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600048:保利地产2014年年报
公告日期：
公司代码：600048
公司简称：保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司
2014年年度报告
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人周东利声明：保证年
度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以截至日公司10,733,775,317股总股本为基数，每10股派发现金红利
2.16元（含税），不进行资本公积金转增股本。
六、前瞻性陈述的风险声明
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请
投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
释义及重大风险提示......3
公司简介......3
会计数据和财务指标摘要......4
董事会报告......6
重要事项......26
股份变动及股东情况......33
董事、监事、高级管理人员和员工情况......37
公司治理......43
内部控制......44
财务报告......45
备查文件目录......45
释义及重大风险提示
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会
中国证券监督管理委员会
国务院国有资产监督管理委员会
上海证券交易所
广东证监局
中国证券监督管理委员会广东监管局
公司、本公司、保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司
报告期、本报告期
元、万元、亿元
人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示
公司已在本报告中描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中的“公司
面临的挑战及应对”部分的内容。
一、公司信息
公司的中文名称
保利房地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称
公司的外文名称
POLY REALESTATEGROUPCO.,LTD
公司的外文名称缩写
公司的法定代表人
二、联系人和联系方式
董事会秘书、证券事务代表
广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室
三、基本情况简介
公司注册地址
广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址
广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层
公司办公地址的邮政编码
www.polycn.www.gzpoly.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时
报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点
公司董事会办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票上市交易所
上海证券交易所
六、公司报告期内注册变更情况
（一）基本情况
最近一次变更注册登记日期
最近一次变更注册登记地点
广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码
（二）公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见2011年年度报告公司基本情况。
（三）公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务无变化情况。
（四）公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东无变更情况。
七、其他有关资料
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
上海市南京东路61号4楼
签字会计师姓名
祁涛、邓艳明
会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据
109,056,497,066.48
92,355,524,195.85
68,905,756,710.27
归属于上市公司股东的净
12,200,315,103.96
10,747,161,554.27
8,438,233,558.38
归属于上市公司股东的扣
12,012,761,523.59
10,684,959,096.49
8,347,808,045.72
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量 -10,458,366,565.00
-9,754,106,777.99
3,092,581,274.99
本期末比上
年同期末增
归属于上市公司股东的净
61,409,537,570.28
51,762,869,363.42
42,486,380,748.20
365,765,643,330.35
313,939,854,320.52
251,168,617,582.24
主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标
基本每股收益（元／股）
稀释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）
减少1.30 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）
减少1.50 个百分点
二、境内外会计准则下会计数据差异
同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市
公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公
司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
三、非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
币种:人民币
非经常性损益项目
2014年金额
2013年金额
2012年金额
非流动资产处置损益
157,560,692.73
446,684.77
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
655,826.41
值产生的收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
51,433,276.72
94,425,515.20
138,456,748.22
少数股东权益影响额
-8,256,375.92
-5,012,037.81
-12,524,927.24
所得税影响额
-13,839,839.57
-27,657,704.38
-35,602,198.11
187,553,580.37
62,202,457.78
90,425,512.66
董事会报告
一、市场回顾及展望
2014年房地产市场整体规模呈现高位回落的态势，行政性调控措施逐步淡出，行业渐入
成熟发展的新常态。
从商品房销售来看，量价同比均出现下降，但成交规模仍保持较高水平。2014年全国实
现商品房销售面积12.06亿平方米、销售金额7.63万亿元，虽同比分别下跌7.6%和6.3%，
但仍是历史次高水平；百城住宅价格指数自2014年5月起连续8个月环比下跌，12月百城
住宅均价同比下跌2.7%至10542元/平方米。
商品房新开工面积同比减少，投资增速大幅下降、创历史新低，但全国土地购置均价却
逆势上涨。2014年，全国完成商品房新开工面积17.96亿平方米，仅次于年的
商品房新开工量，同比减少2.16亿平方米，同比降幅为-10.7%；从月度商品房开工数据来看，
2014年末仍呈现同比下降的态势。
受此影响，全年房地产开发投资完成额同比增速大幅下降至10.5%，创历史新低，年内房地
产开发投资完成额仅为9.5万亿元；从月度房地产开发投资完成额数据来看，受新开工数据拖累，
2014年末月度房地产开发投资完成额同比增速仍呈下降趋势，并于12月份首次取得同比负增长，
增幅为-1.9%。
年内土地购置面积为3.34亿平方米，为近5年内的最低水平，同比下降14%，而土地购
置费用同比增长29.3%至1.75万亿元，保持了持续增长态势，土地购置均价则逆市上涨逾50%
至5230元/平方米。在商品房销售量价同比下降的情况下，地价却未现调整，这也是抑制房
企土地投资热情的一个重要因素。
从行业资金面来看，行业资金来源同比微降，整体偏紧。2014年，房地产开发资金来源
12.20万亿元，同比2013年的12.21万亿元，微幅下降0.1个百分点，相较房地产开发投资
完成额9.5万亿元，同比增长10.5%，行业资金面整体偏紧。单从房地产开发资金来源与开
发投资完成额的比值来看，2014年行业资金情况仅略好于2008年。
从资金来源构成来看，信贷支持力度不足、市场利率居高不下，商品房销售和资金回笼
速度放缓，导致其他资金来源（主要为个人按揭贷款和定金及预收款）同比减少，在房地产
开发资金来源中的占比下降。2014年，房地产开发资金来源中仅个人按揭贷款和定金及预收
款同比减少，降幅分别为-2.6%和-12.4%，这是行业资金来源同比下降的主要原因。
从行业政策面来看，全年处于行政调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中。
日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30多个城市随后陆续退出限购，
截至年底除北上广深及三亚5个城市外，其他限购城市已全面取消限购。受信贷支持力度不
足、按揭利率居高不下的影响，限购退出虽带来月度销售数据同比改善、降幅震荡收窄，但
刺激效果并不理想。9月底，央行、银监会出台了“930房贷新政”，限贷全面松绑，并要求
增强个人住房贷款和房企合理融资需求的支持力度，10月份商品房销售大幅改善，同比降幅
大幅收窄至-1.6%。11月限贷松绑的刺激作用衰减，销售数据同比降幅反弹至-11.1%;在宏观
经济疲弱、CPI屡创新低的情况下，央行于11月21日实施首次降息，带动12月销售再次改
善，同比降幅收窄至-4.1%。总体而言，2014年商品房销售市场呈现随政策刺激而波动改善
的局面，尚未形成明确的触底回升态势。
展望2015年，首先我们对流动性支持保持中性偏乐观判断。2014年底的中央经济工作
会议把稳增长作为2015年五大任务之首，仍将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并强
调“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，因此除一季度的降准降息
之外，我们预期年内货币政策仍将持续宽松，以对冲外汇占款下降，保持合理流动性。其次，
各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发
投资，因此我们判断行业政策环境将持续友好，并存在进一步改善的可能。最后，我们认为
新型城镇化的持续推进，仍将推动房地产行业中长期向好发展，但行业进入发展新常态也是
一个不争的事实。新的发展阶段中，商品房库存高企、宏观经济增速下台阶，整体上制约了
房企的投资热情，消费者的购房态度也发生了微妙的变化；但随着支持政策的落地、流动性
改善及商品房库存水平的降低，市场将重新进入平稳增长。特别是对于以省会城市为主的一、
二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，必将成为未来最具活力的商品房
二、公司经营情况回顾
1、销售情况
销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。报告期内，公司主动出击、积极拼抢市场，
创新推广方式和销售模式，克服市场调整困难，实现签约销售面积1066.61万平方米，签约
销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点
重点区域表现突出，“3+2+X”城市群战略效果持续凸显。珠三角城市群销售规模首次突
破400亿元大关，长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部城市群销售
规模分别超过150亿元。同时，珠三角城市群中首次出现广东和华南两个区域公司销售认购
金额突破200亿元大关。
坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。报告期内，
公司住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过90%。
2、开发投资情况
报告期内，公司坚持以销定产的原则，审慎控制开工节奏，全年实现房地产项目新开工
面积1772万平方米，同比增长4.7%；竣工面积1363万平方米，同比增长7.9%；在建面积
4968万平方米，同比增长11.2%。
报告期内，在市场销售低迷、土地价格居高不下的情况下，公司严格执行审慎的拓展原
则，采取了差异化拓展策略、优化投资结构。全年新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆
田、茂名、汕尾、林芝等8个城市，累计进入全国57个城市，进一步完善和深化了城市群布
局。全年公司共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429亿元，
同比分别下降32.6%和24.5%；平均楼面地价3485元/平方米，较2013年的3111元/平方米
上涨了12%；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298亿元。
从新增项目区域分布来看，公司仍以一、二线城市布局为主。一、二线城市新增容积率
面积856万平方米，总地价383亿元，拓展面积和金额占比分别69.5%和89.3%，一二线城市
新增项目按容积率面积计的权益比例为70%。
截至报告期末，公司共有在建拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平方米，其中
待开发面积5069万平方米，一、二线城市占比约为73.2%；在建拟建项目可售容积率面积约
9240万平方米，累计已签约面积约为4024万平方米，待售面积约为5216万平方米，其中一、
二线城市占比约为77.3%。
3、财务情况
营收和盈利规模稳步提升，利润率保持稳定。报告期内，公司实现营业收入1091亿元，
归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。年内公司结算毛利率
为32.03%，较去年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分
点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，公司严控成本，提升管理效益，努力保持了
利润率的稳定。
低成本多渠道补充资金，保持现金流平衡。报告期内，公司新增金融机构贷款620亿元，
净增金融机构贷款231亿元；成功发行第二期5亿美元票面利率5.25%的高级债券；完成150
亿元人民币中期票据注册，年内成功完成首次10亿元人民币中期票据发行，票面利率4.8%。
全年，公司实现销售回笼1176亿元，完成房地产项目直接投资992亿元，年末账面资金401
亿元，现金流平衡情况良好。
截至报告期末，公司总资产3658亿元，净资产809亿元、归属母公司净资产614亿元，
负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133
亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平较为合理；期末公司
有息负债总额为1262亿，综合成本为6.5%，较去年同期下降0.53个百分点。
4、管理及其他业务经营情况
报告期内，公司一方面积极推进标准化成果落地、提升项目开发品质，另一方面持续推
进商业运营、房地产基金、养老地产、海外拓展等业务的发展，进展良好。
在康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列的定位指引下，公司的标准化工作已完成由“单
一技术模块”向“产品线模块”的过渡，并实现分片区管理模式。集团采购紧跟标准化步伐，
在不断增加采购规模的同时，积极推动工程服务实现集团采购。截至2014年末，公司集团采
购已实现41个大项，涵盖材料、设备及工程服务等，拥有战略合作伙伴106个。此外，公
司还积极推动BIM系统在项目设计中的应用，在提高设计精细度的同时，大大提高工程建设、
物业管理的效率。
受到电商迅猛发展的影响，尽管整个商业运营大环境不景气，公司自持经营的酒店、购
物中心、展馆、写字楼等商用物业仍实现租金收入10.3亿元、同比增长13.1%。
公司房地产基金业务逆市保持高增长，2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，
连续三年被基金行业排名权威机构清科集团评为“中国房地产基金十强”第一名。
三位一体的养老战略逐步落地。居家养老方面，适老设计标准研究基本成熟，养老公寓
实体样板房首次公开展示；社区养老方面，大力投入推动51个社区适老改造，《人民日报》
给予高度评价；北京“和熹会”成为机构养老试点，本年入住率超过64%，远高于业内水平；
此外，首届老龄展在广州成功举办，彰显了公司在业内的影响力。
此外，公司海外事业部年初成立以来迅速推进海外项目拓展工作，先后实地考察了美国、
澳大利亚、马来西亚等多个国家的房地产项目，并在澳大利亚取得了实质性进展。
5、企业形象
报告期内，公司继续奉行“和者筑善”的品牌理念，以“自然和美”的绿色建筑提升产
品品质，以“亲情和院”、“和乐中国”的和谐文化推进社区建设和物业服务水平提升，以
“和你成长”的诚恳态度实现公司与员工、股东和合作伙伴的共赢发展，获得了各利益相关
方的高度认可。报告期末，公司品牌价值达到306.8亿元，同比增长17.6%，蝉联“中国房
地产行业领导公司品牌”，荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和
中国指数研究院联合评选的“2014中国房地产百强企业综合实力TOP10第二名”，并连续多
年获评“沪深上市房地产公司综合实力TOP10第二名”，以及沪深上市房地产公司投资价值、
财务稳健性和财富创造能力TOP10第二名等荣誉。
6、公司2014年度房地产项目汇总表（单位：万元、平方米）
可售容积 2014年 2014年
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100 浙江保利罗兰香谷
杭州市江干区
住宅 在建 100.00%
101 浙江金地格林格林
杭州市江干区
102 嘉兴保利西塘越
嘉兴市嘉善县
103 宁波保利滨湖天地
慈溪市宗汉镇
综合 在建 100.00%
104 南京保利紫晶山
南京市栖霞区
105 南京保利罗兰香谷
南京市栖霞区
住宅 在建 100.00%
106 南京保利梧桐语
南京市江宁区
107 南京保利朗诗麓院
南京市栖霞区
108 南京保利紫荆公馆
南京市建邺区
住宅 在建 100.00%
109 南京保利罗兰春天
南京市栖霞区
住宅 在建 100.00%
110 南京保利中央公园
南京市江宁区
住宅 在建 100.00%
111 南京保利堂悦（原南部新城项目）
南京市南部新城
112 南京保利浦口区项目*
南京市浦口区
住宅 拟建 100.00%
113 南京保利合班村项目*
南京市栖霞区
114 无锡保利香槟国际
无锡市滨湖区
住宅 在建 100.00%
115 无锡保利中央公园
无锡市滨湖区
116 南通保利香槟国际
南通市港闸区
住宅 在建 100.00%
117 连云港保利海上五月花
连云港市连云区
住宅 在建 100.00%
118 常州保利公园九里
常州市钟楼区
住宅 在建 100.00%
119 合肥保利香槟国际
合肥市政务区
120 合肥保利拉菲公馆
合肥市滨湖新区
121 合肥保利海上五月花
合肥市滨湖区
122 合肥保利东郡
合肥市瑶海区
综合 在建 100.00%
123 合肥保利梧桐语
合肥市高新区
124 合肥保利西山林语（原枫林路项目）
合肥市高新区
住宅 拟建 100.00%
125 天津保利上河雅颂
天津市武清区
住宅 在建 100.00%
126 天津保利海棠湾
天津市武清区
住宅 在建 100.00%
127 天津保利大都会
天津市和平区
50.00% 1107529
128 天津保利玫瑰湾
天津市东丽区
综合 在建 100.00%
129 天津保利海河大观
天津市河西区
130 天津保利香颂湖
天津市武清区
131 天津保利罗兰公馆
天津市西青区
住宅 在建 100.00%
132 天津保利溪湖林语
天津市武清区
133 天津保利梧桐语*
天津市武清区
134 天津保利诺丁山（原张家窝项目）*
天津市西青区
135 包头保利花园
包头市青山区
136 包头保利百合花园
包头市东河区
137 包头保利南海公园
包头市东河区
138 包头保利拉菲公馆
包头市昆区
139 包头保利香槟花园
包头市昆区
140 石家庄保利花园
石家庄市长安区
141 石家庄保利拉菲公馆*
石家庄市桥西区
142 青岛保利里院里
青岛市市北区
住宅 在建 100.00%
143 青岛保利香槟国际
青岛市市北区
住宅 在建 100.00%
144 青岛保利海上罗兰
青岛市黄岛区
住宅 在建 100.00%
145 青岛保利漫月山
青岛市崂山区
综合 在建 100.00%
146 青岛保利叶公馆
青岛市市北区
147 青岛保利茉莉公馆
青岛市李沧区
148 青岛保利香雪山
青岛市李沧区
149 青岛保利金水路项目*
青岛市李沧区
综合 拟建 100.00%
150 沈阳保利十二橡树庄园
沈阳市东陵区
住宅 在建 100.00%
151 沈阳保利心语花园
沈阳市铁西区
住宅 在建 100.00%
152 沈阳保利海上五月花
沈阳市沈河区
153 沈阳保利香槟花园
沈阳市沈河区
154 沈阳保利溪湖林语
沈阳市皇姑区
155 沈阳保利茉莉公馆
沈阳市和平区
住宅 在建 100.00%
156 沈阳保利白沙林语
沈阳市东陵区
住宅 在建 100.00%
157 沈阳保利紫荆公馆
沈阳市东陵区
综合 在建 100.00%
158 沈阳保利大都会（原天地项目）*
沈阳市皇姑区
159 丹东保利锦江林语
丹东市振兴区
160 丹东保利香槟国际
丹东市振兴区
161 营口保利香槟花园
营口市老边区
162 大连保利西山林语
大连市甘井子区
163 大连保利南关岭项目
大连市甘井子区
住宅 在建 100.00%
164 大连保利天禧
大连市东港区
165 长春保利香槟花园
长春市净月区
住宅 在建 100.00%
166 长春保利净月项目
长春市净月区
综合 在建 100.00%
167 长春惠斯勒小镇
长春市净月区
168 长春保利罗兰香谷
长春市高新区
169 长春保利百合香湾
长春市二道区
住宅 在建 100.00%
170 长春保利林语
长春市南关区
住宅 在建 100.00%
171 长春保利拉菲公馆
长春市绿园区
住宅 在建 100.00%
172 长春保利中央公园
长春市绿园区
综合 在建 100.00%
173 长春保利春天里
长春市高新区
住宅 在建 100.00%
174 长春保利溪湖林语
长春市南关区
住宅 拟建 100.00%
175 长春保利金香槟*
长春市南关区
综合 拟建 100.00%
176 通化保利罗兰香谷
通化市江南新区
住宅 在建 100.00%
177 武汉保利心语
武汉市东湖开发区
住宅 在建 100.00%
178 武汉保利中央公馆
武汉市洪山区
179 武汉保利公园九里
武汉市洪山区
180 武汉保利马湖项目
武汉市东湖开发区
住宅 在建 100.00%
181 武汉保利圆梦城
武汉市新洲区
182 武汉保利海上五月花
武汉市江夏区
住宅 在建 100.00%
183 武汉保利香槟国际
武汉市硚口区
184 武汉保利关山村项目
武汉市东湖开发区
185 武汉保利西海岸
武汉市江夏区
186 武汉保利西海岸二期*
武汉市江夏区
187 长沙保利国际广场
长沙市天心区
188 长沙保利麓谷林语
长沙市岳麓区
189 长沙保利西海岸
长沙市岳麓区
190 长沙保利香槟国际
长沙市长沙县
住宅 在建 100.00%
191 湖南保利洞庭东岸
岳阳市岳阳楼区
192 郴州保利苏仙林语
郴州市苏仙区
193 南昌保利铭雅欧洲城
南昌市红谷滩区
194 南昌保利半山国际花园
南昌市湾里区
195 南昌保利东湾国际花园
南昌市高新区
住宅 在建 100.00%
196 南昌保利香槟国际
南昌市高新区
住宅 在建 100.00%
197 南昌保利百合花园
南昌市青山湖区
住宅 在建 100.00%
198 南昌保利心语花园
南昌青山湖区
住宅 拟建 100.00%
199 南昌保利金香槟
南昌市高新区
住宅 在建 100.00%
200 郑州保利百合花园
郑州市中原区
201 郑州保利海上五月花
郑州市惠济区
住宅 在建 100.00%
202 郑州保利西溪花园*
郑州市高新区
203 洛阳保利香槟国际（原卷烟厂项目）*
洛阳市洛龙区
204 重庆保利花园
重庆市北部新区
住宅 在建 100.00%
205 重庆保利香槟花园
重庆市渝北区
住宅 在建 100.00%
206 重庆保利江上明珠
重庆市江北区
住宅 在建 100.00%
207 重庆保利花半里
重庆市九龙坡区
住宅 在建 100.00%
208 重庆保利爱尚里
重庆市九龙坡区
209 重庆保利林语溪
重庆市巴南区
住宅 在建 100.00%
210 重庆保利壹号公馆
重庆市长寿区
住宅 在建 100.00%
211 重庆保利观澜
重庆市江北区
212 重庆保利茵梦湖（原北碚项目）
重庆市北碚区
213 重庆保利观塘
重庆市南岸区
214 成都保利石象湖项目
成都市蒲江县
成都保利公园198一期
成都市新都区
成都保利公园198二期
成都市新都区
成都保利公园198三期
成都市新都区
成都保利公园198四期(拉斐庄园)
成都市新都区
216 成都保利狮子湖（原狮山水库项目）
成都市新都区
217 成都保利狮子湖二期*
成都市新都区
218 成都保利城
成都市新都区
219 成都保利花园
成都市武侯区
住宅 在建 100.00%
220 成都保利香槟光华
成都市青羊区
221 成都保利康桥
成都市成华区
住宅 在建 100.00%
成都保利心语花园
成都市高新区
住宅 在建 100.00%
成都保利国际广场
成都市高新区
写字楼拟建 100.00%
223 成都保利香槟国际
成都市高新区
224 成都保利百合公馆
成都市高新区
住宅 在建 100.00%
225 成都保利叶语
成都市双流县
住宅 在建 100.00%
226 成都保利梧桐语
成都市金牛区
住宅 在建 100.00%
227 成都保利春天花语
成都市新都区
228 成都保利玫瑰花语
成都市龙泉驿区
住宅 在建 100.00%
229 成都保利锦湖林语
成都市武侯区
住宅 在建 100.00%
230 成都保利林语溪
成都市成华区
住宅 在建 100.00%
231 成都保利两河公园*
成都市金牛区
住宅 在建 100.00%
232 成都保利紫薇花语（原龙泉驿项目）*
成都市龙泉驿区
住宅 在建 100.00%
233 德阳保利国际城（含一、二期）
德阳市经济技术开发区
234 遂宁保利江语城
遂宁市河东新区
235 西藏保利林芝项目*
林芝县鲁朗镇
综合 在建 100.00%
236 西安保利拉菲公馆
西安市未央区
237 西安保利春天里
西安市曲江区
住宅 在建 100.00%
238 西安保利金香槟
西安市未央区
239 三亚保利论坛项目
三亚市海棠湾镇
240 三亚保利中铁中环广场（原月川项目）*
三亚市月川片区
241 三亚保利海棠湾*
三亚市海棠湾片区
住宅 拟建 100.00%
242 海口保利秀英港项目*
海口市秀英港片区
综合 拟建 100.00%
243 兰州保利领秀山
兰州市安宁区
244 乌鲁木齐保利西山林语*
乌鲁木齐市沙依巴克区
245 乌鲁木齐保利海上五月花*
乌鲁木齐市头屯河区
注1：加“*”为2014年公司新拓展项目。
注2：2014年公司销售签约均价约为1.28万元/平方米。
注3：上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化。
注4：上述项目可能因规划调整等原因导致项目的计划投资及可售容积率面积等指标发生变化。
7、房地产出租情况表
总建筑面积
可供出租面积（平方
每平方米年租金（平方
出租物业类型
（平方米）
米）/客房数（套）
米/年）/平均房价（元）
佛山保利洲际酒店
成都保利公园皇冠假日酒店
广州保利山庄酒店
阳江海陵岛保利皇冠假日酒店
重庆皇冠假日酒店
广州科学城皇冠假日酒店
佛山保利水城
847（注1）
广州保利中环广场
1,687（注1）
广州保利世贸中心
2,438（注1）
广州保利中心
广州保利国际广场
商业物业合计
注1：计算单位租金时未包含管理费等其他经营收入。
三、公司面临的挑战及应对
在行业步入发展新常态之后，公司将面临市场规模整体增速放缓、波动加剧，房地产项目开发盈
利水平趋势性下降，区域市场分化加剧、投资风险加大，房地产行业发展模式转变和创新等方面的行
业共性挑战。
同时，随着行业集中度的不断提升，2014年销售规模TOP10房企的市场份额已达17.2%，市场也
出现了扎堆一、二线城市的现象，销售超千亿的房企也即将全部登陆资本市场。可以预见，房地产企
业之间的竞争将更趋激烈，如何保持和提升行业竞争地位是公司面临的一大挑战。
面临系列挑战，公司一方面将依托已有的集中于一、二线城市的项目资源、低成本及多元化融资
能力、优秀的管理团队和管理经验等优势，加快去库存、优化存量结构，持续推进项目投资和开发管
理的精细化、降本增效；另一方面借助国企改革的契机，积极推进公司在管理机制和养老产业等增量
业务上的改革创新，激发企业和管理团队活力，努力实现公司持续健康发展，保持行业竞争地位和优
四、2015年经营计划
2015年，公司将继续坚持以发展为主题，努力优化投资结构，提高运营效率，加强精细化管理，
实现企业持续平稳健康发展。
1、2015年，公司计划完成房地产直接投资1200亿元，计划新开工面积1500万平方米，计划竣
工1450万平方米；
2、调结构、促发展。以结构调整为着眼点，保持企业平稳健康发展，一是调整产品结构，更好
地贴近市场需求，促进销售业绩提升；二是调整资产和负债结构，大力去库存改善存量资产结构，严
控投资优化增量资产结构，同时积极把握降息周期优化负债结构，降低综合融资成本；三是调整和优
化组织架构，以便更好地贴近各区域市场，提升管理效率。
3、现金为王。以现金流管理为核心，切实提高项目开发计划管理的精细度，发挥好绩效考核指
挥棒，重视各区域经营性现金流的平衡，保证经营指标有质量地完成。
4、立足主业、改革创新。在不断做强房地产主业的同时，把握资本市场机遇，创新融资方式、
盘活存量资产；继续加强战略研究，扩大海外拓展成果，推进养老地产战略持续落地，丰富社区商业
产品线建设；同时积极探索项目投资、管理模式和激励机制创新试点。
5、深化标准化建设提效益。梳理现有产品标准化成果，整合品牌定位、设计模块、集采部品、
经验成本、工艺标准、物业管理等业务，切实向标准化要效果、要效率、要效益。
五、财务状况分析
主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
上年同期数
变动比例（%）
109,056,497,066.48
92,355,524,195.85
74,122,573,304.93
62,655,215,219.51
2,401,924,852.47
2,185,176,436.97
1,722,757,392.85
1,575,818,588.79
1,271,224,134.26
985,531,951.77
经营活动产生的现金流量净额
-10,458,366,565.00
-9,754,106,777.99
投资活动产生的现金流量净额
-3,168,813,682.68
-2,225,850,078.96
筹资活动产生的现金流量净额
19,891,110,172.22
12,505,946,039.25
(1)收入分析
报告期内，公司实现营业收入1,090.56亿元，同比增长18.08%，其中房地产业务结转收入
1,055.87亿元，同比增长18.25%，主要是由于本年竣工交楼面积同比增长。
(2)主要销售客户的情况
币种:人民币
前五名销售客户销售金额合计
1,405,961,159.27
占销售总额比重
(1)成本分析表
单位：万元 币种:人民币
分行业情况
上年同期金
成本构成项目
例（％） 例（％）
3,314,307.24
2,698,612.89
扩大，相应
开发建设及
3,936,724.65
3,439,982.97
160,014.32
126,892.68
7,411,046.21
100.00 6,265,488.54
从成本明细来看，土地成本占比有一定程度上涨，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。
(2)主要供应商情况
币种:人民币
前五名供应商金额合计
834,431,152.34
占采购总额比重
报告期内，公司发生销售费用24.02亿元，同比增长9.92%，管理费用17.23亿元，同比增长9.32%，
增长率均低于公司营业收入增幅。
币种:人民币
上年同期数
支付联营、合营企业往来
经营活动产生的
-1,045,836.66
-975,410.68
-70,425.98
款增加，收到子公司合作
现金流量净额
方股东往来款减少
收购子公司少数股权支
投资活动产生的
-316,881.37
-222,585.01
-94,296.36
出及对联营、合营企业投
现金流量净额
筹资活动产生的
净增借款及发行债券收
1,989,111.02 1,250,594.60
738,516.41
现金流量净额
到现金增加
2014年公司经营活动的现金流量-104.58亿元，净利润142.31亿元，两者差异主要系房地产项
目开发周期较长，项目结转利润滞后于投入。
行业或地区经营情况分析
1、主营业务分行业情况
单位:元 币种:人民币
毛利率比上
年增减（%）
增加0.08个
105,587,199,135.34
72,510,318,859.01
减少4.85个
3,445,786,492.49
1,600,143,210.84
减少0.12个
109,032,985,627.83
74,110,462,069.85
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
营业收入比上年增减（%）
上年营业收入
32,778,920,386.74
26,800,553,832.39
10,040,484,297.66
10,378,851,673.83
9,388,297,931.10
8,677,435,508.23
8,387,340,664.46
7,506,433,644.08
7,479,155,227.98
7,559,748,474.92
5,862,908,935.75
6,199,461,224.52
5,653,407,561.22
2,035,534,401.34
5,436,843,781.88
4,432,842,390.32
5,082,660,416.23
4,789,935,016.48
4,822,187,906.27
3,530,378,634.06
2,959,604,623.66
1,817,640,633.30
2,248,196,250.64
1,797,311,737.36
1,751,951,277.54
2,817,439,525.65
1,738,327,486.00
1,921,859,384.00
1,646,307,588.87
1,606,975,120.47
515,462,549.00
1,312,070,322.36
837,345,849.00
1,559,807,420.52
109,032,985,627.83
92,340,696,050.00
其中：占公司营业收入总额或营业利润总额10%以上的地区
单位:元 币种:人民币
32,778,920,386.74
20,570,518,505.00
10,040,484,297.66
7,033,850,716.65 29.95
9,388,297,931.10
5,580,910,217.46 40.55
52,207,702,615.50
33,185,279,439.11
3、房地产业务分地区情况表
币种:人民币
累计结算面积
结算收入（元）
（平方米）
（平方米）
29,823,797,319.54
2,045,642.47
7,723,897.84
10,037,764,442.71
446,277.87
1,953,446.24
9,061,563,956.00
1,107,286.10
4,219,817.52
8,380,406,646.52
430,492.15
2,050,793.57
7,475,907,729.00
890,736.34
3,944,657.99
5,753,269,279.37
867,540.32
3,736,138.12
5,652,009,045.11
413,904.41
1,650,987.46
5,436,843,781.88
527,603.62
1,133,198.43
5,082,255,596.83
392,186.40
1,244,103.47
4,813,967,687.97
607,417.30
3,911,579.36
2,958,962,957.00
318,688.40
1,168,661.80
2,218,289,624.17
331,940.37
1,032,250.60
1,751,134,702.54
174,413.47
1,836,551.11
1,738,327,486.00
213,481.10
1,568,434.26
1,646,307,588.87
234,643.19
234,643.19
1,606,975,120.47
217,844.62
296,069.82
1,312,070,322.36
179,398.94
179,398.94
837,345,849.00
145,668.38
1,687,675.19
105,587,199,135.34
9,545,165.45
39,572,304.91
备注：累计结算面积仅限当年结转项目。
资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
单位：万元币种：人民币
占总资 变动幅
334,956.77
233,181.34
结转收入增加
与联营、合营企业及子公司
其他应收款
1,767,806.30
773,688.74
合作方股东往来款增加
投资性房地产
703,884.04
471,489.05
写字楼等出租房产转入
递延所得税
预提费用、内部未实现利润
138,560.27
根据经营规模扩大的资金
325,740.00
137,000.00
需求，适当增加部分借款
703,042.10
298,954.87
新发行美元债券及中期票据
资本公积转增股本及股权
1,072,974.50
713,799.44
资本公积转增股本、收购少
691,693.04
1,096,371.46
数股东股权等
171,447.54
110,091.72
本期计提盈余公积
投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1)持有非上市金融企业股权情况
占该公司股权
期末账面价
所持对象名称
会计核算科目
保利财务有限公司
76,802,985
76,802,985
可供出售金融资产
韶山光大村镇银行股份有限公司
12,000,000
80,802,985
88,802,985
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2)委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
(1)募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2)募集资金承诺项目情况
□适用√不适用
(3)募集资金变更项目情况
□适用√不适用
4、主要子公司、参股公司分析
（1） 主要控股公司的经营情况和业绩
单位：万元币种：人民币
公司名称（均包
主要产品（均包含下属
含下属项目公
项目公司的运作项目） 性质
保利（北京）房地北京保利中央公园、北
30,000.00 3,942,691.37 787,892.54 146,759.16
产开发有限公司
京保利春天里等
保利（成都）实
成都保利香槟光华、成房
20,000.00 3,100,793.70 435,500.04 142,601.14
业有限公司
都保利心语花园等
保利（武汉）房地武汉保利马湖项目、武产
10,000.00 1,426,001.90 364,050.46 133,368.69
产开发有限公司
汉保利中央公馆等
保利华南实业有
佛山保利公馆、佛山保发
10,000.00 4,014,752.89 496,779.24
利东湖林语等
保利（天津）房地天津保利海河大观、天
20,000.00 1,126,405.01 353,673.42
产开发有限公司
津保利玫瑰湾等
其中，保利（北京）房地产开发有限公司实现净利润14.68亿元，占公司净利润的比例10.31%，
实现营业收入111.82亿元，对应的营业利润为19.31亿元；保利（成都）实业有限公司实现净利润
14.26亿元，占公司净利润的比例10.02%，实现营业收入91.72亿元，对应的营业利润为19.34亿元。
（2）本年度新取得主要子公司情况
单位：万元币种：人民币
运作或管理项目
广州市越隆房地产开发有限公司
广州保利学府里
广州保利电商港有限公司
广州南沙电商港项目
广州萝城房地产开发有限公司
广州保利罗兰国际
广州市正林房地产开发有限公司
广州保利广钢140地块
广州市如茂房地产开发有限公司
广州保利广钢122地块
珠海横琴保利利和投资有限公司
珠海保利国际广场
东莞市中骏房地产开发有限公司
东莞保利百合花园
惠州生活之原旅游发展有限公司
南昆山保利锦里
汕尾市保利房地产开发有限公司
汕尾保利金町项目
沈阳中汇达房地产有限公司
沈阳保利大都会
长春保利恒鑫房地产开发有限公司
长春保利金香槟
清远鑫瑞房地产有限公司
清远保利天汇
保利肇庆投资有限公司
肇庆保利花园
肇庆鑫荣房地产有限公司
博大鸿伟（天津）置业有限公司
天津保利梧桐语
江苏保利宁弘房地产开发有限公司
南京保利堂悦
江苏保利宁成房地产开发有限公司
南京保利浦口区项目
洛阳利业房地产开发有限公司
洛阳保利香槟国际
河北银湖房地产开发有限公司
石家庄保利拉菲公馆
安徽保利房地产开发有限公司
合肥保利西山林语
莆田中辰房地产开发有限公司
莆田保利香槟国际
福州中悦房地产开发有限公司
福州保利天悦花园
厦门中璟房地产开发有限公司
厦门保利叁仟栋
保利（甘肃）实业投资有限公司
拟作为甘肃地区平台公司
甘肃升融房地产开发有限公司
兰州保利领秀山
陕西尚润房地产开发有限公司
山西保利房地产开发有限公司
拟作为山西地区平台公司
保利（新疆）投资有限公司
拟作为新疆地区平台公司
新疆恒信雅居房地产开发有限公司
乌鲁木齐保利西山林语
新疆保利天恒基房地产开发有限公司
乌鲁木齐保利海上五月花
成都保利兴蓉实业有限公司
5、非募集资金项目情况
√适用□不适用
币种:人民币
大连盈盛房地产开发有限公司
大连保利天禧
进行主体施工
大连保利东港房地产开发有限公司
厦门保利叁仟栋
进行前期规划和报建工作
厦门中璟房地产开发有限公司
广州保利天悦
进行主体施工
保利房地产（集团）股份有限公司
广州保利罗兰国际
进行前期规划和报建工作
广州萝城房地产开发有限公司
广州越秀保利爱特
进行主体施工
广州中耀实业投资有限公司
合肥保利西山林语
进行前期规划和报建工作
安徽保利房地产开发有限公司
福州保利天悦花园
进行前期规划和报建工作
福州中悦房地产开发有限公司
广州保利学府里
进行主体施工
广州市越隆房地产开发有限公司
北京保利门头沟项目 进行前期规划和报建工作
北京屹泰房地产开发有限公司
10 石家庄保利拉菲公馆 进行前期规划和报建工作
河北银湖房地产开发有限公司
六、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一)董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用√不适用
(二)董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√适用□不适用
根据财政部2014年发布的《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定，对被投资单位不
具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的“长期股权
投资”应按照《企业会计准则第22号—金融工具确认及计量》进行处理。因此，公司变更了对上述
被投资单位的核算方式，由长期股权投资成本法核算变为按可供出售金融资产核算，并按要求追溯调
整期初数，涉及金额53,555.42万元，从“长期股权投资”科目转出计入“可供出售金融资产”，有
关调整仅对上述两个报表项目金额产生影响，对本公司2013年度合并财务报表其他项目金额未产生
影响。上述会计政策变更事项已经公司2014年第10次临时董事会审议通过，具体对期初报表的影响
金额如下：
被投资单位
交易基础信息
长期股权投资
可供出售金融资产
北京新保利大厦房地产开
初始投资14,822,800.00元，
-10,751,229.53
10,751,229.53
发有限公司
合并持股比例10.53%
初始投资76,802,985.00元，
保利财务有限公司
-76,802,985.00
76,802,985.00
合并持股比例10%
韶山光大村镇银行股份有
初始投资4,000,000.00元，
-4,000,000.00
4,000,000.00
合并持股比例8%
信保（天津）股权投资基金
初始投资444,000,000.00元
-444,000,000.00
444,000,000.00
合伙企业（有限合伙）
-535,554,214.53
535,554,214.53
(三)董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用√不适用
七、利润分配或资本公积金转增预案
现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》和广东证监局《关
于进一步落实上市公司分红相关规定的通知》等相关监管规定，修订完善了《公司章程》中有关利润
分配的条款，同时制定了《分红管理制度》和《年股东回报规划》，并已经公司2012年第
一次临时股东大会审议通过。
日，公司实施了2013年度每10股派发现金红利2.94元（含税）并以资本公积金
每10股转增5股的分配方案。本次实施转股方案后，公司总股本增加至10,706,991,587股，具体情
况详见公司于日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
和上交所网站上刊登的《保利房地产（集团）股份有限公司2013年度利润分配及资本公积金转增股
本实施公告》（公告编号号）。报告期内，公司严格执行了有关分红原则及政策，分红标
准及比例清晰明确，相关的决策程序和监督机制完备，独立董事尽职履责并发表意见，中小投资者有
充分表达意见和诉求的机会，切实维护了中小投资者的合法权益。
日，经公司第四届董事会第十五次会议审议通过，同意以截至日
公司10,733,775,317股总股本为基数，每10股派发现金红利2.16元（含税），不进行资本公积金
转增股本，公司独立董事已对该预案发表意见。在综合考虑公司战略发展目标、经营规划、盈利能力、
股东回报、社会资金成本以及外部融资环境等因素基础上，公司制订了《年股东回报规划》，
并进一步修订完善了《公司章程》中有关利润分配的条款和《分红管理制度》，前述事项均须经公司
2014年度股东大会审议通过。
报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露
原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用√不适用
公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表中
分红年度合并报表
现金分红的数额
归属于上市公
中归属于上市公司
司股东的净利
股东的净利润
润的比率(%)
2,318,495,468.47
12,200,315,103.96
2,098,570,350.95
10,747,161,554.27
1,656,014,698.71
8,438,233,558.38
备注：公司2014年度利润分配及资本公积金转增股本方案已经公司第四届董事会第十五次会议
审议通过，尚须经公司2014年度股东大会审议通过。
八、积极履行社会责任的工作情况
(一).社会责任工作情况
详见《保利房地产（集团）股份有限公司2014年度社会责任报告》。
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用√不适用
二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用√不适用
三、破产重整相关事项
本年度公司无破产重整相关事项。
四、资产交易、企业合并事项
□适用√不适用
五、公司股权激励情况及其影响
√适用□不适用
(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
日，经公司第四届董事会第九次会
详见日刊登于《中国证券报》、
议审议通过，本次股票期权激励计划的激励对象
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
由173名相应调整为169名，公司向激励对象授
和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有
予的股票期权数量由6570万份相应调整为6466.8
限公司第四届董事会第九次会议决议公告》（公
日，经公司第四届董事会第十一次
会议审议通过，本次股票期权激励计划的激励对
象由169名相应调整为164名，对应的股票期权
数量由6466.8万份调整为6262.8万份。同时针
详见日刊登于《中国证券报》、
对公司2013年度利润分配及资本公积金转增股本
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
方案的影响，股票期权数量由6262.8万份调整为
和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有
9394.2万份，行权价格由7.898元调整为5.07元。 限公司关于调整股票期权激励计划期权数量及
根据《保利房地产（集团）股份有限公司股票期
行权价格暨符合行权条件的公告》（公告编号
权激励计划（草案修订稿）》等相关规定，公司
激励计划已进入首个行权期，公司和激励对象均
符合行权条件。首次可行权的激励对象为164名，
对应可行权的股票期权数量为万份，行
权价格为5.07元。
截至日止，公司向133名激励对
详见日刊登在《中国证券报》、
象定向发行股票新增股份19,633,320股人民币普
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
通股，募集资金99,540,932.40元，行权股份已
和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有
于日上市流通，行权后公司总股
限公司股权激励计划行权结果暨股份上市公
本增加至10,726,624,907股。
告》（公告编号）
截至日止，公司向37名激励对
详见日刊登于《中国证券报》、
象定向发行股票新增股份3,120,120股人民币普
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
通股，募集资金15,819,008.40元，行权股份已
和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有
于日上市流通，行权后公司总股
限公司股权激励计划首个行权期第二次行权结
本增加至10,729,745,027股。
果暨股份上市公告》（公告编号）
截至日止，公司向39名激励对象
详见日刊登于《中国证券报》、
定向发行股票新增股份4,030,290股人民币普通
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
股，募集资金20,433,570.30元，行权股份已于
和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有
日上市流通，行权后公司总股本增
限公司股权激励计划首个行权期第三次行权结
加至10,733,775,317股。
果暨股份上市公告》（公告编号）
详见日刊登于《中国证券报》、
日，经公司第四届董事会第十五次
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
会议审议通过，本次股票期权激励计划的激励对
和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有
象由164名相应调整为153名，对应的股票期权
限公司第四届董事会第十五次会议决议公告》
数量由万份调整为万份。
（公告编号）
六、重大关联交易
√适用□不适用
与日常经营相关的关联交易
1、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
日，经公司2012年度股东大会审议通过，同意公司继续与保利财务有限公司（以
下简称“财务公司”）开展相关业务，具体业务额度为：（1）按照正常商业条件以及不差于公司可
从独立第三方得到的条款，公司可在50亿元范围内接受财务公司提供的担保业务，以及可在50亿
元范围内接受财务公司提供的贷款等资金支持业务。（2）公司在财务公司的日存款余额不超过上年
度净资产的40%，按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，与财务公司进行存
款等结算业务。（3）公司在260亿元贷款余额范围内以财务公司为受托人办理各种委托贷款业务（含
中国保利集团公司及财务公司外的其他下属公司向公司发放的委托贷款）。（4）除上述担保、贷款、
存款、委托贷款等业务以外，授权公司在50亿元范围内，按照正常商业条件以及不差于公司可从独
立第三方得到的条款，可接受财务公司提供的营业范围内的其他业务。详见日刊登于
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公
司2012年度股东大会决议公告》（公告编号）。
日，经公司2013年度股东大会审议通过，同意公司向中国保利集团公司（以下简
称“保利集团”）及其下属公司（不含财务公司）申请的借款和担保额度分别增加至不超过100亿元。
详见日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上
交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公司2013年度股东大会决议公告》（公告编号）
报告期内，保利集团和财务公司向公司提供财务资助共计34.5亿元，具体情况如下表所示：
拆借金额（元）
150,000,000.00
利率按同期贷款基准利率
150,000,000.00
利率按同期贷款基准利率上浮5%
150,000,000.00
利率按同期贷款基准利率上浮5%
150,000,000.00
利率按同期贷款基准利率上浮5%
600,000,000.00
利率为6.40%
150,000,000.00
利率按同期贷款基准利率上浮5%
200,000,000.00
利率按同期贷款基准利率上浮5%
300,000,000.00
利率按同期贷款基准利率上浮5%
1,000,000,000.00
利率为5.88%
600,000,000.00
利率按七年期贷款基准利率下浮3.5%
截至日，公司存放于财务公司的存款余额共2,643,923,226.47元，存款利率按
照人民银行的相关规定执行。
七、重大合同及其履行情况
托管、承包、租赁事项
□适用√不适用
√适用□不适用
单位: 万元
币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）
对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B）
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额（A+B）
担保总额占公司净资产的比例(%)
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
注:公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,报告期内银行按揭担保发生额为
677,214万元,截至日累计银行按揭担保余额为4,017,871万元。
其他重大合同
（1）重大土地出让及合作开发合同
单位：万元 币种：人民币
厦门保利叁仟栋
厦门市同安区同安新城2014TP04地块
厦门中璟房地产开发有限公司
厦门市国土资源局与房产管理局
北京保利门头沟项目 北京市门头沟区永定镇MC00-地块
北京屹泰房地产开发有限公司
中华人民共和国北京市国土资源局日338000
广州保利罗兰国际
广州市黄埔区科学城开创大道KXC-S-3地块
广州萝城房地产开发有限公司
广州市国土资源和房屋管理局
清远市清城区J26-1号区B23002、B23005、
清远保利天汇
清远鑫瑞房地产有限公司
清远市国土资源局
B23018、B23019、B23020地块
5 广州保利广钢140地块 广州市荔湾区广钢新城AF040140地块
广州市正林房地产开发有限公司 广州市国土资源和房屋管理局
福州保利天悦花园
福州市鼓楼区铜盘路2014-01地块
福州中悦房地产开发有限公司
福州市国土资源局
南京市浦口区青奥体育公园A地块南侧
江苏保利宁成房地产开发有限
南京保利浦口区项目
南京市国土资源局
NO.2014G47号地块
广州保利学府里
广州市黄埔区蟹山路48号12地块广州市越隆房地产开发有限公司 广州市国土资源和房屋管理局
9 广州保利广钢122地块 广州市荔湾区广钢新城AF040122地块
广州市如茂房地产开发有限公司 广州市国土资源和房屋管理局
成都市金牛区金泉街道淳风桥社区JN07
10 成都保利两河公园
成都保鑫投资有限公司
成都市国土资源局
（21/252）：号地块
（2）重大借款合同
单位：万元币种：人民币
合同贷款金额
保证方式及保证方
上海保利建昊商业投资有限公司
保证加质押，保利地产，上海保利建锦房地产有限公司
保利房地产（集团）股份有限公司
建设银行、农业银行
北京保利融创房地产开发有限公司
保证加抵押，保利地产，北京融创恒基地产有限公司
上海保利建颖房地产有限公司
保证加抵押，保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司
保利房地产（集团）股份有限公司
中融国际信托
保利房地产（集团）股份有限公司
北京朗泰房地产开发有限公司
太平洋资产
保利（成都）房地产开发有限公司
保证，保利地产
北京润诚嘉信置业有限公司
保证加抵押，保利地产
八、承诺事项履行情况
√适用□不适用
截至目前，公司及相关方尚在履行中的承诺事项包括：
中国保利集团公司、保利南方集团有限公司、
中国保利集团公司、保
上海三利实业有限公司分别与保利地产签署
利南方集团有限公司、
了《关于避免同业竞争的协议》，承诺避免
上海三利实业有限公司
与保利地产发生同业竞争。
如保利地产在经营业务中需要使用第
中国保利集团公司
778875号、第779623号商标时，中国保利
集团公司将授权其无偿使用。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
是否改聘会计师事务所：
境内会计师事务所名称
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
内部控制审计会计师事务所
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处罚
及整改情况
本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购人均未
受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
十一、可转换公司债券情况
□适用√不适用
十二、执行新会计准则对合并财务报表的影响
根据财政部要求，公司已于日开始执行《企业会计准则第2号-长期股权投资》、
《企业会计准则第9号-职工薪酬》、《企业会计准则第30号-财务报表列报》、《企业会计准则第
33号-合并财务报表》、《企业会计准则第39号-公允价值计量》、《企业会计准则第40号-合营安
排》、《企业会计准则第41号-在其他主体中权益的披露》等新会计准则，具体影响说明如下：
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）
单位：元 币种：人民币
交易基本信息
长期股权投资
可供出售金融
资产（+/-）
北京新保利大厦房 在被投资单位持股
-10,751,229.53
10,751,229.53
地产开发有限公司
在被投资单位持股
保利财务有限公司
-76,802,985.00
76,802,985.00
韶山光大村镇银行 在被投资单位持股
-4,000,000.00
4,000,000.00
股份有限公司
公司为有限合伙
人，共认缴并实际
信保（天津）股权投 出资6亿元，截至
资基金合伙企业（有
-444,000,000.00
444,000,000.00
2013年末已累计
收回投资1.56亿
-535,554,214.53
535,554,214.53
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响的说明
根据最新的会计准则规定，对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中
没有报价、公允价值不能可靠计量的“长期股权投资”应按照《企业会计准则第22号—金融工具确
认及计量》进行处理。因此，公司变更了对上述被投资单位的核算方式，由长期股权投资成本法核算
变为按可供出售金融资产核算，并按要求追溯调整期初数，涉及金额53,555.42万元，从“长期股权
投资”科目转出计入“可供出售金融资产”，有关调整仅对上述两个报表项目金额产生影响，对本公
司2013年度合并财务报表其他项目金额未产生影响。
十三、其他重大事项的说明
√适用□不适用
1、2014年4月，公司全资子公司恒利（香港）置业有限公司（以下简称“恒利置业”）通过其
全资子公司PolyReal EstateFinanceLtd在境外发行5亿美元的五年期固息债券。债券票面利率
为5.25%，每100美元债券发行价99.415美元,折合年收益率5.385%。债券起息日为
日，到期日为日，每半年付息一次，债券已于香港联合交易所上市。恒利置业为债券
本息提供了不可撤销的全额担保。标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司
分别给予公司“BBB+”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，评级展望为稳定，并分别给予债券“BBB-”、
“Baa3”、“BBB+”信用评级。该事项详见日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、
《证券时报》、《证券日报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公司关于公司全资子公
司PolyReal EstateFinanceLtd发行债券的公告》（公告编号）。
2、2010年因建设银行工作人员涉嫌与社会不法分子串通伪造印鉴、非法挪用保利博高华（武汉）
房地产股份有限公司存放于建设银行武汉解放公园路支行账户的资金9,000万元，该事项已在2010
年报中进行了披露。2010年度追回被查封的2,000万元资金已解除查封并收回，尚有7,000万元未收
回。根据已掌握的事实证据及相关司法文书，该笔存款依法应受到保护。目前，司法机关正就此案所
涉款项进行处理，相关法律文件最终生效后，公司存款将予收回。
3、日，公司实际控制人中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）通过上交所
交易系统，增持本公司股份40万股，并计划自日起的12个月内继续通过上交所交易
系统增持公司股份，且累计增持比例不超过公司已发行总股份的2%。保利集团同时承诺，在增持实施
期间及法定期限内不减持所持有的公司股份。该事项详见日刊登于《中国证券报》、
《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公司
关于实际控制人增持公司股份的公告》（公告编号）。
日，接到保利集团通知，保利集团增持本公司股份计划的实施期限已于2015年2
月24日届满。日至日，保利集团通过上交所交易系统累计增持本公司
股份270万股，约占公司总股本的0.0252％。同时保利集团未在增持实施期间及法定期限内减持其所
持本公司股份。该事项详见日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、
《证券日报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公司关于实际控制人增持公司股份实施
期限届满的公告》（公告编号）。
截至目前，保利集团与其全资子公司保利南方集团有限公司（本公司控股股东）合并持有本公司
股份4,723,122,196股，占公司总股本的44.0024%。
4、日，公司收到中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）出具
的《接受注册通知书》（中市协注[2014]MTN455号），同意接受公司中期票据注册，注册金额为150
亿元。公司分别于日和日发行10亿元和30亿元的两期中期票据，
利率分别为4.80%和4.70%，具体发行结果详见日和日刊登于《中国
证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股
份有限公司2014年度第一期中期票据发行结果公告》（公告编号）和《保利房地产（集团）
股份有限公司2015年度第一期中期票据发行结果公告》（公告编号）。
股份变动及股东情况
股本变动情况
(一)股份变动情况表
1、股份变动情况表
本次变动前
本次变动增减（＋，－）
本次变动后
公积金转股
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份
7,137,994,391 100 3,568,997,196 22,753,440 3,591,750,636 10,729,745,027
1、人民币普通股
7,137,994,391 100 3,568,997,196 22,753,440 3,591,750,636 10,729,745,027
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
三、股份总数
7,137,994,391 100 3,568,997,196 22,753,440 3,591,750,636 10,729,745,027
2、股份变动情况说明
(1)日，2013年度资本公积金每10股转增5股的方案经公司2013年度股东大会
批准，并于日由中国证券登记结算有限责任公司上海分公司通过计算机网络，根据股
权登记日登记在册的股东持股数，按照每10股转增5股的转增比例直接记入公司股东账户,转增股份
已于日上市流通。
(2)截至日止，公司向133名激励对象定向发行股票新增股份19,633,320股人民
币普通股，募集资金99,540,932.40元，行权股份已于日在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司办理完毕股份变更登记手续，并已于日上市流通。
(3)截至日止，公司向37名激励对象定向发行股票新增股份3,120,120股人民
币普通股，募集资金15,819,008.40元，行权股份已于日在中国证券登记结算有限
责任公司上海分公司办理完毕股份变更登记手续，并已于日上市流通。
(二)限售股份变动情况
报告期内，本公司无限售股份且不涉及变动情况。
二、证券发行与上市情况
(一)截至报告期末近3年历次证券发行情况
截至本报告期末至前三年，公司未有证券发行与上市情况。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
1、日，公司2013年度股东大会审议通过《关于2013年度利润分配及资本公积金
转增股本方案的议案》，以日的总股本7,137,994,391股为基数，向全体股东实施
每10股转增5股，共计转增3,568,997,196股，转增后公司总股本增加至10,706,991,587股。本方
案实施未造成公司资产和负债结构的变动。
2、报告期内，公司实施股权激励计划行权共计新增股份22,753,440股，公司总股本增加至
10,729,745,027股，募集资金增加公司货币资金约1.15亿元，相应增加公司净资产约1.15亿元，
其中增加实收资本22,753,440.00元，增加资本公积92,606,500.80元。
3、截至日，公司总股本为10,729,745,027股，且均为无限售条件流通股。
(三)现存的内部职工股情况
本报告期末公司无内部职工股。
三、股东和实际控制人情况
(一)股东总数:
截止报告期末股东总数(户)
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数(户)
(二)截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
前十名股东持股情况
期末持股数量
保利南方集团有限公司
4,511,874,673
广东华美国际投资集团有限公司
219,690,000
境内非国有法人
中国保利集团公司
211,247,523
国信证券股份有限公司
121,686,100
全国社保基金一零二组合
120,000,000
香港中央结算有限公司
110,593,483
84,656,156
境内自然人
73,870,500
境内自然人
全国社保基金一零九组合
66,000,000
中国工商银行－南方成份精选股
64,682,575
票型证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件
股份种类及数量
流通股的数量
保利南方集团有限公司
4,511,874,673
人民币普通股
4,511,874,673
广东华美国际投资集团有限公司
219,690,000
人民币普通股
219,690,000
中国保利集团公司
211,247,523
人民币普通股
211,247,523
国信证券股份有限公司
121,686,100
人民币普通股
121,686,100
全国社保基金一零二组合
120,000,000
人民币普通股
120,000,000
香港中央结算有限公司
110,593,483
人民币普通股
110,593,483
84,656,156
人民币普通股
84,656,156
73,870,500
人民币普通股
73,870,500
全国社保基金一零九组合
66,000,000
人民币普通股
66,000,000
中国工商银行－南方成份精选股票型证券投资基金
64,682,575
人民币普通股
64,682,575
本公司第三大股东中国保利集团公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司100%
上述股东关联 的股权；本公司第八大股东张克强持有本公司第二大股东广东华美国际投资集团有限公司
关系或一致行 90%的股权；未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司
股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
四、控股股东及实际控制人情况
控股股东情况
单位：亿元 币种：人民币
保利南方集团有限公司
法定代表人
组织机构代码
房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有资金投资与管理、企业
主要经营业务
管理服务、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）
保利南方集团有限公司致力于打造成中国保利集团公司地产主业的融资平
未来发展战略
台，代表中国保利集团公司行使地产主业上市公司股权市值管理功能，充分
发挥融资平台功能，支持地产主业发展。
报告期内控股和参股 截至2014年末，持有保利置业集团有限公司(00119.HK)股票约2.54亿股，
的其他境内外上市公 持股比例为6.96%。持有保利文化集团股份有限公司（03636.HK）5019.79
司的股权情况
万股，持股比例为20.40%。
2014年实现营业收入1108亿元，利润总额190亿元，净利润142亿元，
经营成果和
归属于母公司净利润51亿元。截至日，总资产3708
亿元，净资产817亿元，归属于母公司净资产266亿元。2014年经营活动
产生的现金流量净额为-79亿元，期末现金余额397亿元。
备注：以上财务数据均为未经审计数。
实际控制人情况
单位：亿元 币种：人民币
中国保利集团公司
法定代表人
组织机构代码
军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发、民用爆炸物
主要经营业务
品产销等五项业务。
中国保利集团公司致力于发展成为在主业领域保持或取得行业领先地位、管控能
未来发展战略
力强、公司治理优良、国际化程度高、具有可持续发展能力和高度社会责任感、
进入世界500强的大型企业。
报告期内控股 间接持有保利置业集团有限公司（00119.HK）47.4%的股权；直接和间接持有保利
和参股的其他 文化集团股份有限公司（03636.HK）63.69%股权；间接持有贵州久联民爆器材发
境内外上市公 展股份有限公司（002037.SZ）30.26%股权；直接持有新加坡星雅集团（Straco
司的股权情况
CorporationLimited（SCL））22.46%股权。
2014年实现营业收入1605亿元，利润总额219亿元，净利润158亿元。截至2014
经营成果和财 年12月31日，总资产5467亿元，净资产1244亿元。2014年经营活动产生的现
金流量净额-115亿元，期末现金余额636亿元。
备注：以上财务数据均为未经审计数。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
五、其他持股在百分之十以上的法人股东
截至本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。
董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期内从公
报告期内是
司领取的应付
增减变动原因
否在股东单
报酬总额（万
元）（税前）
14,196,000
21,649,200 7,453,200
注1、注2、注3
16,451,136
24,881,904 8,430,768
205,200 注3
11,323,200 3,911,200
董事、总经理
362,400 注1、注2、注3
监事会主席
259,200 注3
129,600 注3
129,600 注3
259,200 注3
129,600 注3
董事会秘书
271,800 注1、注2、注3
离任独立董事
离任监事会主席男 60
离任副总经理兼
274,200 注1、注2、注3
注1：二级市场增持公司股票；
注2：资本公积金转增股本；
注3：股权激励实施行权增持公司股票；
注4：公司独立董事朱征夫先生和财务总监周东利先生自任职起未持有公司股票；
注5：公司监事会主席付俊女士自任职起未在二级市场买卖公司股票，报告期末所持股数是其任职前所持公司股票经资本公积金转增股本得出。
注6：截至日，公司离任独立董事张恒山先生和离任监事会主席陈凯先生的离职期限已满半年，其所持公司股票的管理不适用于公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》；
注7：根据国资委有关规定，中央企业负责人年度薪酬实行“先考核、后兑现”原则，截至本报告公告时，2014年度中央企业负责人经营业绩考核工作仍在进行中，国资委尚未对宋广菊同志2014年度薪酬进行核定，因此无法予以披露，特此说明；
注8：张曦先生离任后从公司实际控制人中国保利集团公司领取报酬。
主要工作经历
本公司董事长，兼任保利南方集团有限公司董事。历任国防科工委、广州军区干部，1993年进入保利地产工作，历任办公室主任、副总经理、常务宋广菊
副总经理、总经理。
本公司董事，经济学博士、高级经济师、高级会计师，现任中国保利集团公司董事、总经理。加入中国保利集团公司之前，曾在全国人大常委会办张振高
公厅工作；历任保利（香港）控股有限公司、保利南方集团有限公司、保利财务有限公司、保利能源控股有限公司等主要子公司领导、中国保利集
团公司财务部主任、总会计师、总经理；2010年3月任现职。
本公司董事，现任中国保利集团公司党委副书记、纪委书记。历任澳门兴龙行有限公司董事总经理，保利通信公司董事长，保利南方集团有限公司王小朝
董事长，海南洋浦土地开发有限公司总经理，中国保利集团公司董事、副总经理。
本公司董事，现任中国保利集团公司总会计师，兼任保利财务有限公司董事长，兼任保利投资控股有限公司董事长。历任中国保利集团公司财务部彭碧宏
项目经理、财务会计处处长、财务部主任，保利财务有限公司总经理，保利地产财务总监，保利投资控股有限公司总经理，中国保利集团公司总经
本公司董事，现任保利南方集团有限公司董事、总经理。历任广州军区参谋，广东华顺工贸公司总经理，保利南方总公司总经办主任、总经理助理，
广州保利房地产开发公司副总经理，保利南方集团有限公司副总经理。
本公司董事、总经理，兼任保利南方集团有限公司董事。历任保利科技有限公司项目经理，中国保利集团公司项目主管，保利应用技术有限责任公朱铭新
司总经理助理，中国保利集团公司企业经营处处长、项目管理处处长、企业发展部主任，中国保利集团公司职工监事，执业企业法律顾问，本公司
副总经理。
本公司独立董事，现任中央财经大学金融学院院长、国际金融研究中心主任、教授、博士生导师，享受国务院政府特殊津贴，入选人事部等七部委张礼卿
“新世纪百千万人才工程（国家级）”、教育部“新世纪优秀人才支持计划”、财政部“跨世纪学科带头人”。兼任中国世界经济学会副会长，中
国国际金融学会副秘书长，中国金融学会理事，中国人民银行金融研究所学位委员，刘鸿儒金融教育基金会常务理事、学术委员，中国证监会第12
届发审会委员。
本公司独立董事，现任中山大学管理学院党委书记、教授、博士生导师，兼任全国会计专业学位研究生教育指导委员会委员，中国南方航空股份有谭劲松
限公司、新大洲控股股份有限公司、广东冠昊生物科技股份有限公司、广州恒运企业集团股份有限公司的独立董事。
本公司独立董事，现任东方昆仑律师事务所主任、执行合伙人，全国政协委员，中华全国律师协会副会长，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，朱征夫
华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，武汉大学法学院兼职教授，广东省法院立案信访窗口监督员。兼任佛山华新包装股份有限公司、易方达基金
管理有限公司、广东广州日报传媒股份有限公司的独立董事，广州广船国际股份有限公司监事。
本公司监事会主席，现任保利地产党委副书记、纪委书记、工会主席。历任武汉军区、广州军区干部，1995年进入保利地产工作，历任广州保利房付俊
地产开发公司工会干部、广州合利物业发展有限公司总经理、保利广州物业管理有限公司董事长、保利（青岛）实业有限公司董事长。
本公司监事，现任中国保利集团公司职工董事、工会主席、办公厅主任，兼任保利文化集团股份有限公司监事会主席。历任保利房地产开发与工程刘军才
建筑公司人事部主任、总经理助理兼办公室主任、副总经理，保利（北京）房地产开发有限公司副总经理，中国保利集团公司综合事务部副主任，
国有企业监事会兼职监事。
本公司职工监事，现任保利西安助理总经理，历任本公司法律事务部业务经理、人力资源中心组织监察部部门经理。
本公司副总经理，兼任北京保利董事长、包头保利董事长、河北保利董事长。历任本公司计划审计部经理、总经理助理、董事会秘书。
本公司副总经理，兼任广东保利董事长。历任沈阳市城乡建设委员会副主任，沈阳市规划和国土资源局常务副局长，沈阳奥林匹克体育中心副总指余英
本公司副总经理，兼任上海保利董事长，浙江保利董事长。历任本公司计划部经理、物业产权部经理、销售部经理、助理总经理。
本公司副总经理，历任广州市城市规划自动化中心、广州市城市规划设计所设计部部长、副所长、所长。
本公司副总经理，历任本公司销售部经理、营销中心总经理、助理总经理。
本公司副总经理，兼任成都保利董事长、湖南保利董事长。历任武汉保利副总经理，本公司技术部负责人、助理总经理。
本公司副总经理，历任保利科技有限公司职员，中国保利集团公司综合事务部经理、高级经理、副主任级秘书。
本公司财务总监。历任保利建设开发总公司财务部副经理，保利（北京）房地产开发有限公司财务部经理，上海海洋水族馆内审部经理，保利文化周东利
艺术有限公司财务部副经理，旅游卫视财务总监兼运营中心总监，保利影业投资有限公司常务副总经理，中国保利集团公司财务部副主任，保利科
技有限公司总会计师，保利投资控股有限公司总会计师。
本公司董事会秘书，兼任董事会办公室主任和证券事务代表。历任深圳沃发科技发展有限公司金融部业务经理，广州兴达通讯有限公司汕头分公司黄海
市场部经理，中山公用科技股份有限公司证券部经理兼证券事务代表。
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用□不适用
董事、总经理
董事会秘书
日，经公司第四届董事会第十一次会议审议通过，根据公司2013年度利润分配及
资本公积金转增股本方案的实施情况，对公司股票期权激励计划的期权数量和行权价格进行了相应调
整。同时根据《保利房地产（集团）股份有限公司股票期权激励计划（草案修订稿）》等相关规定，
公司激励计划已进入首个行权期，公司和激励对象均符合行权条件，首个行权期的行权比例为30%，
具体情况详见日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日
报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公司关于调整股票期权激励计划期权数量及行权
价格暨符合行权条件的公告》（公告编号）。
报告期内，公司分别于日和日向激励对象定向发行股票新增股
份19,633,320股和3,120,120股人民币普通股，其中参与行权的现任董事和高级管理人员行权新增
股份2,386,800股人民币普通股。
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一)在股东单位任职情况
√适用□不适用
股东单位名称
在股东单位担任的职务
中国保利集团公司
保利南方集团有限公司
中国保利集团公司
董事、总经理
中国保利集团公司
党委副书记、纪委书记
中国保利集团公司
保利南方集团有限公司
董事、总经理
保利南方集团有限公司
中国保利集团公司
职工董事、工会主席、办公厅主任
(二)在其他单位任职情况
详见董事、监事、高级管理人员的主要工作经历。
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬 董事、监事报酬由公司股东大会确定，高级管理人员报酬依据
的决策程序
董事会审议通过的公司薪酬制度确定。
（1）在本公司专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金
标准按其在本公司实际担任的经营管理职务，参照本公司工资
董事、监事、高级管理人员报酬 制度确定；（2）不在本公司专职工作的董事（除独立董事）、
监事不在本公司领取报酬和津贴，因工作需要所发生的费用分
别在本公司每年的董事会费和监事会费中据实支出；（3）本
公司独立董事由本公司聘任后，每年可领取20万元津贴。
董事、监事和高级管理人员报酬 详见董事、监事、高级管理人员相关情况表。
的应付报酬情况
报告期末全体董事、监事和高级 报告期内，公司董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的
管理人员实际获得的报酬合计
报酬合计2804万元。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
日，经公司2013年度股东大会审议通过，同意选举朱征夫先生为公司第四届董事
会独立董事，任期自日至日，张恒山先生不再担任公司独立董事职务；
同意选举付俊女士为公司第四届监事会监事，任期自日至日，陈凯先
生不再担任公司监事会主席和监事职务。
日，经公司第四届监事会第九次会议审议通过，同意选举付俊女士为公司第四届
监事会主席，任期自日至日。
日，经公司2014年第10次临时董事会审议通过，同意张曦先生由于工作变动原
因辞去公司副总经理、财务总监职务。经总经理朱铭新先生提名，同意聘任周东利先生担任公司财务
总监，任期自日至日。
日，公司董事王小朝先生和张玲先生分别因工作变动和退休原因，申请辞去公司
董事及董事会专门委员会相关职务。根据《公司章程》的有关规定，上述董事辞职均于同日生效。
五、公司核心技术团队或关键技术人员情况
公司核心技术团队素质过硬、结构合理、队伍稳定，为企业的长远健康发展奠定了坚实基础。报
告期内，公司核心技术团队及关键技术人员情况无重大变动。
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一)员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量
在职员工的数量合计
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数
专业构成类别
专业构成人数
商业管理与经营
教育程度类别
数量（人）
研究生以上
大专及其他
(二)薪酬政策
公司结合国家法律法规、行业特点和企业实际情况，在工资总额预算管理制度下建立了以绩效为
导向的工资分配制度，既合理调动员工积极性，又确保薪酬水平与企业效益水平相适应。同时，公司
通过建立企业年金计划、股权激励计划等长效激励机制加大优秀人才的吸引力度。在国家规定的法定
福利之外，公司提供多样的福利项目，为员工提供保障，倡导快乐工作、健康生活的理念。
(三)培训计划
公司鼓励员工自我学习与不断创新，在培训方面给员工以有力的支持。公司以提升员工能力为目
标，通过授课、讲座、专题研讨、实践辅导、学习小组、网络学院等形式，提升员工专业知识、工作
技能、管理能力，并结合时势开拓员工视野、激发创新意识。2014年，公司开始逐步从员工中培养内
训师，将知识和经验内化、推广。全方位、多层次的培训项目，在员工中营造了持续学习、不断成长
2015年公司将进一步加强管理人员培训，提升中高级管理人员领导力；推进内部培训师体系建设，
促进专业知识和经验传承；优化新员工入职培训，帮助新人完成角色转变。
(四)专业构成统计图
报告期末，公司房地产子公司员工总数3785人，专业构成如下：
(五)教育程度统计图
报告期末，公司房地产子公司员工总数3785人，教育程度构成如下：
(六)劳务外包情况
劳务外包的工时总数
劳务外包支付的报酬总额
一、公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明
报告期内，公司始终坚持规范的法人治理，公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会、
上交所的有关规定，规范运作，建立健全规章制度体系，有效落实各项规范管理，切实完善公司治理
结构。报告期内，针对经营计划、项目投资立项、股权激励、重大融资、规范建设等重要方面，公司
累计召开股东大会2次、董事会16次、监事会6次。
报告期内，公司迅速适应监管机构逐步向事后监管转型的新特点，进一步完善信息披露流程及复
核机制，积极拥护分行业监管转型，持续提高非财务信息披露的完整性和有效性，提升信息披露质量。
全年共计披露临时公告50份和定期报告4份，继续保持“无一错漏、无一更正”的良好纪录，并在
上交所2013年度信息披露工作评价中获评A类等级。
报告期内，公司累计接待国内外投资者访谈调研60余次，}