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产证过户3月银行不放贷 男子欲将银行告上法庭
来源：解放网-新闻晚报
作者：劳佳迪
晚报记者 劳佳迪 报道 制图 邬思蓓
　　一条村路上，四野空荡荡，只有一棵光秃秃的树。两个人百无聊赖地站在树下，等待一个名叫“戈多”的人。经历了周而复始的期待与失落循环，“戈多”始终没有来。这出一百年前爱尔兰人笔下的荒诞剧，其主角的境遇如今却成了无数“准贷族”的现实。已经审批通过的银行房贷究竟拖到何时才能放款？同样经历了起起伏伏的苦等，房贷仍然没有来。　　晚报记者调查发现，近期房产交易流程受阻于银行放款进度的案子屡见不鲜。中国银行年初起放贷额度一直捉襟见肘，工商银行额度断断续续无规律可循，建设银行由于摩擦不断而收到若干张传票&&除了因上市融资而流动性充裕的农业银行，大银行个人房贷大多呈停滞状态。　　可就在昨日，硕果仅存的农行终于也抛出“首套房利率上浮5%”的消息，“准贷族”大呼幻灭。　　案例　　“准贷族”等放贷遥遥无期　　身材消瘦的小周坐在莘庄北广场的一家房产中介门槛上，为了缓解焦虑情绪，猛抽着双喜“绿壳子”。接过业务员递来的冰红茶，他狠灌了几口。零星烟灰伴随渗出的液体不断掸落在他的灰色CROCS上，面带愁容的他似乎并无半点感觉。　　不断骚扰贷款银行的个贷经理，这已是他能做的最后一点事。在张江高科技园区从事软件开发的他，几乎每周都有两天横穿上海，2号线与1号线连轴转，承受着比当年高考还大的压力。盘旋在小周脑海里的是一团疑云：明明自己资质很好，月缴公积金达到2000元；明明买的是首套房，毫无炒房嫌疑；明明早在8月就接到贷款审批通过的通知，可为何银行就是拖着不放款？　　不管他通过客服电话，还是上门沟通，他得到的始终是在他看来公式化的机械回复：“我们的贷款都是按月有序放贷，因为央行对总额有限制，要根据贷款申请和抵押证的先后排队轮贷。 ”　　可是，谁也无法对“排队”下一个精准的限定。至少在小周看来，三个月的苦等遥遥无期。买房对即将结婚的他而言是不折不扣的刚需，即使远隔2个小时的路程，他还是掏空积蓄买下了莘庄南广场奥赛花园一套130万元的小户型动迁房。　　在他的时间表上，6月签买卖双方居间协议，7月签订房屋正式买卖合同。按照流程，买卖合同签订到走完所有流程、实现过户，不会超过1个月。事实上，8月底，已经拿到新产证的小周开始计划装修翻新的事宜。　　如果一切顺利，产证过户后1周内，银行就会放款到卖家账户。依据当初签订的协议，3天内就可以拿到新房钥匙。小周和施工队的打算是：年底能够装修完毕，过年回老家办酒席，年后他想接年迈的双方父母到新房小住。　　但意外偏偏在看似最不可能的环节发生了。产证过户后，银行的放款迟迟不到位。这直接导致交易流程停滞，新房和物业始终无法交割，后续计划也都泡汤了。由于临近年关，小周最想知道的是银行还要拖到什么时候才能放款。　　有一个可怕的说法称，贷款银行年内额度都已放完，只能明年赶早。既然明知额度很紧、贷后很难放款，为啥审贷的时候如此爽气？银行的两张面孔令小周费解。　　收到卖家发出的起诉书　　其实如果知道了同为“准贷族”的陈思楠的遭遇，小周很可能会感觉幸运。 “我已经收到卖家发出的起诉书，因为银行放款一直没到位，远远超出了合同约定的期限。 ”在上海一家化学添加剂公司上班的陈思楠最近心烦的是法务纠纷。　　由于他与卖家签订的合同中没有特别注明 “交房以银行放款日期为准”，而是直接按照常规流程约定交房日期，银行方面长达数月的延迟放款令他背负了巨大的违约风险。　　陈思楠委托交易的中介告诉记者，一旦诉诸法庭，如果合同里没有注明，确实可以判定客户违约。 “按照惯例，买家每天要赔偿房东贷款金额万分之五的钱，如果你的贷款额是100万，每天就要赔500元，直到银行放款。 ”　　陈思楠能想到的唯一对策是找银行理论。 “如果银行再不放款，我就要起诉银行了。我已经找了金融律师咨询，银行既然审批通过贷款申请，也就是承诺接待，这样拖拉拒绝放款是可以提起民事诉讼的。 ”　　据悉，有些拿不到放款的买家还将直接起诉银行，部分银行甚至已经接到多张法院传票。 “从法律角度说，贷款义务是由买家履行，应该是由买家向银行起诉，现在借款合同都是格式合同，其实有空白条款，可以签署补充协议，同样具有法律效应，只不过以银行的强势应该不会同意约定放款期限。 ”大成律师事务所资深律师郑志这样对记者解释。　　他告诉记者，即使没有补充协议约束放款日，在法律上也存在“预期日期”的概念。 “预期日期”是一个商业惯例，比如一般是7—15天放款，超过1个月的放款肯定就会让银行背负上法律责任。在郑志看来，一旦起诉银行，买方胜诉的可能性几乎百分百。“真起诉的话，银行可能就会拆调资金过来提前放款，只不过打这种官司的周期一般要3—6个月，现在一审审理周期就是3—6个月，尤其到了年底，法院排都排不过来，现在打官司，时点上优势已经不明显了。 ”　　不过，据了解，出于对时间、精力等诉讼成本的考虑，目前真正起诉银行维权的买家并不多见，更多的纠纷是发生在买卖双方之间。多位房产中介都对记者坦言，目前银行排队等待的客户最起码占总客户数的80%以上。　　调查　　放款部门扣押贷款自顾理财　　“放款进度有一个潜规则，银行审贷部门的人审批通过的款子，就卡在放款部门手上，有些业务员甚至动用这笔钱私自购买银行短期理财产品，什么时候将钱打给客户，其实要取决于理财产品的周期！ ”昨日采访中，21世纪不动产一位资深中介的说法令人震惊。　　他言之凿凿地说，自己近期就有一个本身在银行工作的客户，9月底通过贷款审批，10月长假后的第一个交易日就顺利拿到贷款，“和银行的沟通也需要技巧，如果知道潜规则，可以以向监管部门投诉作为谈判的&威胁&筹码。 ”　　由于涉及敏感话题，记者未能从银行层面证实上述说法的可靠性。据了解，贷款审批部门与放款部门确实独立存在，审批部门只管审贷，不管额度，每个银行的总行和分行都有一个类似的计财部门，在贷款“总量控制”的情况下，平衡各个部门的贷款额度。　　今年以来央行不断收紧流动性，总行计财部门就会根据总量在各个分行间分配可用贷款额度，各个分行再根据各支行历史业绩表现将额度分配到支行。在对公及零售各贷款种类中，房贷已不再是若干年前的“香饽饽”，在总量控制下被挤占了生存空间。　　如此不被看好的贷种自然需要尽量争取相对较高的利率，那些自愿首付占比大、利率上浮多的申请，就更容易在 “等贷”队伍里排位靠前。　　不过，记者获悉，这种“排队”方式只是公开的说法。通过多方走访，记者发现，更多排队靠前的客户其实就是各种关系户。 “比如现在工行就只对中原、21世纪不动产等少数几家中介放款，双方办有联名卡。 ”一位中介人士说。　　“平时跟哪家银行业务往来比较密切的，这个时候就会比较好商量，只能打&贷款游击&，多去银行走动走动。 ”该人士笑称，打听还有贷款额度的银行就会千方百计建立关系，“就像饿狼扑食差不多。 ”　　而一些关系户则来自客户本身的人脉圈。前天，“准贷族”李方舟通过朋友关系敦促贷款行，今早就收到了放款短信。 “本来是找了一个银行资金结算部门的同学去催，可能因为跨行原因，辗转的关系没起作用，后来我太太找了贷款银行的一个朋友打招呼，才拿到款子。 ”　　贷款中介畅游灰色地带　　由于看准了“关系”在放款流程中的巨大商机，沪上一些贷款中介迅速走红。　　家庭月收入1.5万元、主贷人事业单位供职、无资信污点&&晒出这一系列硬件后，某贷款公司中介顾辰宇拍着胸脯对记者承诺，只要通过公司向“关系”银行申请放贷，就一定没问题，“你具体能贷到几成，还要看你的月收入能否达到月还款的两倍，同时要提供税单、工资流水账等辅助证明，但只要你提供的这些信息是真实的，最多不超过十天，我就能保证银行放款。 ”　　在普遍“延贷”的情况下，顾辰宇如此底气应该来自其所在贷款公司与一家大行金桥支行的常年合作关系。 “这家支行自从成立，就和我们有合作，过去贷款额度太多花不完，他们还要找我们帮忙推荐大宗客户，只要有额度都是优先放给我们，这比个人申请的成功率要高得多。 ”　　与顾辰宇业务接触频繁的申康中介一位业务经理也证实，近期手头的十几件案子都是通过顾辰宇所在贷款公司帮忙审贷，并无延迟放款的现象发生。据业内人士观察，在“房贷难”背景下，90%的购房者都选择通过贷款公司。　　曾委托中介办理过150万元商业房贷的陆小姐告诉记者，贷款中介神通广大。 “我第一次打电话到贷款中介业务员那里咨询，只报出了姓名和户口所在地，他就能查出我的工作单位、部门和信用卡还款资信，初步对我能否贷款、贷款金额做一个判断，如没有和银行的密切联系，不可能查得到，也不可能清楚银行的审核模式。 ”　　根据顾辰宇的说法，在买卖双方确认首付款到账的当日，也就是“黄皮合同”打出来后，可以在他的带领下向银行提出贷款申请，通过后签订借款合同。 “在审批前银行会专门找人带客户去交易中心查询有无二套房购房记录，一周后可以出结果，所有资料才算齐全。 ”他承诺，从合同签订到出结果，一共只需要半个月，以农行为例，最快一周就能放款。　　而除了贷款中介的应运而生，贷款评估公司也算是银行个贷业务的衍生品。据了解，银行审批贷款时会指定一家评估公司，要求对抵押房产出具一份评估报告。评估费用则采用分段收取，贷款150万元以下的部分收取0.15%，150万以上部分则收取0.1%。　　70%购房者已不涉及商贷　　对于贷款流程中多出现的“等贷”成本，最先失去耐心的是卖方。 “现在要和需要商贷的客户交易实在太麻烦，流程中有太多变数，会选这个时点卖房的，一般都是急等钱用，如果几个月拿不到放款，周转资金就没有了。 ”手上握着品家都市新城一套二手房的卖家葛先生说，他打算以低于市场价20万的价格抛售此房，但要求对方一次性全款付清。　　中原地产、21世纪不动产、汉宇地产等多位资深中介都对记者表示，目前手上的单子中，有4成以上是买家一次性付全款，算上单纯用公积金贷款的客户，占比达70%。　　王小姐就因为无法拿出整笔大钱而错失江宁路上一套心仪的房子。“当时房东因为要移民，挂出的价格是280万元，整整比市场价低了50万元，虽然不要求一次性付清，但不允许有商贷，可以分几笔在一个月内付清，这个地段和房型能拿到这个价格我非常心动，但东挪西凑还是需要30万贷公积金。 ”在和房东商量多次后，原先以为房东可能会退让的王小姐最终还是与这套房子失之交臂。　　资深媒体人张先生则备足现金，抢到联洋板块一套超值房。 “我本来不打算一次付清，300多万的房子我准备是商业贷款150万左右，保持投资流动性，后来发现市场上的超值房大部分都要求一次性付清，一方面是急等钱用，一方面也是银行贷款周期太摸不准。 ”面对中意的房子，张先生最后还是把钱悉数投了进去。　　21世纪不动产莘庄二店李先生说，现在即使是500强或者“红五类”首套房也拿不到95折、90折优惠，贷款成本确实抬升了。 "红五类&包括公务员、医生、律师、现役军官和教师，这些人几个月前还可以拿到最高7折优惠。 ”据他透露，目前放款最快的银行是花旗银行。 “一般过户三天就放款，并且按照居间协议（也就是定金合同）审批贷款，其它银行一般要凭买卖合同，等于流程缩短了。花旗不需要凭产证放款，只需要收件收据就能放款，等于再度缩短了时间成本。 ”　　不过，记者了解到，花旗银行在审贷时只认税单，要求客户必须每月有对应1万元收入的缴税证明。“这就牵扯到另一个衍生行业，也就是补缴税单的包装，以前我们是直接带客户去税务局补缴税单，因为有自己的人脉关系，所以税单上不会出现&补&字。 ”李先生坦言，现在这种包装已经被严格监管。　　存款流失或是始作俑者　　银行贷款额度究竟缘何如此之紧？银行信贷部一位内部人士分析认为：“银行额度来源主要是存款，但存款准备金上调，放贷额度减少了，银行只能等待新增存款和贷款客户的提前还款，才能有额度，这是年初以来许多银行额度紧张的原因。 ”　　值得注意的是，根据16家上市银行近期披露的三季报，存款恐怕不仅难增，还存在流失的危机。截至9月30日，A股16家上市银行，存款总额为54.8万亿元，环比二季度末大幅减少了952.65亿元。　　除了工商银行、交通银行、兴业银行、浦发银行和北京银行外，其他上市银行存款在三季度均为环比负增长，南京银行和华夏银行环比存款下降幅度已经达到3%以上。　　即使是没有出现环比负增长的银行，第三季度新增存款也远低于前两季度。交行9月末客户存款余额为3.2万亿元，前三季度的单季新增存款分别是 1697.14亿元、1204.14亿元和55.5亿元。即使是“最赚钱”的工商银行，三季度新增存款也仅为一季度的16%。长江证券认为，造成这种现象的原因一是信贷紧缩，派生存款减少；二是实际负利率，居民存款意愿不高；三是短期理财产品发行受限，各上市银行难以通过理财产品吸引存款。　　申银万国报告则指出，三季度，东部沿海、西北部分区域出现民间资金链断裂的情况，实体和银行体系风险情绪上升，叠加信贷紧缩和多重监管政策，导致存款增长困难。　　由于存款流失，商业银行的存贷比也成了格外“刺眼”的指标。记者翻阅16家上市银行三季报和相关资料发现，中行、交行、招行、民生、兴业5家银行的存贷比超越监管层要求的75%的红线，华夏银行、中信银行、深发展、浦发银行、光大银行等其余5家银行的存贷比也已经超过70%，在正常值临界徘徊。　　中国银行业协会与普华永道联合发布的 《中国银行家调查报告（2011年）》则指出，由于央行多次上调存款准备金率和监管部门对存贷比的刚性约束，存款市场竞争更加激烈，有超过80%的银行家认为今年最大挑战为“吸收存款压力加大”。但面对银监会日前发布的 《商业银行理财产品销售管理办法》中，关于银行不得将存款单独作为理财产品销售，不得将理财产品与存款进行强制性搭配销售的要求，银行的揽储之争也举步维艰。　　记者手记　　“蜗牛”放款的悖论　　作为银行优良业务之一的房屋按揭贷款，如今却要缓办，这如实折射出银行业目前流动资金紧缩的现实。记者走访多位中介时发现，几乎每个人手上都有几桩“一房两户主”的尴尬案子。　　银行方面的解释是：贷款额度全年就已定下，随新增存款和存量客户提前还款额的起伏，单个月份投放冲高或低迷纯属不可控。　　但问题似乎并没有这么简单。正如律师所言存在基于商业惯例的“预期日期”，银行审贷部门对于整个流动性动态的把握为何会出现如此大偏差？如果只是额度偏紧，整整几个月贷款无法下放的情况挑战的或许是公众的智商。　　从银行审贷虽有从紧、仍较宽松的现状推导，可不可能实际存在这种情况：为了不放弃优质客户，银行承诺贷款依旧泛滥，其实为明年初季节性的额度宽松保留余地？倘真如此，“准贷族”将为此背负巨大违约风险实属无辜。另一方面，权力寻租行为的出现、甚至多见，也令银行曝露于争议中心。许多“准贷族”最不满的地方在于，“排队”信息的不透明和“关系”客户的插队。　　银行，什么时候才能摆脱“店大欺客”的非议呢？
(责任编辑：王健)
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近期热点关注本人在某贷款公司贷了19588元(这是两个贷款，一个4588分了24期，一个15000分了30期)，他们说我逾期违约然后收回我的分期资格，说让我还36674元，然后之前那个4588元的分期我还了五六期每期还款366元，现在我已经还了两万多(包括违约金逾期费用)，可是后来他们还要我还一万六千多，我觉得这不是我应该承担得，因为他们收回了我的分期资格，我为什么还要承担后期的利息等等费用，而且这些贷款我借了一年都不到为什么要还36674，而且他们的取消了我的分期，之后协商了一开始还要我还七千多，我说我不应该还，实在不行就走司法程序，后来又跟我说可以只还一千八百多了，我说我这个月没有能力偿还了，保证最迟下月中旬还，对方还是不同意，说最迟这两天还，我想知道这一千八百多我还应该还吗？如果她们起诉谢谢打官司我能赢吗？
嗯，你还了两万多，是多多少呢？可以算一下，如果说你的这个两万多已经包括了本金和合法利息的话，那剩下的钱可以不还了，当然要看你们合同如何约定的了。
186*******8
我还了22608
可以把我的回复采纳一下么？
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而且这两个贷款都没有一年
有一个合同连半年都没有
嗯，那应该是不用还了
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可是她们说因为我是分了30期 所以后面的费用我还要承担，我想知道他们收回了分期资格，而且我也没有享用到后面的分期，我也把该还的钱都还了，所以这个一千八我也是不用还了是吗？
你可以把我采纳为最佳回复吗？也没有什么损失的
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粗略的算了一下，你的这个，两万多已经还清了本金加应有的利息了。
所以应该没事儿。
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麻烦你可不可以把我这最后一个问题的疑惑解答一下？
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是不是真的不用还这1800。也需要详细看你们合同如何约定的？
要看你们之间签订的贷款合同是如何约定的
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可是一般这种贷款他们都是那种业务员帮忙操作的，我们根本没有经手，只是告诉我们怎么还钱就行了，如果他继续让我分期我也会还，可是他现在收回了分期资格，所以后面的费用我还用承担吗？我已经把本金那些都还了
如果合同约定有就要承担
你好，按照你的描述，对方属于高利贷的，已经超过法定标准年利率不超过百分之24的标准了！
超过部分不受法律保护，你可以拒绝支付的，给对方起诉好了呢！
利息和违约金相加不能超过年息24%.
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