开发商的项目存在即合理適用不同客户群体！当然坑很多，我们尽量跳出那个坑去选择相对优质楼盘，尽量去发掘每一个项目的独有价值和他的绝对劣势把你嘚选择从大范围开始看，不断的筛选、对比、咨询去看透一个项目之后再去抉择！—by 《二哥看楼市》

　　房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融

　　从房地产的供需角度来看，人口、金融均属需求侧因素土地则属于供给侧因素，人口、土地、金融综合决定房地产周期

　　衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投资、库存等，衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回报率、空置率等

　　房地产周期长期是人口周期的一部分。

　　关于一个房價的涨幅逻辑、涨幅幅度、二手房价的夯实性最终取决的还是一个的人口吸附能力、人才引进能力、产业落地能力。

　　从国际经验看在美国日本人口迁移过程中，经历了人口从农村向一二三城市普遍迁移到从农村和三城市主要向一二线大都市圈迁移的转变。美国500万囚以上的都会区人口占全国比重在年增加12.4个百分点；日本人口迁移从向东京圈、大阪圈和名古屋圈的三极集中转为向东京圈一极集中

　　中国正处于人口迁移的第二个阶段，未来一线城市和部分二线城市人口将继续集聚城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

　　“一小时八城互通，半小时到达”经济区的沈阳、抚顺（楼盘）、本溪（楼盘）、辽阳（楼盘）、鞍山（楼盘）、营口（楼盘）、铁岭（楼盘）和阜新（楼盘）八城市间将形成一小时交通圈，这将有力推动沈阳经济区的一体化、同城化发展

　　目前，沈阳经济区巳全面步入“一小时经济圈”借此经济圈，发展能量就能从核心城市沈阳沿沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营、沈阜5条城际产业带迅速传遞。

　　沈阳经济区八城市明确了共同的目标与任务：着力构建“一核、五带、十群”“一核”即建设沈阳特大经济核心，提升沈阳区域中心城市地位“五带”即打造沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营和沈阜五条城际连接带，加快产业和人口聚集、基础设施和生态建设提升社会服务功能，形成若干新城区、经济区推进城镇化、一体化进程。“十群”即以五条城际连接带为载体打造沈西先进装备制造、沈阳浑南电子信息、沈阳航空制造、鞍山达道湾钢铁深加工、营口仙人岛石化、辽阳芳烃及化纤原料、抚顺新型材料、本溪生物制造、铁嶺专用车和阜新彰武林产品加工等十个重点产业集群。到2020年沈阳经济区基本实现区域经济一体化，综合实力达到中等发达国家水平成為亚地区重要的经济中心。沈阳是地区的中心城市它地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位沈阳拥有东北地區最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网同时，沈阳对周边城市乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力近期，又获得国家批复的国家级辽宁自贸区沈阳片区特殊政策沈阳是东北振兴的希望，更是国家定位打造的東北亚地区科技、金融、物流中心

　　沈阳即是东北地区的中心城市，也是辽宁省的省会

　　在城市化进程阶段，仅凭沈阳这座城市嘚名片在房地产周期“人口周期”这个角度，沈阳的楼市前景就已经很明朗那么关于其它城市的前景是非常值得堪忧的，现阶段就已經得到了验证

　　关于鹤岗的风波还没有过，其实鹤岗只是一个开端！

　　辽宁省是我国传统的原材料和重型工业基地有很多型城市，但是最终这些型城市都得面对资源枯竭的困境现阶段辽宁的资源枯竭型城市多达七个。

　　1、阜新市因煤而立、因煤而兴，是共和國最早建立起来的能源基地之一然而，随着煤炭资源枯竭和开采成本上升阜新陷入了“矿竭城衰”之境。2001年12月28日阜新市被正式认定為中国第一个资源枯竭型城市。

　　2、盘锦（楼盘）市是我国重要的石油、石化工业基地，缘油而建、因油而兴是中国最大的稠油、超稠油、高凝油生产基地辽河油田总部所在地。2008年3月17日盘锦市被确定为资源枯竭型城市。

　　3、抚顺市曾经是享誉中国乃至世界的“煤都”，拥有丰富的工业资源但近些年来，由于煤炭资源枯竭和产业转型等问题抚顺逐渐衰落。2009年3月5日抚顺市被确定为第二批资源枯竭型城市。

　　4、北票市是一个县级市，由朝阳市代管是著名的“煤城”，“因煤而名”、“因煤而兴”采煤业曾为国家做出巨夶贡献，但是“一业独大”的单一经济结构随着资源枯竭已无力支撑地方经济发展。2009年3月5日北票市被确定为第二批资源枯竭型城市。

　　5、弓长岭区隶属于辽阳市，因矿而兴也因矿而衰。上世纪80年代以来铁矿资源日渐枯竭，资源城市的矛盾凸显竭泽而渔的过度開采、单一的产业结构、企业包办的社会模式，严重阻碍了经济社会的可持续发展2009年3月5日，弓长岭区被确定为第二批资源枯竭型城市

　　6、杨家杖子经济技术开发区，隶属于葫芦岛（楼盘）市是中国五大产钼基地之一，拥有百年开采和工业文明史一度是全国有色产業界的龙头，号称亚洲第一、世界第三大钼矿杨家杖子也因此被誉为“中国钼都”，但是在2009年3月5日被确定为第二批资源枯竭型城市

　　7、南票区，隶属于葫芦岛市是我国重要的煤炭资源地区，以煤炭开采为主但是煤炭资源也已近枯竭，同样面临经济转型和发展接续產业问题2009年3月5日，南票区被确定为第二批资源枯竭型城市

　　关于一个城市的房价涨跌逻辑，甚至判断好时间节点其实是有理论依據可寻的；

　　1、我们判断这个城市的人口情况，是流入还是流出只要是人口持续流入，长久来看这个城市房价看“涨”；

　　2、从供给层面看土地市场，如果一个城市人口流入政府不供应土地，这个城市房价一定会“大涨”；

　　3、从货币金融层面看市场即一个城市人口持续流入，政府不供地最近信贷政策宽松、货币开始刺激，那么这个城市的房价会“暴涨”；

　　以上三个逻辑分析宏观市場研究，我们是很容易判断或者看清一个城市未来的楼市走向的

　　中国过去十多年的城市化规划指导思想是这样的：“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇区域均衡发展”，事实证明这个思路是逆城镇化的，不符合自然规律

　　这是一个强者恒强的时代。

　　现阶段的城市化进程已经非常清晰人口不断往大都市圈迁移。这是因为大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应更节约土地和资源，更有活力和效率这是城市化的基本规律。