普通住宅建筑层高不得低于2.9米
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记者昨日从规划部门获悉，根据我市新施行的《南昌市建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则（2014修订）》，建筑层高低于2.2米的按一半面积计入容积率，凸窗长宽高符合规定的、坡度小于30°的坡顶建筑，以及建筑物外墙外保温层均可不计入容积率。
层高低于2.2米按一半面积计入容积率
《规则》提出，以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并计入容积率：地上建筑物（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房，及有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等）结构层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；结构层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率。
在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的集中地下室，其建筑面积计入容积率。同时，底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率；超高层建筑避难层的其它非避难空间（如楼梯间、电梯井、其它功能性用房等）应当计入容积率；商业、办公、旅馆等公共建筑项目的地下室除停车及设备用房以外的其它功能性用房应当计入容积率。
建筑物外墙外保温层不计入容积率
《规则》提出，以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积但不计入容积率：建筑物的外墙外保温层；主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室；住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室；结构层高不超过4.5米、通透的、无围护结构的五层（含五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；无围护结构的结构（设备管道）转换层（结构层高不超过4.5米）；超高层建筑的无围护结构的避难层（非避难空间除外）；出挑宽度大于2.1米的公共建筑悬挑雨篷，出挑宽度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷；地下室的通风井和有顶盖的采光天井。
普通住宅建筑层高不低于2.9米
建筑结构层高计算标准方面，普通住宅建筑标准层结构层高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米。套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层结构层高可适当提高，但最高不大于3.6米。办公、宾馆（高档酒店、宾馆除外）建筑标准层结构层高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。
单层单间面积小于300平方米或分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于4.5米。兼作售楼使用的商业用房的结构层高不应超过9米，建筑面积最大不超过300平方米。单层单间面积大于300平方米小于1000平方米的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于4.8米。单层单间面积大于1000平米的商业建筑结构层高不宜超过6米，且不得分割。电影院、剧场、体育馆、展览馆、大型商业综合体等公共建筑结构层高可按功能要求适当加高。
临江、临湖、临主干道阳台统一封闭
住宅阳台按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并按水平投影的一半（即原规范）计入容积率。南向或东西向主阳台最大进深不得大于1.8米，北向或东西向次阳台最大进深不得大于1.2米，超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。
住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于套内建筑面积（含阳台水平投影面积）的12%(超高层住宅控制在20%)。住宅原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。同时，北向外廊、北阳台及临江、临湖、临城市主要干道的阳台原则上要求统一封闭（利用外廊和内天井通风的外廊除外）。与阳台相接的附属构件，如其底板与阳台底板高差小于0.6米、有围护设施、位于房屋建筑结构围合范围以内或外挑宽大于0.6米的，均视为阳台，其计算方法同阳台。
坡度小于30°的坡顶建筑不计入容积率
顶层住宅往往有坡屋顶，那么坡屋顶如何计算容积率？坡屋顶起坡高度为零、坡度小于30°的坡顶建筑不计入容积率；起坡高度小于0.6米、坡度小于45°的坡顶建筑结构净高在2.2米及以上的部位应按全面积计入容积率，坡顶局部造型坡度大于45°的部分面积不大于屋顶面积的1/6；超过此规定的坡屋顶按全面积计算建筑面积并计入容积率。
凸窗长宽高符合规定可不计算建筑面积
为了加强采光，南昌不少住宅设有凸窗，也称为飘窗。《规则》提出，凸窗突出外墙的距离不大于0.7米、结构净高小于2.1米、窗台高度不小于0.45米且宽度不大于该开间的70%面宽的，可不计算建筑面积、不计入容积率；否则按该凸窗维护结构外围水平面积一半计算建筑面积并计入容积率。
□记者张江
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技术贴：南面楼高都是23米（层高2.9米，共7层），间距20，选3楼采光会被档吗？
肯定越低越便宜，怕被挡太阳，尴尬
理论上不会，不过不能单看正南间距，有时候东南或西南的楼，错开的也会挡。
三楼就怕被树挡，太纠结了！！
Powered by层高和净高怎么算？标准是多少？
来源：搜狐焦点网 &&
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购房者在的时候会对室内实际高度进行测量，往往会出现分歧，合同写的是，量的是净高，产生不必要的误会。层高净高对居住舒适度有一定影响，所以，要对房屋层高、净高的问题进行简单了解。 一、定义 层高：指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 净高：指楼面或地面至上部底面之间的最小垂直距离。可以理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 两者关系用公示表示：层高=室内净高+楼板厚度。 二、测量参照面 房产测量的参照面对测量的实施至关重要，直接影响房产测量的成果和房产测量结果的公正性。房屋层高测量是楼面、地面和屋顶面。 三、高度标准 一般认为，房屋层高越高，室内高低处温度的温差越大，空气对流越好，人体感觉越舒适，但房屋的保温性、节能性相对较差。根据住建部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅》（GB）规定，住宅层高宜为2.80米。要明确的是，之所以把住宅层高控制在2.80米以下，目的不仅是控制投资的问题，重要的一点是为住宅节地、节能、节材、节约。 1、、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内的1/3。 2、利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。 3、、的室内净高不应低于2.20米。 4、厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。
层高和净高 四、实际测量有问题如何处理？ 由于楼板厚度的不同、房屋建材的不同等，实际测量可能会存在误差，如果相关部门鉴定确实层高不足，可采用以下方式进行处理。 1、合同中有详细规定的，按照合同规定处理。 2、合同中没有规定的，可以和协商解决。 3、购房者和开发商协商不成，可以采取法律途径解决。 通过以上内容可以发现，层高和净高两者的区别并不是很大，购房者容易混淆，误把开发商说的层高当成了净高，测量时忽略楼板高度，造成误解。为避免纠纷，购房者可要求开发商把房屋平面图作为合同的附件，如果房屋平面图绘制比例有问题，可要求开发商标注详细尺寸，比如墙体的厚度、房屋的层高(净高)、每个房间的、门、窗的位置等。
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