近些年，申请美国投资移民的人数越来越多，同时，涌入中国国内的美国投资移民项目EB-5也越来越多。而由于美国投资移民具备风险性（该风险性是美国投资移民法案规定的），因此，面对五花八门的项目，许多投资移民申请人茫然不知所措，同时，也有许多申请人不了解合理、合法的申请程序尤其是涉及的相关文件，申请失败也就在所难免。对此提醒广大申请人，在选择申请美国投资移民时，选择合理的项目至关重要，尤其要注意以下重要文件，如果缺少其中任何一项，认购项目的行为都将缺少保障。

该备忘录会将项目的风险、具体组成、投资保障等都写得很清楚。越成熟的项目，备忘

录越详细。投资者应注意备忘录中有否提到何时动工、有什么资金参与。一般而言，从备忘录中投资者可以看到是否有风险。如看各个项目方的投入情况，看到个人投入将获得什么。私募备忘录是给有意向投资者的法定内容，具法律效应。

从目前认购协议的形式来说，一般分为两类：贷款方式及股权方式。如果EB-5项目中，投资者以股权方式参与，那么区域中心将资金投入到项目中之后，项目方还会向投资者出具一个股权书。这样对申请人来说，会提供直观的投资情况了解。

该协议显示了项目将如何运作、监管募集资金。投资人可以知道如果投资移民失败，该

该协议显示投资资金如何流动。如I526签证没有批准，监管银行会将申请者资金返回到

这一保证书并非所有项目都具有。是指项目方向当地州政府及中国驻当地领馆对项目工

程情况进行的认证，类似于国内公证，公证开工时间、完工时间，也同样有法律效应。

有少数的EB-5投资项目是由当地政府牵头组织的，通常是由EB-5投资人投资于一个贷

款项目公司，然后由项目公司出面将投资资金集合起来借贷给当地的困难企业或其他需要资金的项目。等于是低息贷款给融资困难的当地企业。其中政府只起到牵头作用，不会提供任何担保，借款方是那些当地需要资金的企业，以后由企业自行还款。这类项目政府不承担风险，只起到撮合作用，这样的项目虽然有政府出面，但能否还款取决于实际用款企业的未来经营状况。

　　中国特色：移民中介宣传总涉及误导欺诈，却总可以不负责任？！！

　　中国特色：移民中介宣传总涉及误导欺诈，却总可以不负责任？！！

　　大侠正好借路透社的持续炒作，好好探讨下投资移民产品宣传和误导的问题，这个问题在中国大陆市场非常的严重，大侠这几年来已经目睹了很多悲剧，以及投资人被骗后，投诉无门，问题持续难以解决！哎，大侠也在文章中一而再，再而三的重复了中国的国情和监管缺失，导致了这种怪异的社会现象，就是我骗到我有本事，你被骗你自己蠢，别说是移民行业了，什么理财，保险，购车购房，宣传欺诈已经成了中国人生活智商测试的必需品，目前大侠最不能忍的就是向老年人推荐的欺诈保健品！！！所谓见钱眼开，巨额利益前面，道义和脸面也就没那么崇高了。

　　大侠也一直认为中介行业是low端行业，无论是地产中介还是移民中介，区域中心也好不到哪去，EB-5这种美国非主流的地产融资方式也是这几年才火爆，能持续多久大家也不知道，第一个吃螃蟹的人，往往都是有极强的冒险意识的投机分子，和根本没有进入正经地产生意的门路的人士。所以从这些方面来看，以高额利益为诱饵，他们怎么可能按照法律规章制度乖乖宣传，真是笑话。

　　大侠发了那么多牢骚，宣泄了那么多不懒，各位江湖儿女可能觉得大侠啰嗦，说这些问题我们都知道，但是我们都被骗了，中介应该付怎么样的欺诈误导隐瞒责任，我们又能怎么做才能逼中介负责？

　　哎，大侠看在光大投资移民疾苦，只能说要抓中介宣传欺诈误导，不是一件容易事，但是如果仔细研究，还是能抓到把柄，说不定还能把中介搞破产呢，哈哈哈！大侠可不是开玩笑，之前已经案例，某中介被投资人起诉，签了保证协议，然后项目失败，导致投资人起诉索赔，听说最后法院判决投资人胜诉了，而中介不服正在上诉中。

　　现在已经没有中介和宣传方会跟投资人签署所谓的保证通过啊，保证返款之类的协议，如果有，要么是骗子，要么是法盲。大侠只是举个例子说明下，干掉中介是有可能的，但这是个漫长的取证和需要智慧一步步搞定的过程。

　　从法律上来讲，可以引入美国投资移民并能够支持投资人追责的也就三个，最重要的是美国证券法，然后是中国的合同法，最后是宣传欺诈的广告法。分别对应的是投资人和美国区域中心签约，同意全部的项目投资条款，和中介签约，在美国投资移民上提供相应服务，以及最初是看到相关宣传，才会上门咨询。我们来一条条的比对：

　　1. SEC美国证监会相关要求。众所周知的，美国所有的PPM里面都会写明属于SEC管辖的Reg D 或者 Reg S的规则，豁免登记。然后还符合504 （b）和（c）的相关要求，就是推广对象必须是合格投资人，以及在发行宣传上面不能针对美国境内受众等等。（这里比较繁琐，大侠记得个大概，具体细则还有好几条，好久不看这个了）。

　　好了，大侠就此打住，想问问现在国内的投资人，有多少是符合所谓“合格投资人”标准的，就是净资产高于200万美金，或者过去两年收入达到100万美金的这种，别开玩笑了好吧，就算有你有也证明不出来。那这些这些标准不满足是不是就不要做EB-5了？ 那目前在排队的90%的人都应该废掉了。其实，这个条款的初衷是为了保护投资人，认为只有这样满足“合格投资人”条件的申请人，才能承受50万美金全额损失的风险，否则一定会一哭二闹三上吊，自焚流血砸中介。我们再来看看另外一方面的要求，要是满足Reg S，你就必定不能在美国境内做广告，签投资人，这就是为什么很多区域中心要求投资人在美国境外签约。总之，证券法限制多多，不按照其要求办，并且被发现或者举报，轻则罚款，重则暂停发售，区域中心还是比较重视的。至于国内的中介重不重视，呵呵，大侠还是那句话，撑死大胆的，饿死胆小的，大侠本人就见过不少区域中心在美国境内签留学生，这属于后患无穷一旦出事毁声誉的做法。

　　最后，友情提示，部分项目的法律文件上会提及，放弃起诉项目操盘方，佣金

中国的合同法。高能预警，这可以是和投资人相关，并且必须高度重视的点，投资人并没有更区域中心讨价还价，修改项目文件的权利，但是有跟中介讨价还价修改服务合同的权利。首先再次吐槽下，大侠也算是看过五六分中介签约合同，想说的是，这种合同对投资人没有任何保障，里面所有的条款和词汇都倒向中介一边，并且中介公司的合同都会由高端合同法律师楼审核过，免除了自己所承担的大多数义务。所以一旦出事，你去找中介算账，中介一定会说，愿意承担任何白纸黑字协议的责任，其余免谈，无论销售给你吹得如何天花乱坠，按合同办事。

　　有这种底气，各路销售当然敢各种吹嘘骗你签约了，只要你签的那份是公司原本准备好的所有条款对你没有一点优势的合约。比如排期，大侠明明说了10年了，有些人还在哄骗客户说3-4年，到时候你孩子超龄了，生活计划打乱了，去中介评理，合同上并没有说，“如果顾问咨询不诚实，需要付赔偿责任”啊！当然人家还可能找出某些“专家大V”佐证他们的论述呢，呵呵，这就更难追责了。大侠自认为，中介合同，多数中介合同都需要补充协议，中介从道德上已经破下线，两头收钱，还想完全不负责，哪那么容易。下面是大侠建议的一些法律条款，各位江湖儿女有兴趣可以试试，当然中介销售多半肯定以为你是开玩笑，哈哈！

　　a. 信息披露条款，如果项目部出现可能导致投资人526,829及还款的造成影响的事件和更新，需要中介在发现后的1个月以内通知投资人，否则投资人将视为中介知情不报，并需要中介负最终导致损失的法律责任。

　　b. 资金证明诚信条款。中介需如实告知合同签署日的资金证明情况再申请EB-5方面有何风险，并提供认知确认单，让投资人签字，否则，如果出现资金证明相关状况被拒，中介需赔偿扣除50万美金之外的相应损失。

　　c. 问题项目追责条款。如果项目出现无法继续进行，无法建成，涉及任何美国境内法律诉讼等情况下，中介机构需协助投资人在其自身最大化利益下做相关工作，否则是中介失责，需付相关法律责任和赔偿义务。

　　········其实点还有很多，大侠可以找境内资深合同法专家集思广益，不过你现在可以明白的是，中介的天花乱坠的吹嘘和不负责任的误导都不会出现在合同里，你要靠合同法抓他现行，除了上述文中新闻里的据说签了保证协议的笨蛋，是没有办法的。

广告法。大侠自听闻今年年初广告法改革和广电总局禁令后，很多广告标题党都得以制止，一些词汇的使用要求也被规范。然而，像EB-5这种高技术难度的语言如何规范，没人举报也没人查吧。大侠觉得广告欺诈误导是目前EB-5的重灾区，大侠也强烈建议，投了项目的投资人，必须把对此项目的宣传网页，和宣传册以及宣传标语存档截图，留以以后备用。大侠之前也举了好多例子，请见《你需要了解的那些靠谱和不靠谱的eb5促销口号！》，我们熟知的，100%成功，安全保障，担保绿卡资金返还这种，以后就是起诉中介的关键资料了吧，哈哈。还有，宣传媒体也有一定区别，首先要证明是付费广告，是在纸媒，网络信息媒体，然后是蓄意虚假宣传欺骗误导投资人，有意误导和自己技术知识不过关来骗，追责效果不一样。另外微信软文作为新兴媒体，其广告欺诈宣传需要如何追溯权利，以及可以刊登软文误导投资人认知是否需要负责，属于新兴话题，没有案例可寻。大侠听说一般微信订阅号软文广告在追责时候也比较困难，还是建议是各位先截图吧。然后，大侠还是不断的重复，如何寻找靠谱的信息，希望各位江湖儿女擦亮眼睛，《（更新）必读：如何在各种虚假误导信息软文中寻找真实有效eb-5信息》中介喜欢转发的专家，那都是套路，你见过大侠的文章什么时候被销售利益相关团体转发过？

　　最后，大侠还是总结下，从目前EB-5涉及的相关中美法律来看，想追溯区域中心，中介，和相关宣传媒介的责任，可谓非常的困难，狡猾的他们已经规避了大量相关责任了，当然了，如果忽略通过法律途径维护自己权益，所以中介也是有恃无恐，继续说破大天让你签约，所以他们必须继续误导欺骗，马克思说过，为了200%的利润，资本家愿意冒杀头的风险。EB-5的利润明显大于马克思的形容，然后所有责任都是被规避和追溯不了，不骗你才怪！

　　大侠当然从来不认为法律能解决所有问题，就好比移民律师就必须是EB-5专家这种站不住脚的逻辑。相信中国老百姓总会有有很多创造性的思路来解决相关问题，“移闹”将会是未来炙手可热的朝阳行业哈，还是那句话，你用偷摸拐骗的方式拿走我的50万，你怎能指望我合理合法来讨？呵呵！

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