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业委会有权要求审计物业
物业公布的五年财务报告到底准不准-& &转自都市快报& && & 紫金公寓
见习记者 申道飞 摄影 见习记者 陈小向
&&9月7日，一份紫金公寓（注：小区位于城西）小区业委会审计物业公司的报告，出现在快报19楼论坛，引起诸多网友的关注。
&&报告是由南方会计师事务所出具的，审计的内容是小区年经营性资产收支情况。
&&西湖区建设局透露，业委会出面审计物业，在杭州恐怕算是首创。
&&紫金公寓业委会为什么要启动这次审计？业主和物业如何看待这份审计报告？就此，记者展开了采访调查。
物业说不清有多少个停车位
&&审计的事情，还得从今年年初说起。
&&3月15日，紫金公寓物业公布了“2009年停车费收入和支出明细表”，其中，收入一栏仅3项内容：停车费143430元，去年结余31125元，合计174555元。
&&业主吴先生看到这份“明细表”后，感到很疑惑：“从这份明细表中，看不出小区有多少个停车位，也看不出停车位是怎么收费的，这个数据是怎么来的？有没有水分？”
&&他问了一些邻居，发现大家都不清楚这个情况。
&&最后，吴先生找到物业，物业只是说“小区停车位有三百来个”，每个停车位的租金是一年1000元，按月付是每月120元。
&&“到底有多少个停车位，物业自己也说不清楚”，吴先生觉得无法理解：“那么，停车费收支明细表上的数据怎么靠得住？”
&&审计费用1万元
&&经过吴先生的提醒，越来越多的业主开始关注这份明细表。
&&很快，做消防器材生意的业主老刘又发现一个问题：物业采购的消防水带和灭火器灌液比市场价高出4倍。
&&“消防水带的市场价是3.8-4.8元/米，而物业采购价是19元/米。”老刘说。
&&至此，业主们认为，这份明细表不能真实、客观地体现小区财务状况，于是要求业委会做主：审计物业。
&&4月初，业主代表成立审计工作小组，负责监督。
&&6月28日，业委会正式委托浙江南方会计师事务所，对紫金公寓年经营性资产收支情况进行专项审计。审计费用为1万元，从小区经营性资产收入中支出。
&&要求审计的内容包括：停车位、经营摊位、15间配套用房、328平方米商业用房和24个自行车棚等各项经营性资产的收支。
&&审计结果：
&&15间店面房收入“不知去向”
&&8月18日，南方会计师事务所的审计报告出炉（以下为报告主要内容摘录，以及记者的采访与解读）
&&1.收入方面
&&年紫金公寓经营性收入为112.31万元，其中停车费109.89万元、摊位管理费收入0.66万元、2005年幼儿园出租净收益1.76万元。
&&记者注：不少业主质疑，从审计结果看，小区15间配套用房（注：指沿街店面房）没有收入或收入不知去向，而且无法证明他们的产权归属。
&&记者实地打探了一番，目前，这些店面房每间年租金约1.5万元。
&&2.支出方面
&&（1）年由紫金公寓业主委员会控制的支出为40.10万元，该项支出均经业主委员会盖章同意；
&&（2）由物管公司控制的可确认支出为1.69万元。
&&记者注：南方会计师事务所副总徐先生说，之所以出现5年仅支出1.69万元的情况，是因为物业公司没有提供相关票据。
&&3.根据物业公司提供的2005年紫金公寓财务收支公告反映，2005年幼儿园出租净收益为1.76万元。
&&记者注：小区有套328平方米的商业用房，之前租给幼儿园，后来租给一家网吧。业主质疑，为什么只有2005年的数据？有业主戏称，2005年以后，小区这套328平方米的房子不见了。
&&9月2日，审计小组将上述两份报告张贴在小区宣传栏。“审计报告一贴出来，物业就撕掉了。”审计小组成员老刘说，他们报了110以后，物业才又将审计报告贴回去。
&&对话物业公司老总
&&昨天下午，就这份审计报告，记者采访了紫金公寓物业公司李总。
&&停车位数量为什么搞不清？
&&记：停车位的具体数量为什么没有弄清楚？
&&李：我们想尽可能地利用小区空间，譬如在绿化带铺上空心砖，既不影响绿化，又能增加停车位。所以停车位经常在变化，时不时会有增加。
&&收支明细表为什么做不到“明细”？
&&记：公布的停车费收支明细表，怎么只有收入、结余和合计3项？
&&李：以往每年都是这样公布的。
&&记：这样能称之为明细表吗？
&&李：没办法，因为有的业主不交停车费，万一公布出来，大家一看有人不交费，也提出不交费，小区就乱了。
&&沿街商铺为什么没有收入？
&&记：小区配套用房（沿街商铺）没有产生过收入吗？
&&李：紫金小区没有配套用房，早几年前就被开发商卖掉了。前年，我们曾经和上一届业委会去房产档案馆查过，那些房屋的产权是在别人的名下，不在业委会名下。
&&记：出租给幼儿园和网吧的328平方米经营性商业用房呢？
&&李：也没有商业用房，和配套用房情况一样，产权属于别人。
&&可能会寻求律师帮助
&&就这份审计报告，记者又联系上西湖区建设局物业管理科的姚工，他说：“通过审计手段，解决业主、业委会和物业三者之间的矛盾，可以避免一些不必要的纠纷。”
&&姚工透露，业委会出面审计物业的情况，之前没有听说过，在杭州恐怕算是首创。
&&参与这次审计的南方会计师事务所副总徐先生说，他们曾接到其他小区业委会的审计委托，“但那是业委会内部的收支审计，不是像紫金公寓这样审计物业代管的经营性资产收支情况”。
&&紫金公寓业委会成员谢中岷说，审计不仅仅是为了查账，重要的是，通过审计，可以发现问题出在哪里，最终是为了堵住这些漏洞。
&&谢中岷说，这次审计出来的问题，如果得不到合理解决，他们将寻求律师的帮助。
&&市房管局：
&&业委会有权要求审计
&&业主老刘说，这次审计挺不容易，中间经历了很多坎坎坷坷。
&&今年4月中旬，一些业主找来《杭州市物业管理条例》，要求业委会对小区历年经营性资产的收入和支出情况进行审计。
&&之后，业主代表成立了审计工作小组。小组成员一共7人，有的有8年物业财务工作经验，有的身为公司总经理，多次被审计。
&&与此同时，业主老刘将小区要审计物业的意愿，反映给杭州市房管局法制处，得到了相关工作人员的肯定和支持。
&&老刘说，他们提出要审计后，物业起初不太愿意，为此，在市房管局法制处工作人员的建议下，他找到西湖区建设局物业管理科。最后，在区建设局物业管理科的协调下，物业承诺配合，审计工作才得以正式展开。
&&昨天，记者联系上市房管局法制处张处长，她说：“小区经营性资产是物业公司代管，业委会完全有权审计这些资产的收支账目。”
绝对有权的！
只是想告诉业委会
不是说，政苑物业是寿晓妮承包的，跟业主没有关系吗？
500万啊承包发财了
500万啊承包发财了
金鸡 发表于
钱多咬人。小心被抢劫！
Powered by70多万元小区收入不翼而飞！业委会将物业告上法庭，背后究竟存在怎样的利益之争
　　“小区物业公司的账目太乱了，各项开支不清不楚，原本属于全体业主的一些权益，悄悄地被物业公司拿走了。”
　　近日，家住城北某小区的业主沈女士向本报反映，为要回部分被侵占的小区经营性收入，小区业委会正着手起诉原物业公司。
　　类似的情况，在杭州小区屡见不鲜。
　　小区业委会屡屡状告物业的背后，究竟存在着怎样的利益之争？
　　更换物业公司时发现猫腻
　　账面收入比实际少70多万元
　　沈女士居住的小区交付已有些年头，但业委会成立还是在5年前。
“最近小区在更换物业公司，交接查看账目时发现了问题。虽然营业收入这一项每年都在涨，但查账目时金额跟合同签订的金额相差不止一点，究竟是财务报表出错了，还是内里有猫腻？”
沈女士告诉记者，物业公司每年都会公布小区年收入、支出账目表，一般人在账面上是看不出问题的。
要不是这次更换物业公司，还真不知道原本属于全体业主的一些权益，悄悄地被物业公司侵吞了。
为此，沈女士小区的业委会聘请了专门的财务审计公司，就小区近5年来的财务状况进行审计。
审计过后发现诸多问题：小区配套商业用房的租金，账面上的收入要比实际与租户签订的租赁合同上的租金少了50万元左右；小区内电梯、道闸广告也比实际合同签订的金额少了20多万元；小区摊位费、停车位因为没有签订合同，具体损失了多少还无法准确估量。
此外，小区的经营性支出确实不少，公共维修费用中近30万元没有经过业委会审批直接使用了。
“小区里不少业主都觉得权益被侵犯，现在业委会在搜集证据，准备找律师向法院起诉。”沈女士说。
除沈女士所在的小区外，记者还了解到，城北一交付三四年的小区，不认可物业递交的小区公共收益支出表，觉得侵占了业主的权益，现在业委会正通过法律程序维权。
　　物业侵吞经营性收入
　　曾被判决偿还小区业主
一般而言，小区在交付前、甚至在施工建造过程中，就会确定小区未来的物业公司。
开发商与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，小区交付后，管理工作交由物业公司负责。
待小区业委会成立后，可中止前期开发商签订的物业服务合同，依据小区自身情况选择继续聘请原物业公司还是另行选聘其他物业服务企业。
只是，从小区交付到业委会成立，短则数月，长则数年。这一期间，小区各项收支由物业公司负责管理。
“物业公司账目上的问题，往往是小区业委会成立之后，又或者是小区准备更换物业公司时发现，但到时候很难掰扯清楚，要找审计公司查账、找律师打官司才能要回这部分权益。”业内人士告诉记者，小区业委会状告物业公司的案子，早在多年前杭州就曾有过判决。
2012年，西湖区山水人家业委会起诉物业公司，认为物业公司移交给业委会的结算报告，隐瞒了部分收益，于是找了浙江华夏会计师事务所进行专项审计，要求物业公司将小区经营性收入结余的近72万元收益偿还给小区业委会。
最终，法院判决物业公司将这部分费用归还给全体小区业主。
负责该起案件的浙江智仁律师事务所律师李小文表示，业委会与物业公司最大的纠纷就在于小区经营性收入的归属问题。
最好的方式是，物业公司每半年向业委会报告一次小区各项收益与支出，以报告的形式在小区内公示。
　　小区经营性收入多归业主
　　可通过协议补贴给物业
据悉，目前小区的经营性收入主要来源于以下几项：
1、地面停车位的出租和临时停车收费收入；
2、电梯广告收入；
3、地下车位出租收入；
4、小区配套商业用房出租和经营收入；
5、小区游泳池对外经营收入；
6、小区设摊摊位费收入；
7、小区会所经营收入；
8、外墙立面广告收入等。
其中地面停车位收入、电梯广告收入、小区设摊摊位费、小区配套商业用房租金收入、外墙立面广告收入等归属于小区全体业主，这在《物权法》上有明确规定；地下车位、小区会所、小区游泳池等经营性收入，则要看具体小区情况进行分析，这也是当下争议较大的。
杭州早年交付的一些老小区，由于收费标准低，小区的物业费并不足以支撑物业公司的日常运营，鉴于这一情况，有的小区会选择让渡部分业主利益给物业公司。
家住城西嘉绿南苑的业主赵女士告诉记者，她们小区物业费才0.45元/月/平方米，物业费压根不够物业公司的日常运营，业委会跟物业签订的《物业服务合同》中约定，将部分经营性收益补贴给物业公司。
还有一种情况，即便这些权益归属于全体业主，但这部分经营性收入也归属物业公司。
此前杭州就曾有一例案件，因为物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》、招投标文件中列明物业管理商业用房租金、车位管理费、多种经营性收入均作为物业管理收入，最终业委会虽然状告法院，但仍被判败诉。
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今日搜狐热点什么叫物业审计?展开全部下一篇：小面积卧室如何装修效果最好现在房价居高不低，买一套自己的房子实属不易。很多人买了小户型房子，小户型只要装修的用心，同样浪漫温馨。时下的年轻人啊，都很喜欢做攻略，无论是旅游还是其他，各种攻略真的是屡见不鲜，因此很多新人在装修房屋的时候也都会希望能有一份婚房装修全攻略卧室成都123平毛坯房简约欧式装修效果非常完美，这房子户型是3室2厅2卫加2小阳台总共花费7.您知道 卧室 还能搬出室内跑到阳台这边来么?卧室欧式装修打造时刻保持新鲜感效果 卧室属于人们休息之地，我们布置卧室的时候，除了需要设计一个优雅而舒适的生活空间，室内固定家具和基础装家庭卧室利用装修手段达到理想效果 现在的城市家庭居室，一般都将卧室作为一个单独封闭的空间来处理，成为家庭居室当中的一个私密空间，常见于主家居装修儿童房打造充足光源效果 在整个的家居装修中，各个装修空间，不同的功能需求，需要进行的装修方式，都有所不同。导读：对于每一个小户型的家庭来说，小户型卧室装修效果是很重要的，因为小户型卧室装修的好坏直接影响着一个人的工作与学习甚至在最大程度上会影响到二手房卧室装修设计基本要点？甜美风格卧室装修效果搭配田园风格让居室表现出一种田园的自然气息，这里的田园并不是农村的田园，而是指贴近自然，向往自然的风格，既有朴实的一面，业委会主任：再不归还只能辞职
原标题：业委会主任：再不归还只能辞职
宁波天一家园自选物业持续了近一年时间。今年4月1日后，随着新当选的慈溪城市物业的入驻，事情也暂告一段落。新物业入驻至今已有2个多月。昨天下午，记者随机采访了几位业主，他们表示新物业的管理和服务还比较人性化，他们彼此都在磨合和适应阶段。然而，一波未平一波又起。昨天，业委会主任叶向群向本报爆料，联合物业（天一家园的前任物业企业）还扣押着一笔50多万元的经费，这导致业委会的工作无法正常开展。他表示，如果联合物业在6月23日前不归还这笔经费，他将辞去业委会主任一职。交接未清原物管扣着全体业主50万元昨天下午，当记者在天一家园遇见叶向群和另一位业委会成员时，他们俩满脸愁容。“新物业都来了2个多月了，我们业委会的工作，却一直无法正常进行。”叶向群说，这很难让人接受，联合物业都已经退管了，却一直扣押着属于全体业主的50多万元经费，“根据《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），物业企业应当在合同中止10个工作日内，向业委会或新物业企业办理移交事宜。但时至今日，联合物业还没有把竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，竣工验收资料，业主清册（房屋分配方案）等档案资料，物业管理用房和属于全体业主共同所有的其他财物等，仍没有完全移交。”他告诉记者：“业委会在摸查‘家底’时，发现联合物业在管理服务期间，存在着擅自把大批物业管理用房挪作经营用房出租、让小区内网球场成为少数人‘体育俱乐部’、个别物业管理用房被擅自改变房屋结构等违规行为，侵害了全体业主的利益。”上一届业委会与联合物业签订的《物业管理委托合同》第二十七条中明确规定：“利用公共场地的所有收入（包括停车费、场地费、广告费等），扣除管理成本后，其中26%用于业委会专项经费。”根据今年3月20日，联合物业在撤出前，公示的2012年度《公用部位公用设施设备收益状况表》显示，业委会经费上期余额为元，支出为3815.26元。天一家园业委会认为，被联合物业扣押的钱，就是这笔费用，为元。叶向群说：“尽管业委会成员都是义务服务，但业委会的工作需要经费开支。现在，钱都被联合物业扣押着，业委会工作寸步难行。”海曙区物业办：业委会未对旧物管账目作审计宁波联合物业管理有限公司总经理鲍晓才昨天接受记者采访时说，欢迎媒体记者去了解情况，但不巧他本人在外地出差。他没正面回应这件事，只说海曙区物业办比较了解情况。随后，记者通过电话联系上了海曙区物业办工作人员。工作人员表示，根据《暂行办法》第十六条，物业项目服务退出管理中，业主委员会要聘请审计单位，对物业企业的财务帐目进行审计，并将审计结果向全体业主公布。可至今，天一家园业委会都没有进行审计程序,“现在，业委会提出的50多万元钱，是天一家园这几年来物业经营用房租金收入、停车费、广告费等利用公共部位产生收益中的业委会提留部分，这只是阳光财务显示的一项。通过审计，还需要确定日常维修费、房屋保修费等收支情况，审计结果出来才知道双方对这笔钱有无争议，最后要给天一家园业委会多少钱，怎么划拨这笔钱等等。”工作人员证实，6月6日，他们还向天一家园业委会发送了《关于要求尽快开展天一家园物业财物账目审计的函》。业委会：不能以此为借口扣押50万元对于海曙区物业办的回应，天一家园业委会很不满意。叶向群说，这笔经费，是联合物业按合同应该要给业委会的专项资金。此前联合物业都已经公示过了，这笔钱就应该尽快划拨给业委会。他说，即便是要审计，根据《暂行办法》第十六条第二款规定，审计对象及内容也是物业服务企业在服务过程中的收支情况，并不是按合同该划归全体业主的业委会经费,“审计程序固然是重要，但与经费移交根本是两回事。审计工作不能成为联合物业退出后，拒绝移交业委会经费的正当理由。”叶向群再次向本报记者表示，他已经分别给宁波市住建委、海曙区物业管理中心（区物管办）、望春街道物管站、天一家园社区居委会和联合物业发了要回这50万元的函，如果在6月23日前不归还，他将辞去业委会主任一职。
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