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无界空间：《联合办公行业蓝皮书》——看看别人家的办公室长什么样?
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无界空间：联合办公行业蓝皮书
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3秒自动关闭窗口联合办公两年起底 到底能不能赚钱？
来源：观点地产网
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“双创”这股东风已经吹了两年之久，受益于创业热潮而吃香的联合办公、众创空间也在加速生长。融资发布会轮番举行，行业的洗牌开始了，一些企业倒下了，并购也提上了日程。2017年4月底，优客工场宣布与洪泰创新空间合并，扩大后的公司总体估值约90亿元；3月份，无界空间宣布全资收购富空间；We+和酷窝宣布合并……关于未来，相当一部分联合办公空间服务商列出了一连串充满想象空间的数字，关于出租率、城市数量与管理空间规模，或者直接对标Wework。那么，联合办公行业都有哪些“玩家”？规模与收入情况如何？观点指数近日现场调研了北京部分联合办公空间，试图结合公开报道数据呈现一幅联合办公发展情况的剪影。一、起底“网红”联合办公1、谁在玩联合办公？截止到2016年底，国内联合办公空间已经达到了数千家。两年野蛮生长期，各类企业与创业者涌入其中，包括创业者、房地产商、媒体、传统孵化器……以房企为主要投资人的联合办公品牌中，规模以及知名度较大的是SOHO3Q，以及上实发展与美国柯罗尼资本成立的We+，而万科、龙湖、远洋、首开的产品在规模上要稍逊一些。2、联合办公、众创空间傻傻分不清楚？联合办公空间对入驻的企业以及个人大都没有设置硬性的门槛，而且，区别于众创空间、孵化器等创业服务机构，除了接纳创业者、初创企业之外，联合办公空间也欢迎已度过创业阶段的中小型企业，甚至是大型企业。SOHO中国、无界空间等向观点指数介绍，旗下运营的办公空间内曾接纳过有临时办公需求的大型企业，或专为企业定制较大型的办公空间。星库空间则透露，该公司主要为企业提供服务，这些企业入驻前大都完成了从0到1的阶段。优客工场CTO徐彬超也曾在接受访问时提到，目前入驻优客工场的企业包括世界500强企业、国有企业、创新型初创企业，其中初创企业占比在四成以上。除了入园企业存在区别，在提供的服务方面，联合办公空间运营商更偏向于一个办公空间综合服务商的角色，以提供物理空间服务为主，并由此延伸出各类专业化服务，好比一个更加关心租户成长的二房东。众创空间类似于新型孵化器，以为初创企业或创业者提供投融资等服务为特色，而孵化的这类功能则是联合办公正在尝试延伸的业务。而今，部分品牌的定位甚至囊括了联合办公、众创空间、孵化器等。3、共享社区联合办公空间提供的办公产品类型可分为开放式空间、半开放式空间、独立办公室，收费逐级递增，大型办公室亦有更多优惠。如SOHO3Q的LAB产品针对的是人数较多的客户，工位租金按开放式工位价格计算。这些工位租用时长短至以小时或天计算，长至一年。为提高空间使用效率，除了工位，大多数空间中的会议室、活动场地允许对外开放出租。而且，一些跨城市的运营商，在加强用户粘性上不可不谓费尽心思，如国外联合办公品牌雷格斯，为商务环球会员在跨城市或跨国出行时提供不同类型的空间服务。目前大部分联合办公空间服务商提供的空间集中在同一个建筑当中，以社群活动、共享资源与空间为特色。此外，亦有企业提供分散在各个建筑中的办公空间，如无界空间内部孵化的新业务WStudio，计划在北京定制供客户共享使用的会议空间。二、到底能不能赚钱？在商当言商。创业这个title是口号、是情怀、是政策与流量的推动力，但同样在创业的联合办公运营商们，攻下一城又一城后，不得不直面外界的疑惑——这个新兴行业到底能不能赚钱？联合办公的成本主要来源有三，一是空间的租金、二是装修费、三是拓客、运营服务的费用。目前大部分联合公办空间是以出租形式租用场地；也有企业选择轻资产的形式输出管理与运营，如优客工场；仅少部分具有房企背景的运营商会采取自持持有物业，如SOHO3Q。根据观点指数调研及公开数据，大多数的联合办公空间的营业收入来源于工位租金收入。星库空间创始人白羽向观点指数透露，当其所运营的空间达到70%以上的出租率时，便可覆盖当期的运营成本，而其对每个空间的要求是入住率要在80%以上。以上说法得到了同行的认可，相关人士表示，空间一般要求在开业后一定时间内达到80%的入住率。依赖工位租金收入所带来的问题是拓客的压力，企业反映的情况是，在城市核心地区或创业氛围较为浓厚的片区，开业前招租情况相对理想，后期的拓客压力并不大；但也有相当一部分联合办公空间由于人气不旺、前期投入大，开业两年还未能实现盈利。为了更加高效地利用场地，一些运营商往往选择增加工位，这在一定程度上降低了办公空间的舒适度。SOHO中国在2016年年报中曾透露，传统写字楼的人均办公面积为10平方米/人，而共享办公则为5.5平方米/人。工位收入是保障，也是目前大多刚踏入联合办公的企业的选择，目前行业里正围绕规模如火如荼地进行着第一轮竞赛。他们对外标榜的是融资与估值、布局城市数量、空间数、工位数、服务企业以及出租率。而且，普遍的观点是认为，抢占规模并实现标准化是赢取利润的前提，优客工场创始人毛大庆、We+创始人刘彦燊、酷窝创始人莫万奎都曾表达过类似的观点。但同样不容忽略的是，市场容量有限，租金也有见顶之时，努力过后总得留下些什么。白羽向观点指数表示，行业目前正处于粗放性发展的阶段，强调规模、依赖租金收入无可厚非，但这种方式并不具备可持续性。而且，联合办公作为一种轻资产模式，比起用规模做大利润，通过精细化的运营、做强服务更是营利必经之道。三、怎样向服务要利润？一般情况下，工位租金包括了网络、水电等能源基础服务，以及一些免费的公共空间如休息室、电话间、运动器械的使用权。入驻的企业对各类会议室、活动空间有一定的免费使用时长，超过一定使用时间将收费。上述这些都是基于物理空间的收费，依靠这部分收入支撑利润是二房东的思维，大多数联合办公企业可不想简单地做个二房东，围绕企业提供各类增值服务是他们主打的卖点之一。有资深业内人士曾表示，非工位收入是衡量一个联合办公企业的重要指标之一，没有额外的增值收入或者服务性收入，企业就不会长久，因为没有盈利。目前，每个联合办公空间大都表示会为企业提供增值服务，而最基本的服务是财、税、政、法、人力等。在这方面，空间运营商们起的还是整合资源的作用，即通过与能够提供此类服务的企业合作，搭建一个线上的平台，对接需求方与供应方，撮合交易并抽取佣金，也有部分空间自己会为入驻企业提供服务如星库空间。优客工场在APP中开设的U物产品，除了撮合上述交易之外，“U物”也展示优客工场入驻企业研发的产品，明码标价供人购买。从目前已发布的实物产品来看，类型并不多。类似地还有纳什空间等。除此，围绕初创企业的服务还有各类培训、投融资对接如路演活动，甚至直接投资入驻企业等。优客工场就将这一类服务搬到了线上APP平台，创业者线上发布创业产品，投资人可物色项目。无界空间人士透露，公司会为企业进行投融资方面的资源嫁接，但目前公司业务重心还是以办公租赁为主。星库空间也有投资一些企业，但创始人白羽表示，投资是基于完善空间服务的逻辑，并不完全是为了获取利润，选择投资的企业也是出于提高自身服务水平的目的，譬如部分投后的产品可以为空间服务所用。白羽称，服务收入所带来的效益还不能体现在最终的资金收上，星库空间目前的收入还是以资产性收入为主。总而言之，相当一部分企业已意识到非工位的增值服务收入将是接下来赚取利润的空间，未来这方面的博弈将是联合办公行业的另一个战场。而目前调研以及公开数据反映的普遍情况是，增值服务在营业收入中的占比还是较低的。不过，回过头来看，不提供增值服务的联合办公企业不是好的二房东？并非如此。上文曾提及的联合办公巨头雷格斯大体上就是一个纯粹二房东的角色，其官网介绍，雷格斯拥有近3000个服务式办公中心，覆盖120个国家900座城市。除了传统办公室业务，它还提供虚拟办公室及灾难恢复业务。2016年，这家在伦敦证券交易所上市的企业，营业收入有22.33亿英镑，扣除非经常性损益后归属母公司股东的权益为1.41亿英镑，已开业超过两年的项目总的毛利润有24.1%。
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WeWork为什么吸引了越来越多的大企业会员入驻？
核心提示：& &&-&在过去半年里，大企业会员销售已占据WeWork在中国内地销售额的&25%&&-&WeWork奉行“空间即服务【....】
& &&-&在过去半年里，大企业会员销售已占据WeWork在中国内地销售额的&25%
&&-&WeWork奉行“空间即服务”理念，为会员提供灵活空间选择
&&-&业内领先的高科技提高空间利用效率，舒适空间营造社区氛围，满足会员对于空间功能性及情感性的需求
&&-&多套空间设计方案及全方位服务，满足不同企业会员所需
&&7年前，WeWork在纽约市的Soho区开设了第一个办公地点，并迅速发展壮大。作为一家全球化并注重本地市场的企业，WeWork有着更大的雄心，不仅引领未来创新工作方式，更是通过社区的会员体验和创新的工作方式，吸引了更多大企业的入驻。
&&自2016年5月份开始大企业会员服务以来，WeWork已吸引约10%的世界500强企业成为会员&，其中包括微软、Salesforce，美国银行，汇丰银行，三星、红牛等。最新数据显示，1000名雇员以上的大公司占据了WeWork目前20%的会员数和30%的收入。&在过去一年里，入驻WeWork的企业会员数翻了近1倍，其雇员所占据的工位总数增长了近5倍， 在WeWork办公的企业员工总数增长了360%，这意味着WeWork正越来越满足大企业会员的办公所需。
&&对于中国内地市场而言，自2017年3月起，在过去半年里，大企业会员已占据WeWork在国内25%的销售额。&&直至今日，WeWork在大中华区已经吸引了众多大企业会员加入，包括美国探索频道亚洲频道，波士顿咨询公司，哦加哦网络科技公司O+O， 积木拼图集团，Lululemon，及百度资本等。
&&《哈佛商业评论》及高力国际物业报告显示，人们在联合办公空间中工作，认为自己的工作更有意义，同时对工作也更有掌控并感觉到自己是社区的一员。WeWork提供的不仅只是物理空间，更是成为一家全球范围内的社区公司。WeWork认为，人们工作、生活甚至娱乐的方式都在悄然发生变化。越来越多的人追求在更好的办公环境下做自己所钟爱的事业，在此背景下，WeWork提出“空间即服务”的理念（Space-as-a-Service）&。通过创新的空间设计以及多样化的会员线下活动，WeWork为会员营造社区氛围，提高会员创新能力及工作效率。无论是中小企业还是大型企业，对于更有意义和更多合作的工作方式的追求，已成为现代职场的主流变化。
&&对于会员企业来说，无论是大公司还是中小企业，寻找合适的办公地点都是一件令人头痛的事情，并且作为固定成本支出，也给企业带来了很大的负担。对此，WeWork提出了灵活办公的解决方案&。 传统的办公室租赁，无法带给客户灵活的空间组合。当公司业务不断成长，需要更多的空间时，WeWork可以及时调整空间组合，以便满足客户需求。WeWork中国区会员妙盈科技，在2016年7月入住时，只有6名员工。在短短的13个月之后，这家金融科技企业，就已经成长为30个人的团队，WeWork为其在云南路提供了可以容纳30名员工的办公室。
&&此外，WeWork&还将研发新一代运营系统Powered by We，致力于把WeWork的设计、科技与文化带给每一个会员&。该系统利用WeWork高度的专业性帮助企业寻找、构建、运营自己的空间，并提供相应服务以提高员工的工作体验。同时，通过空间设计、数字技术和社区文化三方协同合作，获取更多信息及经验，收集更强有力的数据，有效改善办公环境并提升终端用户的使用体验。
&&WeWork将空间设计、建造、运营以及会员体验视作一个统一整体
&&WeWork的内部研发团队，大量使用业内领先技术，确保会员拥有更好的工作及生活体验，带来更多成就感。WeWork的每一款产品，都将会员和空间的关系作为中心，技术手段的整合使用，可以加强会员和空间的这种互动关系。WeWork建筑设计社团，需要确保对空间的最大化利用，同时，又不能牺牲会员的使用体验，要做到这一点，WeWork使用了以下几种重要的科技及产品研发流程：
&&-&建筑信息管理（BIM）&-是目前业内最为成熟先进的处理建筑社区的工作流程，可了解建筑产品本身可能出现的物理结构冲突，确保空间内每一个构成部分留有足够的间隙。
&&-&激光雷达扫描及摄像头&- WeWork使用3D激光扫描及摄像技术，得到1:1比例的建筑物精确数据模型，正负误差在+/-5毫米以内。帮助研发团队在开发早期，就能够预见到方案是否可行，避免了实际施工过程中出现偏差的可能性。
&&-&大数据收集及分析&-WeWork积累了大量的办公空间，并研究了数千个不同的企业在空间中如何使用的规律。通过安排在空间内的传感器及WeWork社区应用软件，研发团队追踪、收集并分析会员使用空间产品的习惯和频次数据，不断改进空间产品的设计。
&&WeWork的首要任务也是最重要的目标，就是满足会员对于空间功能性及情感性的需求
&&WeWork的会员每天在办公室办公时间很长，因此，WeWork室内设计师力图通过设计，为会员带来轻松愉悦的感受。WeWork的核心是社区建设，所以在设计空间的时候，增加会员互动与合作，也成为考量标准之一。
&&在空间内的不同区域，根据会员一天内不同时段的情绪变化，音乐及能量都有所变化：
&&- 公共区域是人群聚集最多的地方，因此背景音乐的声音较大，目的是营造积极的充满能量的氛围，也成为会员互相认识、沟通交流的最佳选择。
&&- 办公室及会议室设置比较中性，更加注重隐私、更加安静，为在其中工作的会员创造出一种紧密感。
&&- 电话亭则更加隐秘，在会员需要安静时，提供一个独处的空间。
&&此外，空间内家具和配饰的选择，对于社区和友好氛围的营造也很重要。公共空间中的沙发区域，同时摆放了桌子，茶歇区也提供了吧台椅，确保会员能够有更多的选择。
&&而这些旨在为会员带来良好体验所作的努力，也得到入驻WeWork的企业会员的积极评价：
&&- 今年4月入驻上海威海路店的全球知名加拿大运动服饰公司LULULEMON租用了超过40个工位。LULULEMON亚太区品牌及社区总监Amanda Casgar表示：“我们很欣赏WeWork着力打造的会员社区，在这个社区中，所有的创造者都可以分享WeWork创新空间，为会员提供了灵感来源。创新一直以来都是LULULEMON的核心价值观之一，很高兴我们能够入驻WeWork，在上海拓展我们的团队。&”
&&- 最近刚刚在天使轮就融得1亿元资金的哦加哦上海科技有限公司(猩便利)，在短短一个月内由150张办公桌，扩张为拿下WeWork云南路三层半、总计500张办公桌的大企业会员。猩便利CEO司江华说道: “我&们认&可&W&e&W&o&rk&的企&业&愿景&：&它不&仅仅&是一个美&丽&舒适的&办&公空&间&，而是一个可以&让&‘我’融入‘我&们&’的共享社群。We&W&ork整体&设计风&格比&较&特&别&，&环&境&时&尚，巧妙地把工作空&间&、社群需求和人性化服&务&和我&们&会&员&企&业&的日常工作都很好的融合在了一起。&哦加哦作为一家创新型移动互联网企业，在&W&e&W&ork工作的&这&段&时间&里，&感&觉&我&们&的&员&工和来自其他不同行&业&的&创&新者都有机会接触沟通，在&这&种轻&松的氛&围&中工作也很容易激&发&出&创&意灵感。&”
&&当大企业会员谈及选择WeWork的原因时，主要表现在以下五个方面：
&&- 公司管理趋向扁平化发展，更加关注以团队为单位的项目工作。项目的临时性明显，公司也愿意给予员工更灵活的办公环境。
&&- WeWork提供了行政、维保、设计和自由的租赁模式等全套服务，能够帮助企业节省25%的办公开销。
&&- 在WeWork办公可以丰富企业文化，而富有激情的WeWork文化可以帮助大企业找到适合的人才，也能更好地留住人才。
<p style="color:#555
(c) .cn All Rights Reserved2016年下半年联合办公陷入混战_联合办公2016年下半年联合办公陷入混战&&&&目录12 [戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海日前对第一财经分析，目前大多主流的联合办公品牌都经营超过3家以上空间，市场的平均出租率为60%~70%。] 顶着&共享经济&光环的中国联合办公迎来新的发展阶段。2016年下半年，外资巨头入华，国内龙头奋力扩张，联合办公陷入混战。进入2017年，资本加持，行业整合加速。 2017年被认为是联合办公&竞争最惨烈的一年&。在这样的行业现实下，一些公司开始加大对大企业客户的吸纳，一些公司通过与开发商合作加快发展，另外一些则积极融资、做大规模，试图甩开对手。 行业混战 5月24日，梦想加空间创始人王晓鲁在北京宣布，该公司获得了由愉悦资本领投、闪银及险峰长青跟投的2000万美元B轮融资。此轮融资后，梦想加将加速布局空间规模，年内将落地位于王府井、西客站等北京核心商区数万平方米空间，还将向成都、上海等城市扩张。 这家专注于智能办公体验的共享办公空间品牌去年估值高达2200万美元，上一轮融资是去年的500万美元。 王晓鲁宣布新一轮融资时，台下坐着首开、龙湖等房企负责人。这些都是他的合作伙伴。这些公司拥有办公物业，而梦想加拥有改造、运营办公空间的能力，双方合作互补，再以一定比例将利润分成。他透露，梦想加所有的空间都是盈利的，但该公司研发人员占比在70%~80%，在研发上投入非常大的精力。他们的思路是，如果要改造传统的地产行业，做更大规模，研发带来的标准化的服务就能成为核心竞争力。 王晓鲁对第一财经等媒体透露，目前该公司90%以上的收入为办公服务费的收入，其中一部分是常驻办公，一部分是会员办公、流动办公。他很喜欢美国公司WeWork：&WeWork入华对我们来说是好事情，有一个很优秀的公司来带动这个行业。& 2016年7月，WeWork在亚洲的首个空间正式开幕，选址上海延平路。同年11月，WeWork中国旗舰店在上海的威海路店开业。2017年还将在延安东路、云南路以及淮海中路开放三个空间。2017年WeWork入驻北京，将在北京光华路、慈云寺、望京陆续开放三个空间，这被认为是WeWork在华发展迈出的重要一步。 实际上，作为联合办公的全球鼻祖，WeWork进入中国后也并非完全轻松，它必须尽快摸索出中国市场的特点，研究如何本土化，以提升盈利能力。值得一提的是，与联合办公空间里多是初创企业的刻板印象不同，WeWork非常重视大公司会员的力量。第一财经日前从WeWork获得的最新动态显示，世界500强企业中，超过50家已入驻WeWork，包括微软、亚马逊、IBM、戴尔、GE等。而在WeWork的全球市场中，中国的大企业会员增速最快。WeWork用&表现最好&来形容它们。据悉，在美国，WeWork从品牌创立起花了六年时间，直至2015年年底才有了第一个大企业会员；而在中国市场，仅十个月，就有了大会员入驻。 目前，WeWork在中国内地的大企业会员包括lululemon、波士顿咨询、Discovery频道等，在中国香港，汇丰银行也已入驻WeWork。关于大企业入驻联合办公空间的原因，WeWork相关负责人对第一财经分析，这与更加丰富多元的社区环境，平均节省20%~30%成本等因素有关。 WeWork也毫不掩饰大企业会员给它带来的好处：大企业入驻意味着更加稳定的收入，有利于WeWork的品牌形象，可丰富社区文化。 关于抓住大企业客户，年轻的&90&后创业者、无界空间创始人兼CEO万柳朔（Randy）的思路与WeWork不谋而合。他日前对第一财经透露，大公司对于联合办公而言举足轻重，该公司将推出一系列新的创新型服务，比如在空间里为年轻的父母提供日托，以抓住创业公司的年轻人，同时通过抓住大公司的年轻员工抓住大公司客户。 &大公司有着更多的办公座位需求，虽然价格会比散客要相对低一些，但更长的租约保证了稳定的现金流。&戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海日前对第一财经分析，目前大多主流的联合办公品牌都经营超过3家以上空间，市场的平均出租率为60%~70%。对它们而言，如果能迅速锁定一个大公司客户，可以做到盈亏平衡，但可提供稳定现金流的联合办公空间其实对于经营者来说是可以摊平整体的经营情况的；而从品牌扩散上，大企业的入驻也间接地说明了该联合办公品牌的市场效应，吸引更多的业主，投资人关注自己，促成更多的潜在合作。 整合加速 从行业格局上看，目前规模居前的是优客工场、方糖小镇以及裸心社等，此外，氪空间、We+、无界空间、梦想加、P2等品牌也在不遗余力地扩张来提升自己的市场占有率。以2015年的无界空间为例，该公司成立于2015年，今年3月公布获得由信中利领投、经纬中国跟投的近亿元A+轮融资。今年5月18日，无界空间宣布联手京津电商园合作运营办公空间。万柳朔还透露，计划在今年扩张到至少25个空间。 去年以来，联合办公开始行业整合。地库、孔雀机构、MadSpace众创空间相继退出市场。今年，无界空间完成全资收购富空间（Fourwork），而估值近70亿元的优客工场与洪泰创新空间宣布战略合并。5月22日，星牌集团战略入股优客工场和共享际，分别投资近4亿元，三家企业将在共享办公领域开展深度合作。 行业洗牌一时成为联合办公圈的新话题。对此，王晓鲁认为，市场上出现并购动作很正常，对于梦想加而言，目前指向专注于自身的技术和业务。投资了联合办公的闪银创始人支正春则表示，闪银看重智能技术、产品体系的驱动能力，这是传统地产思维或简单的&化整为零&、&二房东&的共享办公思路所无法超越的壁垒。而经纬创投万浩基（Harry）提到，对联合办公公司而言，实力积累和优质的品牌基因之外，更重要的是创始人对行业深刻的洞察和战略预判，以及团队执行力。 &我认为在资本驱使下的联合办公在2017年会进入竞争最惨烈的一年，预计今年还会有一些品牌被收购，经营着1家至5家以内的品牌都会多少受到波及。&严区海分析，接下来的一两年，联合办公将从群雄逐鹿的时代过渡到几家鼎立的时代。在他看来，未来决定联合办公公司行业地位的因素，一是规模及行业影响力，二是招商、运营等基本功，三是转化能力。他提到，联合办公空间对办公行为的数据分析能力未来也将越来越重要。按最新2016年下半年联合办公陷入混战查阅>>相关2016年下半年联合办公陷入混战: [戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海日前对第一财经分析，目前大多主流的联合办公品牌都经营超过3家以上空间，市场的平均出租率为60%~70%。] 顶着共享经济光环的中国联合办公迎来新的发展阶段。2016年下半年，外资巨头入华，国内龙头奋力扩张，联合办公陷入混战。进入2017年，资本加持，行业整合加速。 2017年被认为是联合办公竞争最惨烈的一年..
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