最高院公布案例：签了认购协议后不要房不能退定金的条款是无效的
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最高院公布案例：签了认购协议后不要房不能退定金的条款是无效的
戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案一、导读1、购房者签了认购协议还可以不要房吗？不要房还能要回定金吗？2、认购协议中注明“购房者到期不签订购房合同开发商可以没收定金”是否有效？3、认购协议的性质和目的是什么？&二、裁判摘要：购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。&三、裁判观点摘要：（一）一审法官观点（二审变更）购房者未按照认购协议的约定按时签订正式的商品房预售合同，构成违约，开发商有权没收定金原告戴雪飞应当在被告华新公司通知的2004年4月25日到华新公司处协商签订商品房预售合同。在华新公司否认戴雪飞当日有订约行为，指陈戴雪飞违约的情况下，戴雪飞不能证明其已于当日实践了签订合同的承诺。戴雪飞以证人胡永明的证言主张其已与华新公司商定将订约日期推迟至5月7日。胡永明是戴雪飞的姻亲，其证言缺乏强有力的证明力。戴雪飞不能以其他证据印证胡永明证言的真实性，该证言不能采信，故戴雪飞关于订约日期推迟的主张不能成立。根据订购协议的约定，戴雪飞既然在4月25日未能与华新公司协商订约，应当承担违约的民事责任，即无权要求返还其交付的定金。& &（二）二审法官观点1、认购协议属于预约合同，是为了签订本约合同所做的磋商准备，双方在签订本约合同之前享有继续磋商的权利相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。2、认购协议中的“到期不签约”属于格式条款，应按照公平责任原则进行解释华新公司主张，戴雪飞此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约，进而认为订购协议约定的内容是“乙方到期不签约，5万元定金不退还”，此日戴雪飞前来无论是谈价格还是要求延期，都是对订购协议约定内容进行变更，均属于到期不签约，显然违反订购协议的约定。能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由，只要不签约就是违约，双方当事人显然有不同解释。合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，都是被上诉人华新公司提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于华新公司的解释。预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房，尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以籍此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。3、购房者签订认购协议后有权要求就购房合同条款进行磋商华新公司在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归华新公司的格式条款，这对购房者来说显失公平。戴雪飞对这样显失公平的格式条款提出异议，是合理的。戴雪飞提出异议的行为，间接证明直至5月7日，双方当事人仍在对本约进行协商，但未协商一致，华新公司关于此前已决定拒绝与戴雪飞签约的主张不能成立，同时也反证出4月25日戴雪飞即使不要求等丈夫回来后签合同，也不可能同意并签署这个含有显失公平的格式条款的商品房预售合同。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。三、判决结果1、一审判决驳回原告的诉讼请求2、二审（1）撤销一审民事判决；（2）华新公司返还戴雪飞返定金5万元四、分析意见1、商品房认购协议是开发商单方拟定的格式合同，该格式合同应当遵循合同法要求的公平、诚实信用原则，允许购房者在签订认购协议后就购房条款进行协商。如认购协议排除了购房者协商的权利，则购房者有权主张认购协议无效而要求返还购房定金。2、认购协议属于商品房销售合同的预合同，是双方为了签订正式商品房买卖合同所达成的预约协议。&五、争议焦点双方当事人洽谈后未能签订《商品房预售合同》的原因何在？双方当事人是否存在违反订购协议约定的行为？&六、法院查明的案件基本事实法院审理：2004年4月18日，原告戴雪飞以戴雪飞及其夫丘荣的名义作为乙方，与作为甲方的被告华新公司签订《都市花园·天域住宅订购协议（红表）》（以下简称订购协议）一份，约定：乙方向甲方交付定金5万元，订购甲方的苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套，面积约为24826平方米，销售单价7720元／平方米；乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还；甲方若在签约日前将该房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金。当日华新公司开具收据，言明收到戴雪飞、丘荣定金5万元，并通知戴雪飞于4月25日至华新公司处签订正式商品房预售合同。5月7日，戴雪飞向华新公司提交一份书面意见，内容是：“本人于2004年5月7日与华新公司签约时，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，删除合同附件二中‘样板房仅供参考，华新公司保留最终解释权’字样，华新公司不能给予明确答复，需另择日签约。”华新公司销售部副经理廖庆在该书面意见上注明：“该客户意见已收到。”5月9日，华新公司通知戴雪飞，因其未按约于4月25日到华新公司签订商品房预售合同，已违反订购协议之约定，特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果，戴雪飞提起诉讼。附出处：最高人民法院公报（2006）年8期网址：http://gongbao./QueryArticle.html?title=%E6%88%B4%E9%9B%AA%E9%A3%9E%E8%AF%89%E5%8D%8E%E6%96%B0%E5%85%AC%E5%8F%B8%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E8%AE%A2%E8%B4%AD%E5%8D%8F%E8%AE%AE%E5%AE%9A%E9%87%91%E7%BA%A0%E7%BA%B7%E6%A1%88&content=&document_number=&serial_no=-1&year=-1&number=-1&
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| 四川-凉山州 | 发布： 16:25:38
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