各长期股权投资评估结果的详细情况见各被投资单位的《资产评估明细表》，对各被投资单位各项资产评估时采用的评估方法、评估原则、评估过程与母公司一致。中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
四、固定资产评估技术说明
(一) 房屋建筑物类评估技术说明
1、评估范围
纳入评估范围的房屋建筑物为被评估企业的房屋建(构)筑物等，评估基准日的账面值情况如下：
表4-4 房屋建筑物类资产账面值
账面值(元)
净值房屋建筑物类合计
16,070,703.50
11,706,444.45房屋建筑物
6,927,371.00
5,062,724.77构筑物及其他辅助设施
9,047,332.50
6,573,560.07
2、资产概况
（1）资产分布情况
纳入评估范围内的房屋建筑物类资产为被评估企业所有房屋建筑物、构筑物及管道沟槽，房屋建筑物共计 5 项、构筑物共计 3 项、管道沟槽共计 3 项。分布在富阳市金桥工业功能区（店口村、龙星村）。
（2）账面价值构成
被评估企业房屋建筑物账面价值为房屋建筑物原始建造价值及相应的前期及其他费、资金成本等。
房屋建筑物使用情况概况
被评估企业申报的房屋建筑物主要分布在富阳市金桥工业功能区（店口村、龙星村）浙江惠迪森药业有限公司厂区内，主要为企业生产性及辅助配套房屋建筑物。
委估构筑物主要有厂区道路、围墙、绿化等，目前都在正常使用中。
被评估企业申报评估的房屋建(构)筑物均为企业自建。结构类型主要为钢混结构、混合结构等，其主要建(构)筑结构特征如下：
①钢混结构中联资产评估集团有限公司
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采用沉管灌注桩基础，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板框架结构；240厚混凝土实心砖砌筑围护墙体；屋面板为现浇钢筋砼板，地面为瓷砖地面，顶棚为涂料或彩钢板吊顶，屋面三元乙丙丁基橡胶卷材防水层，外墙面为外墙涂料，内墙面为涂料及彩板墙，大门为玻璃电动门等，室内门为铝合金门等，窗为塑钢窗等。其建筑物室内配套水电设备齐全，使用正常。
②混合结构
砖混结构基础为混凝土条形基础，现浇钢筋混凝土构造柱，240mm实心砖砌内、外墙。现浇钢筋混凝土平板，屋面水泥砂浆找平，珍珠岩保温层，三元乙丙丁基橡胶卷材防水及刚性防水，PVC 落水管。
配套工程：普通照明、消防系统、上下水
（3）产权状况
纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计 5 项，其中 2 项房产已办理房屋所有权证，尚有 3 项未办理房屋所有权证，房屋建筑物占用土地均为出让性质工业用地，土地使用权人为浙江惠迪森药业有限公司，具体情况详见固定资产申报表。
3、评估过程
评估工作主要分以下四个阶段进行：
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方和被评估企业提供的资产评估申报明细表进行账表核对，同时对资产评估申报表中所列项目、参数、结构特征进行核对，并进行修改完善。
第二阶段：现场勘察阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明的资产现状，将资产评估申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况、维修使用情况作了详细的观察记录。
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、构筑物等作详细的查看，除核实建筑物、构筑物等数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
(1) 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
(2) 装饰：主要查看装修的内容有无脱落、开裂、下垂、损坏，另外还查看了装饰的新旧程度和装修标准。
(3) 设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
(4) 围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建、构筑物的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日资产所在地地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估测算。
第四阶段：撰写评估说明
在上述工作基础上，评估人员汇总出资产在评估基准日的评估结果，并编写房屋建筑物评估说明。中联资产评估集团有限公司
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4、评估方法
基于本次评估之特定目的，结合待评估房屋建(构)筑物的特点，本次评估对于企业自建的建筑物采用重置成本法。
（1）重置成本法
评估值=重置全价×综合成新率
对于被评估企业通过自建方式取得的房产采用重置成本法进行估算。
对重要的建筑工程，重置成本的计算采用“预决算调整法”。即根据原概算或预决算工程量，进行适当调整后，套用现行概预算定额及取费标准计算评估基准日工程造价的计算方法。
①重置全价的确定
重置全价=不含税建安综合造价+不含税前期费用及其他费用+资金成本
A.建安综合造价的确定
建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑的建安造价。
B.前期费用及其它费用的确定
按照建设部门的有关标准和当地相关行政事业性收费规定确定。
表4-5 工程建设前期及其它费用表序号
费率（含税）
费率（不含税）
建设单位管理 1
财建（ 号 2
勘查设计费
计价格(2002)10 号 3
工程监理费
发改价格（ 号 4
计价格( 号文中联资产评估集团有限公司
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环境评价费
计价格( 号文 6
可行性研费
计价格（ 号
白蚁防治费
浙价费〔2015〕33 号
C.资金成本的确定
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×建设工期×1／2
②成新率的确定
本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的尚可使用年限。
成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。
成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)×100％
③评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
5、评估结果及评估增减值原因的分析
（1）评估结果
本次评估范围内的房屋建(构)筑物评估结果如下：
表4-6 房屋建(构)筑物评估结果汇总
账面价值(元)
评估价值(元)
增值率％ 科目名称
16,070,703.50 11,706,444.45
15,331,200.00 12,175,456.00
4.01中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明房屋建筑物
6,927,371.00
5,062,724.77
12,679,900.00
10,477,572.00
106.96构筑物
9,047,332.50
6,573,560.07
1,655,700.00
1,060,700.00
-83.86管道及沟槽
995,600.00
637,184.00
具体情况详见“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”。
（2）评估增减值原因分析
1）被评估企业房屋建筑物类资产账面价值为工程原始建造价值及相应的前期及其他费、资金成本等，截至评估基准日由于营改增新政的实施导致本次评估房屋建筑物类资产评估原值有所减值。另企业固定资产原始账面价值中前期费用摊入比例过大也是造成本次评估原值减值的另一主要原因。
2）本次评估中自建房屋建筑物类资产采用的耐用年限高于企业计提折旧的年限，导致房屋建筑物类资产评估净值增值。
3）被评估企业房屋建筑物科目的账面价值为房屋建筑物原始建造价值（不含前期及其他费、厂房配电安装、消防报警工程、洁净车间地板工程、建设期甲材料费等），相应工程的前期及其他费、厂房配电安装、消防报警工程、洁净车间地板工程等的账面价值包含在构筑物的账面价值内，本次评估在各项工程中均已考虑前期及其他费、资金成本等，厂房配电安装、消防报警工程、洁净车间地板工程等在房屋建筑物科目中的综合制剂车间评估中考虑，建设期甲材料费在房屋建筑物科目及管道沟槽科目评估中考虑，故此造成构筑物科目评估原值减值。
6、典型案例
案例一：综合制剂车间(房屋建筑物评估明细表序号 1)
(1) 房产概况
结构：钢混结构
建筑面积：3937.89 平方米
檐高：10.5 米
建成时间：2007 年 12 月中联资产评估集团有限公司
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1) 工程概况
综合制剂车间生产类别为丙类，耐火等级为二级，抗震设防 8 度，结构形式为钢混结构，主体 1 层，局部 2 层，分为车间及办公质检楼两部分，主体 1 层为车间部分，层高 6.0 米，局部 2 层部分为办公质检楼，已办证建筑面积 3937.89 ㎡；车间部分洁净控制区设吊顶，人员和物料通过各自的专用通道进入洁净区，人流和物流无交叉。整个车间主要出入口分二处，一处是人流出入口，即人员由门厅经过更衣进入车间，再经过洗手、更洁净衣进入洁净生产区、手消毒；一处是物料出入口，即原辅料经过脱外包由传递窗送入；成品亦由此输送。
该房屋基础为钢筋混凝土沉管灌注桩基础，主体为现浇钢筋混凝土梁、板、柱框架受力体系，围护结构均为 240mm 标准砖墙，墙柱间设拉结筋加固墙体，内墙保温彩钢板维护，顶棚保温彩钢板吊顶，楼地面环氧树脂面层，外墙面为水泥砂浆刷外墙涂料；内墙面为抹灰面刷涂料，铝合金窗，配备洁净过滤通风系统，室内洁净度分为 A、B、C 三级。屋面结构上设防水保温层、找平层，顶刷涂料，水电设施齐全。
该建筑使用状况良好，结构有足够承载力，无不均匀沉降。外墙面完好无裂纹，门窗目测无形变，墙体平直，通风运行良好，电气照明无故障，上下水畅通，管道外观无锈蚀、渗漏现象，能满足生产需要。
2)权属状况：
该该房屋建筑物已办理富房权证富初字第 030635 号《房屋所有权证》，已办理富国用（2006）第 005378 号《国有土地使用证》，土地性质为国有出让，土地用途为工业，证载权利人：浙江惠迪森药业有限公司。
(2) 重置价值的计算
1) 建安工程造价的计算：中联资产评估集团有限公司
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根据企业提供的资料和现场勘察情况，依照资产占有方提供的工程结算报告的核定工程量为基础，套用《浙江省建筑工程预算定额》(2010)；《浙江省安装工程预算定额》(2010)；并根据浙江省省工程费用取费文件（2010）计算出工程造价，根据《杭州市工程造价信息》（2016年 6 月）分别调整材料及人工价差，计算得出建安工程费。
建筑装饰工程取费表序号
《浙江省建筑工程预算定额》 一
直接工程费
5,356,269.97
1、人工费＋机械费
650,670.34
4,705,599.63 二
措施项目费
（一）＋（二）
543,717.11
《浙江省建筑工程预算定额》
（一）施工技术措施项目费
477,257.79
3、人工费＋机械费
376,521.57
100,736.22
（二）施工组织措施项目费
3＋4＋5＋6＋7＋8＋9＋10＋11
5、安全文明施工费
（1＋3）×费率
6、检验试验费
（1＋3）×费率
7、冬雨季施工增加费
（1＋3）×费率
8、夜间施工增加费
（1＋3）×费率
9、已完工程及设备保护费
（1＋3）×费率
10、二次搬运费
（1＋3）×费率
11、行车、行人干扰增加费
（1＋3）×费率
12、提前竣工增加费
（1＋3）×费率
13、其他施工组织措施费
按相关规定计算 三
企业管理费
（1＋3）×费率
164,350.71 四
（1＋3）×费率
82,175.35 五
14＋15＋16
120,397.93
14、排污费、社保费、公积
（1＋3）×费率
106,827.96
其中 15、民工工伤保险费
（一＋二）×费率
16、危险作业意外伤害保险
（一＋二）×费率
总承包服务费
分包项目工程造价×相应费率 七
其他项目费
按合同(二次装修) 八
建筑工程合计
一＋二＋三＋四＋五＋六＋七
6,266,911.06 九
689,360.22 十
82,723.23中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明十一
建筑工程合计(含增值税价）
7,038,994.51十二
建筑工程合计(不含增值税价）
6,349,634.29
安装工程取费表序号
《浙江省安装工程预算定额》 一
直接工程费
696,315.10
1、人工费＋机械费
611,727.95 二
措施项目费
（一）＋（二）
《浙江省安装工程预算定额》
（一）施工技术措施项目费
3、人工费＋机械费
（二）施工组织措施项目费
3＋4＋5＋6＋7＋8＋9＋10＋11
5、安全文明施工费
（1＋3）×费率
6、检验试验费
（1＋3）×费率
7、冬雨季施工增加费
（1＋3）×费率
8、夜间施工增加费
（1＋3）×费率
9、已完工程及设备保护费
（1＋3）×费率
10、二次搬运费
（1＋3）×费率
11、行车、行人干扰增加费
（1＋3）×费率
12、提前竣工增加费
（1＋3）×费率
13、其他施工组织措施费
按相关规定计算 三
企业管理费
（1＋3）×费率
29,377.69 四
（1＋3）×费率
13,353.49 五
14＋15＋16
14、排污费、社保费、公积
（1＋3）×费率
其中 15、民工工伤保险费
（一＋二）×费率
16、危险作业意外伤害保险
（一＋二）×费率
总承包服务费
分包项目工程造价×相应费率 七
其他项目费
安装工程合计
一＋二＋三＋四＋五＋六＋七
837,615.48 九
92,137.70 十
11,056.52十一
建筑工程合计(含增值税价）
940,809.70十二
建筑工程合计(不含增值税价）
848,672.00中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
建筑工程合计(含税价)=土建装饰工程(含税)+安装工程(含税)
=7,038,994.51+940,809.70
=7,979,804.21 元
建筑工程合计(不含税价)=土建装饰工程(不含税)+安装工程(不含税)
=6,349,634.29+848,672.00
=7,198,306.29 元
2) 工程建设前期费用及其他费用序号
费率（含税）
费率（不含税）
建设单位管 1
财建（ 号 2
勘查设计费
计价格(2002)10 号 3
工程监理费
发改价格（ 号 4
计价格( 号文 5
环境评价费
计价格( 号文 6
可行性研费
计价格（ 号
白蚁防治费
浙价费〔2015〕33 号含税前期及其他费用=建筑工程合计(含税价)×费率(含税)=7,979,804.21×7.62％=615,936.86前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计(含税价)×费率(不含税)
=7,979,804.21×7.26％
=586,763.77 元
3) 资金成本
该工程总体建成投产的周期为 1 年，资金按年平均投入，取中国人民银行一年以内（含）年期贷款利率 4.35％，并假设资金均匀投入。则
资金成本=(建安工程造价(含税价)+前期费用及其他费用（含税价）)×贷款利率×1×1／2中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
=(7,979,804.21+615,936.86)×4.35％×1×1／2
=186,957.37 元
4) 重置全价
重置全价(不含税)=建筑工程合计(不含税价)+前期费用及其他费用(不含税价)+资金成本
=8,046,978.29+655,066.55+
=7,972,000.00 元(取整到百位)
(3) 成新率计算
本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、及上下水、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的尚可使用年限。
成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。
成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)×100％
该房产为 2007 年 12 月建成并投入使用，至评估基准日时已经使用8.59 年。通过现场勘察，该房屋建筑物基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；外墙表面、室内地面，内墙和天棚完好；门窗无变形破损；给排水、照明、消防等配套设施使用正常，该房产尚可使用年限确定为41 年。则：
成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)×100％
=41／(41+8.59)×100％=83％
(4) 评估值
评估值=重置成本×综合成新率
=7,972,000.00×83％中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
=6,616,760.00（元）取整
案例二：厂区道路(构筑物评估明细表序号 1-2)
(1)工程概况
厂区道路为混凝土结构，于 2005 年 10 月建成，总面积 5,000.00平方米。机械挖土方、路床碾压，40 碎石垫层路基层，路面采用 20cm厚 C25 混凝土路面。
(2)重置价值的计算
1)建安工程造价的计算：
根据企业提供的资料和现场勘察情况，依照资产占有方提供的工程结算报告的核定工程量为基础，套用《浙江省建筑工程预算定额》(2010)；《浙江省市政工程预算定额》(2010)；并根据浙江省省工程费用取费文件（2010）计算出工程造价，根据《杭州市工程造价信息》（2016年 6 月）分别调整材料及人工价差，计算得出建安工程费。
土建工程取费表序号
《浙江省建筑工程预算定额》 一
直接工程费
839,964.80
1、人工费＋机械费
102,027.90
737,936.90 二
措施项目费
（一）＋（二）
《浙江省建筑工程预算定额》
（一）施工技术措施项目费
3、人工费＋机械费
（二）施工组织措施项目费
3＋4＋5＋6＋7＋8＋9＋10＋11
5、安全文明施工费
（1＋3）×费率
6、检验试验费
（1＋3）×费率
7、冬雨季施工增加费
（1＋3）×费率
8、夜间施工增加费
（1＋3）×费率
9、已完工程及设备保护费
（1＋3）×费率
10、二次搬运费
（1＋3）×费率
11、行车、行人干扰增加
（1＋3）×费率
12、提前竣工增加费
（1＋3）×费率
13、其他施工组织措施费
按相关规定计算中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明 三
企业管理费
（1＋3）×费率
16,324.46 四
（1＋3）×费率
8,162.23 五
14＋15＋16
14、排污费、社保费、公
（1＋3）×费率
其中 15、民工工伤保险费
（一＋二）×费率
16、危险作业意外伤害保
（一＋二）×费率
总承包服务费
分包项目工程造价×相应费率 七
其他项目费
按合同(二次装修) 八
建筑工程合计
一＋二＋三＋四＋五＋六＋七
883,610.70 九
97,197.18 十
11,663.66十一
建筑工程合计(含增值税价）
992,471.54十二
建筑工程合计(不含增值税价）
895,274.37
建筑工程合计(含税价)=土建装饰工程(含税)
=992,471.54 元
建筑工程合计(不含税价)=土建装饰工程(不含税)
=895,274.37 元
2) 工程建设前期费用及其他费用序号
费率（含税）
费率（不含税）
建设单位管理 1
财建（ 号 2
勘查设计费
计价格(2002)10 号 3
工程监理费
发改价格（ 号 4
计价格( 号文 5
环境评价费
计价格( 号文 6
可行性研费
计价格（ 号
7.26％含税前期及其他费用=建筑工程合计(含税价)×费率(含税)=992,471.54×7.62％=75,626.33前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计(含税价)×费率(不含税)
=992,471.54×7.26％中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
=72,053.43 元
3)资金成本
该工程总体建成投产的周期为 1 年，资金按年平均投入，取中国人民银行一年以内（含）年期贷款利率 4.35％，并假设资金均匀投入。则
资金成本=(建安工程造价(含税价)+前期费用及其他费用（含税价）)×贷款利率×1×1／2
=(992,471.54+75,626.33)×4.35％×1×1／2
=23,231.13 元
4)重置全价
重置全价(不含税)=建筑工程合计(不含税价)+前期费用及其他费用(不含税价)+资金成本
=895,274.37+72,053.43+23,231.13
=990,600.00 元(取整到百位)
(3)成新率计算
本次评估构筑物成新率的确定，参照不同结构的构筑物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对构筑物的各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合构筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各构筑物的尚可使用年限。
成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。
成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)×100％
该道路为 2005 年 10 月建成并投入使用，至评估基准日时已经使用10.75 年。通过现场勘察，该构筑物道路基础无沉降现象，面层稍有磨损，可使用正常，确定该构筑物尚可使用年限为 19 年。则：
成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)×100％
=19／(19+10.75)×100％=64％中联资产评估集团有限公司
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评估值=重置成本×综合成新率
=633,984.00（元）取整
（二）设备类资产评估技术说明
纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、运输设备和电子设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
表4-7 设备类资产账面值
账面价值(元)
33,524,991.24
23,017,591.80
28,572,703.94
20,090,341.24
4,233,872.08
2,738,422.43
718,415.22
188,828.13
2、主要设备类资产概况
(1)设备概况
纳入评估范围的设备类资产可分为机器设备、运输设备、电子设备类资产，其中机器设备主要为制造头孢类粉针、冻干粉针剂等生产线工艺流程的设备。各设备至评估基准日使用正常，企业对设备维护保养情况较好，可满足正常使用的需要，其工艺流程图为：头孢粉针生产线：理瓶→洗瓶机→灭菌烘箱→分装机→轧盖机→贴标机冻干粉针生产线：理瓶→洗瓶机→灭菌烘箱→灌装机→冻干机→轧盖机→贴标机
主要机器设备有：隧道式灭菌干燥机、真空冷冻干燥机、灭菌机、烘干箱、洗瓶机、灌装机、轧盖机、贴标机、多效蒸馏水机、组合式空调箱、锅炉、变配电设备等。
车辆：主要为轿车、商务车、客车等。
电子设备：主要为电脑、复印机、打印机、空调等办公管理用设备。
经现场勘查，实物设备维护保养较好，设备均可正常使用。车辆均中联资产评估集团有限公司
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(2)相关会计政策
①账面原值构成
机器设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费、运杂费、安装工程费，未包含分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。
运输设备和其他设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费、运输费等构成。
被评估企业为一般纳税人，符合固定资产增值税进项税抵扣条件。
3、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的设备类资产构成情况进行初步了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估企业提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估企业准备评估所需资料和填写设备类资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1. 核对账目：根据被评估企业提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估企业的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估企业的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2. 资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集设备购置发票、合同、技术说明书；收集车辆行驶证复印件；收集生产工艺流程图及相关说明；收集设备日常维护与管理制度等评估相关资料。中联资产评估集团有限公司
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3. 现场勘察：评估人员和被评估企业相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行抽盘与查看。
4. 在允许的范围内核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解生产工艺与设备的技术水平；填写典型设备的现场调查表。
5. 现场访谈：评估人员向被评估企业调查了解设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查解各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查了解设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类设备的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写设备类资产评估技术说明。
4、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合纳入评估范围的设备特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
1. 重置全价的确定
机器设备重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费、工程前期及其他费用和资金成本等；
设备重置全价计算公式如下：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+不含税前期及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税中联资产评估集团有限公司
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主要通过向生产厂家询价或参照《2016 机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取。计算公式如下：
设备运杂费=设备购置价×设备运杂费率
安装工程费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，按不同安装费率计取。计算公式为：
设备安装费=设备购置价×设备安装费率
前期费及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估企业的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期费及其他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表：
表4-8 建设工程前期及其他费用表序号
费率（含税）
费率（不含税）
建设单位管理费
勘查设计费
计价格(2002)10 号
工程监理费
发改价格（ 号
计价格( 号文
环境评价费
计价格( 号文
可行性研费
计价格（ 号合计
资金成本按照被评估企业的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入中联资产评估集团有限公司
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资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1／2
⑥ 可抵扣增值税
根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[ 号，自 2009 年 1 月 1 日起执行)及《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税[号)，本次评估对于符合增值税抵扣条件的设备，计算出增值税抵扣额后进行抵扣。
设 备 可 抵 扣 进 项 税 额 = 设 备 购 置 价 ／(1+17％)×17％+ 运 杂 费／(1+11％)×11％
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的购置价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计入车辆购置税、牌照拍卖费、牌照等杂费，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=购置价+车辆购置税+牌照等杂费-可抵扣的增值税
根据《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税[ 号)规定，对于符合增值税抵扣条件的企业予以抵扣增值税进项税额。
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，依据其不含税购置价确定重置全价。中联资产评估集团有限公司
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对于部分已经停产或超过经济寿命年限的设备采用市场法进行评估，根据评估基准日二手市场交易数据直接确定设备净价。
2. 成新率的确定
机器成新率
对于专用设备和通用机器设备主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限。
车辆成新率
对于车辆，根据商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率，即：
使用年限成新率＝(1－已使用年限／规定或经济使用年限)×100％
行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100％
成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
a：车辆特殊情况调整系数
电子设备成新率
主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
3.评估值的确定中联资产评估集团有限公司
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评估值=重置全价×成新率
5、评估结果
纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：
表4-9 设备类资产评估结果汇总表 科目名
账面值(元)
评估值(元)
33,524,991.24
23,017,591.80
33,121,341.00 21,756,913.00
-5.48 机器设
28,572,703.94
20,090,341.24
29,145,600.00
18,450,276.00
4,233,872.08
2,738,422.43
3,623,300.00
3,109,868.00
718,415.22
188,828.13
352,441.00
196,769.00
详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表”、“车辆评估明细表”和“电子设备评估明细表”。
6、评估结果增减值原因分析
1.机器设备评估原值增值的主要原因是由于企业大部分设备购置年代较早，至评估基准日设备购置价格有所上涨所致。评估净值减值主要是由于部分设备会计折旧年限长于评估所采用的经济耐用年限及部分设备零部件资本化所致。
2.车辆评估原值减值主要是由于车辆技术更新较快，评估基准日车辆购置价格低于车辆购置时的价格所致。评估净值增值是由于车辆会计折旧年限短于评估是所采用的经济耐用年限所致。
3.电子设备评估原值减值的主要原因是由于企业的电子设备主要为电脑、空调、复印机、等，这类资产技术更新速度比较快，基准日市场上同类产品的价格低于企业购置时的水平，故评估原值减值。评估净值增值是由于电子设备会计折旧年限短于评估是所采用的经济耐用年限所致。
7、典型案例
案例 1：冷冻真空干燥机(机器设备明细表序号 63)中联资产评估集团有限公司
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设备名称：冷冻真空干燥机
规格型号：GLZY-24B
生产厂家：上海浦东冷冻干燥设备有限公司
购置日期：2007 年 12 月 1 日
启用日期：2007 年 12 月 1 日
账面原值：900,000.00 元
账面净值：415,492.60 元
该设备主要技术指标如下：
规格型号：GLZY-24B
搁板面积：23.88m2
冷凝方式：水冷
捕水量：350L
冷阱降温：+20 至-40℃≤30min
冷阱极限降温：≤-70℃
抽真空速率：从常压到 0.1mbar≤40min
板层均匀性：在-40℃与+40℃之间≤2℃
板层降温速率（空载）：+20 至-40℃≤50min
板层极限（空载）：≤-55℃
板层极限加热：+80℃
化霜保持时间：20min
水泵抽干时间：30min
功率：86KW
电源：380V50Hz
重量：13000Kg中联资产评估集团有限公司
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重置全价的确定
表4-10 重置全价计算表 代码
设备购置费(含税)
860,000.00
安装调试费
其他费(含税）
(A+B+C)*费率
其他费(不含税）
(A+B+C)*费率
(A+B+C+D1)×费率×工期×1／2
可抵扣增值税
A×0.17÷1.17+B×0.11÷1.11
126,661.77
A+B+C+D2+E-F
891,309.86
重置全价取整
891,300.00
该设备重置全价取整为 891,300.00 元，具体说明如下：
1) 购置价格
经向设备生产厂家询价确定该设备基准日含税市场购置价为 元。
经查阅《 资产评估常用数据与参数手册》，运杂费综合按设备购置价的 2％计取。
运杂费=设备购置费×运杂费费率
=860,000.00×2％
=17,200.00 元
3) 安装调试费
经查阅《 资产评估常用数据与参数手册》,安装调试费综合按设备购置价的 6％计取。
安装调试费=设备购置费×安装调试费费率
=860,000.00×6％
=51,600.00 元
4) 前期及其他费用
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明管理费及环评费等，依据该设备所在地建设工程其他费用标准结合设备本身特点按 7.62％计取。则：
含税前期及其他费用=(设备购置价+运杂费+安装工程费)×前期费率(含税)
=(+17,200.00+51,600.00)×7.62％
=70,774.56 元
不含税前期及其他费用=(设备购置价+运杂费+安装工程费)×前期费率(不含税)
=(+17,200.00+51,600.00)×7.26％
=67,430.88 元
5) 资金成本
该项目的合理工期为 1 年，评估基准日一年期贷款利率为 4.35％，则：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+含税前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1／2
=(+17,200.00+51,600.00+70,774.56)×1×4.35％×1／2
=21,740.75 元
6) 可抵扣进项税额
本次评估以设备购置价和运杂费为基数按相应税率扣减。
增值税进项税额=设备购置价／1.17×17％+运杂费／1.11×11％
=／1.17×17％+17,200.00／1.11×11％
=126,661.77 元
7) 重置全价
重置全价=购置价格+运杂费+安装调试费+不含税前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税进项税额
=+17,200.00+51,600.00+67,430.88+21,740.75-12中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明6,661.77
=891,300.00 元(取整)
成新率的确定
经现场勘查，该设备使用环境良好，维护保养到位，处于正常使用状态。该设备启用日期为 2007 年 12 月，截至评估基准日，已使用 8.59年。根据该设备的经济使用年限，结合现场勘查结果，经与设备维修人员沟通，确定该设备在正常维护保养和使用的情况下，尚可使用 5 年。
现场勘查情况如下：
勘察技术状况
整体结构完整稳定，箱体外观及保温完好，箱门使用截面橡胶紧
密贴合，确保真空密封和无菌要求，工作环境较好。满足工艺技
术要求，。
制冷系统运转正常，符合设计要求，制冷装置及配套设施齐全，
满足生产工艺要求。
整体装置完整，滤芯可在线灭菌，满足生产工艺要求。
控制系统完好，电气设备配套齐全，运行安全可靠。
附属装置齐全，工作正常。
=5／(5+8.59）×100％
确定评估价值
评估价值=重置价值×综合成新率=891,300.00×39％
=347,607.00 元(取整)
案例 2：奥迪轿车(车辆评估明细表序号 4)
设备名称：奥迪轿车中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
车牌号：浙 AB191L
厂牌型号：奥迪牌 WAURGB4H4DN032728
生产厂家：德国奥迪汽车公司
购置日期：
启用日期：
已行驶公里：75965
账面原值：1,074,801.67 元
账面净值：513,218.98 元
主要技术参数：
级别：大型车
发动机：3.0TV6
最大马力(PS)：290
最大扭矩(Nm)：420
长×宽×高(mm)：×1471
轴距(mm)：3122
最高车速(km／h)：250
官方 0-100km／h 加速(s)：6.2
轴距(mm)：3122
最小离地间隙(mm)：128
车重(kg)：2000
排量(mL)：2995
最大功率(kW)：213
最大功率转速(rpm)：
重置全价的确定
车辆购置价中联资产评估集团有限公司
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通过网上查询，该种型号轿车的基准日市场价格为 928,000.00 元，考虑商业折扣，取车辆购置价为 920,000.00 元。
车辆购置税
车辆购置税=车辆购置价／(1+17％)×10％
=920,000.00／(1+17％)×10％
=78,632.48 元
其他费用包括牌照费、车检费等，这些费用约为 300.00 元。
可抵扣增值税可抵扣增值税=车辆购置价／(1+17％)×17％
=920,000.00／(1+17％)×17％
=133,675.21 元
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+其他费用-可抵扣增值税
=920,000.00+78,632.48+300.00-133,675.21
=865,300.00 元(取整)
成新率的确定
成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
理论成新率
该车年检合格，其经济使用年限 15 年，规定行驶里程 600000 公里；至评估基准日已使用 2.83 年，已行驶 75965 公里，则：
=(15-2.83)／15×100％=81％中联资产评估集团有限公司
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=(65)／0％=87％
评估人员在该公司车辆管理人的陪同下，对该型汽车的静、动态进行了现场观察，未发现需要调整事项。即 a=0％。
理论成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
=Min(81％,87％)+0％=81％
评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=865,300.00×81％
=700,142.00 元
案例 3：东芝复印机(电子设备明细表序号 105）
设备名称：东芝复印机
规格型号：E2307
生产厂家：日本东芝集团
购置日期：
启用日期：
账面原值：7,529.91 元
账面净值：4,191.75 元
主要技术参数：
型号 E2307
23 页／分钟
最大复印尺寸
重量 27（kg）
25-400％中联资产评估集团有限公司
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最大原稿尺寸
重置全价的确定
经查询，该设备基准日市场价格 7,800.00 元，取值 7,800.00 元作为购置价。
不含税重置全价=含增值税的购置价／1.17
=7,800.00／1.17
=6,667.00 元。
成新率确定
该设备的经济寿命年限为 6 年，截至评估基准日，已使用 2.34 年。评估人员现场勘查，该设备功能完好，保养维护良好。尚可使用 3.66年
综合成新率=尚可使用年限／((尚可使用年限+已使用年限))×100％
=3.66／(3.66+2.34)×100％
评估价值计算
评估价值=重置全价×成新率
=6,667.00×61％
=4,067.00 元
五、 无形资产评估技术说明
（一）无形资产-土地使用权
1、评估范围
本次评估的无形资产-土地使用权为浙江惠迪森药业有限公司所使用的土地使用权，共 1 宗土地，为工业出让用地，位于浙江省杭州市中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明富阳区，土地使用权总面积 20,398.00 平方米。
2、估价对象概况
此次估价对象为浙江惠迪森药业有限公司所使用的土地，共 1 宗地，估价对象的土地登记状况具体如下：
表4-11 土地登记状况表
浙 江 省杭 州
富国用（2006）
市 富 阳区 富
第 005378 号
春 街 道公 园
西路 1221 号
3、评估程序
（1）收集资料及准备
根据浙江惠迪森药业有限公司提供的无形资产-土地使用权评估明细表，进行账表核对，并核对各宗土地的土地证号、证载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土地使用权到期日等；查看土地使用证、土地使用权出让合同等；收集土地估价所需的其他资料等。
（2）实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场查勘。对评估对象，进行详尽的现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了解和记录。
（3）评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采用基准地价修正系数法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。
4、评估方法
估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明次评估主要选用以下方法：
（1）基准地价系数修正法：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日出让土地价格。
（2）成本逼近法：是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
5、评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
纳入本次评估范围无形资产-土地使用权账面价值为 3,647,583.63元，评估值为 9,077,100.00 元，评估增值 5,429,516.37 元，增值率148.85％。
（2）增值原因分析
纳入本次评估范围无形资产-土地使用权有 1 宗土地使用权，取得时间较早，近年来土地价格有较大增长。以上原因导致本次评估值与账面值相比有较大程度的增值。
6、典型案例--厂区用地（明细表无形资产-土地序号 01）
（1）估价对象描述
1）土地登记状况
估价对象的土地登记状况具体如下：
国有土地使用证：富国用（2006）第 005378 号
土地使用者：浙江惠迪森药业有限公司
座落位置：浙江省杭州市富阳区富春街道公园西路 1221 号
用途：工业用地中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
使用权类型：出让
土地面积：20,398.00 平方米
土地使用权到期日：2056 年 8 月 27 日
2）土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有，浙江惠迪森药业有限公司已取得出让土地使用权并办理了国有土地使用证。根据资产方提供的权属资料，全部估价对象来源合法，产权清楚。
3）土地利用状况
估价对象所占用土地的总面积为 20,398.00 平方米，上建有厂房、辅助用房、公用车间、甲类品库及传达室。估价对象地势平坦，地质承载力良好。
（2）地价定义
根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估的地价定义，估价对象的具体价格定义见下表。
表4-12 估价对象地价定义一览表
估价期日实
估价设定开发宗地名称
际开发程度
红 线 外 “ 五
红线外“五通”，厂区用地
通”，红线内
红线内“五通一
“五通一平”
综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2016 年 6 月 30日的正常市场条件下的国有出让土地使用权价格。
（3）地价影响因素分析
1）一般因素
杭州市，简称杭，浙江省省会，位于中国东南沿海、浙江省北中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明部、钱塘江下游、京杭大运河南端，是浙江省的政治、经济、文化和金融中心，长江三角洲中心城市之一。中国七大古都之一，中国重要的电子商务中心之一。杭州位于中国东南沿海北部，浙江省北部，东临杭州湾，与绍兴市相接，西南与衢州市相接，北与湖州市、嘉兴市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城市交接。
杭州市总面积 16596 平方千米，其中市辖区 4876 平方千米，辖 9个市辖区、2 个县，代管 2 个县级市，共 84 个街道、86 个镇、23 个乡；946 个社区、2069 个行政村；其中市辖区共有 73 个街道、42 个镇，882 个社区、942 个行政村。
杭州处于亚热带季风区，四季分明，雨量充沛。全年平均气温17.8℃，平均相对湿度 70.3％，年降水量 1454 毫米，年日照时数 1765小时。夏季气候炎热，湿润，是新四大火炉之一。相反，冬季寒冷，干燥。
城市交通条件及基础设施状况
公路—至 2014 年末，杭州市境内公路总里程达到 16024.48 千米，其中高速公路 581.68 千米。铁路—现有线路包括沪昆线（浙赣段、沪杭段）、萧甬线、宣杭线。高速铁路现有沪杭客运专线、宁杭客运专线、杭甬客运专线，2014 年 12 月 10 日，沪昆高铁杭州至南昌段正式开通运营，而南昌至长沙段已开通运营。至此，沪昆高铁杭州至长沙段全线通车运营。杭州成为中国首座高铁十字架城市。航空—杭州萧山国际机场位于杭州市东部，萧山区靖江街道，距市中心约 30 公里。是中国重要的干线机场、中国第四大航空口岸（仅次于上海、北京、广州，进出港旅客突破 285 万人次）。中联资产评估集团有限公司
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社会经济状况
2014 年，全市完成农林牧渔业增加值 278.58 亿元，比上年增长7.6％。其中农业增加值 171.01 亿元、林业增加值 34.49 亿元、渔业增加值 28.24 亿元，分别增长 4.7％、1.1％和 2.6％。牧业增加值 40.62 亿元，下降 8.4％。新建省级现代农业园区 19 个，市级“菜篮子”基地49 个，各级粮食生产功能区 276 个。全年粮食总产量 62.54 万吨，增长3.3％；水果产量 87.65 万吨，增长 7.7％；水产品产量 20.98 万吨，下降5.9％；肉类产量 29.85 万吨，下降 11.4％。
2014 年，全市实现工业增加值 3426.42 亿元，增长 8.6％，其中规上工业增加值 2805.25 亿元，增长 8.9％。战略性新兴产业实现增加值813.12 亿元，装备制造业实现增加值 921.40 亿元，高新技术产业实现增加值 1096.63 亿元，分别增长 13.0％、9.3％和 10.5％。新产品产值率由上年的 27.9％提高到 31.2％。规模以上工业企业实现主营业务收入12462.36 亿元，比上年增长 5.4％；实现利税 1490.68 亿元，增长 9.5％，其中利润 876.28 亿元，增长 10.5％。工业产品产销率为 98.61％。建筑业增加值 433.81 亿元，比上年增长 3.4％。全市有总承包和专业承包资格的建筑企业 1476 家，完成施工产值 3971.39 亿元，增长 5.7％；房屋建筑施工面积 29580.71 万平方米，增长 0.1％；房屋建筑竣工面积9514.18 万平方米，下降 1.0％。
2014 年，全市实现社会消费品零售总额 3838.73 亿元，比上年增长8.7％，扣除价格因素，实际增长 7.8％。其中商品零售额 3451.15 亿元，增长 9.1％，餐饮收入 387.58 亿元，增长 5.5％；城镇消费品零售额 3637.21亿元，增长 8.4％；乡村消费品零售额 201.52 亿元，增长 14.2％。全市实现网络零售额 2088.45 亿元，增长 37.0％，全市居民网络消费额 899.55亿元，增长 38.5％。中联资产评估集团有限公司
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2）区域因素
2014 年 12 月 13 日，经国务院批准，撤销富阳市，设立杭州市富阳区。以原富阳市的行政区域为富阳区的行政区域。富阳区成为杭州市第九个市辖区。
富阳区位于浙江省杭州市的西南角，古称富春，杭州市辖区。与西湖区、萧山区、余杭区接壤，距武林广场 32 公里。富阳辖区总面积 1831平方公里，户籍人口 65.9 万（2013 年底），富春江横贯全境。2013 年富阳区生产总值 571.4 亿元，2013 年财政总收入 83.2 亿元。
2015 年 12 月，富阳区辖 5 个街道、13 个镇、6 个乡：富春街道、东洲街道、春江街道、鹿山街道，银湖街道（原高桥镇、受降镇）；场口镇、常安镇、万市镇、洞桥镇、胥口镇、新登镇、渌渚镇、灵桥镇、大源镇、常绿镇、龙门镇、里山镇、永昌镇；环山乡、湖源乡、上官乡、渔山乡、春建乡、新桐乡。共有 23 个社区、276 个行政村。
富阳气候属亚热带季风气候，其基本特点是冬冷夏热，四季分明；降水充沛，光照充足；春夏雨热同步，秋冬光温互补；气候垂直变化明显，灾害性天气较多。
富阳区陆路有贯穿全境的 320 国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连；320 国道环线外移、杭富沿江公路、富春江城市隧道建成通车，鹿山大桥顺利通车；陆路 320 国道、杭新景（杭千）高速公路以及 05、23、19、14 等多条省道纵贯全境，距离杭州火车站、杭州萧山国际机场都在 1 小时车程内。截至 2010 年末区内公路通车里程（含村道）1960 千米，其中境内高速公路里程 38 千米。
基础设施条件中联资产评估集团有限公司
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临主干道。
区域内由市政供电，供电保证率 99％以上。
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路基本畅通。
该区域主要由市政供水，供水保证率 99％以上。
区域内有市政排水系统，雨污水分流排放。
估价对象所占用土地的总面积为 20,398.00 平方米，上建有厂房、辅助用房、公用车间、甲类品库及传达室。估价对象地势平坦，地质承载力良好。
估价对象宗地形状较为规则，地质条件良好，地质承载力一般，对土地利用无不利影响。宗地开发程度达到宗地外“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯），宗地内场地平整。
（4）估价原则
1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2）供需原则中联资产评估集团有限公司
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土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
6）最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
7）贡献原则
土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格由土地对总收益的贡献大小来决定。
8）报酬递增、递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
（5）估价过程
1）基准地价修正系数法
基准地价系数修正法是依据替代原则，就影响待估宗地的区位条件和个别条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素和个别因素条件进行修正，进而求得待估宗地在评估基准日的公允市场下土地价格。
基本公式为：Ps＝P×(1+K1)×K2×Y×D×KR+开发程度差异
式中：Ps——待估宗地修正后地价
P——待估宗地所处区域基准地价中联资产评估集团有限公司
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K1——待估宗地区域因素修正系数
K2——待估宗地个别因素修正系数
Y——使用年期修正系数
D——期日修正系数
KR——容积率修正系数
基准地价成果介绍及内涵
根据富阳市人民政府《关于公布 2014 年富阳市基准地价标准的通知》（富政函[ 号）文件内容：富阳市城镇基准地价土地类型分商业、住宅、工业三大用途用地。
本次使用的基准地价具体地价内涵如下：
A.商业用地基准地价内涵：设定商业用地基准地价的评估基准期日为 2014 年 7 月 1 日，开发程度为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、通讯和宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年期为 40 年。
B.住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估期日为2014 年 7 月 1 日，开发程度为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、通讯和宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年限为 70 年。
C.工业用地基准地价内涵：设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为 2014 年 7 月 1 日，开发程度为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、通讯，宗地内土地平整），土地使用权价格为出让价格，土地使用年限为 50 年。
根据富阳市人民政府《关于公布 2014 年富阳市基准地价标准的通知》（富政函[ 号）文件中的规定，估价对象位于浙江省杭州中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明市富阳区富春街道公园西路 1221 号，待估宗地位于工业地价五级范围内，基准地价为 420.00 元／平方米，在此基础上对影响土地使用权价值的各项因素进行修正。
根据富阳市人民政府《关于公布 2014 年富阳市基准地价标准的通知》（富政函[ 号）文件中的规定，调整后基准地价基准日为2014 年 7 月 1 日，本次评估基准日为 2016 年 6 月 30 日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据当地的地价指数水平，确定估价对象期日修正系数。
根据国土资源部中国城市地价动态监测系统中杭州市工业用地价格指数结合富阳区实际工业地价增长幅度，本次评估设定待估宗地的期日修正系数为 1.02。
年期修正系数
待估宗地实际用途为工业，评估设定用途为工业，出让年期为 50年，剩余使用年期为 40.19 年。
土地使用年期修正系数计算公式：
r ) m ] ／[1
其中：r-土地还原利率（根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 1.50％，再考虑一定的风险因素，确定此次评估的土地还原利率为 6％）
n-土地剩余使用年限（40.19 年）
m-法定最高出让年限（50 年）
所以，土地使用权年期修正系数为 0.9557。
开发程度修正
因为待估地设定土地开发程度为宗地红线外五通，红线内五通一平，与基准地价设定土地开发程度一致，本次评估对土地开发程度幅中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明度不做修正。
区域因素及个别因素修正
编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
根据富阳市国土资源局公布的《富阳市基准地价更新工作报告》的工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立影响宗地地价区域因素及个别因素修正系数表。
富阳市工业用地宗地地价修正幅度说明表
优劣程度＼影响因素
周围企业协
企业间互不
产业集聚度
距区域中心距
1.5－2.5 公
＜0.5 公里
＞3.5 公里
距车站距离
距（码头）距离
临街道路等级
距区域主干道
距（码头）距离
临街道路等级
距区域主干道距离
生产用电保证
供电保证率
环境质量优劣度
基础设施状况
个别条件影响
确定宗地的区域因素修正系数为 9.50％。
将以上测算取得的各修正系数,按基准地价修正系数法计算公式计算,得估价对象的价格如下:
宗地单价＝[基准地价×（１+影响地价区域因素修正系数）×期日修正×容积率修正+开发程度修正]×年期修正系数=[420×（1+9.50％）×1.02×1]×0. 元／平方米中联资产评估集团有限公司
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2）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金及土地增值收益等来确定出让土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润+土地增值收益
土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费）、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费等费税。
①土地取得费
土地取得费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的客观费用。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，土地取得费主要包括征地区片价、青苗补偿费、地上附着物补偿费等。据调查：估价对象周边区域土地开发利用前土地类型主要为耕地；本次评估参照征用耕地标准测算土地取得费。
根据富阳市人民政府《关于调整富阳市征地区片综合地价标准的通知》（富政函〔2009〕58）文件规定：确定估价对象所在区域征地区片价为 10 万／亩，合计 149.99 元／平方米。
根据《浙江省实施办法》第二十六条：“被征用土地上的青苗补偿费按照当季作物的产值计算”。结合调查：估价对象前三年耕地平均年产值每亩约为 1800 元，因此本次评估中联资产评估集团有限公司
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故，土地取得费=149.99+2.7=152.69（元／平方米）
②相关税费
A、耕地开垦费
根据浙江省人民政府《关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知》(浙政发[2008]39 号)及浙江省人民政府办公厅《关于进一步加强耕地占补平衡管理的通知》（浙政办发[2014]25 号）文件规定：耕地开垦费按《浙江省人民政府关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知》（浙政发[2008]39 号）规定的收缴标准的 2 倍收取，富阳市耕地开垦费=28×2=56 元／平方米。
B、耕地占用税
根据浙江省财政厅《关于印发浙江省耕地占用税实施办法的通知》（浙财农税字［2008］17 号）文件规定：富阳市为 45 元／平方米。
所以，土地取得费及相关税费为=152.69+56+45=253.69 元／平方米
土地开发费
根据待估宗地所处的位置及红线外实际开发程度，通电按照投资费用 30 元／平方米计；通讯按照投资费用 15 元／平方米计；通路按照投资费用 25 元／平方米；供水按照投资费用 15 元／平方米；排水按照投资费用 15 元／平方米；场地平整按照 10 元／平方米计。合计土地开发费为110 元／平方米。
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为 1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（6 个月至1 年）利息率 4.35％计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：中联资产评估集团有限公司
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投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×4.35％
＋土地开发费×开发周期×[（1+4.35％）1／2-1]
=13.40 元／平方米
评估人员通过调查当地土地开发的投资回报情况，确定本次评估土地开发年投资利润率为 8％。故：
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×8％=29.10 元／平方米
土地成本价格=（1）+（2）+（3）+（4）
=253.69+110+13.40+29.10
=406.19 元／平方米
土地增值收益
根据估价人员收集的资料，当地土地增值收益一般按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的一定比例测算。考虑到待估宗地所在区域的经济发展水平和土地市场的实际发展情况，本次评估的土地增值收益率按 10％确定。
土地增值收益=406.19×10％=40.62（元／平方米）
无限年期土地使用权价格
待估宗地无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=253.69+110+13.40+29.10+40.62
=446.81（元／平方米）
区位及个别因素修正
成本逼近法所计算的地价为估价对象所在区域的平均价格，待估还需要根据宗地所在区域内的位置和宗地自身条件，进行其他因素修正。本次参照基准地价系数修正法中的修正过程，确定估价对象其他中联资产评估集团有限公司
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估价对象设定年期土地价格确定
依据成本逼近法测算地价公式：
土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×区位及个别因素修正系数×年期修正系数
年期修正系数=1-（1+r）-n=0.9038
其中:r──本次评估中，根据评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率，考虑一定的风险调整因素，确定土地还原利率为 6％；n──使用年期 40.19 年
待估宗地剩余使用年期土地使用权价格
=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×区位及个别因素修正系数×年期修正系数
=442.00（元／平方米）
采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见成本逼近法评估过程一览表。
表4-13 成本逼近法评估过程一览表
单位:元／平方米
年期修宗地名称
权价格厂区土地
3）地价的确定
地价确定的方法
根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。考虑到两种评估方法的测算结果比较接近，且均符合估价对象所在区域的实际地价水平，故本次采用算数平均的方法确定待估宗地的土地使用权价格。
表4-14 地价结果确定表
市场比较法
成本逼近法
（元／平方米）取整
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估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
评估土地总面积：20,398.00 平方米
评估土地单价：445 元／平方米
评估土地总地价：907.71 万元
（二）无形资产-其他
1、商标权评估
（1）待评估商标权概况
纳入评估范围内的商标权共 5 项，商标权人为浙江惠迪森药业有限公司，详见下表：
表4-15 纳入评估范围的商标权一览表序号
内容或名称
预计使用年限
商标注册证号 1
2009 年 4 月
第 4997058 号 2
2009 年 6 月
第 4997059 号 3
2009 年 7 月
第 5233244 号 4
2009 年 7 月
第 5275904 号 5
2009 年 7 月
第 5275906 号
（2）评估方法的选择
商标权的常用评估方法包括收益法、市场法和成本法。中联资产评估集团有限公司
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市场法主要通过在商标市场或产权市场、资本市场上选择相同或相近似的商标权作为参照物，针对各种价值影响因素，将被评估商标与参照物商标进行价格差异的比较调整，分析各项调整结果、确定商标权的价值。使用市场法评估商标权的必要前提是市场数据相对公开、存在具有可比性的商标参照物、参照物的价值影响因素明确并且能够量化。我国商标市场交易尚处于初级阶段，商标权的公平交易数据采集相对困难，故市场法在本次评估中不具备操作性。
收益法以被评估无形资产未来所能创造的收益的现值来确定其评估价值，对商标等无形资产而言，其之所以有价值，是因为资产所有者或授权使用者能够通过销售商标产品从而带来收益。收益法适用的基本条件是商标具备持续经营的基础和条件、经营与收益之间存在较稳定的对应关系、未来收益和风险能够预测并可量化。当对未来预期收益的估算相对客观公允、折现率的选取较为合理时，收益法评估结果能够较为完整地体现无形资产价值，易于为市场所接受。
成本法是依据商标权形成过程中所需要投入的各种费用成本，并以此为依据确认商标权价值的一种方法。企业依法取得并持有商标权，期间需要投入的费用一般包括商标设计费、注册费、使用期间的维护费以及商标使用到期后办理延续的费用等。由于通过使用商标给企业带来的价值，和企业实际所支出的费用通常不构成直接关联，因而成本法一般适用于不使用或者刚投入使用的商标权评估。
鉴于纳入本次评估范围的 5 项商标权注册于 2009 年，考虑到被评估企业相关产品及服务主要以专利权等技术资源为核心，商标作为该等技术资源的外在表现，主要起标识作用，对被评估企业的业绩贡献并不显著，故采用成本法进行评估。
（3）成本法评估模型中联资产评估集团有限公司
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依据商标权无形资产形成过程中所需投入的各种成本费用的重置价值确认商标权价值，其基本公式如下：
C1：设计成本
C2：注册及续延成本
C3：维护使用成本
根据有关规定，注册商标可因连续三年停止使用而被撤销。法律意义上的注册商标使用，包括将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上，或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动。具体地说，商品商标需使用在商品的出售、展览或经海关出口上，使用在商品交易文书上，使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示上；服务商标需使用在服务场所、服务工具、服务用品、服务人员服饰上，使用在反映及记录发生服务的文书上，使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示上。
注册商标所有人为维持商标专用权而使用商品商标，须印制商标，生产出售商品、参展（参评、参赛），或者在媒体上对商标进行商业性宣传；服务商标须印制在服务工具、服务用品、服务人员服饰上，用于服务场所装饰、招牌制作，或者商业性媒体宣传等。对于商标所有人来说，其使用商标的形式及支出费用的意义是为了证明其实际拥有且使用了商标，以维持商标专用权。
（4）商标权成本法评估案例——第 4997059 号商标
①商标权概述注册号
第 4997059 号中联资产评估集团有限公司
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2009 年 6 月 14 日是否已发生续展
否法定保护年限
2009 年 6 月 14 日至 2019 年 6 月 13 日权利人
浙江惠迪森药业有限公司
②评估模型中各项参数的确定
a.设计成本：
据咨询了解此类商标设计公司，设计、取名费报价大约在 800-2000元之间，经综合评价，设计、取名成本按每个 1000 元取定。即：
设计成本=1000 元／件
b.注册及延续成本
根据国家发展改革委、财政部印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》（发改价格〔号），规定注册商标使用期为十年，商标注册费为600元，已使用7.05年，尚可使用2.95年；经核实，企业无商标延续成本。即：
注册成本=600×2.95／10=177.00元
c.维护使用成本
经与企业管理层沟通，企业历史年度未对相关商标进行广告宣传等工作，本次估值预测维护使用成本为零。
① 商标权重置价值计算
第 4997059 号
重置成本合计
④商标权评估结论中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
通过评估计算，得出第 4997059 号商标的评估值为 1,677.00 元。
（5）商标权成本法评估结果
通过计算汇总，得到纳入本次评估范围的商标权评估价值共计8,394.00 元。
2、专利权及相关生产技术评估
纳入评估范围的 1 项专利权包括发明专利 1 项，专利权人均为浙江惠迪森药业有限公司，详见下表：
表4-16 纳入评估范围的专利权序号
一种拉氧头孢氯化铝（锡）苯甲醚 1
2012 年 04 月 06 日
络合物及其制备方法和应用
纳入评估范围的 3 项药品生产技术，均已取得药品再注册批件，详见下表：
表4-17 纳入评估范围的生产技术情况（在用）序号
注射用拉氧头孢钠
国药准字 H
注射用拉氧头孢钠
国药准字 H
注射用拉氧头孢钠
国药准字 H
（2）估价方法的选择
成本法是把现行条件下重新形成或取得被评估资产在全新状况下所需承担的全部成本（包括机会成本）、费用等作为重置价值，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。对专利技术而言，由于其投入与产出具有弱对应性，有时研发的成本费用较低而带来的收益却很大。相反，有时为设计研发某项技术的成本费用很高，但带来的收益却不高。因此成本法一般适用于开发时间较短尚未投入使用或后台支持性专利权的评估。中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其采用替代原则，要求充分利用类似资产成交的价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。从国内专利权交易情况看，交易案例较少，因而很难获得可用以比照的数个近期类似的交易案例，市场法评估赖以使用的条件受到限制，故目前一般也很少采用市场法评估专利技术。
收益法以被评估专利权未来所能创造的收益现值来确定评估价值，对专利权等无形资产而言，其价值主要来源于直接变卖该等无形资产的收益，或者通过使用该等无形资产为其产品或服务注入技术加成而实现的超额收益。本次评估，考虑到被评估企业所经营业务与待评估专利权之间的关联较为显著，纳入本次评估范围的专利技术对其主营业务的价值贡献水平较高，相关业务收入在财务中单独核算，且该等无形资产的价值贡献能够保持一定的延续性，故采用收益法对纳入本次评估范围的专利技术进行评估。
（3）收益预测的假设条件
收益预测的假设条件见“评估假设”，评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上假设条件发生变化，则评估结论将失效。
当这些假设条件因素因未来经济环境发生较大变化等原因改变时，评估人员将不承担由于该改变而推导出不同评估结果的责任。
（4）评估计算及分析过程
1）收益模型的介绍
采用收入分成法较能合理测算被评估单位其他无形资产的价值，其基本公式为：
r ) i中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明式中：P——待估无形资产的评估价值；
Ri——基准日后第i年预期其他无形资产相关收入；
K——专利技术的收入分成率；
n——被评估单位的未来收益期；
i——折现期；
r——折现率。
以上所称其他无形资产系被评估单位所申报评估的专利。评估时选取各项参数，并经预测、分析、计算后得到委托评估专利的评估价值。
2）收益年限的确定
由于专利相关的技术先进性受技术持续升级及替代技术研发等因素影响，故专利的经济收益年限一般低于其法定保护年限。纳入本次评估范围的专利及专有技术形成于2008年，主要应用于拉氧头孢钠的生产过程中，相关产品已在市场销售多年。本次评估综合考虑技术改进，根据研发人员对专利的技术状况、技术特点的描述，结合同行业技术发展和更新周期，企业自身的技术保护措施等因素，预计该等无形资产的整体经济收益年限持续到2020年底。
本次评估确定的专利经济收益年限至2020年底，但并不意味着专利、专有技术的寿命至2020年底结束，在此提醒报告使用者注意。
3）与专利权相关的收入预测
被评估企业主要从事拉氧头孢钠的生产及销售。纳入本次评估范围且正在使用的专利技术共同为企业生产及销售发挥着重要的作用。
未来年度的具体预测数据详见下表：（具体预测方法及过程的详见收益法部分净现金流量预测中的相应内容）
表4-18 被评估企业使用专利及专有技术收入预测表
单位：万元 项目
2016 年 7-12 月
2020 年收入
100,012.26
100,012.26中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
4）专利技术所有权提成率
企业的收益是企业管理、技术、人力、物力、财力等方面多因素共同作用的结果。技术作为特定的生产要素，企业整体收益包含技术贡献，因此确定技术参与企业的收益分配是合理的。
利用提成率测算技术分成额，即以技术产品产生的收入为基础，按一定比例确定专有技术的收益。在确定技术提成率时，首先确定技术提成率的取值范围，再根据影响技术价值的因素，建立测评体系，确定待估技术提成率的调整系数，最终得到提成率。
a.确定技术提成率的范围
国内外对于技术提成率的研究有很多，联合国贸易和发展组织对各国技术合同的提成率作了大量的调查统计工作，调查结果显示，技术提成率一般为产品净售价的0.5％～10％，并且行业特征十分明显。国内有研究表明，在我国对技术的统计和调查中，如以净售价为分成基础，提成率一般不超过5％。
表4-19 国内工业行业（销售收入）技术提成率参考数值表
Β（％）值
Β（％）值全民所有制工业
集体所有制工业
0.51-1.52全民与集体全营工业
0.37-1.12重工业
煤炭采选业
／-／石油和天然气开采业
黑色金属矿采选业
1.17-3.50有色金属矿采选业
建筑材料及其他非金属矿采选业
0.97-2.90采盐业
其他矿采选业
1.31-3.92木材及竹材采运业
自来水生产和供应业
1.66-4.97食品制造业
饮料制造业
0.51-1.53烟草加工业
0.28-0.84纺织业
0.44-1.32皮革、毛坯及其制造业
木材加工及竹、藤、棕、草制品业
0.24-0.71家具制造业
造纸机纸制品业
0.40-1.20印刷业
文教体育用品制造业
0.64-1.92工艺美术品制造业
电力、蒸汽、热水生产和供应业
0.99-2.97石油加工业
蓄电池制造业
0.95-2.84化学工业
0.99-2.97化学纤维业
橡胶制品业
0.49-1.47塑料制品业
建筑材料及其他非金属矿物制品业
0.79-2.36黑色金属冶炼及压延加工业
有色金属冶炼及压延加工业
0.61-1.84金属制品业
0.65-1.94通用设备制造业
通用零部件制造业
0.79-2.38中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
Β（％）值
Β（％）值铸锻毛坯制造业
工业专业设备制造业
0.77-2.32农、林、牧、渔业机械制造业
交通运输设备制造业
0.83-2.49电器机构器材制造业
电子及通信设备制造业
0.53-1.59其他工业
客车制造业
被评估企业属于化学工业中的医药工业，按行业统计数据，技术提成率在0.99％至2.97％。
b.根据提成率测评表，确定待估技术提成率的调整系数
影响技术类无形资产价值的因素包括法律因素、技术因素、经济因素及风险因素，其中风险因素对专利资产价值的影响主要在折现率中体现，其余三个因素均可在提成率中得到体现。将上述因素细分为法律状态、保护范围、所属技术领域、先进性、创新性、成熟度、应用范围等11个因素，分别给予权重和评分，根据各指标的取值及权重系数，采用加权算术平均计算确定技术提成率的调整系数。
表4-20 技术综合分析评分表
权重（％）
评分值范围
加权评分值法律状态
12.00保护范围
5.40侵权判定
9.00技术所属领域
3.00替代技术
6.00先进性
2.00成熟度
10.00应用范围
-技术防御力
2.00供求关系
由上表可得提成率调整系数为61.40％。
c.确定待估技术提成率
根据待估技术提成率的取值范围及调整系数，可最终得到提成率。计算公式为：
K=m+（n-m）×r中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
K-待估技术的提成率
m-提成率的取值下限
n-提成率的取值上限
r-提成率的调整系数
因此，被评估企业专利、专有技术及软件著作权等技术类无形资产收入提成率为：
K=m+（n-m）×r=0.99％+（2.97％-0.99％）×61.40％=2.21％
5）更新替代率
更新替代率主要是体现技术贡献率随时间的推移不断有替代的新技术出现，原有技术贡献率受到影响而不断下降的一个技术指标，更新替代率预测明细如下表：
表4-21 无形资产更新替代率预测表
2016 年 7-12 月
2020 年更新替代率
6）折现率的选取
本次评估中专利等技术资产折现率r在测算企业加权平均资本成本的基础上考虑一定的风险溢价，即：
r=WACC+ε1式中：
WACC为企业加权平均资本成本；
ε1为无形资产特性风险调整系数。一般情况下，企业以各项资产的市场价值为权重计算的加权平均资产回报率（WeightedAverageReturnonAsset，WARA）应该与企业的加权平均资产成本（WeightedAverageCostofCapital，WACC）基本相等或接近。确 定 无 形 资 产 的 市 场 回 报 率 时 ， 在 企 业 WACC 的 基 础 上 ， 根 据中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明WARA=WACC的平衡关系，综合考虑无形资产在整体资产中的比重，从技术产品类型、现有技术产品市场稳定性及获利能力、无形资产使用时间等方面进行分析，进而确定无形资产特性风险调整系数ε1为5％。从而得出专利权等技术收益法评估折现率为17.20％。
7）专利评估价值的确定
根据公式计算，得到被评估单位专有技术评估价值为人民币14,618,400.00元。具体计算过程见下表：
表4-22 无形资产评估值计算表
单位：万元
2016 年 7-12 月
100,012.26
100,012.26 会计期间
4.00收入分成率
2.21％更新替代率
95.00％收入分成额
110.30 所得税率
25％税后分成额
17.20％折现系数
0.5301分成额现值
无形资产-专利评估值为 14,618,400.00 元。
六、长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值262,650.68元，核算的是租入房屋装修费、生产车间装修费、消防系统维修改造费的摊销，对长期待摊费用的评估，通过核对合同、明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实长期待摊费用的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。对于生产车间装修费、消防系统维修改造费，评估结果已体现在房屋构筑物中。
长期待摊费用评估值45,966.06元。中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
七、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值641,971.76元，核算的是由于计提应收款坏账等产生的资产减值准备，根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。
对递延所得税资产，评估人员查看有关引起时间性差异的资产纳税申报情况，并结合应交税费科目进行了清查核实，核实结果账表相符。以清查核实后的账面值作为评估值。
递延所得税资产评估值641,971.76元。
八、其他非流动资产评估技术说明
其他非流动资产账面值 647,412.54 元，主要为预付的软件款、设备款。评估人员查阅了相关会计凭证、合同等资料，核实了款项的合理性、真实性，以核实后账面值作为评估值。
其他非流动资产评估值647,412.54元。
九、 负债评估技术说明
（一）评估范围
评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款；非流动负债为其他非流动负债。本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。
（二）评估方法
1、短期借款中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
短期借款账面值50,000,000.00元，主要为向中诚信托有限责任公司借入的短期借款。经评估人员核对有关借款合同、授信协议、贴现合同等相关账证后，确定其真实性、正确性，以清查核实后账面值作为评估值。
短期借款评估值为50,000,000.00元。
2、应付账款
应付账款账面值1,339,009.15元，主要为应付供应商的货款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及采购合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为1,339,009.15元。
3、预收账款
预收账款账面值11,565,467.11元，主要为预收客户的货款。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及销售合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。
预收账款评估值为11,565,467.11元。
4、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为1,238,320.90元，主要为应付职工工资、奖金、津贴、养老保险费等。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况，认为计提正确且支付符合规定，以清查核实后的账面值作为中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明评估值。
应付职工薪酬评估值为1,238,320.90元。
5、应交税费
应交税费账面值为40,595,274.47元，主要为应付的企业所得税、城市维护建设税、教育费附加费和增值税等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，以清查核实后账面值确认评估值。
应交税费评估值为40,595,274.47元。
6. 应付利息
应付利息账面值为90,277.78元，为应付的中诚信托有限责任公司借款的利息。评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实了借款期限、借款利率等相关内容，确认以上利息是真实完整的，以清查核实后的账面值作为评估值。
应付利息评估值为90,277.78元。
7、其他应付款
其他应付款账面值为25,971,242.37元，主要为预提的市场开发费以及应付杭州恒通医药有限公司的保证金等，该款项多为近期发生，滚动余额，基准日后需全部支付，以清查核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值为25,971,242.37元。
8、其他非流动负债中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
其他非流动负债账面值为855,000.00元，为重点工业项目财政扶持资金的递延收益，评估人员核实相关合同、账簿记录、抽查了部分原始凭证。鉴于该项目已具备结转条件，以递延收益对应的所得税作为评估值。
其他非流动负债评估值为213,750.00元。中联资产评估集团有限公司
冠昊生物科技股份有限公司收购浙江惠迪森药业有限公司 100％股权项目资产评估说明
第五部分 }