&p&做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意，开起来就容易亏损。&br&另外一种觉得开客栈会赚大钱，觉得民宿是暴利行业。&br&奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿，其实民宿就是个正常的生意。&/p&&p&我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。&br&写写自己的感悟，给后面的仅靠突然一个想法就想开客栈的人泼泼冷水&br&P.S.:虽然我的客栈生意挺好，但是周边不少认识的客栈都是亏损的。&br&总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。&br&一句话：客栈是情怀+生意的结合体，少了一个都难以做好。&/p&&p&开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。&br&情怀先放到边上不谈，毕竟想开客栈的人都怀揣着一份。&br&咱们重点说说干货，说说如何开一家赚钱的客栈。&br&&b&一、选址&/b&&br&客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点差异，但是本质还是酒店。&br&所以，李首富的那句话永远没错：地段、地段、地段&br&想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？&br&好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。&br&我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。&br&我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。&/p&&p&&b&二、装修和装修的定位&/b&&/p&&p&装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？&/p&&p&1、我的思路：千万不要做每个间夜300元以下的客栈。&/p&&p&先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。&/p&&p&300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。更重要的是淡季的时候，真正去玩的一定是有钱有闲的人，中高端客栈是这些客户的首选。&/p&&p&旺季就更不担心客源了哈，多贵都有人住，当然了旺季适当涨一点是可以的，不能太过分了，以免影响口碑。&/p&&p&2、价格的上限是多少？&/p&&p&我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。&/p&&p&知道了客栈的定价了，然后计算下数字（P.S：我是学数学的）&/p&&p&客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。&/p&&p&计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。&/p&&p&3、硬装和软装&/p&&p&一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间&/p&&p&具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。&/p&&p&我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。&/p&&p&看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/7b58b7feb1_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/7b58b7feb1_r.jpg&&&/figure&&p&我经常出差住酒店，所以盯紧了几个地方:&br&(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。&br&我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。&br&地漏要选好的，我的客栈就是选的纯铜的地漏，挺贵的，但是一次性投入而已，未来减少有异味的隐患。&br&(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。&br&(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。大家已经离不开网络了，一个好的网络会让人舒服很多的。我的客栈就是拉的100M独享光纤，基本上每秒下载速度在3-6M。&br&注意：电视机顶盒和网络一定要分开。有线电视费没多少钱的，一个月也就100-200而已。&br&有家认识的朋友开的客栈没开有线电视，用的是网络电视。&br&遇到满房时上网的开电视的一起来，电视也卡，上网也慢，后悔都来不及了。&br&(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。&br&总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。&br&(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。&br&(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。&/p&&p&&b&三、经营&/b&&br&亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。&br&&b&建议：真想做个赚钱的客栈，那就花6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。&/b&&br&你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。&br&不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。&br&(1)人员&br&我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。&br&虽然是10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。&br&(2)管理&br&6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。&br&要做各种财务报表，要做采购预算。&br&完全就是个小企业了。&br&(3)扩大收入来源&br&民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。&br&我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等&br&旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。&br&我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。&br&而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。&br&雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、自拍杆等供客人借用。专门跟做SPA比较好的团队合作，客人需要的话可以提前联系过来给客人做SPA，让游玩一天很劳累的客人有个放松的方式。&/p&&p&&b&四、网络推广&/b&&br&用好互联网的推广平台，加大跟OTA之间的合作。&br&(1) 我的客栈【丽江王子别墅客栈】微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。&br&(2) OTA的合作不能简单的上线就不管了&br&要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。&br&比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与&br&中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。&/p&&p&&b&五、做好口碑经营&/b&&br&(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。&br&一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。&br&携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。&br&我的客栈开业半年左右，已经有300多条满分好评了。&br&(2) 店内推广&br&因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。&br&所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。&/p&&p&&b&六、开源节流-精细化运营&/b&&br&这个题有点大哈，单独抽出来讲，但是即使是一家客栈，也要考虑这块。&br&前提是财务报表一定要统计的详细。&br&从开业开始，抓出大头的支出，考虑优化。&br&(1) 餐饮&br&客栈早餐是免费的：自己包的包子、小米粥、紫薯、玉米、鸡蛋、酸味米线等等。&br&还有6-7个员工都是包吃住的。这意味着餐饮有很大一块支出费用：1-2万一个月的支出。&br&所以呢雇了一个大厨(注意，只有一个大厨)，毕竟客栈餐厅比较小，餐饮不是主业。&br&跟大厨一起优化菜品，支持午餐、晚餐在店内点菜，结合住宿是高端的，所以推出的菜品味道、色相都要足够好，菜单也要精致，价格方面比外面专门的餐饮便宜一点，主推私房菜的概念【王子私房菜】，这样性价比就非常高了，利润也起来了。客人也愿意点菜，点完菜也是惊喜，大部分的评价都是在景区竟然吃到味道这么好、这么干净卫生、这么性价比高的菜。&br&效果：餐饮的营业收入正好覆盖了早餐、员工的饮食、大厨的工资。实现了盈亏平衡。&br&客人满意度还很高，毕竟没指望这里赚钱，这里也要讲情怀嘛，让人家吃住都满意。&br&(2) 水电&br&水费消耗不多，基本都是洗澡的，没法过多去节省。当然了，如果条件允许，可以打口井，这样水费会节省很多。&br&电费：这里要注意了，电费可是大头，一方面在装修时要考虑用节能灯，更多是经营时的细节注意，很多客栈为了复古都采用的是钥匙开门或者高端点的密码锁。亲，千万千万不要这么做。&br&我的客栈一开始是用密码锁的。房间里的灯具都靠客人自己来开关，很多客人不留意，走的时候没关灯，满房状态下一个月的电费差不多有7000度。考虑这一点，统一都换成了插卡取电(装修时就是设计的插卡取电，后面觉得密码锁高大上)。&br&目前满房状态下一个月电费降到了4500度左右。&br&所以建议：只要是开酒店，插卡取电就好了，情怀也比不上每个月节省的那么多的钱啊。&br&(3)
采购&br&日常会采购非常多的客房用品，这里稍微节省下就是一大笔开支啊。&br&我老婆是网购达人，她会挑着商家促销季时囤2-3个月的客房用品，这样价格方面就便宜很多，如果每个月定点采购，还是蛮贵的。&br&高端客栈一定要注意用品一定要考究：&br&床上用品、洗漱用品、拖鞋等等，都要挑选好的，比如拖鞋吧，咱家用的都是3块钱一双的厚底的，客人觉得很满意，很多不注重品质的客栈采购的只有几毛钱一双的很薄的。&br&还比如浴袍吧，挑选的时候直接买的是最好的，从一个门外汉到弄明白了这个行业多少支*多少支是什么意思，挑选的是柔韧度最好的。&br&还比如被子，咱家挑选的是95%鹅绒被，盖着非常暖和，好几个客人住完后觉得舒服，还让我们给代购了几套：），那一刹那的幸福感，满满的。&br&客房用品一定要把情怀体现出来，即使贵一点也要用好一点的，让客人觉得满意，增加口碑传播。&br&毕竟不是只开几天客栈，是要长期做的，品质越好也越不容易坏啊，对吧？&br&(4)
车费&br&我们家客栈是专门买了2辆私家车去机场接客人的。&br&我们客栈入住2个晚上以上都是免费接机的。&br&一个月车辆的油费都有了。之前都是管家直接充值。后面统一去加油站办了2张储值卡。不仅每升便宜一毛钱，也杜绝了弄虚作假的隐患。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&客栈经营的细节都考虑的很详细，执行的很到位了，开起来会亏损吗？？？&/b&&/p&&p&&b&2017年，老婆入职了一家投资公司，落地广州，操盘乡村美宿的筹建运营工作，她开通了专栏，将从选址、设计、装修、运营等方面，将0-1打造客栈的全过程通过知乎专栏呈现给大众，大家可以关注她的专栏：民宿养成记，或者关注她的知乎账号：JoyceChen&/b&&/p&&p&&br&欢迎各位去丽江做客，一起探讨如何开客栈，如何经营客栈。&br&丽江王子别墅客栈&br&地址：丽江市古城区束河路天域阳光3期福瑞苑30栋 （束河古镇正门口）&br&百度、高德、搜狗等地图：王子别墅客栈，导航即到。&br&客栈电话：&br&携程：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//hotels.ctrip.com/hotel/4036364.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&hotels.ctrip.com/hotel/&/span&&span class=&invisible&&4036364.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&360摄像头直播客栈院子：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jia.360.cn/pc/view.html%3Fsn%3D%26from%3Dsinglemessage%26isappinstalled%3D1& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&jia.360.cn/pc/view.html?&/span&&span class=&invisible&&sn=&from=singlemessage&isappinstalled=1&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&客栈2楼直播玉龙雪山：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jia.360.cn/mobile/view.html%3Fsn%3D%26from%3Dsinglemessage%26isappinstalled%3D1& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&jia.360.cn/mobile/view.&/span&&span class=&invisible&&html?sn=&from=singlemessage&isappinstalled=1&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&王子别墅的微信公众号：王子别墅客栈&/p&&p&客栈介绍:&/p&&p&1、一亩地的独栋别墅,三层楼+地下室的娱乐设施,10个房间&/p&&p&一楼每个房间里都有独立花园，其中3个房间可以直接看到玉龙雪山&/p&&p&二楼每个房间都有阳台，其中2个房间超大阳台可以直接看到玉龙雪山&/p&&p&三楼是豪华套房，超大阳台可以直接看到玉龙雪山&/p&&p&2、地下室做了电影院KTV、还有麻将房&/p&&p&3、100M光纤入户,电视机都是50寸以上乐视高清电视,购买了2年的乐视会员，看超清大片&/p&&p&4、家具都是定制,卫浴都是科勒,高端洗浴用品&/p&&p&5、入住2个晚上以上免费接机&/p&&p&6、餐厅厨师点餐,管家一对一咨询服务&/p&&p&下面贴一下客栈的图片&/p&&p&供大家一起欣赏。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/0a436d0ec880c856dd1efa2c8d350be4_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1620& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1620& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/0a436d0ec880c856dd1efa2c8d350be4_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/fa895e98dce6cca9ecab0bc7f6dc8190_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/fa895e98dce6cca9ecab0bc7f6dc8190_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/c3a41ab893fa5ec84087_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/c3a41ab893fa5ec84087_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cf5d9f2fc3d0df1402a59cf_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cf5d9f2fc3d0df1402a59cf_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/cd3b69a715ba8cf63ed28b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/cd3b69a715ba8cf63ed28b_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/3e3baff4fcf89dd6c453be_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3e3baff4fcf89dd6c453be_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/0d162def235edea1d38f78_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/0d162def235edea1d38f78_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/f7cb1b8dc2227e3edf7c5dd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& 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data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/0e3c9ceea3a2d10b034e7_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/ce69f01405ffdf5bdd9695e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/ce69f01405ffdf5bdd9695e_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/da03dfde8e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/da03dfde8e_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/1eb152b4bd8d_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/1eb152b4bd8d_r.jpg&&&/figure&&figure&&img 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做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意，开起来就容易亏损。 另外一种觉得开客栈会赚大钱，觉得民宿是暴利行业。 奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿，其实民宿就是个正常的生意。我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从…
深圳二次房改其实质就是一线城市正式撸袖子和二三线城市拉开“抢人大战”，这标志着国内的城市竞争已经步入红海阶段，未来不再是排名竞争，而是税改下你死我活的生存竞争。从黑暗森林战争步入星际间热核战争。另一方面，也正式宣告地方政府在分税制下主动推动房价地价上涨的时代已经结束，国内即将迎来房地产差异化发展的春天。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c179e84cb0f6cdff905f00_b.jpg& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&884& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c179e84cb0f6cdff905f00_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&b&一、二次房改政策推出的原因和背景&/b&&br&
“抢人大战”其实是税制改革直接引发的，放眼当下就是地4税并入国税，地方失去征税权导致的必然结果。而后期间接税向直接税改革，又会加重这种现象。&br&&br&
地方税主要包括城建税、房产税、土地使用税、契税、耕地占用税、车船使用税、屠宰税、牲畜交易税、集市交易税、筵席税等。&/p&&p&
不难看出，地方税与房价挂钩的税种占比很大，而事实上房价中的大头不是建筑成本也不是地价，就是税费。地税局摘牌后，地方政府失去征税权，失去了推动房价和土地价格以增加自身收入的原动力。此外，以往通过降低地税或者退税手段吸引企业落户投资的政策也不可能延续，私下进行财政补贴也极容易被中央发现并处罚。而“折价人才房”这种形式的“降税政策”，不仅能吸引大量年轻壮劳力为城市发展蓄力，又不影响地方政府自身财政——反正这税现在又不是地方收。慷国家之慨以自肥，而且美其名曰“解决民众住房问题”，站在道德制高点，无人能质疑。不过，鉴于地方征税的混乱和覆盖不完全，加之增值税广泛推行，都极大的避免了偷税漏税的发生，税务系统整合后，这点会更加明显。换句话说，国地税合并后，整体税收将不降反增，因此国家才敢将增值税从17％降至16％，并大幅度减少企业税费。也就是说，过去拥有税收优惠企业上交的税费可能足以补充“折价人才房”的税收损失。这也算是中央给地方发展的一种补偿和扶持。&/p&&p&
此前，“抢人大战”主要集中在武汉成都西安郑州等二三线城市，以省会、单列市等为主。这些城市过去招商引资的主要手段就是给企业税收优惠和政策倾斜，如今此招失灵，就只能寄希望于人才本身了。&/p&&p&
而深圳作为第一个以“折价人才房”形式加入“抢人大战”的一线城市，过去便是靠着税收优惠和政策倾斜吸引了大量的优质企业，正是这些企业才铸就了今日的深圳。如今，税务系统将像纪检监察系统一样，独立成体系，不再受地方直接钳制，意味着全国各城市税收环境将趋同，那时深圳的巨大优势就瞬间丧失，而高额的房价、紧张的发展用地等问题便凸显出来，这时候这些优质企业就开始考虑挪挪屁股了。而且最致命的是，一线城市中，北上广深天，只有深圳没有数量可观的大学城和学术研究机构，换句话说就是缺乏源源不断的“廉价高智商劳动力”，另一方面由于高房价高物价又留不住人才，这对于高新企业而言是致命的。所以传出华为等企业搬离深圳的新闻，即使处于某些考虑被否认。但不可否认的是，从税制改革开始，已经有大量公司将第二总部迁移至武汉、西安、南京等教育大市。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c52c5cf8ae_b.jpg& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1690& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c52c5cf8ae_r.jpg&&&/figure&&p&（阿里巴巴、腾讯、百度、小米、华为、360、ofo等众多优质企业纷纷将总部、第二总部、研发中心等迁移至武汉，企业的最终落脚点还是利益和发展）&/p&&p&&br&
失去税收优惠优势，缺乏历史底蕴的深圳又缺乏源源不断的大学毕业生的高校，在未来城市竞争中，结果可想而知。所以深圳政府的危机感还是很重的。&br&
当武汉推出“八折人才房”吸引毕业生的时候，当西安打出巨额房补留住大学生的时候，当成都郑州重庆等纷纷出台“折价人才房”、无门槛落户的时候，深圳终究是坐不住了，作为第一个真·一线城市加入“折价人才房”的抢人大战中去了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c5ef763a71fe7eeb0fc06a_b.jpg& data-rawwidth=&642& data-rawheight=&373& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c5ef763a71fe7eeb0fc06a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ee894efbff545a66d504_b.jpg& data-rawwidth=&641& data-rawheight=&374& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&641& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ee894efbff545a66d504_r.jpg&&&/figure&&p&
不同于武汉西安等教育大市的蜻蜓点水，深圳这次的二次房改力度非常大，直接“六折人才房”+“60％安居房供应”，直接映射了深圳对人才流失的恐惧。而作为真·一线城市，直接下场和二三线城市开撸，也标志着国内的“抢人大战”进入白热化阶段。&br& ?&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-c5f1c5d11e8a18cd8b744d28e8b414cb_b.jpg& data-rawwidth=&642& data-rawheight=&400& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-c5f1c5d11e8a18cd8b744d28e8b414cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br& ?&br&&b&二、京津沪穗也将进入“抢人大战”，但是各家方法不同&/b&&br&
不难推断的是，即使拥有众多大学的广州也极有可能推出累死“折价人才房”和低门槛落户的政策，更何况已经有深圳这个小兄弟趟过道儿，但是可以预见的是，拥有大量在校大学生的广州的政策不会像深圳一样激进。&br&
但是，&b&京津沪却不太可能推出这种政策&/b&，因为它们不可能放弃超高高考录取率的教育特权，一旦失去高房价和严户口的高门槛，京津沪将被全国人民所淹没，只是为了自己的子女读一个更好的大学。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-2b13bd21aeef4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&646& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-2b13bd21aeef4_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-24ae89edcd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&646& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-24ae89edcd_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c8ed17cadfb9d_b.jpg& data-rawwidth=&629& data-rawheight=&590& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&629& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c8ed17cadfb9d_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-832f9ddcf34d1d2a890a6a6c_b.jpg& data-rawwidth=&564& data-rawheight=&616& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&564& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-832f9ddcf34d1d2a890a6a6c_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-eba25c6cffda_b.jpg& data-rawwidth=&631& data-rawheight=&359& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&631& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-eba25c6cffda_r.jpg&&&/figure&&p&（同在一片蓝天下，却仅仅因为一纸户口，在高考这道分水岭，我们人生将有截然不同的经历，只因为同卷不同分）&br&
既然此路不同，北京想出来更绝的办法——&b&通过雄安新区，完全隔断高房价对人才的影响。&/b&&br&
雄安新区全境没有商品房，全是租赁房，就不存在高房价和户口逼走成熟人才的问题。继而引进北京现有的大学资源和科研院所，不断提供新生人才。先留住水，再让其变成活水，让鱼儿畅游其中。人才可以在雄安工作生活，压力不会太大，而子女也可在雄安入学，而且不影响现有北京的教育特权。&br& 通过雄安新区的政策优势，北京直接对其他城市进行了人才竞争的降维打击，因为其他城市根本不可能隔断商品房交易并完全放开户口限制。&br&
至于上海，作为最早施行积分落户的魔都，在人才引进和留存的竞争中，早已领先对手好几个身位，所以才敢在六年前率先推出对新毕业生并不友好的房产税，因为上海的中低端人才已经接近饱和，缺乏的主要是高端人才。但是，人才是迭代的，所以如果不采取措施，终究会落后他人的。&br&
而上海又不可能像北京一样将崇明岛或者某块儿飞地打造成翻版雄安，因此上海在这个问题上，只能进行政策防御，很难进行政策进攻。目前只能通过自贸区等间接给企业减税吸引企业，或者加快区域整合。&br& 不同于北京一家独大，上海周边的经济强市还是很多的，未来可能将南通昆山等打造成上海的“睡城”来解决人才住房问题，此法也不用放弃教育特权。上海拥有全国第一条跨省地铁，并极力整合长三角间的区域联系，其实就有这方面的考虑。&br&
但是这些辅助政策毕竟无法正面解决高房价对人才的挤压，所以未来上海出台住房补贴类的的政策也是有可能的。&br&
至于天津，就比较尴尬了。&br&
一方面不愿意放弃高考教育特权，另一方面既没有北京的政策实力，又没有上海的经济号召力，天津的政策摇摆性就非常大。&br& 前两年通过兴建滨海新区吸引了一部分人才，缓了两年；后来想通过依托北京，极力推进京津唐一体化，承接北京转移人才和企业，再缓两年。如今辅助招数用完，可能只能动真格了。&br&
为了避免在城市竞争中落败，天津可能会慢慢开放户口制度，像深圳一样，下场肉搏。但那就意味着天津需要放弃已经得来的高考超高一本率。但是在城市没落面前，它没有选择。&/p&&p&&br&&b& 三、税制改革持续推进后的城市竞争&/b&&br&
随着税制改革进入深水区，直接税逐步取代间接税可以预期。以房产税为例，将对城市格局和结构产生深远影响。&br&
现阶段间接税为主，所以一个普通的贵阳市民和北京市民的缴税额是差不多的，（因为间接税对商品的设计、生产、销售等过程征税，任何人达到相同生活水平，纳税额相同）但是北京市民享受到的医疗、教育、养老等社会福利却是数倍于贵阳市民的，这是相当不公平的。&br&
如果未来直接税成为主导（事实上所有的发达国家都是直接税为主），以房产税为例：若年税率1％，同样100平的房子，五万房价的北京市民比五千房价的贵阳市民，每年房产税要多交10倍（5w/5k）。也就是说，北京市民要为自己享受到的便利和福利买单。也就是说，对于普通人而言，并不是所有的人都适合大城市，懒人庸人在大城市很快会被自然淘汰。靠着收房租坐吃山空的“老北京”也会慢慢被北京所遗弃。&br&
对于个人而言，城市间的马太效应会愈发严重。直接税会抹平富人和穷人间的代差，富人子女不努力，没几代就会没落。大城市留下的将主要都是精英。也就是说，以后的北京人，即使没有高考特权，他也能考上清北复交。城市人员结构发生重大变化。&br&
对于城市而言，也是强者愈强，弱者愈弱。城市间的竞争更加白热化，当然城市间的融合也会更加普遍。如同淘宝一样，它会拉平全国的物价，但是也会让TOP50的店铺非常牛逼，其他店铺很难存活。也就是说城市间人员流动将非常频繁，绝大多数人可能不会只在一个城市呆一辈子，（年轻的时候在一线打拼，年中在二线管理，年老在三线养老），城市间的层级将非常明显，也就是说城市格局一旦定型，再想改变就非常困难，除非重大变故。因为好的高中会吸引好的生源，考好的大学——好的录取率又会吸引下一届好的生源，如此往复。&br&&b&正是因此，当下城市间竞争才会如此激烈！&/b&&br&
此外，在未来，全面发展的城市将发展更好。在科教、文化、卫生、生态环境方面更加完善的城市可能比仅仅GDP强大的城市存活时间更长、发展也更好。比如北京上海武汉这种传统科教强市，比如医疗强市天津沈阳哈尔滨，再比如拥有丰厚历史文化底蕴的成都西安南京等等。&br&
相比之下，只注重GDP的工业型城市、只具备连接桥梁的功能型城市，将慢慢被历史所淘汰。比如鄂尔多斯、神木、玉门等。甚至现在的东北地区很多城市都出现这种情况，恶劣严寒+医疗教育不配套等等问题是诱因。再过去这些问题都可以忍受，一旦人可以自由流动且流动成本很低时，这些问题就凸显出来了。在未来，这种现象会更加明显。&br&&/p&&p&
过去我们讲“择一城，遇一人，过一生”，或许未来没有什么是唯一且不可或缺的，人性自由度越来越高。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-0d9bd20f1ec43c6b998de674_b.jpg& data-rawwidth=&305& data-rawheight=&741& data-size=&normal& class=&content_image& width=&305&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-0ba550eb3d4_b.jpg& data-rawwidth=&273& data-rawheight=&530& data-size=&normal& class=&content_image& width=&273&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2db2adc5b8ae9f6375f03_b.jpg& data-rawwidth=&437& data-rawheight=&872& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&437& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2db2adc5b8ae9f6375f03_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-2e89c91e111cb9fae021b0f_b.jpg& data-rawwidth=&804& data-rawheight=&603& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&804& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-2e89c91e111cb9fae021b0f_r.jpg&&&/figure&&p&（手打不易，原创文章。您的点赞是我们非盈利原创作者最好的鼓励！ ）&br& ?&/p&&a data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-image-width=&0& data-image-height=&0& class=&internal&&云淡天长：房产税征收方式与税率的探讨&/a&&p&&br& ?&/p&
深圳二次房改其实质就是一线城市正式撸袖子和二三线城市拉开“抢人大战”，这标志着国内的城市竞争已经步入红海阶段，未来不再是排名竞争，而是税改下你死我活的生存竞争。从黑暗森林战争步入星际间热核战争。另一方面，也正式宣告地方政府在分税制下主动推…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-dc9b67bd5c285a752cd3_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-dc9b67bd5c285a752cd3_r.jpg&&&/figure&&p&上篇文章借助经典电影《大空头》从华尔街投行精英的角度解释了&b&美国2008年次贷危机&/b&发生的始末，结果评论里有网友非常不满意，说我没有给出明确的结论。&/p&&p&其实我为了将复杂的经济学理论用大白话给表达出来，是花了不少心思的。要是看完了文章，自然是能得出一些结论的。&/p&&p&当代经济周期都是以10年为单位来计算的，人一生当中能遇上几次闭着眼买房都会涨，买任何股票都能赚的机会？&b&“我们不能只是知其然，还要知其所以然”，&/b&这样才能把握住下一次躺着赚钱的机会，抑或躲过即将到来的危险。&/p&&p&说个网上看过来的段子&b&：大清朝有个屌丝叫老王，老王天天想着一夜暴富赚大钱。别人告诉他进宫当太监很赚，老王十分犹豫。当他看到邻居因当了太监而过上了中产生活之后，一咬牙一跺脚就G了JJ&/b&。结果刚进宫门就听到有人喊——&b&大清亡了&/b&！！你说他亏不亏？难道还能长回来么？&/p&&p&所以&b&掌握分析能力&/b&才是最重要的，不能只在看个结论。你要是总听别人的结论，你怎么知道别人不是揣着利益说话呢？有几个像我这样就为了掰扯逻辑而长篇大论的？&/p&&p&不废话了，进入正题——中国到底会不会发生金融危机？&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&
&/b&&/h2&&h2&&b&
金融危机的发生&/b&&/h2&&p&新行长发话，目前最大的任务就是&b&防范金融风险&/b&。所谓知己知彼，百战不殆，要想防备金融风险的发生所以就要搞清楚以下几个问题：&/p&&ul&&li&&b&金融危机是什么？&/b&&/li&&li&&b&怎么发生的？&/b&&/li&&li&&b&有什么危害？&/b&&/li&&/ul&&p&这三个问题要写清楚，估计得出套书，那我也就不是现在这个穷酸样了。姑且留到后面再做更详细的表述吧，本文仅以美国2008年次贷危机与日本90年代泡沫经济破灭为例，描述一下现代金融危机发生的逻辑（这两次危机我已经写过文章了，本文最末会给出链接）。&/p&&p&我顺便揣测了一下中国一旦爆发金融危机的话，会怎么发生？影响到哪些领域？哪里危险最大，哪里最安全？最重要的是，爆发金融危机都有哪些信号？会在什么时候发生？——这些就是网友们关心的结论吧！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个问题——金融危机是什么？&/b&&/p&&p&现代金融危机的定义（维基百科）：&/p&&p&A &b&financial crisis&/b& is any of a broad variety of situations in which some financial assets suddenly lose a large part of their nominal value.&/p&&p&意思是&b&金融资产价值暴跌，进而引起银行危机&/b&。银行信贷紧缩，或者由于债务违约造成银行破产，进而冲击实体经济影响民生部门，造成广泛的物价下跌，就会酿成危害严重的经济危机，俗称大萧条。失业率暴涨，腐败滋生，从而引起政治问题，甚至可能造成长期动乱。&/p&&p&所以金融危机跟经济危机是两回事，一般来说金融危机是经济危机的引子。现代货币体系下的成熟市场经济发生大萧条的概率很小（委内瑞拉和所谓的阿拉伯之春都是不够成熟所以发展成经济危机，失业率太高进而引发动乱），但是金融危机是凯恩斯主义兴起之后的诅咒，避无可避。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个问题——金融危机是怎么发生的？&/b&&/p&&p&&b&美国次贷危机的发生逻辑：&/b&&/p&&ol&&li&&b&互联网泡沫破灭之后，直到2007年，美国经济经历了一段时间的高速增长。新兴科技也是层出不穷（iphone就是那时候逐渐制霸全球的）。房产等资产价格迅速上涨。&/b&&/li&&li&&b&银行发放房贷。然后将房贷设计成证券产品（MBS）出售给投资者。&/b&&/li&&li&&b&从MBS中衍生出风险和收益各异的CDO，然后CDO层层衍生，将资金盘20倍放大，成为一颗大金融炸弹。&/b&&/li&&li&&b&银行和贷款公司为了卖出更多的MBS和CDO，通过浮动利率、诱导利率诱使移民、脱衣舞女郎等低收入者贷款买房，甚至许以更长期的“以贷养贷”。这些房贷就称为次级贷，成为埋伏在这个金融大炸弹里的导火线。&/b&&/li&&li&&b&到了2007年，美联储加息。次级贷首先断供，CDO极其衍生盘爆炸。各级投行等金融机构亏损严重，裁员破产。银行收缩资金，冲击实体企业，造成更严重范围的断供与破产。危机波及全球。&/b&&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&&b&日本泡沫经济破灭发生的逻辑是：&/b&&/p&&ol&&li&&b&二战后期，日本经济的快速崛起。1968年即成为GDP世界第二的经济强国。把握住了20世纪70年代的经济发展机遇，日本货币扩张，大力发展制造业，大量出口高品质的工业产品。战后人口高峰成人，从全国各地涌入东京、大阪等大城市，催升房价。&/b&&/li&&li&&b&全球范围内，其他地区持续动荡，日本的投资价值凸显，资产价格持续高升。&/b&&/li&&li&&b&美国为扭转对日贸易逆差，强制日签订广场协定，对日元进行升值诱导。同时日本央行持续降息，导致大量货币流入投机领域。&/b&&/li&&li&&b&制造业出口受限，实体产业利润下降。资金开始大量脱实入虚，进一步炒高资产价格，刺激民众投机心态。日本人民到了无所不炒的状态，生活奢靡，完全进入泡沫经济时代。&/b&&/li&&li&&b&股市楼市均创新高，日本央行开始加息，泡沫经济的水龙头被拧紧。泡沫破裂，股市率先倒下，资产价值迅速下降。&/b&&/li&&li&&b&日本90年代新生人口数据骤降，楼市增长预期转变，房价开始下跌直至崩盘。&/b&&/li&&/ol&&p&我觉得&b&日本的泡沫经济与中国目前的现状更接近&/b&一些，当时的日本与当前的中国均以出口工业品作为经济发展的引擎，经济均增长为世界第二，均很多外汇储备，国内的储蓄率都很高。临界点时国内的投资机会减少，政府经济刺激的手段也很相似。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三个问题——金融危机的危害&/b&&/p&&p&美国金融危机造成600w人无家可归，800w人失业，引起全世界范围内的债务危机。不过美国政府发行债券，实行财务扩张的应对经济危机的手段颇为有效，美国经济快速恢复过来。&/p&&p&由于日本在泡沫危机发生后的刺激手段失效，造成经济发展的大倒退，进入长期的经济滞涨时期，新生婴儿数量进一步下降。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&
二&/b&&/h2&&h2&&b&
中美日三国泡沫临界状态的异同点（我画了3幅图）&/b&&/h2&&p&&b&1. 美国的次贷危机&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fcca9ed73acae_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&870& data-rawheight=&321& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&870& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fcca9ed73acae_r.jpg&&&/figure&&p&房市泡沫与金融衍生品激生的泡沫是联通的，次级贷是房市泡沫表面最薄弱的一环，&b&次级贷违约→房价下跌→房贷证券卖不出去→投行破产&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2. 日本的泡沫经济&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5378dbe68a6b2d1b6342_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&803& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&803& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5378dbe68a6b2d1b6342_r.jpg&&&/figure&&p&与美国金融衍生品大规模激增不同的是，日本泡沫经济时代则表现出全面的泡沫，人们炒地炒房、抢卫生纸、囤积油料、炒球队、炒高尔夫会员……“全都是泡沫，一刹那的花火”。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3. 中国的状况&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1b42c5e0f933ab2a8f2e02cf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&777& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&777& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1b42c5e0f933ab2a8f2e02cf_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&由于没有人清楚中国当前存在的&b&影子银行&/b&的规模，所以我用虚线圈在这个泡沫的周边。&/p&&p&影子银行的不确定性导致中国的央行无法预知泡沫的大小，无法评估楼市泡沫破灭对银行系统的冲击规模，这是一个埋伏在银行系统身边的炸弹，不可预知且不可控（比如最近的钱宝、善林金融等旁氏骗局的债务违约等），这也是政府大力整顿非银金融的原因。&/p&&p&这里存在争议的可能是中国楼市泡沫的规模是否已到达边际极限，换句话讲就是&b&“房地产这个尿壶，还能不能往里尿？”&/b&&/p&&p&泡沫规模具体是多大，我就不去做数学模型来论证了，我只给出几个数据，大家感受一下。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-bad373ab3e9d103db65e6dcd1af5511b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&547& data-rawheight=&354& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&547& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-bad373ab3e9d103db65e6dcd1af5511b_r.jpg&&&figcaption&图一 中美M2增幅对比&/figcaption&&/figure&&p&可以尽情感受一下进入21世纪，特别是2008年4w亿之后，中国印钱的冲劲。要知道美国全球战略中，让美元持续增发与贬值才是符合美国利益的哦，所以可以想象中国这些年来&b&货币放水的规模&/b&。&br&&/p&&p&第二个数据就是魏杰老师的演讲内容，被&b&侠客岛&/b&给发了出来（这个意义非同小可）。东京房价是北京的1/3，而东京人均收入是北京的近4倍，也就是说&b&收入/房价 东京：北京=12:1&/b&。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ee2cedd947bd217ed701_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&968& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ee2cedd947bd217ed701_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&一些别有用心的人，还扯着嗓子喊京沪房价永远涨，没有泡沫。连一贯报喜不报忧的官媒都予以确认了，你梗断脖子有意思么？&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&
三&/b&&/h2&&h2&&b&
泡沫的事不说了，说风险！&/b&&/h2&&p&&b&1.
&/b&有网友说，中国的金融产业不如美帝那么丰富，既没有房贷证券，也没有万恶的CDO，更没有做空机制，所以不会发生房市暴跌，引发金融危机。 说我那篇讲《大空头》的文章恰好证明了中国不会有金融危机。&/p&&p&如果真是这么想，那是思维深度有问题，美国2008年发生的危机，这都2018年了，如果中国还能照抄美国版本的话，你把国家领导人的智商往哪里摆？日本当年不也没那么些金融衍生品，不还是一样炸？&/p&&p&&b&中国有中国的问题！&/b&&/p&&p&中国没有各级金融衍生品，但是中国有&b&炒房&/b&大军呀。 wind上的数据，中国的炒房资金占到了一半。因为没有房产税，持房成本=0，所以中国有大量手握上百套房产的房哥房姐，美国人敢这么炒房么？房产税还不收的你倾家荡产？&/p&&p&中国虽然没有次级贷，可是中国有一大批需要凑&b&6个钱包&/b&才能付首付的&b&“伪中产”&/b&啊。这些人的债务链条hin脆弱的好伐，6个钱宝都被造光了，发生点事还能找谁借钱？包括2017年上半年用&b&首付贷&/b&买房的那批人，同样现金流脆弱，与次级贷无异！&br&&/p&&p&中国没有CDO那样的金融炸弹，但是存在到现在还没有搞清楚规模的包括民间信贷、P2P等在内的&b&场外配资&/b&，牵连着房地产融资相关的各种基金与投资。这其实跟房贷证券是差不多的玩意儿，而且更难控制。这也就是为啥政府要清理影子银行，打击民间借贷的原因。最近各路庞氏骗局发起人纷纷自首，其实正表明中国目前货币供应紧张，他们玩不下去了！ &/p&&p&&b&2.&/b& 如果&b&“伪刚需”断供，或者场外配资大量违约&/b&导致楼市泡沫破灭会不会造成大规模的金融崩溃呢？这个我不知道，因为我也不知道影子银行的规模，以及多少人在以贷养贷。&/p&&p&但是不发生金融大崩溃并不表示金融不会小危机一下——楼市断崖下跌！为什么？如果你认为金融不崩溃，房价就不会跌的话，是没搞清因果关系，美国的金融危机的导火线是低收入者断供，房市崩盘。也就是说&b&房市下跌是因，金融崩溃是果&/b&。&/p&&p&央行及各路经济学家都已经明确表示目前中国最大的风险就是楼市泡沫。房价跌穿而不至于引起金融崩溃，进而传递到民生部门，正是央行要防的风险。只是在风险堤坝筑好之前，房价不能跌！&/p&&p&&b&3.&/b& 又有网友说了，美国和日本泡沫炸裂之前，国内群众都是一片盲目乐观之中，而中国高层目前已经知道了房市泡沫的巨大风险，能够提前采取有效措施，防范风险，所以中国的情况和美日不一样。&/p&&p&这就有点逗了，你现在去看美日危机，开的是上帝视角。所以你觉得那时的他们都很蠢，那么明显的bug都看不到，别人的提醒也不听，所以崩溃是活该。&/p&&p&人性可不就是这样么，当老王玩游戏正high的时候，你跑过去告诉他熬夜玩游戏伤身，你说他会感激你么？他肯定会嫌弃你败坏他的兴致吧。&/p&&p&人们总是倾向于认为金融危机是发生在别的国家、别的时间、别人头上的倒霉事，与自己无关。其实真实的情况是，绝大部分国人对炒房仍旧乐此不疲。&b&而真当大部分人都看出危机的时候，危机已经不可避免。&/b&&/p&&p&更何况即使中国的高层能够控制住内部环境，外部的压力也是左右不了的。&b&知道为啥川普挑这个时机跟中国打贸易战、制裁中兴、最近又调查华为吗？因为川普的目标是捅破中国楼市的泡沫，才不是扭转什么贸易逆差呢。具体逻辑见我的文章《中美贸易战——趁你病要你命的逻辑》。&/b&&/p&&p&在Jared的数学模型里，断供一旦达到8%就会引起崩溃。川普让中国的出口企业生存危急，中兴则直接药丸，你说这上下游的供应链有多少企业倒闭？&b&多少人失业？多少人断供？&/b&美帝是资本主义的老司机，太清楚中国目前的状况了。有些人还在继续吹高泡沫，我真不知道是怎么想的，怎么爱的国？&/p&&p&以上，&b&中国楼市有泡沫！泡沫炸裂会冲击银行系统！连带影子银行等场外配资一起炸，风险不可控！&/b&至于会不会引起系统经济危机，导致银行破产，从而传递到民生部门，我就不知道了，因为我不了解影子银行的实际规模。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&
四 &/b&&/h2&&h2&&b&
说说房价可能的走势&/b&&/h2&&p&既然楼市泡沫破裂会是这次金融危机的引爆器，那么焦点肯定是——楼市泡沫会不会破？什么时候破？&/p&&p&未来房价会怎么走呢？我画了张图。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ac7c528f7f3fb16044c8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ac7c528f7f3fb16044c8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&嘘~~我仿佛听到有人在骂我：“你个傻逼，你就直接告诉我涨还是跌好了么，画个JB图啊，老子看不懂也懒得看！”&/p&&p&“你要是再这样只想着听结论就别跟我们玩了，我讲我的分析和逻辑收你钱了么？”&/p&&p&&br&&/p&&p&在上图中：&/p&&p&&b&横轴——时间（年份）；&/b&&/p&&p&&b&纵轴——上海均价（就当做一般均价来看好了）；&/b&&/p&&p&&b&纵向黑色细线&/b&——日，当前时间分割线，这条线之前的事均已发生，之后的事都是YY（YY不犯法）；&/p&&p&纵向细细的红线——看起来还挺重要的，因为碰到这条线，都拐了；&/p&&p&&b&红色的粗线——假如2017年没有调控，房价的走向；&/b&&/p&&p&&b&橙色的粗线——炒房客希望的走向（炒房客不知道细细的红线的存在？）；&/b&&/p&&p&&b&绿色的粗线——央行希望看到的走向，为什么央行竟然希望在细细红线时，房价跌？&/b&&/p&&p&&b&蓝色的粗线——川普希望看到的走向。中国的房价跟川普有几毛钱的关系？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&A、B、C、D、E、F、G、H&/b& 是几个关键的拐点！为什么关键，我都已经写在图上了。&/p&&p&日之前的事情都是已经现实发生了的，我就不赘述了，我这里重点要讲的是那几条有颜色的粗线，和那条“细细的红线”！&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&
彩色的粗线&/b&&/h2&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&1.&/b& &b&红色的粗线&/b&&/h2&&p&在C点之后，我用了一个虚色黑线后面连着红色粗线，一直到达顶点D，然后掉头向下。这个意思是，假设2017年没有调控，房价在高涨的&b&全社会投机心态&/b&下一路飙涨，疯狂达到顶点D。然后获利盘抛出，能接的动的买家减少，实体经济危机加深，破产与断供增多，房价急速坍塌。&/p&&p&&b&这才是官方调控的真正意图——防止房价快速飙涨，吹成更大的资产泡沫，进一步刺激全社会投机心态，挤压实体经济。泡沫就一定会炸，而且越大越响，冲击银行系统，造成大范围的危机，甚至危害社会稳定。（参见日本当年的造型）&/b&&/p&&p&什么官家不想让房价跌，只是因为土地财政什么的，就太小看我们伟大的社团了！&/p&&p&这条线由于限购限贷限售、加息、提高首付比例等系列“房住不炒”的政策给限制住了，所以并没有发生，就先不考虑了！&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&2.&/b& &b&橙色的粗线&/b& &/h2&&p&橙色的粗线是炒房客希望看到的，也是他们长期鼓吹的一条线。他们认为这次调控与之前别无二致，调控期内，ZF限制新房价格，压制价格上涨。&/p&&p&调控放开后，&b&需求集中释放&/b&，会有一个明显增幅。等经济稍有转向，就会重新&b&开动印钞机刺激楼市G点，直接送房价进入高潮，到达H点。&/b&&/p&&p&瞧他们流口水的样子。。。咦~好猥琐。&/p&&p&由于前面几次都是这么玩的，从经验上来看，这次的调控最后也就这么收场似乎是理所当然的事情。&/p&&p&但我认为，这条线发生的概率极低。因为中国房市已经高潮了好几回了，身子已经虚脱了。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&3.&/b& &b&绿色粗线&/b&&/h2&&p&绿色粗线是&b&央行&/b&希望看到的。&/p&&p&央行为了推高M2，在2015年实行低首付低利率，媒体上天天造地王。当时他们的目标是“发钱”，他们肯定知道房价会涨，但是在他们的设想里是：放出来的钱会流入房市、互联网、共享经济、文化娱乐、互联网金融、新能源、工业4.0……&/p&&p&哪知道，&b&其他行业&/b&并不是那么给力。&/p&&p&赚了钱的房地产商们，也没有投资去别的行业，他们赚完一个继续赚第二个，&b&赚到的钱仍往房市投&/b&；&/p&&p&炒房的尝到了甜头也没有将投资转往其他地方，而是趁着利率低的便利，空手套白狼，买了更多的房；&/p&&p&租房的发现房价都涨了于是就&b&涨租&/b&，打工的就要求&b&涨薪&/b&，不然咋个活？&/p&&p&员工涨薪了，办公场地租金也涨了，就尼玛产品价格没涨，还特么越来越卖不出去，&b&生意难做了&/b&。本来打算用来扩建厂房的资金就投了房市，谁不想躺着赚钱？&/p&&p&靠，买房的都赚钱了，创业的都跳楼了！于是一个个前赴后继，全都在往房市里冲。资金&b&脱实就需&/b&，不仅新发的钱被房地产全吸走了，甚至市场上原来的钱也在往房市里吸。&/p&&p&“房市最后一班车，再不赶上，以后就永远都上不了啦！”中介们扯着尖锐的嗓音喊道。&/p&&p&自以为是硬得不行的“刚需”们慌了，&b&用“6个钱宝”勉强挤上了车！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&…… 这时候再不踩刹车就会发生粗红线的事情了。别以为央行的肉食者们是故意推高房价的，人家的大局观可比那些炒房客高多了。&/p&&p&央行既然不希望房价一直涨，那就加息戳破楼市泡沫不就好了？&/p&&p&不行啊，泡沫已经大到了危险边际了，炸开花的话，不知道会不会引发更大的危险啊，说不定就此江山易主成为历史罪人了。&/p&&p&所以他们希望的是平平稳稳的，不要涨也不要跌，一直到他们把各路&b&场外配资清理&/b&掉、银行坏账呆账隔离开、落后产能消灭掉、国家意志推动产生&b&新的投资热点&/b&，然后他们就会&b&亲手戳破&/b&泡沫。再之后，就会放开金融管制、外汇管制（哎呀，我不小心把细细的红线给说了出来）。&/p&&p&别想着央行会再往楼市里尿尿了，就是往股市里尿也不会往楼市里尿，因为楼市已经够骚的了！（重复发图是为了让你们不用往上翻，我太贴心了）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&4.蓝色的粗线&/b&&/h2&&p&蓝色的粗线，是川普希望看到的线，也是最有可能发生的一条线。&/p&&p&中国的房市跟美国人有什么关系？哎呀，我早先的一篇写贸易战的雄文，分析得有模有样的，可惜不容于那些喊口号“硬刚”的人啊。所以这里发不了链接，大家可以去知乎“野烽”的ID下，文章专栏“简单经济学里”找到那篇文章《贸易战——趁你病要你命的逻辑》，也可以在本公众号里回复关键词“MYZ”看到图片格式的文本内容。&/p&&p&简单说，就是&b&川普知道现在中国的楼市泡沫严重，固定投资边际效益已经低到临界点了，M2 再也无力推高，实体经济生存艰难……这时候是四两拨千斤，让中国经济自废武功的良机。也就是说他只需要丢个小炸弹，炸破中国的楼市泡沫，就会让中国的经济系统发生殉爆，然后自沉海底&/b&（我这个比喻，我自己都觉得很经典，可惜那篇文章总是被删，唉~~）。&/p&&p&这才是川普对华展开贸易战的目的，不容分说地搞死中兴，最近又要对华为动刀……他这一波操作，会让多少中国外贸企业和制造领域上下游的企业破产？会让多少人失业？会有多少用了6个钱宝买房的“伪中产”断供？然后就到了F点，在央行没准备好的情况下，楼市泡沫破裂，引发不可预控的危机。&/p&&p&另外任志强最近的讲话里已经明确提到&b&开发商国内融资困难&/b&与现金流脆弱的事情！而且最近的降准是为了抵消MLF到期的流动性影响，实际投放也就是4000亿，为了给中小创续命，&b&严格监管不准流入楼市&/b&。别一听降准就瞎high。&/p&&p&任志强的话不能不仔细听。以前他说土地财政的事情，都是有道理的。但是这一次，他说融资的事情，甚至有点气急败坏，让我觉得他是想给自己解套。一旦他出清了，肯定会反口说房价要跌，或者从此退隐江湖！&/p&&p&所以这个风险不仅在于“伪中产”会断供，还在于&b&开发商会现金流断裂。&br&&/b& &/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-da3dc099a248bc1d3dd9f_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&
细细的红线&/b&&/h2&&p&主观上，我认为这条细细的红线是楼市泡沫必破的信号。即使调控期内，川普没把楼市搞破，到了这里，央行也会亲手刺破！&/p&&p&这个信号是什么？&/p&&p&&b&——是正式放开“外汇管制”！&/b&&/p&&p&知道萨伊理论里著名的“生产三要素”是什么吗？土地（自然资源）、劳动力还有&b&资本！&/b&&/p&&p&问题就出在资本上！&/p&&p&资本是什么？资本的流入会带来新的技术、会增加就业岗位、会提高人们收入、会将一个国家的生产可能性边界往外推移！&/p&&p&为啥美国加息又减税？不就是为了吸引其他国家的资本流入美国！&/p&&p&为什么博鳌论坛上，最高级别的老大哥再三强调中国的开放会越来越大？还承诺保护知识产权，金融、汽车、医药等原来垄断的行业都放开了限制？为什么宁愿用部分国内市场，也要换取外资来华？&/p&&p&这都是&b&为了让资本流入中国&/b&！&/p&&p&&br&&/p&&p&可是咱换汇是管制的啊，资本到了中国，赚了钱，不让你换出去，你说谁还敢来？也就是李超人上头有人，提早跑了。别的资本家，你看是不是被盯得很紧？&/p&&p&2017年的时候，前行长和外汇管理局长就表过态度了——一定会放开外汇管制。&/p&&p&为什么现在不能放？现在放了，资本就如决堤的洪水，奔流而出。因为是个人都知道中国的楼市泡沫悬在天上啊，&b&获利盘要套现收益，大资本要逃出避险&/b&……&/p&&p&去年，一堆人骂郎咸平嘴上说着“楼市泡沫”却赴香港8000w买豪宅，中介还拿这个事来证明房子值得投资。那他咋不买在&b&“永远涨”的京沪呢&/b&？外汇管制的，但是香港有流通渠道哇。不知道他的房子转手了没有，如果转手，资金又会去到哪里……人家是大经济学家，太知道&b&锁定收益，防范风险&/b&的重要性了！&/p&&p&&br&&/p&&p&那么什么时候会放开外汇管制？&/p&&p&老大哥早就说过，宜早不宜迟，这话虽然是用来安慰有点方的外资的，但应对当前的经济局面，还真得就是这么干。&/p&&p&当央行清理完楼市场外配资，解除影子银行的炸弹，确定泡沫炸裂不会对金融系统有致命冲击的时候，肯定会&b&亲手刺破房市泡沫&/b&，薅掉早先那批外资的羊毛之后，再放开外汇管制，引进新的外资。&/p&&p&&b&现在自己池子里是水比外面水面高，不放掉一点，外面的水怎么流进来？&/b&&/p&&p&所以这条细细的红线，代表的信号正是&b&放开外汇管制&/b&！&/p&&p&具体什么时间？这我怎么可能知道呢？我又不是算命的。&/p&&p&要盯着像博鳌论坛、《人民日报海外版》这样级别的消息源头才行啊。当肉食者们隐约提到时间点的时候，就要注意啦！应该是不会太远的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&结论：&/b&&/p&&p&主观上，我认为&b&楼市泡沫破裂&/b&导致&b&金融危机&/b&进而引发&b&系统经济危机&/b&的可能性很小。&/p&&p&但是美国的贸易战等一系列升级操作，会让中国的楼市拐点提前出现在F点（蓝色粗线）的可能性非常大，就看川普的决心硬不硬了。&/p&&p&目前的经济形势不仅内部环境恶劣，外面的川普还不依不饶的在一边捅刀。你们看过我解释《大空头》的那篇文章，就会知道，Jared的数学模型——&b&断供率达到8%的时候就会发生大崩盘&/b&。这个模型是不会错的，因为是华人数学家做出来的！&/p&&p&有哪个数学家做出一个中国楼市的数学模型出来？看看“6个钱包”都被掏空的“伪中产”们断供多少就会扎破泡沫！你觉得需要超过10%？嘿嘿~~&/p&&p&&b&蓝色粗线发生的概率最大！&/b&&/p&&p&&b&由于中国新生人口的急剧减少，长远来说，房子已经永远失去了炒作价值了。&/b&“房住不炒”其实也就是当个顺水人情说出来的，未来就算zf想炒也炒不了！这也是为啥我画的所有的线都在最后向下的原因。zf的经济学家智囊团们对这些情况可是心如明镜啊。&/p&&p&人口减少的幅度有多大？什么时候买房最好？什么样的房子未来值钱？哪些城市是真正人口净流入的？我都有写文章，在专栏里都可以答案。这些问题就不要再私信问我了，如果真的很在意这些事，请先看完我的文章再问。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&
五 &/b&&/h2&&h2&&b&
我们普通人该怎么办？&/b&&/h2&&p&不好意思，有钱人的事，我无暇研究，谁让咱不是一个阶级呢？&/p&&p&一点钱都没有？那你怕个鸟，Nothing to lose 么，还能看到当年穿金戴银的老王跟你一起吃土，不是也挺开心的？&/p&&p&银监会的大佬们也说了，银行风险测试显示，房贷风险可控。意思是大量断供发生，导致银行坏账，然后大家都去挤兑，或者换币的时候，他们扛得住。所以大家不要怕！&/p&&p&毕竟&b&外汇管制&/b&的，我也知道他们扛的得住，最后央行还不得开动印钞机拯救商业银行啊？至于地方小银行啥的，那都是后娘养的，该破产破产，该倒闭倒闭，反正也都上市割过韭菜了，破产了还有不怕死的股民兜着呢。&/p&&p&至于民间的那些狗屁的p2p、钱宝、善林什么的，谁让你把钱往里投的？还不是贪心？活该！&/p&&p&以贷养贷的炒房客……央行刺破泡沫的方式就是加息+收紧信贷，你再也无法新贷还旧贷，而且还贷压力会越来越大，楼市一系列的交易限制，导致你无法抛盘而补充现金流，最终破产断供。也算死得其所吧！&/p&&p&股市倒是安全且有机会的，这个我真不是瞎说。&/p&&p&&b&资本都是逐利的呀，资本配置是一定要流动的，锁死楼市，没了流动性，资本不赚钱，难道干等着风险到来么？&/b&人家那么傻，也就不是资本家了！&/p&&p&所以为了套牢逐利的资本，也为了给外资看中国经济的健康造型（正常来说，股市是经济健康与否的体温计），得让A股涨啊！&/p&&p&&b&拆炸弹建隔离是央行的第一政治任务，第二个政治任务就是让A股按能控制的速度上涨。&/b&&/p&&p&刚刚说过，地方小银行不能碰！&/p&&p&还有就是负债率高的不能碰，甭管故事好不好听。没有故事的都比有故事但一身债的企业要健康！&/p&&p&中兴告诉咱，高科技不一定是真的高科技，而且你也看不懂那东西科技含量到底高不高，不是么？&/p&&p&资产负债表看上去不错，但是一堆应收账款的不能碰，因为你也不知道他收不收的回来呀！&/p&&p&所以利润可观，现金流良好，PE低的消费类的企业可以搞一搞！股市周期比较短。。。别说我在让人买大蓝筹哈，我才没有。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ddd6eaa7a4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&64& data-rawheight=&64& class=&content_image& width=&64&&&/figure&&p&&b&既然你赚钱了又不分给我，所以亏钱了也别来骂我！&/b&&/p&&p&你问黄金或者黄金股票？有条件的，也可以屯点石油啊！&/p&&p&换币，换美金？nonono，换日元！为什么？下次再写吧，今天实在太累了。&/p&&p&其他建议参见文章《贸易战——趁你病要你命的逻辑》&/p&&p&下面两篇文章帮助大家搞清楚美国和日本的金融危机是怎么发生的！&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI3NzMwNjU3MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D5db91f1b88f3accchksm%3Deb690f08dc1e861ef0d6ed2dcbb00a651a%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《大空头》告诉你那场离我们最近的金融危机到底发生了什么！&/a& &/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI3NzMwNjU3MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dd97e2da703d940c9e9ab91bchksm%3Deb690cf9dc1e85ef40ce4e5e6b69ece80ecf6c150adcd69bf35a113b0ecb3ff1ed%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&原来当代的中国和“泡沫时代”的日本那么相像&/a& &/p&&hr&&p&&b&凤麟诗社——&/b&肚子实在好饿&/p&
上篇文章借助经典电影《大空头》从华尔街投行精英的角度解释了美国2008年次贷危机发生的始末，结果评论里有网友非常不满意，说我没有给出明确的结论。其实我为了将复杂的经济学理论用大白话给表达出来，是花了不少心思的。要是看完了文章，自然是能得出一些…
&h2&&b&来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃&/b&&/h2&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e154cedbcc9caee385e4e9c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&428& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e154cedbcc9caee385e4e9c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&上周去厦门出差，房价涨幅超过了我的想象力，岛内豪宅7-12万/平米，已经追赶上一线城市，厦门的资金吸附力这么强悍了吗？是哪些人在买呢？&/p&&p&&b&1&/b&&/p&&p&&b&厦门房价涨幅&/b&&/p&&p&厦门面积不大，约1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一点。厦门总共只有6个区，核心的岛内只有2个区，湖里和思明，面积132平方公里；岛外4个区，集美、同安、翔安、海沧。&/p&&p&截至2016年，厦门常住人口392万人。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cb3de6b3bad6abd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&584& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cb3de6b3bad6abd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&先来看这三年来厦门房价涨了多少。&/p&&p&2015年1月份，厦门在全市取消了限购，但限购限贷政策取消并没有在厦门楼市起到立竿见影的效果。&/p&&p&据厦门当地的多个人士告诉樱桃大房子，厦门2015年5月之后行情开始有点启动，五缘湾片区一平方涨了8000到1万。但真正开启暴涨是2016年4月份，导火索是岛外同安区保利叁仟栋旁边的一宗土地，楼面价拍出了2.5万/平米，远超面包价格，拍地后，所有岛内新盘开盘一夜之间加价五千块，岛外加价三千，正式开启了疯狂的涨价之路。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1ff7c0daf68c688de64f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1ff7c0daf68c688de64f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。其中4月份，厦门的二手房成交量达到全年最高，为9634套。&/p&&p&二手房，厦门不管是岛内还是岛外，这两三年期间，价格普遍都已经翻倍。&/p&&p&1、&b&思明区，&/b&会展中心片区，海峡国际社区二期3室2厅 166平米，2009年的盘，挂牌1380万，最新成交是日，成交价1323万，单价79699元/平米，成交周期69天。同样的166平米，2016年5月份，挂牌价950万，成交价970万，成交周期只有19天，价格是5.8万。而2015年9月，155平米的二房，成交价550万，单价3.5万。2015年9月到2017年6月，从3.5万涨到近8万，涨幅2.28倍。&/p&&p&2、思明区，华侨海景城3室2厅 141.2平米，2004年的盘，2015年10月，成交价465万，3.29万/平米，挂牌478万成交周期81天。4室2厅 135.02平米，日成交价，897万，单价6.6万，挂牌950万成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期间，从3.3万，涨到6.6万，刚好翻倍。&/p&&p&3、&b&湖里区，&/b&五缘湾片区的中铁元湾2015年10月的新开盘价格大概是5.4万/平米，2012年9月，166平米的平层的价格是2.3万/平米，2013年，新房价格大概是三四万，我这次去厦门踩盘，中铁元湾的价格现在是八九万。&/p&&p&五缘湾属于岛内的豪宅片区，以两三百平米的大户型居多，普遍单价在7-10万，个别的如中骏·天誉有房源放盘价12万多；恒禾七尚号称亚洲十大豪宅之一，链家上有一套三百多平米的放盘价是7万多；建发·中央湾区9万左右；中铁·元湾、国贸天琴湾放盘价都是7-9万多不等；国贸新天地七八万；国贸润园7-10万。全是上千万一套。&/p&&p&4、&b&翔安区，&/b&樱桃一个粉丝在2015年5月份，首开花郡清盘时抢了两套，1.2万/平米，现在市场价是3万。&/p&&p&5、&b&集美区，&/b&万科金域华府，我2011年去看过，价格是1.2万/平米，中间几年都比较稳定，最近三年涨幅较大，今年9月份成交的一套89平米2房，单价是3.6万/平米。&/p&&p&6、&b&海沧区，&/b&滨海社区附近，日，绿苑新城一组团 3室2厅 127.41平米，挂牌620万，成交591万/平米，单价4.6万；绿苑新城三组团 3室2厅 129.81平米，2016年1月，290万，单价2.2万。一年半的时间，价格翻倍。&/p&&p&厦门岛外普遍从1万多，涨到3万多。由于基数较低，涨幅大多翻倍，高的甚至是两三倍。&/p&&p&土拍，可以反映一个市场的疯狂程度。2016年8月，是厦门土拍的最高潮，8月26日，厦门一举拍出岛外6幅商住地块，5幅地块直破3万，其中，翔安2016XP04地块以42.18亿元的总价被竞得，楼面价高达3.8万/㎡，成为厦门史上单价地王。翔安南部新城三幅地块楼面价均在3.5万元/㎡以上。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4aaff5c91ded2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&379& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4aaff5c91ded2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这样的土地成本，与周边二手房价格相差无几，但由于市场信心爆棚，普遍预期未来的房价至少要涨到四五万。&/p&&p&但2016年10月份，厦门迎来调控，又被套上了紧箍咒，新房开始限价，岛外四大新城的新房高层价格都被控制在3.4-3.7万/平米的红线范围内。土地出让也限价，但推出了起拍价2万的机制，所以市场并未冷静下来，余热不断。&/p&&p&因此进一步调控不可避免，日，厦门出台限售调控措施，成为全国第一个冻结房地产市场的城市。至此，厦门楼市已是强弩之末。&/p&&p&到2017年5月份，这头狂奔的疯牛，终于被按下了高昂的头，市场正式平息。&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&目前市场行情&/b&&/p&&p&现在的厦门行情，已经进入了调整阶段，市场观望气氛浓厚，入市意愿较低。&/p&&p&与其它一二线城市一样，厦门成交量今年也在明显下降，据乐居统计，月份，厦门二手房累计成交面积355.4万平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累计成交面积260.7万平方米，同比下降47%。&/p&&p&量在价先，长时间没有量，价格就难抗住，&b&岛外的成交价大多回调了15%-20%。&/b&新房开盘去化率也不高，能达到7成就算不错了。下面是厦门当地关注市场的几个购房者跟我反馈的情况。&/p&&p&&b&购房者1、&/b&我最近一直在关注房价，主要看了岛外的集美新城，因为首付有限，所以重点看了橡树湾一期，中航城c区，中交和美新城的两房，不管是两房还是三房，相较三四月份，基本都降了15%，4月份航城c区300万，现在245万，比较差的237可以成交。还有个盘离地铁1公里，89平，之前310万，现在260万，在考虑要不要入手，我们虽然是刚需，置办婚房，但也不着急，19年才结婚。价格其实是这两个月才开始松动的，我觉得还只是开始，以后会跌更多，怕现在入市还太早，但又怕涨。&/p&&p&&b&购房者2、&/b&在海沧区天湖城有一套94平米的两房，三月份因为行情太疯狂没有卖出去，当时挂370万，现在挂378万，但看房量很少没有卖出去，不敢轻易调价，想置换到海沧双十学位，周边的绿苑新城，维多利亚单价都要4.3万，业主价格没有松动，所以自己也不想调价卖，但不降价又卖不出去。&/p&&p&&b&购房者3、&/b&我6月份卖了一套岛内莲花广场附近的房子，挂了三个月只有4个人过来问，别人挂的单价均价52000，中介说我的48000一定可以卖掉，结果38000成交。选择挂八万的房子，如果比较急变现，实际成交有7万就不错了。&/p&&p&&b&购房者4、&/b&集美新城4月份是虚高的，其他成熟的小区，价格还比较稳，比如集美大桥桥头的泉水湾，89平，都要340左右，那个小区现在普遍是280，4月份的是320万左右，我准备跟房东砍价到260，这个价格接近16年年底的价格，但是很纠结的是，如果房东到了这个价格，我要不要现在买，一个是税，另一个是难以预估房价走势。&/p&&p&&b&购房者5、&/b&好地段好学区的没有降价，其他比较差的有降，真正自住的业主不急卖的都没有降价，降价主要是投资客急卖的，一个楼盘一两套比较低价的笋盘。&/p&&p&厦门有个房企告诉樱桃大房子（关注微信公众号：樱桃大房子（ID:ytdfz8）），他们在岛外卖的一个楼盘，是2014年拍的地，当时楼面价是1.4万/平米左右，当时测算卖2万才稍微有点利润，但等到2016年初，他们拿预售证时，就按2.5万/平米开盘了，行情好了，大家都抢着要，卖到今年已经涨到了3.5万/平方。&/p&&p&根据这个房企的统计，购房者中，大概30%是自住，包括首套和换房的，70%是投资炒房的，一种是打算以后来住，一种是纯投资，投资客中有50%是拿到预售证后准备卖。&/p&&p&而购房群体来源，有60%是来自福建省内，特别是临近的泉州、漳州，有钱人都喜欢来厦门买房，其他地级市的虽然可能不是住，但打算子女将来可能来厦门读书需要住，还有40%是外省，山东、东北人打算将来来厦门养老。&/p&&p&连房企自己都承认，从厦门的购买力来说，房价涨的有点离谱，厦门经济支撑不起这么高的房价，只不过大家觉得岛内的土地面积有限，也没什么新盘可卖了。现在岛外新房价格维持在3-3.5万，因为开发商实力还是比较强，但有价无市，成交量不大。&/p&&p&“因为之前消耗了过多需求和资金，但我们整个盘货值只剩下一栋了，成本利润都回来了，剩下一栋是纯利润，可卖可不卖，所以就等着慢慢卖吧。”上述房企说。&/p&&p&&b&现在最难受的是2016年高峰期拍出的地王&/b&。由于市场低迷，房企都在拖延动工，去年七八月拍出的楼面地价都是3万多，算上资金成本、税收、建安和营销等成本，至少要卖到4万多才能保本，但这些地王周边的二手房价格也只有3-3.5万，现在受政府限价，按周边二手房价格开盘，房企肯定要亏本，但即使政府不限价，房企卖到4万多，也不一定有市场，所以地王们，普遍换上了开工拖延症，能拖就拖，拖不了就挖几下，做做样子。&/p&&p&现在厦门的土拍市场，房企不再头脑发热了，12月1日集美和翔安出让的两宗地，起拍价2万，上限价3万，但最终的成交楼面价只有2.5万和2.6万/平米，连上限价都没有达到，跟去年动辄3万多的楼面价相比，一平米下降了1万。&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&未来走向&/b&&/p&&p&不可否认，厦门是福建最有魅力的一个城市，时隔几年，我这次去感觉变化也挺大，环岛风景美得让我想常住（只不过工作怎么办呢？厦门没多少工作机会），沙滩、绿化堪称全国一流，这个季节的气温跟深圳差不多，跟省会城市福州相比，常住人口数不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微强那么一点点，但一点多的增速，也已经算非常慢了，深圳这2年的人口增速还有五六个点。厦门吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龙岩三市。北部城市的人更青睐福州。整个福建省人口是3834万人，泉州850万，是福建第一大城市，泉州的房价因为下面乡县的人来买也涨疯了，漳州496万，龙岩259万，这三个地方有钱的老板们，都喜欢去厦门买房占坑，所以也导致厦门楼市的投资比例较高。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ad7cc9f2e645dea3cf9b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&583& data-rawheight=&336& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&583& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ad7cc9f2e645dea3cf9b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9f7cf792ae9a61ba335769_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&581& data-rawheight=&336& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&581& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9f7cf792ae9a61ba335769_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&外来投资者的比例一高，一旦限购限贷，市场的波动就会比较大，因为这些人不是真正的刚需，市场涨时他们会蜂拥而上，退潮时就销声匿迹了。这一点跟以前的海南非常像，现在海南买房的大多是养老自住需求为主，投资客已经被上一轮泡沫破灭洗刷的不多了。&/p&&p&福建跟浙江很像，民间借贷非常发达，借钱投资的观念非常深厚，厦门人非常喜欢利用杠杆投资。&/p&&p&&b&截至2017年10月份，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。&/b&&/p&&p&杠杆越高，市场的风险就越大，因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，市场就会明显感觉不适，厦门房价已经调整就是基于此。&/p&&p&温州就是前车之鉴，老板们喜欢借钱投资，如果企业经营好，一切都不成问题，一旦企业运转出问题，就会釜底抽薪，元气大伤，所以温州到这一轮房价回升都不算大，温州老板们已经被房子伤害太深了。&/p&&p&厦门的经济跟深圳比差了几个档次，除了旅游业，其他产业算不上发达，别说跟一线比，就是跟杭州比，工作机会也差了很多，但厦门房价比杭州还高！深圳人均GDP是18万元，厦门不到10万，如果说面积小，深圳也只比厦门多300平方公里，常住人口是厦门的三倍，人口的吸附力是厦门的四五倍，我之前老说深圳的房价被透支了，如果跟厦门比，深圳都健康多了。&/p&&p&我这一次去厦门，万科董事会主席郁亮也来了，他跟我们说，厦门的房价收入比，比深圳的还高，至于房价是否更不合理，郁亮就不方便说了。&/p&&p&决定性的因素，还是取决于未来房贷利率如何走，这个就跟全国和国外的大环境有关了，如果持续上调，银行贷款持续收紧，厦门的房价调整，就远远没有结束，因为这一轮涨的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很简单的道理。&/p&&p&房价到达一个新的高度后，市场需要时间休整，如果靠的是自有资金，像北京和上海，杠杆率就很低，顶多是掏光了全家储蓄，跌了也不至于要断供，但如果是依赖借贷来投资，市场打雷下雨就会难以承受。&/p&&p&据厦门的房企透露，厦门的购房者中，至少有20%的人，首付要靠消费贷，首付贷这些助力。&/p&&p&短期而言，影响厦门楼市的还有一个因素，厦门地税局已经发了通告，为加强厦门存量房交易税收征管，进一步做好房地产市场调控工作，决定自日起，调整更新存量房交易计税评估价。评估价上调，也就意味着交税更多了，买房成本又多了，势必进一步影响成交量。&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&后记&/b&&/p&&p&真的感慨，这个社会已经不正常了。走到哪里随便一聊，奋斗的目的都是为了买房子。&/p&&p&我在五缘湾游荡看房时，跟一个贵州的大叔问路时聊起，他来厦门打工，一天可以赚两百多块，一年存三四万，就是想在他们老家镇上买个房子，为了孙子读书，不想在农村山上，生活也不方便。因为买不起大城市的，只能退而求其次，镇上房子1680一平米，买个商铺价格四千多块一平米。&/p&&p&我在回深圳的车上，旁边坐着一个女生，还在读研究生，就想着毕业后怎么买房子的事了，她想留在上海或者深圳，父母的积蓄可以够她在老家买个房，但买一线的房子还是吃力。&/p&&p&这真是一个病态的社会，学习不是为了以后实现自己的理想，奋斗不是为了过上美好的生活，殊途同归，全部为了买房子。人们已完全被房子扭曲了个人的价值观}