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　　登海种业：业绩稳定增长，期待治理结构改善
　　类别：公司研究 机构：安信证券股份有限公司 研究员：吴立，刘哲铭 日期：
　　我们的观点和看法：
　　1、研发基础雄厚，品种梯队完善，业绩增长保证。
　　公司是我国第一个民营玉米产业化的种子企业，也是我国最早实施育繁推一体化试点企业。公司研发的杂交玉米品种多次刷新了我国玉米的高产记录。2014年，&登海605&、&登海618&、&登海661&在山东、河南、河北、新疆等地区实现了高产突破，刷新全国十亩方、百亩方、万亩方夏玉米和千亩方春玉米的亩产新纪录。
　　报告期内，&登海685&通过国家品审会初审、&登海605&通过过甘肃省和宁厦回族自治区审定。&登海618&7月份通过安徽省引种初审。目前，公司已经形成了以成熟品种先玉335，成长期品种登海605、良玉99，导入期品种登海618代表的完整品种梯队。
　　2、种业进入变革期，龙头企业迎来做大良机。
　　种业作为农业的核心基础产业，而中国作为全球第二大种业市场，国家培育世界级的本土种业龙头态度明确。当前国内种业进入市场化改革深化期以及并购密集期，无论是政策导向还是市场环境，都在为龙头企业做大做强创造条件。在这种背景下，研发实力雄厚、产品体系完整的种业龙头企业将最有可能从白热化的市场竞争中胜出。
　　3、新思路，新契机。
　　公司此前给市场留下的是相对保守封闭的印象，但是近期从公司的经营举动上看到了变化的迹象。
　　1）积极寻找合作伙伴，开拓市场。年初至今，公司提高了莱州华玉种业的持股比例，投资设立了陕西登海迪兴种业、内蒙古登海辽河种业，再加上今天公告的河南登海正粮种业、莱州登海西星种业、河北登海华诚农业，公司共投资6家子公司。这种速度是以前所未能见到的。这也是公司经营思路转变的一个重要表现。公司以更加开放的心态与具有创新思维的人合作，不管是科研创新还是营销创新。
　　运作方式是在实现公司对其控股的前提下，公司试水投资不超过1000万，运作良好了再加大投资力度。
　　根据合作伙伴的资源特点，公司提供种子品种或者销售渠道。
　　2）提高待遇，激活管理积极性。此次研发中心之所以设立在青岛，根本原因是为了提高对人才的吸引力。此外，继公司总经理王元仲、监事会主席李洪玲参股设立内蒙古登海辽河种业之后，此次设立河南登海郑粮种业，扩大了入股范围，总经理王元仲、董秘原绍刚、监事姜卫娟也参与其中。大股东对于股权及员工待遇的宽容度在提升。
　　投资建议：公司是国内杂交玉米种子领域的龙头企业，研发实力雄厚。公司品种储备丰富，梯队完善，业绩增长有保证。若公司经营思路的转变能够真正落地，公司估值有望向隆平高科（咨询 买卖）靠拢。我们预计，公司2015-17年实现归属母公司净利润4.97亿、6.78亿、8.91亿元，对应EPS分别为0.56、0.77、1.01元，同比增长30.63%、36.39%、31.53%。6个月目标价32元，对应市值285亿元，首次覆盖给予&买入-A&评级。
　　风险提示：品种推广速度不达预期；病虫害风险；自然灾害风险；
　　赣锋锂业：锂产品需求向好，业绩高成长
　　类别：公司研究 机构：国联证券股份有限公司 研究员：皮斌 日期：
　　事件：8月23日赣锋锂业发布2015年半年报，公司2015年上半年实现营业收入5.44亿元，同比增长33.78%，归属上市公司净利润5101.8万元，同比增长30.37%，扣非后净利润4516.6万元，同比增长26.74%，基本每股收益0.14元，公司预计1-9月归属上市公司股东净利润同比增长20-50%。
　　点评：
　　半年度业绩符合预期，产业链布局更进一步。上半年公司产能进一步释放，收入和净利润保持了高速增长，尽享行业景气周期向上的红利。产业方面，公司全产业链布局战略更进一步，在未来行业前景更加明确的条件下，公司积极收购资源，国内收购江西锂业，国外同澳大利亚Neometals 和PMI 公司签署股权合作协议，为公司长期的资源供应打下了坚实基础。公司收购美拜电子已经完成资产过户，消费电子锂电池的布局完成，未来公司在动力电池领域的拓展仍然值得期待。
　　万吨锂盐产能释放，增长确定。公司金属锂及锂盐系列产品收入4.80亿元，同比增长34.72%，主要来自公司新产能释放。上半年国内新能源汽车产销量同比增长3倍，动力电池供不应求，对电池级的氢氧化锂和碳酸锂产品需求旺盛，我们预计国内15年对碳酸锂等锂产品的总体需求量增长在20%以上，公司作为行业龙头，增速会更快。15年以来，国内三元材料动力电池逐渐增多，对电池级氢氧化锂的需求大幅增长，公司的万吨锂盐项目主要扩产电池级氢氧化锂，成为今明两年主要增长点。
　　锂产品价格仍将继续上行，公司毛利率还有提升空间。上半年赣锋碳酸锂产品对外报价逐步提升，同比提高13%左右。由于锂资源寡头垄断，未来随着需求的增长，产品价格还将进一步提升。
　　上半年公司金属锂及锂盐产品综合毛利率20.14%，同比下降1.35个百分点，由于公司产品涨价存在一定的滞后期，因此毛利率可能还未体现出公司提价后的水平，未来会有回升的空间。
　　维持&推荐&评级。考虑美拜电子并表，预计全面摊薄后15-17年EPS 分别为0.35、0.49、0.60元，市盈率分别为60倍、44倍、36倍，公司估值水平已经处于历史低位，建议积极关注，维持&推荐&评级。
　　风险提示：1、汽车推广不达预期；2、锂产品涨价不及预期；3、原料供应受到影响。
　　开滦股份：煤炭焦炭均恶化，上半年由盈转亏
　　类别：公司研究 机构：广发证券股份有限公司 研究员：沈涛，安鹏 日期：
　　15上半年业绩由盈转亏，收入同比回落21.8%公司15上半年由盈转亏，归母净利润-1.75亿元（去年同期为1.03亿元），折合每股收益-0.14元。其中1、2季度EPS分别为-0.05元、-0.10元，2季度环比增亏104.1%，主要由于、焦化行业低迷，商品价格大幅回落。
　　煤炭：吨煤售价降16%，单位亏损约21元/吨15年上半年公司原煤产量442.6万吨，同比增加0.8%；自产精煤166.4万吨，同比减少0.3%，精煤销量113.6万吨，同比增加19.3%；吨原煤综合售价626元/吨，同比下降16.2%，吨原煤生产成本523元/吨，同比下降5.8%，吨煤毛利103元/吨，同比下降46.3%。扣除煤化工业务亏损及投资收益，公司煤炭业务亏损约9500万，吨煤净亏损约21元/吨。
　　：毛利降至2元/吨，业务权益亏损0.66亿元公司15年上半年生产焦炭379万吨，同比增长1.3%，焦炭销量386万吨，同比增长7.2%；吨焦炭均价887元/吨，同比下降15.3%，吨焦炭成本885元/吨，同比下降14.4%，吨焦炭毛利2元/吨，同比下降88.3%。此外，公司上半年甲醇和纯苯产量分别为13.04万吨和9.92万吨，同比分别下降4.68%和15.07%，销量分别为13.27万吨和5.79万吨，同比分别下降5.35%和50.17%。各煤化工子公司上半年合计亏损0.66亿元，折合吨焦炭亏损约17元/吨。
　　预计15-17年业绩分别为-0.21元、-0.09元、0.05元预计公司15-17年EPS分别为-0.205元、-0.094元和0.048元，公司拟自日起调整煤化工行业固定资产的折旧年限，预计每年折旧减少约8500万元，其中2015年影响净利润约2，656万元。公司成长性一般，煤化工业务盈利也难以好转，不过PB仅1.1倍相对行业其他公司有一定优势，维持&持有&评级。
　　风险提示煤价跌幅超预期，油价对煤化工业务冲击超预期。
　　华侨城A：轻重结合，稳健增长
　　类别：公司研究 机构：长江证券股份有限公司 研究员：刘俊 日期：
　　事件描述。
　　华侨城发布2015年半年报。2015年上半年公司实现营业收入101.61亿元，同比减少25.27%；实现归属净利润14.08亿元，同比减少28.56%。基本每股收益为0.195元/股，同比减少26.07%，ROE为4.91%。
　　事件评论。
　　销售结算进度拖累业绩表现。公司上半年营收出现了25%以上的下滑，旅游综合及地产销售均未能实现有效增长，主要原因在于地产项目的销售结算进度不达预期。与此同时，华南以外地区的低毛利项目结算占比增加，导致毛利水平下滑明显，更拖累归属净利下滑。随着下半年二线城市销售形势好转，预计下半年业绩较上半年将有一定改观。
　　财务状况稳定，周转水平下滑。公司的财务杠杆水平保持稳健，扣除预收的真实负债率下降一个百分点至63%，货币资金/（短期借款+一年内到期长债）的比例进一步上升到2.73。同时受制于营收增速乏力，公司的周转水平有所下降，但预计下半年周转率将向正常水平回归。
　　传统+地产业务仍在稳步扩张。公司作为&文化旅游+地产&的龙头公司，其旅游景区配合地产开发的内生增长模式是公司的最大标签和核心竞争力。公司7月与南京市签订了新的项目拓展合同，标志着：1、公司在长三角地区再下一城；2、传统的经营模式仍在稳妥扩张。
　　轻资产经营模式带来更大想象空间。公司传统的重资产扩张模式在一定程度上限制了其估值水平的提升，近年来管理层明显加大了在轻资产扩张方向的探索，例如与阿里合作探索文旅O2O、在内地二三线城市洽谈管理输出项目等。相信凭借公司在景区管理运营方面的市场地位和能力优势，未来轻重结合的旅游发展模式将能获得更大成长空间。
　　投资建议。公司在15年上半年先后推出再融资方案和股权激励计划，两大动作有助于巩固资金优势和提升经营效率。公司地产+旅游的经营模式在一定时期内仍具备较强增长能力和盈利优势。而轻资产扩张战略与互联网加协同发展，更有助于激发公司更大的成长空间，看好公司未来的发展前景。预计15、16年EPS分别为0.71和0.83元/股，对应当前股价的PE分别为14和12倍。维持买入评级。
　　云南白药：系统制胜，看好新品嫁接品牌和终端资源
　　类别：公司研究 机构：国信证券股份有限公司 研究员：江维娜，邓周宇 日期：
　　扣非净利润增13.5%，EPS1.21元，低于预期。
　　2015H1公司实现收入95.4亿元，归母净利润12.6亿元，扣非净利润12.1亿元，EPS1.21元，低于预期。公司费用控制良好，现金流充沛。经营性净现金流19.4亿元，大幅增长67.7%，主要得益于销售回款情况良好，体现公司扎实稳健的运营思路。其中，2015H1工业收入42.6亿元，增长放缓，主要是中成药受到整个医药大环境的影响有所放缓；工业毛利率60.6%，提升1.6个百分点，主要原因是核心原材料三七的价格相比去年上半年的高价有大幅的下滑，带来成本节约。商业收入52.6亿元，相比去年接近20%的增长也出现明显下滑。同样和行业大环境增长放缓相关。商业毛利率6.3%，基本保持稳定。
　　Q2收入有所放缓，利润维持稳增长。
　　分季度看，15Q2收入48.3亿元，同比增长8.2%，相比于Q1的13.2%增长再度放缓明显，主要是受宏观环境影响导致药品事业部和医药商业Q2增速有所下滑；扣非净利润6.5亿元，同比增长13.6%，相比于Q1的13.3%还略有提升。
　　药品略有增长，健康品和中药资源继续高增长。
　　①药品事业部收入增长在0-5%，其中中央产品和透皮产品基本持平，普药维持个位数增速。②健康事业部收入同比增长26%左右，其中牙膏继续保持较高增长，达到27%，利润增长高达40%以上，其他品种基本高增长；清逸堂卫生巾亏损有所加大，预期今年还需要持续投入推广，到明年完成扭亏的目标。③资源事业部预计收入同比增长51%，但目前基数较小，而且多为内部交易，所以对公司业绩影响有限。④省有限公司收入55.8亿元，同比增长10.1%。
　　风险提示。1）卫生巾拓展低于预期；2）三七药材出现大幅提价。
　　看好消费新品开拓，保持稳健成长，维持&买入&。
　　公司具有优秀的管理层、独一无二的品牌和多年积累的渠道终端资源，再加上白药的成功经验，我们认为作为一家稳健经营又具备新品开拓创新能力的龙头企业，公司目前正处于系统制胜阶段，有能力也有资源实现对健康新品、普药新品和特色药材的进一步开发，维持内生稳健增长。公司现金流状况非常健康，因此对公司未来的外延并购也可有积极预期。我们略下调预测15-17年EPS为2.70/3.08/3.69元，现价对应PE26.4/23.1/19.3x，给予一年期合理估值83-92元（16PE27-30x），维持&买入&评级。
　　中国联通：业绩实现平稳增长，加速转型确保公司长期成长
　　类别：公司研究 机构：长江证券股份有限公司 研究员：胡路 日期：
　　报告要点
　　事件描述
　　中国联通发布2015年半年报。报告显示，公司2015年上半年实现营业收入1446.85亿元，同比下降5.7%，其中主营业务收入1202.7亿元，同比下降7.8%；实现归属于上市公司股东的净利润23.04亿元，同比增长3.7%；实现归属于上市公司股东扣非后的净利润22.85亿元，同比增长6.1%。2015年上半年公司全面摊薄EPS 为0.11元。
　　事件评论
　　主营业务收入小幅下滑，业绩维持平稳增长：2015年上半年公司主营业务收入小幅下滑的主要原因在于，&营改增&销项税以及&提速降费&对营收造成较大影响，此外公司调整营销模式。净利润平稳增长的主要原因在于：1、公司深入推进营销模式转型，导致销售费用大幅下降了38.6%；2、&营改增&政策红利显现，致使营业税金及附加同比大幅减少了87%；3、&网间结算&政策红利继续显现，导致网间结算成本同比下降了13.3%。可以预见，随着公司成本管控成效凸显、&营改增&及&网间结算&政策持续显现，公司业绩仍将保持平稳增长趋势。
　　固网移动宽带稳步发展，支撑公司主营业务持续增长：展望未来两年，公司移动、固网宽带仍将保持快速发展。2015年8月公司调整了G 基站建设规划，2015年全年新建3G/4G 基站数由36万个提升至64万个，显示公司在2015年采取较为激进策略加速建设3G/4G网络。可以预见，随着中国联通3G/4G 网络覆盖面持续扩大，后续其移动宽带用户数将呈现加速增长趋势，为公司移动宽带业务收入增长提供坚实保障。此外，公司&固移融合&战略持续推进，固网宽带用户数亦持续增长，足以支撑公司固网宽带业务收入稳步增长。
　　转型战略持续推进，奠定公司长期成长基石：2015年公司继续推进流量经营并布局新业务，以加快转型步伐，具体而言：1、2015年公司继续深化流量经营与应用创新，促进流量增长和价值提升；2、公司契合国家&互联网+&战略，聚焦IDC 和云计算、ICT 等高景气领域并实现高速增长；3、公司继续加大在教育信息化、汽车信息化、智慧城市、互联网金融、大数据等新兴领域的行业应用拓展力度并取得积极成效。
　　投资建议：我们看好公司未来发展前景，预计公司年全面摊薄EPS 为0.24元、0.29元、0.35元，重申对公司&买入&评级。
　　隆基机械：制动业务增速平稳，市场新领域开拓顺利
　　类别：公司研究 机构：长城证券股份有限公司 研究员：曲小溪 日期：
　　投资建议
　　隆基机械是汽车制动部件龙头企业，主营业务稳定且保持持续增长。公司具备后市场O2O概念，其控股的车易经营模符合后市场行业特点，且前期研发等艰难时刻已经度过，后期推广进度将加快，有望成为后市场O2O模式的龙头企业。公司应享有汽车后市场O2O概念的估值溢价，我们预测，公司15/16/17年盈利预测为0.26元、0.42元和0.58元，对应PE为85/55/42倍。首次覆盖给予&强烈推荐&评级。
　　星网锐捷：营收增长有所放缓，转型升级打开未来空间
　　类别：公司研究 机构：西南证券股份有限公司 研究员：田明华 日期：
　　业绩总结：2015年上半年公司实现营业收入13.3亿元，同比增长3.4%，实现净利润2162万元，同比下降59%。上半年毛利率为41.9%，同比稳中略有提升。
　　营收增长有所放缓，三费费率上升和企业网设备毛利率下降拖累上半年业绩。2015年上半年营收小幅增长，但净利润大幅下滑，我们认为主要是受公司拓展业务产生的销售费用和管理费用拖累，尤其是公司持续加大研发投入，研发费用占管理费用的70.4%，同比增长12.7%。同时，虽然公司上半年综合毛利率为41.9%，同比稳中有升，但占公司营业规模最大、毛利率最高的企业级网络设备业务本期毛利率同比大幅下降了5.4%、跌至51.6%的低点，对整体业绩造成了拖累。
　　收购德明通讯和四创软件，进入行业信息化和4G终端领域。公司今年以来启动对德明通讯65%股权和四创软件40%股权（控股）的收购，其中德明通讯承诺年净利润分别不低于4500万、5500万和6500万元，四创软件承诺年度累计净利润不低于1.55亿元。德明通讯已于8月11完成工商登记过户，后续业绩即可并表。同时，德明的收购也标志着公司正式进军4G产业链。公司收购的四创软件是国内领先的防灾减灾应用信息服务解决方案提供商，完成收购后公司将拓展行业信息化应用领域，分享防灾减灾市场的快速发展。
　　成立产业投资基金布局O2O，&互联网+&战略打开未来空间。公司参与发起设立福建谦石星网文娱产业投资合伙企业（谦石星网基金，首期规模1亿元），支持互联网创业子公司凯米科技的发展。目前公司已是国内KTV点歌软件市场的领导者，联网KTV数量已超过5500家，还在不断增加中；此次成立的产业基金将增强公司对娱乐的投资能力，助力K米打造O2O娱乐平台生态圈，落实公司&互联网+娱乐&战略，打开公司未来新的成长空间。
　　盈利预测及评级：我们预计公司年EPS分别为0.53元、0.66元和0.85元，对应动态PE分别为46倍、37倍、29倍。我们看好公司在行业信息化领域布局和&互联网+娱乐&战略，首次覆盖给予&增持&评级。
　　风险提示：收购未能按预期完成的风险、企业网络设备竞争加剧的风险
　　红日药业：血必净终端增速维持15%以上，强力打造居家慢病管理闭环
　　类别：公司研究 机构：中国银河证券股份有限公司 研究员：李平祝 日期：
　　1、事件
　　公司发布中报，公司实现营业收入146，027.45万元，同比增长16.99%，营业利润28，737.83万元，同比增长13.41%，利润总额29，217.60万元，同比增长12.35%，归属于上市公司普通股股东的净利润24，774.94万元，同比增长12.37%。实现EPS0.28元。
　　2、我们的分析和判断
　　（一）血必净终端增速维持15%以上，中药配方颗粒维持稳健增长。
　　分产品看，血必净实现营业收入6.15亿元，同比增长3.48%。血必净增速降低，主要是公司在医保控费，明确药占比目标、招标和二次议价的背景下，公司对血必净的销售策略调整，控制大医院的销售推广，但短期看新增小的销量贡献有限。从IMS前6个月数据来看，血必净增速在9%左右，高于公司增速。我们认为，由于小医院增速高于大医院，推测终端增速可能在15%以上。我们认为，通过销售策略调整，血必净增速有望在下半年恢复。公司中药配方颗粒实现营业收入6.89亿元，同比增长37.14%，基本符合我们的预期。目前公司已经降低配方颗粒在北京、天津的占比，开发其他地区，上半年山东省、河北省的增速已经超过整体增速。配方颗粒一直增速较高，政策上预计会逐步有条件的放开，目前公司正在进行2500吨配方颗粒项目的建设，公司依旧有能力保持配方颗粒的市场地位和发展速度。
　　（二）依托配方颗粒优势，强力打造居家慢病管理闭环。
　　公司6月发布公告拟收购超思股份和展望药业，将公司业务拓展至移动医疗和药用辅料。公司拟收购的超思股份在可穿戴设备研发方面具有明显优势，同时具有远程医疗平台华大夫网络。公司拟将该平台接入公司积累的优质中医专家资源，利用实现远程问诊、居家医疗，利用公司配方颗粒实现变现，从而打造居家慢病管理闭环。
　　我们认为，配方颗粒具备互联网属性，公司依托优质中医资源打造的慢病管理平台具有明显的优势，有明确的盈利模式，有望成功打造成独具特色的中医居家慢病管理闭环。
　　3、盈利预测与投资建议
　　考虑到行业增速放缓，我们下调公司年EPS至0.60元、0.74元、0.89元，对应PE分别为31倍、25倍、21倍。我们看好公司慢病管理平台的布局，维持&推荐&的评级。
　　4、风险提示
　　主导品种招标降价风险。
　　（来源：证券之星）
来源：中国投资咨询网
关键词：股市行情 宏观环境
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更多优质服务任志强：2015年商品房销售价格会越来越贵
　　和讯消息 1月23日，(,)原董事长在诺亚财富举办的北京财富峰会上表示，北京今年发的公告透露消息说，今年住宅供应土地量还在继续减少，而保障性住房的比例不变，换句话说商品房会越来越贵。
　　以下为嘉宾发言观点：
　　任志强：下面说我们大家关心的经济上的问题和房地产的问题。
　　对于2015年中国经济增长，任志强表示，很多投行预测我们最低大概是6.8%，社科院估计在7.2%左右，就是在7%上下。我估计今年的“”会把目标定在7%左右。
　　如果从历史情况看，我们过去出台的各种政策，包括各种微刺激也好，定向调控和其他的一些措施也好，得出的结论是GDP稳定在7%左右或7.5%左右，
　　第二是收入问题。在这个月的公布中，说居民收入增长超过了GDP增长。如果这个指标是在经济上行过程中，比如经济在10%以上的增长，我可能追不上GDP，但我可能有8、9%的收入，但如果在经济下行的时候还用这样一个指标，那经济下行我们取得了2%的增长，你会满意吗？所以这个指标在过去是合理的指标，大家都说你光追求GDP增长，没有考虑人均收入增长，但现在下行的过程中也许它是一个不合理的指标，主要原因有：
　　一是固定资产投资的下滑，在整个GDP比重中，投资大概占到48%的比重。原来高到52%，去年跌到了48%。最大的问题不是固定资产投资仍然保持2-3%的增长，最大的问题是民间投资在急剧下滑，所有的投资中民间投资占68%的比重，政府投资只占32%，政府投资再往上走也不如民间投资下滑的力量。
　　在投资中我们明显看到了，民间投资不但下降而且转移，所以我们更多看到大量资金向境外转移了。另外一个倾向是固定资产投资中第三产业比重和高科技的比重在增加，这一比重提升很快，相比之下传统产业在不断的下滑。
　　工业增加值以传统产业为主出现了一个重大的变化，当我们以第二产业为主的时候，可以看到克强经济指数是非常管用的，比如说发电量、比如说货物运输量等等。因为那时候第二产业大概要占到68%的比重，第一、第三产业的比重很低，但从2013年开始第三产业的比重提高了，到今年已经超过了48%，接近一半是第三产业，它和用电量没有密切的关系。工业增加值在不断降低的过程中，它是一个下行趋势，所以我们结构调整中重要的是第二产业向第三产业的转移，第一产业大约还有30%左右的劳动就业，但只产生8点几的GDP，换句话说相当一部分人只享受了10%的GDP的收益，更多的人分享的是90%的GDP收益，他们的收入差别会越来越大。所以，供应链增加值里一个重要的条件是我们前端出现的钢铁、水泥、玻璃、建材等等在急剧下滑，这些和房地产和固定资产投资都有非常密切的关系。12月份虽然有所翘尾，但整个采购经理人指数和其他的连续几个指数都在2以下，说明1、2月份工业增加值还是连续下降的过程。我们明显看到GDP连续接近三年半到四年时间是负增长，12月份这个负增长的指数在继续加大，因此大家很担心工业和通缩的问题。
　　消费，自反腐以后我们可以看到去年年初提到的14.5%的增长是达不到的，扣除物价指数我们大概只有10%左右的增长。于是我们可以看到去年网购增长很快，相当一部分奢侈品在境外实现了，境外中国人购买的奢侈品大概增长了28%。
　　今年维持10%左右的是可能的。从今年情况看，我们并不担心消费会下降，更重要的一条消费在GDP中所占比重去年提高了2个点，今年还会继续提高。在消费占GDP70% 左右，而在中国现在所占GDP的比重50%都不到。去年是49点多，今年我们估计会在50%多一点，我们希望消费占GDP的比重越来越高，而投资是越来越下降的。
　　房地产开发投资明显出现下降。年初我们估计会达到10%以下。10.5%扣除物价指数还剩9.9%，我们的房地产投资变成了个位数，这是12月份有利好消息的情况下维持的，否则就会更差。今年很多人预测在15%左右，我们预测还在10%左右，略低于10，因为我们相信今年还会出台一系列的政策。
　　投资下降的一个原因是土地供应，我们可以看到去年的土地供应除了在10月份略有变动以外，全年下降幅度很大，总数3.3万公顷，在去年几乎全年处于负的土地增长的情况下，今年的投资可能上去吗？不可能。没有土地做前期准备的时候，新开工持续下降，投资增长也一定是持续下降的。
　　北京今年发的公告透露消息说，今年住宅供应土地量还在继续减少，而保障性住房的比例不变，换句话说商品房会越来越贵。
　　销售，2013年9月份以后我们出现一个下行趋势，这条下行曲线一直到今年处于负数。负的水平从明年看基本在9-6之间，没有太大的差别，但它是一个下行。到11月份以后有一个很明显的跳口，全年销售了12亿多平方米，和我们的预测差不多，12亿多意味着是中国历史上第二个好年成，也就是说去年的销售并不是一个非常困难或者彻底不行的，但为什么会有一个巨大的差别呢？就是因为2013年太好了，2014年下行的时候和2013年产生了一个巨大的差别。
　　最惨的是我们的资金增速变成负的，开发商一共12亿左右的现金，完成投资9亿多，手里还有2亿多的现金，如果要维持全年接近72亿的开工是不足够的，所以有些已经出现了资金的紧张，两个原因：一是在2013年的时候有大量的资金是非房地产资金进入，原来不是它的老本行，原来也没有做房地产，但在2013年上涨的过程中他们眼红了，有钱人就挤到了房地产行列中，2014年下滑后这些人纷纷把房地产项目卖掉，所以这部分的资金抽离，大部分退出了房地产，于是资金出现下滑。
　　二是和银行相关，银行个人按揭贷款增长都是急剧下降的趋势，所以导致资金出现了很严重的下滑。还有一个原因是我们说到销售出现问题的时候，自然会出现下滑，资金就会减少。
　　2014年真的很差吗？从绝对数据来看，2013年和2014年实际销售面积仅差不到1亿平方米，商场和写字楼销售基本持平略有增长，办公楼有点下降，商场有点上升，互补后略有增长。但住宅少了1亿平方米，总量基本上是住宅少的，这样可以得出原因。
　　从销售额上来看，销售额算起来一共少了5136亿，但仅仅在住宅上我们就少了5299亿，也就是说除了住宅之外，其他都是上升的，而住宅总量的减少影响到全国整个房地产市场的走势。
　　2014年12月当月整个销售是18932万平方米，其中住宅16168万平方米，从金额上可以看出，12月份的销售金额是11811亿元，住宅销售达到了9384亿元，而前年我们减少的部分一共是5000亿，如果2014年有13个月的话可能就超过2013年了。这些数据告诉大家，在年底“跳远”的过程中出现的情况并不像很多媒体所说的那么差。
　　累计情况是什么样的？
　　对市场分析中，我们大家担心有6亿左右的库存会出现什么样的问题，我们还有巨大的开工和在售量会出现什么问题？2008年经济出现下行的时候指标不稳定，2009年以后我们看一下这几年，即使有人说2013年、2014年不好，总体而言我们一共销售了67亿平方米，竣工54亿平方米，从预售面积和竣工面积相差12亿多，这张图告诉大家，现在我们看到盖个房子大部分是已经卖掉的房子，不要以为它都是库存。竣工面积有多少是能够卖得面积呢，大概只有80%，大概还有十几亿不能卖，这里面包括地下室、人防、车库、配套、变电室等等。为什么车库面积很大，但没有计算在销售面积中呢？在统计局是按个数计算的，一个车位是多少，因为车位的面积相差很大，有20平米到30平米的差，一个车位可能差10平米以上，所以，在统计局车位是按个数计算的，没有算面积。
　　销售面积没有，竣工面积有，因为竣工面积是按照全部面积计算的，现在在施工面积中有20多亿平方米是已经卖掉的。我们并不对现在已经进行的市场那么悲观，我们再看另外一个现象，竣工面积和施工面积之差，按道理大家都知道房子三年竣工很正常，但在我们的竣工表里突然发现我们花了7年时间才盖了一个房子，全国平均的竣工率不断下滑，2009年时候，我们大概有34%的竣工率，就是三年盖一个房子。到了后来，现在我们变成了5年竣工一个房子，变成19.64%，如果加上不扣除当年新开工就变成了14.79%，7年盖一个房子，背后的原因是什么？前面我们说了，我们可以相信统计局的数据，但我们从分析中可以得出相当一部分楼盖一半就停了，很多停工的楼也在施工面积范围内。这就可以解释为什么我们有一个巨大的开工量和施工量，但没有那么多市场供给，我们有6亿平米左右的库存，今年是增长的，大家都觉得6亿很多，但如果我们一年销售12平方米，6亿只相当于半年的销售周期，多吗？如果在一个城市中只有6个月的销售库存是非常少，而不是非常多的。这6亿平方公里其中有两个例子是写字楼和商场，4亿是住宅，而我们的住宅销售量超过10亿，4亿的住宅量大概只相当于40% 的存量，六个月都不到。所以，虽然统计数据上有一个巨大的库存，消化这个库存大概也需要一个很长的周期，但并不是一个非常可怕的情况。
　　为什么会出现上面的这些数字情况？
　　一个原因是2013年所有的银行提高了利率。我们是按照降息前的6.55计算的，现在降息之后是6.15，但比例关系是相对的。从优惠利率到非优惠利率之间大概相差了25万元（以100万款计算） ，2013年9月份以后各个银行基本上取消了优惠利率贷款，都变成了正常利率贷款，变成了1或者1.1%。如果以1计算，79万和0.7位的52万算差了很多。这个呖呖就差这么多。换句话说，开发商降了10万元的房子价格，消费者没有得到实惠，还要多付10万元的利息。所以，降息后和降息前差别很大。
　　是我们今天才开始认识这个问题吗？不是，去年的4月份开始找四大银行行长约谈，但很可惜央行约谈的意义不大，因为央行免不了这些人的官，才能免他们。所以央行说完了以后并没有发生效果，到了9月份，央行和银监会联合发出了政策调控里面，取消了现在的问题，高利率的问题，用强制性措施逼各个银行降利率，10月份再次降息，这样才形成了我们在刚才那张图表上看到的，11-12月份出现了翘尾和回升。所以，银行利率对市场产生了巨大的影响，很多人都说2014年我们没有出台相应的调控政策，是的，但2013年的调控措施实际上在2013年9月份以后才发挥作用，因此，我们看到从2013年9月份以后迅速出现的下滑导致2014年出现在底部运行。
　　我们再看一个数据，个人消费信贷在去年的统计报告中是负的，就是我们前面给大家看到的那个数字是红色的负的，比例也在下降，万亿的销售，1.8万亿的个贷，大概占27%的比重。2014年，6.23万亿变成1.36万亿，变成21，下降5%，也就是说个贷在数量和利率上，利率提高数量减少，这是导致我们2014年发生危机的一个重要问题，出现问题的重要原因。
　　我们再看看2014年一共我们出台了多少相应政策，首先在年初的时候，我们看到出现了两次定向降准，我们的总理叫做“预调微调”。第二次出现的是我们四月份谈话，这个谈话很明显影响到个贷利率，最后变成9月30号的文件。我们又看到七、八月份以后陆陆续续出现了各个城市要取消限购，然后有了9.30政策，12月份出现了降息，12月份出现变相降准，银行存款不再提取准备金率，我们的文件中还提到了开放房地产基金和城市五年规划。这是2014年出台的一些政策。
　　产生的反映是什么？
　　去年8月份以后，我们通过数据可以看到，已经有部分城市在取消限购后出现反弹，这个反弹还在继续。到9月份的时候已经有13个城市基本以翻倍的速度出现了销售，也就是说限购这项政策对城市发展以及住房的消费是非常负面的一个政策，我们到现在为止大概46个城市里面有42个城市已经全面取消了限购，个别城市是今年年初才把局部或没有完全开放的地区开放了，比如说厦门。原来只是对外围取消了限购，现在核心区也取消了限购。换句话说，限购政策对地方政府和老百姓解决住房问题起到的坏作用。最明显的反映是什么呢？今年的离婚率下降，复婚率上升。我们看到限购政策出台的时候，最重要的是离婚率迅速上升，这个差别是巨大的，如果国家出台一些好的政策，绝不是让所有的家庭都拆成两个。
　　10月份“9.30”以后出现了回暖，10月份快速回升。比如北京、上海、广州、深圳这四个一线城市在10月份的时候基本回升超过了60%，12月份相比之下进行的是百分之百。北京10月份以前每个月大概5000套销售量，到12月份变成9000、1万套的销售量，12月份变成了19600万套，北京一共有多少库存量？最高的时候是91000套，按一个月5000套销售量计算大概需要18个月，但按照12月一个月19600套计算大概只有4个月的销售量，所以，销售量的急剧上升让消化库存的时间急速缩短。四个一线城市影响多少呢？上海占到总量的7%，北京要占到6%，广州占总量的4%，加上深圳，四个一线城市占到全国销售总量的15%或更多一些。可想而知，一线城市的变化对全国的房价和走势变化影响是巨大的。
　　去年在整个下行的过程中，中部地区和西部地区并没有出现下行，东部地区急剧下降，大约下降15%，所以影响全国大概6-7%。而中部地区到全年的情况看，基本上是正负零，和2013年相比没有增加没有减少，西部地区略有增加，增加2-4%，媒体上都在说三四线城市不灵了，我们可以明显看到波动最大的是一二线城市，一二线城市主要集中于东部地区，而中、西部地区一线城市一个没有，二三线城市占到多数，但他们没有出现整体的下降，不管从销售数量还是从销售价格来看，基本是平稳的，没有出现大幅下降。主要的变化集中在东部地区，而东部地区影响最大的是一线城市，四个一线城市在12月份全线反弹以后，我们可以看到全年12月份是一个严重的翘尾，去年也是，前年也是，所以去年的翘尾应该说是一个合理的解决。
　　今年可能出台的政策。
　　关于房地产基金和住房个贷的证券化问题，以及在文件和相关银监会、央行的文件中写到了，能不能落实我不知道，我对所有政策出台的落实性都表示怀疑。刚才座谈会上有些人在问，房地产税的立法问题，我说燃油税是一个最容易解决的税吧，今年就提了三次燃油税，但立法到实施用了19年，房地产税提出是2001年，当时还是副部长的时候提出的，所以从物业税转到今年已经是13个年头，可能还要很多个年头才能把立法的问题解决掉。房地产基金什么时候提出的？2008年温总理《政府工作报告》，2008年到现在也过了七八年了，但房地产基金一直没动，个贷证券化的问题也是在2008年提出来的，2008年以后实行了三项试点，一共是140亿元，这三项试点到现在为止没有任何扩大，为什么不能证券化呢？就是银监会准备打架，有的人说该归我管，有的人说证监会证券化，两个部委最好都撤销了，我想明年就会完成证券化了。
　　个贷政权化的目的是什么？有人认为我们大概有10到11万亿的个贷，这个数字占多少呢？大概1比2的比例。我们当年销售量个人住房是6万多亿，不算办公楼和商场，10万亿相当于1比2的概念，美国是多少，每年4000亿左右的销售，但个人消费信贷是12万亿，大概是25倍多一些。为什么会有这么大的差别？我们只有两倍，人家25倍，就是因为它证券化了。于是，中国政府花出了大概6000亿美元去购买了美国的个人住房证券化，6000亿美元是36万亿人民币，比现在的个人信贷要扩大三四倍，换句话说如果中国的住房证券化不仅仅是解决了银行十万亿个人住房贷款的问题，它会让十万亿扩大到四十万亿或更多。美国是负利率，欧洲是负利率，日本也是零利率，如果他们的钱都跑到中国来买住房证券化，个人住房证券化的利率大概只有三点几就够了，一个是人家买房子就不需要花六点多、七点多的利率，只需要花三四的利率就够了，也就是在现在的住房证券化上可以降一半的利息，我们刚才算的70多万的利息就变成了35万，相差这么多钱，巨大的钱。
　　恰恰是我们的政府不允许它证券化，所以，在座的各位感谢中央政府严格控制我们金融市场，所以可以通过诺亚去发大财。
　　我们下一个看到的降准，大家都在担心降准的问题，最近我们看央行除了延续去年的2000多亿又增加了500多亿银行间流动性紧张问题，等于已经放出了3000多亿，所以短期有一个空间，一季度会挪到二三季度，但一定会降准。
　　2015年我们仍然存在着大量的问题
　　经济下行的风险压力，我们还有6亿左右的库存，这两个问题还很突出。
　　另外几个和我们的政策有关系，一个是社会利益的冲突问题，没有解决就会有大量移民，而我们更多看到的是房地产行业出现了大量的违约事件，违约事件不断增加可能是今年更加突出的问题。虽然有些投行自己承担了已经出现的违约矛盾，佳兆业已经出现了29亿的问题，但不可能是所有的投行或者信托公司都会承担，所以我们认为今年不管是开发商还是政府的违约事件都会逐步增加。
　　第一个测算，我们的销售逐步回升，接近或超过2013年，去年我们是12亿多，今年我们估计会恢复到13亿或更多一点。销售情况并不比别人差，换句话说2013年和2014年的感觉上不好是因为落差太大，而今年可能就会出现正增长或上升行为，尽管我们只是恢复到2014年，但你感觉上会很好，今年的市场会比去年更温暖。
　　第二个测算，投资增长大概10%左右，我们前面说了，有的人估计可能只有5%的增长，5%的增长根据是现有政策不变，但我们估计是可能会出现降准降息，如果有了降准降息就是说外部环境发生变化，投资增长会上来一点，但不会上很多，没有土地、没有其他条件支撑，没有库存消化的支撑它也不会上很快。
　　更多人关心的还是房价问题。我们看一下国房景气指数，2007年10月份出现了一个高潮，第一个低潮是2008年，第二个低潮是“国五条”以后2012年上半年和年中，有了一个回升，但没有回升那么快，然后再次向下。到了2013年底的时候我们国房景气指数最差，跌破了94%，前两次都没有跌破94%，所以，去年年底是我们所有情况里最差的一年。我们看到这几个波峰和房价什么关系呢？第一张图很明确，三个，三个低峰。2007年高峰之后引起中央不满，所以《中央经济工作会议》提出“两防”，防止投资过热和防止通胀。到2008年经济出现下滑的时候，年中改成“一保一控”其实美国政府已经在年初宣布要用减税的办法拉动经济，已经告诉你2008年不行了，但我们中央政府很自信，认为还行。直到四季度出现6.3的GDP增长的时候，老温急了，来4万亿吧，于是我们二月份上升了，这就是2008年底部到顶部的上升，一上升坏了，开始收拾残局就用了“限贷限购”等一系列的政策，再次出现下滑，这一下滑在底部了一段时间，就是我们说的2010年左右的一段时间到2012年，投资下降，新开工下降，2013年供求关系又发生了变化，再次出现了上升，又出现了“国五条”，这个“国五条”以后和利息变化再次导致出现下跌。还会不会回去？回去能到什么程度？我们这张图注意，不是绝对价格，是指房价增幅的变化。增幅为什么是平的呢，但房价已经上涨翻倍了。
　　这张图也是说增幅变化，这张图是统计局做的，他们认为在2014年9月份“9.30”出台以后是环比最低点，然后出现缓慢的上升，因为有巨大的库存，虽然是上升但仍然在零线以下，到什么时候呢？他们估计在今年四五月份才可能爬到正负零，但同比仍然上涨，最低点大概在今年一二季度之间，过了第二季度销售库存要开始出现回升，这个回升大概在今年四季度爬到四季度以上。去年我们估计消化这些库存和现有的新开工的增量，会维持到明年9月份，四季度，9月份以后可能会出现供求关系恶化，因此在房价对比过程中会出现一个上浮。这一次为什么我们的增幅没有在短期内迅速回升，而销售迅速回升呢？一个重要的原因，原来的库存没有了，而这次有巨大的库存。
　　2008年时库存并不大，所以一旦有刺激的时候就迅速爆发。从二季度到2009年3月份以后开始暴涨，因为没有库存，今年回升速度很慢是因为有库存。这6亿库存会抵挡住。
　　第二，我们开发商的资金不充分。2009年确实也是开发商资金不充分，但销售回款很快，他们就把钱还贷了，所以2009年的投资并没有上来。今年现在很多企业的库存压力很大，所以他们仍然会用降价的方式来解决问题，于是出现了两种差别。一些城市，比如说一线城市价格已经开始上浮，但二三线和其他的一些地区还要等待库存到一定程度才会出现，去年很多人说价格跌了，但如果把数字一除，2014年每平方米住宅比2013年上涨86元钱，上涨幅度是1.4%，去年我们得出一个结论2014年房价跌了，从全局来说得不出这个结论，因为涨了1.4%，但今年我们可以看到在两个蓝线和红线的交叉之间，会逐步看到两个不同的数据在二季度、四季度逐渐开始回升的情况，尽管去年的情况不是太好，是因为落差大家感觉不好，但今年可能也不会很好，但是比去年要好。
　　我们把相关的预测告诉大家，我们不敢保证因为有一些特殊的情况可能会发生变化，但如果从经济的角度看，我们从数字分析的角度看，大约这个方案是成立的。　
（责任编辑：HF004）
12/26 11:11
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