中国人海外投资热衷美国房产：以房养学盛行
来源：搜狐财经
　　日，由PBISS（非盈利移民协会）与外联出国顾问集团联手打造的第七届投资美国高峰论坛由上海转战至北京。各界嘉宾对跨境投资置业、教育留学、移民就业等热点话题进行探讨。据悉，在中国的投资家庭中，置业美国以房养学的概念深入人心。
　  规划子女精英教育 提高藤校就读几率
　　作为全球最受青睐的留学国家，美国一直以顶尖的教育资源吸引着全世界的学子，“爬藤”也成了当下不少中国家长和学生的梦想。峰会上，宾大沃顿商学院面试官Jeffery Bernstein就与现场来宾分享了常春藤名校人才选拔和培养的准则。他指出，其实录取与否并没有简单公式可寻。学术成绩只是一部分，在选拔时要考察的还有很多方面，比如天分、潜能、责任心、与世界的联系等等。每个孩子的天赋不尽相同，重要的是他们能够用好自己的天赋，从不同角度，发挥自己的潜能，从而改变世界。
　　Jeffery透露，近几年常春藤8所学校的申请形势日益严峻，录取率由2007年的13%下降至2016年的8.3%，其中仅10-15%为国际学生。但有意思的是，在2015年常春藤本科在校生统计中发现，美籍亚裔学生人数远高于国际学生人数。以布朗大学2019级为例，美籍亚裔学生占到12.4%，而中国籍国际生占比却连1%都不到。今后，想让孩子在藤校竞争中脱颖而出的家长，需要提早为子女规划的，除了海外教育可能还有海外身份。
　　 投资移民再获延期 新法年内出台有望解排期难题
　　最近，美国投资移民EB-5法案的动态，受到了很多中国家庭的高度关注，尤其是那些子女计划或已经赴美留学的家庭。因为EB-5是在美留学生获取身份，毕业后能够合法留美发展，摆脱工作签证抽签困境目前最有效的途径。而就在本周，美国投资移民通过国会投票获得顺延，至今年9月30日。
　　全美律师协会主席Ronald Klasko透露，EB-5法案虽然多次被传即将改革，又多次获得延期，但今年新法案应该不会再爽约，如无意外，年内将与公众见面。
　　美国移民律师协会（AILA）EB-5委员会前任副主席Carolyn Lee表示，在众多EB-5改革方案中，目前广受认可的一份出自于参议院共和党二把手John Cornyn。草案里，最受瞩目的条款包括：一、EB-5年度配额从1万张签证调整为1万个家庭，通过增加签证数缩短排期时间；二、目标就业区项目投资额从50万美元涨至80万美元，非目标就业区从100万美元下调到92.5万美元，涨跌互现，总体可控。此外，草案中还明确强调，每年偏远地区EB-5项目投资者可专享2,000个绿卡配额，以“免排期”为卖点引导资金流向更需要的地区。Carolyn认为，这份草案对整个EB-5行业和所有投资者的利益给予了充分保护，是一份可以真正拯救EB-5计划的草案。
　　美国房产解密 以房养学盛行
　　中国海外美国公司的CEO李荣升表示，和中国近十年来每年房价增长20%以上相比，美国房市的增长态势是非常健康和温和的，适合做长期投资。2010年前，中国对美房地产市场的投资几乎可以忽略不计，但之后，中国买家以20%的年增长率不断强化自身存在感，并与5年后成为美国房地产市场的领“投”者，仅在美国住宅地产上5年里的累积投资就达930亿美元。
　　在中国的投资家庭中，置业美国以房养学的概念深入人心，逸鼎投资CEO傅浩强也是以房养学的支持者和受益者。他透露，自己四年前以12.8万美金在休斯敦买的房子，现在已经涨到18万美金，每年还有15%左右的稳定租金收入。差不多等孩子留学回来，再把房子卖了，学费基本也就都回来了。但在傅浩强看来，正确的以房养学之道，并非投资豪宅，而是平均价位在35万美金以内的高性价比房产。如果是冲着房产获利目的进行投资，建议选择一线城市拥有高品质物业的高价房产。
(责任编辑：董丽玲 UF020)
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搜狐财经致力遇汇集变革力量，评出“中国最具变革力人物&#8226;公司”[]
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客服热线：86-10-
客服邮箱：　　要说现在全世界哪里的人民最有钱，可以肯定的说是中国人。如果说要用平均收入水平来衡量整体的收入，那么咱们还真只能算中等收入，但是如果只拿出高收入的人群来计算，这部分中国人早早就步入发达国家的高收入水平。单单就拿出这部分人的数量，就远超过德国、法国的人口之和。　　富裕起来的中国人走遍世界，也买遍世界，甚至连大米、马桶盖这些地道的中国制造也要出口转内销，让外国人狠狠的赚了一把中国土豪的腰包。　　但真正让中国人出手花大钱的当之无愧就是海外的房产，所以很多人在出国游玩的时候，看房买房才是主要的目的，尤其是美国、日本、澳大利亚、加拿大这些传统西方发达国家的房产已经让中国买家成为当地楼市最大的海外购房团。　　让大量中国人去海外购房的原因，一个是中国人越来越富裕，但更重要的原因是这些人认为中国的房价太高，房价收益比远低于美国这些国家，没有投资价值。　　可是投资价值和绝对价值是一回事吗?投资价值看的是未来价值大于当前价值的价差(成长性)，而绝对价值看的是当前的价值和收益的比例(成熟性)。　　一部分人总喜欢用中国一线城市的房价去和美国三线城市的去对比，得出中国房价要远高于美国的房价，如果这样对比的话那么中国的进口汽车的价格要远高于美国，所以应该得出中国大街上一辆进口车都没有的结论。而对比中国的房价就应该拿北京和纽约做对比，那么北京的房价还要再继续涨一倍人家才会跟咱玩。　　今天康老师就来给大家对比一下中国和美国的房产哪个更具有投资价值，哪个收益会更高，为那些准备去海外购房的人做一个房产投资的分析。　　先来看看投资回报率，中国的房子我就用北京的做代表。北京的房子出租回报率平均是年化2%，对应的投资市盈率是50倍，也就是说50年的租金才能挣回房价。而美国的房产平均回报率是8%，对应的市盈率12倍，从这个指标来看显然美国的房子回报率远远高于北京的房子，这就是很多中国人去美国买房的最主要原因。　　作为投资，如果只是考虑投资回报率的话，我倒是认为最应该投资的应该是中国股市中的银行股，因为中国的银行股平均市盈率只有5倍，远远低于美国的房产对应的12倍的市盈率，并且这些银行就在自己家门口非常放心，盈利能力在全世界都是数一数二，又安全又稳定，远比美国的房子踏实的多，根本不用像房子那样还要考虑出租配置家具这些麻烦事!　　这时你肯定会说中国的银行股虽然盈利很好很稳定，但是盈利能力已经没有上升空间，增长率几乎为零，股价没有了上升的预期，作为投资的话未来升值的空间很有限，所以没有投资价值，在股市里就是通常说的缺乏成长性。　　如果你这么说的话，那么也就是说你认为投资回报率不是投资最重要的考虑因素，而未来的升值预期才是最主要考虑因素!在这一点上，康老师也是这么认为的，也就是我经常给大家做培训时讲到的成长性才是投资的本质。　　那么我们就来分析一下中国和美国的房子谁的成长性更高!　　我在前面的文章《房地产到底是什么?》里反复强调房产的价值就是房子周边的各种城市提供的公共配套设施的价值总和，买房子其实就是在买房子周边的各种公共配套设施，这些配套设施包括地铁、公交、道路、桥梁、车站、学校、医院、商场、公园、超市等等给居民提供各种公共服务的设施。当房子周边的这些配套设施越多越优质那么房子的价值就越高，反之正好相反。用这个道理我们就能理解房价为什么城市之间有很大差别，甚至有些房子的价格差别会很大，比如北京的房价在中国最高的原因就是因为北京拥有全中国各个行业最优质的资源，而北京城里的房价又远远高于郊区的房价的原因就是这些最优质的资源又过份的集中在市中心的结果。　　明白了房价的本质，也就明白了房子能够升值的原因，只要房子周边的公共配套设施增加了，那么房子就会升值，反之，如果房子周边的公共配套设施减少了，那么房子就会贬值。　　所以，投资房产要想获得升值的收益，就必须对确定的政府在房产周边增加公共配套设施的建设做提前介入，也就是说当你买了房子以后，政府在你的房子周边新增加了公共配套设施，那么你的房子就能升值，而升值的部分就是政府做的公共配套设施建设在给你送金送银，这就是房子的投资收益，也就是我所说的成长性。　　而房子的成长性不是说房子里面会变化，而是指的房子外面发生了变化，房子外面的配套设施不断增加的预期就是房产的成长性。就比如你的房子再破旧，但是如果周边增加了地铁学校这些优质的配套设施，价格就会上涨一样。所以我们经常看到有的学区房虽然很小很破，但是数百万能有人愿意购买，那是因为买家不是在买这个房子，而是为了购买学校的学区指标，而这个破房子的价值就在这个学区指标上面。　　回过头来我们来看看北京的房子和美国的房子谁的成长性更大?我们知道，中国还是一个发展中国家，大量的农村人口还在往城里涌进，尤其是北京每年还要增加几十万新进人口，这就是中央说的城镇化进程。由于人口的增加，北京市每年都要新建设很多的地铁、公路、机场等交通设施，还要新建学校、医院、公园各种配套资源，所以北京的房价就会随着这些公共设施的增加不断上涨，这就是前面说的升值预期，就是我常说的发展中国家的房子具有成长性，在股市里这种具有成长性的股票通常就叫创业板，能够给更高的估值，比如中国股市的创业板的估值平均有80多倍的市盈率，所以北京的房价对应50倍的估值就不能说过高了。　　再返回来看看美国的房产，由于美国是发达国家，城镇化早已完成，城市功能已经饱和，不可能再增加公共配套设施，所以房子的价值就已经到顶，不会再有增加公共配套设施带来的方便价值增加的机会，也就是说没有成长性，当然就没有投资价值。所以我们知道美国人很少买房，很多人都是租房住，就是人家的居民知道这些秘密，美国人都去租房了自然租金就比较高，这就是美国房子的出租回报率高的原因。这就相当于中国股市中的银行股，虽然收益高但是没有成长性，估值自然就不会高。　　比如高铁建设，中国在建的高铁里程为世界第一，这些高铁当建成以后必然能够拉动当地的经济以及房价。就是其他国家的高铁也都是发展中国家才会有意向，比如泰国、印尼、印度等国家。而发达国家根本就没有动力去建设高铁，甚至连地铁都没有增加建设的机会。就像北京目前还正在建设二百多公里的地铁线路，而纽约的地铁建设早就停顿不前，这还不清楚谁的房价会上涨了吗?　　另外，我们经常看到美国的房产有些很便宜，那是因为这些房产都在位置偏僻的地方，附近配套设施很少，出门必须开车，这样的房子当然价格会很便宜。其实中国也有大量的房子非常便宜，比如农村的房产由于没有任何配套设施未来会越来越不值钱。　　综上分析，美国的房子论收益率远远低于我们的银行股，论成长性又远远比不上北京的房产，所以就没有投资价值。我们能够看到，美国的房产现在大都销售给外国人，中国人就是他们的最大买家。一些所谓的专家为了个人利益大肆夸大美国房产的投资价值，妖魔化正在快速发展的中国房地产行业，其目的就是路人皆知了，我们不说大家也就能够明白了。　　本文作者：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表五百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。康老师投资的理念是教人投资，自己先投，十年来康老师坚持实践自己的观点，在一线城市及周边投资了几十套房产，亦持有多家上市房地产公司大额的股票。众多骨灰级的粉丝追随康老师做房地产投资，也获得巨大的回报。
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　　一线城市房价泡沫很大 　　.　　.　　▲空置率较高。通常说的库存量指的是开发商手里的一手房，其实黄牛（炒房囤房者）手里的待售火车票（非自住房）越来越多，这才是真正可怕的堰塞湖。中国大城市的空置率大约25％，包括空置房出租房的非自住房大约40％，如果考虑到爷爷奶奶和外公外婆过世后腾出来的房子，非自住房将达到60％，一旦进入房熊市，天天在亏钱，抛售潮将持续十年以上。　　.　　▲住房寿命较短。2009年，住建部副部长仇保兴在一个国际会议上说：“相比中国的30年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。”2009年，任志强说：“在所有城市我们可看到，住宅建筑的实际寿命只有20年、30年，按标准应 该有40年或者70年的水准，但是我们的建筑师始终也达不到我们应该达到的标准。”　　.　　▲环境污染较大。人的生命是无价的，雾霾会导致疾病，对儿童的伤害更大，在近期难以治理好，所以北京上海的住房的价值在扣除健康损失后高估很多。　　.　　▲城市户口价值较低。失业金、医疗、教育、生活条件、休闲娱乐……等，你好意思跟人家相比较吗？　　.　　▲财产权保障性较低。《宪法》规定不能土地私有化。《宪法》规定的“保护公民的私有财产权和继承权”，不是指土地，指的是房子。70年的土地使用权大约是新房总市值的50％，35年后拆迁，残值只剩下土地使用权25％。因为钢筋水泥、政俯税费、开发商利润、炒作出现的泡沫，到拆迁时化为乌有一文不值，拆迁公司不可能赔偿给你。　　.　　▲ 拆迁损失多。欧美国家的住房值钱，真正的原因是可以自己拆了盖新房，拥有的土地永远那么多。在中国，今后人少房多，只能拆一盖一，所以高楼拆迁补偿也难以超过50％。在二次拆迁后4套商品房只剩下1套，占地4块只剩下1块。　　.　　▲资产安全性较低。因为两极分化越来越明显，富人怕社会动荡，所以北上广深移民到欧美国家的不少，反之呢？　　.　　▲房价收入比世界第一。除大陆以外，香港的房价收入比19年在全世界名列第一。国际大都市的房价收入比基本上在12年以下，中国一线城市在30年一带。　　.　　▲目前房奴需要上班到82岁，继续上涨十年将要上班到182岁　　一线城市的房价收入比是30倍 / 50％的结余 = 房价年余比是60年，即夫妻二人上班60年才能买到商品房 + 22岁开始上班 = 需要上班到82岁。问题在于，买房后的工作时间难以超过30年，住房的平均寿命大约30年，银行对一手房的抵押按揭不超过30年，银行对房龄超过15年的二手房不给抵押按揭。　　如果继续上涨十年，因为房价上涨速度远大于工资上涨速度，所以房价收入比将上升到80年，需要上班到182岁。真的是上帝令疯狂。　　. 　　▲ 继续上涨十年则房奴每月需要月供4万元。强二线城市的房价为3万元，如果继续上涨十年则房价将上涨到12万元 * 80平米 = 总市值960万元 * 70％ = 按揭6720万元，每月需要月供4万元。那时，在工资翻番后，夫妻二人的月收入只有2.4万元，那么有效自住刚需在哪里？　　.　　.　　▲ 房市售租比世界第一 　　国际标准的售租比是20年左右。国际大都市的售租比在30年以下。在中国大城市，住房总售价100万元 / 年租金毛收入1.5万元 =实际售租比67年，说明泡沫很大。因为没有扣除税费，所以大众无法与其他投资相比较。　　.　　.　　▲ 靠出租1万年也收不回投入资金，出租房已经是亏损性资产 　　回本时间。文盲老太太也懂得回本时间：“我这1万元借给你，5年后还给我2万元。”（5年回本）。　　回本时间 = 股市的市盈率 = 房市的【税费后售租比】，因为它们的计算公式都是“投入金额 / 每年净收入”。　　出租房的实际回本时间为无穷大。租金毛收益率1.5％，扣除折旧、税费损失、平均每年装修费损失、家具电损失、中介费、待租损失，出租房每年净收益率为 -1％，即【税费后售租比】为无穷大，即出租房的回本时间为无穷大，即靠出租永远收不回投入资金，说明出租房已经是亏损性资产。　　.　　.
　　北京的房价提前达到了完成城市化进程时的水平，因此，楼主的分析是错误的。我很怀疑楼主就是房地产商的托。
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选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因 | 美国
&&来源：居外原创
在选择投资美国房产时，尽管地理位置，经济状况，学区等因素非常重要，但是在这些因素相同的情况下，对于房产类型来说，相比较单独住宅（single family），公寓（condo）或者联排别墅（townhouse），多单元住宅（multi-family）往往是有经验的投资人的首选。这类房型一般有2-4户，是一种很典型的投资房，对一些正在读大学或者刚刚工作的年轻人来说，越来越多的人开始选择自己住一个单元，其它的单元出租，租金收入用来支付贷款和维护费用，这样不仅降低了生活成本，还达到了固定资产投资的目的。这在美国现在叫做house hacking，越来越受到从08经济萧条时走出一代年轻人的推崇。对于中国的投资人来说，如果希望对投资的房产有100%的所有权，在美国一线城市的郊区，以及二三线城市的中心，多单元房产是最好的选择。以下就请我从房产投资的角度介绍一下投资多单元房产的优势：1、更丰厚的资金流动多单元住宅的资金流动优势可以从三个方面来体现。首先，同一个房产下，有多个租户的租金回报，这往往比单独别墅的租金回报率更高。例如，在康州布里斯托（Bristol）一个三居两卫生的单独别墅的市场价在20到22万美金左右，而2017年第一季度的租金在1300美金左右。在同样一个地区，一个报价22万美金的三户房产，每户有三卧一卫，每户的租金在1000美金左右。另外，对于房产的维护和维修来说，无论从屋顶的修葺，草坪的维护，还是除雪，维护的费用从多个租户的租金中计算，费用的比例比起出租独立别墅就要少的多。从风险的管理角度来看，如果独立别墅几个月内没有找到租户，房屋空置（vacancy）的比例为100%，而多单元房产，风险有多个单元平摊，房屋空置的比例就会大大降低。2、保值更稳定投资房产和住宅地方的市场价值评估方式完全不同。无论是2-4户的多单元房产，还是商业地产，以营利为目的的房产（income-producing property）的市场价值是由其资金回报率来决定的。也就是当一个市场的房地产出现波动时，供给和需求会调整，独立别墅房产价格会因买家或者卖家对市场的反应而波动，而多单元住宅的主要购买者是投资人。只要一个市场的租金稳定，房产的市场价值是不会有很大影响的。最有代表性的例子是在2008年次贷危机以后，房地产市场受到很大冲击，很多美国人支付不起银行贷款，失去了房产，严格的贷款政策使得一些消费者无力购买房产，这些人会转而选择租房，促进了对多单元房产的需求量。 了解美国多单元房产的优势，可以丰富投资的多样性，达到最高效的投资回报3、物业的经营管理更便捷对于远距离投资的中国投资人来说，面对的最大问题可能是由谁来管理我的房产？这里的房产管理（property management）包括招租，审核租户的信用历史（credit history），收取租金，负责住户的维修问题，为投资者提供详细的资金流动报告等。在美国，有许多专业的物业管理公司，他们的费用在租金的10%-12%左右。这个比例对于独立别墅租金来说，相当于仅有的利润空间，这也是为什么许多美国独立别墅的投资人都是自己亲历来管理房产的。明智的投资人会选择多单元房产，并聘用专业的管理人员。这样可以高枕无忧得享受投资回报。4、税收政策更优惠房本身有诸多降低税收的优势，最主要的是在报税时可以以“税收减值（depreciation）”的方式对资产折旧，从而达到税务庇护作用，或者叫税收庇护（tax shelter）。换句话说，就是长期资产每年的折旧费可以在所得税前扣除，减少个人和企业缴纳的税款。因为美国各个州的税法不同，中国的投资人可以咨询注册会计师来更多的了解如何报税。5、更好的市场需求对于千禧年的一代年轻人来说，US News的调查数字显示，2016年毕业生有70%有助学贷款，平均助学贷款金额为$37,172。随着一线城市房产价格的上涨，越来越多刚刚步入工作岗位的年轻人会选择租房。另外，随着网络时代对许多传统职业的挑战，千禧年一代更容易因为工作的变化而选择搬离到另一个城市寻求机会，租房无疑给他们提供了灵活性。同时，婴儿潮出生的一代人已经步入退休的年龄，空巢的家庭会选择卖掉在郊区的独立别墅而搬到便捷的市区公寓里，从而降低房产开支。或者选择租房从而为退休旅行提供灵活性。对于中国投资人来说，尽管美国的各个地区的房地产市场有其特殊性，追对不同城市和区域会有不同的投资策略，然而更多得了解美国多单元房产的优势，可以丰富投资的多样性，达到最高效的投资回报。&如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
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美国资讯排行2018年01月在美国投资房产前必须知道的9点真相
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在美国投资房产前必须知道的9点真相
经常有人咨询我们在美国买房的事，这其中，有人是买了自住，有的是想做投资用。
还有人说，某女士卖掉在北京的一套房子，筹得300多万人民币，在美国休斯敦买入六套房，她的算盘是：每月每套房子的租金是400多美金，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万人民币。
更有一些专门从事海外房产投资的中介机构打出招牌：在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，六、七年就可能收回成本；相比之下，在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。
我们现在也在做美国购房业务，但面对很多想在美国买房的朋友们，还是想先让大家了解一下美国买房的一些实际情况。
以下是美国一位专业做房产行业的专家列出的一些真实情况，其中具体数目以美国某地为例，并不代表美国全部都是这样，大家仅供参考。（办理美国移民、留学、购房
美国:001-646-642-5871）
在美国投资房地产的利润真有这么高吗？这个故事有多大的可信度？美国房地产收回成本的年限究竟是多久？把租金当成纯收入，没有考虑美国高昂的养房费用——房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、房屋空置和赖租成本……按美国人的说法是现在买房能赚钱已经是很难得的了，下面逐条列出各项可能的花销。
美国的房产税每年都要支付。休斯敦房产年税率较低的是老社区，约2.6%，新社区大多在2.9%—3.1%，个别新区的税率甚至可能高达3.2%。我取中线2.9%计算，每个月的房产税合（300万*2.9%／12）＝0.725万元。
由于投资人在中国，就需要专业的物业管理公司来打理出租的相关事项，收费至少是租金总数的10%。
3、房屋保险
美国房子必须买保险，否则自然灾害、火灾发生时所有的财产便会化为乌有。休斯敦地区飓风发生概率较高，因此房屋年保险比较贵，自住的房子大约是房价值的0.7%左右，商业出租的房子保险更高，就按1%算吧，如此每个月的房屋保险至少需要支付（300万*1%／12）＝0.25万元。
4、房屋修缮和维护
美国养房贵，主要是因为人工昂贵，这和中国不同。比如，独立房的房顶、外墙都要定期检查，时间长了要翻新；房子每年要高压水清洗；院子要剪草，花园游泳池要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂；地毯得常洗，视磨损情况及时更新；管道漏水堵塞要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他情况。若是联栋房、公寓房，房内的消费自己承担，房外的维修虽不用花钱请人做，但要交物业费，每个月一、两百美元。还有，中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器都是业主要提供的，坏了就得更新。总之，保守估算北京某女士的这六套房子平均每个月的修缮费要200美元。
5、房屋空置以及赖租等成本
租房是有空置期的，一般商用公寓好的时候每套每年平均空置一个月，租得不好时就难说了。另外还有赖房客的成本，美国租房一般都要查租客的信用记录，但也可能百密一疏，遇到赖租的，只有花钱打官司才能把房客“请出去”，不仅要花时间花精力，还可能拖到输掉半年的租金。因此，考虑到房屋的空置期和赖租等成本，保守地看，每个月收入的折扣大约在0.25万元。
6、律师、公共会计师等费用
保证投资合法，这个暂且提一下，因为下面一项中还会提到。
7、个人收入税
按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免，收入需要交税，若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时，全部租金都要交税，税率30%。
不过休斯敦没有州税，美国大多数的州都有（但休斯敦的销售税很高，房子要卖的时候这个税就要缴纳了）。当然这部分税收可以通过聘请专业税法律师减免部分，但税法律师也不便宜。“不交钱给山姆大叔就得交给律师”，美国这句俚语的意思就在这里。有中国投资者逃避这部分税收被国税局发现的报道，要记住美国房地产交易时所有信息都会上报国税局，不缴税要不了多久就会被发现，到时不仅要用美国地产收入来抵债，严重的还会触犯法律。
写到这里，除去各种消费，每个月收进来的3万租金大约只剩下15%了，即0.445万。很显然，按每个月0.5万的净剩要收回资金至少需要50年，而且这还是对各项消费非常保守的估算，额外花费的陷阱还有。
在持有房屋时若房屋增值了，不需要支付增值税，但整个地产的升值会导致政府对持有房屋的估价升高，地产税会水涨船高。一旦房子出手，增值的部分就要交税了，美国居民第一套自住屋的增值不需要缴税，以后的都要交；外国人投资的租住屋，即便是第一套也不免增值税。很显然，增值税虽不体现在每个月的收入或成本上，但会影响套现，继而影响收回成本的时间和投资回报率。
& 9、继承税
这是绝少中国投资者会想到的问题，小L的父母在美国买了一套五十多万美元的房子作为度假屋，小L上学后由妈妈陪他在美国读书。不料想在小L十几岁时突发惨剧，父母双亡，小L成了这套房子的唯一继承者，但由于小L是未成年人，再加上父母没有留下美国能承认的正式遗嘱，这套房产要经过美国法庭的“遗嘱检验”(probate)放到小L的信托(trust)里，但小L是常住美国的非公民，他接受遗产时只有25万美元是免税的（美国公民是五百万美元免税，不常住美国的外国人是6万美元），剩下的近30多万美元需要交遗产税，税率几乎达50%。小L的中国监护人听说后难以置信，辗转找到我和丫爸询问是否被敲诈了，丫爸解释说这是法律，现在没有办法了，若在买房时做了财产计划(Estate Planning)也许可以省一些税，但彻底绕过这项法律是不可能的，除非把继承者变成美国公民。
除了上述投资成本，经济发展速度、市场起伏、汇率变化、政治因素等均会影响中国人在美国进行房产投资的效果，影响成败的变数实在是太多了，作为新事物暗藏的很多风险一时半时更难以全部看清楚，就像上面提到的遗产继承时的缴税问题。
虽然在美国地产投资比较保险，但从不是一个能够短期回报的领域，也因此美国人更愿意投资股市或其他。在美国做地产投资的人，多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等，做长线规模投资，同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入，比如我夫家当初做商业公寓楼投资是为了减免建房公司获利而需要缴纳的税收。以上这些优惠，中国投资者是享受不到的。相对中国，美国经济发展比较均衡，买房投资属性并不高，房产的回报率更不像国内一些机构宣传的那么乐观，房产出售变现难度也远比国内大，中国投资者若按国内的投资思维和惯性，肯定会吃亏，这个用300万人民币在休斯敦买六套房的投资传说，看起来更像是一个海外投资公司的软文。
说明：本文内容来源于侨报网，作者：Cay Adkins&
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