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物业买卖合约
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房价上涨 卖方毁约怎么办?
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北京市东元律师事务所李松律师表示，最近房价波动较大，合同履行过程中房价可能上涨数十万甚至上百万，这就导致部分卖家心里失衡。如果卖方没有合理理由拒绝履行合同，在买方无违约情形下，依照合同的约定，买方可以选择继续履行合同，或者解除合同，并要求卖方承担相应违约责任。
原标题：房价上涨 卖方毁约怎么办?案情分析2016年5月，张先生通过中介公司购买了李女士某处的1109号房。合同约定房屋总价款365万元，定金5万元，于签合同当日支付，第一笔款60万元于合同签订后3日内支付，用于李女士清偿尚未还清的60万元贷款。第二笔首付款100万元于网签当日支付。李女士应于6月15日前完成银行解抵押手续。网签后3个工作日向银行提交贷款申请，拟贷款金额200万元。该房屋不是李女士家唯一住房，李女士承诺夫妻离婚将房屋做成满五唯一。张先生按照约定支付了定金及首付款。到了7月初，张先生打电话问中介，李女士什么时候做完解押手续，中介表示已经在催了。过几天，中介通知张先生，李女士就合同履行想和张先生谈一谈。到了之后，李女士表示房子已经涨了100多万，希望张先生能加80万元，不然后面的合同也不履行了。张先生表示房价虽然上涨，但是合同已经签了，他愿意加价20万元，再多就不能接受了。李女士表示不加到80万元，就不卖了，对于张先生先前交的定金，现在可以双倍返还定金。张先生多次和李女士沟通无果，不知接下来该如何处理才能维护自己权益，张先生找到本报，希望给自己一个专业的解答。北京市东元律师事务所李松律师表示，最近房价波动较大，合同履行过程中房价可能上涨数十万甚至上百万，这就导致部分卖家心里失衡。如果卖方没有合理理由拒绝履行合同，在买方无违约情形下，依照合同的约定，买方可以选择继续履行合同，或者解除合同，并要求卖方承担相应违约责任。结合张先生的情况，合同约定到6月15日李女士仍未办理完银行解押手续，构成违约。李女士明确要涨价，根据合同约定已经构成根本违约，张先生作为守约方可以选择继续履行合同，并要求李女士承担相应的违约责任。李松律师表示，如果张先生和李女士协商不成，张先生作为守约方可以选择合同继续履行。但本案比较复杂，合同继续履行可能有几个障碍，一是诉争房尚有银行贷款未清偿，有抵押权的房屋没法办理过户，因此该笔贷款需要张先生先予以清偿，之后再找李女士追偿。另外张先生购房采用贷款的方式，银行贷款能不能批是未知数，贷款涉及到银行的利益，一般情况下法院对于买方要求卖方配合贷款的请求不予处理，因此可能需要张先生一次性全款付清。至于税费的问题，李律师认为合同中李女士承诺该房屋是满五唯一，税费由张先生承担。现因李女士违约，李女士不再将房屋做成满五唯一，张先生需要多缴纳50万元的个人所得税，如果张先生想要过户，取得房屋的所有权，就要先承担该笔税费，之后再要求李女士承担因违约给张先生造成的50万元的损失。如果张先生没有能力涤除银行的解押，或者没有能力承担50万元的税费，合同无法继续履行，张先生只能选择解除合同。因李女士恶意违约，导致合同解除，李女士应承担相应的违约责任。李律师表示，有些卖方认为双倍返还定金就可以解除合同，这是卖方存在的一个误区，买卖双方已经签订正式的房屋买卖合同，作为买方有权要求卖方继续履行买卖合同配合办理过户手续，卖房无权按照定金罚则来解除合同。
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二手房阴阳合同对买卖双方存在哪些风险推荐回答：(一)买方存在的风险首先对买方来说，其可能受益最大，也是阴阳合同积极的追求者，但相应地，买方也承担了风险。主要体现在：1、可能导致价格条款无效，甚至有可能导致整个合同被撤销。我国《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。2、为以后自己的房子操作带来麻烦，再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。3、如果房子的价格出现上涨，可能会给自己带来不必要的麻烦。现实中曾发生过因这种阴阳合同买卖二手房，因房价上涨，卖方主张合同违法撤销合同，致使产生不必要的诉讼。4、行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。(二)卖方存在的风险卖方同样面临风险，表面上看，虽说卖方看没有太大损失，但是风险同样不少。其主要风险表现为：1、给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失，还存在房款不能全额收回的风险。2、如果买方不按期支付备案价格外的房款，或者恶意要求以备案价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。3、同样存在行政处罚和刑事追究的风险。总之，二手房阴阳合同对于买卖双方来说，都是存在风险的，故而请意欲签订二手房阴阳合同的朋友们多作考虑，不要因为贪便宜而违背诚实信用原则，承担高昂风险。二手房阴阳合同的法律效力如何?一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎之又慎。实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。具体来讲，法院在认定阴阳合同的法律效力时，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。2、对于差价太大，一般会认定无效。3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以阴阳合同价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。以上便是对二手房阴阳合同存在哪些风险以及法律效力如何的简要分析。在这里，有必要提醒大家注意的是，因为二手房阴阳合同是不合法的，对国家利益造成了危害，对买卖双方均有风险，所以，建议在买卖二手房签合同时要小心谨慎，避免签订阴阳合同。贪图一时的便宜，或许会引发严重的后果，比如说偷税的数目很大，已经达到入罪的标准了。如果您不小心或者当初无意签订了阴阳合同，那么，建议您最好请一位专业的律师帮忙，让他帮您分析和降低合同可能给您带来的风险。二手房买卖中房东可以用买家的首付还清贷款么？推荐回答：查询了一下相关的资料，你的情况应该属于下面的第三种，你可以参考一下：购买存在抵押权的二手房操作实务近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。使用这种方式在交易时应注意以下问题：1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。有抵押贷款的二手房如何买卖房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打电话问这样的房子可以买吗？我的感觉：一、没有还清贷款的二手房不能卖目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。三、有房证才能交易提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。二手房,买方贷款,卖方应该签什么合同，在线等推荐回答：贷款合同需要卖签需要买房签没签订买卖合同吧应该收定金几工作双约定再签订买卖合同再签订买卖合同候付首付款给付首付款同再签订贷款合同20左右贷款由银行审批再起交易户贷款户啊完户20拿产再凭新产复印件给银行银行根据放款给（贷款部）省我事房产5间事情再发消息给我吧我是二手房的买家，买房子，已经付了订金给卖家，卖家贷款没有还清，要求我帮他还贷款，做我的首付款，卖推荐回答：没问题注意几点；1、买卖合同要注明您首付款给套房款使用能挪作用；2、卖银行申请提前款街道银行通知您亲自银行您首付款汇入指定账户前要支付；急!!!卖二手房,买方贷款,卖方应该签什么合同呢??推荐回答：般买卖房屋买卖双介要介先签三《买卖房屋合同》先合同付款式签首先要握第步其要按揭公司或贷款银行签由贷款银行具《银行贷款合同》重要环节贷款合同栏要填卖所要贷款贷款金额银行放贷划入何帐条款需要看清并签些介做让银行先贷款划自公司帐再转帐说风险定要坚持写自名字帐号!贷款银行或按揭公司同让提供买所贷款间银行户存折复印件便放贷划入存折内请注意卖起要签《银行贷款合同》般签四份四份必须两处重要握能签空白合同等着介签签合同基本放等银行审二审发给卖份《贷款承诺书》（放介）面清楚写明卖贷款少应划入帐要向介公司要看确定误交税户（关机）户跟买已关等着银行放贷给吧般放贷银行通知介介再通知要追介或差候拿折查首数否帐至于房产证给给介谁都知道放自手安全由亲自递给房屋交易放风险曾介假制业主房产证买卖房骗取钱财或干其违行要知道买定风险意识强知买卖房程序连找都找要吃官司二手房交易卖家的流程是什么?需要注意些什么,谢谢啦推荐回答：第1步：买卖前产权审核担买产权瑕疵房买家敢进行自主交易原做足前期准备工作问题问题首先要仔细查看业主房产证注意房产证几署名两签订边合同需要两名字;其看购房相关凭据比购房发票、契税发票等作辅助证据初步确认房屋产权归属风险提示：环节风险即产权瑕疵问题所交定金前必须查档并确定答案相房屋能处于抵押状态能债务纠纷处于查封状态旦房屋产权问题交易即宣布效第2步：交定金与签合同看房确定房屋产权交定金顺理章事千万要忽视环节交定金窍门房辄百万5%计算定金额度能达5万元所交易进行环节请留眼看房按揭定金要直接交业主手应该交由第三监管买卖双都信赖第三则签简单协议约定赎楼完毕给定金卖需注明交给监管第三则视卖家收讫卖家未收定金由拒绝履行合同视违约没信赖第三定金交由银行监管具体做：买卖双银行签份监管协议即约定交易完递件手续划拨卖家账户般说交定金候签份预约买卖合同示范文本深圳市土房管局网站载合同至少需要约定物业址、交金额、交楼间、违约金违约责任等具体条款见示范文本风险提示：1.楼价涨买家想防止卖家毁约卖交足额定金或约定高额违约金提高违约本定金或违约金高于交金额20%;2 .卖家能定金监管未拿手由毁约卖楼所预约买卖合同应注明交由第三监管即视卖收讫;3 .避免交楼前业主存拖欠费用等现象需要签份交房保证金协议约定定金扣除1万元左右保证金查验家具、电器完水电、物管等费用缴清钥匙交接完毕再退保证金第3步：赎楼赎楼门问同赎楼式费用同、供楼间同、面临风险同般说赎楼业主责任赎楼两种操作式：其业主通担保公司向银行借款赎楼产0.8%担保费用及0 .4%短期赎楼利息等买家房产证再银行做按揭;其二买家通担保公司向银行做按揭银行再赎楼款打给卖家其需要产担保费买家需要提前供楼于风险考虑买家采用前种式赎楼通种式节省0.4%短期赎楼利息交易终止、卖家悔约卖或房屋存产权问题买家陷入境美联物业按揭部总监王青说边些窍门：通同行转按揭述费用少节省少间另外担保公司与银行接关系比某担保公司应银行能工行、行等等知道何选择担保公司打算办按揭银行咨询否则先行选择担保公司能要空跑趟风险提示：赎楼产风险环节买家拿现金赎楼或自通担保公司向银行贷款赎楼都取发交易意外原终止、房屋查封等问题买家冒风险记者采访几位介按揭部专家均认同两笔款赎楼即业主自通担保公司向银行借款第4步：付首期及资金监管除产权问题外自主交易需要担第二问题资金监管事实资金监管目前已体系买卖双按照既规定做风险论通何种式交易首期款必须放银行监管具体操作：买卖双银行签份资金监管协议各自银行账户约定买家户完毕、拿新房产证首期款打给卖交易顺利完银行款项打给卖;间现问题交易终止则首期款再打给买银行提供项服务般收取单笔500元左右监管费通要按揭银行办理资金监管则省笔费用于公平角度考虑银行要求买卖双签监管协议放款书先签字放款买卖双需要亲自银行能避免买家候配合放款给卖家带困扰风险提示：1.买家要保证首期款通独立第三进行监管避免资金风险用首期款卖家赎楼更险加险2.倘若放款书没提前签字卖家买家户完毕要及催促解冻首期款避免走茶凉第5步：签订买卖合同交定金环节记者已经提前知：自主交易先签订书面协议协议与普通介居间合同非类似缺少介部内容其格式参考介居间合同或者直接深圳市土房管局网站信息公栏目房产管理相关载处载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作参考签订书面协议主要要关注四面产权情况、房产总价、交易税费及期其要注意书面协议面要明确交易税费双何担期非重要像交定金、户、交楼间确定期才能够保证交易顺利进行例规定赎楼要45内做完首期款签完合同内7做银行监管等交付首期签订土房管局式二手房买卖合同深圳市房产经纪行业协(简称房协)相关负责告诉记者自主交易双任何能够网房协网站注册并填写相关内容经共4工作确权及办理间直接房协(福田区景田东路36号润丰园区楼)领取完全免费据该负责介绍目前房协已经取消介代打合同资格介通公司端口代打二手房合同并收取定费用记者解费用并固定般180元更三四百元风险提示：1.房产共权要让共权同签字避免面现共权同意售导致交易存失败能2.租约应该让租客签订放弃优先购买权证明避免租客侵犯优先购买权由导致交易失败3.房产较贵重家私家电附表家具家电情况加详细描述例家具家电品牌、新旧程度等必要附家具家电照片防交房现货板情况4.该房产附户口要签订合同写明户口迁期及违约条件5.要明确违约责任特别目前房价涨情况业主违约几率增明确违约责任才能保障自权益第6步：选银行办按揭性付款买家需要银行做按揭贷款银行做贷款申请需要买卖双场要带身份证原件、收入证明、买卖合同申请贷款直接找银行客户经理说要做房产按揭帮忙处理般说能够确批复候现贷款额度能达预期情况像评估价高银行需要再评估般延二三工作办理按揭前买需要自数房产楼龄较新例2000入伙评估价比较高贷款般贷八2000前房贷款般能做六七至于定金、首期款银行监管申请按揭同办理免跑腿至于银行选择介员推荐说四银行贷款额度较宽松且办事效率高些至于利率否能浮每家银行执行政策基本致所并需要更考虑风险提示：1 .贷款额度达预期买家需要做支付更首期款准备否则交易造违约2 .目前二套房贷收紧趋势能现贷款批情况预防该情况发双发纠纷合同约定解决例解除合同赔偿违约金等第7步：户及交税户需要房产所产权登记办理户手续买卖双需要带身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同般递件拿执业主让银行放前监管定金至于办证间关内5工作新证关外宝安5工作龙岗则20-30工作(2000前旧证30工作2000新证20工作)交税合同约定各付税费两必须同场;业主实收需要买家场至于拿新证性付款直接拿新房产证;按揭贷款拿房产证复印件银行自土房管局办理抵押手续5工作放尾款给业主风险提示：1.房产风险责任产权转移前由转让承担产权转移由受让承担说户房屋现损害等风险由买承担所买需要户前仔细确认房否质量问题2 .目前房价涨业主虚假债务由让院查封房产让户期间房产交易终止买合同增加条条款约定户业主原房产遭查封视业主违约必须承担违约责任第8步：续事项交房般涉及物业、水电、线电视、燃气等交接房产内部家具家电要核实清楚否更换或搬走终业主才交钥匙式完交易述水电等交接要别管理处、水务局、线电视台、供电局等部门办理双应准备房产证复印件、身份证等部区域像罗湖区办理水电交接候许要提供抵押合同交易双前打电进行咨询免跑主要前签订《交房保证金协议》房内部家具家电完整交给业主保证金家具家电确实缺失经双协商保证金面进行抵扣风险提示：1.交房家具家电现损坏甚至搬走交房保证金弥补买通难找卖家索赔所初约定交房保证金尽量保证金数额做2.户口问题交房容易忽视所交房前房屋所公安局查阅业主户口否已经迁我是卖家和下家签订好了房屋买卖合同。买家由于要公积金贷款。推荐回答：用担房没脚跑合同约定违约金撤销贷款起诉并申请院该房屋财产保全既要求撤销合同房屋重新归于名首付款扣违约金般都买家怕卖家拿钱跑路户没卖家怕买家房产跑房屋贷款办不下来，可否解除购房合同？推荐回答：银行原因贷款没办下来可解除商品房买卖合同不少购房者都会以银行按揭的形式贷款买房，在缴纳完首付后，通常应在6个月内办理完银行按揭贷款手续并支付购房款余额， 但如果在6个月后， 由于银行政策的原因， 而非购房者的原因导致贷款无法发放根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。如果由于银行单方面的政策原因而导致购房者的贷款没有办法如期发放， 使购房合同不能继续履行， 这种情况下是不可归责于购房者或开发商的， 购房者可以请求解除合同， 开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者， 购房者享有法定解除权， 是完全可以按照上述规定要求开发商退还首付款及利息的。分享至 :
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