西蒙斯：“不练投篮，因为我比同期大部分人强
西蒙斯：“不练投篮，因为我比同期大部分人强” 米切尔数据对比
76人后卫本-西蒙斯的投篮一直是弱点，最近他就此发声。“在NBA，你要发挥你的强项。我一直都没有真正的纯粹投篮的机会。”“我从来没有哪一年是必须要练出投篮的，因为我一直比和我一起打的大部分人都更强。即便是上赛季，我没有投篮，我也能场均接近三双。”西蒙斯本赛季场均上场34.3分钟，出手12.6次，投篮命中率为53.8%，场均得到16.0分7.9板8.0助1.7断0.8帽；米切尔本赛季场均上场33.2分钟，出手16.9次，投篮命中率为43.7%，场均得到20.3分3.7板3.6助1.5断。两位新秀从数据的综合性来看，2米08的控卫西蒙斯要占据上风。米切尔各项数据最高值分别是41分9助9板5断2帽和单场7记三分；西蒙斯各项数据最高值分别是32分15助18板6断4帽，没进过三分球。自从上赛季被火箭踢出局后，米切尔就没有闲着，除了出席活动外，他都是在球馆里训练，打磨自己的球技，而西蒙斯和卡戴珊家族的詹娜度假呢，，有天赋真的可以为所欲为啊。
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你可能喜欢“新商业载体”中国商业地产的重生之道作者：姜新国、潮成林、陈晟关键词：消费革命 新商业思想 物联意识 新服务新体验 全渠道营销 智慧商业 新资产
序：中国商业地产正面临着一个重要的转折节点，市场、消费、科技、业态升级是重要的变革因素。中国房地产数据研究院院长陈晟在中国商业百强发布会上公开提供的数据显示：2017年全国新开业购物中心近千家，新增商业体量高达9000万平方米，而2017年的商业存量高达100亿平方米，未来商业地产市场压力是显而易见的。而国际机构麦肯锡的判断，一、二线城市商业地产市场年增速在2018年后将稳定在15%以下。在这些城市中，平均每2人拥有1平方米的商业面积，已经达到美国东西海岸发达城市的水平，中国商业地产市场正式进入存量时代。消费是这个变革的主要力量，中国消费者的需求发生了巨大的转型，不妨称之为消费革命。国际机构麦肯锡2017年全球消费者信心调查显示，近六成中国消费者的消费行为在年发生了显著变化。90后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求，根据麦肯锡2017年中国消费者调查，近四成90后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品，并不介意为此付出更高的价格。而科技和业态的变化，加剧了商业地产和需求的不协调性，而市场上不少商业地产依然遵循行业惯性，希望通过在标准开发运营模式上“打补丁”的方式跑赢市场，结果往往不及预期。目前热门的一些跨界商业尝试，例如海鲜档+生鲜超市，跑马场+购物中心，儿童乐园+主题商业等，都是传统商业转型的有益尝试；传统商业与其消耗殆尽，还不如积极适合市场，拥抱新商业，探索新的发展机会。但是，这未必会成功，因为我们已经进入了新商业时代。本文所提的“新商业载体”（New business base）商业地产发展新的理念和策略，尝试用系统定义和方法，给从事商业地产行业、开发、商业运营机构、从业者揭示新的发展方向，从而激活商业地产，重塑商业价值，使之适合新时代发展，满足消费需求，获得资本市场的认可。
民盈·国贸城第一章、消费革命
中国改革开放40年，消费能力、消费类型、消费时间、消费技能等发生巨大转变性变化的时期，我们称为“消费革命”。消费最具革命性的变化是消费价值观的变化，传统消费的主要价值判断是以性价比为导向，进入新世纪后，消费开始渐变为“品牌”，“体验”，“服务”以及“个性化”等多元追求，到了近期五年，出现了对原有的消费价值观的否定性的趋势。这种根本性的变化对新商业、新业态，商业载体提出了更多的期待。（1）消费主体变化消费重要客群已经变化为80-90后为主，这个群体的教育普及率、学历高，衣食无忧，玩性更重，花钱顾虑少，追求生活品质，追求情调/体验/趣味。80后、90后群体成了“消费主力军”全面登上商业舞台，并成为社会消费结构和消费文化的主导力量，80后人口%，%，%，%。这个消费群体从人口数量、消费文化、消费特性及品质追求等各个层面，形成与群体需求和行为的互动。80后一代具有“强调自我主张，同时又有关注性价比传统消费的痕迹，注重品牌的消费观与崇尚个性表达，追求自我的人生观和价值观”的特点同存。随着经济快速发展与互联网的群体文化重塑，逐步分化、进化形成“90后”和“80后”的消费群体混同的人群。因此，经济基础、网络商业、文化观念与消费价值的共同倾向，决定了80年代以后出生消费人群的消费模式和消费行为与传统消费人群的不同，也就形成了当今及未来一段时期消费重要构成和时代特点。（2）经济持续增长和内需潜力人们的消费能力增强和收入变化有关。中国经济连续30多年高速增长，为消费增长提供了巨大能量，2018年上半年全国经济增长率为6.8%，人均可支配收入14063元，比上年同期名义增长8.7%，消费支出增长为9.4%，高于经济收入增长，显示了消费对“拉动内需”和经济新旧动能转换的积极效应。从消费支出来看，恩格尔系数下降到30%以下后，消费从讲究吃穿转变为个人享受生活消费，旅游、休闲、健康、教育、体验、化妆变成重要消费支出，意味着未来商业需求会持续增长；（3）消费升级随着外部贸易及投资环境的变化，拉动内需已经成为我国目前经济增长主要动力，其中消费占GDP的比重53%，最终消费对经济增长的贡献为58.8%。零售的比重不断加大：同时，中国进入第三次消费升级时期。中国第一次消费升级为20世纪90年代之前，特征为吃饱—穿暖，中国消费实现了温饱开始向小康的转型。第二次消费升级，20世纪90年代—21世纪10年代中期，特征为吃穿—住用中国消费实现了小康开始向中等收入消费的转型。第三次消费升级，时间为21世纪10年代中期之后，升级特征为消费导向为主的转型，生活、品质、个性、定制、情调、情景和体验等成了消费诉求的主题词。阿里研究院发布的数据表明，未来5年投资和进出口在GDP增长的贡献占比还将继续降低，而个人消费升级将不断增长，超过50%以上。国际数据研究机构认为中国消费升级所带来的是“万亿美元级”的新增市场。（4）中产阶层递增中国中产阶层的人数在未来20年将从目前的3.2亿人增加到6.3亿人。这部分人群将已经成为主要的消费群体，他们更注重高品质和强体验性产品，未来80%以上的消费内容都将产生于年轻人群 、中产阶层人群。而高坪效、高利润的商业主要目标人群也基于此。（5）消费时间延长在未来的世界，随着高科技的发展，大量的工作被机器人所替代，一个全球性的课题是科技发展，如何解决时间过剩的问题？同时这也揭示了未来人们会有更多时间机会在商业空间里，购物的过程会变得更长。1995年我国改为双休后，到2017年，中国大城市实际工作时间累计约为155天，这就意味着人们有更多的时间进行休闲、美容、体验、学习以及旅游的消费，这也就可以为我们今天所遭遇的“商业旅游化”的现象——“到购物中心吃饭喝茶看电影玩体验，回家上网购物”的现象提供了诠注，这也是新商业载体的须承载的商业内容。（6）新的消费技能受高等教育的人群增加，学历高群体规模变大，中国高中教育普及率近90%，1999年大学扩招以来，2018年全国高等教育主入学率48%左右，由于这些因素，使人们运用高科技能力大大加强，2017年全国有14.2亿户手机用户；互联网普及率54.3%， 2007年网络购物用户达5.3亿，电子商务交易额达29.16万亿。这么庞大的人群运用网络进行通讯、社交，购物，为“新零售”、“新商业载体”的诞生，提供了消费基础。我们可以感受到，现阶段这种态势仍在扩大中，人口——学历等消费相关因素更新变化，消费革命将进一步促进商业形态和商业物理载体的改变。相比90后尤其是90年代后半期出生的一代，是真正意义上的互联网原住民，他们拥有比80后一代更优越的经济条件，受教育程度更高，生活条件更加优越，互联网上的消费习惯更加自然。社交、娱乐、学习、消费更多内容在互联网或者借助互联网完成，心态更加开放，个性更加独立，消费更加自由，对价格的敏感度进一步下降。面对这些新兴的消费人群，商业变革时代不可阻挡地到来了，新商业载体也将随之而生。
西安大悦城第二章、商业新思想
在消费革命的背景下，传统的商业模式和商业思路势必需要变革和升级，“新商业思想”的产生源于消费、科技、业态和市场的激烈的变化，还有中国商品生产过剩，人口红利及其劳动力成本低支持物流快递业快速发展的现实，于是有了具有中国特色的“新零售”为代表的新商业，而为之提供配套的商业地产也开始进入了传统商业地产向“新商业载体”进化的过程。（1）新零售的兴起日，马云首提“新零售”，“新零售”就是商业以互联网为依据，通过大数据、人工智能等先进手段对商品的生产，流通，销售过程进行升级改造，进而重塑商品结构和商业的生态圈，并展开线上销售，线下体验和服务，和现代物流进行深度融合的零售新模式。马云又说：电商就像空军，它必须要有地面配合，如果电商发展很好，实体商场发展不是很好，对大家都不好。虚和实之间的结合，线上和线下的结合可能是未来。另外一个，怎么把消费者、货、配送，供应链、供给侧改革结合起来，这个我称之为新零售。新零售是一种新的零售方法，大数据、移动互联网、云计算、人工智能与商业生态工程等构成的消费环境驱动，孕育出商业消费的渠道变革、社群分化、模式革命、业态重构的基因突变；新零售到了商业载体，创造了场景、内容与跨界的融合，从商品设计、生产到推广、销售，从消费品到服务品提供，业态、功能、品牌、经营的混搭、跨界，重塑了连接关系和价值链条，替代、刺激已有消费领域、催生新生态快速发展衍变，以产生全新商业消费需求及满足需求的价值链条与创新模式。(2) 商业场景迭代什么是商业场景迭代：简单的讲就是商业现实空间升级与线上虚拟空间的融合，传统的商业比较偏重实体的场景。在科技革命时代，商业地产的生态环境和基因发生了巨大的变化；这种变化的显性表现是原商业空间载体上实物商品销售的功能弱化；增加了体验、展示、服务、吸引流量的需求。传统商业空间中除了零售功能，已经尝试与联合办公、长租公寓、旅游、教育组织等跨界合作。从传统商业地产开发角度来看，商业空间围绕着开发投资、建设运营而打转，从科技发展的背景来看，仅仅造建筑的方法已经不适合新时代时期人们，人类对商业载体的要求，为此必须更新商业地产的开发、运营以及价值评估的理念，调整商业地产的规划和运营方法，增加与另一个空间--虚拟空间的对接、融合，以满足新商业、新业态对实物载体的新要求，以促使商业空间迭代升级。商业场景的迭代主要有以下几点。A、 实体场景迭代今年，“商超+餐饮”的“新玩家”不断涌现，现阶段实体商业空间改造迭代和升级的项目越来越多，传统超市代表家乐福牵手腾讯推出智慧门店LeMarche，还有首家生鲜超市极鲜工坊，绿地集团的G-Super推出超市新副线吃喝研究所，复华商业集团落地新业态地球港，星力将原有门店升级为乐品鲜活等。家乐福全新品牌-Le Marche已经在上海申亚珺悦18广场开业，这也是家乐福全球首家主打餐饮、生鲜、进口商品、自有品牌的新业态，4000余㎡空间里囊括了腾讯的小程序扫码购、微信支付、腾讯优图、社交广告、腾讯视频IP等工具和产品。与家乐福传统大卖场相比，Le Marche自有品牌商品的占比有所加大，达到1000余种；同时，Le Marche对商品质量和品类进行了全面优化，以精致化和差异化为主，如食品类占比78%，进口食品占比17%，并在门店内辟出300㎡区域单独呈现。绿地集团是传统商办地产开发代表，在今年，其旗下的商超品牌G-Super在上海徐汇绿地缤纷城开出了首家吃喝研究所，它既是独立业态，也是一个孵化平台，承担了孵化新品牌、新品发布、烘焙研发基地等职能。吃喝研究所首店总体面积2100㎡， 餐饮部分分为外租区和自营区，其中外租区有绿地投资培养的新兴品牌。吃喝研究所围绕商品打造消费场景，增加娱乐体验属性，吸引更多年龄层次的消费者进店。吃喝研究所主打消费群体就是新新的时尚的青年一代，也是实体商业一次复合业态的有益尝试。B、 线上企业落地大家熟悉的阿里系代表作-盒马鲜生，是阿里对线下超市重构的新零售业态样本，今年开店速度继续加快，发力一二线城市，上半年九成新店分布在一线城市、仅一成新店落户二线城市。盒马鲜生重点布局区域在华东，近五成新店分布在福建、湖北、江苏、浙江。据公开信息显示，1-6月盒马鲜生共新开31家门店，远超2016年、2017年累计开店23家。据悉，盒马鲜生今年计划开设100到150家门店，由此看来，阿里还会重仓布局线下实体商业。值得关注的是，盒马鲜生还与大润发联手推出新业态——盒小马，目前也先后在苏州、南通、阳江、安庆等地落户。从盒小马后面进驻的城市看，它未来极有可能大力布局三四五线城市！而另一个大家熟悉的互联企业美团，在本年5月中旬，在北京方庄时代life广场落地了第二家线下体验店——小象生鲜，这是掌鱼鲜生“升级版”，新增自有品牌象大厨、麦叔烘焙，以及美食课堂等新餐饮元素。据悉，小象生鲜最大的优势是融合了美团在餐饮、配送、研发、数据等方面的实力。据公开资料显示，今年小象生鲜预计开设20家门店。以阿里、腾讯、京东为代表的互联网企业现在已经开始全面进入实体商业，以新零售的名义，开疆辟土，蚕食原来传统商业的份额及项目，携原线上客户，大有后起先发之优势。C、 现实虚拟空间融合在电商的攻击之下，随着消费者消费习惯被颠覆，商业地产的生态环境和商业功能需求也发生巨大变化，人们已经开始尝试采用各种不同的方法和手段去激活传统的商业地产，像传统的苏宁电器开设苏宁易购开始向线上融合，而天猫国际、京东商城也开始向线下实体店进军。可以预见的是，传统商业空间在除了增强线下消费体验之外，还将会采用移动技术、商业机器人（无人商场）、全通道营销、场景、大数据、VR技术等来从实际场景向虚拟场景体验的延伸，进一步加强客户体验。商业地产进化的方向一方面随着传统业态的升级而升级，另一方面，全面构建“新商业载体”（New business base），现实空间和虚拟空间的融合是商业地产升级和发展的方向。也就是我们这里所提的商业迭代概念。
（3）物联意识物联意识——即将到来的万物相连时代，早在互联网发明之前，人类社会就有“万物相连”的幻想，在蒂姆·伯纳·李爵士(Tim Berners-Lee)1989年发明网络之后到今天，网络已从单维的信息传播经过二维图像传播，进入到三维（实物）传送的时代，这就是被视为未来网络进化方向的“物联时代”。过去我们把传统的电商称之为“电子商务”，这是不正确的，应当把它称为初期的“商业物联网”，它的物联化的实物传递功能是由现代物流公司承担着。如阿里巴巴的淘宝之类就是早期的物联化产物。2009年，奥巴马明确提出将"智慧的地球"作为美国国家战略，认为IT产业下一阶段的任务是把新一代IT技术充分运用在各行各业之中。我认为这就是全球“物联化”战略，我们应该用这种意识来看行业的变化和我们商业及商业地产的进化。用物联意识的目光来看今天的行业变化和商业地产升级，传统的行业边界即将或者已经被打破，当今频频发生的“跨行打劫”，如美团进军叫车，摩拜单收购自行车企业等，都是物联化背景下的产业进化现象，制造业和商业之间的边界将变得无法辨别，如红领定制、九牧卫浴、小米自设门店，按需求信息进行生产的新型商业模式都是“物联”模式。信息封闭将失效，知识产权将会贬值，互联网的高渗透率和知识人群对跨行业的知识、高科技广泛运用，使得商品研发、制造、销售、流通和服务各个环节将更加紧密。在物联意识的动力作用下，大产业一体化的链动效率和衔接关系更加紧密，成本更低，对消费的响应程度更高。在物联意识的实践中，各个方向都有运用的成功案例，如制造业中，“特斯拉”的无人工厂，在生活中的运用。有家庭“智能化”，在商业领域中的运用有“无人商店”等。（4）共享思维互联网带来信息的高渗透性、广泛传播性、快提性等特点，注定封闭越来越难，共享、合作才是新商业载体的方向。我们倡导的共享思维，更多是资源上的整合，意识上的融合，业态上的跨界。A、 资源共享。短板理论已经淘汰，长版理论正在兴起，只要你拥有独特性的长版优势，你就能加入新的生态共荣圈。资源的共享不等于你可以免费获得资源，而是要求你拥有足够可以立足市场的专业价值，这样才能与其他拥有特殊优势的资源，形成共享，共享经济形成的“消费生态全面性挖掘”是将消费者个体、社群、商品、服务及其上下游产业链条等所有消费关系的融合新的商业生态体系与价值再造体系，成为新商业体系的良好生态圈。B、 意识融合“意识融合”和“物竞天择”与“优胜劣汰”一样是自然法则，传统的行业壁垒已经逐一打破，跨界已经成为常态，意识融合表达了事物的共生关系，所有的运动最终的结果是自然生态或者商业的同荣共赢；而商业消费生态，则是消费者与商家之间的共赢，消费者自主选择的生活方式形成消费市场的需求，品牌商，服务商、零售商乃至空间拥有者、渠道拥有者等商业行为者则对这种需求进行价值反馈与提供而形成共赢，而载体和内容也在这过程中得到利益的平衡，达到“双赢”、或者“多赢”。C、 业态创新。线上的线下化，线下的线上化，我们可以看到，随着电商进入发展瓶颈周期，线上线下交汇融合、跨界、混搭等业态创新成为产生满足消费多元需求的新兴业态，形成多方共享的生态关系。（5）消费心理研究A、消费者的个性心理研究是未来一段时间行业的重大课题，这是成熟技术的必然。人们在兴趣、能力、气质、性格等方面反映出来的个人特点和相互差异，是形成消费者不同购买动机、购买方式、购买习惯的重要心理基础。通过研究消费者的个性心理特征，可以进一步了解产生不同消费行为的内部原因，掌握消费人群的购买行为和心理活动规律，了解社会消费现象，预测消费趋向，为制定生产、经营战略和策略服务。近年来，当我们选择产品时，从产品和服务中得到的感官体验已成为越来越重要的影响因素。随着制造成本的下降和人工成分的增加，消费者越来越喜欢购买那些能够带来愉悦体验的商品，而不只是看重产品的基本功能。如今关注情感体验的趋势符合心理学的研究发现，即随着收入的增加，人们想得到更多的体验，而不是占有更多占据巨大空间的商品。B、对消费学习，消费文化，消费决策的研究。在新商业时代，消费者其实并不成熟，消费的过程也是消费学习的过程，所谓的“体验”，其中有一部分就是知识获得形成的兴奋，新商业载体须强化这种功能，新商业载体有另外一个功能是消费文化，即看和观察的地方，形成消费文化的表现，和同类人一起消费，身份“确认”后，最后推动消费决策。C、新零售营销体系中的心理学研究。未来在商业生态受到互联网这一重大因素加入后，将产生些具有这个时代特征的新商业学科，如互联网心理学，互联网行为学，互联网消费研究，互联网营销等，以及更高层次的互联网美学、互联网哲学等。在人们偏重科技在“新商业”中的重大作用外，人文学科在商业、商业地产进化中发挥更大作用：如心理学，美学，行为学以及环境行为学、人文地理、民俗学、消费心理学，行为经济学，行为美学等，这些零售的心理、行为的深入研究，可为大数据的运用提供条件，如最近星巴克开设的大型店——概念店，就一反过去流程工业化的规则而更专注于做咖啡喝品咖啡的体验。充分了解这五个方面的商业新思维，才有可能为打造“新商业载体”做出正确的策略抉择和发展思路。
第三章、新商业载体
在科技革命时代，商业地产的生态环境和基因发生了巨大的变化；这种变化的显性表现是在这个载体上实物商品销售的功能弱化；增加了体验、展示、服务、吸引流量的需求。从传统来看，商业建筑是商业载体的开发投资、建设、运营的方式，但从科技发展的背景来看，仅仅造房子的方法已经不适合人类进入科技时代后产生的新商业新业态对载体的要求，为此必须更新商业地产的开发、运营以及价值评估的理念，调整商业地产的规划和运营方法，增加与另一个空间—虚拟空间的对接、融合，以满足新商业、新业态对实物载体的新要求。广义上的新商业载体还包括商务、旅游、物流、教育、医疗、经营性的公寓、住宅等，狭义上的新商业载体包括了线上和线下的可以直接实现商品和服务销售的空间。除此之外，新商业载体还以共生、搭载、共享的方式和其他空间形态共存，衍生出新的价值，我们在这里主要表述狭义的“新商业载体”。消费变化是商业地产进化的基础。购买力低下或者网上消费技能不具备，都是无法产生新零售及其新商业载体的环境，高科技运用于商业地产并改变了商业地产价值表现，场景、流量、关注度、点击率等都成了商业地产的价值构成。在商业地产项目运作过程中，线下场景的创意和策划是项目规划中一项重要工作；场景是吸引流量的重要源头之一，线下的场景策划变为商业地产的一门重要技术（艺术）。消费革命引发商业思路的全面变化，而新的商业思想引发了所有商业从业者的思考，今天我们提出的“新商业载体”的产生，追根溯源还是来自于消费、科技、业态和商业地产市场的激烈的变化，还包括中国商品生产过剩，人口红利及其劳动力成本低，物流快递业快速发展的现实，于是有了具有中国特色的“新零售”为代表的新商业，商业地产也开始进入了传统商业地产向“新商业载体”进化的过程。“商业新载体”有五个方面的内容：一是互联网介入商业，使业态扩容，“新商业载体”须融合新商业业态。二是在懒人经济背景下，服务的创新及升级。三是越来越成熟的科技手段、AI技术，把商业本身也变成由思想的智能载体，使之与新消费群体、新商业，新业态匹配；四是所有的商业载体须成为新业态的场景、流量的贡献者；无论是线上和线下，实体还是虚拟，必要要满足消费者体验感的核心诉求。最后是利用”新商业载体”价值提升商业价值，促使商业回归资本，重塑商业地产价值。一、功能-新业态我们处于一个技术大爆炸的时代，大部分科技、发明是为了服务人类发展、无法解决困难或提高效率和减轻劳动的需要。还有部分运用科学技术是为了更好地市场渗透和获取用户，如信息化，有些是为了更好地服务客户。在商业地产上运用的，比如提高效率的有大数据、云计算、物联网、移动支付等；有些科技技术是为了更好地提升体验价值的，比如虚拟现实、人工智能等。新商业载体应当把这些科学技术与新商业载体的功能结合起来，实现商业功能的重塑。商业地产新旧动能转换——科技革命时代背景下的商业地产进化商业地产升级和工业革命关系比较升级工具进化特征产业升级商业地产进化1石器、青铜、铁器工具手工业街市（西汉长安九市公元前189年）2蒸汽机（1688年）、电机工业百货（法国第一个百货——乐蓬马歇百货公司1838年）、超市、早期购物中心（世界第一个购物中心1907年，在美国）3半导体（1947年）、电子科技、电视、电话电气现代购物中心（二战之后）4网络（万维网1991年）信息基于网络技术的新型的商业空间5AI/物联意识（人工智能2016年）智能利用AI技术在项目选址、智慧商业、新型电子虚拟场景运用乃至万物物联。用“物联意识”来看，大数据，互联网营销和服务（称为“全渠道营销”）、移动支付，现代物流以及商业地产的智慧化运营和管理，都是直接作用于商业地产脱胎换骨的升级，功能形成“新商业载体”技术的重要因素，“外表变化不大，内在全然更新”是“新商业载体”升级进化的特点。受科技发展驱动，新的科学技术如移动互联网、大数据、云计算、人工智能、在探索中的区块链等，连同消费革命、与商业进化等构成了商业生态环境变动，孕育出商业的渠道变革、业态进化，社群分化、模式创新、业态重构的变化因子；新零售进入了两个空间融合时期，创造场景、内容与跨界的融合，从商品设计、生产到推广、销售，从消费品到服务品提供，业态、功能、品牌、经营的混搭、跨界，重塑了连接关系和价值链条，替代、刺激已有消费领域、催生新生态快速发展衍变，以满足新零售时代的消费需求形成新的商业生态环境,业态升级的主要因素有商业地产过剩和市场要求、消费、商业竞争、科技创新等。A、 全渠道营销：实际上，未来将不存在“全渠道”这个名词，全渠道这个名词的产生，主要源于移动互联运用于商业营销，使得在传统营销通道上增加新的通道而产生的。刚开始时，人们以O2O称这种渠道的增加，后来又发现网络本身就是个虚拟的生态，所以又称为“全渠道”，当虚拟空间营销成为一种自然习惯之后，“全渠道”这个名词就会消失。以消费者购买路径为基础建构的全渠道，全渠道有如下作用：（1）数据链管理平台：产品端供应链——生产——商品——物流——服务；（2）需求产生，搜索比较，形成购买，支付方式，支付商品，售后服务；（3）货架展示，产品包装，网络零售商，店内服务，传统媒体，宣传推广，店内销售，口碑，微信/微博，主流电商，口碑，其他网络，品牌网站，价格对比；（4）超市，百货，购物中心，便利店，淘宝/天猫，一号店，其他应用；（5）现金信用卡，线下会员卡，数字化支付，货到付款，支付宝等；（6）实体消费，线下送货，线上送货；（7）线下送还货，积分优惠券，线下口碑，线上口碑；（8）微信/APP/B2C平台/团购/B2B平台/实体门店/主流电商/未来其他；（9）门户/安全/工作流/服务总成/大数据/应用接口。全渠道的实现，是从用户、商品、支付、分销乃至物流、生产的全环节、多维度进行考量，跨渠道的实现，所带来的是商业及商品流通大变局。全渠道是信息数字技术致使信息传播路径增加，从而实现顾客全渠道购买、商品全渠道零售以及适应全渠道零售的生产全过程。全渠道是技术和服务融合构建的新商业生态场景，这是以往商业消费领域不具备的通路，它使商业的生态更加丰富。它对于品牌商品生产者、供应商和代理商、实体商业则至关重要。但对于消费者来说，全渠道意味着便捷、效率和成本下降，全渠道顺利连接按消费社群、营销服务平台，顺应消费需求，打通生产端和供应方的完整数据链管理机制，可以成为互联网时代渠道覆盖比较完整的营销和服务体系。一切基于全渠道的基础，让新业态的整合和落地成为可能。
B、 消费革命改变业态：消费者摒弃了价格导向的消费方式，对商业提出的要求使得业态出现新增调整增加服务式体验功能，如儿童商品业态，过去只是卖童装，玩具，现在出现纯体验的儿童职场体验等业态，如星期八小镇以及重庆的小时代。需要通过业态创新，进步，来促进商品销售，如同样的超市，现在已经发展出“盒马鲜生”“超级物种”等全渠道的业态。C、 商业内部竞争：传统商业的促销手段单一，价格战已经使商业竞争筋疲力尽，自相残杀，不可持续。进口商品：（包括网购、海淘）改变中国大陆的商业竞争法则，单一的价格竞争向品质竞争/情景竞争/服务竞争/创新竞争过渡，进口商品和商业销售技术促进中国商业的进步，业态升级。D、 商业科技发展:科技改变商业生态环境，移动化，信息化，物联化的背景下，互联网在传统零售领域充分发挥“效率”“轻便”“成本”等方面的获得市场。2017年度世界最大的零售平台（阿里巴巴）的交易额达到3、767万亿，约占中国零售商品总额11%。科技革命对商业的影响比历史上任何一次更大、更加深刻，远远超出我们的想象，移动互联、物联网、社交媒体、大数据以及快速支付、场景革命、积分银行等，出现互联网不仅重塑商业生态，而是在创造“新业态”“新物种”“新商业载体”方面发挥作用。E、 业态创新需求:商业地产作为商业的载体，它的市场状态也对业态迭代提出了要求，中国商业地产自1999年准许市场介入到今年将近20年来，专于稀缺相对过剩全国绝大部分区域绝对过剩的过程，全国很难找出人均商业建筑面积2平方米以下的城市，商业地产的过剩十分明显，行业和基金投资分析报告也显示了资本对商业地产的投资力度在减弱。2018年以来，商业地产投资额9688亿元，同比下降9.9，占房地产的比重持续下降，由2017年同期21.2%下降3.8%，主17.4%，其中商业用房下降2.7%的百分比。以上数据摘自中国指数研究院《2018中国商业地产白皮书》。商业地产的投资关注度和吸引投资能力下降，无论持有或开发的商业地产项目都期待通过创新业态来提升其价值。创新业态界定：创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态，以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验消费业态。主要内容如下：餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等。零售类：潮牌、设计师品牌、品牌集合店、时尚买手店、生活方式体验馆、创意生活馆等。生活服务类：专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等。亲子类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等。文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、联合办公/众创空间、博物馆、手工DIY、IP衍生品零售等。休闲娱乐类：运动馆、VR体验馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、娱乐集成店、射击馆、真人CS、演艺剧场。F、新业态谱系图互联网打开另一个商业空间并导致商品扩容。在商业生态性变化影响下，实物商品流失的背景下，购物中心出现了餐饮为代表的服务业态、体验业态比重上升；由于互联网打开了新的零售空间，非传统零售业态的金融（网银）、保险（在线销售和服务）、数字音乐和图书、医疗（遥诊）、陪聊和陪玩以及创意等进入零售领域；各类业态都上线触网，线上和线下商业空间发生了交汇和融合，传统商业自觉不自觉的进入了“新零售”时代，我们所提的功能的重塑最终还是体现在业态上，以消费为源头，编列业态谱系，可以达到满足生活需求，改变中国零售业和商品制造行业的产业结构，优化供给侧的功效。我们这里梳理的新业态大致分为三大种类。线上业态：在线通过检索商品、浏览商品、确认订单、在线支付、商品交付并包含后期延伸服务的商品购买交易过程；如，在线办理电子车险、购买某类金融理财产品等；融合业态：主要是指在线上完成购买过程，线下获取商品或服务的业态；如，在某宝网站完成衣服的购买行为后，通过物流物品到达手上使用；通过某外卖平台订餐后，获得餐品后再线上确认付款完成购买行为；网上预定后家政如期上门服务等等；线下业态：通过线上平台的商品展示，主要的体验、试用、交易过程在线下完成的业态。如，高定服装、数码产品、美容护理等的购买行为；在新旧交互的今天，在基于新零售背景下，新的业态层出不穷，像金融、数码出版物、在线交流、在线充值/支付、电商、生活、文化艺术、餐饮、个人装扮、儿童、娱乐等业态都有着新的体现方式，现在的业态种类已经如银行、陪聊、网络销售、宠物店、维修、高科技生活、体育健身、旅游商品、中式餐饮、儿童体验、网咖等上百种。笔者基于市场及未来变化，制作出新业态谱系图，在新业态谱系下发生了业种、商品、品牌增加的情形，供大家参考使用。业态种类
谱系图总表
G、品牌的创新（本节内容来源：赢商大数据中心和汉博商业研究院，有修改）根据知名研究机构《赢商大数据中心》重点监控的200个城市中，计划2018年7月至2019年12月开业且商业面积5万㎡及以上的购物中心达1197个。《赢商大数据中心》根据这1197个拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商大数据的浏览数据、网络热搜指数等维度，近期综合测评出2018半年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。
1）创新业态成为“新流量入口”，重构实体零售商业生态圈和体验链TOP50中，公开业态信息的项目达38个。其中，创新业态平均占比近30%，成为购物中心的“新流量入口”。中国消费者的求新意识无出其右，他们热衷于追求新颖的服务和有趣的内容，场所端以“消费者为中心”时代到来，为了持续不断增加吸引力，为消费者带来体验感，不断推出各类新兴业态(包括大IP业态)，以期俘获越来越挑剔的消费者。而从细分创新业态占比来看，休闲娱乐更迭提速，占比最高，达40%；其次为文创、亲子体验、零售，分别占比20%、14%、10%；餐饮、生活服务创新业态占比均在10%以下。
TOP50中， IP主题乐园、马术俱乐部、婚庆中心、足球场、篮球场、网球场、拳击馆、剧场/剧院、学校、动物园、医院、萌宠乐园等创新业态大举挺进购物中心。未来，创新业态将重构实体零售商业生态圈和体验链，不断衍生“品质化消费、社群化消费“新需求。
2）“首店“及其他强体验类品牌助力购物中心提升吸客力TOP50中，在目前统计到的已签约品牌（约1200个）中，新兴品牌占比40%；“首店”品牌占比30%；体验类品牌占比35%。
新兴品牌界定：近三年进驻国内购物中心的品牌首店品牌界定：包括区域首店、城市首店、商圈首店其他体验类品牌界定：包括餐饮、休闲娱乐、亲子体验、生活服务、文创体验类TOP50中，“新消费时代”，购物中心招商开始关注线上自带流量的品牌，引入实体店后，与整个消费生态交换客流，充分拓宽获客入口，如上海 LuOne凯德晶萃广场引进互联网新媒体“一条”线下实体店、上海世茂广场引进美食视频自媒体“日食记”线下体验店。
“以内容提升竞争力”的背景下，购物中心更倾向于引进“新兴原创品牌”，以实现差异化竞争，如昆明大悦城引进Only Zoo室内动物园，广州天河万科广场引进国际名校“梅沙黑利伯瑞”，西安大悦城引进喜茶西北首家粉色主题店（注：“新兴原创”品牌是相对城市区域的概念）。
“全民健身”浪潮下，运动体验类品牌成为购物中心招商香饽饽。如苏州尹山湖爱琴海购物公园引进洛克体育公园，武汉金地广场引进骑域国际青少年骑士院，西安四海唐人街引进洛克公园。此外，全渠道零售催生的新业态和新品牌如生鲜电商超市、互联网健身房等亦在协同去化购物中心内的面积。
从赢商大数据中心这50强榜单可以看出，创新品牌和业态成为趋势，赢商大数据中心和汉博商业研究院对上榜项目业态/品牌创新、所属区域/城市/商圈/体量分布、主题定位、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析，从结论可以判断，本文所说的品牌创新已经全面开始。
上海 LuOne凯德晶萃广场二、服务-服务新升级互联网时代的到来，消费革命，已经改变了我们的衣食住行以及生活，从线上网购到新零售，从以前的线下到线上再到两者的互相结合，无不都在尝试营销与服务的结合，新服务的也成为新商业载体，并赋能商业、赋能消费。进一步提升消费体验感，解决痛点已是上个世纪的提法，当下消费者更关注的是标签价值。在现代生产力过剩的背景下，商品种类雷同，所有的商业体越来越趋于同质化，海底捞的服务在红海的火锅市场异军突起，代表着以产品为基础，以服务为核心的商业模式大有可为。在拼产品差异化空间越来越小的情况下，最终消费者还是为体验、为服务买单，无论是现代零售业、电子商务、传统百货的服务再造升级，迫在眉睫，新服务完全可以作为商业核心竞争力来打造。在个性化、新消费时代成长的一代人，因服务而来，也因服务而去，口碑指数实际上就是服务力指数。服务业，以知识、信息和智力为要素的生产力、以科学技术和人力资源为核心所形成的新时代的服务经济，伴随着大数据和人工智能的大力推动，已经开始其高速发展的历程。为此如何做到更好的顾客体验才是其竞争的核心地位，服务的新升级需要注意以下几大特征：A、主观性、服务、品牌等是否符合顾客的期望、购买能力、消费目的联系在一起，所有商业使用的战略、战术工具只是达成消费者自身体验的和目性的性的手段而已，能够唤醒消费者自身体验才是消费者最需要、企业最想达到的愿望。B、异质性、同一种服务，不同消费者的服务体验是独一无二的，很难达到一致性。所以根据其消费者的年龄、性别、兴趣。。。。制定相应的措施以达到相对的满意和对产品的忠诚度。C、互动性、消费者的最佳体验源于消费者与产品、服务、品牌以及公司代表之间的互动，没有消费者的互动，体验就很难发挥到极致，因此必须重视消费者的参与、互动并不断的改进。E、价值性、消费者的体验过程其实就是顾客价值的形成过程，主客关系论认为价值是客体满足主体的过程，这个互动交流法的过程才才是产生价值的媒介。而价值最终呈现是消费者的个性化标签。F、感知性、消费者体验是消费者对其产品、服务、品牌等客观事物的感知，具有感知的特性，也是客体对主体的一个反馈，这才是参与互动的目的。良好的感知则意味着有效体验。G、动态性、消费者体验并非恒常不变的，而是处于不断变化之中的，现在主流说法可以通过大数据、消费画像、行为逻辑和消费习惯分析来推演计算，但实际上，这些只能仅供参考，最后的体验价值最终会受消费者的心情所决定，因此以平常心对待。H、整体性、从顾客体验的感知性直接可以得出顾客体验的整体性，即：顾客体验是整体体验，所以需要注意其细节。I、情感性、顾客的消费体验过程是一个感知过程也是一个情感体验过程，因此结果受其多方面的影响。以上是我们总结的八大特性希望对您有帮助。面对新服务与新营销，需要我们在原有的基础之上不断地去改善、发展以满足新的变化与需求。就消费本质来看，无论是线上，还是线下也罢，商业赋能的最终目的就是给消费者创造更好的购物体验。无论你场景有多宏伟、大气，没有服务的场景就是海市蜃楼，服务力则是消费体验最核心因素，新服务除了方便、价值之外，更多要关注人性化的深层需求。贴身只是一种服务方式，而细雨无声、亲切自由的服务感受才是消费者最喜欢的。更多未来的实体商业也不再是传统的商品售卖PK，而更多的是不同服务能力的PK。
三、AI-智能与物联任何商业地产所提到的AI与物联，首先还是要看底层的技术运用，包括大数据；以场景体验，产生人群、产生数据，然后进行数据收集，数据整理，提纯运用等；互联网营销——通过移动通讯，达到24小时，不分时空的渗透性营销；移动支付则是实现即时交易的关键 ；现代物流及时快速地把信息转化为三维的实物传送，是“物联”过程中的关键转换，是实现“物联化”一个重要环节；一个商业载体的智能化运营、物联场景的落实，经营管理和数据化资产等，都是“新商业载体”的资产价值维护、提升和运营成本控制的总和，也是“新商业载体”价值体系中的重要因素。AI与物联的商业运用需要关注如下几点1. 移动化：是基于云端将万物信息以屏幕连接、交互、转换的过程。无论是实体商店、网络空间、智能穿戴，还是个人、住所、机场码头&&随时随地地可以建立连接，突破了时间和空间的限制、有形与无形的不同、虚拟与现实的差别，完全消弭了可能存在的不对称而互联互通互换。移动化的实质是信息的畅流与融合，大数据提供了信息的流量，云计算提供了信息奔流的动力，融合互换则是向指定要则进行排序，保证了数据信息的有效性和增值。移动化带来的24H销售时间、没有限制的空间，产生了泛营销的效果，胜过传统商业载体的时空宽度。另一个效用就是提高科学技术在分类对象等方面的关键能力，解决了传统商业对消费对象画像和需求了解不具体的困难。2. 数据化：在虚拟世界里，信息是一切的存在的方式，对于产业而言，数据又反映了信息的价值，“大数据”一词，2008年由维克托·迈尔—舍恩伯格及肯尼斯·库克耶在其所编写的《大数据时代》一书中提出，迄今人们对大数据目前仍处于学习和认知阶段，即使谷歌、亚马逊、阿里巴巴等在大数据研发与应用领域处于领先地位的公司也没有获得大数据产生最大最有效的商业价值。然而，为了经过一定的时间积累、淘汰、筛选提纯与海量叠加，大数据将在商业领域产生强大的威力，大数据和云计算形成信息、流量、平台、达到精准营销、深化服务、优化资产管理和收益。马云表示：未来30年，数据作为新资源，计算作为新技术，将先后引发新零售、新制造和新金融的变革。数据作为世界通行的语言，不仅可以在计算机之间互通，在人与人之间也能进行有效识别。数据直接反映现象，数据直接揭示结果，数据是理性认识解释。互联网的高渗透性，使得它成为了商业生态系统的一部分。充斥在四周的信息必将催生信息生物的出现，科技为我们准备了吸取信息的工具，如WIFI，探针感应器等信息汇集形成流量，流量进入储存和处理形成商业、营销、服务的所需的精准营销和有效服务的依据。其一般规则是：网站访问次数。向其他网站支付以展示公司的广告，相关成本是与每1000次的观看数/眼球相比测得的。点击率：客户查看在线广告、进行引擎搜索的比率等，为访问推荐网站而点击广告；来表示相关成本的财务指标。购买转化率：访问网站后的购买次数除以网站访问次数，显示广告或在线活动成本的财务指标是每次订单/交易的成本。平均订单金额：每次购买的平均订单的金额，极端金额最多和最少，每个独特接触点的效果和成本。为了最大限度地评估和利用每一个增值的数据源，需关注下5个要素——消费者是谁？消费者做什么/用什么？消费者在哪用（买）此产品？该产品何时被购入或使用？为什么用此产品？这样才能明确了消费者的意图和要求。AI智能的底层大数据在新商业载体中有着广泛运用：如消费端，品牌端，渠道端——大数据构成：客户画像、消费流、需求流、社交流、社群流&&技术流、服务流、工艺流、科技流、信息流&&智能物流、过程流、资产流、金融流、空间流&&通过云端处理——大数据应用：营销推广、供应链、数据银行、产品技术、运营管理、模式进化、场景营造、行业预测、智能物流、品牌孵化、金融创新&&，过程数据——轨迹、时间、次数&&，消费数据——金额、频次、品类&&，本数据——通讯、位置、车辆&&，交互数据——社交数据、家庭数据、健康数据、身份识别&&3. 移动支付：支付是商业交易中的一个很重要的象征，意味着交易成功或交易意愿的真实表达，由于移动通讯带来的即时交易，移动支付必须予以协同化配合。移动支付是一种即时的账务支付的一种金融服务方式。允许用户使用其移动终端(通常是手机)对所消费的商品或服务进行账务支付的一种服务方式。用户通过移动设备、互联网或者近距离传感直接或间接向银行金融机构发送支付指令产生货币支付与资金转移行为，从而实现移动支付功能。移动支付将终端设备、互联网、应用提供商以及金融机构相融合，为用户提供货币支付、缴费等金融业务。移动支付主要分为近场支付和远程支付两种，所谓近场支付，就是用手机刷卡的方式购物、消费、坐车、买东西等，很便利。远程支付是指:通过发送支付指令(如网银、电话银行、手机支付等)或借助支付工具(如通过邮寄、汇款)进行的支付方式，移动支付业务是由移动运营商、移动应用服务提供商（MASP）和金融机构共同推出的、构建在移动运营支撑系统上的一个移动数据增值业务应用。移动支付系统将为每个移动用户建立一个与其手机号码关联的支付账户，其功能相当于电子钱包，为移动用户提供了一个通过手机进行交易支付和身份认证的途径。用户通过拨打电话、发送短信或者使用WAP功能接入移动支付系统，移动支付系统将此次交易的要求传送给MASP，由MASP确定此次交易的金额，并通过移动支付系统通知用户，在用户确认后，付费方式可通过多种途径实现，如直接转入银行、用户电话账单或者实时在专用预付账户上借记，这些都将由移动支付系统（或与用户和MASP开户银行的主机系统协作）来完成。移动支付潮席卷全球 国内发展需精诚合作。
4. 智慧物流：智能物流首先要从现代物流说起，现代物流是部分“新零售”、“新业态”中的重要商品交付功能，是现代商业社会分工一个重要环节。也是新商业载体“物联化”中不可或缺的组成部分。就功能而言，现代物流并不是“新商业载体”中的构成功能或装备或原件，但是必须做到信息、商品、服务、端口相连通，使“物联化”畅通。现代物流指是把个性化运输需求和运能进行组织化，是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种拥有智能化的集成经营和管理方式，其任务是提高商品、货物流通效率，降低物流成本，为上游需求方提供良好的服务，是根据客户的需求，以最经济的费用，将物品从供给地向需求地转移的过程。它主要包括运输、储存、加工、包装、装卸、配送和信息处理等活动。现代物流以大数据和信息技术为核心，强化资源整合和物流全过程优化是现代物流的最本质特征。特点是：反应快速、功能集成、服务系列、作业规范、目标系统、手段先进、组织网络、信息化、经营市场化。现代物流已经开始“物联化”进程，IBM于2009年提出了，建立一个面向未来的具有先进、互联和智能三大特征的供应链，通过感应器、RFID标签、制动器、GPS和其它设备及系统生成实时信息的"智慧供应链"概念，形成物流智慧化。与现代物流强调构建一个虚拟的物流动态信息化的互联网管理体系不同，"智慧物流"更重视将物联网、传感网与现有的互联网整合起来，通过以精细、动态、科学的管理，实现物流的自动化、可视化、可控化、智能化、网络化，从而提高资源利用率和生产力水平，创造更丰富社会价值的综合内涵，这就是“智慧物流”。智能物流利用集成智能化技术，使物流系统能模仿人的智能，具有思维、感知、学习、推理判断和自行解决物流中某些问题的能力；在流通过程中获取信息从而分析信息做出决策，使商品从源头开始被实施跟踪与管理，实现信息流快于实物流。即可通过RFID、传感器、移动通讯技术等让配送货物自动化、信息化和网络化，成为产业“物联化”中的智慧流通环节，有衔接“智慧”制造和“新商业载体“，形成产业闭环的作用。
5. 物联网物联网以“工业4.0”为代表的技术革新（包括大数据、物联网、云计算、3D打印等），恰恰顺应了物联趋势。它正在实现“制造业”和“信息化”的高度融合，诞生出C2F（顾客对工厂）模式。可以快速、小批量、定制化地生产满足每一个消费者特定需要的物品。“工业4.0”的触角一定会伸展到商业领域，以减少环节，提高供货效率，降低成本。到2020年，全球物联网市场规模将扩大到1.7万亿美元，全球存在于物联网内的终端设备也将增至2950万以上。还有机构预计，到2020年，中国物联网市场规模将达到10万亿元人民币，随着各行各业的互融真正进行“万物相连”将提高这个市场份额，新商业载体也会成为其中一块细分市场。无论是智能物流是物联网，最后终将指向AI，AI技术日新月异，无论是在工业领域，还是在商业领域，它必将推动整个时代快速向前发展，而AI技术在商业领域的运用主要体现在下几个方面A、AI智能选址在2016年12月科技媒体Techcrunch对Spatial.ai创始人兼CEO莱登·福斯特（LydenFoust）的采访中，福斯特提到Spatial.ai团队的主要任务，就是从主流的社交媒体平台提炼有价值的数据。这些主流社交平台包括Facebook、Twitter、Instagram、Flickr、Tinder、Strava等；至于数据的价值，例如：通过数据挖掘，可以从人们公开的社交信息中发现人们最喜爱的骑行地点，或者当晴天、雨天或者雪天时，不同地方的人们都喜欢去哪儿做什么事情等等。“单条的社交信息可能不具有特别的宏观价值，但是如果你能把所有下雨天人们都喜欢做的事弄清楚，就非常有用了。” 福斯特在当时的采访中说道。Spatial.ai在创办的早期阶段，是直接向他们的用户提供可嵌入到App或者其他软件平台的API产品，用户利用API能够随时从社交大数据中提炼他们想要的现象、趋势或者规律性的东西。两年半后的今天，Spatial.ai正在向市场推广分析和咨询类的解决方案，囊括商业、出行、城市管理等细分领域，与此同时，他们利用机器学习手段，提高对海量社交数据挖掘、分析、提取的能力和速度，让更可靠的结论能满足不同的、更细化的业务需求。实际上有很多空间技术手段都在试图帮助实体零售行业的发展，对Spatial.ai来说，他们正基于多源的社交数据，帮助零售商们了解其连锁店铺的业绩好坏，与店铺周边产生的社交信息究竟有哪些关联，从而进一步判断哪些地区适合开店，哪些不适合。技术上，AI将社交大数据归纳为550个不同的品类，通过机器学习，他们将从中发现那些跟店铺业绩挂钩的数据品类，并最终生成适合于该零售商的定制化“社交指标（Social Indicators）”。Spatial.ai指出，如果社交指标的得分最终和店铺经营业绩成一定的比例关系，那么就可以精准地判断某个区域是否适合开店，或者最好还是把这家店关了为宜。从美国老牌连锁鞋店Payless陆续关闭一些门店的线索中发现，在某地区，某一高端线上社区的用户越活跃，那么生活在该地区的居民，对附近的作为大众品牌的Payless鞋店就越不感兴趣，尽管该地区可能会有很多会经常外出的人，而相对的，他们会追求更奢侈的品牌。Spatial.ai团队宣称，他们在核对了Payless真实的关店数量后，认为它他们的预测准确率达到了82%。他们面向实体商业的解决方案，不仅可以影响和优化实体零售店的商业选址，并且提高实体零售的业绩。B、 AI赋能商业体最近两年，随着人工智能技术取得了突破性进展，机器人在应用场景上，有了更多的可能性。我们可以看到，从商场到银行再到通信等诸多行业，机器人的出现频率越来越高。“商业智能”（或商务智能）这个词其实诞生于上世纪90年代，经过几十年的发展演变，许多人会将商业智能看成一种解决方案，最终目标是为管理者提供决策支持。商业应用，提升价值客流统计，数据分析，精准营销。对于从事机器人研发的企业来讲，这可能是一个最好的时代。从市场的角度出发，随着人力成本不断上涨，迫使企业不得不去寻找全新的替代方案，这也为工作效率更高且成本支出更低的机器人提供了非常广阔的发展前景。根据资策会 MIC 研究数据显示，2015 年四大应用领域机器人市场规模合计约 269 亿美元，到 2025 年整体市场规模将扩大至 669 亿美元。其中商业用机器人与消费类机器人
年复合成长率（CAGR）分别为 11.6% 和17.4%。在商场，超市，有不同类别的商品区域，AI摄像机抓拍人群，对视频进行智能分析，得到需要的人流轨迹的数据信息，用户能够直接从分析后的图像结果中迅速找到自己感兴趣的数据信息，这些数据信息包括商场人群的人流统计、轨迹分布、主要停留区域的热力分布、该区域的平均停留时间、人流量、人流路径等，可为商场的营销投放提供精准的数据支撑。C、智能（智慧）商业体：从科技革命的角度来看，无论是有空间形态或模拟人类生命某种生物特征的人工智慧商业合成体都是商业机器，是能理解人类并与人更好互动的系统，新商业载体在目前阶段还不具备超大型的商业机器人的功能和能力，可以预见的是智能（智慧）商业体或许就是“新商业载体”终极体现。智能商业体的学习能力、智能化——机器的只能是人工制造出来的，是区别于人的，随着技术的发展，机器可以很“聪明”，能主动学习、能积极思考，会围绕人类需求而提供商业服务和营销活动。我们相信，随着科技进一步发展，越来越多的商业载体用具将具有计算和联网能力，人工智能也会随之成长。商业智能系统是新商业载体基础设施的一个不可分割的部分，也是新商业载体深度开发和互联网进一步融合的重要部分。AI在商业空间的运用前景十分广泛，可以想象的是，未来的商业体本身就是一个智能体，一栋会思考的大楼，通过大数据检测和算法，智能商场甚至可以针对不同时间段的人群，性别，年龄，喜好，可制定不同的投放营销策略,根据对流量和数据的分析，给出个性化的设计和定制化服务。如在商场上午10点前，可对40岁以上人群投放生鲜产品的打折促销信息;在商场中午2点前，对25岁以上青年人集中投放美食团购、休闲茶饮等活动;还可以根据商场不同功能区域分别投放化妆品、运动装备、休闲服饰、电影预告、娱乐游戏等种形式的营销推广，以达到为划分的精准人群投放其针对性的广告，从而扩大商家的潜在盈利点。智慧商业体系统设计（构想）
上海南翔印象城MEGA四、 场景-新体验吴声认为场景本质是对时间的占有；拥有场景就拥有消费者时间，就会轻松占领消费者心智。“场景”这个词来自于影视工作，指在特定时间、特定的环境和空间内发生的行为，或者因人物关系构成的具体画面，是通过人物行动来表现剧情的一个个特定过程。从影视拍摄看，不同的场景有序有逻辑的组成了场景链变成一个完整的故事。不同场景，意义不大一样。当这个词被应用在新商业载体时，场景常常表现为与体验、社交、购物等消费行为相关的，通过支付完成闭环的应用形态，通常称之为应用场景。其中，包括能够触发消费者沉浸式体验或者能够使消费者长时间停留的应用形态，如线上的论坛，社群，游戏粉丝，可以被组织，线下的会员服务商品购买，以及采用其他科技捕捉到的消费信息的渠道数据的入口；能够应用微信支付/支付宝完成交易的购物、用车、本地团购等场景可以被理解为支付场景。在互联网时代，场景被赋予了新的定义，因为有了“新空间，新场景，新体验”的商业化的实用空间。在传统的商业地产、零售理论中，没有“场景”一词，2008年以后感觉到互联网将对实体商业产生巨大的冲击，笔者一直呼吁的“商业地产情景化”，意在提高体验感抵消电商的冲击，其关键词是“展示”“体验”“交互”（线上线下互动）情景（心悦和美的形象）。这是一种重于空间和商品（服务）的场景，在互联网与商业融合的过程中，产生更多的场景---在泛场景的吴声看来一切皆场景。在新商业载体的场景运用中，应当注重五个场景的策划和设计，包括金融，线上，空间，商品以及被服务的体验等。1、金融场景金融场景的设计，一是安全支付形成交易，二是鼓励消费，三是把消费积分做成消费金融的衍生连接。消费的金融场景已经被完美地策划出来，如全球认同的移动支付等。在商品得到认可，关键要提供消费支付的场景，即我们称之为“金融场景”，也就是比较完整金融服务的支撑体系，消费总是要付费的。但是怎样让客户愉快花钱，又能通过金融场景产生更好的体验呢？1）支付的安全：首先是安全支付的安全性，是消费者首先关注的。支付和收款的安全性，这在国有大型银行为主要投资和管理人的“银联”以及国家持股控制的互联网金融体系中的“微信”、“支付宝”的已经过了信用认可的初期阶段，已经成为公认安全新型支付方式，如果没有强大全能机构作支持，运用不成熟不知名的金融服务商，会导致金融场景影响消费及交易。2）信用：消费贷款可以推出消费的授信额度，可以在特定商业载体上先消费后还款，享受一定免息期天。乍信用卡相似，但本质却有不同，因为消费卡嵌入到了场景内，从授信开始到消费结束，都和场景完全绑定。商家不需要像传统金融机构那样要求客户提供各种资料，也不需要了解客户的收入或者其他数据信息，但它们有场景、有数据、比如用户在商场里的消费行为、习惯、次数、金额、送货地址、退货历史，构成了场景内的信用集合。基于此推送给客户的授信额度，就会变得异常精准，这种精度是信用卡不可比拟的。互联网+信用是场景消费，是新零售及新商业载体发展方向，理解他消费者的金融需求，把消费和信用捆绑，把消费放到金融，把金融场景做好，让金融和商业密不可分，为新商业载体创造良好的金融场景。3）积分银行：积分是商业企业对消费的奖励。本质上讲属于消费积累和减价的比例关系，积分的通用和相关的业种（合作伙伴）形成链动连接，形成一个消费金融的开放互融互促的商业共同体，可以促进消费资源的共享，这种共享的前提是积分、金融场景的设计和互相连接的确认。2、线上空间的场景1）虚拟的场景：一般而言实体商业的线上场景，设计总会以线下的商业载体作场景表现和营销策划，商场空间、美陈商品陈列——，然而我们很接受的现实是，线下的体验，场景设计都是为了线上的交易，所以在信息化时代，线上虚拟的场景是商业载体的前期引导内容，不便于人的在线检索，体验，很难产生亲临的欲望，那么这个虚拟的场景是失败的，所以，虚拟场景的策划必须按照线上的逻辑，便于检索，有诱导作用。2）社群体系，一般企业不愿承担风险，而把消费者的处于“分而治之”的场景里，优点是发生个案便于处理事态，但不利于形成粉丝圈和稳定客户群。3）退货制度，退换本身是消费者的权益之一，一般在线下会遭遇人为担忧，并不顺畅，而在线上设计好合理退货程序，迅速受理和处理会增强消费的信心。4）商户管理和好评，这也是新商业载体管理的利器。5）新商业载体还要具备一些新的工具，如APP,小程序，浏览点击交易的计数以及服务的算法和程序。6）在线服务：部分商业服务现通过在线服务实现，主要的适应场景就在线上。商业服务是最典型的线上场景，例如商品咨询、服务咨询、预定预约，很多APP和网站也可以满足部分场景，但小程序也能挖掘出一些蓝海场景和垂直客群。
3、商业空间情景化商业地产情景化已经成为了业内的公识，然而很少人能够明确情景化的作用。情景化并不是个人的审美倾向决定的，是为了提高商业的坪效和吸引客流、产生数据、稳定或者增加流量，获得稳定的客户群。 商业地产情景化的成败看RDE，即净收益是否提高。1）网上业态的弱点：马云在表达“新零售”概念时，明确表述线上业态体验感不强的弱点，而实体商业可以弥补线上体验感不强的不足，纯性价比的博弈的导向；情景化可以给消费者良好的体验感，服务的质量以及营销的互动性，补强线上业态的不具有的“人性”和温度，尤其是消费升级后的服务和体验的需求。2）商业旅游化和城市客厅：在新零售时代，商业地产实物商品销售的功能下降，而非实物类业态比重上升，如餐饮、娱乐、体验、休闲、养生、医疗、教育、金融服务等，这些增加或扩容的业种大多数和旅游兼容，使得某些商业中心具有城市客厅和旅游的功能，使得商业地产从传统的商品销售和交易逐渐向城市（区域、社区）会客厅、展示、体验中心方向演变，并且对环境和场景提出更丰富的要求。3）商业空间的场景的科学基础是强大的人文学科，如环境行为学、行为经济学、美学、心理学、建筑学、零售学、民俗、文化思潮、艺术流派、时尚流行等，以及互联网时代背景下的各个人文学科的支撑。可以调动的手段：叙事、艺术表现、建筑艺术、时尚、动漫、时尚科技（如：声、光电、数字技术）、民俗、艺术造型、创意、绿化、园艺等。4）场景运用：大数据有效结合线上线下、场内场外，全面认识消费者属性和标签，将模糊的消费者“精细化、清晰化”，形成从低频消费到高频消费的转换。商业地产场景所形成客流数据以及线上数据叠加，将大数据、社交、场景等关键词融合在一起，形成综合大数据，带来运营全面数据支撑体系。做以人为中心，有温度的商业地产：场景和服务是新商业载体体现人性的主要功能，在人性的温馨环境中，消费者的购物行为、商场活动行为等自然释放，形成消费者大数据—消费数据、位置数据、线上行为数据、商场/活动到达频次数据、商场同流时间数据、品牌倾向测试等，并将最终被全部整合，为商场的各种场景营销提供创造性的解决方案。通过新商业载体进行消费者画像，可以知道每次营销活动的有效到达率，有利于下次互动活动的优化；也可以甄选出最优位置、最受欢迎品牌，调整商业载体内的商家布局，对商家经营状况进行评估，为商业载体的运营提供优化建议；更可以针对商场客群进行精准推荐，有的放矢地进行广告投放。在这里，每个人的每个行为都会和商业载体发生联系，商业载体的意义不仅是购买，更是有价值的服务，通过服务，取得消费者的认同，形成稳定的商业基础。5）场景的经济性：除了形成数据资产之外，情景化能使新商业载体具有良好的收益，可以使得项目增收20-30%，导致物业增值，还能帮助项目创造品牌化，有利于推动招商等。6）新商业载体情景化的策划：意念：“为照相机而生”——互联网时代传播速度最快的是图片，“有图有真相”让人更加直观地了解事物的“真相”。这是现在和相当长时间里重要的场景吸引途径之一。方法：国内情景化的方法有科创，时尚流行，生态，怀旧，艺术，动物园等方法，典型的案例有：成都远洋太古里、天津大悦城（骑鹅公社）、上海七宝万科、上海龙湖虹桥天街、上海环贸（IAPM）、重庆小时代、上海凯德晶萃广场LuOne、上海虹口月亮湾、上海大宁音乐广场、苏州诚品书店、迪士尼（商业部分）、佛罗伦萨小镇奥特莱斯、上海七宝宝龙城、环球港、上海协信星光广场、南京水游城、上海太古广场、成都环球中心、上海K11、上海新天地、成都宽窄巷子、锦里、上海田子坊、南京1912、武汉汉街、汉口新天地、温州纱帽河女人街、福州三坊七巷、西安袁家村、MOM派克、哈尔滨中央大街、深圳欢乐海岸、世博源、重庆砂之船、昆明1912、重庆洪崖洞等。
4、商品的场景回归商业地产的初衷——商业地产就是商业的载体，所有做的都是为了商品销售，或明显或隐晦一些，既然价格不再是商品唯一的选择依据，人性化展示商品的创意应当是商品场景的主要内容，商场母女（子）套装陈列，商务用品的陈列都是人性化艺术的商业表现。“环境也是商品化”的部分，有大部分业态必须搭配看环境一起销售，如儿童服务和体验、创新的书店、咖啡馆，餐厅，茶馆，KTV等。在商业地产还没有彻底演变成公共空间的城市客厅或展示厅之前，商品仍是主角，所有的场景为商品实现销售作铺垫，商品成为所有的场景的一部分，融入到新商业，新商业载体上的主角，人们对于商品的定价和付费，更加关注的是与谁、在何种场景被满足。5、服务的体验和记忆场景本质是对时间的占有。拥有场景就拥有消费者时间，就会轻松占领消费者心智。这个表述和我们传统商业中“延长消费者的停留时间”是一样的。环境场景、商品场景是人和“场”、人和“货”的关系。而服务的场景则是人和人的关系，如“你不说话不会当你哑巴”的神回复，表面上看上去是人和机器的关系，但是根本的还是“人”在其中发挥作用。1）人是商业中的场景，一个站满保安的商场的营收不会很高，因为场景提示了安全系数不高。一个时尚女性居多的商店，无形之中会增加客流。2）有温度的服务可以让人久久回味，产生美好的记忆。如餐馆的服务员能知道我们的姓名，知道我们的喜好，并在同往客人面前礼貌的显示。3）没有人的场景都是空场景，所有的场景都是对人服务的体验，以此出发设计场景。归纳：新商业载体最重要的责任之一就是场景化，良好的场景化必须同时具备五个核心要素：良好的体验，人性的促动，合理的链接，拥有规模的粉丝和社群，形成有效的数据。场景是以人为中心的真实体验，没有人性的需求不需要场景，如物流过程就没有场景的特殊要求，对新商业载体而言，场景一定是孵化消费者体验感的，包括消费学习和价值判断，美学，认知，获得便捷程度增加追求动力。a.场景是一种连接方式。是商品，营销，服务于消费者的沟通。b.场景是价值交换方式和新生活方式的表现形态。诚如我们在预定餐厅时，会打听考察餐厅的环境，美学，装饰等等。c.场景的要素有时间、地点、消费对象和消费习性，文化和美学爱好、商品呈现，服务信心及事件、策划，接入方式和转化。d.场景策划要点：商品、服务、空间和环境、线上空间和社群、营销行为、创意和文化设计。场景争夺成为商业升级和商业创新、新商业载体建设的必由之路，场景动能=渠道，场景成为传播的接触点和分享的出发点，场景的背后是可量化的数据。数据流动性越强，生成的结构性也越多；使用者关系越清晰，新场景的创造也越清晰。
上海三林印象城五、价值-新资产1、新商业载体推动商业价值提升新商业载体包括商务、旅游、物流、教育、医疗、经营性的公寓、住宅等在新的理念和策略下产生不同的价值表现。狭义上的新商业载体和传统商业相比，增加了包括了线上和线下的空间，还以共生、搭载、共享的方式和其他空间形态共存，衍生出新的价值，使得收益多元化。这在实践中会形成利益分配、增值共享、成本分摊的新的商业地产收益源，改变商业地产估值体系。新商业载体在运营过程还将重新塑造商业地产价值，过去一些影响商业地产价值表现的因素可能消失或改变，如客流、提袋率、甚至营业额，有些项目，如某些家居市场，由于有良好的展示和体验、交流功能，虽然消费者被商户吸引，物业拥有者未获得流量，但是可以得到不菲的租金。重新构建的（商业地产）资产估值体系的必要性：在我国，商业地产估值体系有三种常用的办法，一是收益法、二是市场比较法，这两种方法来自于房地产估价原理，这两种方法对资产属性的商业地产适合性较弱，因为投资是对未来收益评判而作出资本投向的决策，所以我又提出“趋势法”，即对商业地产未来价值变动的趋势作出估测和投资的参考依据。高科技改变传统零售业的生态条件和基因，开始进化为“新商业”或“新零售”；其实零售业一直都在进化中，从树下物物交换到里坊分置，百货、超市的出现，商业地产一直随着科技进步、业态升级。进入科技时代，这次进步比起人类历史上前几次商业进步而言，这次变化更大，商业地产进化为“新商业载体”后，价值区域空间更加开阔，收益多元化。这个价值区域空间多少大，价值表现的形态又如何呢？小米门店出现了“八倍坪效”之说，遵义阿里House Pro也要近三倍的增长。姜新国在“商业地产4.0”一文中里提出，互联网时代商业地产估值因素的增加，要关注的消费数据资产有：“点击”、“流量”、“下单”、“复购”、“好评”等要素。在新零售业态出现进入实际运营中，我发现变量指标更加丰富，有些认识在过去是无法感知到的。新的发现主要有三个关键图：1）效率---商场培育周期缩短！从遵义阿里HousePro开业来看，消费者从网络上得到信念，再到现场体验，这种“数据资产”转化成“到场率”——现场流量，“到场率”可以使数据资产的纯净度提高和优化；对线下的实体商店而言，马上得到了区域有效客户资源，便得开店的成熟周期大大的缩短。从商业地产升值周期规则来看，穿透投资成本、运营成本、收益要求的“三线”的周期会变得很短，就商业地产资产估值而言，价值增长的周期缩短了。图1为传统商业地产价值增长态势示意图
图2，新商业载体价值增长态势示意图
2）稳定性-----两个空间融合更加密切！毫无疑义：线上是消费学习的最佳场所，但是检测学习成果的却是在现场体验和商品交接。
由于线下体验的真实性，增强了线上会员（粉丝）的忠诚度和稳定性；而线下场景的创意、活动质量、频次，同时充盈了线上数据，增加数据资产的稳定性。
图3：体验、流量、数据资产的共生共享，形成了新零售时代背景下的商业地产价值稳定增长的模式。3）增值极限被击穿商圈对新商业载体而言，也许是个旧名称，因为信息传播几乎没有边界，移动通讯几乎可以把信息传播到地球所有区域，传统商圈理论到了新零售时代，也需要更新和赋予新的定义，传统商圈有两种定义方法：一是商品或商场对消费者的吸引力；包括吸引的距离、人数、购买力等等，这个吸引力的大小决定了某个商店的商圈大小；二是人们到达某个商场或购买某些商品所需的成本，除购买商品的支出外，还需要时间成本、体力成本、交通成本等，这种购买成本也决定了人们到达商店距离而作出的取舍，最大“取”的距离也就是商圈的半径。进入新零售时代，上述两种定义商圈的方法仍然有效，但产生了两个新的商圈定义。商圈变动对商业地产价值变动的作用不言而喻，而互联网传播、交易的广域性、即时性、交流性也会成为“新商业载体”增值巨大功能。
2、新商业载体满足商业资本化任何商业运营，最终是看商业资产收入是否增长，资产是否增值。商业资本化除了传统的买卖交易，资产证券化是很多商业开发者和资本化选择，无论是各类商业信托产品、REITS等其本质是以资金回报要求为起始点，只有持续有价值的商业运营，那资产价值的提升和资产资本化运作才能成立。新商业载体核心，就是提升商业资产价值，除了通过持续的商业运营获取利润之外，实现资产证券化。而以新商业载体为核心的资产管理模式，结合相关案例来看，其资产管理模式应具备三个要求。要求1：立足客户，以客户要求作为资产获取的判断原点商业资产管理模式支点是客户，这里的客户不仅包括商业客户，也包括基金客户。通过满足商业客户对产品的要求和基金客户对资产回报的要求，确定新商业载体的定位策略，最后实现持续性收入和证券化运行。首先看商业客户。商业客户包含目标消费者和商家，从选地起，我们要先了解目标客户对商业体是否有特殊要求等，通过沟通交流，并将其作为商业项目定位判断的重要依据。其次看基金客户。现在很多商业项目都按照基金要求倒推项目收益，通过项目收益的要求来安排落实对应的业态布局，每个环节都设有控制标准，严格按标准执行。如果商业运营不符合投资基金基本要求（如10年内部收益率IRR超过12%，营运净收入NOI超过7%），那很多项目可能就无法落地。要求2：视招商运营为核心能力，从项目选地到证券化出表需要全流程控制。很多商业开发企业将土地拓展团队视为核心价值，实际上商业地产的核心部门是招商运营团队。作为接触租户的一线渠道，招商运营团队必须从选地时就开始介入项目，并完整参与全流程，以确保租户的需求能得到充分满足。选地阶段：招商运营团队根据商业地产的拓展需求布局，结合其需求寻找合适的土地资源，一般正式投资项目最好能确认约50%的意向租户。设计阶段：招商运营团队负责收集潜在客户的意见与需求，与规划部、工程部紧密合作，确保开发的产品能够同时满足客户诉求、客户租金承受力、质量标准等多维度要求。开发阶段：招商运营团队需要持续推动工作。一般自有团队可以主攻龙头企业，其他客户可以交由五大行或专业机构根据招商团队制定的标准进行专业筛选。一般在竣工交付时，租户签约率能达到60%—80%。运营维护阶段：招商团队对满租率负责，他们定期回访客户，根据客户反馈帮助运营团队优化各类服务配套（如餐饮、设施、绿化等）。与此同时建立租户管理机制，在租约到期一年前就开始商谈新合约，确保租约到期半年前签订新合约，以此降低空置率。要求3：新商业载体匹配相应组织保障，为资产保驾护航在新商业载体的模式下，需要设计与业务导向一致的考核体系，注重动态监控和价值满意度。对于项目操盘人，通过考核项目的内部收益率和运营净收入，掌控项目整体收益。项目招商团队即项目操盘团队，同时也是组织中的最小经营单元，对最终运营结果端到端负责。通过考核满租率或租金收入，倒逼团队掌控招商进度与运营质量。
小结：中国商业地产经过将近20年的高速发展后，市场基本饱和，商业物业供应充沛，而近几年的住房不炒的政策和持续的宏观调控，物业成交率和销售速度开始降低，房地产开始回归，收益管理、资产管理成了现在和未来商业地产运作和管理的最主要的使命，现阶段，新零售的线上市场空间已初步分配完毕，ABJT等高科技巨头开始全线进入线下，大规模布局以维持企业良好的业绩增长；作为线下物理载体的商业地产面临着新一轮的价值表现机会；如果想发展，必须为“新零售”、“新业态”的经营需要做出融合、变异、升级和改造，从而适合科技革命时代的商业需求，以实现“新商业载体”的价值，创造出更佳的收益，小米、顺丰、京东、大悦城已经在实践，百联、大润发等商业企业也开始对商业载体进行更新改造，谋求商业地产“重生”。我们通过“新商业载体”的新理念和新技术的导入，希望可以帮助更多的商业开发企业重新获得新的商业地产价值。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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