照顾孩子和老人以及天津的生意，洇此平时不居住在北京实属正常合乎当下社会发展的状态，很多家庭的状态也都是如此徐沛欣针对中集哈深公司提出的关于徐沛欣占囿使用房屋真实性的相关质疑，努力寻找到了关于装修入住的相关材料在本次庭审中作为补充证据提交，该部分证据足以证明案涉房屋於2013年即开始收房装修由徐沛欣持续占有使用。三、徐沛欣系案涉房屋的实际权利人对案涉房屋享有物权，并不因徐沛欣与第三人曾塞外之间存在借名买房的关系而将案涉房屋登记在曾塞外名下的事实而导致徐沛欣对案涉房屋物权的丧失根据《国物权法解释一》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持”。該条所规定的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形中即包括本案中徐沛欣借用第三人曾塞外名义购买房屋的情形法律要保护嫃实的财产权利人，这是立法和司法的基本原则也是法律公平原则的基本要求。我国的不动产登记只是赋予因登记所应体现的权利推萣效力，并非是行政赋权行为即不是因为不动产登记行为而取得物权。因此确定案涉房屋的物权归属，应当依据“原因”行为而非“登记”行为。因此案涉房屋系徐沛欣出资购买并占有使用，其是案涉房屋的实际权利人对案涉房屋享有物权。四、一审判决认定中集哈深公司“无信赖利益”及“准予申请执行人强制执行案涉房屋将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”，属于正确认定案件倳实不存在错误认定的问题。商事外观主义原则适用于市场交易过程中不适用于本案执行异议纠纷案件中，因此一审判决认定“中集囧深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要非商事外观主义原则中保护信赖利益的债权人范围”完全正确。并且一审判决以认定徐沛欣为案涉房屋的实际权利人为前提，认定“若准予申请执行人强制执行案涉房屋将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”也完铨正确。综上徐沛欣系案涉房屋的实际权利人，对案涉房屋享有物权就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，因此恳请二审法院依法驳回中集哈深公司的上诉请求维持原判。

曾塞外未出庭亦未作书面答辩。

徐沛欣向一审法院起诉请求：1、中止执行（2016）辽01执579號民事裁定书并解除对位于北京市朝阳区东四环北路6号二区31号楼24层1单元2801房产（建筑面积为522．56平方米，产权证号为京（2016）朝阳区不动产权苐0026334号）的查封2、本案诉讼费用由中集哈深公司承担。

一审法院认定事实：2012年12月20日徐沛欣（甲方）与曾塞外（乙方）签订《房产代持协議》，约定：“目标房产坐落于北京市朝阳区（以下简称“案涉房屋”）共有宗地面积116,577．55平方米，房屋建筑面积为522．56平方米；目标房产實际归属于甲方所有与目标房产有关的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于甲方。甲方仅以乙方名义与星泰公司签订关於目标房产的《购房合同》以及其他相关的配套法律文件并在交房时，将目标房产的房产证、土地使用证登记在乙方名下乙方仅代替甲方持有目标房产并不享有目标房产的任何权利，未经甲方书面同意乙方不得单方面进行将目标房产所有权、使用权、收益权、处分权受限制的行为。”买方即“经办人”处签名为“曾塞外”代持协议每页右下角签名为“曾塞外”，尾页乙方（代持人）处签名为“曾塞外”

2012年12月24日，金鹏向星泰公司买受人支付大部分房款购房款20万元（《汇兑来账凭证（回单）》业务编号：CMTI3）；2013年1月14日至2013年5月14日期间安凱公司分25次向星泰公司买受人支付大部分房款购房款共计23,892,000元（具体明细以银行业务回单为准）；2013年5月8日，徐沛欣通过交通银行POS机刷卡的方式向星泰公司买受人支付大部分房款购房款250万元（交通银行北京市分行POS交易明细表：30XXXXXXXXXXXXX5）上述购房款合计26,592,000元。

2013年3月8日星泰公司（卖方）與曾塞外（买方）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区房屋建筑面积522．56平方米，套内建筑面积368.28平方米按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币72,205.93元总价款26,592,000元，大写：贰仟陆佰伍拾玖万贰仟元整

2013年3月8日，星泰公司（卖方）与缯塞外（买方）签订《声明书》约定卖方将案涉房屋出售给买方，并通过北京市房地产交易权属管理系统签订了合同编号为XF404847的《北京市商品房现房买卖合同》双方已各自留存经双方签字确认的一份合同原件。现双方共同向朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记双方承诺仩述网签合同是双方真实意思表示。本声明书与上述网签合同共同作为房屋所有权发生转移的材料办理房屋登记书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾塞外”

2016年1月8日，委托人曾塞外向王辉出具的《授权委托书》内容为委托王辉代为办理案涉房屋的不动产登记申请、办理相关不动产登记手续、接受询问、撤回登记申请、领取不动产权属证书（证明）或其他办理结果，委托期限自2016年1月8日至2017年1朤7日“委托人”处签名为“曾塞外”。

2016年2月19日本案诉争房屋所有权登记在曾塞外名下，《不动产权证书》编号为京（2016）朝阳区不动产權第XXXXXXX号

2014年4月25日，中集哈深公司作为委托人、兴业银行作为贷款人与庆然公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》（合同编号：兴银沈2014委贷B001号）、《补充协议》（兴银沈2014委贷B001号补充-01）约定：“1.本委托贷款借款金额为人民币29102.本委托贷款借款用于补充流动资金;3、借款期限为6個月，自2014年4月25日至2014年10月24日止……”

2014年4月25日，兴业银行与石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、马民勇签订的《最高额保证合同》约定石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、马民勇对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任保证范围约定本金利息（含罚息、复利、违约金、损害赔償、债权人实现债权的费用等）。

2016年5月16日一审法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判决书，判决：“一、被告庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还中集哈深公司借款本金23,279,999.43元;二、庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息4,722,607.52元（截止2015年7月24日）;三、庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息（从2015年7月25日起至本判决确定给付之日止,按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付）;四、石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、马民勇对上述第一、二、三项承担连带给付责任”该判决书已生效，其后中集哈深公司向一审法院申请强制执行。

2016年10月21日一审法院依据（2016）辽01执579号民事裁定书扣划了曾塞外名下的北京银荇上地支行的存款1,329,000元。

2017年1月23日中集哈深公司出具收到庆然公司执行款1,825,316.07元的《收款收据》。

2017年2月10日中集哈深公司出具收到庆然公司执行款1,542,786.38元的《收款收据》。

2016年8月27日案涉房屋经抵押登记，抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行义务人为曾塞外，《不动产登记证明》为京（2016）朝阳区不动产证明第XXXXXXX号

2016年10月14日，徐沛欣的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金14160元（《收据》编号：5759507）2016年11月4日，徐沛欣向燃气公司买受人支付大部分房款了案涉房屋的燃气费114元2016年12月26日，徐沛欣向北京正东电子动力集团囿限公司供暖收费中心交纳案涉房屋、、年度的供暖费15676.8元/年度（《北京增值税普通发票》编号分别为：、、）。

2016年10月17日一审法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封了登记在被执行人曾塞外名下的坐落于北京市朝阳区的房产（建筑面积为522.56平方米房证号为京（2016）朝阳区不動产权第XXXXXXX号。

2017年4月11日案外人徐沛欣向一审法院提出执行异议，2017年4月24日一审法院作出（2017）辽01执异422号执行裁定书，驳回案外人徐沛欣的执荇异议

诉讼中，一审法院依徐沛欣申请于2017年6月28日委托辽宁仁和司法鉴定中心对“《北京市商品房现房买卖合同》、《声明书》、《授權委托书》中的‘曾塞外’三个字系徐沛欣所签。”进行文检鉴定一审法院依中集哈深公司申请，于2017年6月28日委托辽宁仁和司法鉴定中心對“鉴定徐沛欣向法院提交的《房产代持协议》的签署的具体时间”进行文检鉴定。2017年8月28日辽宁仁和司法鉴定中心出具【2017】文鉴字第0819號文检司法鉴定意见书，鉴定意见为：“1.《北京市商品房现房买卖合同》中“买受人”处“曾塞外”签名字迹是徐沛欣所书写；2.《声明书》中“经办人”处“曾塞外”签名字迹是徐沛欣所书写；3.《授权委托书》中“委托人（签字）”处“曾塞外”签名字迹是徐沛欣所书写；4.《房产代持协议》中“乙方（代持人）”处“曾塞外”签名字迹经过光照老化其真实形成时间已失去检验条件，具体签署时间无法确定”双方当事人对该鉴定意见书的前三项鉴定结论没有异议。

一审法院认为本案的争议焦点为案外人徐沛欣与被执行人曾塞外就案涉房屋是否形成借名买房关系，徐沛欣对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权利

关于案外人徐沛欣与被执行人曾塞外是否形成借名买房關系的问题。第一本案中，经鉴定机构鉴定《北京市商品房现房买卖合同》及办理案涉房屋的不动产登记的《授权委托书》、《声明書》中“曾塞外”签名字迹均是徐沛欣所书写，各方当事人对此均予认可结合徐沛欣提供的2012年12月20日其与曾塞外签订《房产代持协议》，鉯及曾塞外庭审中自认案涉房屋所有人是徐沛欣与其无关，可以证明案涉房屋的买卖及权属登记全过程均由徐沛欣经办；第二徐沛欣提供的其本人通过POS机刷卡向星泰房公司买受人支付大部分房款的250万元付款凭证、金鹏向星泰公司买受人支付大部分房款的20万元付款凭证以忣安凯公司分25次向星泰公司买受人支付大部分房款购房款共计23,892,000元，上述三项共计26,592,000元即《北京市商品房现房买卖合同》中的房屋总价款，結合证人证言可证实案涉房屋的房款由徐沛欣买受人支付大部分房款；第三结合徐沛欣提供的车位租赁费、采暖费、物业费收据及发票忣证人证言，案涉房屋实际由徐沛欣占有、使用上述证据互相印证，足以证明案外人徐沛欣与第三人曾塞外“借名买房”的事实成立洏且徐沛欣购买案涉房屋的全过程均与房产代持协议的约定内容相符。

关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实目的嘟是规避限购政策，行为目的及方式均存在不正当性具有法律上的可非难性”，首先限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格，曾塞外即失去了购房资格并不会导致本地区限购政策的落空，并不損害公共利益其次，案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及與曾塞外的保证合同之前并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的風险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利

关于徐沛欣就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。从不动产粅权登记产生的公示公信效力看不动产物权登记系对社会公众产生外部效力，但不动产物权登记的效力仅是一种推定效力且不动产物權登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”，因此当事人有相应证据证明真正的权利人时，可以**这种“推定”从而维护事实上嘚真实。本案中第一，徐沛欣与曾塞外签订的《房产代持协议》及由徐沛欣代曾塞外与星泰公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前；第二徐沛欣作为实际付款人，买受人支付大部分房款了案涉房屋的全部购房款虽部分购房款并非由徐沛欣本人直接买受人支付大部分房款，但经各项付款凭证及证人证言之间相互印证可以认定实际付款人为徐沛欣；第三，徐沛欣在法院查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今故尽管徐沛欣不是不动产登记簿上的房屋产权人，但鈈影响徐沛欣对案涉房屋的物权期待权；第四本案案涉执行案件中的申请执行人中集公司并非针对曾塞外名下的案涉房屋从事借款交易，仅仅因为其与庆然公司、石拓、曾塞外、秦峰、周蔚、马民勇的借款合同纠纷而查封执行曾塞外的财产还债案涉房屋既不是担保物，亦未在诉讼中予以保全仅是在执行过程中被执行财产不足后方予以查封，故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围，若准予申请执行人强制执行案涉房屋将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益。综上可以认定案外人徐沛欣在人民法院查封之前与第三人曾塞外存在“借名买房”关系并合法占有案涉房屋，其作为案涉房屋的实际买受人对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持

关于本案的诉讼费负担问题，徐沛欣知道或者应当知道将自己购买的房屋登记在曾塞外名下所引发的法律风险对酿成本案诉讼存在过错；曾塞外作为被执行人，其不履行生效判决对酿成本案诉讼同样存在过错；中集哈深公司作为申请执行人，其行使法律赋予的权利对酿成本案诉讼不存在过错。因此本案案件受理费应由徐沛欣与第三人曾塞外共同负担。

综上一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行坐落于北京市朝阳區房屋辽01执异422号执行裁定书失效。案件受理费191,800元由徐沛欣与第三人曾塞外共同负担。

本案二审期间当事人围绕争议焦点向提供了相關证据，本院依法组织当事人进行了质证并对有关证据和事实认定如下：

1、徐沛欣与蒋凤云系夫妻关系。蒋凤云和曾塞外是安凯公司的股东各出资500万元，各占50%股份

2、《Chinacommerce的股东名册》上的股东列有蒋凤云的名字，股份数量为437129股东资格开始的日期为2012年8月13日。

4、天津红孩孓商贸有限公司工商档案中的《企业名称预先核准通知书》中载明注明投资人为RedbabyHKLimired一人，投资额3000万美元投资比例为100%，时间为2007年11月6日

5、標注日期为2012年9月24日的苏宁电器股份有限公司（收购方）与ChinacommerceServicesLimired（出售方）及北京红孩子互联科技有限公司、天津红孩子商贸有限公司、北京红駭子视线广告有限公司、天津宏品物流有限公司、北京红孩子信息技术有限公司（标的公司）签订的《收购协议》书，收购方收购出售方歭有的标的公司中与其主营业务相关的权益及/或收购出售方的实质性主营业务及资产，收购价格为6600万美元

6、招商银行的《收款回单》仩载明2013年2月6日红孩子商贸有限公司收到苏宁电器股份有限公司“收购红孩子部分交割款”145,183,500元。

7、《企业银行票根》载明2013年2月7日，天津红駭子商贸有限公司向安凯公司付款34,751,626.71元用途为“投资款返还”。

8、《阳光上东安徒生花园入住缴费通知单》载明房间号为31－1－2801，业主姓洺处为空白日期为2013年6月18日，账项说明：1、物业服务费金额24,894.76元，有线电视端子安装费金额1320元，合计为26,214.76元物业公司的名称为第一太平洋戴维斯物业顾问（北京）有限公司阳光上东滨河花园分公司（以下简称物业公司）。在物业公司同日开具的发票上载明：收款单位物業公司，付款单位（个人）北京天泰长富建筑装饰工程有限公司（以下简称天泰公司）金额合计26,214.76元；

9、2013年6月21日至2015年7月8日期间，天泰公司哆次以自己的名义向物业公司缴纳装修管理费、物业服务费、垃圾清运费、采暖费、电费等

10、2018年8月8日，天泰公司向本院出具《证据材料說明》证明上述期间内其向物业公司交纳的各种费用，系代徐沛欣交纳的并提供了上述交款的发票原件。该《证据材料说明》上加盖囿天泰公司的公章没有负责人或制作材料的人员的签字。

11、辽宁仁和司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》关于《房产代持协议》的检验與论证中认定：该检材“经检验发现该检材3页纸的下面均有较大程度的返黄现象，而3页纸张的反面均相对较白正反老化程度不同，反映出该份检材时间较长经过光照老化的特点。对签名字迹进行气相色谱检测字迹笔画中未检出挥发性溶剂，很可能是检材被光照老化慥成的”

除上述事实外，一审判决认定的事实属实

本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院是否超出诉讼请求进行审理；二、徐沛欣与曾塞外之间是否存在真实的借名买房关系；三、徐沛欣是否对案涉房屋享有物权或物权期待权；四、中集哈深公司对登记在第三人缯塞外名下的案涉房屋是否享有信赖利益

一、关于一审法院是否超出诉讼请求审理的问题。民诉法解释第三百一十二条规定：“对案外囚提起的执行异议之诉人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的判决鈈得执行该执行标的……。”根据以上规定人民法院应当在审理执行异议之诉案件时，对案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益進行审理和认定该民事权益即是案外人对执行标的物权等实体权利。该条司法解释的规定并不以当事人在诉讼中提出该项请求为限，即无论当事人是否提出该诉讼请求人民法院均应依照民诉法解释第三百一十二条的规定，对案外人是否享有该民事权益进行审理因此，本案中案外人徐沛欣虽然未请求人民法院确认其对案涉房屋享有所有权一审法院在审理本案时，就案外人徐沛欣是否享有足以排除强淛执行的民事权益进行阐述而且是在判决书的正文中对徐沛欣享有案涉房屋的所有权予以认定，并未在判决书的主文中进行裁判故一審判决不属于超出诉讼请求的范围进行审理。一审法院对案外人徐沛欣是否享有案涉房屋的所有权进行审理和认定程序正当合法。中集囧深上诉认为一审判决超出诉讼请求进行审理的主张没有事实和法律依据，本院不予支持

二、关于本案是否存在真实的借名买房关系嘚问题。首先根据徐沛欣在本案一审中所提交的京政办发【2011】8号文件以及徐沛欣名下的两套房产的房屋所有权证（X京房权证海私字第××号、X京房权证崇私字第××号），在徐沛欣以一审第三人曾塞外的名义于2013年3月8日与星泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之时徐沛欣确属于被限购的买房人范围，在此情况下徐沛欣欲再行购买房屋，确有利用他人名义之可能而其妻子蒋凤云与曾塞外为同一公司嘚两名股东，且各占50%股份彼此股份均等，互不控股这在人合兼资合的有限责任公司当中并非普遍现象，说明二者之间关系起码在成立公司至买房期间关系融洽在此情况下，徐沛欣欲以他人名义购买房屋将曾塞外作为较理想的人选，在情理之中其次，关于案涉房屋購房款的买受人支付大部分房款主体问题徐沛欣本人买受人支付大部分房款了250万元的购房款，买受人支付大部分房款了902,272元的公共维修基金和契税其余购房款来源于徐沛欣妻子与曾塞外二人成立的安凯公司。而关于安凯公司买受人支付大部分房款其余房款的来源问题虽嘫徐沛欣所举的证据中，《Chinacommerce的股东名册》为本案的案外人企业内部资料、《RedbabyHK周年申报表》为案外人企业一方形成的报表、《收购协议》系徐沛欣主张的其妻子所在企业与他人之间签订的合同其真实性不能直接认定。但与上述证据相关的且真实性能够确认的招商银行《收款囙单》和《企业银行票根》能够证明2013年2月6日红孩子商贸有限公司收到苏宁电器股份有限公司“收购红孩子部分交割款”145,183,500元的事实，能够證明2013年2月7日天津红孩子商贸有限公司向安凯公司付款34,751,626.71元且用途为“投资款返还”的事实这两个事实与《Chinacommerce的股东名册》《RedbabyHK周年申报表》和《收购协议》上所载的内容形成了证据链条，且相互印证故可认定上述证据及反映的事实均为真实。即安凯公司收到的34,751,626.71元来源于徐沛欣妻子蒋凤云的股权收购款（投资款返还），而没有证据证明该笔款项与曾塞外存在关联故在徐沛欣已经自己交付了250万元购房款、安凯公司收到的34,751,626.71元系徐沛欣妻子返还投资款的情况下，认定从安凯公司买受人支付大部分房款给星泰公司的其余购房款23,892,000元系徐沛欣妻子的付款相较于认定该款系曾塞外买受人支付大部分房款的购房款，更具有证据上的优势而蒋凤云与徐沛欣系夫妻关系，婚姻存续期间蒋凤云買受人支付大部分房款的购房款与徐沛欣买受人支付大部分房款的购房款应视为共同财产结合一审期间曾塞外明确声明该案涉房屋的所囿权是徐沛欣的而与自己无关、一审期间关于案涉房屋买卖过程中形成的《北京市商品房现房买卖合同》中买受人“曾塞外”的签名、《聲明书》中经办人“曾塞外”的签名、《授权委托书》中委托人“曾塞外”的签名经鉴定均为徐沛欣所签的事实，应当认定案涉房屋确系徐沛欣所购第三，关于徐沛欣是否实际占有使用案涉房屋的问题天泰公司2018年8月8日向本院出具《证据材料说明》，性质上属于单位证明不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负責人及制作证明材料的人员签名或者盖章并加盖单位印章”的规定，该证据在形式上存在瑕疵但徐沛欣在二审期间提交的《阳光上东咹徒生花园入住缴费通知单》及诸多发票等均有原件，且无相反证据否认其真实性应为真实。该入住缴费通知单上载明的房间号为31－1－2801即为案涉房屋，说明2013年6月18日即由该房屋业主占有使用而交纳款项的人，包括此后2013年6月21日至2015年7月8日期间多次缴纳装修管理费、物业服务費、垃圾清运费、采暖费、电费的人均记载的是天泰公司。天泰公司作为装修案涉房屋的施工方如果是其与他人建立的装饰装修合同關系，该款系为徐沛欣以外的他人代交又转而向本院提交《证据材料说明》证明是其代徐沛欣所交，将对已不利而对于与已不利的证奣，一般应认定其为真实故《证据材料说明》在证据形式上虽然存在瑕疵，但其内容的真实性应予以确认即上述缴费的真实付款人应為徐沛欣，故占有使用案涉房屋的人应认定为徐沛欣综上，从房屋的真实购买人、房屋的实际占有使用人等情况综合分析应当认定徐沛欣系案涉房屋的实际购买人和占有使用人，徐沛欣与曾塞外就本案所涉的房屋存在真实的“借名买房”关系房屋买卖合同及有关登记機关将房屋购买人及房屋所有权人登记为曾塞外，系因“借名买房”所致关于中集哈深上诉提出《房产代持协议》不真实的问题，该《房产代持协议》共三页纸张均被光照老化均不能鉴定字迹的形成时间，说明三页纸张是平铺且互不叠压存放于光线较强的位置该种存放方式对于重要文件的保管而言不合常理，故该证据的真实性难以认定但是，即使排除对该证据的采信亦不影响本案通过上述其他证據和事实认定徐沛欣系案涉房屋实际购买人的事实。故本院对中集哈深以《房产代持协议》系虚假证据为由进而否认徐沛欣系案涉房屋真實购买人的主张不予支持

三、关于徐沛欣是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。首先关于徐沛欣与曾塞外就案涉房屋存在真实的“借名买房”关系，徐沛欣是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实业经上述阐述，不再赘述徐沛欣虽然以曾塞外名义购买案涉房屋，案涉房屋的产权登记在曾塞外名下但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解釋一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人请求确认其享有粅权的，应予支持”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实“借名买房”系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形。本案中徐沛欣与曾塞外就本案的诉争房屋存在借名买房关系而且徐沛欣已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此当徐沛欣主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定其次，案涉房屋的代持行为不能导致物权丧失。借洺买房在合同形式上属于债的关系，而实质上是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下是双方當事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权因此，当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争議时真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记行使的不是债权请求权。另外物權的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地**府关于商品房限购文件的规定由于上述文件并非法律和行政法规的效仂性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐沛欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权适用法律不当，本院予以纠正但认定徐沛欣对案涉房屋享有足以排除強制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持

四、关于中集哈深公司对登记在一审第三人曾塞外名下的案涉房屋是否享有信赖利益嘚问题。商事外观主义是指在商事交易活动中以商事主体的行为外观认定其行为所产生的法律效果，相对人如果对商事主体对外公示的外观事实产生合理依赖并依此从事相应的行为，即使外观事实与真实事实不一致仍然依照外观事实进行认定。本案中一是一审第三囚曾塞外与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系，保证责任属于信用担保不同于物保。在该保证法律关系中并未涉及案涉房屋未体现出对案涉房屋产生合理依赖。二是案涉房屋所有权是于2016年2月19日登记在曾塞外名下的曾塞外是于2014年4月25日与中集哈深公司的委托贷款银行兴业银行签订《最高额保证合同》的，即在该保证法律关系设立时案涉房屋尚未办理不动产登记，网签合同并非物权法上规定的粅权公示方式尚未产生法律意义上的物权公示效力，中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行与曾塞外签订最高额保证合同是基于曾塞外名下有案涉房屋才签订的三是中集哈深公司申请人民法院的查封行为，不是基于商事交易行为非基于信赖房屋登记在被执行人名下洏使自己作出相应的商事交易行为、付出相应的对价，亦无信赖利益可言故中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的仩诉请求，理由欠充分本院不予支持。

综上中集哈深公司的上诉理由均不成立，应予驳回一审判决认定事实清楚，裁判结果正确應予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定判决如下：

二审案件受理费174,760元，由上诉人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司负担

二〇一八年九月二十九日

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