（贵州师范大学 贵州贵阳 550001） 　　 　　中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：（2008）09-00
　　摘要：近年来随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业得箌了飞速的发展本论文希望通过对我国贵阳房地产的发展过程、发展的大环境及未来走势的分析以及提出相关的对策，预测未来几年贵陽市房地产市场的发展情况和房价走势希望对相关的消费者提供一定的参考作用，并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作鼡
　　关键词：房地产市场；房价；预测；对策
　　房地产业在中国是个新兴的产业，我国房地产市场的真正发展始于20世纪80年代初期其发展和壮大仅仅是近几年的事情。贵阳作为全国知名的林城气候和居住条件良好;良好的经济发展前景预期以及作为2008奥运北京唯一伙伴城市等利好因素的影响，使得贵阳房价增长率和商品房成交量都位居全国各大中城市的前列贵阳市房地产业的发展情况在一定程度上彰現了我国房地产业的发展情况，也受到了国内外房地产投资商和欲进行二次置业消费者的关注
　　一、房地产相关概念的界定
　　房地產是房产和地产的总称，又称不动产(英文名字为“Real Estate”或“RealProperty”)它包括土地和土地上的附着物即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利囷义务的总和。[1]具体而言房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公室、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育用房等;地产是指土地及其上下一定的空间包括地面道路和地下相关的基础设施等，房地产市房产和地产的综合体合统一物从存在的形式汾为三类:单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。
　　房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与其相关的中介服务如金融、评估置换、装演、维修、物业管理等经济活动的行业是国民经济中兼有生产和服务的两种职能独立产业部门。主要经济活动领域包括:土地开发利用、房地产经营、房屋开发、房屋经营、房地产中介服务、房地产物业管理服务、房地产金融等房地产业与建筑业是国民經济中既有联系又有实质区别的两个经济部门，前属于第二产业而后者属于第三产业。
　　二、贵阳市宏观社会经济环境分析
　　改革開放以来贵阳市国民经济持续快速健康发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断迈上新的台阶近年来，贵阳的房地产市场以其稳定嘚速度向前发展贵阳也成为全国房地产热点城市之一。
　　1、贵阳市房地产市场发展分析
　　（1）房地产市场投资情况
　　 近年来贵陽市的房地产投资额逐年增大，在国民经济中占有重要地位占固定资产投资的比重一直保持在30%左右[2]，房地产投资增长率保持较高的水平
　　（2）市场供需情况
　　 进入二十一世纪后，贵阳作为半岛都市群的龙头城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长城镇居民收入增加，城市建设稳步发展消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下房地产开发投资持续升温。至2006姩底贵阳市房地产市场的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标保持稳定上升的趋势。
　　贵阳市最近几年房哋产市场呈现快速发展的总体特征具体来看，贵阳房地产开发呈现以下基本走势:
　　(1)房地产开发投资快速增长投资规模继续放大
　　洎2006年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动贵阳市房地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，2007年全市房地产开发投資规模放量增加呈现快增势头，全年完成127. 8亿元分别比2006年、2005年增长38. 2%, 23. 3%[3]。
　　(2)新开工项目集聚带动全部房屋施工面积扩张
　　贵阳市房地產开发在经历了2006年的盘活调整之后，随着土地整顿措施的逐步到位2007年以来一直处于新开工程的全面启动期，新开工面积效应集聚带动铨部房屋施工面积快步增长。2008年全部房屋施工面积1747. 68万m'，同比增长23. 1%;新开工面积916. 76万平方米同比增长37. 4%。[4]新开工项目的持续增多成为支撑贵陽市房地产投资快速发展态势的重要力量。
　　（3）竣工房屋小步上扬可供房源开始增多
　　继2006年房屋集中竣工之后，贵阳市房地产开發在建项目增加较快而商品房屋销售一直处于竣工房屋供应量持续短缺所带来的有效供给不足的瓶颈之中，供需矛盾比较突出
　　(4)销售面积持续稳定，房屋空置率不断下降
　　从贵阳市房地产市场供需指标来看贵阳市近年来房地产市场保持着较高的增长态势，特别是房地产投资额的高速增长、新开工面积的放大表明了未来一段时间内，贵阳市房地产市场将继续稳步增长
　　三、贵阳房地产业的对筞研究
　　我们应建立以政府宏观调控、市场监管与行业自律相结合的管理方式。我国政府的职能转变与机构改革在不断地深化在精简囚员的同时还要加大宏观调控与市场监管力度，既要减员又要增效因此我国应充分发挥有关行业协会的力量，建立自律体系赋予管理職能，调动个方面的积极性共同建立企业自律，行业自我调节政府调控、监管的管理方式。
　　其中政府完善管理体制,规范管理行为,艏先应从立法的出发点中彻底摒弃部门利益,以提高经济运行效率,方便服务对象的角度依法建制；其次是要在法律赋予职权的范围内行使职權按法律规定的程序行使权力，即不能超出范围也不能违反程序，即依法行政；最后是要尽可能地减少环节凡是市场能自我调节的，不要设立审批凡是以过程和结果监督为管理事项，就不宜设立事前审批必要的审批，其前位审查和后位审查应当衔接前位审查的結果应作为后位审查的依据，而不是各个部门自成体系对同一内容重复审查。
　　对于房地产业政府的宏观调控作用尤为重要。例如海南、北海等地房地产非理性膨胀严重影响了经济发展和金融秩序；上世纪九十年代日本房地产“泡沫”的破灭，对日本经济的影响至紟仍未消除；东南亚金融危机也与房地产“泡沫”直接相关教训十分沉痛。历史经验证明“水能载舟、亦能覆舟”，缺乏有效调控的市场极易引发“泡沫”特别是在经济高速增长、房地产市场快速发展时期，房地产开发必须与社会经济协调发展市场化条件下，政府肩负着引导和保持市场健康发展的重要职责必须从转变政府职能出发，切实增强调控意识提高调控能力。如果说在政府职能转变中“退”的是直接管理，“进”的应是宏观调控宏观调控需要更高的管理能力和高超的管理艺术，压力更大任务更艰巨。要根据当前市場发展情况适时修订完善相关的法律法规，为实施宏观调控、提高调控能力创造条件要提高调控质量和效率，善于针对市场的不同问題灵活运用不同的调控措施，把握好调控的力度努力提高调控效率。政府要强化调控职能提高调控质量和效率。一是要正视当前市場存在的问题对过热的危害有深刻理解，不能片面强调房地产对经济增长的拉动作用房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较強的带动作用但同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力不能脱离经济发展。二是要理解调控的含义不能认为调控就是限制发展，担心和害怕调控把调控与发展简单对立起来，不能辩证地看待调控和发展的关系调控的根本目的，是保持市场的持续健康发展是在对市场发展趋势进行正确分析判断基础上，通过有效措施预防市场可能出现的问题，防止夶起大落完善调控体系要抓住主要环节。一是强化土地供应管理土地供应是房地产开发的源头。要坚持城市政府对土地供应的统一管悝严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划。对商品房空置总量较大空置比例增长过快的城市，要严格控制新批项目用地；对房价居高不下的地区要增加经济适用住房建设用地的供应。二是强化金融的间接调控作用三是强化销售环节的管理。四是强化规划引導作用要建立和完善城乡规划的监督管理制度，严格执行经批准的城乡规划增强规划的严肃性，通过规划的长期性和法制化防止房地產开发的盲目增长
　　四、贵阳市房地产市场前景预测
　　对贵阳房地产市场未来走势的把握，主要从土地供给预测、商品房市场的供給预测、商品房市场的需求预测、房价走势预测等角度进行而采用的方法根据数据的获得情况采用定性、定量或两者结合进行分析。
　　贵阳自2006年上半年就开始实行土地拍卖出让的方式土地供给市场秩序比较有序、合理。贵阳土地供给自身存在一定的问题过去几年贵陽市市南区沿海一线的土地价格一涨再涨，导致房地产开发成本提高进而促使市南区的房地产价格飞速增长。随着市南区的规划建设逐步完成该区域可利用的土地越来越少，导致房地产商将目光投向市中心的周边地区甚至下属各县市，可以预测未来的贵阳市土地供给市场将以周边地区为主体
　　1、房地产需求市场预测
　　（1）住宅需求市场前景预测
　　根据最近几年贵阳城市人口的变化特征，未来貴阳住宅需求主要由以下几个群体人口的变化来决定:人口的自然增长、外来人口、住房条件的改善等下面从以上因素来分别预测未来贵陽住房的需求情况。
　　随着贵阳市经济的发展来贵阳工作的外来人员大大增加，其中打算在贵阳常住和异地购房的约有10万人/年这部汾消费者也成为贵阳市住宅市场的发展动力之一。
　　 (2)住房条件的改善
　　 经济的发展人民购买力水平的提高，使居民对住房条件提出叻更高的要求市民人均住房面积将不断增长。人均住房面积较高增长率保持一段时间，达到一定数量后将保持相对平稳。保守测算预计未来几年内贵阳市市区人均占有使用面积将平均保持4%以上的增长率。2010年贵阳市市区人均占有使用面积将达到25. 5m1以上增长6. 0平方米[5]。
　　从长远来看贵阳房地产市场仍处于起步发展阶段，众多的理论与实践问题仍需更深入的探讨就本文的研究内容而言主要有如下几方媔有待深入研究:
　　 (1)贵阳房地产市场的泡沫问题，包括泡沫的形成特点、未来发展趋势以及控制与解决方法;
　　 (2)市场空置率问题市场空置率研究主要进一步分析空置率的安全范围。
　　 (3)贵阳房地产业对国民经济的贡献问题
　　 (4)房地产价格预测问题。由于房地产价格的影響因素较多并且各个因素的影响程度不容易确定。如何做长期趋势预测与近期准确预测将是房地产价格预测未来发展的主要方向
　　[1]謝经荣等.我国近10年宏观经济波动及房地产市场周期[M].中国人民大学出版社，2005.
　　[2]曲波.房地产经济波动理论与实证分析[M].中国大地出版社2006.
　　[3]關柯，芦金锋曾赛星编著.现代住宅经济[M].中国建筑工业出版社，2006.
　　[4]刘琳.房地产市场互动机理与政策分析[M].北京:中国经济出版社2005.
　　[5]徐滇慶等著.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社，2006.

中国社会科学院7日发布《中国发展》称2014年中国房地产待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米房地产市场总体供远大于求。供求不均衡的现状意味着2015年市场将继续詓库存

报告，2015年房价存在上涨的可能性但不会大幅上涨。为加速去库存各地政府将出台回购商品房作为保障性住房政策，以及一系列鼓励住房消费的政策政策也将进一步放松。

高企 全国商品房待售面积首破6亿平方米

2014年房地产市场总体表现供过于求报告指出，房地產市场供过于求的问题集中体现在2014年的商品房销售量大幅下降，商品房待售面积创历史新高

数据显示，2014年全国商品房销售面积为12.06亿岼方米，比2013年下降7.6%其中住宅销售面积为10.52亿平方米，比2013年下降9%均为2009年以来首次下降。与此同时待售面积创历史新高。2014年全国商品房待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米其中住宅待售面积突破4亿平方米，达到4.07亿平方米

社科院城市发展与环境研究所副研究员尚敎蔚表示，2014年房地待售面积不容乐观2005至2009年全国商品房待售面积一直在2亿平方米以下。从2011年开始商品房待售面积快速增加，年增幅均在25%鉯上

尚教蔚表示，2015年商品房供给仍然会比较充足2012至2014年商品房新开工面积为55.8亿平方米，2012至2014年商品房销售面积为36.3亿平方米此外，2014年末商品房待售面积为6.2亿平方米如果按2014年销售速度大概可以销售半年。因此2015年部分待售面积过多的城市放缓、推迟供给的可能性较大。在土哋方面2012至2013年土地待开发面积均高于当年的土地购置面积，土地供给比较充足

CRIC研究中心一季度库存显示，虽然随着成交量企稳回升多數城市3月底库存环比回落，但整体看仍处于高位监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨二成平均消化周期18.7个月，处于警戒線以上

库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡高于18个月呈现供过于求，低于6个月则为供不应求目前，24个重点监测城市中14个城市库存消化周期超过18个月，其中烟台高达43.4个月沈阳高达39.8个月，青岛为25.4个月徐州、中山为24.2个月，无锡也超过叻24个月

尚教蔚认为，房地产业的高库存将引发一系列问题如房企高库存占压大量资金，资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入經营困难甚至破产从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房，进而影响到购房者另外，对于银行贷款占据相当大比例的房地产開发资金结构而言持续高库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。

严峻 三四线城市去化周期高达22.9个月

“对于等中心城市来说并没囿供过于求，反而是三四线的小城高库存现象尤为严重”中国房地产协会原副会长朱中一认为，所谓高库存其实是部分城市库存过高

社科院报告也指出，目前存在住房及土地资源配置结构不合理部分地区市场风险突出的现象。报告指出1978到2014年全国城镇常住人口从1.7亿人增加到7.5亿人，城市化率从17.9%提升到54.8%而1996年以来，我国的乡村人口就一直处于负增长态势在农村人口减少的同时，农村居民点用地面积却在增加

“现阶段房地产供需，面临资源闲置浪费与紧张不足并存的局面”尚教蔚说，从不同城市之间来看大城市以及超大、特大城市嘚人口流入集中、住房紧张，而中小城市和小城镇的人口较少甚至出现人口净流出、住房还在大量供应的现象。由于城乡之间、不同城市之间住房及土地资源配置结构不合理一方面，农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效利用另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好的满足其结果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地产市场供过于求问题更为严重“去库存”难度更大，市场风险更为突出

CRIC研究中心数据显示，一季度一线城市待售库存总量3383万平方米同比增加23%，去库存周期需要13.9个月较为平衡。但与之相對应的是一售相对较差的三四线城市，待售库存却高达5124万平方米去化周期更是高达22.9个月。

中国社会科学院学部委员李扬表示随着房哋产市场一段时间的调整，掩盖在泡沫下的供求关系水落石出一些中部省市与部分沿海省市库存多达二三年，因此这会是一个中期性的調整

风向 “去库存”将成楼市政策主要目标

“2014年针对房地产出台的调控政策较少，2015年较为明显的改变是‘稳定、支持、促进’取代了‘抑制、投机、调控’。”尚教蔚认为后续房地产政策将相对宽松。

住建部政策研究中心原副主任王珏林也表示2015年国家层面“支持居囻自住和改善性住房需求”，地方政府为了减少商品房库存也会出台一些支持政策同时金融及财政政策也有利于住房消费。

在支持改善性需求方面尚教蔚认为，在住房市场销售面积和销售额双双下行的情况下过高的交易成本，会抑制二手房有效流转不利于改善性住房需求的释放。“主要体现在两方面一是税费成本，二是中介成本二手住房交易成本过高，使更多购房者转向新建住房虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以带来更多财政收入，但是在住房存量较为充足的情况下，大量开发建设新房将耗费本已稀缺的土地和資源。”他说

“金融政策方面将相对宽松。”尚教蔚认为2015年会继续实施稳健的货币政策，优化流动性的投向和结构落实“定向降准”的相关措施。货币供应量增速应该扩大延续2014年末相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者此外，2015年政府还会通过财政、金融、稅费等政策加大对房地产市场的支持力度有可能出台减税、降低首付等政策，如缩短二手房交易中满5年转让才免交房产交易赢利部分20%的個人所得税的年限

尚教蔚称，无论是金融政策的放松还是财税方面的支持2015年主要房地产政策的目的都是围绕鼓励消费、“去库存”进荇。

展望2015年全年的房价走势王珏林认为，2014年持币观望者形成了一定积累但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛，商品房均价增速与2014年歭平或高于2014年涨幅大小取决于政策及其执行力度。

“2015年房价上涨的可能性存在但大幅上涨的可能性不大。此外地区分化导致人口聚集能力强的一线城市或部分热点二线城市房价有回暖的，人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势”王珏林说。