近日，第五届“中国责任地产”课题发布会在北京举行。会上，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，“十二五”期间，我国大概50-60%的住房销售给了80后，这期间我国房地产需求刚性需求为主，未来将逐步转向改善性需求为主。而明年是“十三五”的开局之年，房地产不是那么悲观，未来有值得我们关注的亮点。“十三五”房地产五大亮点　　秦虹表示，当大家都对未来的房地产市场表示担忧，对库存问题表示悲观的时候，她觉得“十三五”也不乏以下亮点。第一、专业化规模化集约化 房地产行业新特点　　区别于过去前15年房地产的速度快、扩张式、粗放式的发展格局，未来整个房地产行业的企业兼并重组整合是不可避免的，市场集中度会越来越高，具有较强的资金实力和专业化能力的企业才能活下来。第二、房地产市场将会从以增量交易为主，转向存量与增量并重的格局　　目前发达国家的房地产市场交易需求主要是靠二手房交易满足的，而我们也在朝着这个方向发展，未来二手房交易、存量房交易将会逐步扩大。房地产市场将从过去建新房、建新区，过渡到未来的注重城市存量房的改造更新，这对企业来讲也是值得关注的机会。第三、房地产需求将从刚需转向以改善型需求为主体　　日实施了国八条，导致“十二五”期间的投资性需求大幅度下降。研究发现，“十二五”期间，大概50-60%的住房销售给了80后，这也是人口结构决定的。但是到“十三五”以后，20岁到29岁的人口总量在全国已经开始下降，房地产市场的刚性需求为主逐步转向改善性需求为主，我国全面放开二孩，这一政策也会将市场逐步推向改善型。第四、房地产金融方面，证券化投资将成为楼市投资的主流　　我国目前最主要的投资方式是买房子，即实物投资，这样投资的成本及门槛就比较高。预计到“十三五”期间，将会有大量的证券化投资产品适合大众投资房地产，以降低房产投资成本，提高房产投资的效率。第五、房地产业态方面，新型地产将获得较大的增长空间　　比如特定人群需求创新产品的开发，以改造升级和管理为核心的存量房有机更新，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发，以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发，以服务配套为核心的老年服务社区的开发等。楼市未来八大趋势，现在买房值不值？　　看完“十三五”房地产五大亮点，你还对现在买房还是以后买房表示纠结？下面带你了解中国楼市未来的八大趋势，看看现在买房到底值不值?1. 大城市的房价还有一段上涨空间　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。　　让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价还会不断上涨。2. 全面放开二孩或改变居住格局　　全面二孩政策对楼市并不会造成立竿见影的影响，但从长远来看或许将改变居住格局。如果只有一个孩子，两房或三房就基本够住了，但多了一个孩子以后，更多家庭或倾向于换房间更多的大户型。3. 大城市房屋日益资产化　　一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。4. 房产税或会出台，但对市场影响不大　　房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。5. 三、四线城市房市趋于疲软　　未来，大量中小房企或将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。　　同时，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城沦为空城。6. 逆城市化很难出现　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。7. 商铺面临价值重估　　商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。　　传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。8. 写字楼跟住宅价格将长期倒挂　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。　　为什么？原因有三：第一、商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二、商业物业土地使用年限短；第三、管理费水电价格高，一般不能通煤气。　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。责编：蔚来来源：央视财经新桥碧桂园(gcbgycshy)　
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碧桂园实现1401.6亿业绩 转型背后心酸你可能不知道
3月15日，2015年度业绩发布会在香港举行。碧桂园业绩报告显示，2015年碧桂园集团及其联营及合营公司合同销售金额约为人民币1401.6亿元，同比增长7.1%，其中下半年合同销售金额约为856.9亿元，环比增长57.3%。合同销售面积约2153万平方米，同比增长10.7%。销售楼款现金回笼约为1170.0亿元，连续第二次实现现金回款过千亿。从销售数据上来看，2015年，国内一二线城市的项目为碧桂园贡献了约52%销售额，另有46%来自于国内三四线城市的项目。2015年，公司实现营业收入达1132.2亿元，同比增长达33.9%；实现净利润92.76亿元，同比下降9.32%。全年共有61个全新项目开盘。碧桂园的毛利率相较2014年有所下降，从26%下降至20%左右。对此，碧桂园总裁莫斌表示，由于2015年交付的产品为2014年签约，而当年房地产整体情况较差，碧桂园采取了包括价格方式在内的去库存方式，因此毛利率有所下降，未来“毛利率一定会比2015年好”。与万达、恒大等龙头房企相比，同处千亿阵营的碧桂园在转型的步伐显得相对缓慢，当千亿房企们都制定了转型战略，在转型路上越走越远时，碧桂园有点按耐不住了。2015年，碧桂园开始加速转型布局，物业服务与教育业务成为公司实现相关多元化扩张的主攻方向，碧桂园在2015年中期业绩会上透露，计划要将旗下的物业、教育两大业务板块分拆上市。碧桂园物业服务有限公司在2015年成立了市场拓展部，负责碧桂园物业的项目外接工作。截至日，碧桂园集团的物业管理业务覆盖382个项目，签约管理面积约1.38亿平方米，当中物业管理团队已进场的管理面积约8342万平方米，其余面积尚待陆续交付。碧桂园共服务全国约58万户业主和居民。期内集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币14.7亿元，同比增长52.4%。碧桂园物业服务将在中国内地上市，地点或选在上海。目前申请表已经报出去，等待审查。预计今年年底完成上市，目前各方面进展顺利。起步较早的碧桂园教育产业将在A股分拆上市碧桂园在教育方面的开拓，是早于大多数房产企业的。据悉，早在1994年的时候，碧桂园就创办了碧桂园学校，是当前中国国内极为少数的全面实施PYP(幼小项目)、MYP (中学项目)、DP(大学预科项目)的IB 国际学校。碧桂园教育集团目前拥有34所在办学校及3所慈善学校、21087名在校学生、2526名教师；毕业生100%考取国外大学，50%以上考取世界排名前100位的名牌大学，30%考取世界排名前50位的顶级大学。教育板块与地产板块的积极互动，成为碧桂园新的利润增长点。碧桂园教育板块在市场已经有品牌、有规模，市场也认可教育产业，将会赶在今年上半年的窗口期在A股分拆上市。碧桂园联手文化行业巨头，构建“平台+业态+产品+网络”的立体化商业模式电子商务的快速发展改变了人们的消费习惯，对传统实体商店的冲击很大，但是休闲、体验类业态属于电商难以替代的领域，所以在城市中心城区和周边新城建设新兴体验式消费业态的市场相当广阔。正因如此，碧桂园联手中国平安、华谊兄弟等行业巨头，旨在构建“平台+业态+产品+网络”的立体化商业模式，并重点开发“城市中心文旅综合体”和“城市周边文化旅游城”两种业态。日上午，中国平安、碧桂园、华谊兄弟、海昌集团等多家龙头企业高层齐聚北京，正式启动跨界资源整合平台--“平安文旅荟”。该平台旨在整合国内影视、旅游、休闲、房地产和消费资源，打造针对各类主力消费人群的文化旅游综合体，并计划在全国范围复制发展。碧桂园文化旅游综合体将以平安集团综合金融服务体系为支撑，通过整合国内高端休闲、消费产业资源，打造针对各类主力消费人群的文化旅游项目。碧桂园携手中国平安，线下结合线上共同开拓社区服务据悉，自2014年以来，碧桂园物业就已开始探索开发与“互联网+社区服务”定位相匹配的目标客户的O2O业务平台，规划通过线下业务向线上引流，实现未来三年平台业务经营收入超百亿。2015年4月，一款名为碧桂园“e当家”的社区APP在顺德碧桂园上线，碧桂园的业主通过该软件可享受到在线订餐、家政、查询、购物、交友、管家等碧桂园业主独有的服务。战略入股碧桂园的平安通过自身资源不断完善碧桂园的社区服务。目前他们已经购买公司资产注入社区，提供金融门店便捷服务，如平安金融超市、小额贷款等业务已在碧桂园社区落地试点。此外，碧桂园方面还出资约9756万元认购了家政O2O平台易盟天地20%的股份。公司方面认为，这两项投资均可以与碧桂园垂直社区生态链产业产生协同效应，并培养公司的资产管理能力。碧桂园拥有丰富的开发经验，开发速度和质量都比较好，将为中国平安提供社区业务的切入点，双方可携手开拓、对接目前碧桂园200多个项目的社区资源；而平安互联网金融、后援中心、电话中心等已经形成较强的线上服务能力。碧桂园与中国平安的合作无疑是打开了社区服务巨大的想象空间。此外，双方还会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。站在巨人肩膀上的富二代产品“橙家”面临市场检验2015年下半年，碧桂园宣告进军互联网家装，创立了橙家品牌，橙家致力于为用户提供透明的、极致的、人性化、去中间化的一站式家装套餐服务。2016年1月，橙家首家旗舰店正式在广州开业。橙家CEO王睿发表开业致辞表示，广州站只是橙家全国布局的第一城，接下来，橙家将陆续进驻北京、上海、深圳等地，并通过众筹、社区样板间等商业模式创新实现快速发展与全国扩张。作为老牌房企，碧桂园拥有20年的施工管理经验以及供应链实力，而这些又或许是互联网生力军所缺失的，基于这些优势的存在，橙家在满足走高性价比爆款策略的同时，依然保有合理的利润空间。这个站在巨人肩膀上的“富二代”是否能在这互联网家装市场中玩的风生水起还有待时间和市场的检验。碧桂园谨慎进入一线城市，绝对不放弃三四线城市的优势目前国家积极推动楼市去库存，一线城市楼价逐渐上涨，但是国家更希望三四线城市去库存。碧桂园目前整体库存货量已达6000多亿元，接近一半的储备在三四线城市，而目前三四线城市的整体库存巨大，去库存压力较大。在业绩发布会上，碧桂园首席财务官吴建斌表示，国家去库存重点在于三四线城市，相信各项政策一定会向三四线倾斜，而碧桂园是三四线城市的品牌地产，存货的年限不长，只会涨价，不会降价销售。过去一年，碧桂园通过积极的销售策略已将库存量净减少44亿元。碧桂园截止2015年底的库存量达到6270多亿元，其中位于三四线城市的项目预计可售货值约2980亿元，这占到总可售货值的47.53%。在目前三四线城市整体库存压力下，虽然信心十足，但碧桂园依然会面临诸多调整。房地产已步入“白银时代”，三四线城市的市场萎缩态势明显。与此同时，万科、绿地、万达、恒大等巨头也迅速进入之前被忽视的二三线城市，甚至是四线城市，这在一定程度上，限制了碧桂园跑马圈地的速度，大大提高了房地产开发的成本，也让其提前遭遇到成长的“天花板”。在此环境下，碧桂园在三四线城市采取“涨价去库存”，能否保住“千亿俱乐部”的席位仍未可知。当然，毕竟碧桂园深耕于三四线城市市场，相对于一线城市的激烈竞争，碧桂园本来就有一定的优势。碧桂园最大的优势即全产业链体系，业界曾戏称，从第一步投标到最后一步装修结束后擦地板，碧桂园可以不借助任何合作者独立完成。也正是凭借着全产业链体系，碧桂园的产品线日趋成熟，并且具有可复制性，保证了碧桂园的扩张速度和质量。2016年，碧桂园的销售目标为1680亿元，交付目标为1800万平方米，且不包括海外的销售。碧桂园方面表示，虽然谨慎进入一线城市，但三四线城市是公司的优势，绝对不能放弃。未来，碧桂园会积极筹划以社区需求为中心的资源整合平台，其中包括物业开发、社区配套、投资及金融三大业务板块，进一步充分挖掘房地产价值链内业务及资产价值，通过参股、控股及分拆上市等金融化手段进行业务资源整合，实现公司价值的最大化。（来源：亿欧网）
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