干货：投资建个养老院需要多少钱？
随着养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来，民间资本兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点。
以沈阳市为例，目前，全市共有民营养老机构92家，床位11000张。
巨大的市场潜力，本该是民办养老机构蓬勃发展的链接，而运营成本是民办养老机构发展的条件之一。
目前沈阳市民营养老机构床位利用率在80%以上的占机构总数的60%左右;床位利用率在60%以上的为70%稍强。有近20家养老机构的床位利用率不足50%。
造成这种困境的原因有机构所在的地域差距、管理水平的高下、硬件设施的档次等多种原因。
而运营成本是民办养老机构发展的必备条件，本文试结合沈阳情况对民办养老机构的运营成本进行分析。
民营养老院的建筑成本
01租房改造型养老院
民办养老院建设的方式一般有租房改建和购地新建两种。租房改建的敬老院一部分是利用单位废弃的办公楼、学校搬迁后留下的厂房、教室等闲置房产经过简单改造后投入运营。另一部分是租用新建房屋进行改造，由于面积限制，这部分养老院多为小型。产权的属性限制了养老院的发展。
高额的租金增加了养老院的运营负担，同时承租年限也影响了改造工程的有效实施。出租房考虑自身利益和对未来经济形势的预期，往往不愿意签订长期合同，极少超过十年。因而如果在房屋改造和设备购置方面投入过大，短暂的承租期内很难收回成本。
以大东区博远养老院为例，2009年成立的博远养老院占地4500平方米，床位304张。该养老院为租用的废弃校舍，合同期为十年，每年的租金为67万元。当时仅装修改建费用就高达600余万元，预计租期内可以收回成本。
02购地新建型养老院
相对于租赁型养老院，自建型养老院的更加稳定，但是投入成本则要相对较高，这也是导致民营养老院运营艰难的主要原因。随着土地和建筑成本的逐年增加，新建养老院的投入也持续增高。
以沈阳二环外土地5亩为例，笔者计算了新建养老院的成本。
土地成本：150(万元)×5(亩)=750(万元)
如果床位为100张，按规定每床20平方米，则建筑面积为即2000平方米，按照目前市场价格建筑成本每平方米2600元计算，则建筑费用为520万。因而前期的总投资为1270万元，平均每张床位成本为12.7万元;
如果床位为200张，则建筑面积4000平方米，建筑费用1040万元，即总投资为1790万元，平均每张床位成本为8.95万元;
如果床位为300张，则建筑面积为6000平方米，建筑费用1560万元，即总投资为2310万元，平均每张床位成本为7.7万元;
如果床位为400张，则建筑面积为8000平方米，建筑费用2080万元，即总投资为2830万元，平均每张床位成本为7.07万元。
而如果在二环内新建一家养老院，同样的5亩土地成本则将增加至1500万以上。从而按照建设100张床位数计算，平均成本为20.2万元;200张床位平均成本为12.7万元;300张床位平均成本为15.3万元;400张床位平均为17.9万元。
从以上的分析可以看出，二环外新建养老机构的规模在400张床位、建筑面积在8000平米左右的成本最低;而如果再二环内新建养老机构规模在300张床位，建筑面积6000平方米左右的成本最低。
民营养老院的运营数据分析
同时，根据笔者调查大东区19家养老院的运营情况，可知经营数据如下：
民营养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类，其中，营业收入与养老院本身的市场定位有关，主要包括面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等，
依据护理级别健康护理、半自理(介助)、完全不能自理(介护)、特级护理的不同收费不同。从调查结果来看，民营养老院主要面向中低收入客户群体，且入住人员中属于特级护理的人员特别少，而属于健康护理、半自理老人护理和完全不能自理的人员较多。
某面向中等收入入住人员的养老院收费情况(不包括取暖费，取暖季在住人员每人需缴纳取暖费500元)：健康护理入住人员每人每月收费在元;半自理入住人员每人每月收费在元;完全不能自理入住人员每人每月收费在元;特级护理入住人员较少，入住期不稳定，收费标准往往视实际情况确定。
某面向低收入入住人员的养老院(沈阳吉祥老年公寓)收费情况：健康护理入住人员每人每月收费1150元左右;半自理入住人员每人每月收费1450元左右;完全不能自理人员每人每月收费在1700元左右。补贴收入主要来源于政府给予的补助，如大东区民营养老院可获得的补助标准为每年每床2000元，连续补贴两年。
成本构成分析
影响养老院成本的因素很多，所在地区、规模、服务标准等都会影响成本。基于决策需要，根据成本性态分析理论，对养老院发生的一般性的成本进行成本性态分析，将其所发生的成本按与入住人员数量的关系分为固定成本与变动成本，年成本主要包括：
(1)因使用房屋等建筑物而发生的成本：如养老院所用房屋为自有，则成本为每年的房屋折旧，如养老院所用房屋为租用，则成本为年租金，无论自有还是租用，均为固定成本。房屋附属养老设备折旧，也计入此项。
(2)维修费：维修房屋、设备所发生的支出，固定成本。
(3)暖气费，固定成本。
(4)水电煤气费，半变动成本，因在总成本中所占比重不大，可全部视为固定成本。
(5)入住人员餐饮费，只包括水电煤气人工费以外的采购成本，如购买米面粮油蔬菜等发生的成本，养老院一般根据一定标准控制此项支出，如有的养老院定为400元/人/月。
(6)员工工资。养老院工作人员可分为三类：管理人员、厨师及卫生清洁人员、护工。其中，管理人员工资和厨师以及卫生清洁人员工资为固定成本，护工工资为变动成本。
民营养老院盈亏平衡分析
养老院面向顾客群的定位不同，收费标准也就不同，发生的成本也会有所差异。本文以沈阳吉祥老年公寓为例，通过其真实数据做盈亏平衡分析。
该养老院主要招收低收入人群入住，设有床位60张，所有床位不分级别，入住人员收费主要与护理级别相关，单独收取取暖费每人每年500元。
根据该养老院2012年数据，入住人员比例为健康护理：半自理：完全不能自理为11:3:37 人均月收费标准=++=1567(元)
所用住房为自购住房，2002年购买价格为85万元。
生活成本：每人每月400元，每年4800元。
护工工资：按入住人数/10向下取整聘请护工，每位护工每月工资1800元，年工资21600元。
设入住人数为Q，则有
年利润=营业收入-生活成本-护工工资-固定成本=00 Q-Q/6×(吉祥老年公寓固定成本)
令年利润=0，可得Q=34(人)
可知该养老院入住人数为34人时，能够保持不盈不亏的状态，若入住人数少于34人则要亏本，多于34人则可盈利。通过入住率指标，可以更好地诠释盈亏分界点。
入住率=入住人数÷养老院总床位数
该养老院盈亏平衡点入住率=34÷60=56.66%，即当入住率超过56.66%时，养老院才可盈利。 根据大东区19民营养老院的经营情况统计，当入住率达到60%左右，均能达到盈利状态。
运营成本偏高容易照成多方面隐患
硬件环境差
因为民营养老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方面都有比较大的开支，对于高水平的基础设施建设常常有心无力。同时，较低的定价也让运营利润始终保持在低水平线上，根本没有能力改善硬件环境。
服务队伍老化、专业人员少
服务护理人员大都从农村招入的60岁左右的妇女。有专业技术职称的医护人员不多。
当事人短期行为，无长远规划
因为大都属租赁房屋，养老机构法人面临的成本压力过大，大都以五到十年为一个周期，不易形成品牌及规模效应，也因无力无法形成其他行业的集团化、规模化经营。
运营周期长，资金周转慢
养老服务属长线产品，属微利服务。从投资到达到盈亏总需3-5年，回收成本的时间一般为十到十三年。
恶性事故、安全、服务纠纷增多，影响社会形象
关于调研结果的思考
目前养老产业纯属社会福利事业，也是新兴朝阳事业，更是一个慢热的产业，会在一定时期内，停留在“投入大、风险高、利润少、公益性强”的初步发展阶段。
值得注意的是，国内养老机构目前存在巨大的市场空白。第六次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为1.78亿，占总人口的13.26%，其中失能老人有3300万。据预测，到2015年中国老龄人口将达到总人口的16.55%，到2050年将达到1/3。
数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但全国养老床位总数仅占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。
目前，全市养老院有床位2.9万张，因有45家农村敬老院的近万张床位目前的接收对象为政府供养的五保户而暂未对社会开放，有老人入住的床位仅1.9万余张。目前每千名老人的平均床位为23张，离国家每千名老年人30张床位标准还有一定的差距。
要进一步提升民营养老机构对我市养老事业发展的支撑作用，推动养老产业化发展，如何加强政策支持和社会会养老体系建设健全，解决民营养老院的运营难题，降低运营成本仍将是我们继续探索的方向。
完善养老机构建设相关制度
建立养老服务行业协会，打造养老机构信息平台。统筹安排养老机构建设项目，协调土地、资金等重点问题，定期对项目推进过程中出现的问题进行会商，协调解决，确保项目进度。
设立养老机构发展基金，每年投入50-100万元，对全市一、两家发展好、信誉佳的民营养老机构进行无息或低息贷款，全力支持民营机构的发展。
加大对民办养老机构建设的政策扶持
对于兴办民营养老机构，我们可以在地价、税收、事业性收费等方面给出一系列优惠政策。同时，从政府购买服务的方式，在对民办养老机构给予床位补购补贴的基础上，增加运营补贴和对入住机构的低保失能老人给予足额补贴。
具体可参照市民政局、财政局《关于支持养老机构建设有关问题的通知》(沈民[2011]6号)中“对收住本市户籍老年人人数给予日常运营补贴。市区每人每月补贴100元，郊县每人每月补贴80元。
对入住养老机构的低保失能老年人按生活半自理每人每月补助400元，完全不能自理的每人每月补助600元”(目前上述文件只要求区县试点，因此覆盖面不全。)
强化开展养老服务普惠制培训
面对目前我市养老服务业人才短缺的问题，我们可以与人社部门合作，开展养老服务普惠制培训，定期进行免费技能培训。同时也要对机构管理人员给予政治上的关怀，提高他们的社会地位和影响力。
建立对各类养老机构绩效考核指标体系，促进养老机构建设项目的顺利推进。
从国内外成功经验来看，调动起民营资本活力是中国社会养老问题的解决之道。
政府部门的福利性养老机构主要针对一些基础性、对弱势低收入群体。而针对一些中高收入阶层的专业养老护理机构，这部分市场空白可以通过鼓励民营资本进入来补充，帮政府解决养老问题。而降低运营成本后，我们便会离目标更近。
在此提醒大家，养老项目的选址、定位是影响到项目能否成功的主要因素之一，同时各地土地、建安、收费及人工成本不尽相同，此处仅作参考！
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& &又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年 40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。
正确答案：
& &该题与综合计算题有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的&地价款&的具体含义。
& &(二)方法选择与解题思路
& &1．方法选择 & &根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的&地价款&即为开发前一次性投入的地价款。因此．仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。
& &2．解题思路 & &先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
& &(三)公式与计算步骤
& &1．适用公式 & &全额地价＝不动产总价－建安费－专业费－不可预见费－利息－税金－利润
& &2．计算步骤
& &(1)计算开发总价值。
& &①住宅部分： & &＝4800(万元)
& &②商场和地下停车场部分：
& &商场租金＝5&%＝511(万元)
& &地下停车场租金＝60&480&12＝34.56(万元)
& &租金总收入＝511+34.56＝545.56(万元)
& &有关税费和经营管理费＝545．56X30%＝163．668(万元)
& &租金纯收入＝545.56-163.668＝381.892(万元)
& &价格＝381.892/7%[1-1/(1+7.5%)48]＝5243.56(万元)
& &③地上停车位部分：
& &租金收入＝400&50&12＝24(万元) & &税费＝24&30%＝7.2(万元) & &租金纯收入＝24-7.2＝16.8(万元) & &价格：16.8/7.5%&[1-1/(1+7.5%)48]＝217.04(万元)
& &④合计： & &+217.04＝10260.60(万元)
& &(2)建安成本及专业费。
& &①商场和地下部分＝&(1+3%)＝1545(万元)
& &②住宅部分＝&(1+3%)＝1977.6(万元)
& &③地上停车位部分＝50&500&(1+3%)＝2.58(万元)
& &④合计： & &+2.58＝3525.18(万元)
& &(3)销售税费： & &%＝432(万元)
& &(4)利息： & &利息＝总地价&[(1+8%)2-1]+%&[(1+8%)1.5-1] & &+%&[(1+8%)0.5-1] & &＝0.1664&总地价+314.14(万元)
& &(5)利润： & &利润＝(总地价+%＝0.2&总地价+705.04(万元)
& &(6)余值： & &余值＝总价值－建安成本及专业费－销售税费－利息－利润 & &即总地价：5.18-432-(0.1664&总地价+314.14)-(0.2&总地价+ 705.04)1.3664&总地价＝5284.24 & &总地价＝3867.27(万元)
& &(7)开发商须交纳总地价的40%，即 & &%＝1546.91(万元)
& &(四)难点与常见错误分析
& &1．难点 & &剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和。
& &2．常见错误分析
& &(1)被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40%计算利息。
& &(2)在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率。
& &(3)对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。
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