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案例解读“地产 医疗”5种模式.
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3秒自动关闭窗口老牌房地产企业酝酿转型，布局大健康产业
　　随着行业利润整体下滑以及业绩分化加剧，房地产企业进入深度调整期，因此，转型成为当前房地产企业最时髦的词。地产企业转型有三大方向，一种是继续进行房地产开发，只是改变现有的开发模式和经营模式；其次是继续保持房地产业务，但侧重于社区服务、养老服务、体育产业等地产产业链上下游进行产业的延伸；还有就是逐渐剥离地产主业，转型其他更具前景的产业。如国内知名地产企业万达和万科，都在转型升级的道路上进行探索。
　　近日，一家在二、三线城市深耕20余年的老牌港股上市房地产企业&&汉港控股对外宣布，公司成立新附属公司─浙江美测医药科技有限公司(浙江IPS)。其经营范围包括但不限于，技术开发及咨询，成果转让，以及医药及医疗器械检测技术。这标志着国内又一家房产企业，在主业外谋求新的利润增长点，开始布局专业性更强、前景更广的大健康产业。
　　全球健康产业2020年产值将达13.39万亿美元
　　据汉港控股相关人员介绍，我国医疗产业广阔的市场前景成为公司布局的重要背景。据相关数据显示，从全球来看，健康支出总额占GWP（世界国内生产总值）总额的1/10左右。2010年仅健康产业支出总额就为2.6万亿美元。我国2010年健康支出总额为2933.91亿美元， 占GDP的比例为5.1%，但人均健康支出仅为全球人均健康支出的五分之一。不过由于中低收入国家和中高收入国家人口增长，且人均健康需求的释放，为健康产业的发展带来新的增长动力，预计2020年健康产业全球总产值将达到 13.39万亿美元。
　　从政策方面来看，美国的医疗改革法案使医保覆盖到全美国3200多万目前没有医保的人，这对健康产业来说机遇与挑战并存； 而我国医疗产业已成为十三五一个重要组成部分，相关规划明确提出到2020年我国卫生总费用占GDP的比重要增加到6.5-7% ，健康服务业总规模将达到8万亿元以上。
　　从社会发展来看，人口老龄化、亚健康状态、环境和气候变化为大健康产业创造广阔发展空间。从医疗产业科技发展来看，生物科技（基因工程、细胞工程等）的重大突破，为健康产业提供发展动力。此次，汉港控股抢先入局，进军大健康产业，必定开启一片蓝海。
　　多项产业背书打破技术壁垒
　　从汉港控股医疗产业布局来看，其主要着力点在药品检测以及干细胞产业两个层面。成立浙江美测医药科技有限公司，提供独立第三方出口药品检测服务；设立广西港润生物技术有限公司，并正积极物色干细胞技术研发和应用的机遇，从而打造覆盖干细胞上中下游的产业链。
　　这清晰的思路和规划背后，则是汉港控股在大健康产业上提前布局和洞见。
　　汉港控股此前已经与在美国药品检测行业耕耘近30年、 FDA认证的第三方药品检测公司& 美国 IPS达成了深度合作，从而破解了国内医药企业对FDA认证的需求与国内缺乏通过FDA认证的独立第三方药品检测实验室这一难题。美国IPS与汉港控股共同在中国打造第三方药品检测实验室，其经验、技术、运营等都将有据可依，助其快速切入第三方药品检测市场并站稳阵脚。
　　而干细胞医疗产业方面，汉港控股也有深厚的资源优势。例如在政府资源方面，与广西妇保院达成深度合作，在医院开展干细胞采集、存储业务；在战略资源方面，与全球知名的生物医药高新技术企业金时代生物技术达成合作，该公司承担了国家科技部 &十二五&高技术 &863计划&项目的&国家组织工程种子细胞库建设和运营，这无疑为汉港控股在干细胞医疗产业市场的开拓夯实了基础。
　　毫无疑问，大健康产业是一片蓝海，竞争远没想象中激烈，而汉港控股依托其资源，抢先布局，以新形象和新境界展现在人们面前，一个新的商业世界正在逐步浮出水面，也为房地产企业的成功转型提供了一个可借鉴的范本。
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　　有数据统计，国内A股市场160多家房地产企业中，至少有超过6成企业计划或者正在转型，其中有近20家要完全退出地产领域。已经在转型的房地产商中，很大一部分都在进军或者正打算进军医疗健康领域的路上。
　　15家在医疗健康领域已有所布局的房地产商有四大特点：均属于上市公司，财大气粗，时常上演买买买的土豪剧;热衷于抱政府大腿投资建医院;纷纷试水&&;做大这一领域规模仍需时日。
　　国内进军医疗健康领域的房地产公司
　　收购、参股
　　从大环境层面看，整合房地产行业的增速在逐步放缓，房地产企业必须寻找新的利润增长点。被称为&永远的朝阳产业&的医疗健康显然是一个不错的投资方向。国务院关于促进健康服务业发展的若干意见提出，2020年中国健康服务业规模将达到8万亿元。
　　收购、参股是房地产企业进军医疗健康最常见的方式。以深天地、运盛医疗、宜华健康为代表。
　　2月16日晚，停牌半年的房地产上市公司深天地A发布重组预案：公司拟发行股份及支付现金的方式购买两家互联网医疗企业&&友徳医、赢医通100%股权，交易作价分别为20亿元、35亿元。深天地所募集的55亿元资金中，11亿元用于向被收购企业的自然人股东以及企业股东支付交易现金对价，剩余部分将主要用于投资建设健康云数据中心、投资建设网络医院线下服务店、收购(托管)医院病投资医院基础设施建设等项目。
　　值得一提的是，友德医的股东之一是宜华健康(由宜华地产更名而来)。其在2014年底以1.2亿元获得友德医20%的股份，此次将20%股份出售给深天地，价值4亿元。1年多时间，友德医的估值已经从6亿元升值为20亿，宜华健康轻松获利2.8亿元，投资回报率为233%。
　　资本的热捧加速了互联网医疗公司估值的攀升，也由此引来更多入局者
　　宜华健康入局医疗健康领域是在2014年，其以7.2亿元收购广东众安康后勤集团股份有限公司全部股权，后者是一家医疗后勤综合服务行业&一体化非诊疗&专业服务提供商;同年10月，其与广东省第二人民医院合作的广东省网络医院正式上线;2015年2月，宜华地产更名为宜华健康，正式布局医疗健康产业。
　　运盛医疗进军医疗健康的时间与宜华健康不相上下，路径也类似。2014年9月，控股区域医疗信息化公司融达信息;2015年2月，收购医院心电网络信息化公司麦迪克斯;2015 年 5 月，公司控股健资科技，布局个人端心电网络信息化设备领域，并成立了健康产业并购基金。同时，运盛医疗与麦迪克斯、融达信息三方共同合资成立杭州运盛健康科技有限公司。
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[关 键 词]：
中房研协,地产,医疗
“互联网+”自被提到国家战略高度后，目前已十分火热。最近，方兴、华远、正荣等纷纷与小米、腾讯、360合作，打造智慧社区。在新一轮的“地产+X”浪潮中，“互联网+”并不是唯一的，对房地产来说，医疗同样是一个巨大的风口。
来源：统计年鉴，海通证券研究所
根据国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年，中国的健康服务业总规模达到8万亿元以上，而2012年我国医疗卫生总费用达到2.8万亿，这意味着到2020年平均复合增长率为17%（如上图）目前已经有13家上市房企介入医疗行业，包括恒大和万科。以下是当前医疗地产的5种模式。
通过股权收购介入
直接收购社会上一些成熟医疗机构的股权，藉此进入医疗地产行业，有代表性的开发商是恒大集团、宜华地产和世荣兆业。
恒大集团：打造医疗旗舰
恒大集团在“医疗+地产”的道路上频出大招。其目标是在新型国际医院、医学美容及抗衰老、健康管理、养老产业等四大业务领域积极探索，创造新的利润增长点。
推进方式：收购了香港一家上市公司，改名为恒大健康，推进在医疗健康产业的布局。
项目进度：1、今年3月，恒大健康已与海南省、韩国原辰（韩国最大的医疗整形机构）达成三方合作，将在博鳌乐城先行区建立国际级医学美容及抗衰老中心；2、选址在天津的首家恒大原辰医学美容医院即将开业；3、恒大集团与哈佛附属布莱根医院组成的联合团队，正在三亚海棠湾实地考察，为在中国共建新型国际医院选址。
盈利模式：自建医院、医学美容中心等，通过医疗健康服务带来收入，并带动养老地产等的发展。
独特优势：截至去年年底，恒大在全国147个城市有305个大项目，业主总数370万且每年还将新增七八十万人，有着丰富的社区资源和产业开发经验。恒大健康考虑引入先进的医疗技术及设备，借助互联网技术整合庞大业主的群体，为社区居民提供全方位的医疗健康服务。而养老产业方面，恒大健康则有意向在全国多个中心城市设立养老服务机构，满足老年群体对健康生活的各项需求。恒大集团预计，今年在中国至少6个一二线城市设立分支机构，年营业收入超过160亿元，服务人群超过5000万人。
宜华地产：收购+参股
宜华地产以7.2亿元收购广东众安康后勤集团股份有限公司全部股权，并以1.2亿元收购深圳友德医科技有限公司20%股权，进军网络医院行业。
广东众安康后勤集团股份有限公司是中国医院后勤社会化服务的领先企业，主要从事医院后勤服务全方位一体化管理，涉及医院机电管理，消防管理，保安、保洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，病人餐饮服务，医疗设备物资管理，医院手术室、重症监护室等医疗设施的洁净工程建设，以及医院信息化建设等业务功能。
通过两次收购的宜华地产成功介入医疗行业，并且医疗板块业务超过了地产板块，正式更名为宜华健康，得到资本市场的高度认可，估值在一年内暴涨近10倍。
世荣兆业：曲线跨界进入
与宜华地产单刀直入不同，世荣兆业选择的是“曲线跨界”的方式。其通过旗下全资子公司世荣投资出资1000万，以增资方式取得珠海至和置业投资有限公司（简称“至和置业”）81%股权，从而获得“横琴国际生命科学中心”项目的投资、开发及经营权利。
在此之前，至和置业已与珠海市横琴新区管理委员会、广州医科大学附属第一医院，就投资建设“横琴国际生命科学中心”项目签订了《战略合作框架协议》。因此，世荣兆业控股后即获得了“横琴国际生命科学中心”项目的投资、开发及经营权利。
横琴国际生命科学中心项目位于国家级新区横琴新区，规划用地面积约20万平方米，计容建筑面积约40万平方米。项目内容主要包括：投资一所三级甲等综合医院，配套病床数不少于1000张；建设先进的智能健康疗养康复中心；引进国内外最先进的基因研究机构，设立临床基因研发和检测中心；开发医学研究中心、国际交流与会议中心等商业服务配套设施。
小结：通过股权收购直接获取成熟的医疗专业和管理团队，可以有效降低风险，特别对于想要介入医疗的中小房企来说，是最为明智的选择。因此带来的缺点是品牌影响力会较小。
打造医药健康产业城
在较大规模地块内进行建筑集群规划，实现医疗机构的区域集中，也是开发商延伸到医疗行业的一种流行模式，代表企业有燕达集团、珠江地产。
已经全面运营的“燕达国际健康城”，占地面积50万平方米（不含附属用地），总建筑面积110万平方米，总投资约100亿元人民币，包括燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国际会议中心等5个项目。
通过远程可视系统，世界各地的人们都可以通过电脑清晰了解燕达国际健康城的全景和各功能及每座豪华的建筑。远程会诊通过宽大的屏幕，实现医生与患者零距离沟通。燕达金色年华养护中心入住者的家人想探望亲人，也可以通过养护中心探亲室的屏幕，在家里利用电脑或电视屏幕，就可与亲人面对面亲切的交谈。
珠江地产与从化政府共同打造的“珠江生命健康城及科技CBD项目”（俗称从化珠江新城），规划总面积约2万亩，总投资超过500亿元。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。以高端医疗和现代服务业为核心，依托“重粒子肿瘤治疗设备”等尖端医疗设备和技术，面向全球市场提供顶级的医疗健康、安养休闲、教育科研和后台服务等综合服务。
小结：与中小企业收购股权介入相比，打造医药健康城的投入资金要庞大的多，适合土豪地产公司。虽然前期对资金的要求会很大，但是能够极好地树立品牌影响力。
财务性投资医疗机构
大型房企的手笔更大，选择一些在医疗行业有地位的机构进行合作，是与其身份匹配的进入方式。
案例：2013年，万科国际儿童医院项目签订了四方框架协议。万科企业股资产管理中心、上海新虹桥国际医学中心建设发展有限公司、复旦医疗产业投资公司等签署共同建设上海新虹桥国际医学中心复旦万科国际儿童医院的框架协议。按照协议，项目总投资2.5亿人民币，由万科企业股资产管理中心、上海新虹桥、复旦医疗三方出资，万科控股。出资方按照投资占股比例分享收益。同时可以通过为业主提供优惠就医、健康管理等增值服务，带动地产业务的发展。
小结：该种方式的优势是获取的医疗团队优秀，大品牌公信力强；劣势是门槛过高，耗资巨大，只适合万科等大型实力房企。
自己投资直接建医院
绿城则是通过“+医疗”，从而为业主提供理想的医疗服务提升房地产产品的品质，实现后者的增值，最终实现双赢。
绿城开设杭州绿城医院整体投资约3亿元人民币，拥有心血管病、整形美容和体检保健三大重点科室，以及内科、外科、口腔科、骨科、妇科、儿科、中医科、放射科等26个临床与医技科室。心血管病专科是其主要特色。
经过特殊的处理，杭州绿城医院去掉了传统医院普遍存在的浓重药水味，可以减缓病人的紧张、烦躁的情绪；通过将医生几十年惯用的方形办公桌，改成圆型，有效地拉近了医患之间的关系；病区内还设有休闲咖啡吧、屋顶花园等等，让病人感觉不是在看病，而是在休闲。
广州祈福新邨的祈福集团投资建设的祈福医院与杭州绿城医院有异曲同工之妙。通过一流的酒店式病房、充分满足每个病人需求的个性化服务，而十分大众化的收费标准使得其十分亲民而走向成功。
其次是万科在各地建儿童医院。
在专科医院里，儿童医院的利润率相对较薄。但在当代的中国社会，“一家六口围着一个小孩转”已经成为一种社会现象。一旦孩子生病了要去医院，基本上全家的人都跟着去。因此，儿童医院虽然利润少，但非常聚集人气，而且能带来丰富的“家庭资源”。
万科做儿童医院，虽然利润率远不及所谓的肿瘤医院、骨科医院，但一方面，相比骨科医院、肿瘤医院数量较多，国内优秀的儿童医院本身较为稀缺，这就使得万科可以利用其品牌优势和资本优势，迅速将其儿童医院做大做出品牌；另一方面，当万科儿童医院具有一定知名度之后，也能相应为其在周边的住宅项目提供更好的配套服务。若再加上万科的商业地产、养老公寓，那万科将最终实现“医院+住宅+商业+养老”的“生命健康城”终极目标——老、中、青、小通吃！
小结：直接投资建设医院，可以保证高效的执行力。医疗可以有效地增加房地产的附加值，最终实现双赢。缺点是风险很高，而且催化医疗成熟的时间较长，前期投入巨大。目前，以这种方式进入医疗行业的开发商较少。
各方分工，合作运营
各方分工合作，让专业的人做专业的事是万通地产正在考虑介入医疗产业的模式。
目前，公立医院依然占据主导地位，一家医院要扩张，往往需要党委、院长跟政府申请经费，而后进行扩建。医院自身变成了投资商，还要变成开发商建医院，最后还要运营这家医院，三件事由同一主体承担，其效能是比较低的。
万通希望与医疗地产的合作模式是，寿险及其他社会资本参与投资，房地产公司是开发商，民营医院是运营商，在这条产业链上，三者应该各司其职。作为开发商，万通围绕医疗健康，提供专业的不动产服务。专业的分工，能够有效提高效能，最终这种模式颠覆的不仅是民营医疗的发展模式，也将最终颠覆了公立医院的发展模式。
总结：开发商介入医疗产业并非中国房企的创新，事实上在国外早已有无数成功的先例。新加坡百汇控股的前身是一家小型房地产开发商，通过介入医疗产业，百汇控股迅速成长为了亚洲最顶尖、市值最大的私人医疗结构。
在百汇控股的操作中，百汇控股负责营造奢华的医疗环境，医生在百汇旗下的医院中租用面积不等的房间开办自己的诊所，所有的专业门诊、手术收入归医生所有；同时，这些医生可以共享医院提供的先进检测及化验设备，护理以及病房服务等，这些收入归医院所有。
根据美国Cain Brothers投资银行的统计数据，医生首次签订租赁协议时长通常为8年，而且续租率高达90%。相比之下，传统写字楼市场的租户一般签3~5&年，续租率为60%左右。医疗地产的租用模式的可预测性高。对于采取自己经营或财务投资模式介入医疗地产的开发商来说，中国的人口老龄化带来的医药需求增长空间也是可以预见的。这对转型期的房地产企业来说，都是一个巨大的风口。
（本文来源：中国房地产总裁战略家微信公众号）
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