以前交易货币基金和基金的区别是贝类，那贫是天生的老天分给你宝贝少，于是就贫，字就是这么造的吗，文化高手回答下谢谢了
点击联系发帖人
时间：2018-07-30 04:08
&p&小时候，我想既然贝壳能当原始的货币，那么海边的人不是人人都可以成土豪了，随手可以捡一些贝壳，换各种东西，不劳而获，迎娶白富美，轻易登上人生巅峰&/p&&p&前不久，听了高晓松在他的“天地很大，可以胡说”的“晓说”讲到了货币，说是人们可以用一个任何物品当做交换等价物时候，真是想当然。&/p&&p&真正把这个问题说明白的还真不容易！&/p&&p&一、&/p&&p&在汉字中，一般与钱财有关的字，全和贝有关：&b&贡 财 败 贬 贩 贯 货 贫 贪 购 贮
账 贵 费 贰 贷 贺...&/b&&/p&&p&可见，贝壳作为原始货币对于人类社会的影响至深。&/p&&p&原始货币，其实就是等价交换物。&/p&&p&世界上很多地方原始社会人为什么都会选择把贝壳当成等价交换物呢？而不是其他的。&/p&&p&贝壳首先具有其文化含义：代表者女阴，象征生殖。&/p&&p&贝壳外形就像女阴，而且能开能合也能夹，贝壳中还有肉体，这很容易让原始人联想到了女阴。母系氏族社会早于男性社会，贝壳就成了母系社会中生殖图腾。&/p&&p&在中国仰韶文化和马家窑文化出土的陶器上，均出现贝壳的图案。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-3611abbccce2d7dfdfc82_b.jpg& data-rawwidth=&389& data-rawheight=&400& data-size=&normal& class=&content_image& width=&389&&&figcaption&马家窑陶器&/figcaption&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-37cfafd8b8ef63d187f0b93f4b0f471d_b.jpg& data-rawwidth=&747& data-rawheight=&444& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&747& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-37cfafd8b8ef63d187f0b93f4b0f471d_r.jpg&&&figcaption&河南仰韶文化的彩陶&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这样的崇拜不是中国单独的具有，印第安人原始部落也贝壳当成财富的象征。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3dda83a8359bfc38be940d2_b.jpg& data-rawwidth=&392& data-rawheight=&144& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&392&&&/figure&&p&至今非洲原始部落喜欢带贝壳装饰物。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6f8311bbbc5ecb82cfc2b_b.jpg& data-rawwidth=&435& data-rawheight=&580& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&435& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6f8311bbbc5ecb82cfc2b_r.jpg&&&/figure&&p&可以想象，当进入父系社会以后，脖子上带有一圈圈贝壳，不仅有装饰美化的功能，还有象征的意义，代表着更多的女人，也意味者权力和财富。&/p&&p&再者，作为装饰物品，贝壳是大自然最好的赠品，它既不像宝石一样稀少，也不像动物羽毛一样容易破损。&/p&&p&贝壳还具有不掉色，易于保存的特点。&/p&&p&所以，贝壳就成了原始部落人眼中最合适，最有内涵的等价交换物了。&/p&&p&那么，问题就来了，贝壳那么多，难道不怕“通货膨胀”么？&/p&&p&二、&/p&&p&不是所有的牛奶都叫XXX，不是所有的学生都成为学霸，也不是所有的贝壳能成为原原始货币的。&/p&&p&一个东西能成等价交换物，它必须具有自身的价值。&/p&&p&在远古，并不是所有人都能把贝壳戴在脖子上，因为想要带上，就要把贝壳打孔穿上线。&/p&&p&以那时生产力条件，没有金属工具，贝壳本身，也又硬又脆，在贝壳上打孔可是技术性很高的劳动。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-91a429eeb9e2cd346c608c_b.jpg& data-rawwidth=&505& data-rawheight=&300& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&505& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-91a429eeb9e2cd346c608c_r.jpg&&&figcaption&中国古代打孔机&/figcaption&&/figure&&p&那时，用于打孔的针头恐怕是要磨成尖尖的石头，而且尖石头也不耐磨，人们为了把贝壳钻孔，首先得要制作石器工具，然后放弃宝贵打猎采集的功夫，才能在多个贝壳钻孔穿成串，费工费力。&/p&&p&这种成为“朋”的贝壳，里面包含了劳动的工作时间，才具有等价交换的价值。&/p&&p&可以想象当初上古的情景，一个猎人见到一个脖子上挂着贝壳项链的人，非常艳羡。他又做不出来，他也没有时间去钻孔，于是就要提出用自己部分猎物去换项链。&/p&&p&但难题是，这个贝壳项链能换多少猎物呢？两个人经过协商，就用半天做的贝壳换半天打的猎物，这样，交换就有依据，双方谁也不吃亏，各自得到自己想要的东西，而且都保证当天的食物。&/p&&p&学过经济学的人，已经认识到了这就是劳动时间与剩余价值概念的雏形。（感兴趣可看马克思的政治经济学）&/p&&p&对于当时物物交换的人来说，这样贝壳已经摆脱了实用物的功能，更成为了一种当时“奢侈品”，具有文化价值和保存价值，众人才能把贝壳当成原始货币，才能流通。&/p&&p&让贝壳成为平等交换物的是其文化价值和里面所含有的劳动价值。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-538645dcef7fb714ba71a17abc21efc9_b.jpg& data-rawwidth=&394& data-rawheight=&279& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&394&&&/figure&&p&商代的卜辞和铜器铭文中，贝币以“朋”为计算单位，五贝为一串，两串为一朋。后来也出现了珧贝、骨贝、石贝、陶贝等，取代了真正的贝类，也体现以后的人们对生殖崇拜的淡化，但是打孔技术劳动经济价值还继续体现着。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-de2ff12beffef2b206a8_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&261& data-size=&normal& class=&content_image& width=&400&&&figcaption&商代骨贝&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&商朝初期，骨头成为了最常见的物品，于是就地取材，用骨贝替代了真正贝壳，此外还出现了玉贝，但打孔还是需要耗费大量工时的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c29af59f714d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c29af59f714d_r.jpg&&&/figure&&p&三、&/p&&p&当人类技术发展起来，人们开始使用金属，金属加工制作技术的成熟，而且打孔已经不是耗时耗力的工作了。&/p&&p&金属作为比较稀少的物品，自然就替代了各种物品，成为了货币的原料了。但贝壳为货币的社会印记还在。人们还是要把货币做成贝壳形式的。&/p&&p&锡是人类社会最早使用的金属，所以，在商朝就出现了锡贝。&/p&&p&&br&&/p&&p&以后随着铜的发展，又出现了铜贝。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1d2c7c242efae609c00cd3f526f9e3f7_b.jpg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&1200& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1d2c7c242efae609c00cd3f526f9e3f7_r.jpg&&&figcaption&西周铜贝&/figcaption&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3ac3b0d58c4bee271cdb0a_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&366& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3ac3b0d58c4bee271cdb0a_r.jpg&&&/figure&&p&看到了这些铜贝的形状，是不是觉得与某种器官相似。&/p&&p&到了秦始皇时，统一了中国，货币形状就统一了，这就是秦半两。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b8872effe82bbe202eae2f568f5886a6_b.jpg& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&221& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&300&&&/figure&&p&从此以后，中国货币就外圆内方。但是，代表着打孔技术的劳动价值的孔一直还在。&/p&&p&&br&&/p&&p&一句话：贝壳为什么能成为原是货币，一是因为它的文化内涵，二是因为打孔技术的所耗劳动价值量。&/p&
小时候，我想既然贝壳能当原始的货币，那么海边的人不是人人都可以成土豪了，随手可以捡一些贝壳，换各种东西，不劳而获，迎娶白富美，轻易登上人生巅峰前不久，听了高晓松在他的“天地很大，可以胡说”的“晓说”讲到了货币，说是人们可以用一个任何物品当…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8dec61d81e07_b.jpg& data-rawwidth=&709& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&709& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8dec61d81e07_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&
一级注册建筑师考试之【建筑技术设计作图】&/b& &/h2&&p&&b&
个人微信公众号名称：一级注册建筑师考试杂谈&/b&&/p&&p&&b&
（原创）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1083& data-rawheight=&544& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1083& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（一）上图为贼冷2013年和2014年的考试成绩，可以看出13年的场地作图和技术作图两门作图科目以完败收场，复习阶段还是刻意倾向了大部分精力在这两门作图上的，考试中感觉并没有融进去，与命题人还是很陌生..........备战2014年时，并没有急于复习，先总结归纳2013年问题所在，并及时调整了复习方法、内容，同时吸取了大量前辈共享的应试技巧经验，并积极与“命题人”套近乎，争取把它灌醉，套出“陷阱”的规律。2014年的成绩总体来说是满意的，复习的方法、内容、方向上肯定是准确的，但场地设计第二题还是进入了“命题人”的陷阱（25米，22米，9米，12米复习过的人会懂，电力版教材此题有误，大家自己去体会），至少要扣掉12分，不然就要过90了（牛都飞了！）。&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1083& data-rawheight=&544& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1083& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（二）贼冷认为技术作图在三门作图中相对来说还是处于简单的位置，理由是4道题型相对来说很稳定，复习方向比较明确。但从复习投入的精力和时间上来看是很巨大的，因为涉及的专业较多，知识点杂，这一点上对于考生来说是最困难的，毕竟大多数考生复习的时间并不充足。常年做方案创作、规划、景观、室内等方向的注友复习起来相对要头痛一些，反而结构专业和设备专业的注友要有利很多。通过上图可以得出，近5年（不包括2017年）的通过率并不是很高，但我们可以发现从2013年开始3次的技术作图通过率相对提高，也可以得出一个结论是，技术作图越来越趋于简单化（这对我们考生来说是好事，但简单了，通过率肯定不能过高，所以肯定会有计策来控制）。&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cccfa280c7d77327bc24fcd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&779& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&779& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cccfa280c7d77327bc24fcd_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（三）上图为技术作图的考试大纲，对应试者的具体考核要求和内容一目了然，无论哪个专业方向的考核都要以相关的规范为依据（之前贼冷专有一篇文章介绍过技术作图需要参考的规范，这里就不再继续强调了）。技术作图跟方案作图在卷面上最大的区别在于增加了选择题，因此无论你画的再好、再准确，选择题选错了分数也是悲剧的，如果你漏涂了或者没有在试卷第一页的选择题上作答，此时的你可以去墙角嚎吧，贼冷认为撞墙更干脆一些！（别笑，每年大有人在，笑啥？小心2018年就是你！）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6bb67d953a519cd3ad9b01d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&314& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-6bb67d953a519cd3ad9b01d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（四）技术作图时间还是很充足的，答得好可以睡一会（但是口水别弄卷子上，作弊废卷）。其中建筑专业题2道60分，结构专业1道20分，设备专业1道20分。可以得出一个结论，题目组合还是很人性化的，本专业分值达到60%，因此难度上简单了不少。既然有选择题，那么就会多一道机读阅卷的程序，这道程序是避免浪费过多人力很人性化的一种模式，但这样一来给我们考生增加了不少难度，从历年真题分析上来看，并不是画对了你就能选择正确（贼冷眼神邪恶不？）。错！错！错！没错选择题真实身份是控制通过率的（隐藏的很深，考试的时候带瓶酒进去，灌醉它）。最后这个原则各位注友要注意了，那就是机读阅卷的分数在60分以上才会获得进入人工阅卷的门票！（那我卷面是100分啊咋整？那能怎么办，哭去吧！）前面贼冷有专门一个小视频介绍了评分标注的故事，有兴趣或者搞不懂的注友去温习一下吧！&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3fcdfb70a1c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1122& data-rawheight=&389& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1122& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-3fcdfb70a1c_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（五）上面列表是近17年的剖面题型，红色部分屋顶是平屋面，紫色部分屋顶是坡屋面，建筑剖面这道题更注重的是空间体系掌握的考核，因此命题人更喜欢坡屋面一些，这样空间上更复杂一些，也更容易命题一些。比例从2014年开始由1:50改为1:100了，此前贼冷认为是增加了100的比例，但最近有群友提出实际是改为100的比例的，如果真的是这样，我们的复习量能少很多,平面和空间的尺度上也能增大不少，从空间体系考核上来看的确这样合理多了（但贼冷毕竟不代表官方，我还是希望各位同仁尽量不要多想，也要将50比例的剖面练习练习，小心命题人给你致命一击！）。2017年建筑剖面要比2014年建筑剖面难一些，是练习的好题。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-322d565f7564dcb9c2632056bbc787f7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1056& data-rawheight=&383& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1056& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-322d565f7564dcb9c2632056bbc787f7_r.jpg&&&/figure&&p&&b&
建筑剖面题在技术作图当中是绘图量最大一题，复习时要多训练，提高速度的同时，要多的是要加强对建筑空间的解读能力（尤其非建筑学专业的注友需要更加用心），也要多注意构造细节的把握，才会避免扣更多的分数。结构类型都是常见的结构类型。建筑构造上考核的点主要是：一是细部构造的概念理解；二是细部构造的绘制方法和深度上的把控（论坛上有题抹灰层用不用表现，贼冷很明确的告诉各位注友题目明确墙面有构造做法的，我们就表达，如果没有就无需表达，不要画蛇添足；构造层次题目上要求有几层就表达几层，如果有厚度具体要求，需要表现出来，比如150厚和100厚的构造做法在图上要有明显的不同，构造细节比例不用太标准，差不多即可）；三是栏杆高度、防潮层等重要考核构造点，各位注友自行查阅民用建筑设计通则详细学习（贼冷就不墨迹了）。建筑剖面上还有什么细节问题请进微信群问俺（不进不告诉你）&/b&&/p&&p&&b&补充：2017年建筑剖面，贼冷已经试做并发布在个人微信公众号中，有试做2017年建筑剖面的注友可以对比，仅供参考！&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑剖面题考试时应该拿到24~26分（考试中安排3小时左右）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f2e0eca4d65_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1236& data-rawheight=&590& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1236& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f2e0eca4d65_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae21deb934ede4f6eb348c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1170& data-rawheight=&233& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1170& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae21deb934ede4f6eb348c_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（六）建筑构造一题复习起来是最让人疯狂的，复习后必然成魔。复习的内容以国标为准，采用理解式+规律式+硬记式，这里理解和硬记不强调了，说下规律式概念：&/b&&/p&&p&&b&
1、你要会判断一本应该复习的图集里哪些点可以出题，因为固定点式构造至少需要4个不同的考核部位，这类构造我们就可以排除掉一部分内容。&/b&&/p&&p&&b&
2、很多构造层次的基本层次是相同的，这样我们可以归纳起来，只需要替换掉上面的面层和结合层等即可，会方便我们记忆。&/b&&/p&&p&&b&上图1列表的历年建筑构造题型分为配件和层次两大类，可以看出两类构造出现率均等，17年并没有像早前大家猜想的那样考配件类，而是考了保温层次类构造，贼冷认为命题人办法不多了。列表上面的连线是告诉各位注友早先的四年构造题竟然在近四年完成了轮回！这预示着什么呢？&/b&&/p&&p&&b&
上图2是贼冷帮各位注友总结的这些年来建筑构造题型的重复情况，这样方便我们注友总结规律进行复习。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3a67dc11f37c9c5f6d449_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1129& data-rawheight=&526& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1129& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3a67dc11f37c9c5f6d449_r.jpg&&&/figure&&p&&b&上图是贼冷总结的建筑构造题应试的技巧，给各位注友共享。&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑构造题考试时应该拿到18~24分（考试中安排1小时左右）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f88cbff0aca80b16a77eb8ab_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1264& data-rawheight=&583& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1264& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f88cbff0aca80b16a77eb8ab_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d46f35b4bc5145958cacb483eab662fc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1221& data-rawheight=&537& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1221& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d46f35b4bc5145958cacb483eab662fc_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4ed4b8ccd5b49bdee364cc92a8d1ef02_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1257& data-rawheight=&397& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1257& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4ed4b8ccd5b49bdee364cc92a8d1ef02_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（七）上图1列表为建筑结构历年真题题型，近几年的考题以钢筋混凝土框架结构为主，早些年以砌体结构为主，中间年份考了钢筋混凝土剪力墙结构和轻钢结构，木结构这种特殊结构应该不会再考了（考了你拿鸡蛋来找我！），已经不符合现有实际项目情况。混凝土结构应该是未来出题重点，轻钢结构各位注友不要忽视，考的可能性还是比较大的，毕竟有时命题人需要变换下套路。每种不同结构类型的学习和了解请大家自力更生，可借助教材和规范来系统学习（需要哪几本规范，贼冷早前发的关于一级注册建筑师考试需要掌握的规范文章中有详细提过，这里我不再墨迹了）。&/b&&/p&&p&&b&建筑结构题近年来趋于简单化，但不可轻敌，如17年题目并不难，但读不懂题目的考生也不少，很多踏雷挂掉了，还不知道怎么死掉的，这是最可怕的。关于17年结构题的雷如何理解，贼冷早前发的文章有详细解读，大家自行去了解贼冷关于结构题该如何揣摩出题人的意图，这里不啰嗦了。建筑结构题绘图量非常小，重在分析。总之一句话来概括建筑结构题：一定要揣摩出题人的意图，否则死的很惨。&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑结构题考试时应该拿到15~18分（考试中安排1小时左右）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d78da5a00fb70baae43271_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1238& data-rawheight=&610& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1238& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d78da5a00fb70baae43271_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（八）上图列表为建筑设备历年真题题型，可以看出大部分年份考的消防方面内容或者综合内容（水暖电+消防），只有少部分年份没有涉及到消防内容（2017年仅考了暖通方面，这种命题在历史上很少见）。所以消防部分的内容是建筑设备复习的重点，这部分知识点非常杂，分布在各个专业规范中（贼冷早前关于一级注册建筑师考试复习资料一篇文章有详细介绍，这里一万个省略号！）。同时给水排水、暖通、电气三个分专业内容不可忽略，但考核的内容不会太偏，都很常识性的考点，暖通尤为重要，几乎每一年都要考，大家可以通过我上面的列表中发现这个规律。建筑设备题只要知识点复习到位，拿到高分很容易，绘图量跟结构题一样都很小，重在对题目的分析和知识点的考核（贼冷在早前的关于2017年技术作图异议部分之我见中有所讲到关于建筑设备的一些陷阱，大家可温习一下）。&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑设备题考试时应该拿到15~18分（考试中安排1小时左右）&/b&&/p&&hr&&p&&b&考试路上“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”贵在坚持！可以同时关注贼冷的个人微信公众账号：一级注册建筑师考试杂谈&/b&&/p&
一级注册建筑师考试之【建筑技术设计作图】
个人微信公众号名称：一级注册建筑师考试杂谈 （原创）（一）上图为贼冷2013年和2014年的考试成绩，可以看出13年的场地作图和技术作图两门作图科目以完败收场，复习阶段还是刻意倾向了大部分精力在这两门作图上…
首先很抱歉好长时间没有更新，陆续有些知友发私信催促，最近学业和工作都非常繁忙，想着等忙过这段时间再和大家分享，但是好像有好多积极的知友已经等不及了……这次探讨一下建筑技术设计这门，俗称技术作图。这门我复习了大概两周时间，最后成绩还挺高的。技术作图分为四部分。我复习时总的战略是保第一题，第二题尽人事听天命，第三题要拿到大部分，第四题尽量能拿到一半分数。&br&第一题，建筑剖面。参考书籍：电力版真题。这道题是这门考试里面最能把握的一道题，所以，复习时尽量以满分为目标，abbs有位名为玉掀子的前辈，他发表过一系列关于这道题的帖子，这位前辈很厉害，画了有几十张，我等佩服的五体投地，真是很荣幸能站在巨人门的肩膀上，省了很多事情。我没有这位前辈的时间和毅力，没有画那么多，画了大概有五六年的真题，那么问题来了，在有限的时间内该怎么选择真题呢（时间多的朋友可以略过）？真题中罗列了15年的真题，在09年之前，主要考砖混结构，09年之后主要考钢筋混凝土框架结构，夹杂着砖混和剪力墙结构，这个和技术的发展有关系，现在全国砖混结构的应用毕竟少了，考题也是与时俱进的，我是以联系框架结构为主，砖混和剪力墙为辅，框架坡屋顶练习题大概练了有四年的真题，砖混一年，剪力墙一年（只考了一次）。框架结构里面考的最多的非坡屋顶莫属啦，坡屋顶剖面图第一要义是计算，这个也得有点画法几何的理解能力，如果想不通坡屋顶在剖面的投影和截面，这就没办法了。一般都会给定檐口的标高和屋面坡度，根据这两个可以推算出屋面各交点的标高，这个很重要，算出来后标在试卷上，剖到的位置一般都会要求算出标高的。至于哪些是剖到的哪些是看到的，这个就不用说了吧，我们的看家本领。剖到的和看到的最好不要漏东西，尤其是剖到的部位，一般都会让你数剖到了几块板、几个门、几个窗，几个栏杆、几个台阶、几根梁，这个一定要细心啦。另外一些常识性的东西要表达对，比如栏杆高度（参见民用建筑设计通则）。图面表达上门窗洞口、层高、剖到的、楼梯栏杆都标出来标高和尺寸，至于构造做法，我是没有标的，因为题目没有要求且我觉得这个不是这道题的考察点，各位不放心的可以标上，毕竟没有标准答案。时间上，我差不多花了三个小时吧，占这门考试时间的一半，因为后面三道题绘图量不大，会的话很快，不会也不知道画什么了。复习的时候如果忙的话一天可以画一道题，不忙的话可以尝试画上两道题，但必须保证上一道题里犯的错误下一道题绝不再犯，画的时候要感受一下时间，算一算多久开始上铅笔线，多久开始上墨线，绘图工具后面再聊。&br&第二题是建筑配件与构造，简称构造。考题的方式基本都是给出材料画构造，构造这道题有点一言难尽，就是那种你看一个月，可能都没压中题的那种，我当时的态度是，作为四道题的最后一道复习，能有多长时间就看多长时间，捡回来就算上，碰不对就认命，网上有人推荐住宅构造图集，我也打印了一份，上面的构造百分之七十照着画了画，唯独没看保温，然后考了保温。。。我怎么答的呢？推理。。。根据选择题、材料、平时工程的印象，开始推理。。。考完后翻出图集，大部分竟然推理对了。。。但是我还是推荐大家把构造都画一画（建筑构造和装修构造），后面就尽人事听天命了。&br&时间有限，剩下的两道题下次再续。
首先很抱歉好长时间没有更新，陆续有些知友发私信催促，最近学业和工作都非常繁忙，想着等忙过这段时间再和大家分享，但是好像有好多积极的知友已经等不及了……这次探讨一下建筑技术设计这门，俗称技术作图。这门我复习了大概两周时间，最后成绩还挺高的。…
总是找不到手机上在哪里发文章，我也是醉了，昨天找到了技术作图题复习时的笔记，剖面的练习纸考完就扔了，回头有时间的话看能不能再画一张，或者把别人画的拿来学习一下，废话不多说，上图。我记得有些朋友说要“买”笔记，我还答复没有笔记，真的是忘了，哈哈哈，因为当时确实干了很多事，笔记这回事实在是记不起来了，只因最近准备live，所以又翻出来了，想要的朋友直接看这里！&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5dfd112c7f24d86c713e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5dfd112c7f24d86c713e_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3604378fde07d16f3fd8d7a0632cbef2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3604378fde07d16f3fd8d7a0632cbef2_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e7528087af_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e7528087af_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-10c7add0218f8e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-10c7add0218f8e_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c4e8ae50fb6a1640bc46cda_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c4e8ae50fb6a1640bc46cda_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ec3aab5cbe04f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ec3aab5cbe04f_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-eacce1227bdc_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-eacce1227bdc_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8a80f0f11b98e08751a4_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8a80f0f11b98e08751a4_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27a75dd5c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27a75dd5c_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-440d535fa34c609dbbd6_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-440d535fa34c609dbbd6_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-944ee0ff969f17c00ed0f5ab351f6cf7_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-944ee0ff969f17c00ed0f5ab351f6cf7_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d22e3e380df943f241820eeab47746d9_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d22e3e380df943f241820eeab47746d9_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ccf78f744fc9a2b9bc2a53_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ccf78f744fc9a2b9bc2a53_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9f6c62da2ea0ad3c88f0e3_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9f6c62da2ea0ad3c88f0e3_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-56f919eb8aa_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-56f919eb8aa_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d418b844b20bbd94f0fbf3_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d418b844b20bbd94f0fbf3_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a236f149dfdf4c321ca6_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a236f149dfdf4c321ca6_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0fdf1d9168bae9aa5e16f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0fdf1d9168bae9aa5e16f_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8e71bf007527_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8e71bf007527_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-04f75efa4158_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-04f75efa4158_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ef533dfaa4099_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ef533dfaa4099_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-469c04d5f039d6ad37ae_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-469c04d5f039d6ad37ae_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5a017fe94c2ce42d55ae00_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5a017fe94c2ce42d55ae00_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1d93d788b45ffd09a7b5_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1d93d788b45ffd09a7b5_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ab0fc4fb54eaf8f85e722_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ab0fc4fb54eaf8f85e722_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-214cb42d89ad515a4289bb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-214cb42d89ad515a4289bb_r.jpg&&&/figure&
总是找不到手机上在哪里发文章，我也是醉了，昨天找到了技术作图题复习时的笔记，剖面的练习纸考完就扔了，回头有时间的话看能不能再画一张，或者把别人画的拿来学习一下，废话不多说，上图。我记得有些朋友说要“买”笔记，我还答复没有笔记，真的是忘了，…
&p&今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。&/p&&p&中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。&/p&&p&同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。&/p&&p&我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。&/p&&p&房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。&/p&&p&那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。&/p&&p&习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。&/p&&p&我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。&/p&&p&失衡之一：土地供应&/p&&p&房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。&/p&&p&宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。&/p&&p&每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。&/p&&p&我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。&/p&&p&我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。&/p&&p&一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。&/p&&p&总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。&/p&&p&现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。&/p&&p&土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。&/p&&p&第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。&/p&&p&这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。&/p&&p&这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。&/p&&p&这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；&/p&&p&第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。&/p&&p&如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。&/p&&p&过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。&/p&&p&剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。&/p&&p&这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。&/p&&p&好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？&/p&&p&政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。&/p&&p&每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。&/p&&p&供不应求，土地越拍越贵。&/p&&p&这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。&/p&&p&失衡之二：土地价格&/p&&p&这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。&/p&&p&到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？&/p&&p&我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。&/p&&p&房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。&/p&&p&地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。&/p&&p&有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。&/p&&p&总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。&/p&&p&拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。&/p&&p&这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。&/p&&p&第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。&/p&&p&这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。&/p&&p&第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。&/p&&p&每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。&/p&&p&拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。&/p&&p&所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。&/p&&p&过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。&/p&&p&这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。&/p&&p&所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。&/p&&p&一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。&/p&&p&失衡之三：房地产占用的社会资源&/p&&p&每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。&/p&&p&从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。&/p&&p&我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。&/p&&p&一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。&/p&&p&一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。&/p&&p&意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。&/p&&p&一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。&/p&&p&我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。&/p&&p&房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。&/p&&p&这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。&/p&&p&失衡之四：绑架金融&/p&&p&2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。&/p&&p&大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。&/p&&p&从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。&/p&&p&失衡之五：税收&/p&&p&这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。&/p&&p&在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。&/p&&p&讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。&/p&&p&失衡之六：销售租赁比例&/p&&p&在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。&/p&&p&新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。&/p&&p&这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。&/p&&p&租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；&/p&&p&第二，随意把房子收走；&/p&&p&第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。&/p&&p&老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。&/p&&p&失衡之七：房价收入比&/p&&p&六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。&/p&&p&纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。&/p&&p&总得来说，我们高得离谱。&/p&&p&一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。&/p&&p&失衡之八：房地产内部结构&/p&&p&一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。&/p&&p&这是一种失衡，资源错配。&/p&&p&供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。&/p&&p&这就要把错配的资源调配回来。&/p&&p&具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。&/p&&p&比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。&/p&&p&所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。&/p&&p&一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。&/p&&p&如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。&/p&&p&上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。&/p&&p&如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。&/p&&p&有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。&/p&&p&这些都是要吸取教训的。&/p&&p&失衡之九：市场秩序&/p&&p&比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。&/p&&p&各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。&/p&&p&房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。&/p&&p&还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。&/p&&p&政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。&/p&&p&这些都是要加强管理。&/p&&p&失衡之十：调控方向&/p&&p&失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。&/p&&p&现在房地产调控是有这种不东不西的状态。&/p&&p&再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。&/p&&p&比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。&/p&&p&这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题。&/p&&p&以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：&/p&&p&实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。&/p&&p&实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。&/p&&p&实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。&/p&&p&从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。&/p&&p&怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。&/p&&p&总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。&/p&&p&长效机制之一：土地&/p&&p&我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。&/p&&p&一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。&/p&&p&爬行钉住，后发制人。&/p&&p&什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。&/p&&p&不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。&/p&&p&土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。&/p&&p&就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。&/p&&p&所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。&/p&&p&人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。&/p&&p&当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。&/p&&p&长效机制之二：法律&/p&&p&用法律，或者非常刚性的约束。&/p&&p&人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。&/p&&p&如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。&/p&&p&像金桥，90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总，他说，金桥已经有1500亿。10平方公里里面，7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿。&/p&&p&我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。&/p&&p&剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。&/p&&p&如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。&/p&&p&原来上海的南京路，多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约。&/p&&p&地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。&/p&&p&如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。&/p&&p&限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。&/p&&p&如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。&/p&&p&这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。&/p&&p&金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。&/p&&p&这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。&/p&&p&房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。&/p&&p&现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。&/p&&p&你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。&/p&&p&买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。&/p&&p&这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。&/p&&p&地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。&/p&&p&地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。&/p&&p&为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。&/p&&p&我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。&/p&&p&来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。&/p&&p&一查账，是三个很有名的工业企业，看着房地产热，工厂还可以，搞汽车的，跟信托公司去借钱，这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地，这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了，没查。我说一切房产商批租土地，别的不用查，就查资金血统，只要是借来的，通通不允许进入。这样一来，地王会消失大半。&/p&&p&第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了，资金账户是危机状态，这种房产商，对它的运营，都要当心。&/p&&p&第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。&/p&&p&这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。&/p&&p&我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。&/p&&p&长效机制之三：税收&/p&&p&税制从来都是重要的调控手段。&/p&&p&第一条，高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。&/p&&p&比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。&/p&&p&别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。&/p&&p&中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。&/p&&p&全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。&/p&&p&低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。&/p&&p&这是三端调控的体系。&/p&&p&第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。&/p&&p&什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以；&/p&&p&二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；&/p&&p&三是越高档的房子持有的成本越高；&/p&&p&四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；&/p&&p&五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。&/p&&p&出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。&/p&&p&房地产税有什么好处呢？第一让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。&/p&&p&第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。&/p&&p&第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。&/p&&p&第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。&/p&&p&税收方面还有一个事，三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍，征地的时候，一般地价比较低，这样就减少了农民的利益。&/p&&p&三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。&/p&&p&所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%,收50%的税，增值200%以上收60%的税。&/p&&p&这个增值税现在还没有出台。&/p&&p&没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定。&/p&&p&这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩，那个农民同样的地，在学校旁边，拍下来就是造学校，50万一亩，这个农民不就吃亏了吗？&/p&&p&这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。&/p&&p&长效机制之四：租赁市场&/p&&p&习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。&/p&&p&如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。&/p&&p&公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：&/p&&p&一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。&/p&&p&第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。&/p&&p&第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。&/p&&p&第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。&/p&&p&第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。&/p&&p&实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。&/p&&p&共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。&/p&&p&我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。&/p&&p&房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。&/p&&p&李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。&/p&&p&中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。&/p&&p&政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。&/p&&p&对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。&/p&&p&长效机制之五：地票&/p&&p&最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票。&/p&&p&地票是在讲什么呢？&/p&&p&我就说中国土地制度有两件事。&/p&&p&一件事，我们这么多人，耕地总的不充分。要做两件事，第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。&/p&&p&还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。&/p&&p&最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给。&/p&&p&第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。&/p&&p&要化解这件事，我自己认为有三个原理。&/p&&p&第一，宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的，你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业，搞建设的搞建设，这三个是游戏规则，不能改变。&/p&&p&第二，耕地的转换，要使得农村退出来的地，大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有这个现象，要把它体现出来。&/p&&p&第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租。&/p&&p&按照这三个原理，我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。&/p&&p&农民进了城了，房子空在那里，租不出去，卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地。&/p&&p&这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。&/p&&p&这个过程中就可以看到，农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加。&/p&&p&这样的一个工作可以产生几个好处：&/p&&p&一是耕地保护。&/p&&p&现在出现了先征后补，我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩，要造600万亩，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出来，不知道，或者造出来一半，没完成。&/p&&p&另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地，是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田，破坏生态，没办法的办法，大家都装糊涂了。&/p&&p&所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地，公建用地，这就是一种集约节约。&/p&&p&腾出来的地票指标，让房产商造房子去了，这不是平衡了吗？这是一个好处。&/p&&p&第二个好处是反哺农村。&/p&&p&房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。&/p&&p&黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。&/p&&p&第三是增加农民有收入。&/p&&p&我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。&/p&&p&第四，农民进城，有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活。&/p&&p&地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为，这都是以城补农，对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给。&/p&&p&重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。&/p&&p&主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商，在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束。&/p&&p&这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。&/p&&p&这就是我要讲的，总的来说，分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排，如果通过制度的安排，按照中央的要求，不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下。&/p&&p&&br&&/p&&p&后注：转发黄市长这篇，不是因为文章的精辟。而是因为他在重庆当市长时身体力行，到人大后依然鼓与呼。可贵者胆，所在者魂。一位在职官员能够直击本质，指出调控方向失衡，不东不西，实属难得。&/p&
今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占…
作为法官，我一年能审理50多个交通事故案件。&br&&br&&br&首先作为普通人说几句：&br&&br&&br&1、机动车真心是弱势群体；&br&2、骑电瓶车的都是惹不起的大爷；&br&3、人性有多坏你们难以想象；&br&4、撞了你，赔偿是义务，探望是情分，不探望是本分，你能不能不要玻璃心？&br&&br&然后作为法官，我为各位车主提几点建议：&br&&br&1、商业三者险请买100万，不计免赔；&br&2、出了事故，固定证据先，因为有时候路口摄像头是坏的，然后…说不清了；&br&3、交警定责任时，如果不是你的错，千万不要好心认全责或者主责，因为，一旦伤者死了，你主责以上，是要判刑的！判刑的！判刑的！&br&4、对于伤者，如果真的遇到坏司机全责撞人还不垫医药费，可以申请保险公司垫付医药费。现在法律和保险公司都非常和谐社会（至少在沿海地区是这样），不会出现什么“恶棍司机撞人，穷苦伤者无钱医治病死街头”的桥段。&br&&br&最后说一句，所有弱者，请你们认真学习社会规则，这个社会这个国家的法治已经越来越完善，出了悲剧，请多探究解决问题的方法，而不是打感情牌。&br&&br&祝大家平安。&br&&br&7月18日补充：&br&一觉醒来赞数过了200，谢谢大家抬爱，当然这也表明这年头在中国开车真不容易。补充一些交通事故案件的看法吧，都是工作中积累的经验：&br&1、撞死人（我就说同责及以下，因为主责及以上你就坐牢去了）确实比撞成植物人要赔的少，我手上唯一超过100万的赔付，就是植物人，而且医药费非常多…护理费也是天价…&br&2、只买交强险不买商业三者险的人是傻么？因为交强险理赔医药费部分只有1万元，这年头随便撞个人医药费都几万了，昨天刚判一个，因为没买商业险，自己掏腰包赔了3万多…&br&3、交警定责那个阶段是最重要的，法院基本上都是以交警出具的事故认定书来区分各自赔偿责任。所以，不要随便听交警的“你反正有保险，就认个全责吧，看别人骑电瓶车的多可怜”，你真认了全责你就倒霉咯。（当然，如果双方都没有受伤，那就认个全责赶紧去修车吧）&br&4、如果电瓶车方有责任的话，你的汽车车损也可以找电瓶车理赔。甚至可以请求法院同案调解。&br&5、保险公司在法庭上会以各种理由和借口不赔或者少赔，每次和保险公司斗智斗勇真是心好累…每次全部驳回保险公司的辩称真是好舒心…&br&6、司机们，你们如果给过伤者钱，一定记得要让伤者出具收条，我办案曾遇到司机垫了1万元，因为没有收条，伤者在法庭上拒不承认的情况，我当时把所有摄像头打开，厉声告知伤者“虚假陈述将罚款10万并承担相应刑责”，这才吓得伤者老实承认。可见，这年头人心有多坏。&br&7、我每次开车经过路口都特别小心，因为80%的交通事故都是在路口发生。&br&&br&以上。
作为法官，我一年能审理50多个交通事故案件。 首先作为普通人说几句： 1、机动车真心是弱势群体； 2、骑电瓶车的都是惹不起的大爷； 3、人性有多坏你们难以想象； 4、撞了你，赔偿是义务，探望是情分，不探望是本分，你能不能不要玻璃心？ 然后作为法官，我…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-3e2827ff3adf4e029c6136110edcc603_b.jpg& data-rawwidth=&2532& data-rawheight=&1235& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2532& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-3e2827ff3adf4e029c6136110edcc603_r.jpg&&&/figure&&p&聊聊我对上海学区房的一点点了解。&/p&&p&「问」什么时候关注学区房更合适？&/p&&p&不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。具体原因和合适的时间下文会详聊到。&/p&&p&「问」通过什么渠道关注学区房？&/p&&p&必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。哪些是关键信息？下文也会详聊。&/p&&p&钱花了学上不了的新闻每年都有，我们需要具备辨别坑的能力。&/p&&p&另外，以下聊到的大部分数据、政策信息来自于2016年的各区教委、学校官网，以及家长微信群、论坛等渠道，不做任何入学、升学等承诺。（少部分信息来自2017年）&/p&&br&&br&&p&目录：&/p&&p&-上海优质高中/初中/小学有哪些&/p&&p&-好的升学规划路线有哪些&/p&&p&-什么是学区房&/p&&p&-上海学区房现状如何&/p&&p&-学区房的政策及风险&/p&&p&-学区房在售行情预览&/p&&br&&br&&p&#上海优质高中/初中/小学有哪些#&/p&&p&聊学区房为什么要聊高中？&/p&&p&要知道学区房是体制内产物，而体制内绕不开高考，因此采取从“高中-初中-小学”倒推逻辑来聊学区房似乎也没毛病，即普遍观念会认为好的高中会影响初中，好的初中会影响小学。至于“&i&为什么学历不一定值钱，但学区房却非常值钱&/i&”这种世纪难题不在本文讨论范畴，知乎上就有这个问题，有兴趣的盆友可以查查。&/p&&p&高中。以下根据2016年清华、北大、复旦、上交的录取人数罗列的上海高中名单。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_r.jpg&&&/figure&&p&其中包括赫赫有名的四大名校和八大金刚。上海中学，一本率接近100%，16年清北录取了55人，要知道清北在上海每年共录取200出头，一个学校占比达1/4，另外复旦和上交101人。前段时间特别火的《中国诗词大会》有位非常优秀的选手姜闻页同学就是上中的学生。当然还有一位更火的选手武亦姝，也是来自四大名校之一的复旦附中。&/p&&p&紧随上中其后的是华二，华东师范大学第二附属中学，一本率97%，非常厉害，并且华二13年在闵行建立了一所分校，分校的师资是从本部调过来的，质量也很不错，一本率88%。&/p&&p&复旦附中和交大附中的复旦、上交录取人数也很可观，占尽了先天优势，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。&/p&&p&另外，必须要提一下闵行的七宝中学，近年来势头非常猛，单纯从清北复交的录取人数来看已冲击到四大，甩其他八大几条街，也有不少人断言七宝必将改变四大的格局。&/p&&p&这里有两所不同体制的牛校。一所是浦东的上海实验学校，另一所是虹口的上外附中。&/p&&p&我们常说四大名校、八大金刚，还有一个我们叫他“神仙学校”，就是上外附中。虽然他的清北复交录取人数比不上四大，但我们看看他的毕业生去向就知道他的神之处。有部分毕业生被耶鲁、哥伦比亚这样的常春藤录取，还有被斯坦福、牛津、早稻田、港大这样的世界名校录取，只有百分之十几的人会参加国内高考或保送，成绩也很突出。这就是“神仙学校”，如果家长想走出国这条路的话，上外附中是不错的选择。&/p&&p&另一所不同体制的学校是上海实验学校，采取的是独一无二的十年制，小学4年，初中3年，高中3年，比同年级少2年，学生压力和教学能力可想而知。虽然是公办，但上实小学部是面向全市招生，录取比例极低。&/p&&p&以上为上海顶尖高中的大体情况，关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&那么这些牛校的生源是从哪里来的呢？来看看上海的初中。&/p&&p&通过刚刚说到的四大八大对初中的预录人数为参考，罗列出了各区优质的初中。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_r.jpg&&&/figure&&br&&p&上海初中有一个特点，民办初中整体比公办要强。四大八大总预录人数的前10名里公办初中就只有静安的市北，总预录人数101人，这些数据几乎都是市北的理科班贡献的。&/p&&p&另一所不得不提的公办牛初中就是上外附中的初中部，之前有提过他的高中——神仙学校，初中同样备受关注，俗称上外120。虽然是公办，但没有对口的小学，全市招生，录取前120名，因此得名上外120。120-360名的学生可以去上外附的一所民办初中上海外国语大学第一实验学校，俗称克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的学生有机会考到上外附中高中部。&/p&&p&我们再来看看民办初中，徐汇的华育，浦东的张江，闵行的上宝，从预录数据来看都在顶尖行列，而且这三所初中都是由四大名校之首的上海中学承办的，所谓的亲父子关系。显然在高中预录时占了不少优势，这个优势体现在上中预录约240人，华育占了107，张江22，上宝43，三校共占上中预录的70%。前面说到的《中国诗词大会》上海中学的姜闻页同学就是华育初中毕业的。&/p&&p&这种如同亲父子般的派系校还有复旦系，杨浦的复旦兰生和复旦二附也是鼎鼎有名的初中，兰生有60+毕业生被复旦附中预录，前面说到的复旦附中的武亦姝就是复旦兰生毕业的，复旦二附有20+预录到复旦附中。&/p&&p&还有华二派系，家族比较庞大，包括闵行的华二紫竹，嘉定的民办华二，虹口的新华初中，普陀的进华中学。交附派系，榜上有名的有浦东的民办交中。&/p&&p&虽说上海滩民办初中整体要强于公办，但单从区内来讲，静安区和长宁区的公办还是要强于民办的。静安有撑起公办半边天的市北初，还有静教院和市西，静教院是九年一贯的学校，其小学部在静安区也是一梯队。长宁区的延安初和市三女中在区内也很突出，但市三女中只招收女生，所以有人说长宁的男孩儿压力大。&/p&&p&以上为上海顶尖初中和高中派系的大体情况，同样关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&接下来看看小学。这里仅呈现了各区顶尖的小学，更多优质校详见后文附表。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_r.jpg&&&/figure&&br&&p&讨论小学没有初中高中那样清晰的数据，小学的}
账 贵 费 贰 贷 贺...&/b&&/p&&p&可见，贝壳作为原始货币对于人类社会的影响至深。&/p&&p&原始货币，其实就是等价交换物。&/p&&p&世界上很多地方原始社会人为什么都会选择把贝壳当成等价交换物呢？而不是其他的。&/p&&p&贝壳首先具有其文化含义：代表者女阴，象征生殖。&/p&&p&贝壳外形就像女阴，而且能开能合也能夹，贝壳中还有肉体，这很容易让原始人联想到了女阴。母系氏族社会早于男性社会，贝壳就成了母系社会中生殖图腾。&/p&&p&在中国仰韶文化和马家窑文化出土的陶器上，均出现贝壳的图案。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-3611abbccce2d7dfdfc82_b.jpg& data-rawwidth=&389& data-rawheight=&400& data-size=&normal& class=&content_image& width=&389&&&figcaption&马家窑陶器&/figcaption&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-37cfafd8b8ef63d187f0b93f4b0f471d_b.jpg& data-rawwidth=&747& data-rawheight=&444& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&747& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-37cfafd8b8ef63d187f0b93f4b0f471d_r.jpg&&&figcaption&河南仰韶文化的彩陶&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这样的崇拜不是中国单独的具有，印第安人原始部落也贝壳当成财富的象征。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3dda83a8359bfc38be940d2_b.jpg& data-rawwidth=&392& data-rawheight=&144& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&392&&&/figure&&p&至今非洲原始部落喜欢带贝壳装饰物。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6f8311bbbc5ecb82cfc2b_b.jpg& data-rawwidth=&435& data-rawheight=&580& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&435& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-6f8311bbbc5ecb82cfc2b_r.jpg&&&/figure&&p&可以想象，当进入父系社会以后，脖子上带有一圈圈贝壳，不仅有装饰美化的功能，还有象征的意义，代表着更多的女人，也意味者权力和财富。&/p&&p&再者，作为装饰物品，贝壳是大自然最好的赠品，它既不像宝石一样稀少，也不像动物羽毛一样容易破损。&/p&&p&贝壳还具有不掉色，易于保存的特点。&/p&&p&所以，贝壳就成了原始部落人眼中最合适，最有内涵的等价交换物了。&/p&&p&那么，问题就来了，贝壳那么多，难道不怕“通货膨胀”么？&/p&&p&二、&/p&&p&不是所有的牛奶都叫XXX，不是所有的学生都成为学霸，也不是所有的贝壳能成为原原始货币的。&/p&&p&一个东西能成等价交换物，它必须具有自身的价值。&/p&&p&在远古，并不是所有人都能把贝壳戴在脖子上，因为想要带上，就要把贝壳打孔穿上线。&/p&&p&以那时生产力条件，没有金属工具，贝壳本身，也又硬又脆，在贝壳上打孔可是技术性很高的劳动。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-91a429eeb9e2cd346c608c_b.jpg& data-rawwidth=&505& data-rawheight=&300& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&505& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-91a429eeb9e2cd346c608c_r.jpg&&&figcaption&中国古代打孔机&/figcaption&&/figure&&p&那时，用于打孔的针头恐怕是要磨成尖尖的石头，而且尖石头也不耐磨，人们为了把贝壳钻孔，首先得要制作石器工具，然后放弃宝贵打猎采集的功夫，才能在多个贝壳钻孔穿成串，费工费力。&/p&&p&这种成为“朋”的贝壳，里面包含了劳动的工作时间，才具有等价交换的价值。&/p&&p&可以想象当初上古的情景，一个猎人见到一个脖子上挂着贝壳项链的人，非常艳羡。他又做不出来，他也没有时间去钻孔，于是就要提出用自己部分猎物去换项链。&/p&&p&但难题是，这个贝壳项链能换多少猎物呢？两个人经过协商，就用半天做的贝壳换半天打的猎物，这样，交换就有依据，双方谁也不吃亏，各自得到自己想要的东西，而且都保证当天的食物。&/p&&p&学过经济学的人，已经认识到了这就是劳动时间与剩余价值概念的雏形。（感兴趣可看马克思的政治经济学）&/p&&p&对于当时物物交换的人来说，这样贝壳已经摆脱了实用物的功能，更成为了一种当时“奢侈品”，具有文化价值和保存价值，众人才能把贝壳当成原始货币，才能流通。&/p&&p&让贝壳成为平等交换物的是其文化价值和里面所含有的劳动价值。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-538645dcef7fb714ba71a17abc21efc9_b.jpg& data-rawwidth=&394& data-rawheight=&279& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&394&&&/figure&&p&商代的卜辞和铜器铭文中，贝币以“朋”为计算单位，五贝为一串，两串为一朋。后来也出现了珧贝、骨贝、石贝、陶贝等，取代了真正的贝类，也体现以后的人们对生殖崇拜的淡化，但是打孔技术劳动经济价值还继续体现着。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-de2ff12beffef2b206a8_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&261& data-size=&normal& class=&content_image& width=&400&&&figcaption&商代骨贝&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&商朝初期，骨头成为了最常见的物品，于是就地取材，用骨贝替代了真正贝壳，此外还出现了玉贝，但打孔还是需要耗费大量工时的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c29af59f714d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c29af59f714d_r.jpg&&&/figure&&p&三、&/p&&p&当人类技术发展起来，人们开始使用金属，金属加工制作技术的成熟，而且打孔已经不是耗时耗力的工作了。&/p&&p&金属作为比较稀少的物品，自然就替代了各种物品，成为了货币的原料了。但贝壳为货币的社会印记还在。人们还是要把货币做成贝壳形式的。&/p&&p&锡是人类社会最早使用的金属，所以，在商朝就出现了锡贝。&/p&&p&&br&&/p&&p&以后随着铜的发展，又出现了铜贝。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1d2c7c242efae609c00cd3f526f9e3f7_b.jpg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&1200& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1d2c7c242efae609c00cd3f526f9e3f7_r.jpg&&&figcaption&西周铜贝&/figcaption&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3ac3b0d58c4bee271cdb0a_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&366& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3ac3b0d58c4bee271cdb0a_r.jpg&&&/figure&&p&看到了这些铜贝的形状，是不是觉得与某种器官相似。&/p&&p&到了秦始皇时，统一了中国，货币形状就统一了，这就是秦半两。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b8872effe82bbe202eae2f568f5886a6_b.jpg& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&221& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&300&&&/figure&&p&从此以后，中国货币就外圆内方。但是，代表着打孔技术的劳动价值的孔一直还在。&/p&&p&&br&&/p&&p&一句话：贝壳为什么能成为原是货币，一是因为它的文化内涵，二是因为打孔技术的所耗劳动价值量。&/p&
小时候，我想既然贝壳能当原始的货币，那么海边的人不是人人都可以成土豪了，随手可以捡一些贝壳，换各种东西，不劳而获，迎娶白富美，轻易登上人生巅峰前不久，听了高晓松在他的“天地很大，可以胡说”的“晓说”讲到了货币，说是人们可以用一个任何物品当…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8dec61d81e07_b.jpg& data-rawwidth=&709& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&709& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8dec61d81e07_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&
一级注册建筑师考试之【建筑技术设计作图】&/b& &/h2&&p&&b&
个人微信公众号名称：一级注册建筑师考试杂谈&/b&&/p&&p&&b&
（原创）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1083& data-rawheight=&544& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1083& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（一）上图为贼冷2013年和2014年的考试成绩，可以看出13年的场地作图和技术作图两门作图科目以完败收场，复习阶段还是刻意倾向了大部分精力在这两门作图上的，考试中感觉并没有融进去，与命题人还是很陌生..........备战2014年时，并没有急于复习，先总结归纳2013年问题所在，并及时调整了复习方法、内容，同时吸取了大量前辈共享的应试技巧经验，并积极与“命题人”套近乎，争取把它灌醉，套出“陷阱”的规律。2014年的成绩总体来说是满意的，复习的方法、内容、方向上肯定是准确的，但场地设计第二题还是进入了“命题人”的陷阱（25米，22米，9米，12米复习过的人会懂，电力版教材此题有误，大家自己去体会），至少要扣掉12分，不然就要过90了（牛都飞了！）。&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1083& data-rawheight=&544& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1083& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-602c304fcb2585_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（二）贼冷认为技术作图在三门作图中相对来说还是处于简单的位置，理由是4道题型相对来说很稳定，复习方向比较明确。但从复习投入的精力和时间上来看是很巨大的，因为涉及的专业较多，知识点杂，这一点上对于考生来说是最困难的，毕竟大多数考生复习的时间并不充足。常年做方案创作、规划、景观、室内等方向的注友复习起来相对要头痛一些，反而结构专业和设备专业的注友要有利很多。通过上图可以得出，近5年（不包括2017年）的通过率并不是很高，但我们可以发现从2013年开始3次的技术作图通过率相对提高，也可以得出一个结论是，技术作图越来越趋于简单化（这对我们考生来说是好事，但简单了，通过率肯定不能过高，所以肯定会有计策来控制）。&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cccfa280c7d77327bc24fcd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&779& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&779& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cccfa280c7d77327bc24fcd_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（三）上图为技术作图的考试大纲，对应试者的具体考核要求和内容一目了然，无论哪个专业方向的考核都要以相关的规范为依据（之前贼冷专有一篇文章介绍过技术作图需要参考的规范，这里就不再继续强调了）。技术作图跟方案作图在卷面上最大的区别在于增加了选择题，因此无论你画的再好、再准确，选择题选错了分数也是悲剧的，如果你漏涂了或者没有在试卷第一页的选择题上作答，此时的你可以去墙角嚎吧，贼冷认为撞墙更干脆一些！（别笑，每年大有人在，笑啥？小心2018年就是你！）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6bb67d953a519cd3ad9b01d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&314& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-6bb67d953a519cd3ad9b01d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（四）技术作图时间还是很充足的，答得好可以睡一会（但是口水别弄卷子上，作弊废卷）。其中建筑专业题2道60分，结构专业1道20分，设备专业1道20分。可以得出一个结论，题目组合还是很人性化的，本专业分值达到60%，因此难度上简单了不少。既然有选择题，那么就会多一道机读阅卷的程序，这道程序是避免浪费过多人力很人性化的一种模式，但这样一来给我们考生增加了不少难度，从历年真题分析上来看，并不是画对了你就能选择正确（贼冷眼神邪恶不？）。错！错！错！没错选择题真实身份是控制通过率的（隐藏的很深，考试的时候带瓶酒进去，灌醉它）。最后这个原则各位注友要注意了，那就是机读阅卷的分数在60分以上才会获得进入人工阅卷的门票！（那我卷面是100分啊咋整？那能怎么办，哭去吧！）前面贼冷有专门一个小视频介绍了评分标注的故事，有兴趣或者搞不懂的注友去温习一下吧！&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3fcdfb70a1c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1122& data-rawheight=&389& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1122& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-3fcdfb70a1c_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（五）上面列表是近17年的剖面题型，红色部分屋顶是平屋面，紫色部分屋顶是坡屋面，建筑剖面这道题更注重的是空间体系掌握的考核，因此命题人更喜欢坡屋面一些，这样空间上更复杂一些，也更容易命题一些。比例从2014年开始由1:50改为1:100了，此前贼冷认为是增加了100的比例，但最近有群友提出实际是改为100的比例的，如果真的是这样，我们的复习量能少很多,平面和空间的尺度上也能增大不少，从空间体系考核上来看的确这样合理多了（但贼冷毕竟不代表官方，我还是希望各位同仁尽量不要多想，也要将50比例的剖面练习练习，小心命题人给你致命一击！）。2017年建筑剖面要比2014年建筑剖面难一些，是练习的好题。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-322d565f7564dcb9c2632056bbc787f7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1056& data-rawheight=&383& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1056& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-322d565f7564dcb9c2632056bbc787f7_r.jpg&&&/figure&&p&&b&
建筑剖面题在技术作图当中是绘图量最大一题，复习时要多训练，提高速度的同时，要多的是要加强对建筑空间的解读能力（尤其非建筑学专业的注友需要更加用心），也要多注意构造细节的把握，才会避免扣更多的分数。结构类型都是常见的结构类型。建筑构造上考核的点主要是：一是细部构造的概念理解；二是细部构造的绘制方法和深度上的把控（论坛上有题抹灰层用不用表现，贼冷很明确的告诉各位注友题目明确墙面有构造做法的，我们就表达，如果没有就无需表达，不要画蛇添足；构造层次题目上要求有几层就表达几层，如果有厚度具体要求，需要表现出来，比如150厚和100厚的构造做法在图上要有明显的不同，构造细节比例不用太标准，差不多即可）；三是栏杆高度、防潮层等重要考核构造点，各位注友自行查阅民用建筑设计通则详细学习（贼冷就不墨迹了）。建筑剖面上还有什么细节问题请进微信群问俺（不进不告诉你）&/b&&/p&&p&&b&补充：2017年建筑剖面，贼冷已经试做并发布在个人微信公众号中，有试做2017年建筑剖面的注友可以对比，仅供参考！&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑剖面题考试时应该拿到24~26分（考试中安排3小时左右）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f2e0eca4d65_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1236& data-rawheight=&590& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1236& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f2e0eca4d65_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae21deb934ede4f6eb348c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1170& data-rawheight=&233& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1170& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae21deb934ede4f6eb348c_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（六）建筑构造一题复习起来是最让人疯狂的，复习后必然成魔。复习的内容以国标为准，采用理解式+规律式+硬记式，这里理解和硬记不强调了，说下规律式概念：&/b&&/p&&p&&b&
1、你要会判断一本应该复习的图集里哪些点可以出题，因为固定点式构造至少需要4个不同的考核部位，这类构造我们就可以排除掉一部分内容。&/b&&/p&&p&&b&
2、很多构造层次的基本层次是相同的，这样我们可以归纳起来，只需要替换掉上面的面层和结合层等即可，会方便我们记忆。&/b&&/p&&p&&b&上图1列表的历年建筑构造题型分为配件和层次两大类，可以看出两类构造出现率均等，17年并没有像早前大家猜想的那样考配件类，而是考了保温层次类构造，贼冷认为命题人办法不多了。列表上面的连线是告诉各位注友早先的四年构造题竟然在近四年完成了轮回！这预示着什么呢？&/b&&/p&&p&&b&
上图2是贼冷帮各位注友总结的这些年来建筑构造题型的重复情况，这样方便我们注友总结规律进行复习。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3a67dc11f37c9c5f6d449_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1129& data-rawheight=&526& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1129& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3a67dc11f37c9c5f6d449_r.jpg&&&/figure&&p&&b&上图是贼冷总结的建筑构造题应试的技巧，给各位注友共享。&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑构造题考试时应该拿到18~24分（考试中安排1小时左右）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f88cbff0aca80b16a77eb8ab_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1264& data-rawheight=&583& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1264& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f88cbff0aca80b16a77eb8ab_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d46f35b4bc5145958cacb483eab662fc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1221& data-rawheight=&537& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1221& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d46f35b4bc5145958cacb483eab662fc_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4ed4b8ccd5b49bdee364cc92a8d1ef02_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1257& data-rawheight=&397& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1257& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4ed4b8ccd5b49bdee364cc92a8d1ef02_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（七）上图1列表为建筑结构历年真题题型，近几年的考题以钢筋混凝土框架结构为主，早些年以砌体结构为主，中间年份考了钢筋混凝土剪力墙结构和轻钢结构，木结构这种特殊结构应该不会再考了（考了你拿鸡蛋来找我！），已经不符合现有实际项目情况。混凝土结构应该是未来出题重点，轻钢结构各位注友不要忽视，考的可能性还是比较大的，毕竟有时命题人需要变换下套路。每种不同结构类型的学习和了解请大家自力更生，可借助教材和规范来系统学习（需要哪几本规范，贼冷早前发的关于一级注册建筑师考试需要掌握的规范文章中有详细提过，这里我不再墨迹了）。&/b&&/p&&p&&b&建筑结构题近年来趋于简单化，但不可轻敌，如17年题目并不难，但读不懂题目的考生也不少，很多踏雷挂掉了，还不知道怎么死掉的，这是最可怕的。关于17年结构题的雷如何理解，贼冷早前发的文章有详细解读，大家自行去了解贼冷关于结构题该如何揣摩出题人的意图，这里不啰嗦了。建筑结构题绘图量非常小，重在分析。总之一句话来概括建筑结构题：一定要揣摩出题人的意图，否则死的很惨。&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑结构题考试时应该拿到15~18分（考试中安排1小时左右）&/b&&/p&&hr&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d78da5a00fb70baae43271_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1238& data-rawheight=&610& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1238& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d78da5a00fb70baae43271_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（八）上图列表为建筑设备历年真题题型，可以看出大部分年份考的消防方面内容或者综合内容（水暖电+消防），只有少部分年份没有涉及到消防内容（2017年仅考了暖通方面，这种命题在历史上很少见）。所以消防部分的内容是建筑设备复习的重点，这部分知识点非常杂，分布在各个专业规范中（贼冷早前关于一级注册建筑师考试复习资料一篇文章有详细介绍，这里一万个省略号！）。同时给水排水、暖通、电气三个分专业内容不可忽略，但考核的内容不会太偏，都很常识性的考点，暖通尤为重要，几乎每一年都要考，大家可以通过我上面的列表中发现这个规律。建筑设备题只要知识点复习到位，拿到高分很容易，绘图量跟结构题一样都很小，重在对题目的分析和知识点的考核（贼冷在早前的关于2017年技术作图异议部分之我见中有所讲到关于建筑设备的一些陷阱，大家可温习一下）。&/b&&/p&&p&&b&贼冷认为建筑设备题考试时应该拿到15~18分（考试中安排1小时左右）&/b&&/p&&hr&&p&&b&考试路上“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”贵在坚持！可以同时关注贼冷的个人微信公众账号：一级注册建筑师考试杂谈&/b&&/p&
一级注册建筑师考试之【建筑技术设计作图】
个人微信公众号名称：一级注册建筑师考试杂谈 （原创）（一）上图为贼冷2013年和2014年的考试成绩，可以看出13年的场地作图和技术作图两门作图科目以完败收场，复习阶段还是刻意倾向了大部分精力在这两门作图上…
首先很抱歉好长时间没有更新，陆续有些知友发私信催促，最近学业和工作都非常繁忙，想着等忙过这段时间再和大家分享，但是好像有好多积极的知友已经等不及了……这次探讨一下建筑技术设计这门，俗称技术作图。这门我复习了大概两周时间，最后成绩还挺高的。技术作图分为四部分。我复习时总的战略是保第一题，第二题尽人事听天命，第三题要拿到大部分，第四题尽量能拿到一半分数。&br&第一题，建筑剖面。参考书籍：电力版真题。这道题是这门考试里面最能把握的一道题，所以，复习时尽量以满分为目标，abbs有位名为玉掀子的前辈，他发表过一系列关于这道题的帖子，这位前辈很厉害，画了有几十张，我等佩服的五体投地，真是很荣幸能站在巨人门的肩膀上，省了很多事情。我没有这位前辈的时间和毅力，没有画那么多，画了大概有五六年的真题，那么问题来了，在有限的时间内该怎么选择真题呢（时间多的朋友可以略过）？真题中罗列了15年的真题，在09年之前，主要考砖混结构，09年之后主要考钢筋混凝土框架结构，夹杂着砖混和剪力墙结构，这个和技术的发展有关系，现在全国砖混结构的应用毕竟少了，考题也是与时俱进的，我是以联系框架结构为主，砖混和剪力墙为辅，框架坡屋顶练习题大概练了有四年的真题，砖混一年，剪力墙一年（只考了一次）。框架结构里面考的最多的非坡屋顶莫属啦，坡屋顶剖面图第一要义是计算，这个也得有点画法几何的理解能力，如果想不通坡屋顶在剖面的投影和截面，这就没办法了。一般都会给定檐口的标高和屋面坡度，根据这两个可以推算出屋面各交点的标高，这个很重要，算出来后标在试卷上，剖到的位置一般都会要求算出标高的。至于哪些是剖到的哪些是看到的，这个就不用说了吧，我们的看家本领。剖到的和看到的最好不要漏东西，尤其是剖到的部位，一般都会让你数剖到了几块板、几个门、几个窗，几个栏杆、几个台阶、几根梁，这个一定要细心啦。另外一些常识性的东西要表达对，比如栏杆高度（参见民用建筑设计通则）。图面表达上门窗洞口、层高、剖到的、楼梯栏杆都标出来标高和尺寸，至于构造做法，我是没有标的，因为题目没有要求且我觉得这个不是这道题的考察点，各位不放心的可以标上，毕竟没有标准答案。时间上，我差不多花了三个小时吧，占这门考试时间的一半，因为后面三道题绘图量不大，会的话很快，不会也不知道画什么了。复习的时候如果忙的话一天可以画一道题，不忙的话可以尝试画上两道题，但必须保证上一道题里犯的错误下一道题绝不再犯，画的时候要感受一下时间，算一算多久开始上铅笔线，多久开始上墨线，绘图工具后面再聊。&br&第二题是建筑配件与构造，简称构造。考题的方式基本都是给出材料画构造，构造这道题有点一言难尽，就是那种你看一个月，可能都没压中题的那种，我当时的态度是，作为四道题的最后一道复习，能有多长时间就看多长时间，捡回来就算上，碰不对就认命，网上有人推荐住宅构造图集，我也打印了一份，上面的构造百分之七十照着画了画，唯独没看保温，然后考了保温。。。我怎么答的呢？推理。。。根据选择题、材料、平时工程的印象，开始推理。。。考完后翻出图集，大部分竟然推理对了。。。但是我还是推荐大家把构造都画一画（建筑构造和装修构造），后面就尽人事听天命了。&br&时间有限，剩下的两道题下次再续。
首先很抱歉好长时间没有更新，陆续有些知友发私信催促，最近学业和工作都非常繁忙，想着等忙过这段时间再和大家分享，但是好像有好多积极的知友已经等不及了……这次探讨一下建筑技术设计这门，俗称技术作图。这门我复习了大概两周时间，最后成绩还挺高的。…
总是找不到手机上在哪里发文章，我也是醉了，昨天找到了技术作图题复习时的笔记，剖面的练习纸考完就扔了，回头有时间的话看能不能再画一张，或者把别人画的拿来学习一下，废话不多说，上图。我记得有些朋友说要“买”笔记，我还答复没有笔记，真的是忘了，哈哈哈，因为当时确实干了很多事，笔记这回事实在是记不起来了，只因最近准备live，所以又翻出来了，想要的朋友直接看这里！&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5dfd112c7f24d86c713e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5dfd112c7f24d86c713e_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3604378fde07d16f3fd8d7a0632cbef2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3604378fde07d16f3fd8d7a0632cbef2_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e7528087af_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e7528087af_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-10c7add0218f8e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-10c7add0218f8e_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c4e8ae50fb6a1640bc46cda_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c4e8ae50fb6a1640bc46cda_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ec3aab5cbe04f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ec3aab5cbe04f_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-eacce1227bdc_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-eacce1227bdc_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8a80f0f11b98e08751a4_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8a80f0f11b98e08751a4_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27a75dd5c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27a75dd5c_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-440d535fa34c609dbbd6_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-440d535fa34c609dbbd6_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-944ee0ff969f17c00ed0f5ab351f6cf7_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-944ee0ff969f17c00ed0f5ab351f6cf7_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d22e3e380df943f241820eeab47746d9_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d22e3e380df943f241820eeab47746d9_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ccf78f744fc9a2b9bc2a53_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ccf78f744fc9a2b9bc2a53_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9f6c62da2ea0ad3c88f0e3_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9f6c62da2ea0ad3c88f0e3_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-56f919eb8aa_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-56f919eb8aa_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d418b844b20bbd94f0fbf3_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d418b844b20bbd94f0fbf3_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a236f149dfdf4c321ca6_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a236f149dfdf4c321ca6_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0fdf1d9168bae9aa5e16f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b0fdf1d9168bae9aa5e16f_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8e71bf007527_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8e71bf007527_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-04f75efa4158_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-04f75efa4158_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ef533dfaa4099_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ef533dfaa4099_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-469c04d5f039d6ad37ae_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-469c04d5f039d6ad37ae_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5a017fe94c2ce42d55ae00_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5a017fe94c2ce42d55ae00_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1d93d788b45ffd09a7b5_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1d93d788b45ffd09a7b5_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ab0fc4fb54eaf8f85e722_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ab0fc4fb54eaf8f85e722_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1707& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-214cb42d89ad515a4289bb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-214cb42d89ad515a4289bb_r.jpg&&&/figure&
总是找不到手机上在哪里发文章，我也是醉了，昨天找到了技术作图题复习时的笔记，剖面的练习纸考完就扔了，回头有时间的话看能不能再画一张，或者把别人画的拿来学习一下，废话不多说，上图。我记得有些朋友说要“买”笔记，我还答复没有笔记，真的是忘了，…
&p&今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。&/p&&p&中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。&/p&&p&同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。&/p&&p&我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。&/p&&p&房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。&/p&&p&那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。&/p&&p&习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。&/p&&p&我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。&/p&&p&失衡之一：土地供应&/p&&p&房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。&/p&&p&宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。&/p&&p&每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。&/p&&p&我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。&/p&&p&我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。&/p&&p&一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。&/p&&p&总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。&/p&&p&现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。&/p&&p&土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。&/p&&p&第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。&/p&&p&这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。&/p&&p&这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。&/p&&p&这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；&/p&&p&第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。&/p&&p&如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。&/p&&p&过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。&/p&&p&剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。&/p&&p&这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。&/p&&p&好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？&/p&&p&政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。&/p&&p&每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。&/p&&p&供不应求，土地越拍越贵。&/p&&p&这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。&/p&&p&失衡之二：土地价格&/p&&p&这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。&/p&&p&到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？&/p&&p&我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。&/p&&p&房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。&/p&&p&地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。&/p&&p&有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。&/p&&p&总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。&/p&&p&拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。&/p&&p&这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。&/p&&p&第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。&/p&&p&这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。&/p&&p&第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。&/p&&p&每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。&/p&&p&拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。&/p&&p&所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。&/p&&p&过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。&/p&&p&这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。&/p&&p&所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。&/p&&p&一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。&/p&&p&失衡之三：房地产占用的社会资源&/p&&p&每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。&/p&&p&从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。&/p&&p&我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。&/p&&p&一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。&/p&&p&一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。&/p&&p&意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。&/p&&p&一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。&/p&&p&我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。&/p&&p&房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。&/p&&p&这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。&/p&&p&失衡之四：绑架金融&/p&&p&2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。&/p&&p&大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。&/p&&p&从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。&/p&&p&失衡之五：税收&/p&&p&这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。&/p&&p&在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。&/p&&p&讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。&/p&&p&失衡之六：销售租赁比例&/p&&p&在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。&/p&&p&新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。&/p&&p&这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。&/p&&p&租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；&/p&&p&第二，随意把房子收走；&/p&&p&第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。&/p&&p&老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。&/p&&p&失衡之七：房价收入比&/p&&p&六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。&/p&&p&纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。&/p&&p&总得来说，我们高得离谱。&/p&&p&一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。&/p&&p&失衡之八：房地产内部结构&/p&&p&一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。&/p&&p&这是一种失衡，资源错配。&/p&&p&供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。&/p&&p&这就要把错配的资源调配回来。&/p&&p&具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。&/p&&p&比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。&/p&&p&所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。&/p&&p&一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。&/p&&p&如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。&/p&&p&上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。&/p&&p&如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。&/p&&p&有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。&/p&&p&这些都是要吸取教训的。&/p&&p&失衡之九：市场秩序&/p&&p&比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。&/p&&p&各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。&/p&&p&房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。&/p&&p&还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。&/p&&p&政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。&/p&&p&这些都是要加强管理。&/p&&p&失衡之十：调控方向&/p&&p&失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。&/p&&p&现在房地产调控是有这种不东不西的状态。&/p&&p&再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。&/p&&p&比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。&/p&&p&这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题。&/p&&p&以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：&/p&&p&实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。&/p&&p&实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。&/p&&p&实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。&/p&&p&从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。&/p&&p&怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。&/p&&p&总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。&/p&&p&长效机制之一：土地&/p&&p&我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。&/p&&p&一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。&/p&&p&爬行钉住，后发制人。&/p&&p&什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。&/p&&p&不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。&/p&&p&土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。&/p&&p&就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。&/p&&p&所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。&/p&&p&人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。&/p&&p&当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。&/p&&p&长效机制之二：法律&/p&&p&用法律，或者非常刚性的约束。&/p&&p&人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。&/p&&p&如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。&/p&&p&像金桥，90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总，他说，金桥已经有1500亿。10平方公里里面，7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿。&/p&&p&我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。&/p&&p&剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。&/p&&p&如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。&/p&&p&原来上海的南京路，多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约。&/p&&p&地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。&/p&&p&如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。&/p&&p&限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。&/p&&p&如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。&/p&&p&这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。&/p&&p&金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。&/p&&p&这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。&/p&&p&房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。&/p&&p&现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。&/p&&p&你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。&/p&&p&买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。&/p&&p&这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。&/p&&p&地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。&/p&&p&地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。&/p&&p&为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。&/p&&p&我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。&/p&&p&来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。&/p&&p&一查账，是三个很有名的工业企业，看着房地产热，工厂还可以，搞汽车的，跟信托公司去借钱，这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地，这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了，没查。我说一切房产商批租土地，别的不用查，就查资金血统，只要是借来的，通通不允许进入。这样一来，地王会消失大半。&/p&&p&第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了，资金账户是危机状态，这种房产商，对它的运营，都要当心。&/p&&p&第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。&/p&&p&这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。&/p&&p&我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。&/p&&p&长效机制之三：税收&/p&&p&税制从来都是重要的调控手段。&/p&&p&第一条，高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。&/p&&p&比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。&/p&&p&别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。&/p&&p&中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。&/p&&p&全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。&/p&&p&低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。&/p&&p&这是三端调控的体系。&/p&&p&第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。&/p&&p&什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以；&/p&&p&二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；&/p&&p&三是越高档的房子持有的成本越高；&/p&&p&四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；&/p&&p&五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。&/p&&p&出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。&/p&&p&房地产税有什么好处呢？第一让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。&/p&&p&第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。&/p&&p&第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。&/p&&p&第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。&/p&&p&税收方面还有一个事，三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍，征地的时候，一般地价比较低，这样就减少了农民的利益。&/p&&p&三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。&/p&&p&所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%,收50%的税，增值200%以上收60%的税。&/p&&p&这个增值税现在还没有出台。&/p&&p&没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定。&/p&&p&这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩，那个农民同样的地，在学校旁边，拍下来就是造学校，50万一亩，这个农民不就吃亏了吗？&/p&&p&这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。&/p&&p&长效机制之四：租赁市场&/p&&p&习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。&/p&&p&如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。&/p&&p&公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：&/p&&p&一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。&/p&&p&第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。&/p&&p&第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。&/p&&p&第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。&/p&&p&第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。&/p&&p&实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。&/p&&p&共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。&/p&&p&我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。&/p&&p&房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。&/p&&p&李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。&/p&&p&中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。&/p&&p&政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。&/p&&p&对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。&/p&&p&长效机制之五：地票&/p&&p&最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票。&/p&&p&地票是在讲什么呢？&/p&&p&我就说中国土地制度有两件事。&/p&&p&一件事，我们这么多人，耕地总的不充分。要做两件事，第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。&/p&&p&还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。&/p&&p&最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给。&/p&&p&第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。&/p&&p&要化解这件事，我自己认为有三个原理。&/p&&p&第一，宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的，你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业，搞建设的搞建设，这三个是游戏规则，不能改变。&/p&&p&第二，耕地的转换，要使得农村退出来的地，大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有这个现象，要把它体现出来。&/p&&p&第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租。&/p&&p&按照这三个原理，我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。&/p&&p&农民进了城了，房子空在那里，租不出去，卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地。&/p&&p&这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。&/p&&p&这个过程中就可以看到，农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加。&/p&&p&这样的一个工作可以产生几个好处：&/p&&p&一是耕地保护。&/p&&p&现在出现了先征后补，我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩，要造600万亩，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出来，不知道，或者造出来一半，没完成。&/p&&p&另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地，是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田，破坏生态，没办法的办法，大家都装糊涂了。&/p&&p&所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地，公建用地，这就是一种集约节约。&/p&&p&腾出来的地票指标，让房产商造房子去了，这不是平衡了吗？这是一个好处。&/p&&p&第二个好处是反哺农村。&/p&&p&房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。&/p&&p&黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。&/p&&p&第三是增加农民有收入。&/p&&p&我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。&/p&&p&第四，农民进城，有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活。&/p&&p&地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为，这都是以城补农，对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给。&/p&&p&重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。&/p&&p&主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商，在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束。&/p&&p&这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。&/p&&p&这就是我要讲的，总的来说，分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排，如果通过制度的安排，按照中央的要求，不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下。&/p&&p&&br&&/p&&p&后注：转发黄市长这篇，不是因为文章的精辟。而是因为他在重庆当市长时身体力行，到人大后依然鼓与呼。可贵者胆，所在者魂。一位在职官员能够直击本质，指出调控方向失衡，不东不西，实属难得。&/p&
今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占…
作为法官，我一年能审理50多个交通事故案件。&br&&br&&br&首先作为普通人说几句：&br&&br&&br&1、机动车真心是弱势群体；&br&2、骑电瓶车的都是惹不起的大爷；&br&3、人性有多坏你们难以想象；&br&4、撞了你，赔偿是义务，探望是情分，不探望是本分，你能不能不要玻璃心？&br&&br&然后作为法官，我为各位车主提几点建议：&br&&br&1、商业三者险请买100万，不计免赔；&br&2、出了事故，固定证据先，因为有时候路口摄像头是坏的，然后…说不清了；&br&3、交警定责任时，如果不是你的错，千万不要好心认全责或者主责，因为，一旦伤者死了，你主责以上，是要判刑的！判刑的！判刑的！&br&4、对于伤者，如果真的遇到坏司机全责撞人还不垫医药费，可以申请保险公司垫付医药费。现在法律和保险公司都非常和谐社会（至少在沿海地区是这样），不会出现什么“恶棍司机撞人，穷苦伤者无钱医治病死街头”的桥段。&br&&br&最后说一句，所有弱者，请你们认真学习社会规则，这个社会这个国家的法治已经越来越完善，出了悲剧，请多探究解决问题的方法，而不是打感情牌。&br&&br&祝大家平安。&br&&br&7月18日补充：&br&一觉醒来赞数过了200，谢谢大家抬爱，当然这也表明这年头在中国开车真不容易。补充一些交通事故案件的看法吧，都是工作中积累的经验：&br&1、撞死人（我就说同责及以下，因为主责及以上你就坐牢去了）确实比撞成植物人要赔的少，我手上唯一超过100万的赔付，就是植物人，而且医药费非常多…护理费也是天价…&br&2、只买交强险不买商业三者险的人是傻么？因为交强险理赔医药费部分只有1万元，这年头随便撞个人医药费都几万了，昨天刚判一个，因为没买商业险，自己掏腰包赔了3万多…&br&3、交警定责那个阶段是最重要的，法院基本上都是以交警出具的事故认定书来区分各自赔偿责任。所以，不要随便听交警的“你反正有保险，就认个全责吧，看别人骑电瓶车的多可怜”，你真认了全责你就倒霉咯。（当然，如果双方都没有受伤，那就认个全责赶紧去修车吧）&br&4、如果电瓶车方有责任的话，你的汽车车损也可以找电瓶车理赔。甚至可以请求法院同案调解。&br&5、保险公司在法庭上会以各种理由和借口不赔或者少赔，每次和保险公司斗智斗勇真是心好累…每次全部驳回保险公司的辩称真是好舒心…&br&6、司机们，你们如果给过伤者钱，一定记得要让伤者出具收条，我办案曾遇到司机垫了1万元，因为没有收条，伤者在法庭上拒不承认的情况，我当时把所有摄像头打开，厉声告知伤者“虚假陈述将罚款10万并承担相应刑责”，这才吓得伤者老实承认。可见，这年头人心有多坏。&br&7、我每次开车经过路口都特别小心，因为80%的交通事故都是在路口发生。&br&&br&以上。
作为法官，我一年能审理50多个交通事故案件。 首先作为普通人说几句： 1、机动车真心是弱势群体； 2、骑电瓶车的都是惹不起的大爷； 3、人性有多坏你们难以想象； 4、撞了你，赔偿是义务，探望是情分，不探望是本分，你能不能不要玻璃心？ 然后作为法官，我…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-3e2827ff3adf4e029c6136110edcc603_b.jpg& data-rawwidth=&2532& data-rawheight=&1235& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2532& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-3e2827ff3adf4e029c6136110edcc603_r.jpg&&&/figure&&p&聊聊我对上海学区房的一点点了解。&/p&&p&「问」什么时候关注学区房更合适？&/p&&p&不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。具体原因和合适的时间下文会详聊到。&/p&&p&「问」通过什么渠道关注学区房？&/p&&p&必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。哪些是关键信息？下文也会详聊。&/p&&p&钱花了学上不了的新闻每年都有，我们需要具备辨别坑的能力。&/p&&p&另外，以下聊到的大部分数据、政策信息来自于2016年的各区教委、学校官网，以及家长微信群、论坛等渠道，不做任何入学、升学等承诺。（少部分信息来自2017年）&/p&&br&&br&&p&目录：&/p&&p&-上海优质高中/初中/小学有哪些&/p&&p&-好的升学规划路线有哪些&/p&&p&-什么是学区房&/p&&p&-上海学区房现状如何&/p&&p&-学区房的政策及风险&/p&&p&-学区房在售行情预览&/p&&br&&br&&p&#上海优质高中/初中/小学有哪些#&/p&&p&聊学区房为什么要聊高中？&/p&&p&要知道学区房是体制内产物，而体制内绕不开高考，因此采取从“高中-初中-小学”倒推逻辑来聊学区房似乎也没毛病，即普遍观念会认为好的高中会影响初中，好的初中会影响小学。至于“&i&为什么学历不一定值钱，但学区房却非常值钱&/i&”这种世纪难题不在本文讨论范畴，知乎上就有这个问题，有兴趣的盆友可以查查。&/p&&p&高中。以下根据2016年清华、北大、复旦、上交的录取人数罗列的上海高中名单。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_r.jpg&&&/figure&&p&其中包括赫赫有名的四大名校和八大金刚。上海中学，一本率接近100%，16年清北录取了55人，要知道清北在上海每年共录取200出头，一个学校占比达1/4，另外复旦和上交101人。前段时间特别火的《中国诗词大会》有位非常优秀的选手姜闻页同学就是上中的学生。当然还有一位更火的选手武亦姝，也是来自四大名校之一的复旦附中。&/p&&p&紧随上中其后的是华二，华东师范大学第二附属中学，一本率97%，非常厉害，并且华二13年在闵行建立了一所分校，分校的师资是从本部调过来的，质量也很不错，一本率88%。&/p&&p&复旦附中和交大附中的复旦、上交录取人数也很可观，占尽了先天优势，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。&/p&&p&另外，必须要提一下闵行的七宝中学，近年来势头非常猛，单纯从清北复交的录取人数来看已冲击到四大，甩其他八大几条街，也有不少人断言七宝必将改变四大的格局。&/p&&p&这里有两所不同体制的牛校。一所是浦东的上海实验学校，另一所是虹口的上外附中。&/p&&p&我们常说四大名校、八大金刚，还有一个我们叫他“神仙学校”，就是上外附中。虽然他的清北复交录取人数比不上四大，但我们看看他的毕业生去向就知道他的神之处。有部分毕业生被耶鲁、哥伦比亚这样的常春藤录取，还有被斯坦福、牛津、早稻田、港大这样的世界名校录取，只有百分之十几的人会参加国内高考或保送，成绩也很突出。这就是“神仙学校”，如果家长想走出国这条路的话，上外附中是不错的选择。&/p&&p&另一所不同体制的学校是上海实验学校，采取的是独一无二的十年制，小学4年，初中3年，高中3年，比同年级少2年，学生压力和教学能力可想而知。虽然是公办，但上实小学部是面向全市招生，录取比例极低。&/p&&p&以上为上海顶尖高中的大体情况，关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&那么这些牛校的生源是从哪里来的呢？来看看上海的初中。&/p&&p&通过刚刚说到的四大八大对初中的预录人数为参考，罗列出了各区优质的初中。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_r.jpg&&&/figure&&br&&p&上海初中有一个特点，民办初中整体比公办要强。四大八大总预录人数的前10名里公办初中就只有静安的市北，总预录人数101人，这些数据几乎都是市北的理科班贡献的。&/p&&p&另一所不得不提的公办牛初中就是上外附中的初中部，之前有提过他的高中——神仙学校，初中同样备受关注，俗称上外120。虽然是公办，但没有对口的小学，全市招生，录取前120名，因此得名上外120。120-360名的学生可以去上外附的一所民办初中上海外国语大学第一实验学校，俗称克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的学生有机会考到上外附中高中部。&/p&&p&我们再来看看民办初中，徐汇的华育，浦东的张江，闵行的上宝，从预录数据来看都在顶尖行列，而且这三所初中都是由四大名校之首的上海中学承办的，所谓的亲父子关系。显然在高中预录时占了不少优势，这个优势体现在上中预录约240人，华育占了107，张江22，上宝43，三校共占上中预录的70%。前面说到的《中国诗词大会》上海中学的姜闻页同学就是华育初中毕业的。&/p&&p&这种如同亲父子般的派系校还有复旦系，杨浦的复旦兰生和复旦二附也是鼎鼎有名的初中，兰生有60+毕业生被复旦附中预录，前面说到的复旦附中的武亦姝就是复旦兰生毕业的，复旦二附有20+预录到复旦附中。&/p&&p&还有华二派系，家族比较庞大，包括闵行的华二紫竹，嘉定的民办华二，虹口的新华初中，普陀的进华中学。交附派系，榜上有名的有浦东的民办交中。&/p&&p&虽说上海滩民办初中整体要强于公办，但单从区内来讲，静安区和长宁区的公办还是要强于民办的。静安有撑起公办半边天的市北初，还有静教院和市西，静教院是九年一贯的学校，其小学部在静安区也是一梯队。长宁区的延安初和市三女中在区内也很突出，但市三女中只招收女生，所以有人说长宁的男孩儿压力大。&/p&&p&以上为上海顶尖初中和高中派系的大体情况，同样关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&接下来看看小学。这里仅呈现了各区顶尖的小学，更多优质校详见后文附表。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_r.jpg&&&/figure&&br&&p&讨论小学没有初中高中那样清晰的数据，小学的}
我要回帖
更多推荐
- ·王曦元名字含义这名字好听么
- ·长江7号陈俊生扮演者的扮演者叫什么名字
- ·《芈月传的魏美人是谁演的》魏美人结局是被谁怎么害死的
- ·花开伊吕波最后一集插曲的op叫什么?
- ·今年2019年的春节联欢晚会的历年春晚总导演名单是谁?
- ·写作，应创新，而不是怎么炒冷饭饭！
- ·山东医专济南校区临沂校区护理专业学风怎么样
- ·想问问医学专业有哪些对视力到底有没有什么要求，我高度近视报考了医科大学会不会被劝退之类的
- ·地长14米,宽3米的地长宽高怎么算立方米
- ·学英语流利说付费的好虐是找外教好，还是找国内英语流利说付费的好虐水平较高的老师好？
- ·初中男，在宿舍看图写话起床穿衣服服的时候被同学偷拍了，还发到认识的人的Q群里，他们笑我内裤包不住小鸡，
- ·这一题，他的y=x-1/x是对勾函数吗?方程式到底是什么啊？ 如何算出f(1)等于-2的？
- ·小孩子四岁检查有隐匿性包茎手术有什么风险，需要手术吗？有做过手术的小孩在没有？谢谢！
- ·联考过了专科线山东联考刚过线,文化课400分20考二专还是艺专
- ·联通冰淇淋套餐副卡流量亲情卡的主卡的套餐是无限流量，副卡是不是也是无限流量
- ·你好法语a2pdf怎么和你联系
- ·要处理好政府与市场市场和政府的关系简答 其哲学依据是什么
- ·怎么想学英语怎么开始最有效？
- ·淋巴癌会携带幽门螺杆菌吗终生携带，携带期间会把病菌传染给他人，让他人也成为携带者吗？
- ·76个月的宝宝吃什么辅食食？有经验的来
- ·以前交易货币基金和基金的区别是贝类，那贫是天生的老天分给你宝贝少，于是就贫，字就是这么造的吗，文化高手回答下谢谢了
- ·唤醒事件簿录制是什么节目嘉宾名单 唤醒事件簿录制什么时候
- ·婴儿吃婴儿D3拉肚子可以吃吗是什么原因宝宝都会这样吗
- ·如何找到信誉黑客破解黑客怎么盗微信密码码
- ·手臂上长了很多脂肪瘤被砸到手麻了会不会有什么问题
- ·西安金麦克少儿儿童口才培训学校高新路校区在哪里?
- ·青岛求实学院招生简章学费怎么样
- ·奶奶拿盒子里的巧克力糖歌词给小冬和小方吃他们每个人吃七颗剩一颗一个人吃八颗差一棵奶奶
- ·吃了鱼漂白粉中毒了怎么办的芋头中毒头晕眼花怎么办
- ·土工膜耐静水压1100g耐静水压是多少
- ·永升2018驾校宝典科目一考试科目一2018年7月26号成绩
- ·uioo考勤机如何安装电脑没有usb驱动怎么办
- ·宝宝胸口头顶凹下去一块会不会越来越深怎么那么深，什么
- ·肝内胆管结石能排出吗用药物治疗，怎么办
