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　　&涮&王健林，&怼&毛大庆，SOHO中国董事长潘石屹出场依然自带笑感，口吐莲花，只不过这一次他只谈&共享办公&，却封锁了他对于房地产话题的兴趣。
　　在8月18日深圳的一场媒体见面会上，他对于&你怎么看深圳房价&的回答是，请你问点我明白的问题。
　　&为什么你谈互联网比较多，谈房地产却越来越少?&面对全天候科技作者的提问，潘石屹却讲起了段子：
　　几年前，万达的王总(王健林)和阿里的马总(马云)一样风光，两人打了一个&线上线下商业谁赢&的豪赌，赌金一亿元。
　　王总很勤奋建了二百多个商场，几年后马总仍然风光，更风光了，王总的处境却大不如前了。
　　语毕还不忘打趣&补刀&：&我不应该说这个，简直是给王总雪上加霜。&
　　但潘石屹和王健林一样，也是个经历过房地产&黄金时代&的开发商。
　　过去十几年，他与妻子张欣创立的SOHO中国在北京、上海两地开发了500万平方米的地标型甲级写字楼，并成功完成从销售向租赁转型，潘石屹也因此成为地产界的IP级人物。
　　2015年开始，这位房地产大佬拥抱互联网的意图愈发明显。
　　为了转型，他一夜之间撤掉了300多人的销售团队，开始频繁拜访互联网公司，并于建立了办公与个性化租赁的共享办公品牌SOHO
3Q。经过了近两年的耕耘，目前，3Q在京、沪两地拥有19个中心、1.7万个座位。
　　而现在，潘石屹判断，SOHO
3Q已经形成了自己的商业模式，可以大规模复制了。过去一个多星期，潘石屹先后出现在杭州、南京、深圳、广州，自称&不拿地、不收购、也不盖房&，目的就是为了推广这个他试验了两年多的转型成果。
　　在采访中，潘石屹对全天候科技表示，无论管理技术、共享理念还是服务对象，这都是一个十足的互联网产品。
　　当互联网共享经济走在规模与效益的十字路口，这个&赚过大钱&的老潘眼中&几百万&的&小生意&、区别于房地产的独特故事，会得到市场的垂青吗?
　　&共享办公不会像共享单车一样争得你死我活&
　　&你定义3Q是一个房地产的产品，还是互联网的产品?&这是一个潘石屹决定要慎重对待的问题。
　　潘石屹对全天候科技表示，从管理技术到共享理念，3Q都是一个互联网产品，另外它服务的对象也是与互联网紧密联系的企业。
　　据悉，到2016年底，SOHO
3Q平均出租率为85%，租户群涉及互联网和高科技公司，比如美团、Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等。3Q望京项目的租户中，90%以上是互联网企业，这些企业成了潘石屹定期走访与学习的对象。
　　潘石屹认为，3Q的核心理念是互联网提倡的，把每平方米的空间充分利用起来，用灵活的办公方式盘活城市里的存量资产。
　　&现在赶时髦的共享经济特别多，共享雨伞、共享充电宝，今天还看到个共享卫生纸，这都是噱头，对社会基本没有影响。但是共享办公确实是很有意义的。&他说。
　　但是，3Q又是一个基于房地产的互联网产品。它的房地产属性在于&无法移动&，产品设计、施工、管理、成本的采购都是传统房地产的概念。
　　正如潘石屹在另一场活动中谈到的，&和网约车一样，共享办公也会烧钱，进入门槛低，尤其是现在空置面积比例高的，会有竞争比较激烈的压价过程，可是3Q除了有互联网的性质，还有房地产性质，它是不动产，所以不会像共享单车这样争得你死我活&。
　　据SOHO 3Q的COO方力维介绍，3Q目前在京沪拥有19个中心、1.7万个座位，是两地最大的共享办公运营商。
　　3Q的扩张采用租赁合作模式，用招标方式拓展。
　　8月16日，SOHO 3Q面向全国企业发出了招标文件，锁定了杭州、南京、深圳、广州几个城市。
　　潘石屹说，两个月内要把项目确定下来，再用一个半月时间设计，两个半月建设，差不多年后可以落地。
　　正当潘石屹开始SOHO
3Q的全国化布局时，另一位曾经的地产商、前万科高管毛大庆创立的优客工场(UrWork)8月7日宣布完成12亿人民币的Pre-C轮融资，估值达90亿元，成为中国共享办公领域首个达到独角兽级别的企业。
　　潘石屹对全天候科技表示，未来一两个月内，SOHO 3Q也会对外公布融资计划。
　　作为共享办公的同行，潘石屹并未像毛大庆一样通过不断的融资，在资本市场获得不断攀升的估值，一个原因在于SOHO中国现在&不差钱&。
　　2017年6月，SOHO中国刚刚以接近36亿元的价格出售了虹口SOHO，7月又宣布要卖北京光华路SOHO2以及上海凌空SOHO。据统计，SOHO中国宣布转型&告别散售&以来，已经连续出售多个项目，并通过出售旗下业务套现236亿元。
　　潘石屹称，SOHO中国目前的资金情况，没必要和其他创业者一样去跟投资机构谈来谈去，依靠出让股权融资几千万、一两个亿，未来融资&也不是说为了融多少钱，而是要把3Q的市场价值体现出来&。但资本化操作是一个未来值得探讨的方向。
　　&3Q&孵化&的第一个项目就是毛大庆的UrWork&
　　8月16日，在SOHO 3Q城市拓展招标会上，有记者告诉潘石屹，&毛大庆说你们走偏了&。
　　潘石屹回应称：&走偏了的人，总看着别人走偏。&
　　在共享办公领域，与SOHO 3Q业务模式类似的有WeWork与毛大庆的UrWork。
　　如今WeWork估值约170亿美元，已经正式进军中国。而截至2017年6月，优客工场已在全球25座城市布局了88个共享办公空间，拥有近3万张座位。
目前，3Q目前在京沪拥有19个中心、1.7万个座位。
　　作为同样&做过(房地产)大生意的人&，潘石屹认为，共享办公处在婴儿期，拿着几万个座位比规模很可笑，要做到20-50万张座位的规模才有意义，单个项目的面积也要达到4000平方米以上，才能够赚钱。
　　与毛大庆一样，潘石屹也多次强调&SOHO 3Q不是孵化器&。他说，如果说&孵化&，SOHO
3Q孵化出来的第一个10亿美金的项目就是毛大庆的UrWork。
　　2015年初，毛大庆从万科离职，潘石屹在望京SOHO的21层为其提供了办公室，据其称，&连租金都没有收&。不久后，毛大庆便创立了UrWork。
　　不过3Q做的是共享办公社区，并不是真正意义上的&孵化&。
　　潘石屹表示，孵化器都是高科技的初创企业，而3Q作为一个共享办公空间，是公司类型越多越好，越复杂越好，这样才能形成一个很好的生态。这些公司之间可以互相服务，有需要投资的、有做投资的、有中间方、还有彼此的客户，都在一起，整体价值才能出来。
　　&商业就是要有食物链，才能成功。凡是单一孵化器、高科技、服务类，都不会成功。&潘石屹说。
　　潘石屹同时指出，未来不会去投资创业公司。他说，&一是互联网公司具体怎么好，隔行如隔山，我们不懂;二是做过房地产的人，金额都很大，几百万、几千万去投这些东西，尺度把握不准。所以还是发挥我们房地产的经验和优势，把社区做好。&
　　&从赚大钱到赚小钱，我没有失落&
　　在过去十年房地产的红利下，SOHO中国确实&做过大生意&。
　　2013年，SOHO中国营收总额146.1亿元，净利润73.9亿元。&由售转租&四年后，公司的盈利将主要来源于租金收入。
　　根据SOHO中国2016年财报，公司2016年租金收入约为人民币15.11亿元，营业额和净利润为15.77亿和9.10亿元。
　　如今，潘石屹&算账&的数额从几亿变成了几百万。他表示，从赚大钱到赚小钱，并没有很失落，只是尺度有的时候算不过来。
　　潘石屹说，如果过去20多年我们建房子，把北京和上海的城市面貌、天际线都改变了，未来5-10年在已有建好房子的基础上，创造出来更适合人们办公的环境，能够有了50万个座位建起来，也是一个挺伟大的事。
　　如今，SOHO中国早已不再建房。潘石屹认为：
　　房地产的重资产模式在中国的环境下难以为继。无论是万达酒店、万达广场，还是住宅、办公楼的租金回报率，都比中国各家商业银行的贷款利息还低，所以当市场上这类产品多的时候，就不要去建了，&资产一定要有个合理的配比，要跟经济环境、经济增长速度、利率挂得起来&。
　　一位房地产O2O人士对全天候科技表示：
　　潘老板想做到20-50万个工位，租金大概在24-60亿的规模，按照85%的出租率，也就是20-50亿，&确实比SOHO的生意小不少，但是轻资产，利润率不一定低，说白了到时候SOHO就成了一个物业服务公司，输出品牌技术和管理社交，还可以延伸其他服务。
　　借着互联网的概念和故事，说不定会有不错的估值和发展。当然，前提是要能实现他所说的规模和出租率。&
　　潘石屹透露，刚开始互联网转型时，SOHO
3Q一个座位的成本加起来接近3万元，过去一段时间一直在优化产品，加上二线城市的租金不高，希望成本得以下降。
　　&只有(成本)控制在1.5万以内，才能有合理的利润。&潘石屹说，这比当年3Q在望京SOHO开始做时已经下降了差不多一半。
来源：全天候科技
关键词：房地产 潘石屹
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通读全文,说说什么是智慧地球
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智慧地球也称为智能地球,就是把感应器嵌入和装备到电网、铁路、桥梁、隧道、公路、建筑、供水系统、大坝、油气管道等各种物体中,并且被普遍连接,形成所谓“物联网”,然后将“物联网”与现有的互联网整合起来,实现人类社会与物理系统的整合.
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本文来源：证券时报网
责任编辑：王晓易_NE0011
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