【图片】东京都市圈对中国的启发【重庆区县吧】_百度贴吧
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东京都市圈对中国的启发收藏
上世纪50年代，法国地理学家简·戈特曼提出了都市圈的概念。在中国沿海的几大超级都市圈出现之前，西方世界承认的五大都市圈包括位于美国东北部的纽约都市圈、美国五大湖沿岸的五大湖都市圈、英格兰南部的伦敦都市圈、欧洲西部的巴黎都市圈以及位于日本东海岸的东京都市圈。曾经的世界五大都市圈新时代，东亚都市的激烈竞争作为亚洲唯一入选的都市圈，日本东京都市圈在近代飞速发展，最终成为了日本近代飞速发展以及战后日本重建的一个缩影。今天的文章就一起来看看东京都市圈对中国的超大型城市发展有什么借鉴价值。东京都市圈的地理基础有关东京都市圈的界定有广义和狭义之分。狭义的东京都市圈是指东京都及周边的埼玉县、千叶县、神奈川县，也就是所谓的“一都三县”。其面积1.34万平方公里（占全国的3.5%），人口规模却为4000多万（占全国约1/3），经济总量接近全日一半，城市化率超过90%。狭义东京都市圈广义的东京都市圈又称“首都圈”，是在“一都三县”的基础上加入茨城、栃木、群马及山梨等四县，也就是日剧里常出现的“一都七县”。总面积达3.69万平方公里（占全国9.8%），经济实力已经可以堪比整个俄罗斯。仍然只是很小的一块但是经济实力堪比巨大的俄罗斯...东京都市圈位于日本最大的平原——关东平原。在山峦起伏、河流短小的日本，这个巨大而富饶的平原是不可多得的天赐之地，一直以来都是日本人口密集、经济繁荣的地区。城市圈内的东京港和横滨港，依托东京湾的优良条件，更是让这一地区在海洋时代获得了绝佳的地利。关东平原与东京湾整个东京湾沿岸布满巨大的工业人工岛但生产力和经济水平的高低，除了取决于土地质量以外，很大程度上还受到农业技术和交通走向的影响。在这一点上，关东平原在古代吃了大亏。相对于巨无霸一般的中国，古代日本是一个国小民弱的小国，遍布全国的山地和切断四大岛联系的海洋又阻隔了日本各地的交流，技术进步进度迟缓。因此日本的农业技术革命和行政系统升级，主要靠中国的输出。体量差距过大中国文明向日本输出的前线，自然是最西南的九州岛，尤其是和朝鲜半岛一水之隔的北九州。北九州平原虽然不大，但凭借和中朝之间的亲密关系，一度也是日本经济最发达的地区。现代的北九州自然也是日本前出限制中韩的基地随之接受到中国影响的，则是以大阪京都为核心的近畿平原。这个平原比北九州平原大很多，能把技术红利进一步放大，由此成为了日本最早富起来的地区。强大的经济实力让发源于此的天皇家族统治了日本，也吸引了后来的丰臣秀吉建设大阪城。夹在本州岛中间的浓尾平原在吸收农业技术方面比西面的邻居稍晚一些，但却能凭借地利坐地崛起。这里从古代开始就是连接日本东西南北的路上十字路口，有着深厚的商业传统。在国内贸易为主的年代，浓尾平原在日本的经济地位极高。你们熟悉的地名，都在圈圈里了做生意的人多了，地区的开放程度、发达程度也就自然提高，这是今天的名古屋能有所成就的历史底蕴。思维开放的织田信长就来自这个商业气息浓厚的地区而最东面的关东平原，则由于山地的阻隔总是最后一个受到中国先进技术的影响，成了一个傻大个，综合实力始终不能力压群雄。直到美国人的黑船开进日本，结束了日本的“闭关锁国”，新的文明、技术和产品从东方的海上来，东京面向太平洋的优越地理条件终于有了用武之地。以关东平原为老巢的德川家康最终统一天下为江户地区后来的崛起奠定基础黑船来航从十七世纪开始，江户（东京）就已经成为日本的政治、经济中心。十八世纪20年代时，东京人口已经达到100万，并且超越了京都而成为日本第一大城市，也成为了当时世界上人口最多的城市之一。
东京城市圈的高速发展比之早就起步的欧美都市圈，东京都市圈的发展比较晚，启动于明治维新。明治时代开始，随着“工业革命”的成果传入日本，东京周围开始铺设铁路。蒸汽机牵引铁路，完全改变了之前传统的货物及旅客的内陆交通运输方式，东京的产业开始向郊区分散。交通使得周边的卫星城也得到了有效的发展，这些小城市为以后东京都市圈的发展奠定了雄厚的物质基础。浮世绘里小火车的透视怎么看都觉得很魔性和俄国、中国之间的几次战争，更加刺激了东京周边重工业的发展，让东京城市圈内的大量城市快速工业化。这些工业基础设施和研究力量，成为了东京城市圈后来发展的强劲动力。明治22年的铁道线源源不断地为军工厂输送原料战后，整个日本经济从20世纪50年代中期进入了高速增长阶段。伴随着制造业大规模集聚和城市人口再次快速增长，东京因其特殊的地理区位、政治及经济中心地位自然成为首都圈的超级核心城市。但由于交通还是不够便捷，为了争夺最好的资源，各种人才和资本纷纷拥挤在东京市区。这座超级都市很快就面临交通堵塞、基础设施不足、居住环境恶化等一系列“大城市病”。战后东京已经显示出了生机的恢复此时，“首都圈”发展政策一方面是延续战前控制城市规模无序扩张的理念，另一方面是将重点放在为促进产业设施分散，而积极开发周边地区和加快建设大型基础设施上。为了控制东京向周边地区无序扩张，日本政府重新推行战前“绿化带+卫星城市（中小工业城市）”的方式来引导城市空间重构和产业功能布局。但以绿化带限制城市蔓延的做法并未奏效——因为地价快速攀升使私人土地所有者不愿放弃土地上涨带来的收益，城市公共空间和公众设施的建造始终难以启动，大城市病愈演愈烈。是不是设法降低一点人口就能治疗城市病？就在这时，1964年东京奥运会到来，给了日本政府大刀阔斧改进的机会。为了举办奥运会，关东地区开始大面积搞基础建设，新干线、地铁、城铁等交通工具大大增强了东京和周边城市的联系紧密度，扎堆在东京的人口和产业得以外迁。当1978总设计师体验新干线之时会是怎样的感受到这时候起，东京单点急速发展的历史才终于终结，东京都市圈正式出现。
东京都市圈对中国的启发从这一段历史上看，日本城市化的特点是政府进行规划引导，这与欧洲、美国形成鲜明的对比。东京市政府为了缓解都市中心人口过密问题，在主城区建设若干个副中心，分散各种设施与功能；在近郊及周边地区建设卫星城市，强化各城市之间的分工与联系，从而分担了中心城市功能，缓解中心城市压力。比如横滨市主要发展住宅区，成为东京的卧室；厚木市以科研和信息产业为主，成为东京的科研所；横须贺市主要承担医疗和国内物流等职能，是东京的医院和邮局；成田市以国际交流和国际物流业为主，是东京的空港等等。成田机场主要负责东京的国际航班而羽田则负责国内航班横滨的“太空大钟21”背后还有无数高端低端住宅等待光临分工明确的周边各个城市，与“首都圈”的中心东京构成一个有机整体，有助于提高圈内运行效率，减少重复建造的浪费，进而提高整体竞争力。中国首都北京现今正在面临的“大城市病”似乎就是在上世纪七十年代东京所面临的问题：华北地区北京一家独大，吸收了大量的资源，压得河北天津发展缓慢；北京空气污染严重，汽车拥堵寸步难行；在北京打拼的外地人被高房价压死在了北京，收入中的很大比例都花在了买房和租房上；北京土著和外地移民的矛盾激化，以至于出现了不理智的管理措施……北京欢迎你？抑或是北京拆掉你？凡此种种，就像达摩利克斯之剑一样，悬挂在每个北京人的头顶。不仅是北京，伴随着中国高速的城市化，上海、广州、南京、武汉等发达城市都在出现类似的问题，解决方法却往往简单粗暴，治标不治本。东京都市圈上个世纪末转型成功的经验对于当今中国的巨型都市发展颇有借鉴意义。在交通越来越便捷的今天，保留巨型城市的核心功能，用交通串联其与周边城市的特色资源，显然是解决城市无序扩张的最好办法。中国的巨型城市也已经意识到了这个问题，以北京为中心的“京津冀特大型都市圈”，以上海为中心的 “长三角特大型都市圈”，以广州和深圳为中心的“珠三角特大型都市圈”，都在规划上借鉴了东京都市圈的思路。仍以北京为例，“京津冀一体化”实际正是东京向卫星城市分流城市功能的中国版。雄安新区作为一体化的实际成果，接收北京的部分政治和科教资源，就可以认为是对完善都市圈功能的一次试点。环首都“富裕”带可是由于一些特殊的原因，中国城市的去中心化总是陷入走一步退两步的循环，和东京比还有很大的差距。杭州、苏州、厦门等城市在去中心化过程中就做得比较好。但毕竟这些城市的体量仍然无法和北上广相比，扮演的角色也相对次要，它们的成功经验要用在北上广身上，并不是容易事。在几大国家中心城市圈之外，中国此后还必将形成以各省会城市为中心的次级大型都市圈，和以各地级市为中心的中小都市圈。这些城市化的成果，要想持续发展，就必须选择明智的发展路径，东京的示范便是最好的例子。在愈发激烈的城市竞争中京津能进化为环渤海么？
耶，报废小儿又到哪里去抄袭的哦
欧美许多城市已开始空心化
又惊现夜光图
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日本东京都江户川区离千叶县有多少公里
日本东京都江户川区离千叶县有多少公里
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江户川区近的跟千叶县船桥市相邻，远的到千叶县馆山市有几十公里。你最好问哪个地点或站点到另一个点的距离
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中国人到日本惊呆： 卖北京一套房=买东京一栋楼
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一位中国人到日本惊呆了！东京房价很高，但是和国内北京上海深圳等城市比，还是要便宜很多。卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，而是实情！
关于日本房地产有这样一个故事，陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。
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这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元！
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卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。
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前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会，寒暄时问他想去东京哪里逛一逛，董事长淡淡回答：“我到世界任何地方，都只干一件事——买房。”
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平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气，在座的日本人皆大惊，我倒见怪不怪。
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今年以来，几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。
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原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及，但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房。
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标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧，我也顺应主流财经媒体的趋势，来写写日本买房的几件事儿。
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为什么中国人突然都来日本买房了？其实这事儿并不突然。
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虽然历史不可忘记， 毕竟中国和日本自古就是一衣带水，实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本，只是媒体没宣传罢了。
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加上最近一年日元汇率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务，顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了。
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自然而然地就会想到：干吗不在这儿买套房呢？
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是啊，干吗不在日本买套房呢？就连曾经以昂贵著称的东京，买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。
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出了东京，即使大阪、名古屋这样的城市，房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来，听我根据不同房型报报价。
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首先是日本人最欢迎的“一户建”，也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼，带小花园，有的还有停车位。
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在中国人的概念里，这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元，按照现在的汇率，人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。
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有一次和日本同事路过一户人家，小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐，完全就是日式园林的典范。
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我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说：这是豪宅！要一亿日元呢！
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我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子，立刻丢给他一个不屑的眼神。
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我大天朝的子民，什么天价房没看过没听说过呢？
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何况，这样的房子，是连着土地的所有权一起卖给你的，可以传给子子孙孙，也随时可以拆掉重建。
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其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型：Mansion，日语照搬这个英文单词，译成中文姑且称为“高级公寓”吧。
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Mansion的特点就是楼比较新，漂亮，而且有很好的管理员服务。
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比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什么的。
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而Mansion的住户能天天扔，因为有管理员嘛。
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别以为这不算什么，体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。
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Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion，顾名思义就是“高层公寓”。
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日本出于防震的考虑，楼都修得不高，以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。
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Tower Mansion有酒店级别的大堂，管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼，管理员会帮你把车停好。
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出门前通知一声，出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。
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Tower Mansion楼层越高越贵，买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱？
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还记得我那日本同事的话吗：要一亿日元呢！
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顺便说一句，日本没有公摊面积，不谈建筑面积，卖的是纯粹的房屋内使用面积，阳台都不计算在销售面积之内。
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一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。
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日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房，这也是银行给予房贷的收入基准要求。
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在年收入达到500万之前，日本人租的房子叫：Apartment，译成“套房”吧。
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这就是日本最常见的房型，面积从十几平米到七八十平米，月租从三五万日元到十几二十万日元。
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陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。
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这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元呢！
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真的，准确地说，一亿零八百万日元。所以嘛，卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。
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当然，作为投资行业的一员，我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高，而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。
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但在东京买房出租回报率很稳定，5%-8%之间，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了，Apartment和Mansion，哪种的投资回报率更高呢？
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如果只计算房租收入和买房支出的比例，Apartment回报率更高，Mansion的回报率基本达不到5％。但长期来看，尤其考虑到汇率因素，长期持有Mansion更保值。
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至于“一户建”，一般不用于出租，又不像Mansion那么具有稀缺性，不推荐中国人来投资了。另外，如果是考虑投资回报或资产有效配置，尽量选择东京地区房产，东京市区又优于东京郊区。
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除“一户建”之外，日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致，对房屋价格和租金影响不大。
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相比于“学区房”、某某商圈这类概念，对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。
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离地铁站越近的房子越容易出租，当然相应地也更贵，但也更值得购买。
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至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资，甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。
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只能说，在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下，目前确是投资日本的好机会，但，一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。
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也正因为如此，在日本选择买房中介的时候，任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。
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另外，日本人工作效率其实普遍低下，一般头一天到中介办公室说明要求，然后再陆续预约看房，平均一天看三四套房就不错了。
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因此，最好拿出比较充足的时间来看房。当然，下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之，急不来的。
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还有，日本规定中介收费比例是3%，超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本，都是彻头彻尾的谎言。
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最后提醒一句，日本银行不为外国人提供贷款，购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户，买房款怎么汇到日本？
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租房收入怎么汇给房东？都务必要找到可靠的服务机构，背现金的土豪行为是违法的哦。中国人真的把日本“买爆”了怎么办？这实在是杞人忧天。
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日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美，近有韩国、中国台湾，甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。
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而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了，日本买房这事儿吧，说得远比实际热闹。看的人多，买的人少。若是有余钱，倒不妨买一套。
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（来源：《财经天下》周刊）日本一位记者来了中国后表示大受刺激，他觉得中国人的房子太大了，家家都百十平米，重点是还便宜！而在日本，他干了一辈子大报记者，才攒钱买了个小房子，差距太大。推荐阅读：日本人无比羡慕中国：北京家家百十平
社科院研究员李银河女士讲过一个故事：那天，我的邻居来跟我聊天，有意外发现。
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前不久，她姐姐带来一个日本记者，在我家坐了坐，聊了一阵，后来去她家吃的饭。
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她跟我说，原来这个记者还想去拜访好几家，却突然取消了，原因是“受不了那个刺激”。我奇怪：他受什么刺激了？
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原来，他觉得中国人的房子太大了，家家都百十平米，而在日本，他干了一辈子大报记者，才攒钱买了个小房子。
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房子空间狭小，家具一多，人从房间里走过，要“像鱼一样”闪来闪去，所以他觉得太受刺激了，以致不愿去更多的人家，受更多的刺激了。
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我听了才突然意识到，中国这些年的变化实在是太大了，人们的生活水平能到了让日本人羡慕的程度。原来还真没注意到。
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事实上中国住房真的如此令人羡慕吗？先来看一些数据。
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买房，一位熟识的日本工薪族山本对记者说，他买房了。新建的公寓，地点在葛西，位于东京都的最东侧，紧邻千叶县。
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面积80平方米的三室一厅，总价3100多万日元(约220万元人民币)，首付了900万，贷了25年的款，每月还款约7万日元。每天从家到城里的公司上班需要坐1小时的轻轨电车，对于这个通勤距离和时间，山本表示比较满意。
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在东京，山本的购房颇具代表性。能在寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的都是不折不扣的有钱人，大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射，纷纷把目光投向所谓“首都圈”的最外围。
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同样的面积，圈儿边的住宅楼价格是城里价格的1/2或1/3。
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推动东京人圈儿边购房的是四通八达的公共交通，每天早上，各线的地铁和轻轨载满西服革履的工薪族向都市中心移送。
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东京地价是世界上最高的，所以在东京买房子就要做好拿出几千万乃至上亿日元的心理准备。
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用一个正在出售的普通实例说明，东京川平冢3丁目一处公寓，距离车站10分钟步行路程，面积79.35平方米，总价5350万日元(382万元人民币).
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如果首付1200万日元，贷款30年，每月要还款12.8万左右，此外，入住后每月的管理费是2万日元。
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一般来说，东京几个著名的昂贵地段例如惠比寿、广尾、赤坂等区域，不要说电视上常看到的日式独门小楼，就是一套不到100平方米的三室一厅公寓房往往标价要1亿几千万。
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这些地区的“贵府”确实不是普通日本百姓可以买得起的，多是为老板或人气艺人们准备的。
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对于一般市民阶层来说，能在东京城内买套不很偏僻的三居室绝对是个大手笔了。
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之前日本的“豆腐渣”建筑业丑闻曝光后，日本的房地产销售遭到了不小的打击。
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越来越多的准买房户变成了坚定的持币观望者，谁也不想用辛苦一生挣来的钱买到的房子经不起随时可能发生的地震。
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与购房相比，东京人更习惯于租房住。租房不用准备购房时首付的一笔巨款，而且可以随时根据工作的变动而搬移。
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东京都内租房的价格因地域不同差价也极大，拖家带口的普通市民家庭租住的多是10万~20万日元的公寓房。
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如果哪家公司有自己的宿舍楼，每月两三万的象征性房租对员工来说绝对算得上是个诱人的福利待遇了。
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有数据表明，中国与日本、韩国相比，人均城市建设用地、耕地是比较接近的。
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然而根据建设部的统计，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。
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其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。
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东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍。
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而事实上，生活在中国的人都有这样一个感受：北京的住房指数明显高于东京！为什么？
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“住房痛苦指数”是用来衡量住房经济困难程度的指标，其计算公式为：商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指数。
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东京市区单位平方米房价约为2.3万元人民币。日本人的人均月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。
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所以可以得出：东京人的“国民住房痛苦指数”=23000元/平方米÷23000元(月收入)=1(实际应当小于1)。
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北京全年房屋均价为6485元/每平方米，北京城市居民人均可支配月收入为1471元。
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于是，北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41。
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更公平、更准确的比较方法为：将北京的人均收入改为中国的人均收入。
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中国的城镇居民人均月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的：北京市住房痛苦指数=6485元÷874元=7.42。 正如数据显示，北京人住房痛苦指数是东京的5倍左右，居住水平却早已是东京的2倍。
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而这次的争论恰恰是这种数据的现实反映：一方面，李银河说出了北京部分住房条件好于东京的事实。
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另一方面，网友又觉得与常识不符。北京的高房价和低收入的强烈反差，却并没有导致房市的冷清。
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相反，在房市中，居民的购买力却表现得非常旺盛，而且房子大到居然让日本人都“受刺激”了。
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以去年为例，北京市全年供地计划中，商品房仅占69%，其余的都变成了经济适用房和享受经济适用房政策的用地。
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而这些所谓的享受经适房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房。
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而是仅面对特殊单位群体的住宅用地，此一项的面积就高达2586万平方米。
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另外，即便是面向社会的经适房情况大家也知道，就是所谓“开奔驰住200平经适房”。不知日本记者去的是否是这些“人家”。
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中国经济以10%左右的幅度增长已经维持了二十年之久，东南亚等国这样增长之后都已步入发达。
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中国虽然整体还未富起来，那也只能说是贫富差距太大，不能说富人少。
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无论是所谓“权贵”，还是合法致富的企业家、明星、高管，比例虽不高，总数可也不少，这些人是具有购买力的。
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了解楼市的人可能知道，在北京年轻人买房基本不是花自己的钱，而是三个家庭六个人供一套房。
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小两口是独生子女，男方和女方家里共同出首付，然后共同还贷，当然也有条件好的家庭只需要一方家长的积蓄就够了。
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所以都说“靠工资买不起房”，可房子还不是一套一套都卖出去了。
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按你的收入算出来的住房痛苦指数当然高，但加上你外地父母几十年的积蓄就是另一个概念了。除去这种情况，所谓“温州炒房团刚走，山西煤老板又来”，全国的财富新贵们轮番冲击北京房市。
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在一个失衡的社会里，各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚，以举国之力和日本的一座城市比，就难怪日本记者显得寒碜了。
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